パークコート文京小石川 ザ タワーってどうですか？

[マンション比較中さん]

パークコート文京小石川 ザ タワーについての情報を希望しています。
物件を検討中の方やご近所の方など、色々と意見を交換したいと思っています。
よろしくお願いします。

公式URL：https://www.31sumai.com/mfr/X1873/

所在地：東京都文京区小石川一丁目102番1他（地番）
交通：都営地下鉄三田線「春日」駅　徒歩1分　駅直結
　　　東京メトロ丸ノ内線「後楽園」駅　徒歩2分
　　　総武・中央緩行線「水道橋」駅　徒歩12分
間取：1LDK～4LDK
面積：43.14平米～127.34平米
売主：三井不動産レジデンシャル株式会社　三菱地所レジデンス株式会社　新日鉄興和不動産株式会社
施工会社：清水建設株式会社
管理会社：三井不動産レジデンシャルサービス株式会社

資産価値・相場や将来性、建設会社や管理会社のことについても教えてください。
（子育て・教育・住環境や、自然環境・地盤・周辺地域の医療や治安の話題も歓迎です。）

[スムログ 関連記事]
お便り返し（16, 17, 18）住宅ローン不安／ロフト付住戸の価値／パークコート文京小石川の資産性
https://www.sumu-log.com/archives/15387/

[マンションWOM！関連記事]
https://www.e-mansion.co.jp/recommend/archives/135/

[14401: 匿名さん]

>>14392 匿名さん
相場がピークアウトすると、駅から遠く選択肢が多い物件のリセールが難しくなる。この表を見ると芝浦港南に手を出すのはマジで怖いわ
ここは駅直結で選択肢少ないから安心

[14402: 匿名さん]

>>14390 通りがかりさん
数件あっただけではだめなのね。勉強になります。
「中ぐちゃぐちゃになって死ぬ可能性」は何件あったの？おせーて

[14403: 匿名さん]

>>14396 匿名さん
起きて見ないと分からない、議論が無駄との結論となりました。
終了で～ーす

[14404: 匿名さん]

>>14403 匿名さん
ほんとほんと、いろいろ言う人に限ってろくな所に住んで無い。このタワーのまわりの旧耐震とか中身だけしゃ無くて建物ごとぐちゃぐちゃになるんじゃないの？

[14405: 匿名さん]

ここが豆腐地盤てことは、40メートル級の細長い脚に支えられて立ってる物件って、感じだろ。

物理やってたら何が起こるかくらい、かるくわかるっしょ。

[14406: 匿名さん]

営業さん曰く、「2期より若干値上げするがすでに3期70戸分の申込者は確保している」とのことです。
ネガもポジも別の物件に移動されては、

[14407: 匿名さん]

値下がりしたけど値上げしたり、わけわかめ。

[14408: マンション検討中さん]

>>14399 匿名さん
えぇ、、、45万払えば1.5億の家に住めるってこと？めちゃくちゃ良いじゃんそれ。買うのアホらしくなるな。

[14409: 評判気になるさん]

しかし蓋を開けてみれば、１期２期とも即日完売、マンションの高騰化の時期にもかかわらず、
ものすごい人気なのが分かります。残り70戸三井さんがどうでるか見ものですね。
ネガさんたちが大発生するのも人気に拍車をかけているようです。

[14410: 匿名さん]

>>14408 マンション検討中さん
そんな事を言う人に限って45万も家賃払えないんだよね。

[14411: 周辺住民さん]

売れているから大丈夫なんじゃなくて、ここの地盤は本当にマズイ。だからいろんな人が一生懸命に”ここは危ないよ”って警告しているだけ。

不動産会社は売っておしまいだから、地震があって被災しても賠償なんかしてくれない。ちゃんと調べたらここに高層マンションは建設するべきじゃないってことは明らか。

東京都建築局が公表しているボーリングデータ（33170016地点）をみると、ここには高有機質土に覆われていることがわかる。
http://27.133.153.115/start/03-jyouhou/geo-web/000-geo-web03.aspx

「宅地防災マニュアル」（建設省建設経済局民間宅地指導室：1989）に軟弱地盤判定の目安の記載があり、「軟弱地盤の判定の目安は、地表面下一〇ｍまでに有機質土・高有機質土がある」とされている。
http://www.mlit.go.jp/crd/web/topic/pdf/takuchibousai_manual070409.pdf

だから、ここは軟弱地盤で地震や水害に弱いだけではなく、「不同沈下」や「盤ぶくれ」とかの地盤災害を引き起こす可能性がある。

これだけ書いても、変な契約者が「ネガの＊＊＊の遠吠え」といった工作ばっかりやっているからおかしいとみんな思っている。単にここは注意だよと言ってるだけなのに・・

[14412: 匿名さん]

仰る通りですね。

ここが売れないのも、どうでもよいのです。
リスクを警告して差し上げているだけなのですから、ネガと呼ばれることすらも心外です。

購入者はこれだけ必死で、何か勘違いしているんじゃないですかね？
あるいは、もう今さらあとの祭り状態ですから、自己暗示的な要素がむしろあるのかな。

[14413: eマンションさん]

