パークコート文京小石川 ザ タワーってどうですか？

[マンション比較中さん]

パークコート文京小石川 ザ タワーについての情報を希望しています。
物件を検討中の方やご近所の方など、色々と意見を交換したいと思っています。
よろしくお願いします。

公式URL：https://www.31sumai.com/mfr/X1873/

所在地：東京都文京区小石川一丁目102番1他（地番）
交通：都営地下鉄三田線「春日」駅　徒歩1分　駅直結
　　　東京メトロ丸ノ内線「後楽園」駅　徒歩2分
　　　総武・中央緩行線「水道橋」駅　徒歩12分
間取：1LDK～4LDK
面積：43.14平米～127.34平米
売主：三井不動産レジデンシャル株式会社　三菱地所レジデンス株式会社　新日鉄興和不動産株式会社
施工会社：清水建設株式会社
管理会社：三井不動産レジデンシャルサービス株式会社

資産価値・相場や将来性、建設会社や管理会社のことについても教えてください。
（子育て・教育・住環境や、自然環境・地盤・周辺地域の医療や治安の話題も歓迎です。）

[スムログ 関連記事]
お便り返し（16, 17, 18）住宅ローン不安／ロフト付住戸の価値／パークコート文京小石川の資産性
https://www.sumu-log.com/archives/15387/

[マンションWOM！関連記事]
https://www.e-mansion.co.jp/recommend/archives/135/

[13951: マンション検討中さん]

関東大震災の記録だと低地であっても震度が高台と変わらない地域も多い。

白金ザスカイの地域も低地だが被害が少なかった。

ここを含む元沼地は地盤が弱く震災の被害を受けやすい。

だからこそ免震技術を最大限に活かすべきなのに、何故か制振にしてしまった。

[13952: マンション検討中さん]

ガーデンゲートタワーは高いんですね、この建物ににさえぎられて、南西角は、日照がのぞめないのでは？

[13953: 匿名さん]

>>13939 匿名さん
ガーデンゲートタワーの春日通り側、写真で見ると、二階建てのような側面の壁三面が茶色の建物は、何ですか？
これは取り壊されないのですか？

[13954: 匿名さん]

現地、いつになったらタワークレーン入るんですかね？なかなか上に伸びませんね。

[13962: 匿名さん]

元沼地はさすがに、ヤバいんじゃないかい？

[13963: 匿名さん]

駅近以外、アピールポイントはなさそうですね。
しかも、三田線ですから、基本は郊外から都心部への輸送を目的とした路線です。

[13964: 検討板ユーザーさん]

>>13962 匿名さん
そんなの聞いてないよお

[13965: 検討板ユーザーさん]

[NO.13942～本レスまで、住宅購入検討を目的とした情報交換を阻害、及び、削除されたレスへの返信のため、一部の投稿を削除しました。管理担当]

[13966: 匿名さん]

>>13963 匿名さん

え、本気で言ってます？

[13967: 匿名さん]

しかも、板橋方向ですね、繋がってるの。
ここも、昔の江戸の外側地域なので、郊外エリアとしてのコネクトは一貫性が認められますが。

3代目の江戸っ子の意見です。

[13968: ご近所さん]

>>13953 匿名さん
それ、東京電力だかの施設だと思います。

[13969: 匿名さん]

どうでも良いですよ。

[13971: 匿名さん]

ここ数年で作られた物件に免震はないよね？
今売り出し中で手の届く価格にも免震はない。
免震はすでに絶滅危惧種。

[13972: 匿名さん]

[No.13970と本レスは、住宅購入検討を目的とした情報交換を阻害すると判断したため、削除しました。管理担当]

[13973: 匿名さん]

＞ここは都内最強の沼地らしいですね。

そうですよ。
昔から文京区に住んでいる人は、誰でも知っています。
以前から警告してあげていたのですが。
そういう理由で、文京区住みのお金持ちは、ここ手を出してません。
お金持ちはまず、資産を守れないところに家は買いませんので。

[13974: 検討板ユーザーさん]

>>13973 匿名さん
もう少し早く教えていただきたかった

[13975: 匿名さん]

浸水したマンションは半値だから、値下がりカーブにはそのリスク分も計算に入れないとね。

スレ的には 10年で20%値下がりという見解だけど、そういう水害の確率論を混ぜたらどうなるかな。

[13976: マンション検討中さん]

地盤が良ければ制振で十分だと思うけど、これだけ地盤がグニャグニャの土地で、高級タワマンにもかかわらず制振なのは本当に残念。

地震が起きたら躯体に相当なダメージある。

東日本大震災で、湾岸免震マンションは点検費の数十万円で済んだのに、非免震マンションは躯体にヒビが入って数億円の修繕費が追加でかかったのは有名な話。

[13977: マンション掲示板さん]

