パークコート文京小石川 ザ タワーってどうですか？

[マンション比較中さん]

パークコート文京小石川 ザ タワーについての情報を希望しています。
物件を検討中の方やご近所の方など、色々と意見を交換したいと思っています。
よろしくお願いします。

公式URL：https://www.31sumai.com/mfr/X1873/

所在地：東京都文京区小石川一丁目102番1他（地番）
交通：都営地下鉄三田線「春日」駅　徒歩1分　駅直結
　　　東京メトロ丸ノ内線「後楽園」駅　徒歩2分
　　　総武・中央緩行線「水道橋」駅　徒歩12分
間取：1LDK～4LDK
面積：43.14平米～127.34平米
売主：三井不動産レジデンシャル株式会社　三菱地所レジデンス株式会社　新日鉄興和不動産株式会社
施工会社：清水建設株式会社
管理会社：三井不動産レジデンシャルサービス株式会社

資産価値・相場や将来性、建設会社や管理会社のことについても教えてください。
（子育て・教育・住環境や、自然環境・地盤・周辺地域の医療や治安の話題も歓迎です。）

[スムログ 関連記事]
お便り返し（16, 17, 18）住宅ローン不安／ロフト付住戸の価値／パークコート文京小石川の資産性
https://www.sumu-log.com/archives/15387/

[マンションWOM！関連記事]
https://www.e-mansion.co.jp/recommend/archives/135/

[13901: 匿名さん]

この辺りはクルマがないと生活に不便しますよ。
特にお子さんがいるところは、必須でしょう。

クルマを我慢したカツカツパワーカップルみたいな人達は、そもそもパークコートは買えないと思いますけどね。

[13902: 匿名さん]

中々数値が出ないと思ったら、初心者マークさんは、ここが10年後年間4%で価格が下落する前提で計算してたようです。
10年後でもここは分譲価格と同じで売れます、それがランドマーク物件と言うものです。

[13903: 匿名さん]

年4%は下がらないでしょう。
耐用年数が47年ですから、建物分と土地分は、一対一として、10年でマンション価格は約10%の値下がりです。
これは経年劣化分のみの計算です。

一番影響が大きいのは、やはり市況。
今が市況のピークだということに皆さん異論はないでしょうけど、では10年後にどこまで市況が落ち込むでしょうか。
私はおそらく一割くらいに止まると考えます。

あわせると、ここの10年後の価格は20%値下がり、と合理的に算出できます。
まぁ 2割の値下がり程度は許容範囲内ですね。

[13904: ご近所さん]

>>13899
>小石原というブランドも有り駅直結ですから

おいおい、無理するなよ
千葉県民は大人しく湾岸の中古でも見とけ

[13905: 匿名さんさんさん]

>>13904 ご近所さん
小石原と比べないでください。
あちらの方が自然環境も豊かで、子供も育てやすいです。

[13906: 匿名さん]

>>13903 匿名さん
ずいぶん楽観的な見通しですね。現在、新築マンションの価格はバブルで、2％まで下落した利回りが、10年後、長期的には適切とされる4％まで上昇すると仮定したら50％の下落ですよ。これに建物劣化分を加算して60％の下落です。残債割れで住み替えなんてとんでもない。仕方なしの永住です。

[13907: ご近所さん]

以上素人の机上の空論でした。
一度やってみたかったのです。
ご清聴ありがとうございました。

[13908: 匿名さん]

>>13879
10年後に築10年のここが価格維持ならば、10年後の新築市場の価格は今より上昇していることになります。ということは、株、リート等の価格は今より確実に上昇しています。マンションは時間経過で古くなりそれが価格下落に働きますが、株、リートはそれがないのです。老化しても価格維持ならば、老化しないものは価格上昇となります。したがって、配当込みリターンは、新築時点でマンションの方が利回りが低ければ、マンションは確実に負けます。
なので、こうしたマンションは他人に買わせて、マンションよりも効率の良いものにお金を多く割けばよいのです。配当だけで(値上がりなくても)4%の運用手段があり(分母が安い)、4%未満(分子が安い)でマンション借りれるのですから、借りた方が得です。
今銀行は無理な貸出しをしています。
バブル時は、預金よりもリスクが高い不動産の方が利回りが低いという逆転が起き、その解消がバブル崩壊でした。今は、預金よりマンションの方が利回りは高いですが、それより相当にリスクが低く、成長率が高いオフィスやリート、一部株式の利回り(配当のみ)の方が高いという逆転が起きています。
このような、ハイリスクの方がローリターン(よってハイプライス。このマンション)は、歴史的に必ず修正が入ってきました。
どうしてもこのお部屋というのであれば違うでしょう。経済合理性を相当犠牲にしても構わないくらの良いお部屋が、きっとこのマンションにあるということなのでしょう。

