パークコート文京小石川 ザ タワーってどうですか？

[マンション比較中さん]

パークコート文京小石川 ザ タワーについての情報を希望しています。
物件を検討中の方やご近所の方など、色々と意見を交換したいと思っています。
よろしくお願いします。

公式URL：https://www.31sumai.com/mfr/X1873/

所在地：東京都文京区小石川一丁目102番1他（地番）
交通：都営地下鉄三田線「春日」駅　徒歩1分　駅直結
　　　東京メトロ丸ノ内線「後楽園」駅　徒歩2分
　　　総武・中央緩行線「水道橋」駅　徒歩12分
間取：1LDK～4LDK
面積：43.14平米～127.34平米
売主：三井不動産レジデンシャル株式会社　三菱地所レジデンス株式会社　新日鉄興和不動産株式会社
施工会社：清水建設株式会社
管理会社：三井不動産レジデンシャルサービス株式会社

資産価値・相場や将来性、建設会社や管理会社のことについても教えてください。
（子育て・教育・住環境や、自然環境・地盤・周辺地域の医療や治安の話題も歓迎です。）

[スムログ 関連記事]
お便り返し（16, 17, 18）住宅ローン不安／ロフト付住戸の価値／パークコート文京小石川の資産性
https://www.sumu-log.com/archives/15387/

[マンションWOM！関連記事]
https://www.e-mansion.co.jp/recommend/archives/135/

[13853: 匿名さん]

そっか、みんな倍率上げたくないから黙りか(笑)
ディスってるやつもパンダ部屋狙いなんだな、やるな～
倍率あげないでよ

[13854: 職人さん]

最後に愚痴らせてくれ。。
低倍率でまさかの抽選落ちさ…
数年前から狙っていただけに、ショックは大きかった
最初からこの部屋以外買わないと言い続けていたのに、「他の似たような部屋を紹介しますから…」とかいう営業に心底ムカついた

ただ、リビングの業務用大型冷蔵庫並みの柱が、実際に住んでどれだけの圧迫感なのか、
想像もつかないから、踏み止まって良かったと今では思う
他物件で巨大柱混入しているものがあれば、内見して体感でもしようとずっと探していたが、
結局なかった
希望の間取りがあるかは不明だが、真砂の再開発タワーに期待したい
とにかく値段は高くてもいいから、広い部屋を数多く用意して欲しい

[13855: 匿名さん]

お疲れ様でした。2期は参加されないんですね。すごく助かります。

[13856: 匿名さん]

ここのポジの人は倍率が上がって欲しい感じで書き込みを繰り返しますが、なんか変ですよね。

なんとなく、購入者の人かな？

[13857: 匿名さん]

>>13856 匿名さん

ネガの人の目的は何なんですか？ライバル物件の会社からお金貰えたりするんですか？

[13858: 周辺住民さん]

結論として価値のわからない人は手を出さない方がいいってことだよ
さて、五月ももう終わりです。抽選まであといくらも残っていませんね
きっとで裕福で幸せな家族が住むよいマンションになることでしょう

[13863: 匿名さん]

> 2億現金で持ってればって話ですね。
頭金が少なくローン割合が多いほど、金利、諸経費分、割高さが増します。この価格水準だと、ローンの税額控除では賄えません。

> 二億円持ってて4～5%で回す自信があるやつ
インデックス投信でも配当のみ(蛸足ではない)で4%程度のものはあるので、ほったらかしでOKです。5%台はインデックスでは知らないですが、個別銘柄では数多くあり、数千万あれば十分分散投資できます。
また、マンション家賃は経年で通常下がりますが、有価証券配当やオフィス賃料は長期的に上がっているので利回りアップもあります。(海外ではマンションの賃料も古くなっても上がるのですが、毎年の賃上げという支払原資の裏付けがあるので日本には当てはまりません)

>二億をバックに最大限借りて、余った金で二件目買うけど。
利回りが出ないので不利です。それより利回り、流動性が高く小口で投資でき、さらには低金利で調達する手段(を組み込んだ手法)もあります。

