パークコート文京小石川 ザ タワーってどうですか？

[マンション比較中さん]

パークコート文京小石川 ザ タワーについての情報を希望しています。
物件を検討中の方やご近所の方など、色々と意見を交換したいと思っています。
よろしくお願いします。

公式URL：https://www.31sumai.com/mfr/X1873/

所在地：東京都文京区小石川一丁目102番1他（地番）
交通：都営地下鉄三田線「春日」駅　徒歩1分　駅直結
　　　東京メトロ丸ノ内線「後楽園」駅　徒歩2分
　　　総武・中央緩行線「水道橋」駅　徒歩12分
間取：1LDK～4LDK
面積：43.14平米～127.34平米
売主：三井不動産レジデンシャル株式会社　三菱地所レジデンス株式会社　新日鉄興和不動産株式会社
施工会社：清水建設株式会社
管理会社：三井不動産レジデンシャルサービス株式会社

資産価値・相場や将来性、建設会社や管理会社のことについても教えてください。
（子育て・教育・住環境や、自然環境・地盤・周辺地域の医療や治安の話題も歓迎です。）

[スムログ 関連記事]
お便り返し（16, 17, 18）住宅ローン不安／ロフト付住戸の価値／パークコート文京小石川の資産性
https://www.sumu-log.com/archives/15387/

[マンションWOM！関連記事]
https://www.e-mansion.co.jp/recommend/archives/135/

[13801: 匿名さん]

確かに営業さんは、ここが 3mの浸水エリアだとは教えてくれなかったです。
聞かないと教えてくれないんですね、こういうのって。

[13802: 匿名さん]

ハザードマップは自治体の情報を自分で調べればわかるってのが不動産屋のスタンス。

[13803: 匿名さん]

水が溜まりやすい地域なんですね。
一旦水に浸かると、マンションにはどういう影響がありますかね？

[13804: 匿名さん]

40階建てのマンションが水に浸かるの？どうい言う影響ってこの世の終わりだね。

[13805: 匿名さん]

>えっ ここの営業は、お客様を騙すんですか？

>水が溜まりやすい地域なんですね。

相変わらず幼稚過ぎ

[13806: 検討板ユーザーさん]

水溜まるぐらい承知済みですよ。
ハザードマップ見ればわかります。

[13807: 匿名さん]

＞40階建てのマンションが水に浸かるの？

いえいえ。
国の公式発表では、3mとかみたいですよ。

地下鉄駅の入り口から下駄履き商業エリアの一階くらいまでは水の中に浸かると思いますが、その場合、マンションにはどういう影響があると考えられるでしょうか。

https://www.city.bunkyo.lg.jp/var/rev0/0163/6152/20181016132022.pdf

[13808: 匿名さん]

>>13807 匿名さん

その前に地下鉄はどうなるんだろうね？

[13809: 匿名さん]

万一の水害も考慮してマンションに住む

おしまい

[13810: 匿名さん]

水害が予想される地域の場合は水害の影響のない高さの階に住む
それでも気になる人は最初から高台に住む

これで問題解決

[13811: 匿名さん]

受電盤に浸水して停電なんてこともありうる。

[13812: 匿名さん]

部屋のリセール価格にも影響ないので買う
それでも不安な人は買わない

一瞬で問題解決

[13813: 匿名さん]

>受電盤に浸水して停電なんてこともありうる。

と思って高台に済んだら雪で滑って骨折、車が止まらず事故なんてこともありうる。

あとは各自・各家庭の判断。
うじうじ悩む必要もない。

[13814: 匿名さん]

三田線からつながる玄関は、マンションの管理ですよね。
車寄せもこじんまりとしてますが、地下にあるみたいですし。
それが大雨のたびに全損になりますから酷い出費になりますかね。

[13815: 匿名さん]

若葉おじさんもやっぱりこの人気物件が気になりますよねえ
人気だけに買えなくても気になるのはしょうがないよね

[13816: 匿名さん]

>13815

三田線からつながる玄関は、マンションの管理ですよね。
車寄せもこじんまりとしてますが、地下にあるみたいですし。
それが大雨のたびに全損になりますから酷い出費になりますかね。

[13817: 匿名さん]

大雨のたびに全損？三田線も浸水？もはや大災害じゃないとこの物件をディスる理由が無いと。

[13818: 周辺住民さん]

災害で出た被害は保険で直すに決まってるだろう

[13819: 周辺住民さん]

この辺でそんな大災害が起きたらご近所さんとしてはここが頼り、垂直避難させてもらいますよ、よろしくね。

[13820: 匿名さん]

ええよ。いつでも来てくれ。

[13821: 匿名さん]

？
大災害なんですか。
ここが 3m 浸水しても、周りのエリアは無傷ですよ。（ハザードマップ参照）
むしろここの住民は高台に避難させてもらう立場ですね。

[13822: 匿名さん]

レベルが低すぎ

[13823: 匿名さん]

低いのは、谷底低地のここかと思いますが。。。

[13824: 匿名さん]

どうでも良いですよ。

[13825: 匿名さん]

だいたひかるキタコレw

[13826: 匿名さん]

ハザードマップは神田川の氾濫を想定しているんだけど、後楽園駅自体が改札階はかさ上げされているし、春日駅も止水板がありますので、そう簡単には浸水しませんよ。３mまで水がくるような事態だと三田線、南北線、大江戸線は全部水没しますので、大災害だと思いますね。江戸川橋や飯田橋の一帯も水没します。どう見ても大災害ですね。再開発自体が防災拠点づくりなので対策はされているはずです。次回作られるハザードマップでは再開発地域が白抜きになるでしょう。

