パークコート文京小石川 ザ タワーってどうですか？

[マンション比較中さん]

パークコート文京小石川 ザ タワーについての情報を希望しています。
物件を検討中の方やご近所の方など、色々と意見を交換したいと思っています。
よろしくお願いします。

公式URL：https://www.31sumai.com/mfr/X1873/

所在地：東京都文京区小石川一丁目102番1他（地番）
交通：都営地下鉄三田線「春日」駅　徒歩1分　駅直結
　　　東京メトロ丸ノ内線「後楽園」駅　徒歩2分
　　　総武・中央緩行線「水道橋」駅　徒歩12分
間取：1LDK～4LDK
面積：43.14平米～127.34平米
売主：三井不動産レジデンシャル株式会社　三菱地所レジデンス株式会社　新日鉄興和不動産株式会社
施工会社：清水建設株式会社
管理会社：三井不動産レジデンシャルサービス株式会社

資産価値・相場や将来性、建設会社や管理会社のことについても教えてください。
（子育て・教育・住環境や、自然環境・地盤・周辺地域の医療や治安の話題も歓迎です。）

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お便り返し（16, 17, 18）住宅ローン不安／ロフト付住戸の価値／パークコート文京小石川の資産性
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[14251: 検討板ユーザーさん]

>>14250 匿名さん
資金回収は考えていませんし、賃貸収入を目的としていません。
この場所、このマンションに住みたいから、って事ですよ。

[14252: マンション検討中さん]

>>14250 匿名さん

私が見せてもらった表だと80平米くらいの3LDKは40よりは高かったですよ。

[14253: マンション検討中さん]

ワイドスパンの眺望いい部屋はもうないです。
79Aの高層階は坪単価600万超えは抽選はなかった気がします。
3期は76Bの高層階がありますが、ご存知非ワイドスパンで、細長の間取りが悪い部屋です。
おそらく坪単価乗せてくるでしょう。
ので自分は参戦しません。ここは周りが坪単価300万前後の住民層ですし、小学校も見れば分かりますが古くて狭く、SAPIXもないので教育面は厳しいですし。
なにより地権者だけで組合が先にできて理事が決まる時点のはありえないです。

[14254: マンション検討中さん]

>>14250 匿名さん
前も書き込みましたが賃料相場が形成されていないので今正解はありません。リークも何もただの予想です。しかも利害関係者の。もし気になるのであれば私なら近隣地域だけではなく、同一需給圏内の代替競争不動産における成約事例をレインズ等で収集して総合的に判断しますね。もちろん会社を信頼して営業が言ったことを鵜呑みにするのも個人の自由ですが。

[14255: マンション検討中さん]

>>14253 マンション検討中さん

地権者だけで組合が先に決まるんですか？

[14256: 匿名さん]

理事やりたいですか？

[14257: 検討板ユーザーさん]

>>14253 マンション検討中さん

この辺りのこと全然知らないんですね。
SAPIXは、少し上がって茗荷谷に2つくらいありますよ。チャリでもバスでも徒歩でも行けますよ。

[14258: 匿名さん]

>>14251 検討板ユーザーさん
？
投資目的の購入ですか。
話が逸れますので、そちらについては割愛させて頂きます。

何度も当スレで話題になりましたが、PERは割高度の指標であり、数値が大きいほど割高です。
現情報を統合するとこちらのPERはおよそ50であり、本当であればこれは前代未聞の高値です。

[14259: 匿名さん]

>>14258 匿名さん

前にもどなたか書かれてましたが買いたい人が買えば良い。ですね。

[14260: 匿名さん]

ランボルギーニを買おうと考えている人にGT-Rを進めても無駄です。
超富裕層に投資利回りを云々
購入者を自分と同じ所得水準であるという前提が根本的な間違いです。

[14261: 匿名さん]

>>14260 匿名さん
新車のランボルギーニをタンマリと盛られた価格で買うのはご自由です。手放す時に理論的な価格まで下がるだけです。

[14262: 匿名さん]

何か問題でも？

[14263: マンション検討中さん]

PERさんは、築30年のアパートにお住みなのでしょうか？

PERで言ったら、新築マンションより中古アパートの方が上だと思いますが。

まして一戸建てなんて、PERで考えたら決して買えませんよね。

[14264: 匿名さん]