>マンションの利回り計算するときは、出口時のキャピタルロスやゲインを含めて計算
株やリート、オフィス、場合によっては同価格帯の都内戸建て(土地割合高い)より、時間経過による築古化が不利に働くマンションは、新築時に利回りで負けていれば、譲渡損益を考慮すればなおさら勝ち目はありません。流動性は戸建てよりはいいでしょうけど。

>よく地方の高利回り物件買うやついるじゃん
それよりも、都内オフィスより利回りの低い分譲マンションを買う方が不合理です。
原価も上がっていますが、デベの利益、給料も上がっています。マンションの賃料は中々上がりません。

>今投資用ワンルームとして建築されている物件でも利益を出すのは難しい時代
投資用ワンルームで買い手不利、借り手有利ならば、分譲2L,3Lはなおさら今は買うより借りた方が有利となります。
築古化しても賃料が上がり、滞納や空室リスクが低い都内オフィスよりも、マンションの方が利回りが低い現状は異常です。企業よりも有利な条件で個人が借りれる時代、買うよりも借りる方が合理的です。

>自分が必要とする間取りが賃貸に出るとか、築浅で大幅に値下がりして出るという
「絶対この部屋」ならば買うしかありません。個人的嗜好なので、市場性や客観性の観点である割安割高と関係ないですから。
相当割高なので、いずれ値下がりするか、しないのであれば借り続ければいいのです。家賃40-70万払えれば、ここの1.5-2億よりもいい部屋、間取りはここ以外に沢山あります。

>マンション1戸2戸買うとかリートとか言ってるレベルで利回りもヘッタクレもない
ここだけ買って住む場合でも、運用で沢山買ううちの一つでも、借りるか他を買う方が、ほぼ確実に有利です。例外は他のマンション、株、リート、オフィス賃料が値下がりする環境でも、ここだけ価格や家賃が上がる場合です。

>それなりにリセールも期待できるけど、果たして投資利回りのいい賃貸並にレベルの低い物件のリセールとどちらが有利かは言うまでもない
マンションは借りて、もっと効率の良いものに投資する選択肢も考慮して下さい。
レベルの低いものと比較して有利なのは、最下位以外ならばそうです。利回りが高ければ、リセールで半値以下でも十分儲かりますから、比較には数字が必要です。

>素人感丸出し(笑)
>千葉の田舎
>どこのOLだよって
どちら側の書き込みにも見られますが、こうした類の記載は内容や妥当性に無関係。やなら書くなは、問題を見過ごせと言っているのと同じです。他の検討者に有益であるようにも見えません。書き手の高揚感を喚起するのかもしれませんが、このマンションの価値、評判を下げることはあっても上げることはないでしょう。

借りると何も残らない、大家が儲ける分損というのが、俗説であり正しくないことが共有できたのは前進ですが、住むから、貸しても利益出ないから、利回りを考慮しないでは、経済的合理性を無視しており、逆説的に割高の根拠になります。

なお、このマンションの仕様、価格から推察すると、デベロッパーの損益分岐点は他に比べ低い、利益率は高いと考えられます。おそらく75%程度を当初価格で売れれば黒字達成でしょう。

[13867: 匿名さん]

>>13863
>>13864
言わんとするところはわかるけど、要するに今マンションを買わない理由でしかないんだよね。あなたが賃貸目的でマンションを買うべきではないと言いたいのはわかるんだけど、家ってのは自分が住むために買う人もいるからね。文京区を深く愛しているご近所さんもいっぱいいる。不動産ってのは不思議な事があるという人が上流スレッドに書き込んでいたけれど、ここが訴求する人はたくさんいるし、ここにこういう物件を望んでいた人々の需要は思いがけず大きかったと言うだけの話なんだよ。

[13869: 匿名さん]

連投するけれど、不動産って、詰まるところめぐりあいなんだよね。男と女の恋愛のようなロマンチックな出会いがある、そういう側面もあることは学んだ方がいい

[13870: 匿名さん]

おっしゃる通りです。必死に不動産の知識を得たものだから
つい自慢したくて今までひけらかしたくて書いてしまいました。

[13871: 匿名さん]