[13827: 匿名さん]

ここは谷底低地なので、降った雨が周りから集まってくるエリアです。
これを改善するには、もう地形ごと変えるしかありませんから、対策は不可能でしょう。

ハザードマップは国の公式見解ですから、御託を並べても通用しません。
ここだけがピンポイントで浸水地区なのは、一目瞭然。
対照的に、周辺は全然平気ですね。真っ白。
嘘で嘘を塗り固めるのは、そろそろやめにしましょう。周辺住民に対して、失礼極まりない。

[13828: 評判気になるさん]

対策はされている”はず？”　
ポジティブシンキング

”はず”で生きてたら儲かりませよ。
ビジネスも”はず”でやってるんでしょ。

ここはパーコーの廉価版で、たとえば、メルセデスのＳクラスの廉価版で3年でだいたい半値
ハイエンドのＥクラスの方がよっぽど長期的には資産価値あり

　まぁ、昨今のメルセデスも30車種もつくって、バブル期の面影なし。
おばちゃんのブランドもん丸出しになりつつあるが...

[13829: 匿名さん]

レベル低い

[13830: 匿名さん]

危険エリアだからこそ、安く住めるエリアなんだろ、ここは。

[13831: 匿名さん]

降った雨が集まるのではなく、神田川の氾濫時に下水からの逆流などがあった場合の問題なんだけどね。

[13832: 匿名さん]

ハザードマップで水没リスクエリアに指定されているのは、確かに気に入らないと思いますが、科学的根拠に基づいて作成された国の公式発表なので、これ程大騒ぎしてしまうと、傷は深まるばかりです。

どうしても気に入らないなら、団体を結成して、政府に抗議に出向かれては如何でしょう。
ただし、マンションの名誉をこれ以上汚さぬように、街宣活動はきちんと届出をしてからにしてくださいね。

[13833: 匿名さん]

政府？

[13835: 匿名さん]

[13834と本レスは、他の利用者様に対する嘲笑、煽り発言のため、削除しました。管理担当]

[13836: 匿名さん]

利回り水準は、貸す時だけでなく、むしろ買うか借りるかの判断、選択にこそ有用です。

借りると数十年後に何も残らないと言うのは事実ではなく、頭金や、毎月のローンよりも家賃が低い場合のその差額のお金を、マンション一戸よりも低リスク高配当で運用できれば(このマンションでは多数存在)、ローン終了時に賃貸の方が残るものが多くなる場合が多々あります。借りると大家の儲けというのも、利回りが低ければ借り手のコスト減や、マンションより有利な運用機会の逸失を大家が賄っていることになるので、当てはまらない場合があります。
耐用年数以内でも割高割安は裁定関係が本質で、利回りが新築時でも4%に届かないのであれば、(「絶対この部屋」という場合を除いて、)借りた方が有利です。このマンションの価格水準と比較すると、税額控除は上限が低すぎるので、焼け石に水です。これだけ供給あれば、賃貸は様々な間取りで出るでしょうから、「絶対この立地」は賃貸でも実現可能でしょう。
単純化すると、2億あればここを買うよりも、4-5%以上の配当運用してその配当で家賃払ってもお釣りも狙えることが、割高である根拠です(ローン金利、諸経費、ランニングコスト、マンションは株、リートに比べ経年が不利に働くことを考慮すれば尚更割高に)。
ここを買う人は利回りを気にしないという見方については、このマンションは割高であり借りた方が有利である可能性をむしろ補強します。

換言すれば、ここに住みたい人は、他人に利回りの分母を買わせて、その代わりに利回りの分子を払って借りた方が経済的には良いことになります。

[13837: 匿名さん]

>>13832 匿名さん

ハザードマップってこれ？

[13838: マンション検討中さん]

>>１３８３６
2億現金で持ってればって話ですね。

[13839: 匿名さん]

二億円持ってて4～5%で回す自信があるやつが、配当で家賃50万も払う金銭感覚は無いと思うけどな。考え方が最近マンションに興味持ち始めただろう素人感丸出し(笑)
経費で落とせるならまだしも、俺なら二億をバックに最大限借りて、余った金で二件目買うけど。

一言アドバイス、マンションの利回り計算するときは、出口時のキャピタルロスやゲインを含めて計算した方がいいよ、そうしないと利回り見誤まるよ。
よく地方の高利回り物件買うやついるじゃん、そうならないように気をつけてね。

[13840: 匿名さん]

マンション1戸2戸買うとかリートとか言ってるレベルで利回りもヘッタクレもないわなｗ
千葉の田舎なら凄いと思われても東京でそんなの恥ずかしすぎ。
どこのOLだよって。

[13841: 匿名さん]

うーん、今投資用ワンルームとして建築されている物件でも利益を出すのは難しい時代、こんなに賃貸利回りを問題にする人がいるとは思わなかった。

自分が必要とする間取りが賃貸に出るとか、築浅で大幅に値下がりして出るというある意味ふわっとした気分でないと、そういう不確定性の高い期待にベットする気はしないな。

[13842: 匿名さん]

>>1389 匿名さん　がいみじくも言っているけれど出口も考えないとね。多分ここはそれなりにリセールも期待できるけど、果たして投資利回りのいい賃貸並にレベルの低い物件のリセールとどちらが有利かは言うまでもないと思うよ。

[13843: 匿名さん]

長いですが、プロの方の意見はとても参考になりますね。

[13844: 匿名さん]

一期の人は 水没の話を知らなかったようですね

[13845: 匿名さん]

