パークコート文京小石川 ザ タワーってどうですか？

[マンション比較中さん]

パークコート文京小石川 ザ タワーについての情報を希望しています。
物件を検討中の方やご近所の方など、色々と意見を交換したいと思っています。
よろしくお願いします。

公式URL：https://www.31sumai.com/mfr/X1873/

所在地：東京都文京区小石川一丁目102番1他（地番）
交通：都営地下鉄三田線「春日」駅　徒歩1分　駅直結
　　　東京メトロ丸ノ内線「後楽園」駅　徒歩2分
　　　総武・中央緩行線「水道橋」駅　徒歩12分
間取：1LDK～4LDK
面積：43.14平米～127.34平米
売主：三井不動産レジデンシャル株式会社　三菱地所レジデンス株式会社　新日鉄興和不動産株式会社
施工会社：清水建設株式会社
管理会社：三井不動産レジデンシャルサービス株式会社

資産価値・相場や将来性、建設会社や管理会社のことについても教えてください。
（子育て・教育・住環境や、自然環境・地盤・周辺地域の医療や治安の話題も歓迎です。）

[スムログ 関連記事]
お便り返し（16, 17, 18）住宅ローン不安／ロフト付住戸の価値／パークコート文京小石川の資産性
https://www.sumu-log.com/archives/15387/

[マンションWOM！関連記事]
https://www.e-mansion.co.jp/recommend/archives/135/

[14201: マンション検討中さん]

三期はいつから？

[14202: 匿名さん]

今回17時すぐに抽選が始まって17時半には閉まったようです。出遅れました…。当選番号一覧を写メした方、載せて頂けませんか。

[14203: マンション検討中さん]

中は撮影禁止だよ。当たった人も外れた人も自分のことしか頭にないから、わざわざ教える余裕ある人なんかいないよ。

[14204: マンション検討中さん]

>>14185 匿名さん

8倍3部屋、7番2部屋、5倍8部屋、4倍7部屋、2倍32部屋、1倍48部屋。メモの限りで。間違ってたらごめんなさい。申込無かった部屋はあるんだろうか。

[14205: マンション検討中さん]

>>14204 マンション検討中さん

それぞれ何番が当選したかもメモしておられますでしょうか？

[14206: 匿名さん]

100部屋売れたんですか
ここ便利だからね
千代田富士見パターンで、知らない間に価格上がるんじゃないの

[14207: マンション検討中さん]

8倍7 7倍3 5倍はたしか、、、4？ 間違ってたらごめん。

[14208: Rアセスメント]

抽選結果をまとめてツイートしました。
現地撮影禁止ですので、記載に誤りがあった場合にはごめんなさい。。。

https://twitter.com/R_assessment/status/1137643979837591552

[14209: マンコミュファンさん]

これは、、、やっぱり人気部屋はかなりの倍率じゃないですか…

[14210: マンション検討中さん]

結果連絡の電話ってそろそろ始まるかな

[14211: マンション検討中さん]

結果の書き込みありがとうございました。
華麗に散りましたが、5倍以上の部屋当たった人は、ほぼ勝ち組ですかね。うらやましいです。。

[14212: 匿名さん]

連絡は前回同様に21時頃となる可能性が高いそうです。
重要事項説明・購入申込会のスケジュール調整に時間がかかるとの事でした。

[14213: 匿名さん]

当選結果ありがとうございました。
うー次点かー。厳しいんだろうな。

[14214: 匿名さん]

後発物件に客が流れて不人気物件という書き込みは、根拠が無いよな

[14215: 匿名さん]

只今、2倍の当選連絡頂きました。

[14216: マンション検討中さん]

>>14206 匿名さん
3倍書き込み忘れました。3倍部屋が35部屋だったはずなので130程度売れてるんじゃないでしょうか。

[14217: 口コミ知りたいさん]

2倍で外れたとかもうやる気でない

[14218: 匿名さん]

当選された方おめでとうございます。
2回連続落ちてしまいました。。私も3期申し込むの、今はちょっとしんどくて考えられないですね。

[14219: 匿名さん]

>>14217 さん
>>14218さん

辛いね。
今日は取りあえずぐっすり寝て、また考えよう。

[14220: 通りがかりさん]