ゼニカネの損得勘定とか権力者同士の政略結婚が不幸な結婚の代表として古今の文芸作品で手垢ベタベタになるまで扱われてきたように、単純に投資利回りとかで自分が住むところを探す人はいない。田舎の古民家なんか、修繕費用を考えたらタダでも高いのに、なんであれほど多くの人が移り住むんだろうね。そこには不動産価値を超えたその人にとって大事な出会いがあるからではないかな。

[13877: 匿名さん]

[No.13851～本レスまで、 以下の理由により一部の投稿を削除しました。管理担当]
・住宅購入検討を目的とした情報交換を阻害
・スレッドの趣旨に反する投稿
・削除されたレスへの返信

[13878: 匿名さん]

ここが割高？
資産価値マイナス？
浸水ハイリスクエリア？

ハンッッ


知ってるけど？
それがどうかしたの？

[13879: 匿名さん]

単純にここ1.5億の部屋をフルローン10年固定金利0.5%で買って（内5000万はローン控除）、手持ちの2億は4%で運用すればよくない。
借りると家賃50万、10年で2年に1回更新料で50＊125＝6250万買った人に献上。
4%で運用できるならこのランドマークマンションの価格も10年は価格維持されるだろうから（値上がりも十分あり）、諸費用考慮してもどっちがお徳か数値的に明らかじゃない。
利回り利回りとか言っておきながら、賃貸と比較した具体的な数値が出せないのはやっぱり借りると何も残らないのが事実だからだよ。

なんで住みながらその投資メリットを受けるこのマンションの話に、投資マンションとかオフィスとの投資比較が出るのか。まあ、こういう素人が居るから大家が儲かるんだけどね、俺も数年後に賃貸に出すこと考えてるから、是非借りて資産形成に貢献してね。

[13880: 匿名さん]

ローンで買うと、賃料の方が低くなるので、赤字ですね。

[13881: 匿名さん]

数値出して議論してごめんね。でもこれが賃貸と比べた場合の事実だから受け止めてね（笑）

それより、俺のパンダ部屋450万はなんで皆興味ないんだよ。2,000万の現金が落ちてるんだぜ、仮に10年住んでもタダでパークコート住める部屋が無数もあるのに、なんで素人が高い高いとか言ってる話題がこのスレのメインテーマなんだよ、議論するテーマは違うだろｗ

[13882: 匿名さん]

数値出して議論すると、ここはボロボロになりますが、いいですか？

そろそろこれまで出されたファクトベースの話をまとめたいな、って思ってたので。
損する根拠だとか 水害の話だとか 。

[13883: 匿名さん]

>>13881 匿名さん

430万円台からね。
狙っているからでしょ。
利回り2%で追いはらいたいのがみえみえ。

[13884: 匿名さん]

賃貸投資用マンションなんですね。

[13885: 匿名さん]

オッケイ牧場、ちゃんと精緻な数値出して議論してね。
両者二億円を運用しながら、一人はここを購入、一人は賃貸、さて10年後、20年後どちらが損得か見てみたいな～

俺の430万の部屋も入れてシミュレーションしてね。

[13886: 匿名さん]

＞賃貸投資用マンションなんですね。

天井低いですからね。
今住んでる賃貸マンションと同じです。

[13887: 匿名さん]

>>13885 匿名さん
それは以前話題になった、ここは賃料で回収する前に物件の耐用年数が過ぎてしまう、という話ですよね。
二億がどうかしましたか。

[13888: 匿名さん]

浜離宮スレでもいたね、浸水がどうたらって延々と言ってる人
パークコートなんて買うことできない安タワマン住民の戯言だからスルーでいいよ

[13889: 匿名さん]

>>13887 匿名さん
数値だして議論してね。こっちも数値だして議論してあげたんだからね。

[13890: 匿名さん]

浜離宮だけじゃなくて、南麻布、武蔵小山、渋谷にも同じようなことをずっと書き込んでますよ、この人。議論するつもりなく、暇つぶしなんだと思いますよ。

[13891: 匿名さん]

まあ、人生うまくいってないから買えないし
家族もいそうにないし粘着するしかないってことだねえ。

[13892: 匿名さん]

せっかく覚えた梁や天井高、天カセとかも他の人はとっくに消化してるから誰も反応してくれないし、嫉妬に狂うしかないって事だね。

[13893: 匿名さん]