>>13844 匿名さん

再開発前のハザードマップ出されても説得力ないですからね。この物件や再開発が完了した後にハザードマップがどうなってるか確認した下さいね。誰でも容易に想像出来ると思いますけどね。

[13846: 匿名さん]

>一期の人は 水没の話を知らなかったようですね

今日も変わらず幼稚ですね

[13847: 匿名さん]

ここが谷底低地という根本的な問題は変えられないので、当然ですがここに水が集まってくる性格は変えられません。
ハザードマップの浸水予想図は、科学的根拠があるのです。

曖昧なタラレバで売り抜けようとするところは、ハルミフラッグの地下鉄待望論に似てますかね。

[13848: マンション検討中さん]

こちらは固定資産税が高いのですが、総じてタワーマンションは高額なのでしょうか。

[13849: 匿名さん]

450万のパンダ部屋買って600位で売り抜けかな。2000万が落ちてる物件、中々無いぜ。なぜ北仲並みに話題にならないのか。

[13850: 匿名さん]

＞なぜ北仲並みに話題にならないのか。


理由はご自分で仰ってます。
割高だからです。
その根拠が知りたければ、何度でも論理的に説明して差し上げますよ。
あなた以外の方は、概ね理解された様子ですが。

[13853: 匿名さん]

そっか、みんな倍率上げたくないから黙りか(笑)
ディスってるやつもパンダ部屋狙いなんだな、やるな～
倍率あげないでよ

[13854: 職人さん]

最後に愚痴らせてくれ。。
低倍率でまさかの抽選落ちさ…
数年前から狙っていただけに、ショックは大きかった
最初からこの部屋以外買わないと言い続けていたのに、「他の似たような部屋を紹介しますから…」とかいう営業に心底ムカついた

ただ、リビングの業務用大型冷蔵庫並みの柱が、実際に住んでどれだけの圧迫感なのか、
想像もつかないから、踏み止まって良かったと今では思う
他物件で巨大柱混入しているものがあれば、内見して体感でもしようとずっと探していたが、
結局なかった
希望の間取りがあるかは不明だが、真砂の再開発タワーに期待したい
とにかく値段は高くてもいいから、広い部屋を数多く用意して欲しい

[13855: 匿名さん]

お疲れ様でした。2期は参加されないんですね。すごく助かります。

[13856: 匿名さん]

ここのポジの人は倍率が上がって欲しい感じで書き込みを繰り返しますが、なんか変ですよね。

なんとなく、購入者の人かな？

[13857: 匿名さん]

>>13856 匿名さん

ネガの人の目的は何なんですか？ライバル物件の会社からお金貰えたりするんですか？

[13858: 周辺住民さん]

結論として価値のわからない人は手を出さない方がいいってことだよ
さて、五月ももう終わりです。抽選まであといくらも残っていませんね
きっとで裕福で幸せな家族が住むよいマンションになることでしょう

[13863: 匿名さん]

> 2億現金で持ってればって話ですね。
頭金が少なくローン割合が多いほど、金利、諸経費分、割高さが増します。この価格水準だと、ローンの税額控除では賄えません。

> 二億円持ってて4～5%で回す自信があるやつ
インデックス投信でも配当のみ(蛸足ではない)で4%程度のものはあるので、ほったらかしでOKです。5%台はインデックスでは知らないですが、個別銘柄では数多くあり、数千万あれば十分分散投資できます。
また、マンション家賃は経年で通常下がりますが、有価証券配当やオフィス賃料は長期的に上がっているので利回りアップもあります。(海外ではマンションの賃料も古くなっても上がるのですが、毎年の賃上げという支払原資の裏付けがあるので日本には当てはまりません)

>二億をバックに最大限借りて、余った金で二件目買うけど。
利回りが出ないので不利です。それより利回り、流動性が高く小口で投資でき、さらには低金利で調達する手段(を組み込んだ手法)もあります。

>マンションの利回り計算するときは、出口時のキャピタルロスやゲインを含めて計算
株やリート、オフィス、場合によっては同価格帯の都内戸建て(土地割合高い)より、時間経過による築古化が不利に働くマンションは、新築時に利回りで負けていれば、譲渡損益を考慮すればなおさら勝ち目はありません。流動性は戸建てよりはいいでしょうけど。

>よく地方の高利回り物件買うやついるじゃん
それよりも、都内オフィスより利回りの低い分譲マンションを買う方が不合理です。
原価も上がっていますが、デベの利益、給料も上がっています。マンションの賃料は中々上がりません。

>今投資用ワンルームとして建築されている物件でも利益を出すのは難しい時代
投資用ワンルームで買い手不利、借り手有利ならば、分譲2L,3Lはなおさら今は買うより借りた方が有利となります。
築古化しても賃料が上がり、滞納や空室リスクが低い都内オフィスよりも、マンションの方が利回りが低い現状は異常です。企業よりも有利な条件で個人が借りれる時代、買うよりも借りる方が合理的です。

>自分が必要とする間取りが賃貸に出るとか、築浅で大幅に値下がりして出るという
「絶対この部屋」ならば買うしかありません。個人的嗜好なので、市場性や客観性の観点である割安割高と関係ないですから。
相当割高なので、いずれ値下がりするか、しないのであれば借り続ければいいのです。家賃40-70万払えれば、ここの1.5-2億よりもいい部屋、間取りはここ以外に沢山あります。

>マンション1戸2戸買うとかリートとか言ってるレベルで利回りもヘッタクレもない
ここだけ買って住む場合でも、運用で沢山買ううちの一つでも、借りるか他を買う方が、ほぼ確実に有利です。例外は他のマンション、株、リート、オフィス賃料が値下がりする環境でも、ここだけ価格や家賃が上がる場合です。