>>14258 匿名さん
貧乏人の思考ですね
この人は結局どこも買ってないでしょう

[14265: 匿名さん]

坪600程度のマンションで他者を貧乏人呼ばわりするのは、滑稽です。
中身が何であろうと、高ければ高いほど価値があると思い込んで喜んで買うタイプの方々のように、思われました。

香りない山盛り黒トリュフは、お好きですか？

[14266: 匿名さん]

70㎡の3LDKは、超富裕層ではなく庶民の背伸びの方があてはまりが良くないですか？
超富裕層がGT-Rよりもランボやフェラーリを選ぶのは値持ちがいいから、利回りで有利だからです。償却終りそうになったらすぐ売るので。
団地に住んでいる人は、所有欲はあるが利回りを見ない。
超富裕層は利回りを見て、所有、レンタル、アウトソースを選択する
ここのパンダ部屋は転売屋には人気でも、実需(売らない人)が将来受け皿(高値で買う)になるかは全く別です

[14267: マンコミュファンさん]

ここがGTR？
クルマすら飼えない人が大半よ。

[14268: 匿名さん]

所詮、柱混入しまくり、角住戸ほとんど地権者、天井下がりまくりでコンプレックスだらけのパークコート

[14269: マンション検討中さん]

投資部屋だけ人気で、あとはほぼ全部倍率1倍の時点でそういう層のマンションでしょう。
入居前に大量に転売や賃貸が溢れ出ますよ、絶対に。

[14270: マンション検討中さん]

文京ガーデン ザ サウスの分譲情報はまだ出ないですかね

[14271: マンション検討中さん]

>>14269
賃貸出ますかね？
1期・2期大ハズレしたので、賃貸でいいからここに住みたいです

[14272: マンション検討中さん]

あれだけ地権者が持ってるから、賃貸は結構出るよ。

それも、安めの賃料で出るパターンだよ。
経験上。

でも、半年くらいで全部埋まって、そのあとは賃貸が出てこなくなると思う。

なので、賃貸でよければ、速攻契約するのがいいよ。

[14273: 匿名さん]

賃貸住民ってオーナー住民と比べてモラルが低い傾向にあると言われていてトラブルリスクが高い。

[14274: 匿名さん]

住環境を求めるならここではないですね。
ここは電車通勤に便利なDINKSやシングルがメインです。

[14275: 匿名さん]

>>14267 マンコミュファンさん
お前隠れポジだな
ネガがポジを完全に詰む所で腰を折った
前からの流れを読め

[14276: マンション検討中さん]

>>14272
ありがとうございます。すぐ近所に住んでるので、不動産屋にアンテナ貼って賃貸出たらすぐ申し込みます！
あ、定期借家が多いとかありますか？

[14277: 検討板ユーザーさん]

>>14272 マンション検討中さん

ちなみに地権者さんの部屋と契約者の部屋では、初期の内装のグレードが違うとのことなので、念のためご注意ください。

[14278: 匿名さん]

天カセはどちらもナシでしたっけ。
梁と下がり天井はどちらもアリでしょうか。

[14279: マンション検討中さん]

地権者さんの方が内装が安いんですか？
床はタイルじゃないのかな

[14280: 匿名さん]

地権者は分母が小さい
→分子の家賃を安くできる
→新規、投資家も地権者の家賃に寄せざるをえない
→マンション価格に比べ家賃が伸び悩んでいる二大要因の一つ

[14281: マンコミュファンさん]

地権者の床は、ビニールシートでしよ。

[14282: 匿名さん]

分譲用も壁がビニールクロスでした。

[14283: 匿名さん]

>>14254 マンション検討中さん
近隣地域だけではなく、同一需給圏内の代替競争不動産における成約事例をレインズ等で収集して総合的に判断した結果、
結局買うのでしょうか？

[14284: 匿名さん]

3A＋Rの新築マンションですが、全居室天カセは当然として床、クロス、柱までも大理石貼りです。
広くて仕様高くてとても満足です、高いけどやはりマンションは港区が一番ですよ。

[14285: マンション検討中さん]