当選しました！自分の職場、嫁の実家、お互いの母校から全て一本でここだけ狙い撃ちだったので嬉しいです(^ ^)近所になる方よろしくお願いします(〃ω〃)一括購入で一文無しになりますが・・地震とか起きたら怖いなあ、、

[14221: 匿名さん]

もう三期は申し込みません

[14222: 匿名さん]

良い物件を購入されましたね
転入される方は、便利で良い場所なんできっと気にいると思いますよ

[14223: マンション検討中さん]

>>14218 匿名さん

私も連続落選で正直しんどいですね。
3期の3LDKは住友の奇跡でも起きなければ撤退ムード。

[14224: 匿名さん]

[住宅購入検討を目的とした情報交換を阻害するため、削除しました。管理担当]

[14225: 匿名さん]

すげえ人気だなほんとに。なんだよ最高倍率8倍って

[14226: 匿名さん]

>>14220 通りがかりさん

購入者さんではないようですね。
相手を思いやれない発言、 人格を疑われますから気をつけて下さいね。

[14227: マンション検討中さん]

球入れる順番的に1出にくいとかありますよね、入れ方考えて欲しい。

[14228: 匿名さん]

当選しました！！
広さと眺望にこだわり少し背伸びしましたが…
私も一括購入、家族でここに住むのを楽しみに仕事頑張らねば。

[14229: マンション検討中さん]

まぁ結局誰が何を言おうと人気物件だったってことですね。結果が全てです。

[14230: 口コミ知りたいさん]

申し込みない部屋はないんでしょうか

また、1倍でキャンセルになったら落ちた人の中で選んで電話してもらえるとかありますか？

[14231: マンション検討中さん]

ネガが多い程人気物件ってことの裏返しですね

[14232: 匿名さん]

「三期ではもう申し込まない」というコメントを見てしまうとまたまた倍率を下げようとする企てかと思ってしまいます。

[14233: 匿名さん]

もう三期に向けた攻防戦が始まってますね。
人気マンションであることは間違いないことが証明されてます！！

[14234: 匿名さん]

>>14232 匿名さん

今日は抽選日ですし、当日落ちてショックを受けた方々が、3期は申し込まないとか書き込む方が多いのは普通だと思いますが、、、
なぜ倍率を下げようとしてると捉えられるのか不思議です。落ちたのも人気で倍率があったからでしょうに。。。

[14235: マンション検討中さん]

土地柄は地味で共用部も煌びやかというより荘厳な感じだから、パークコートの中では浮ついてなくて好印象。次が最終期なんだろうし、ついに話題のここも終わりか・・

[14236: マンション検討中さん]

蓋を開けてみれば、大人気でしたね。私は2期連続で撃沈しましたが、3期も参戦するつもりです。

今まで販売されたお部屋の中で、もっともお買い得だったお部屋ってどこなのでしょうね。スミフ被りのパンダ部屋2LDK低層階？

[14237: 匿名]

数年後、ここがバブルのピークだったと語られる事でしょう。

[14238: マンション検討中さん]

今不動産を持ってない奴はどうせセンスないんだからタイミング考えたって無駄だって。欲しい物件買えばいいよ。

[14239: 匿名]

俺はここは欲しくない。
地所の加賀町のがいいかな。

[14240: 匿名さん]

残り70戸弱だと今回の落選者で終わりますか？

[14241: 周辺住民さん]

第一期より人気なかったっぽいですね。第一期は最大倍率12倍だったので。まあ第二期の戸数を減らしている時点でなんとなく感じていましたが。白金スカイが出たタイミングも悪かったかも知れませんね。

[14242: マンション検討中さん]

73bも高層階は36階以外はほとんど倍率1倍でしたね。坪単価500万前後の部屋に2倍3倍の倍率が付いてました。坪単価450万だけお祭りで、後は他のタワマンより少しいいくらいの客付けだったのではないでしょうか。

[14243: 匿名さん]

そうすると、3期は無抽選で買えるんですね。

[14244: マンション検討中さん]

64Bの低層階パンダ部屋買えた人羨ましすぎます。坪440?で買えたら、ほぼ負けなしでしょう。

第3期は67Bの下の方、79A低層階あたりが人気になるのですかね。値上げがないといいのですが。。

[14245: マンション検討中さん]