>それなりにリセールも期待できるけど、果たして投資利回りのいい賃貸並にレベルの低い物件のリセールとどちらが有利かは言うまでもない
マンションは借りて、もっと効率の良いものに投資する選択肢も考慮して下さい。
レベルの低いものと比較して有利なのは、最下位以外ならばそうです。利回りが高ければ、リセールで半値以下でも十分儲かりますから、比較には数字が必要です。

>素人感丸出し(笑)
>千葉の田舎
>どこのOLだよって
どちら側の書き込みにも見られますが、こうした類の記載は内容や妥当性に無関係。やなら書くなは、問題を見過ごせと言っているのと同じです。他の検討者に有益であるようにも見えません。書き手の高揚感を喚起するのかもしれませんが、このマンションの価値、評判を下げることはあっても上げることはないでしょう。

借りると何も残らない、大家が儲ける分損というのが、俗説であり正しくないことが共有できたのは前進ですが、住むから、貸しても利益出ないから、利回りを考慮しないでは、経済的合理性を無視しており、逆説的に割高の根拠になります。

なお、このマンションの仕様、価格から推察すると、デベロッパーの損益分岐点は他に比べ低い、利益率は高いと考えられます。おそらく75%程度を当初価格で売れれば黒字達成でしょう。

[13867: 匿名さん]

>>13863
>>13864
言わんとするところはわかるけど、要するに今マンションを買わない理由でしかないんだよね。あなたが賃貸目的でマンションを買うべきではないと言いたいのはわかるんだけど、家ってのは自分が住むために買う人もいるからね。文京区を深く愛しているご近所さんもいっぱいいる。不動産ってのは不思議な事があるという人が上流スレッドに書き込んでいたけれど、ここが訴求する人はたくさんいるし、ここにこういう物件を望んでいた人々の需要は思いがけず大きかったと言うだけの話なんだよ。

[13869: 匿名さん]

連投するけれど、不動産って、詰まるところめぐりあいなんだよね。男と女の恋愛のようなロマンチックな出会いがある、そういう側面もあることは学んだ方がいい

[13870: 匿名さん]

おっしゃる通りです。必死に不動産の知識を得たものだから
つい自慢したくて今までひけらかしたくて書いてしまいました。

[13871: 匿名さん]

ゼニカネの損得勘定とか権力者同士の政略結婚が不幸な結婚の代表として古今の文芸作品で手垢ベタベタになるまで扱われてきたように、単純に投資利回りとかで自分が住むところを探す人はいない。田舎の古民家なんか、修繕費用を考えたらタダでも高いのに、なんであれほど多くの人が移り住むんだろうね。そこには不動産価値を超えたその人にとって大事な出会いがあるからではないかな。

[13877: 匿名さん]

[No.13851～本レスまで、 以下の理由により一部の投稿を削除しました。管理担当]
・住宅購入検討を目的とした情報交換を阻害
・スレッドの趣旨に反する投稿
・削除されたレスへの返信

[13878: 匿名さん]

ここが割高？
資産価値マイナス？
浸水ハイリスクエリア？

ハンッッ


知ってるけど？
それがどうかしたの？

[13879: 匿名さん]

単純にここ1.5億の部屋をフルローン10年固定金利0.5%で買って（内5000万はローン控除）、手持ちの2億は4%で運用すればよくない。
借りると家賃50万、10年で2年に1回更新料で50＊125＝6250万買った人に献上。
4%で運用できるならこのランドマークマンションの価格も10年は価格維持されるだろうから（値上がりも十分あり）、諸費用考慮してもどっちがお徳か数値的に明らかじゃない。
利回り利回りとか言っておきながら、賃貸と比較した具体的な数値が出せないのはやっぱり借りると何も残らないのが事実だからだよ。

なんで住みながらその投資メリットを受けるこのマンションの話に、投資マンションとかオフィスとの投資比較が出るのか。まあ、こういう素人が居るから大家が儲かるんだけどね、俺も数年後に賃貸に出すこと考えてるから、是非借りて資産形成に貢献してね。

[13880: 匿名さん]

ローンで買うと、賃料の方が低くなるので、赤字ですね。

[13881: 匿名さん]

数値出して議論してごめんね。でもこれが賃貸と比べた場合の事実だから受け止めてね（笑）

それより、俺のパンダ部屋450万はなんで皆興味ないんだよ。2,000万の現金が落ちてるんだぜ、仮に10年住んでもタダでパークコート住める部屋が無数もあるのに、なんで素人が高い高いとか言ってる話題がこのスレのメインテーマなんだよ、議論するテーマは違うだろｗ

[13882: 匿名さん]

数値出して議論すると、ここはボロボロになりますが、いいですか？

そろそろこれまで出されたファクトベースの話をまとめたいな、って思ってたので。
損する根拠だとか 水害の話だとか 。

[13883: 匿名さん]

>>13881 匿名さん

430万円台からね。
狙っているからでしょ。
利回り2%で追いはらいたいのがみえみえ。

[13884: 匿名さん]

賃貸投資用マンションなんですね。

[13885: 匿名さん]

オッケイ牧場、ちゃんと精緻な数値出して議論してね。
両者二億円を運用しながら、一人はここを購入、一人は賃貸、さて10年後、20年後どちらが損得か見てみたいな～

俺の430万の部屋も入れてシミュレーションしてね。

[13886: 匿名さん]

＞賃貸投資用マンションなんですね。

天井低いですからね。
今住んでる賃貸マンションと同じです。

[13887: 匿名さん]