>>13885 匿名さん
10年後、20年後の転売価格を、分譲価格から何パーセント下落で想定してますか。当然利回り4％以上に下落する前提で計算してますよね。

[13894: 匿名さん]

今日も千葉の若葉の爺さんは自分で買えもしないマンションにキャンキャン吠えてますね。

[13895: 匿名さん]

？
利回りは 2％ですよ。
オフレコとはいえデベ側の公式な回答ですから、4％とかいうポジの勝手な妄想とは 質 が違いますね。

[13896: 匿名さん]

ここにパークコートの名前を付けるのは、三井内部でも相当な反対意見があったでしょうね。
小石川には、パークタワーがありますから、当然地位やブランド的にはそのレベル。

天井を低くく梁だらけにしたり、共有施設を全てオープンスペースにぶちこんだりしたのも、ギリギリまで売れる住戸を増やし利益を最大化する為でしょう。

廉価版とはいえパークコートの名前も、垢抜けない文京区民の射倖心を煽り、高値掴みさせるのには、非常に有効だったと思われます。

[13897: 匿名さん]

>>13896 匿名さん

何か執念？みたいの感じる。負のオーラが凄いね。

[13898: 匿名さん]

ところで、駐車場がほぼ確実に抽選になりそうですが、落選した場合、どうするか考えてる方いらっしゃいます？
向かいに月極があるようですが、どれだけの空きがあるのか。

[13899: 匿名さん]

色んなところで指摘されてますが高値で売るための理由付けにパークコートブランドが利用されてる部分はあると思います。この手の戦略は三井の限らずですけど..最近はバーゲンセールのように乱発してますからね。
パークタワー芝公園とか今だったら確実にパークコートですよね。
まぁそれも含めてですが購入者さんが満足でしたら良いと思います。
仕様は賛否両論？ですが小石原というブランドも有り駅直結ですから
パークコートでもそこは違和感ないかなとも思います。

[13900: 匿名さん]

>>13898 匿名さん

車種によっては全く抽選にはならと以前営業にきいたよ。車所有者には人気ないみたいですね。

[13901: 匿名さん]

この辺りはクルマがないと生活に不便しますよ。
特にお子さんがいるところは、必須でしょう。

クルマを我慢したカツカツパワーカップルみたいな人達は、そもそもパークコートは買えないと思いますけどね。

[13902: 匿名さん]

中々数値が出ないと思ったら、初心者マークさんは、ここが10年後年間4%で価格が下落する前提で計算してたようです。
10年後でもここは分譲価格と同じで売れます、それがランドマーク物件と言うものです。

[13903: 匿名さん]

年4%は下がらないでしょう。
耐用年数が47年ですから、建物分と土地分は、一対一として、10年でマンション価格は約10%の値下がりです。
これは経年劣化分のみの計算です。

一番影響が大きいのは、やはり市況。
今が市況のピークだということに皆さん異論はないでしょうけど、では10年後にどこまで市況が落ち込むでしょうか。
私はおそらく一割くらいに止まると考えます。

あわせると、ここの10年後の価格は20%値下がり、と合理的に算出できます。
まぁ 2割の値下がり程度は許容範囲内ですね。

[13904: ご近所さん]

>>13899
>小石原というブランドも有り駅直結ですから

おいおい、無理するなよ
千葉県民は大人しく湾岸の中古でも見とけ

[13905: 匿名さんさんさん]

>>13904 ご近所さん
小石原と比べないでください。
あちらの方が自然環境も豊かで、子供も育てやすいです。

[13906: 匿名さん]

>>13903 匿名さん
ずいぶん楽観的な見通しですね。現在、新築マンションの価格はバブルで、2％まで下落した利回りが、10年後、長期的には適切とされる4％まで上昇すると仮定したら50％の下落ですよ。これに建物劣化分を加算して60％の下落です。残債割れで住み替えなんてとんでもない。仕方なしの永住です。

[13907: ご近所さん]

以上素人の机上の空論でした。
一度やってみたかったのです。
ご清聴ありがとうございました。

[13908: 匿名さん]