[13909: 匿名さん]

私自身はマンション買えるようなお金を持ってませんので恥ずかしいですが
最近勉強始めましたので一応これまでの知識を書いてみました。

[13910: 匿名さん]

読み返してみてやっぱり馬鹿な事を書いたな、机上の空論で自分は何を書いてしまったのかと恥ずかしいです。

[13911: 匿名さん]

>>13908 匿名さん
その通り。一流テナントが入居する丸の内のオフィスビルより、春日駅前の区分マンションの方が利回りが低く、投資対象としてリスクが低いというんだから、そのうち修正されるのは間違いない。あとはいつ修正されるかが問題。

[13912: 匿名さん]

その通り。マンション1戸2戸で投資とか利回りとか恥ずかしい。

[13913: 匿名さん]

マンション1戸の方が、人生最大の買い物の場合の方が、買うか借りるかの判断で利回りがより大切になります。分散効果ないですし、人生かかってきますからね。

[13914: 匿名さん]

利回りと価格は表裏一体の関係なので、価格だけ見て利回り見ないとか、片方しか考えないのはナンセンス

[13915: 匿名さん]

子供の駄菓子選びに時間掛かるようなもんってか

千葉おじさんも早く大人になれるといいけどな

[13916: 匿名さん]

>利回りと価格は表裏一体の関係なので、価格だけ見て利回り見ないとか、片方しか考えないのはナンセンス

一般人には許容できる誤差レベルでも貧乏人にとっては生きるか死ぬかの違いってね

[13917: 匿名さん]

割安なら買う、割高なら借りる、ただそれだけの事
利回り2%の差は価格で数千万レベル
これが誤差でももっと他に活用したら
ここより良い所、広い部屋借りるとか

[13918: 匿名さん]

収入に限界があり老後に不安の残るチョンガーらしい意見

[13919: 匿名さん]

数千万あれば、毎年海外旅行、子供二人を私立医学部に入れられる。それでも貧乏人なのね

[13920: 匿名さん]

そりゃ、ネット番町の千葉おじさんがそのレベルにあるなんて思ってないからｗ

[13921: 匿名さん]

おっと。ま、マンションスレだからいいか

[13922: 匿名さん]

ポジの人は 経済学に疎いんですね。
プロの方に 軽快かつロジカルに論破されて 発言が支離滅裂になってきました。

[13923: 匿名さん]

金持ちがチリも積もればって言うなら説得力あるけど
貧乏人の千葉おじさんがチリも積もればって言ってるから
お前じゃ無理だって笑われてる

土俵が違う

[13924: 匿名さん]

千葉爺さんの経済学ｗ

笑うところでしたね

[13925: 匿名さん]

とりあえずポジの人達は、自分の知識不足が原因にもかかわらず、反論できない論理的根拠を突き付けられると、怒って暴言を吐くクセを治した方がいいですね。

ここは、検討者の為のスレであって、購入者の自己満足を満たす場所ではありません。

対照的に、ネガ（と呼ぶべきではないかもしれませんが）さんの投稿は、素人にもわかりやすく、論理的で誰しもが納得感を得られる内容で、好感すら持てますね。

[13926: 匿名さん]

>>13925
すいません。ただ単に図星の事を言われ、ネガってしまいました。
ついカッとなって今日もまた意味もなくネガってしまいました。

家族もいないし金もないしであちこちでネガる事だけがストレス発散になってしまいました。

例え同じネガでも早く論理的根拠を示したと言われるネガさんに近づきたいです。

[13927: 匿名さん]