>>13885 匿名さん
それは以前話題になった、ここは賃料で回収する前に物件の耐用年数が過ぎてしまう、という話ですよね。
二億がどうかしましたか。

[13888: 匿名さん]

浜離宮スレでもいたね、浸水がどうたらって延々と言ってる人
パークコートなんて買うことできない安タワマン住民の戯言だからスルーでいいよ

[13889: 匿名さん]

>>13887 匿名さん
数値だして議論してね。こっちも数値だして議論してあげたんだからね。

[13890: 匿名さん]

浜離宮だけじゃなくて、南麻布、武蔵小山、渋谷にも同じようなことをずっと書き込んでますよ、この人。議論するつもりなく、暇つぶしなんだと思いますよ。

[13891: 匿名さん]

まあ、人生うまくいってないから買えないし
家族もいそうにないし粘着するしかないってことだねえ。

[13892: 匿名さん]

せっかく覚えた梁や天井高、天カセとかも他の人はとっくに消化してるから誰も反応してくれないし、嫉妬に狂うしかないって事だね。

[13893: 匿名さん]

>>13885 匿名さん
10年後、20年後の転売価格を、分譲価格から何パーセント下落で想定してますか。当然利回り4％以上に下落する前提で計算してますよね。

[13894: 匿名さん]

今日も千葉の若葉の爺さんは自分で買えもしないマンションにキャンキャン吠えてますね。

[13895: 匿名さん]

？
利回りは 2％ですよ。
オフレコとはいえデベ側の公式な回答ですから、4％とかいうポジの勝手な妄想とは 質 が違いますね。

[13896: 匿名さん]

ここにパークコートの名前を付けるのは、三井内部でも相当な反対意見があったでしょうね。
小石川には、パークタワーがありますから、当然地位やブランド的にはそのレベル。

天井を低くく梁だらけにしたり、共有施設を全てオープンスペースにぶちこんだりしたのも、ギリギリまで売れる住戸を増やし利益を最大化する為でしょう。

廉価版とはいえパークコートの名前も、垢抜けない文京区民の射倖心を煽り、高値掴みさせるのには、非常に有効だったと思われます。

[13897: 匿名さん]

>>13896 匿名さん

何か執念？みたいの感じる。負のオーラが凄いね。

[13898: 匿名さん]

ところで、駐車場がほぼ確実に抽選になりそうですが、落選した場合、どうするか考えてる方いらっしゃいます？
向かいに月極があるようですが、どれだけの空きがあるのか。

[13899: 匿名さん]

色んなところで指摘されてますが高値で売るための理由付けにパークコートブランドが利用されてる部分はあると思います。この手の戦略は三井の限らずですけど..最近はバーゲンセールのように乱発してますからね。
パークタワー芝公園とか今だったら確実にパークコートですよね。
まぁそれも含めてですが購入者さんが満足でしたら良いと思います。
仕様は賛否両論？ですが小石原というブランドも有り駅直結ですから
パークコートでもそこは違和感ないかなとも思います。

[13900: 匿名さん]

>>13898 匿名さん

車種によっては全く抽選にはならと以前営業にきいたよ。車所有者には人気ないみたいですね。

[13901: 匿名さん]

この辺りはクルマがないと生活に不便しますよ。
特にお子さんがいるところは、必須でしょう。

クルマを我慢したカツカツパワーカップルみたいな人達は、そもそもパークコートは買えないと思いますけどね。

[13902: 匿名さん]

中々数値が出ないと思ったら、初心者マークさんは、ここが10年後年間4%で価格が下落する前提で計算してたようです。
10年後でもここは分譲価格と同じで売れます、それがランドマーク物件と言うものです。

[13903: 匿名さん]

年4%は下がらないでしょう。
耐用年数が47年ですから、建物分と土地分は、一対一として、10年でマンション価格は約10%の値下がりです。
これは経年劣化分のみの計算です。

一番影響が大きいのは、やはり市況。
今が市況のピークだということに皆さん異論はないでしょうけど、では10年後にどこまで市況が落ち込むでしょうか。
私はおそらく一割くらいに止まると考えます。

あわせると、ここの10年後の価格は20%値下がり、と合理的に算出できます。
まぁ 2割の値下がり程度は許容範囲内ですね。

[13904: ご近所さん]

>>13899
>小石原というブランドも有り駅直結ですから

おいおい、無理するなよ
千葉県民は大人しく湾岸の中古でも見とけ

[13905: 匿名さんさんさん]

>>13904 ご近所さん
小石原と比べないでください。
あちらの方が自然環境も豊かで、子供も育てやすいです。

[13906: 匿名さん]

>>13903 匿名さん
ずいぶん楽観的な見通しですね。現在、新築マンションの価格はバブルで、2％まで下落した利回りが、10年後、長期的には適切とされる4％まで上昇すると仮定したら50％の下落ですよ。これに建物劣化分を加算して60％の下落です。残債割れで住み替えなんてとんでもない。仕方なしの永住です。

[13907: ご近所さん]

以上素人の机上の空論でした。
一度やってみたかったのです。
ご清聴ありがとうございました。

[13908: 匿名さん]

