パークコート文京小石川 ザ タワーってどうですか？

[マンション比較中さん]

パークコート文京小石川 ザ タワーについての情報を希望しています。
物件を検討中の方やご近所の方など、色々と意見を交換したいと思っています。
よろしくお願いします。

公式URL：https://www.31sumai.com/mfr/X1873/

所在地：東京都文京区小石川一丁目102番1他（地番）
交通：都営地下鉄三田線「春日」駅　徒歩1分　駅直結
　　　東京メトロ丸ノ内線「後楽園」駅　徒歩2分
　　　総武・中央緩行線「水道橋」駅　徒歩12分
間取：1LDK～4LDK
面積：43.14平米～127.34平米
売主：三井不動産レジデンシャル株式会社　三菱地所レジデンス株式会社　新日鉄興和不動産株式会社
施工会社：清水建設株式会社
管理会社：三井不動産レジデンシャルサービス株式会社

資産価値・相場や将来性、建設会社や管理会社のことについても教えてください。
（子育て・教育・住環境や、自然環境・地盤・周辺地域の医療や治安の話題も歓迎です。）

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お便り返し（16, 17, 18）住宅ローン不安／ロフト付住戸の価値／パークコート文京小石川の資産性
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[13901: 匿名さん]

この辺りはクルマがないと生活に不便しますよ。
特にお子さんがいるところは、必須でしょう。

クルマを我慢したカツカツパワーカップルみたいな人達は、そもそもパークコートは買えないと思いますけどね。

[13902: 匿名さん]

中々数値が出ないと思ったら、初心者マークさんは、ここが10年後年間4%で価格が下落する前提で計算してたようです。
10年後でもここは分譲価格と同じで売れます、それがランドマーク物件と言うものです。

[13903: 匿名さん]

年4%は下がらないでしょう。
耐用年数が47年ですから、建物分と土地分は、一対一として、10年でマンション価格は約10%の値下がりです。
これは経年劣化分のみの計算です。

一番影響が大きいのは、やはり市況。
今が市況のピークだということに皆さん異論はないでしょうけど、では10年後にどこまで市況が落ち込むでしょうか。
私はおそらく一割くらいに止まると考えます。

あわせると、ここの10年後の価格は20%値下がり、と合理的に算出できます。
まぁ 2割の値下がり程度は許容範囲内ですね。

[13904: ご近所さん]

>>13899
>小石原というブランドも有り駅直結ですから

おいおい、無理するなよ
千葉県民は大人しく湾岸の中古でも見とけ

[13905: 匿名さんさんさん]

>>13904 ご近所さん
小石原と比べないでください。
あちらの方が自然環境も豊かで、子供も育てやすいです。

[13906: 匿名さん]

>>13903 匿名さん
ずいぶん楽観的な見通しですね。現在、新築マンションの価格はバブルで、2％まで下落した利回りが、10年後、長期的には適切とされる4％まで上昇すると仮定したら50％の下落ですよ。これに建物劣化分を加算して60％の下落です。残債割れで住み替えなんてとんでもない。仕方なしの永住です。

[13907: ご近所さん]

以上素人の机上の空論でした。
一度やってみたかったのです。
ご清聴ありがとうございました。

[13908: 匿名さん]

>>13879
10年後に築10年のここが価格維持ならば、10年後の新築市場の価格は今より上昇していることになります。ということは、株、リート等の価格は今より確実に上昇しています。マンションは時間経過で古くなりそれが価格下落に働きますが、株、リートはそれがないのです。老化しても価格維持ならば、老化しないものは価格上昇となります。したがって、配当込みリターンは、新築時点でマンションの方が利回りが低ければ、マンションは確実に負けます。
なので、こうしたマンションは他人に買わせて、マンションよりも効率の良いものにお金を多く割けばよいのです。配当だけで(値上がりなくても)4%の運用手段があり(分母が安い)、4%未満(分子が安い)でマンション借りれるのですから、借りた方が得です。
今銀行は無理な貸出しをしています。
バブル時は、預金よりもリスクが高い不動産の方が利回りが低いという逆転が起き、その解消がバブル崩壊でした。今は、預金よりマンションの方が利回りは高いですが、それより相当にリスクが低く、成長率が高いオフィスやリート、一部株式の利回り(配当のみ)の方が高いという逆転が起きています。
このような、ハイリスクの方がローリターン(よってハイプライス。このマンション)は、歴史的に必ず修正が入ってきました。
どうしてもこのお部屋というのであれば違うでしょう。経済合理性を相当犠牲にしても構わないくらの良いお部屋が、きっとこのマンションにあるということなのでしょう。

[13909: 匿名さん]

私自身はマンション買えるようなお金を持ってませんので恥ずかしいですが
最近勉強始めましたので一応これまでの知識を書いてみました。

[13910: 匿名さん]

読み返してみてやっぱり馬鹿な事を書いたな、机上の空論で自分は何を書いてしまったのかと恥ずかしいです。

[13911: 匿名さん]

>>13908 匿名さん
その通り。一流テナントが入居する丸の内のオフィスビルより、春日駅前の区分マンションの方が利回りが低く、投資対象としてリスクが低いというんだから、そのうち修正されるのは間違いない。あとはいつ修正されるかが問題。

[13912: 匿名さん]

その通り。マンション1戸2戸で投資とか利回りとか恥ずかしい。

[13913: 匿名さん]

マンション1戸の方が、人生最大の買い物の場合の方が、買うか借りるかの判断で利回りがより大切になります。分散効果ないですし、人生かかってきますからね。

[13914: 匿名さん]