>>14242 マンション検討中さん
73bって低層高層とも3倍ぐらいじゃなかったですか？無抽選て無かったような。

[14246: 検討板ユーザーさん]

ネガさんは、3期に向けて反省会しましょう。

[14247: 匿名さん]

価格が安いだけの部屋しか人気がないということは、転売目的にのみ主眼がおかれ、逆に実需で住む人はあまりいないんでしょうね。
スレの内容もそんな感じですし。

[14248: 匿名さん]

ほら、三期に向けてネガ第一号が発生したね。みなさんよく見ておこう。価格が安いだけの部屋しか人気がないとか事実無根もいいとこ。実需云々も議論されつくしたことを今更ほじくりかえしている。愚かを通り越して罪だわ本当に。

[14249: 名無しさん]

マンションは少なくとも数年単位で見るもの。申し込みの状況で判断するなら、バブル崩壊直前までポジが正しく、ボトムアウト直前までネガが正しいことになる。
掲示版は色々な意見があってこそ。
もちろん、JRや山手線で利便性を議論するネガや、実需を理由にPER無視するポジは、いくらなんでもどうかと思うけど

[14250: 匿名さん]

たしかここ、PER50（資金回収するのに50年かかる）でしたっけ。
1.5憶の部屋で家賃が40万くらいと、営業からリークがあったんですよね。

[14251: 検討板ユーザーさん]

>>14250 匿名さん
資金回収は考えていませんし、賃貸収入を目的としていません。
この場所、このマンションに住みたいから、って事ですよ。

[14252: マンション検討中さん]

>>14250 匿名さん

私が見せてもらった表だと80平米くらいの3LDKは40よりは高かったですよ。

[14253: マンション検討中さん]

ワイドスパンの眺望いい部屋はもうないです。
79Aの高層階は坪単価600万超えは抽選はなかった気がします。
3期は76Bの高層階がありますが、ご存知非ワイドスパンで、細長の間取りが悪い部屋です。
おそらく坪単価乗せてくるでしょう。
ので自分は参戦しません。ここは周りが坪単価300万前後の住民層ですし、小学校も見れば分かりますが古くて狭く、SAPIXもないので教育面は厳しいですし。
なにより地権者だけで組合が先にできて理事が決まる時点のはありえないです。

[14254: マンション検討中さん]

>>14250 匿名さん
前も書き込みましたが賃料相場が形成されていないので今正解はありません。リークも何もただの予想です。しかも利害関係者の。もし気になるのであれば私なら近隣地域だけではなく、同一需給圏内の代替競争不動産における成約事例をレインズ等で収集して総合的に判断しますね。もちろん会社を信頼して営業が言ったことを鵜呑みにするのも個人の自由ですが。

[14255: マンション検討中さん]

>>14253 マンション検討中さん

地権者だけで組合が先に決まるんですか？

[14256: 匿名さん]

理事やりたいですか？

[14257: 検討板ユーザーさん]

>>14253 マンション検討中さん

この辺りのこと全然知らないんですね。
SAPIXは、少し上がって茗荷谷に2つくらいありますよ。チャリでもバスでも徒歩でも行けますよ。

[14258: 匿名さん]

>>14251 検討板ユーザーさん
？
投資目的の購入ですか。
話が逸れますので、そちらについては割愛させて頂きます。

何度も当スレで話題になりましたが、PERは割高度の指標であり、数値が大きいほど割高です。
現情報を統合するとこちらのPERはおよそ50であり、本当であればこれは前代未聞の高値です。

[14259: 匿名さん]

>>14258 匿名さん

前にもどなたか書かれてましたが買いたい人が買えば良い。ですね。

[14260: 匿名さん]

ランボルギーニを買おうと考えている人にGT-Rを進めても無駄です。
超富裕層に投資利回りを云々
購入者を自分と同じ所得水準であるという前提が根本的な間違いです。

[14261: 匿名さん]

>>14260 匿名さん
新車のランボルギーニをタンマリと盛られた価格で買うのはご自由です。手放す時に理論的な価格まで下がるだけです。

[14262: 匿名さん]

何か問題でも？

[14263: マンション検討中さん]