>>14283 匿名さん
14254です。
私は買います。しかしそんなこと言いながら大して事例収集してませんし、購入の意思決定における判断基準としては考慮外でした（抽選が終わった後に興味本位で少しだけ周りを調べましたが意思決定後の話です）。
賃貸物件として投資用に購入するのであれば徹底的に調べたでしょうが貸すことは想定してないので。
因みに多少見た限りで情報提供すると同じ再開発のウエスト棟の5階で坪15200円から16600円、PC千代田富士見高層階で坪24000円から25500円で成約してますね。ご参考までに。
ウエスト棟より賃料単価が低くなることを前提に話をしておられる方もおられますが妄想は自由です。今正解はありませんし。
不動産売買では度々利回りの話が出ますが、それを主たる判断基準とすることが正しい場合もあればそうでもない場合があります。不動産は奥深いですから。

[14286: 匿名さん]

パークコート千代田富士見は、こちらとは別次元のマンションなので、参考に値しません。
ここの大きな目標の一つに、坪賃料20000円到達が挙げられますね。
しかし、ご提示下さったウエスト棟の賃料や、小石川駅近物件の相場に引っ張られるのは避けられないので、なかなか厳しい到達目標かもしれません。

[14287: マンション検討中さん]

ここのタイルは安い仕様ですよ。オーナーズ資料見ました？6畳で50万ぐらいです。

[14288: マンション検討中さん]

>>14286 匿名さん
次元が違うからといって安易に取引事例を排除することは妥当とは思いません。なぜならこのマンションと同次元で比較できるものが今あるとは思わないからです。
その場合、通常少し離れた地域（同一需給圏）の取引事例も収集し、まずは地域要因の評点の比較をし、個別的要因（駅直結、建物グレード等）の評点比較をして事情補正を行った上で事例の賃料に評点の掛け算をして適正賃料を導きます。つまり同じ次元に補正する作業を行います。
どの事例を採用するかどのように事情補正をするかは判断が分かれるところですし、それでも千代田富士見が事例の範囲に入らないと思うのであればそれも一つの判断です。別に同じ次元で比較する事例で持ってきた訳ではありません。
ただ私は投資家ではないのでそんな面倒くさくて意味ない事までやりませんけど。

[14289: 匿名さん]

この再開発で小石川の地価は上昇するでしょうね！楽しみです。

[14290: マンション掲示板さん]

>>14286 匿名さん
千代田富士見が別次元といいますが、
飯田橋のグランブルームと文京ガーデンゲートタワーのオフィス賃料は殆ど変わりませんよ。
参考までに。

[14291: 匿名さん]

マンションの話をしましょう。

[14292: 匿名さん]

中央線を越えた千代田区のパークコートタワーを、羨む。

[14293: 検討板ユーザーさん]

ここのマンションが買える人は、千代田区だって港区だって普通に住める年収の方ですよ。
ここがいいと思って検討、買っているので、
別に羨ましいとかはないと思いますが。
いい街になっていくといいですね。

[14294: 匿名さん]

パークコート小石川がランドマーク的なマンションになり、高収入の人口増加、それに連鎖し様々なプラスの連鎖が期待出来ます。
本音は買えるものなら買いたい住みたい、成約の方が羨ましいですが手が届かないのでもう少し駅から離れたマンションを検討します。

[14295: 匿名さん]

>>14292 匿名さん
千代田富士見の分譲時も、そうやって揶揄する輩はいたね。今は、その時買った方々の勝ち

[14296: マンション検討中さん]

春日周辺の坪単価300万、その2倍の坪単価600万超えの文京小石川。
ちなみにブリリアタワー目黒、港区低層階マンション、千代田区と並ぶ坪単価です。
まさに不動産バブル絶頂期の今、相場が崩壊したらどこまで下がるのか興味あります...

[14297: 匿名さん]

ポジの考え方は昔のバブル時代そのまんまですね

[14298: 匿名さん]

いつまで同じような話してんだか

[14299: 匿名さん]

>>14296 マンション検討中さん
目黒もブリリアタワー以外は300万くらいじゃないの？港区も600万の低層マンションが建つエリアに1200万のタワーマンション建ってるし、どこも同じじゃないの？

[14300: 匿名さん]

大雨が降るとやはり不安感が募るエリアですね。