パークコート文京小石川 ザ タワーってどうですか？

[マンション比較中さん]

パークコート文京小石川 ザ タワーについての情報を希望しています。
物件を検討中の方やご近所の方など、色々と意見を交換したいと思っています。
よろしくお願いします。

公式URL：https://www.31sumai.com/mfr/X1873/

所在地：東京都文京区小石川一丁目102番1他（地番）
交通：都営地下鉄三田線「春日」駅　徒歩1分　駅直結
　　　東京メトロ丸ノ内線「後楽園」駅　徒歩2分
　　　総武・中央緩行線「水道橋」駅　徒歩12分
間取：1LDK～4LDK
面積：43.14平米～127.34平米
売主：三井不動産レジデンシャル株式会社　三菱地所レジデンス株式会社　新日鉄興和不動産株式会社
施工会社：清水建設株式会社
管理会社：三井不動産レジデンシャルサービス株式会社

資産価値・相場や将来性、建設会社や管理会社のことについても教えてください。
（子育て・教育・住環境や、自然環境・地盤・周辺地域の医療や治安の話題も歓迎です。）

[スムログ 関連記事]
お便り返し（16, 17, 18）住宅ローン不安／ロフト付住戸の価値／パークコート文京小石川の資産性
https://www.sumu-log.com/archives/15387/

[マンションWOM！関連記事]
https://www.e-mansion.co.jp/recommend/archives/135/

[13801: 匿名さん]

確かに営業さんは、ここが 3mの浸水エリアだとは教えてくれなかったです。
聞かないと教えてくれないんですね、こういうのって。

[13802: 匿名さん]

ハザードマップは自治体の情報を自分で調べればわかるってのが不動産屋のスタンス。

[13803: 匿名さん]

水が溜まりやすい地域なんですね。
一旦水に浸かると、マンションにはどういう影響がありますかね？

[13804: 匿名さん]

40階建てのマンションが水に浸かるの？どうい言う影響ってこの世の終わりだね。

[13805: 匿名さん]

>えっ ここの営業は、お客様を騙すんですか？

>水が溜まりやすい地域なんですね。

相変わらず幼稚過ぎ

[13806: 検討板ユーザーさん]

水溜まるぐらい承知済みですよ。
ハザードマップ見ればわかります。

[13807: 匿名さん]

＞40階建てのマンションが水に浸かるの？

いえいえ。
国の公式発表では、3mとかみたいですよ。

地下鉄駅の入り口から下駄履き商業エリアの一階くらいまでは水の中に浸かると思いますが、その場合、マンションにはどういう影響があると考えられるでしょうか。

https://www.city.bunkyo.lg.jp/var/rev0/0163/6152/20181016132022.pdf

[13808: 匿名さん]

>>13807 匿名さん

その前に地下鉄はどうなるんだろうね？

[13809: 匿名さん]

万一の水害も考慮してマンションに住む

おしまい

[13810: 匿名さん]

水害が予想される地域の場合は水害の影響のない高さの階に住む
それでも気になる人は最初から高台に住む

これで問題解決

[13811: 匿名さん]

受電盤に浸水して停電なんてこともありうる。

[13812: 匿名さん]

部屋のリセール価格にも影響ないので買う
それでも不安な人は買わない

一瞬で問題解決

[13813: 匿名さん]

>受電盤に浸水して停電なんてこともありうる。

と思って高台に済んだら雪で滑って骨折、車が止まらず事故なんてこともありうる。

あとは各自・各家庭の判断。
うじうじ悩む必要もない。

[13814: 匿名さん]

三田線からつながる玄関は、マンションの管理ですよね。
車寄せもこじんまりとしてますが、地下にあるみたいですし。
それが大雨のたびに全損になりますから酷い出費になりますかね。

[13815: 匿名さん]

若葉おじさんもやっぱりこの人気物件が気になりますよねえ
人気だけに買えなくても気になるのはしょうがないよね

[13816: 匿名さん]

>13815

三田線からつながる玄関は、マンションの管理ですよね。
車寄せもこじんまりとしてますが、地下にあるみたいですし。
それが大雨のたびに全損になりますから酷い出費になりますかね。

[13817: 匿名さん]

大雨のたびに全損？三田線も浸水？もはや大災害じゃないとこの物件をディスる理由が無いと。

[13818: 周辺住民さん]

災害で出た被害は保険で直すに決まってるだろう

[13819: 周辺住民さん]