利回りと価格は表裏一体の関係なので、価格だけ見て利回り見ないとか、片方しか考えないのはナンセンス

[13915: 匿名さん]

子供の駄菓子選びに時間掛かるようなもんってか

千葉おじさんも早く大人になれるといいけどな

[13916: 匿名さん]

>利回りと価格は表裏一体の関係なので、価格だけ見て利回り見ないとか、片方しか考えないのはナンセンス

一般人には許容できる誤差レベルでも貧乏人にとっては生きるか死ぬかの違いってね

[13917: 匿名さん]

割安なら買う、割高なら借りる、ただそれだけの事
利回り2%の差は価格で数千万レベル
これが誤差でももっと他に活用したら
ここより良い所、広い部屋借りるとか

[13918: 匿名さん]

収入に限界があり老後に不安の残るチョンガーらしい意見

[13919: 匿名さん]

数千万あれば、毎年海外旅行、子供二人を私立医学部に入れられる。それでも貧乏人なのね

[13920: 匿名さん]

そりゃ、ネット番町の千葉おじさんがそのレベルにあるなんて思ってないからｗ

[13921: 匿名さん]

おっと。ま、マンションスレだからいいか

[13922: 匿名さん]

ポジの人は 経済学に疎いんですね。
プロの方に 軽快かつロジカルに論破されて 発言が支離滅裂になってきました。

[13923: 匿名さん]

金持ちがチリも積もればって言うなら説得力あるけど
貧乏人の千葉おじさんがチリも積もればって言ってるから
お前じゃ無理だって笑われてる

土俵が違う

[13924: 匿名さん]

千葉爺さんの経済学ｗ

笑うところでしたね

[13925: 匿名さん]

とりあえずポジの人達は、自分の知識不足が原因にもかかわらず、反論できない論理的根拠を突き付けられると、怒って暴言を吐くクセを治した方がいいですね。

ここは、検討者の為のスレであって、購入者の自己満足を満たす場所ではありません。

対照的に、ネガ（と呼ぶべきではないかもしれませんが）さんの投稿は、素人にもわかりやすく、論理的で誰しもが納得感を得られる内容で、好感すら持てますね。

[13926: 匿名さん]

>>13925
すいません。ただ単に図星の事を言われ、ネガってしまいました。
ついカッとなって今日もまた意味もなくネガってしまいました。

家族もいないし金もないしであちこちでネガる事だけがストレス発散になってしまいました。

例え同じネガでも早く論理的根拠を示したと言われるネガさんに近づきたいです。

[13927: 匿名さん]

若葉マークのポジは荒らしなので無視でよいでしょう。

プロの方、丁寧なご説明、大変ありがとうございました。

[13928: 匿名さん]

>>13927
本当に申し訳ございません。毎日ネガってしまう自分がおかしいのは分かってるのですが
どうしても止められずあちこちでネガってしまいます。

[13929: 匿名さん]

ここの購入者には、なりすましや差別を平気でする人がいるのですか？

[13930: 匿名さん]

購入者さん達が醜態を晒してますね

[13931: 匿名さん]

煽りにはスルーした方が良いと思いますよ。

[13932: 匿名さん]

>>13898 匿名さん

入居まで2年はあるので状況を見てからという事ですね。

[13933: 匿名さん]

初心者ネガさん、結局数値が出して議論できないんですね。ここを買うより借りるほうが良いと言うのは、初心者の妄想でしたと言う結論で終わってしまい、残念です。

[13934: マンコミュファンさん]

昨今のマンションは、仕様を下げざるを得ず、パーコーとは言え、金持ちに見放され分譲には向かなくなってきたので、デベも賃貸需要を掘り起こす作戦に出たみたいだな。

クルマは賃貸するくせに、マンションとなるとローン組んで日々ポジティブシンキングせざるを得ない心境の意識高い系マス層には頭が下がります。

どうぞ永住してください。

[13935: 匿名さん]

マンションはまだ立ち上がっていませんが、いつ頃、姿を見せるのでしょうか？
2年位前から工事してるみたいだけど。

[13936: 匿名さん]

昨日からポジの奇行が目に余りますね。

とりあえずポジの人達は、自分の知識不足が原因にもかかわらず、反論できない論理的根拠を突き付けられると、怒って暴言を吐くクセを治した方がいいですね。

ここは、検討者の為のスレであって、購入者の自己満足を満たす場所ではありません。

[13937: 匿名さん]

文京ガーデン・ゲートタワーの方は何階位まで進んでるんでしょうか？

[13938: マンション検討中さん]

1週間前です

[13939: 匿名さん]

>>13937
>文京ガーデン・ゲートタワーの方は何階位まで進んでるんでしょうか？

[13940: 匿名さん]

陰鬱な雰囲気のするエリアですね…

[13941: 匿名さん]

>>13940 匿名さん

お疲れ様です。


13937さん ありがとうございました。
上から見ると大きく感じますね。
こちらも楽しみです。

[13944: 匿名さん]

パークシティの格付けなら
大崎 > 小石川 , 湊 ＞ ムサコ
こんな感じ

[13949: マンション検討中さん]

陰鬱かどうかは知らんけど、ここが元沼地だったのは事実。

関東大震災のときに皇居や高台で震度5だったのに、麻布十番やこの辺の元沼地は震度6から7で特に被害が大きかった。

内陸だけど北海道の清田地区と同じで液状化リスクもある。

建物が免震でもないから、地震が起きたら修繕コストもかさみやすい。

https://www.jaee.gr.jp/stack/submit-j/v03n01/030101_paper.pdf