ネタが古すぎ。出直してこーい。

[14414: 評判気になるさん]

>>14411 周辺住民さん

1969年てw

[14415: 匿名さん]

>>14407 匿名さん

値下げが事実無根であってMKの戯言。
値下げのエビデンスが出せずに、何を血迷ったかここの投稿のリンク貼って逃亡してしまった。

[14416: 匿名さん]

>>14412 匿名さん

ここの販売好調を受け入れられずに売れてないステマを繰り広げてますが、痛々しいですね。そして、それによって、アナタの正体がMK(PC Musashi Koyama)であるとバレてしまっています。
尚、ここはどこかと違ってバルク処理のような悲惨なことにはなりません。

[14417: 匿名さん]

>>14411
いやいや、古いけどこれは確かな情報だよ。ただし付け加えるなら、このマンションの構造体は地下2階まであって、都営地下鉄三田線春日駅に直結できる１３．４ｍまで深度がある。だから上部の高有機質土やシルト層が建築後に影響することはない。これそのものが問題なのではなく、高有機質土が堆積してしまうような軟弱地盤・地理関係にあるとリスクを再認識しなさいということ。
シルトと砂、礫で構成された軟弱地盤は番町エリアや港区にも山ほどあるわけで必要以上に神経質になる必要はないが、買うならば震災への備えはしっかりしておこう。

[14418: 検討板ユーザーさん]

なんだよ、いかにもここだけ危ないみたいな書き方しといて、ここに限った話じゃないじゃん。ここは硬い地盤まで杭を深く打っております。
結局、大地震来たら被害なんてどこも似たり寄ったりだよ。
あなた、そんなに怖いならシェルターでも買って地中に住んだら？

[14419: 匿名さん]

赤信号
みんなで渡れば
怖くない

[14420: 匿名さん]

文京区が日本の住みやすい街ランキングで2位を獲得。やはり港区や千代田区より優れた街ですよ。そんな最高の街の駅直結マンションは最強かと思います。

https://toyokeizai.net/articles/-/286576?display=b

[14421: 匿名さん]

>>14418

自分は>>14417だけど、>>14411は違うよ。必要以上に不安を煽る投稿だから補足しただけ。どう言うつもりでこういう投稿したのかは不明だけどね。

[14422: 匿名さん]

>>14420 匿名さん
下記のように書いてあるので、繰り上げ2位では？

--
もう1つの変更点は、東京23区の千代田区・中央区・港区をランキング対象から外したことだ。“都心3区”と呼ばれるこれらの区は、マンション開発により人口は増加傾向にあるものの、主要企業の本社が数多く所在するビジネス街の性格が強い。

昼間人口は夜間人口（住んでいる人口）の3倍を超え、算出指標には1人当たりの指標が多くあるため、多くの指標で圧倒的上位になり、地方都市を含めたランキングにはそぐわないと判断し、対象から外した。

[14423: 匿名さん]

そのランキング凄いですね

1位 石川県白山市
2位 東京都文京区
3位 石川県野々市市
4位 福井県福井市
5位 鳥取県倉吉市

文京区は山手線内側の超都心なのに北陸の地方都市並に快適で暮らしやすいということですか？

[14424: 匿名さん]

むしろ田舎だと馬鹿にされているのでしょう。

水害も地方並みですし。

[14425: マンション検討中さん]

23区で唯一、区内の99%以上が山手線の内側にある文京区が田舎？こういうのをネガというから覚えておこう。

[14426: 匿名さん]

>>14424 匿名さん

出たネタ民
文京区が田舎？
勉強になりました！

[14427: マンション掲示板さん]

もうネガするやつら、全員地震のない国に住んでください。

[14428: 匿名さん]

北側から遠吠えしても、我々のエリアには届いてきませんよ？w

[14429: 匿名さん]

文京区民はプライド高いから、コンプレックスをついちゃ、ダメだよ。
都心が、彼らをイラつかせるキーワード。

[14430: マンション検討中さん]

>>14410 匿名さん
世の中には家賃を経費で払える人がけっこういるのよね。物件購入は自己負担だけど経費で払えば節税になるので。難点は不相応な家賃は経費にならない、賃貸で高級物件が少ないことなので、ここが45万なら全然借りたい。

[14431: 匿名さん]

80平米が40から44万なので、45万もはしないですよ。
レジデンシャルからの正式回答のようですね。

[14432: マンション掲示板さん]

そして幸運にも小石川買えた人たちは、竣工するまでワクワクしましょう！

[14433: 匿名さん]

>>14428 匿名さん

まぁでも、石川や福井と並べられても
正直嬉しくないですね..

最初から対象から外されるトップ3とはやはり差を感じてしまいます..