>>13879
10年後に築10年のここが価格維持ならば、10年後の新築市場の価格は今より上昇していることになります。ということは、株、リート等の価格は今より確実に上昇しています。マンションは時間経過で古くなりそれが価格下落に働きますが、株、リートはそれがないのです。老化しても価格維持ならば、老化しないものは価格上昇となります。したがって、配当込みリターンは、新築時点でマンションの方が利回りが低ければ、マンションは確実に負けます。
なので、こうしたマンションは他人に買わせて、マンションよりも効率の良いものにお金を多く割けばよいのです。配当だけで(値上がりなくても)4%の運用手段があり(分母が安い)、4%未満(分子が安い)でマンション借りれるのですから、借りた方が得です。
今銀行は無理な貸出しをしています。
バブル時は、預金よりもリスクが高い不動産の方が利回りが低いという逆転が起き、その解消がバブル崩壊でした。今は、預金よりマンションの方が利回りは高いですが、それより相当にリスクが低く、成長率が高いオフィスやリート、一部株式の利回り(配当のみ)の方が高いという逆転が起きています。
このような、ハイリスクの方がローリターン(よってハイプライス。このマンション)は、歴史的に必ず修正が入ってきました。
どうしてもこのお部屋というのであれば違うでしょう。経済合理性を相当犠牲にしても構わないくらの良いお部屋が、きっとこのマンションにあるということなのでしょう。

[13909: 匿名さん]

私自身はマンション買えるようなお金を持ってませんので恥ずかしいですが
最近勉強始めましたので一応これまでの知識を書いてみました。

[13910: 匿名さん]

読み返してみてやっぱり馬鹿な事を書いたな、机上の空論で自分は何を書いてしまったのかと恥ずかしいです。

[13911: 匿名さん]

>>13908 匿名さん
その通り。一流テナントが入居する丸の内のオフィスビルより、春日駅前の区分マンションの方が利回りが低く、投資対象としてリスクが低いというんだから、そのうち修正されるのは間違いない。あとはいつ修正されるかが問題。

[13912: 匿名さん]

その通り。マンション1戸2戸で投資とか利回りとか恥ずかしい。

[13913: 匿名さん]

マンション1戸の方が、人生最大の買い物の場合の方が、買うか借りるかの判断で利回りがより大切になります。分散効果ないですし、人生かかってきますからね。

[13914: 匿名さん]

利回りと価格は表裏一体の関係なので、価格だけ見て利回り見ないとか、片方しか考えないのはナンセンス

[13915: 匿名さん]

子供の駄菓子選びに時間掛かるようなもんってか

千葉おじさんも早く大人になれるといいけどな

[13916: 匿名さん]

>利回りと価格は表裏一体の関係なので、価格だけ見て利回り見ないとか、片方しか考えないのはナンセンス

一般人には許容できる誤差レベルでも貧乏人にとっては生きるか死ぬかの違いってね

[13917: 匿名さん]

割安なら買う、割高なら借りる、ただそれだけの事
利回り2%の差は価格で数千万レベル
これが誤差でももっと他に活用したら
ここより良い所、広い部屋借りるとか

[13918: 匿名さん]

収入に限界があり老後に不安の残るチョンガーらしい意見

[13919: 匿名さん]

数千万あれば、毎年海外旅行、子供二人を私立医学部に入れられる。それでも貧乏人なのね

[13920: 匿名さん]

そりゃ、ネット番町の千葉おじさんがそのレベルにあるなんて思ってないからｗ

[13921: 匿名さん]

おっと。ま、マンションスレだからいいか

[13922: 匿名さん]

ポジの人は 経済学に疎いんですね。
プロの方に 軽快かつロジカルに論破されて 発言が支離滅裂になってきました。

[13923: 匿名さん]

金持ちがチリも積もればって言うなら説得力あるけど
貧乏人の千葉おじさんがチリも積もればって言ってるから
お前じゃ無理だって笑われてる

土俵が違う

[13924: 匿名さん]

千葉爺さんの経済学ｗ

笑うところでしたね

[13925: 匿名さん]

とりあえずポジの人達は、自分の知識不足が原因にもかかわらず、反論できない論理的根拠を突き付けられると、怒って暴言を吐くクセを治した方がいいですね。

ここは、検討者の為のスレであって、購入者の自己満足を満たす場所ではありません。

対照的に、ネガ（と呼ぶべきではないかもしれませんが）さんの投稿は、素人にもわかりやすく、論理的で誰しもが納得感を得られる内容で、好感すら持てますね。

[13926: 匿名さん]

>>13925
すいません。ただ単に図星の事を言われ、ネガってしまいました。
ついカッとなって今日もまた意味もなくネガってしまいました。

家族もいないし金もないしであちこちでネガる事だけがストレス発散になってしまいました。

例え同じネガでも早く論理的根拠を示したと言われるネガさんに近づきたいです。

[13927: 匿名さん]

若葉マークのポジは荒らしなので無視でよいでしょう。

プロの方、丁寧なご説明、大変ありがとうございました。

[13928: 匿名さん]

>>13927
本当に申し訳ございません。毎日ネガってしまう自分がおかしいのは分かってるのですが
どうしても止められずあちこちでネガってしまいます。

[13929: 匿名さん]

ここの購入者には、なりすましや差別を平気でする人がいるのですか？

[13930: 匿名さん]

購入者さん達が醜態を晒してますね

[13931: 匿名さん]

煽りにはスルーした方が良いと思いますよ。

[13932: 匿名さん]

>>13898 匿名さん

入居まで2年はあるので状況を見てからという事ですね。

[13933: 匿名さん]

初心者ネガさん、結局数値が出して議論できないんですね。ここを買うより借りるほうが良いと言うのは、初心者の妄想でしたと言う結論で終わってしまい、残念です。

[13934: マンコミュファンさん]

昨今のマンションは、仕様を下げざるを得ず、パーコーとは言え、金持ちに見放され分譲には向かなくなってきたので、デベも賃貸需要を掘り起こす作戦に出たみたいだな。

クルマは賃貸するくせに、マンションとなるとローン組んで日々ポジティブシンキングせざるを得ない心境の意識高い系マス層には頭が下がります。

どうぞ永住してください。

[13935: 匿名さん]