PERさんは、築30年のアパートにお住みなのでしょうか？

PERで言ったら、新築マンションより中古アパートの方が上だと思いますが。

まして一戸建てなんて、PERで考えたら決して買えませんよね。

[14264: 匿名さん]

>>14258 匿名さん
貧乏人の思考ですね
この人は結局どこも買ってないでしょう

[14265: 匿名さん]

坪600程度のマンションで他者を貧乏人呼ばわりするのは、滑稽です。
中身が何であろうと、高ければ高いほど価値があると思い込んで喜んで買うタイプの方々のように、思われました。

香りない山盛り黒トリュフは、お好きですか？

[14266: 匿名さん]

70㎡の3LDKは、超富裕層ではなく庶民の背伸びの方があてはまりが良くないですか？
超富裕層がGT-Rよりもランボやフェラーリを選ぶのは値持ちがいいから、利回りで有利だからです。償却終りそうになったらすぐ売るので。
団地に住んでいる人は、所有欲はあるが利回りを見ない。
超富裕層は利回りを見て、所有、レンタル、アウトソースを選択する
ここのパンダ部屋は転売屋には人気でも、実需(売らない人)が将来受け皿(高値で買う)になるかは全く別です

[14267: マンコミュファンさん]

ここがGTR？
クルマすら飼えない人が大半よ。

[14268: 匿名さん]

所詮、柱混入しまくり、角住戸ほとんど地権者、天井下がりまくりでコンプレックスだらけのパークコート

[14269: マンション検討中さん]

投資部屋だけ人気で、あとはほぼ全部倍率1倍の時点でそういう層のマンションでしょう。
入居前に大量に転売や賃貸が溢れ出ますよ、絶対に。

[14270: マンション検討中さん]

文京ガーデン ザ サウスの分譲情報はまだ出ないですかね

[14271: マンション検討中さん]

>>14269
賃貸出ますかね？
1期・2期大ハズレしたので、賃貸でいいからここに住みたいです

[14272: マンション検討中さん]

あれだけ地権者が持ってるから、賃貸は結構出るよ。

それも、安めの賃料で出るパターンだよ。
経験上。

でも、半年くらいで全部埋まって、そのあとは賃貸が出てこなくなると思う。

なので、賃貸でよければ、速攻契約するのがいいよ。

[14273: 匿名さん]

賃貸住民ってオーナー住民と比べてモラルが低い傾向にあると言われていてトラブルリスクが高い。

[14274: 匿名さん]

住環境を求めるならここではないですね。
ここは電車通勤に便利なDINKSやシングルがメインです。

[14275: 匿名さん]

>>14267 マンコミュファンさん
お前隠れポジだな
ネガがポジを完全に詰む所で腰を折った
前からの流れを読め

[14276: マンション検討中さん]

>>14272
ありがとうございます。すぐ近所に住んでるので、不動産屋にアンテナ貼って賃貸出たらすぐ申し込みます！
あ、定期借家が多いとかありますか？

[14277: 検討板ユーザーさん]

>>14272 マンション検討中さん

ちなみに地権者さんの部屋と契約者の部屋では、初期の内装のグレードが違うとのことなので、念のためご注意ください。

[14278: 匿名さん]

天カセはどちらもナシでしたっけ。
梁と下がり天井はどちらもアリでしょうか。

[14279: マンション検討中さん]

地権者さんの方が内装が安いんですか？
床はタイルじゃないのかな

[14280: 匿名さん]

地権者は分母が小さい
→分子の家賃を安くできる
→新規、投資家も地権者の家賃に寄せざるをえない
→マンション価格に比べ家賃が伸び悩んでいる二大要因の一つ

[14281: マンコミュファンさん]

地権者の床は、ビニールシートでしよ。

[14282: 匿名さん]

分譲用も壁がビニールクロスでした。

[14283: 匿名さん]

>>14254 マンション検討中さん
近隣地域だけではなく、同一需給圏内の代替競争不動産における成約事例をレインズ等で収集して総合的に判断した結果、
結局買うのでしょうか？

[14284: 匿名さん]

3A＋Rの新築マンションですが、全居室天カセは当然として床、クロス、柱までも大理石貼りです。
広くて仕様高くてとても満足です、高いけどやはりマンションは港区が一番ですよ。

[14285: マンション検討中さん]