[14434: 匿名さん]

このマンション、段々とネタ化してきましたね

[14435: 匿名さん]

>>14431 匿名さん
マジレスすると、その額はレジの予想、希望的観測でしかない。
それより高くも低くもなるので、ネガり方を再考しよう

[14436: 周辺住民さん]

>大地震来たら被害なんてどこも似たり寄ったりだよ。
→関東大震災では地盤により被害に大きな差がありました。ここは小石川餌差町と呼ばれ、ここから神保町の地域は、隅田川から西で最も関東大震災の被害を受けた地域の一つです。

＜引用＞
小石川区 餌差町 区内で被害最も著し。倒潰家屋中木造家屋は2-13年の新しいものもある。（地調）
＜引用終わり＞
https://www.jaee.gr.jp/stack/submit-j/v03n01/030101_paper.pdf

>上部の高有機質土やシルト層が建築後に影響することはない。
→地盤と地震の被害は明確な相関関係があります。周辺の水道管や電線などが断線して、インフラが使えなくなります。復旧には相当な時間がかかります。また建物地震もダメージを受けて、修繕費が多くかかります。インフは国が直してくれますが、マンションは自分たちのお金で直す必要があります。

>シルトと砂、礫で構成された軟弱地盤は番町エリアや港区にも山ほどある
ありません。番町や港区で、ここと同程度の軟弱地盤は、元沼地だった①麻布十番、②溜池だけです。ただし、城東エリアに範囲を広げれば、ご指摘のとおりここと同じ軟弱地盤は”山ほど”あります。

[14437: 匿名さん]

>>14436

証拠ありがとう。一部補足。

>地盤と地震の被害は明確な相関関係があります。
→先述の通り、相関関係はあるから同意。マンションの躯体に破損が生じた場合、莫大な修繕費がかかる。

>番町や港区で、ここと同程度の軟弱地盤は、元沼地だった①麻布十番、②溜池だけです。
→指摘通り、高有機質土も含めてしまうと候補は減るけど、本物件の工事計画をみるにボーリング調査範囲のほぼ全域を深度10mを超えて掘削して、土砂を搬出・除去することになる。これにより上層にある腐植土とシルトは消滅するんだけど、これをどう解釈するか？このような場合に参考となる資料があれば教えてほしい。

周囲の柱状図 33180014 や 33170041 には高有機質土は確認されておらず、影響も局所的。マンションの構造体は地中深くまで建築されるから、そこから杭が支持層に至るまでの層を比較すると、番町や港区とも大差なくなるという観点。

また、資料の被害物件はそれこそ軟弱地盤に直接基礎の木造家屋だから、戸建を建築する場合は大いに参考になるけど、本物件とは比較できない。

[14438: 匿名さん]

>>14436 周辺住民さん

で、結局どこのどんな建物なら絶対に安全なんですか？お詳しい様なので是非、教えて下さい。

[14439: 評判気になるさん]

>>14436 周辺住民さん
インフラも敷地内の水道管とかは
敷地の所有者が自費で修理だよ。
マンションなら、管理組合。

[14440: 匿名さん]

>>14438 匿名さん
23区外なら、国分寺。23区内なら板橋区、練馬区。
山手内側なら、青山六本木、五山・高輪台、などの台地上。この近くならワテラスある淡路町あたりも鉄板では。
ただし、絶対でなければ全部同じ、みたいな極論に走るなら、まあ、この議論は終わりでは？
ここがあまり地震や水害に強くない土地だというリスクを考慮して住めばよいだけ。

[14441: 匿名さん]

>>14440 匿名さん

そうすると地盤さえ良ければ中古のマンションとかでも大丈夫ですか？勿論、新耐震だとしてですが。

[14444: マンション検討中さん]

>>14437
高有機質土があるということは、地下水の水位が高く水の流れがあるということ。ここは北と東西から水が流れ込む地形。

表面の土を除去しても水の流れは変えられない。水分を大量に含んだぬかるんだ土地になってしまう。

もちろん、今の建築物は支持層まで杭を打つから（杭偽装はないとして）一戸建てとは違って建物が傾く可能性は低い。

問題は周辺のインフラ。電気、ガス、水道、道路はダメージが大きくなる可能性が高い。

日本の建設技術はどんどん進んでいるから、関東大震災と同じ被害は起こらないはずだけど、これだけ地盤が悪い地域で高級タワマンを名乗るなら免震にすべきだったとは思う。

パークコートブランドでなぜ制震にしたかは色々と設計担当に問い詰めたい。

[14445: 名無しさん]

>>14440 匿名さん

大事な事ですから、質問にはしっかり答えてあげましょうね。

[14446: 匿名さん]

地盤ねー、はいはいって感じですが
島国日本で言い出したら本当キリないと思いますよね。パークコート小石川が倒壊することは都心機能が静止状態になるレベルだと…。
あと麻布十番や溜池山王が大昔は沼地であたかも地盤がよくないような言い方は控えた方がよいと思います。さぞかし立派な地盤にお住まいなんですね?

[14447: 匿名さん]

このマンション買える人、マジ勝ち組みだわ。

[14448: マンション掲示板さん]

>>14447 匿名さん
そうそう。
地盤は悪い、悪い言われてますが、液状化、浸水とかあればまた違う所に移り住むので心配ご無用。

[14449: eマンションさん]

>>14446 匿名さん
控える？なんで？溜池に関しては実際あまりよくないよ。

[14450: 匿名さん]

千代田富士見も制振だよね。よく知らんけど建物の形状・高さと地盤の兼ね合いで向き不向きがあるんでねーの。