>>13879
10年後に築10年のここが価格維持ならば、10年後の新築市場の価格は今より上昇していることになります。ということは、株、リート等の価格は今より確実に上昇しています。マンションは時間経過で古くなりそれが価格下落に働きますが、株、リートはそれがないのです。老化しても価格維持ならば、老化しないものは価格上昇となります。したがって、配当込みリターンは、新築時点でマンションの方が利回りが低ければ、マンションは確実に負けます。
なので、こうしたマンションは他人に買わせて、マンションよりも効率の良いものにお金を多く割けばよいのです。配当だけで(値上がりなくても)4%の運用手段があり(分母が安い)、4%未満(分子が安い)でマンション借りれるのですから、借りた方が得です。
今銀行は無理な貸出しをしています。
バブル時は、預金よりもリスクが高い不動産の方が利回りが低いという逆転が起き、その解消がバブル崩壊でした。今は、預金よりマンションの方が利回りは高いですが、それより相当にリスクが低く、成長率が高いオフィスやリート、一部株式の利回り(配当のみ)の方が高いという逆転が起きています。
このような、ハイリスクの方がローリターン(よってハイプライス。このマンション)は、歴史的に必ず修正が入ってきました。
どうしてもこのお部屋というのであれば違うでしょう。経済合理性を相当犠牲にしても構わないくらの良いお部屋が、きっとこのマンションにあるということなのでしょう。

[13909: 匿名さん]

私自身はマンション買えるようなお金を持ってませんので恥ずかしいですが
最近勉強始めましたので一応これまでの知識を書いてみました。

[13910: 匿名さん]

読み返してみてやっぱり馬鹿な事を書いたな、机上の空論で自分は何を書いてしまったのかと恥ずかしいです。

[13911: 匿名さん]

>>13908 匿名さん
その通り。一流テナントが入居する丸の内のオフィスビルより、春日駅前の区分マンションの方が利回りが低く、投資対象としてリスクが低いというんだから、そのうち修正されるのは間違いない。あとはいつ修正されるかが問題。

[13912: 匿名さん]

その通り。マンション1戸2戸で投資とか利回りとか恥ずかしい。

[13913: 匿名さん]

マンション1戸の方が、人生最大の買い物の場合の方が、買うか借りるかの判断で利回りがより大切になります。分散効果ないですし、人生かかってきますからね。

[13914: 匿名さん]

利回りと価格は表裏一体の関係なので、価格だけ見て利回り見ないとか、片方しか考えないのはナンセンス

[13915: 匿名さん]

子供の駄菓子選びに時間掛かるようなもんってか

千葉おじさんも早く大人になれるといいけどな

[13916: 匿名さん]

>利回りと価格は表裏一体の関係なので、価格だけ見て利回り見ないとか、片方しか考えないのはナンセンス

一般人には許容できる誤差レベルでも貧乏人にとっては生きるか死ぬかの違いってね

[13917: 匿名さん]

割安なら買う、割高なら借りる、ただそれだけの事
利回り2%の差は価格で数千万レベル
これが誤差でももっと他に活用したら
ここより良い所、広い部屋借りるとか

[13918: 匿名さん]

収入に限界があり老後に不安の残るチョンガーらしい意見

[13919: 匿名さん]

数千万あれば、毎年海外旅行、子供二人を私立医学部に入れられる。それでも貧乏人なのね

[13920: 匿名さん]

そりゃ、ネット番町の千葉おじさんがそのレベルにあるなんて思ってないからｗ

[13921: 匿名さん]

おっと。ま、マンションスレだからいいか

[13922: 匿名さん]

ポジの人は 経済学に疎いんですね。
プロの方に 軽快かつロジカルに論破されて 発言が支離滅裂になってきました。

[13923: 匿名さん]

金持ちがチリも積もればって言うなら説得力あるけど
貧乏人の千葉おじさんがチリも積もればって言ってるから
お前じゃ無理だって笑われてる

土俵が違う

[13924: 匿名さん]

千葉爺さんの経済学ｗ

笑うところでしたね

[13925: 匿名さん]