>>13976 マンション検討中さん

それって、相当深いところまで杭を刺しててもダメなんですか？
三井はその点にはかなり自信があると言っていると思いますが、いかがでしょうか？

[13978: マンション検討中さん]

杭がしっかり打ち込んでいれば、建物の重さで沈んだり、傾いたりはないから、そこは安心していい。

問題は地震による建物や杭や躯体へのダメージ。杭は長いほど振り子の先のように揺れ幅が広がる。

地震時の恐怖感もひどいし、揺れによるコンクリートへのダメージが大きくなる。

ここはカサの高いプリンの上にマンションがあるような感じ。

杭がしっかりしてることは、傾き防止には役立つけど、それだけ。揺れの防止にはならない。

[13979: マンション検討中さん]

同じような条件のタワマンで、以前の大地震の際、どんな状況だったのかご存知でしたら教えて下さい。揺れ、揺れによるコンクリートのダメージなど。

[13980: 匿名さん]

>>13978 マンション検討中さん

絶対にここは買わない方が良いですね。

地震が来たらプリンの上なんて。シビック・センターと一緒に倒壊してグリーンヴァレーに避難して来た人の上に倒れて来る感んですね。恐ろしい。

[13981: 匿名さん]

>>13980 匿名さん

シビック・センターも免震じゃ無いもんね。

[13982: 匿名さん]

>>13980 匿名さん

建物は大丈夫でも部屋の中の家具とか人とかが揺れて飛び出して来るとか？

[13983: 匿名さん]

これまでの意見を総括すると、地盤の良い高台の
直基礎免震タワマンが良いってことか。
ふむふむ。それで今買うならパークシティ武蔵小
山がやっぱり間違いない選択なんだろうな。
ただあそこはここと違って人気があってもう部屋
が選べないのが難点。

[13984: マンション検討中さん]

>>13979 マンション検討中さん
揺れは免震学会のホームページに比較がある。他にも動画あるから、ユーチューブでもみたら。
https://www.jssi.or.jp/menshin/m_kouzou.html

地震が一回起きたら非免震は多額の修繕費がかかって、免震装置のイニシャルコストを大きく上回り、ライフサイクコストは不利になる。

地震でタワマン倒壊！はさすがに言い過ぎだけど資産性は低い。

いいマンションなので、つくづく惜しい。

[13985: マンション検討中さん]

なるほど。
ここまでの知識がある方でしたら、当然、タワマンの購入は検討していないってことですね？

[13986: 匿名さん]

いや、まあ、抽選前なんでいろいろ忖度して下さい。

[13987: 匿名さん]

そろそろ第二期登録ですね。今期も倍率が相当付くようで第一期並の戸数を出すようです。登録間際だと色々なネガが増え、ポジは流石にダンマリですね。投資利回り2%と谷底低地、非免震の話題で上手く追い払えたのでしょうか。

[13988: マンション検討中さん]

昨日行ったけど68A、68B全部埋まって抽選も半分以上。73Bは前期の悪夢再来で3から4倍。
西向きのあれは全室5倍以上のお祭りだって。
ネガしてるけどここ最強すぎでしょ。

[13989: マンション検討中さん]

今日の現地です

[13990: 匿名さん]

倍率を下げることを目的にネガしている人は流石にいない。世の中そんなに悪い人はいないし、誰かを出し抜こうとか思わないでしょ。

転売屋の冷やかし半分、後半分はボッタクリというか日経平均3万5千円でも強気だった人を見る感覚で心配しているんじゃないかな。
参考にするかしないかは個人の判断。色んな意見を抑制したら掲示版の意味がない。

[13991: マンション検討中さん]

解体の頃の現地

[13992: 匿名さん]

はは。
何が本当かよくわかりませんよね。
倍率があると吹聴すれば良い物だという集団心理が働き、買い手を集めることもできる。
私が見た感じだとほとんど倍率は付いてなかったですから、ここに全てを突っ込む勇気・覚悟のある人は、その気持ちはほぼ確実に通じると思います。

[13993: マンション検討中さん]

3年前のサウス

[13994: 匿名さん]

>>13973 匿名さん

>>13975 匿名さん

>>13976 マンション検討中さん


そうなんですか？

[13995: マンション検討中さん]

遺跡の頃の現地

[13996: 匿名さん]

＞杭がしっかり打ち込んでいれば、建物の重さで沈んだり、傾いたりはないから、そこは安心していい。

＞問題は地震による建物や杭や躯体へのダメージ。杭は長いほど振り子の先のように揺れ幅が広がる。

＞地震時の恐怖感もひどいし、揺れによるコンクリートへのダメージが大きくなる。

＞ここはカサの高いプリンの上にマンションがあるような感じ。

＞杭がしっかりしてることは、傾き防止には役立つけど、それだけ。揺れの防止にはならない。



は？
だから何？
地震で壊れても、躯体が歪んだりはしないもんなんだろ、知らないけどたぶん。
そんなことになったら、サッシ性能がスカスカになって白山通りの騒音が室内に漏れてくるし。