マンションはまだ立ち上がっていませんが、いつ頃、姿を見せるのでしょうか？
2年位前から工事してるみたいだけど。

[13936: 匿名さん]

昨日からポジの奇行が目に余りますね。

とりあえずポジの人達は、自分の知識不足が原因にもかかわらず、反論できない論理的根拠を突き付けられると、怒って暴言を吐くクセを治した方がいいですね。

ここは、検討者の為のスレであって、購入者の自己満足を満たす場所ではありません。

[13937: 匿名さん]

文京ガーデン・ゲートタワーの方は何階位まで進んでるんでしょうか？

[13938: マンション検討中さん]

1週間前です

[13939: 匿名さん]

>>13937
>文京ガーデン・ゲートタワーの方は何階位まで進んでるんでしょうか？

[13940: 匿名さん]

陰鬱な雰囲気のするエリアですね…

[13941: 匿名さん]

>>13940 匿名さん

お疲れ様です。


13937さん ありがとうございました。
上から見ると大きく感じますね。
こちらも楽しみです。

[13944: 匿名さん]

パークシティの格付けなら
大崎 > 小石川 , 湊 ＞ ムサコ
こんな感じ

[13949: マンション検討中さん]

陰鬱かどうかは知らんけど、ここが元沼地だったのは事実。

関東大震災のときに皇居や高台で震度5だったのに、麻布十番やこの辺の元沼地は震度6から7で特に被害が大きかった。

内陸だけど北海道の清田地区と同じで液状化リスクもある。

建物が免震でもないから、地震が起きたら修繕コストもかさみやすい。

https://www.jaee.gr.jp/stack/submit-j/v03n01/030101_paper.pdf

[13951: マンション検討中さん]

関東大震災の記録だと低地であっても震度が高台と変わらない地域も多い。

白金ザスカイの地域も低地だが被害が少なかった。

ここを含む元沼地は地盤が弱く震災の被害を受けやすい。

だからこそ免震技術を最大限に活かすべきなのに、何故か制振にしてしまった。

[13952: マンション検討中さん]

ガーデンゲートタワーは高いんですね、この建物ににさえぎられて、南西角は、日照がのぞめないのでは？

[13953: 匿名さん]

>>13939 匿名さん
ガーデンゲートタワーの春日通り側、写真で見ると、二階建てのような側面の壁三面が茶色の建物は、何ですか？
これは取り壊されないのですか？

[13954: 匿名さん]

現地、いつになったらタワークレーン入るんですかね？なかなか上に伸びませんね。

[13962: 匿名さん]

元沼地はさすがに、ヤバいんじゃないかい？

[13963: 匿名さん]

駅近以外、アピールポイントはなさそうですね。
しかも、三田線ですから、基本は郊外から都心部への輸送を目的とした路線です。

[13964: 検討板ユーザーさん]

>>13962 匿名さん
そんなの聞いてないよお

[13965: 検討板ユーザーさん]

[NO.13942～本レスまで、住宅購入検討を目的とした情報交換を阻害、及び、削除されたレスへの返信のため、一部の投稿を削除しました。管理担当]

[13966: 匿名さん]

>>13963 匿名さん

え、本気で言ってます？

[13967: 匿名さん]

しかも、板橋方向ですね、繋がってるの。
ここも、昔の江戸の外側地域なので、郊外エリアとしてのコネクトは一貫性が認められますが。

3代目の江戸っ子の意見です。

[13968: ご近所さん]

>>13953 匿名さん
それ、東京電力だかの施設だと思います。

[13969: 匿名さん]

どうでも良いですよ。

[13971: 匿名さん]

ここ数年で作られた物件に免震はないよね？
今売り出し中で手の届く価格にも免震はない。
免震はすでに絶滅危惧種。

[13972: 匿名さん]

[No.13970と本レスは、住宅購入検討を目的とした情報交換を阻害すると判断したため、削除しました。管理担当]

[13973: 匿名さん]

＞ここは都内最強の沼地らしいですね。

そうですよ。
昔から文京区に住んでいる人は、誰でも知っています。
以前から警告してあげていたのですが。
そういう理由で、文京区住みのお金持ちは、ここ手を出してません。
お金持ちはまず、資産を守れないところに家は買いませんので。

[13974: 検討板ユーザーさん]

>>13973 匿名さん
もう少し早く教えていただきたかった

[13975: 匿名さん]

浸水したマンションは半値だから、値下がりカーブにはそのリスク分も計算に入れないとね。

スレ的には 10年で20%値下がりという見解だけど、そういう水害の確率論を混ぜたらどうなるかな。

[13976: マンション検討中さん]

地盤が良ければ制振で十分だと思うけど、これだけ地盤がグニャグニャの土地で、高級タワマンにもかかわらず制振なのは本当に残念。

地震が起きたら躯体に相当なダメージある。

東日本大震災で、湾岸免震マンションは点検費の数十万円で済んだのに、非免震マンションは躯体にヒビが入って数億円の修繕費が追加でかかったのは有名な話。

[13977: マンション掲示板さん]

>>13976 マンション検討中さん

それって、相当深いところまで杭を刺しててもダメなんですか？
三井はその点にはかなり自信があると言っていると思いますが、いかがでしょうか？

[13978: マンション検討中さん]