とりあえずポジの人達は、自分の知識不足が原因にもかかわらず、反論できない論理的根拠を突き付けられると、怒って暴言を吐くクセを治した方がいいですね。

ここは、検討者の為のスレであって、購入者の自己満足を満たす場所ではありません。

対照的に、ネガ（と呼ぶべきではないかもしれませんが）さんの投稿は、素人にもわかりやすく、論理的で誰しもが納得感を得られる内容で、好感すら持てますね。

[13926: 匿名さん]

>>13925
すいません。ただ単に図星の事を言われ、ネガってしまいました。
ついカッとなって今日もまた意味もなくネガってしまいました。

家族もいないし金もないしであちこちでネガる事だけがストレス発散になってしまいました。

例え同じネガでも早く論理的根拠を示したと言われるネガさんに近づきたいです。

[13927: 匿名さん]

若葉マークのポジは荒らしなので無視でよいでしょう。

プロの方、丁寧なご説明、大変ありがとうございました。

[13928: 匿名さん]

>>13927
本当に申し訳ございません。毎日ネガってしまう自分がおかしいのは分かってるのですが
どうしても止められずあちこちでネガってしまいます。

[13929: 匿名さん]

ここの購入者には、なりすましや差別を平気でする人がいるのですか？

[13930: 匿名さん]

購入者さん達が醜態を晒してますね

[13931: 匿名さん]

煽りにはスルーした方が良いと思いますよ。

[13932: 匿名さん]

>>13898 匿名さん

入居まで2年はあるので状況を見てからという事ですね。

[13933: 匿名さん]

初心者ネガさん、結局数値が出して議論できないんですね。ここを買うより借りるほうが良いと言うのは、初心者の妄想でしたと言う結論で終わってしまい、残念です。

[13934: マンコミュファンさん]

昨今のマンションは、仕様を下げざるを得ず、パーコーとは言え、金持ちに見放され分譲には向かなくなってきたので、デベも賃貸需要を掘り起こす作戦に出たみたいだな。

クルマは賃貸するくせに、マンションとなるとローン組んで日々ポジティブシンキングせざるを得ない心境の意識高い系マス層には頭が下がります。

どうぞ永住してください。

[13935: 匿名さん]

マンションはまだ立ち上がっていませんが、いつ頃、姿を見せるのでしょうか？
2年位前から工事してるみたいだけど。

[13936: 匿名さん]

昨日からポジの奇行が目に余りますね。

とりあえずポジの人達は、自分の知識不足が原因にもかかわらず、反論できない論理的根拠を突き付けられると、怒って暴言を吐くクセを治した方がいいですね。

ここは、検討者の為のスレであって、購入者の自己満足を満たす場所ではありません。

[13937: 匿名さん]

文京ガーデン・ゲートタワーの方は何階位まで進んでるんでしょうか？

[13938: マンション検討中さん]

1週間前です

[13939: 匿名さん]

>>13937
>文京ガーデン・ゲートタワーの方は何階位まで進んでるんでしょうか？

[13940: 匿名さん]

陰鬱な雰囲気のするエリアですね…

[13941: 匿名さん]

>>13940 匿名さん

お疲れ様です。


13937さん ありがとうございました。
上から見ると大きく感じますね。
こちらも楽しみです。

[13944: 匿名さん]

パークシティの格付けなら
大崎 > 小石川 , 湊 ＞ ムサコ
こんな感じ

[13949: マンション検討中さん]

陰鬱かどうかは知らんけど、ここが元沼地だったのは事実。

関東大震災のときに皇居や高台で震度5だったのに、麻布十番やこの辺の元沼地は震度6から7で特に被害が大きかった。

内陸だけど北海道の清田地区と同じで液状化リスクもある。

建物が免震でもないから、地震が起きたら修繕コストもかさみやすい。

https://www.jaee.gr.jp/stack/submit-j/v03n01/030101_paper.pdf

[13951: マンション検討中さん]

関東大震災の記録だと低地であっても震度が高台と変わらない地域も多い。

白金ザスカイの地域も低地だが被害が少なかった。

ここを含む元沼地は地盤が弱く震災の被害を受けやすい。

だからこそ免震技術を最大限に活かすべきなのに、何故か制振にしてしまった。

[13952: マンション検討中さん]

ガーデンゲートタワーは高いんですね、この建物ににさえぎられて、南西角は、日照がのぞめないのでは？