若葉マークのポジは荒らしなので無視でよいでしょう。

プロの方、丁寧なご説明、大変ありがとうございました。

[13928: 匿名さん]

>>13927
本当に申し訳ございません。毎日ネガってしまう自分がおかしいのは分かってるのですが
どうしても止められずあちこちでネガってしまいます。

[13929: 匿名さん]

ここの購入者には、なりすましや差別を平気でする人がいるのですか？

[13930: 匿名さん]

購入者さん達が醜態を晒してますね

[13931: 匿名さん]

煽りにはスルーした方が良いと思いますよ。

[13932: 匿名さん]

>>13898 匿名さん

入居まで2年はあるので状況を見てからという事ですね。

[13933: 匿名さん]

初心者ネガさん、結局数値が出して議論できないんですね。ここを買うより借りるほうが良いと言うのは、初心者の妄想でしたと言う結論で終わってしまい、残念です。

[13934: マンコミュファンさん]

昨今のマンションは、仕様を下げざるを得ず、パーコーとは言え、金持ちに見放され分譲には向かなくなってきたので、デベも賃貸需要を掘り起こす作戦に出たみたいだな。

クルマは賃貸するくせに、マンションとなるとローン組んで日々ポジティブシンキングせざるを得ない心境の意識高い系マス層には頭が下がります。

どうぞ永住してください。

[13935: 匿名さん]

マンションはまだ立ち上がっていませんが、いつ頃、姿を見せるのでしょうか？
2年位前から工事してるみたいだけど。

[13936: 匿名さん]

昨日からポジの奇行が目に余りますね。

とりあえずポジの人達は、自分の知識不足が原因にもかかわらず、反論できない論理的根拠を突き付けられると、怒って暴言を吐くクセを治した方がいいですね。

ここは、検討者の為のスレであって、購入者の自己満足を満たす場所ではありません。

[13937: 匿名さん]

文京ガーデン・ゲートタワーの方は何階位まで進んでるんでしょうか？

[13938: マンション検討中さん]

1週間前です

[13939: 匿名さん]

>>13937
>文京ガーデン・ゲートタワーの方は何階位まで進んでるんでしょうか？

[13940: 匿名さん]

陰鬱な雰囲気のするエリアですね…

[13941: 匿名さん]

>>13940 匿名さん

お疲れ様です。


13937さん ありがとうございました。
上から見ると大きく感じますね。
こちらも楽しみです。

[13944: 匿名さん]

パークシティの格付けなら
大崎 > 小石川 , 湊 ＞ ムサコ
こんな感じ

[13949: マンション検討中さん]

陰鬱かどうかは知らんけど、ここが元沼地だったのは事実。

関東大震災のときに皇居や高台で震度5だったのに、麻布十番やこの辺の元沼地は震度6から7で特に被害が大きかった。

内陸だけど北海道の清田地区と同じで液状化リスクもある。

建物が免震でもないから、地震が起きたら修繕コストもかさみやすい。

https://www.jaee.gr.jp/stack/submit-j/v03n01/030101_paper.pdf

[13951: マンション検討中さん]

関東大震災の記録だと低地であっても震度が高台と変わらない地域も多い。

白金ザスカイの地域も低地だが被害が少なかった。

ここを含む元沼地は地盤が弱く震災の被害を受けやすい。

だからこそ免震技術を最大限に活かすべきなのに、何故か制振にしてしまった。

[13952: マンション検討中さん]

ガーデンゲートタワーは高いんですね、この建物ににさえぎられて、南西角は、日照がのぞめないのでは？

[13953: 匿名さん]

>>13939 匿名さん
ガーデンゲートタワーの春日通り側、写真で見ると、二階建てのような側面の壁三面が茶色の建物は、何ですか？
これは取り壊されないのですか？

[13954: 匿名さん]

現地、いつになったらタワークレーン入るんですかね？なかなか上に伸びませんね。

[13962: 匿名さん]

元沼地はさすがに、ヤバいんじゃないかい？

[13963: 匿名さん]

駅近以外、アピールポイントはなさそうですね。
しかも、三田線ですから、基本は郊外から都心部への輸送を目的とした路線です。

[13964: 検討板ユーザーさん]