杭がしっかり打ち込んでいれば、建物の重さで沈んだり、傾いたりはないから、そこは安心していい。

問題は地震による建物や杭や躯体へのダメージ。杭は長いほど振り子の先のように揺れ幅が広がる。

地震時の恐怖感もひどいし、揺れによるコンクリートへのダメージが大きくなる。

ここはカサの高いプリンの上にマンションがあるような感じ。

杭がしっかりしてることは、傾き防止には役立つけど、それだけ。揺れの防止にはならない。

[13979: マンション検討中さん]

同じような条件のタワマンで、以前の大地震の際、どんな状況だったのかご存知でしたら教えて下さい。揺れ、揺れによるコンクリートのダメージなど。

[13980: 匿名さん]

>>13978 マンション検討中さん

絶対にここは買わない方が良いですね。

地震が来たらプリンの上なんて。シビック・センターと一緒に倒壊してグリーンヴァレーに避難して来た人の上に倒れて来る感んですね。恐ろしい。

[13981: 匿名さん]

>>13980 匿名さん

シビック・センターも免震じゃ無いもんね。

[13982: 匿名さん]

>>13980 匿名さん

建物は大丈夫でも部屋の中の家具とか人とかが揺れて飛び出して来るとか？

[13983: 匿名さん]

これまでの意見を総括すると、地盤の良い高台の
直基礎免震タワマンが良いってことか。
ふむふむ。それで今買うならパークシティ武蔵小
山がやっぱり間違いない選択なんだろうな。
ただあそこはここと違って人気があってもう部屋
が選べないのが難点。

[13984: マンション検討中さん]

>>13979 マンション検討中さん
揺れは免震学会のホームページに比較がある。他にも動画あるから、ユーチューブでもみたら。
https://www.jssi.or.jp/menshin/m_kouzou.html

地震が一回起きたら非免震は多額の修繕費がかかって、免震装置のイニシャルコストを大きく上回り、ライフサイクコストは不利になる。

地震でタワマン倒壊！はさすがに言い過ぎだけど資産性は低い。

いいマンションなので、つくづく惜しい。

[13985: マンション検討中さん]

なるほど。
ここまでの知識がある方でしたら、当然、タワマンの購入は検討していないってことですね？

[13986: 匿名さん]

いや、まあ、抽選前なんでいろいろ忖度して下さい。

[13987: 匿名さん]

そろそろ第二期登録ですね。今期も倍率が相当付くようで第一期並の戸数を出すようです。登録間際だと色々なネガが増え、ポジは流石にダンマリですね。投資利回り2%と谷底低地、非免震の話題で上手く追い払えたのでしょうか。

[13988: マンション検討中さん]

昨日行ったけど68A、68B全部埋まって抽選も半分以上。73Bは前期の悪夢再来で3から4倍。
西向きのあれは全室5倍以上のお祭りだって。
ネガしてるけどここ最強すぎでしょ。

[13989: マンション検討中さん]

今日の現地です

[13990: 匿名さん]

倍率を下げることを目的にネガしている人は流石にいない。世の中そんなに悪い人はいないし、誰かを出し抜こうとか思わないでしょ。

転売屋の冷やかし半分、後半分はボッタクリというか日経平均3万5千円でも強気だった人を見る感覚で心配しているんじゃないかな。
参考にするかしないかは個人の判断。色んな意見を抑制したら掲示版の意味がない。

[13991: マンション検討中さん]

解体の頃の現地

[13992: 匿名さん]

はは。
何が本当かよくわかりませんよね。
倍率があると吹聴すれば良い物だという集団心理が働き、買い手を集めることもできる。
私が見た感じだとほとんど倍率は付いてなかったですから、ここに全てを突っ込む勇気・覚悟のある人は、その気持ちはほぼ確実に通じると思います。

[13993: マンション検討中さん]

3年前のサウス

[13994: 匿名さん]

>>13973 匿名さん

>>13975 匿名さん

>>13976 マンション検討中さん


そうなんですか？

[13995: マンション検討中さん]

遺跡の頃の現地

[13996: 匿名さん]

＞杭がしっかり打ち込んでいれば、建物の重さで沈んだり、傾いたりはないから、そこは安心していい。

＞問題は地震による建物や杭や躯体へのダメージ。杭は長いほど振り子の先のように揺れ幅が広がる。

＞地震時の恐怖感もひどいし、揺れによるコンクリートへのダメージが大きくなる。

＞ここはカサの高いプリンの上にマンションがあるような感じ。

＞杭がしっかりしてることは、傾き防止には役立つけど、それだけ。揺れの防止にはならない。



は？
だから何？
地震で壊れても、躯体が歪んだりはしないもんなんだろ、知らないけどたぶん。
そんなことになったら、サッシ性能がスカスカになって白山通りの騒音が室内に漏れてくるし。

[13997: マンション検討中さん]

三井不動産は、2011年12月に「タワマンには全て免震を採用する」と宣言してた。三井がタワマンには免震構造が必要と認めていたにも関わらず、この物件ではそれを撤回している。

高台で地盤がよければ、その判断もまだ許せる。謎なのは、元沼地のこの立地で免震を採用しなかったこと。


＜三井不動産　プレスリリース＞
https://www.mfr.co.jp/content/dam/mfrcojp/company/news/2011/1215_01.pd...
＞免震構造の採用　地震動の規模や特性によっては高層部の揺れが大きくなる可能性がある、建物の高さが 60ｍ超の超高層マンションに免震構造を採用します。

[13998: マンション検討中さん]

サウスなう

[13999: 匿名さん]

>>13992 匿名さん

嘘つき。

[14000: 匿名さん]

>>13990 匿名さん

倍率下げるために頑張ってる人は沢山いますよ。この所のネガはほとんどそれが目的です。