[13997: マンション検討中さん]

三井不動産は、2011年12月に「タワマンには全て免震を採用する」と宣言してた。三井がタワマンには免震構造が必要と認めていたにも関わらず、この物件ではそれを撤回している。

高台で地盤がよければ、その判断もまだ許せる。謎なのは、元沼地のこの立地で免震を採用しなかったこと。


＜三井不動産　プレスリリース＞
https://www.mfr.co.jp/content/dam/mfrcojp/company/news/2011/1215_01.pd...
＞免震構造の採用　地震動の規模や特性によっては高層部の揺れが大きくなる可能性がある、建物の高さが 60ｍ超の超高層マンションに免震構造を採用します。

[13998: マンション検討中さん]

サウスなう

[13999: 匿名さん]

>>13992 匿名さん

嘘つき。

[14000: 匿名さん]

>>13990 匿名さん

倍率下げるために頑張ってる人は沢山いますよ。この所のネガはほとんどそれが目的です。

[14001: 匿名さん]

この地盤に非免震の組み合わせは最悪ですし、水害ハザードマップや割高ファクトの話もそうですが、あまり的確に答えると、また倍率下げ工作だとか騒ぎ始める人達が現れますよ？

[14002: 匿名さん]

ほらねｗｗ
予想通りｗｗ
かぶったｗｗ

[14003: 匿名さん]

フフッ
ポジは単純でかわいいですね。
しかしながらこの物件に限らず世間知らずは喰いものにされますよ？

[14004: 匿名さん]

>>14000 匿名さん
ネガが倍率下げて買いたい人ならば、ポジはその反対、倍率上げて売りたい人、三井になる。ネガはポジの大切なお客様になるけど、それも何か変じゃない？

[14005: 匿名さん]

ポジは購入者でしょうね。
全員がこうではないとは思いますが。
第1期では伏せられていたファクトが流出してきた為か、無知な自分に対する不安というかモヤモヤ感が消えないのでしょう。

[14006: 匿名さん]

急に現在の倍率が出たらざわざわしましたね。
西側のパンダは全部3倍以上ですか？まあ2000万が落ちてる部屋ですからね。

[14007: マンション検討中さん]

倍率、出たんですか？ところで第3期はあるのでしょうか。

[14008: 匿名さん]

別にどこ買っても一長一短あるんだから、好きなマンション買えばいいじゃない
この辺は、住んで失敗したと思うことがないことは保証する
売出し中のマンションで、ここより良いエリアってなかなか無いぞ

[14009: 匿名さん]

パンダ部屋はその他と同じでしょうか。
これ以上天井が低くなったり梁が圧迫したりとかはないですよね。
背が高いので本当に頭ぶつけちゃう。苦笑

[14010: マンション検討中さん]

三期は無さそうですよ。二期で売り切れじゃないですかね

[14011: 匿名さん]

売れるなら売り切っちゃえよ
私は買えなくなったから、もう売れてしまっても良い
文京区でも小石川なら、高いマンションでも売れる需要があることが証明されたね

[14012: 匿名さん]

だいたひかるさんもCGペタペタさんも バツが悪くて消えちゃいましたが、ここの検討者の方々は、一度でいいので 本当に良いもの を見てからにした方がよいでしょうね。

特に過去のパークコートと見比べると、こちらにがっかりする人は多いと思います。

春日好きさんは、逆に、見ない方がよいかも。

[14013: 匿名さん]

見比べると言っても建っていないからな
CGとそんなにかけ離れるのかね

[14014: 匿名さん]

どうでも良いですよ♪

[14015: マンション検討中さん]

来週末抽選なのになぜまだHPに出ないの？

[14016: マンション検討中さん]

今日の現地です

[14017: マンション検討中さん]

今日のサウスです

[14018: マンション検討中さん]

煽りなしで全室申し込みで79A以外ほとんど倍率つくらしいですが、買えたら大勝利ですか？
1期は角部屋申し込んだのですが抽選外れでした。。。

[14019: マンション検討中さん]

>>14018 マンション検討中さん

まじすか。これは購入できたらラッキーですね。
三期はなさそうですか？

[14020: 匿名さん]

>>14019 マンション検討中さん

次は最終期になるようですね。
ただ残りは僅かだと思いますよ。

[14021: 匿名さん]

>>13975 匿名さん

は？
だから何？

[14022: マンション検討中さん]

>>14019 マンション検討中さん
3期も余裕でありますよ。
ただこの2期でほとんど供給らしいです。
秋で完売ですね。

[14023: 匿名さん]