>>13962 匿名さん
そんなの聞いてないよお

[13965: 検討板ユーザーさん]

[NO.13942～本レスまで、住宅購入検討を目的とした情報交換を阻害、及び、削除されたレスへの返信のため、一部の投稿を削除しました。管理担当]

[13966: 匿名さん]

>>13963 匿名さん

え、本気で言ってます？

[13967: 匿名さん]

しかも、板橋方向ですね、繋がってるの。
ここも、昔の江戸の外側地域なので、郊外エリアとしてのコネクトは一貫性が認められますが。

3代目の江戸っ子の意見です。

[13968: ご近所さん]

>>13953 匿名さん
それ、東京電力だかの施設だと思います。

[13969: 匿名さん]

どうでも良いですよ。

[13971: 匿名さん]

ここ数年で作られた物件に免震はないよね？
今売り出し中で手の届く価格にも免震はない。
免震はすでに絶滅危惧種。

[13972: 匿名さん]

[No.13970と本レスは、住宅購入検討を目的とした情報交換を阻害すると判断したため、削除しました。管理担当]

[13973: 匿名さん]

＞ここは都内最強の沼地らしいですね。

そうですよ。
昔から文京区に住んでいる人は、誰でも知っています。
以前から警告してあげていたのですが。
そういう理由で、文京区住みのお金持ちは、ここ手を出してません。
お金持ちはまず、資産を守れないところに家は買いませんので。

[13974: 検討板ユーザーさん]

>>13973 匿名さん
もう少し早く教えていただきたかった

[13975: 匿名さん]

浸水したマンションは半値だから、値下がりカーブにはそのリスク分も計算に入れないとね。

スレ的には 10年で20%値下がりという見解だけど、そういう水害の確率論を混ぜたらどうなるかな。

[13976: マンション検討中さん]

地盤が良ければ制振で十分だと思うけど、これだけ地盤がグニャグニャの土地で、高級タワマンにもかかわらず制振なのは本当に残念。

地震が起きたら躯体に相当なダメージある。

東日本大震災で、湾岸免震マンションは点検費の数十万円で済んだのに、非免震マンションは躯体にヒビが入って数億円の修繕費が追加でかかったのは有名な話。

[13977: マンション掲示板さん]

>>13976 マンション検討中さん

それって、相当深いところまで杭を刺しててもダメなんですか？
三井はその点にはかなり自信があると言っていると思いますが、いかがでしょうか？

[13978: マンション検討中さん]

杭がしっかり打ち込んでいれば、建物の重さで沈んだり、傾いたりはないから、そこは安心していい。

問題は地震による建物や杭や躯体へのダメージ。杭は長いほど振り子の先のように揺れ幅が広がる。

地震時の恐怖感もひどいし、揺れによるコンクリートへのダメージが大きくなる。

ここはカサの高いプリンの上にマンションがあるような感じ。

杭がしっかりしてることは、傾き防止には役立つけど、それだけ。揺れの防止にはならない。

[13979: マンション検討中さん]

同じような条件のタワマンで、以前の大地震の際、どんな状況だったのかご存知でしたら教えて下さい。揺れ、揺れによるコンクリートのダメージなど。

[13980: 匿名さん]

>>13978 マンション検討中さん

絶対にここは買わない方が良いですね。

地震が来たらプリンの上なんて。シビック・センターと一緒に倒壊してグリーンヴァレーに避難して来た人の上に倒れて来る感んですね。恐ろしい。

[13981: 匿名さん]

>>13980 匿名さん

シビック・センターも免震じゃ無いもんね。

[13982: 匿名さん]

>>13980 匿名さん

建物は大丈夫でも部屋の中の家具とか人とかが揺れて飛び出して来るとか？

[13983: 匿名さん]

これまでの意見を総括すると、地盤の良い高台の
直基礎免震タワマンが良いってことか。
ふむふむ。それで今買うならパークシティ武蔵小
山がやっぱり間違いない選択なんだろうな。
ただあそこはここと違って人気があってもう部屋
が選べないのが難点。

[13984: マンション検討中さん]