>>14283 匿名さん
14254です。
私は買います。しかしそんなこと言いながら大して事例収集してませんし、購入の意思決定における判断基準としては考慮外でした（抽選が終わった後に興味本位で少しだけ周りを調べましたが意思決定後の話です）。
賃貸物件として投資用に購入するのであれば徹底的に調べたでしょうが貸すことは想定してないので。
因みに多少見た限りで情報提供すると同じ再開発のウエスト棟の5階で坪15200円から16600円、PC千代田富士見高層階で坪24000円から25500円で成約してますね。ご参考までに。
ウエスト棟より賃料単価が低くなることを前提に話をしておられる方もおられますが妄想は自由です。今正解はありませんし。
不動産売買では度々利回りの話が出ますが、それを主たる判断基準とすることが正しい場合もあればそうでもない場合があります。不動産は奥深いですから。

[14286: 匿名さん]

パークコート千代田富士見は、こちらとは別次元のマンションなので、参考に値しません。
ここの大きな目標の一つに、坪賃料20000円到達が挙げられますね。
しかし、ご提示下さったウエスト棟の賃料や、小石川駅近物件の相場に引っ張られるのは避けられないので、なかなか厳しい到達目標かもしれません。

[14287: マンション検討中さん]

ここのタイルは安い仕様ですよ。オーナーズ資料見ました？6畳で50万ぐらいです。

[14288: マンション検討中さん]

>>14286 匿名さん
次元が違うからといって安易に取引事例を排除することは妥当とは思いません。なぜならこのマンションと同次元で比較できるものが今あるとは思わないからです。
その場合、通常少し離れた地域（同一需給圏）の取引事例も収集し、まずは地域要因の評点の比較をし、個別的要因（駅直結、建物グレード等）の評点比較をして事情補正を行った上で事例の賃料に評点の掛け算をして適正賃料を導きます。つまり同じ次元に補正する作業を行います。
どの事例を採用するかどのように事情補正をするかは判断が分かれるところですし、それでも千代田富士見が事例の範囲に入らないと思うのであればそれも一つの判断です。別に同じ次元で比較する事例で持ってきた訳ではありません。
ただ私は投資家ではないのでそんな面倒くさくて意味ない事までやりませんけど。

[14289: 匿名さん]

この再開発で小石川の地価は上昇するでしょうね！楽しみです。

[14290: マンション掲示板さん]

>>14286 匿名さん
千代田富士見が別次元といいますが、
飯田橋のグランブルームと文京ガーデンゲートタワーのオフィス賃料は殆ど変わりませんよ。
参考までに。

[14291: 匿名さん]

マンションの話をしましょう。

[14292: 匿名さん]

中央線を越えた千代田区のパークコートタワーを、羨む。

[14293: 検討板ユーザーさん]

ここのマンションが買える人は、千代田区だって港区だって普通に住める年収の方ですよ。
ここがいいと思って検討、買っているので、
別に羨ましいとかはないと思いますが。
いい街になっていくといいですね。

[14294: 匿名さん]

パークコート小石川がランドマーク的なマンションになり、高収入の人口増加、それに連鎖し様々なプラスの連鎖が期待出来ます。
本音は買えるものなら買いたい住みたい、成約の方が羨ましいですが手が届かないのでもう少し駅から離れたマンションを検討します。

[14295: 匿名さん]

>>14292 匿名さん
千代田富士見の分譲時も、そうやって揶揄する輩はいたね。今は、その時買った方々の勝ち

[14296: マンション検討中さん]

春日周辺の坪単価300万、その2倍の坪単価600万超えの文京小石川。
ちなみにブリリアタワー目黒、港区低層階マンション、千代田区と並ぶ坪単価です。
まさに不動産バブル絶頂期の今、相場が崩壊したらどこまで下がるのか興味あります...

[14297: 匿名さん]

ポジの考え方は昔のバブル時代そのまんまですね

[14298: 匿名さん]

いつまで同じような話してんだか

[14299: 匿名さん]

>>14296 マンション検討中さん
目黒もブリリアタワー以外は300万くらいじゃないの？港区も600万の低層マンションが建つエリアに1200万のタワーマンション建ってるし、どこも同じじゃないの？

[14300: 匿名さん]

大雨が降るとやはり不安感が募るエリアですね。