場所がいいからね
この辺夜暗いけど
再開発で少しは垢抜けるだろうね
オープンハウスも完売したし、クレヴィア2件も好調みたい

[14024: 匿名さん]

賃料も話題になっていたけど、少しは上がると思うよ
買う人がいるということは、高くても借りたいという人もいる、という事になるでしょ

[14025: 匿名さん]

どうでも良いですよ。

[14026: 匿名さん]

「駅直結再開発「パークコート文京小石川 ザ タワー」が選ばれる理由」
https://mansiontrend.com/?p=1247

[14027: 匿名さん]

2019年マンション市場で、売れている物件はコレ
「資料請求1万件超　駅直結「パークコート文京小石川 ザ タワー」が人気」
https://allabout.co.jp/gm/gc/452174/

[14028: 匿名さん]

>>14027 匿名さん
ハルミフラッグ、プラウド南阿佐ヶ谷と同じくらい賞賛されてますね。

どれにしようか迷います。

[14029: 匿名さん]

>>14023 匿名さん
場所は特別良くはないけどね。

[14030: 匿名さん]

は？
沼地だけど、だから何？
3m 浸水するってハザードマップさんに言われてるけど、タワマンだしへーきへーき。

[14031: マンション検討中さん]

駅直結は地下鉄ならではこそ。JRの駅直結はうるさくてあり得ないので。
大手町、日比谷、内幸町、神保町、及び千代田線沿線勤務の人には特に便利そう。そういう人は少なくないので、借り手も早く見つかりそう。だけど、ここらへんの少しいい位のサラリーマン(年収1?2千万？)には、子持だとちと厳しい価格、家賃水準かな？
ところで、3m浸水はまず起こらないと思うけど、災害時の万が一の備えとして、電気水道下水等の地下の配電設備等は、ここに限らずある程度防水仕様になっているもんですか？二日以上止まることはありそうですか？

[14032: 匿名さん]

騒音大通り二方面直結だから意味ないじゃん

[14033: 匿名さん]

どちらにせよ、浸水被害にあった物件は二束三文になりますから、同じ事ですよ。

[14034: 匿名さん]

梅雨入りすると不安になるエリアですね。

[14035: 匿名さん]

>> 14028

ハルミフラッグとこちらの物件で迷われてる方はこちらをご覧ください。
https://diamond.jp/articles/-/203311

「晴海フラッグ」は本当に買いか？5つのリスクと正しい選び方

・買いづらい理由 5 つの理由
（1）交通アクセスが悪い
（2）価格が高い
（3）入居までが長い
（4）立地が悪い
（5）特徴がない

[14036: マンション検討中さん]

さていよいよ申し込みですね。皆さんもう部屋決めました？私は悩み中です。

[14037: 匿名さん]

国の見解によると、浸水リスクは今後 40%ほど高まるようですね。
マンションを買う場合、ハザードマップの重要性がますます高まるでしょう。

ここの検討者さんに限らず、ハザードマップは必ず確認しましょうね。
一度でも浸水被害にあったマンションは二束三文の価値になります。

そしてこれは、そこを選んだ方の自己責任なのです。

https://headlines.yahoo.co.jp/hl?a=20190531-00000098-mai-soci

https://www.city.bunkyo.lg.jp/var/rev0/0163/6152/20181016132022.pdf

[14038: 匿名さん]

どうでも良いですよ♪

[14039: 匿名さん]

好きな人が買えばいいじゃん
自分で住むなら損しないよ
住みながら次のこと考えればいいじゃん

[14040: 匿名さん]

所詮、文京区なんだから深く考えてもね。

[14041: マンション検討中さん]

気づけばこの家買おうと決めてからもう半年以上経ってるんだよね。
抽選当たれ！申し込む部屋は5倍以上でもない限り変えません！

[14042: 匿名さん]

>>14041 マンション検討中さん

抽選当たると良いですね。
陰ながら応援してます。

[14045: 匿名さん]

結局西側のパンダは5倍ぐらい？結構厳しいな。

[14046: 匿名さん]

[No.14043～本レスまで、他の利用者様に対する暴言や中傷、および、削除されたレスへの返信のため、いくつかの投稿を削除しました。管理担当]

[14047: マンション検討中さん]

ここで坪550以上出すのは投資用としてないね。
パンダ部屋が坪450。買えたら割れはほぼなしで駅直結共有施設使い放題。
間違っても坪600出すのは頭悪すぎ。春日は周辺坪単価350万ですよ。
坪600は目黒駅1分のブリリアタワー目黒や、千代田区の一等地、港区の一等地低層階レベル。
以上、親切心で投稿しました。

[14048: 匿名さん]

>>14047 マンション検討中さん

間違いないね。

[14049: 匿名さん]

丸の内でこき使われてる三流アナリストみたいだな

[14050: 匿名さん]

どうでも良いですよ♪