>>13979 マンション検討中さん
揺れは免震学会のホームページに比較がある。他にも動画あるから、ユーチューブでもみたら。
https://www.jssi.or.jp/menshin/m_kouzou.html

地震が一回起きたら非免震は多額の修繕費がかかって、免震装置のイニシャルコストを大きく上回り、ライフサイクコストは不利になる。

地震でタワマン倒壊！はさすがに言い過ぎだけど資産性は低い。

いいマンションなので、つくづく惜しい。

[13985: マンション検討中さん]

なるほど。
ここまでの知識がある方でしたら、当然、タワマンの購入は検討していないってことですね？

[13986: 匿名さん]

いや、まあ、抽選前なんでいろいろ忖度して下さい。

[13987: 匿名さん]

そろそろ第二期登録ですね。今期も倍率が相当付くようで第一期並の戸数を出すようです。登録間際だと色々なネガが増え、ポジは流石にダンマリですね。投資利回り2%と谷底低地、非免震の話題で上手く追い払えたのでしょうか。

[13988: マンション検討中さん]

昨日行ったけど68A、68B全部埋まって抽選も半分以上。73Bは前期の悪夢再来で3から4倍。
西向きのあれは全室5倍以上のお祭りだって。
ネガしてるけどここ最強すぎでしょ。

[13989: マンション検討中さん]

今日の現地です

[13990: 匿名さん]

倍率を下げることを目的にネガしている人は流石にいない。世の中そんなに悪い人はいないし、誰かを出し抜こうとか思わないでしょ。

転売屋の冷やかし半分、後半分はボッタクリというか日経平均3万5千円でも強気だった人を見る感覚で心配しているんじゃないかな。
参考にするかしないかは個人の判断。色んな意見を抑制したら掲示版の意味がない。

[13991: マンション検討中さん]

解体の頃の現地

[13992: 匿名さん]

はは。
何が本当かよくわかりませんよね。
倍率があると吹聴すれば良い物だという集団心理が働き、買い手を集めることもできる。
私が見た感じだとほとんど倍率は付いてなかったですから、ここに全てを突っ込む勇気・覚悟のある人は、その気持ちはほぼ確実に通じると思います。

[13993: マンション検討中さん]

3年前のサウス

[13994: 匿名さん]

>>13973 匿名さん

>>13975 匿名さん

>>13976 マンション検討中さん


そうなんですか？

[13995: マンション検討中さん]

遺跡の頃の現地

[13996: 匿名さん]

＞杭がしっかり打ち込んでいれば、建物の重さで沈んだり、傾いたりはないから、そこは安心していい。

＞問題は地震による建物や杭や躯体へのダメージ。杭は長いほど振り子の先のように揺れ幅が広がる。

＞地震時の恐怖感もひどいし、揺れによるコンクリートへのダメージが大きくなる。

＞ここはカサの高いプリンの上にマンションがあるような感じ。

＞杭がしっかりしてることは、傾き防止には役立つけど、それだけ。揺れの防止にはならない。



は？
だから何？
地震で壊れても、躯体が歪んだりはしないもんなんだろ、知らないけどたぶん。
そんなことになったら、サッシ性能がスカスカになって白山通りの騒音が室内に漏れてくるし。

[13997: マンション検討中さん]

三井不動産は、2011年12月に「タワマンには全て免震を採用する」と宣言してた。三井がタワマンには免震構造が必要と認めていたにも関わらず、この物件ではそれを撤回している。

高台で地盤がよければ、その判断もまだ許せる。謎なのは、元沼地のこの立地で免震を採用しなかったこと。


＜三井不動産　プレスリリース＞
https://www.mfr.co.jp/content/dam/mfrcojp/company/news/2011/1215_01.pd...
＞免震構造の採用　地震動の規模や特性によっては高層部の揺れが大きくなる可能性がある、建物の高さが 60ｍ超の超高層マンションに免震構造を採用します。

[13998: マンション検討中さん]

サウスなう

[13999: 匿名さん]

>>13992 匿名さん

嘘つき。

[14000: 匿名さん]

>>13990 匿名さん

倍率下げるために頑張ってる人は沢山いますよ。この所のネガはほとんどそれが目的です。