この辺でそんな大災害が起きたらご近所さんとしてはここが頼り、垂直避難させてもらいますよ、よろしくね。

[13820: 匿名さん]

ええよ。いつでも来てくれ。

[13821: 匿名さん]

？
大災害なんですか。
ここが 3m 浸水しても、周りのエリアは無傷ですよ。（ハザードマップ参照）
むしろここの住民は高台に避難させてもらう立場ですね。

[13822: 匿名さん]

レベルが低すぎ

[13823: 匿名さん]

低いのは、谷底低地のここかと思いますが。。。

[13824: 匿名さん]

どうでも良いですよ。

[13825: 匿名さん]

だいたひかるキタコレw

[13826: 匿名さん]

ハザードマップは神田川の氾濫を想定しているんだけど、後楽園駅自体が改札階はかさ上げされているし、春日駅も止水板がありますので、そう簡単には浸水しませんよ。３mまで水がくるような事態だと三田線、南北線、大江戸線は全部水没しますので、大災害だと思いますね。江戸川橋や飯田橋の一帯も水没します。どう見ても大災害ですね。再開発自体が防災拠点づくりなので対策はされているはずです。次回作られるハザードマップでは再開発地域が白抜きになるでしょう。

[13827: 匿名さん]

ここは谷底低地なので、降った雨が周りから集まってくるエリアです。
これを改善するには、もう地形ごと変えるしかありませんから、対策は不可能でしょう。

ハザードマップは国の公式見解ですから、御託を並べても通用しません。
ここだけがピンポイントで浸水地区なのは、一目瞭然。
対照的に、周辺は全然平気ですね。真っ白。
嘘で嘘を塗り固めるのは、そろそろやめにしましょう。周辺住民に対して、失礼極まりない。

[13828: 評判気になるさん]

対策はされている”はず？”　
ポジティブシンキング

”はず”で生きてたら儲かりませよ。
ビジネスも”はず”でやってるんでしょ。

ここはパーコーの廉価版で、たとえば、メルセデスのＳクラスの廉価版で3年でだいたい半値
ハイエンドのＥクラスの方がよっぽど長期的には資産価値あり

　まぁ、昨今のメルセデスも30車種もつくって、バブル期の面影なし。
おばちゃんのブランドもん丸出しになりつつあるが...

[13829: 匿名さん]

レベル低い

[13830: 匿名さん]

危険エリアだからこそ、安く住めるエリアなんだろ、ここは。

[13831: 匿名さん]

降った雨が集まるのではなく、神田川の氾濫時に下水からの逆流などがあった場合の問題なんだけどね。

[13832: 匿名さん]

ハザードマップで水没リスクエリアに指定されているのは、確かに気に入らないと思いますが、科学的根拠に基づいて作成された国の公式発表なので、これ程大騒ぎしてしまうと、傷は深まるばかりです。

どうしても気に入らないなら、団体を結成して、政府に抗議に出向かれては如何でしょう。
ただし、マンションの名誉をこれ以上汚さぬように、街宣活動はきちんと届出をしてからにしてくださいね。

[13833: 匿名さん]

政府？

[13835: 匿名さん]

[13834と本レスは、他の利用者様に対する嘲笑、煽り発言のため、削除しました。管理担当]

[13836: 匿名さん]

利回り水準は、貸す時だけでなく、むしろ買うか借りるかの判断、選択にこそ有用です。

借りると数十年後に何も残らないと言うのは事実ではなく、頭金や、毎月のローンよりも家賃が低い場合のその差額のお金を、マンション一戸よりも低リスク高配当で運用できれば(このマンションでは多数存在)、ローン終了時に賃貸の方が残るものが多くなる場合が多々あります。借りると大家の儲けというのも、利回りが低ければ借り手のコスト減や、マンションより有利な運用機会の逸失を大家が賄っていることになるので、当てはまらない場合があります。
耐用年数以内でも割高割安は裁定関係が本質で、利回りが新築時でも4%に届かないのであれば、(「絶対この部屋」という場合を除いて、)借りた方が有利です。このマンションの価格水準と比較すると、税額控除は上限が低すぎるので、焼け石に水です。これだけ供給あれば、賃貸は様々な間取りで出るでしょうから、「絶対この立地」は賃貸でも実現可能でしょう。
単純化すると、2億あればここを買うよりも、4-5%以上の配当運用してその配当で家賃払ってもお釣りも狙えることが、割高である根拠です(ローン金利、諸経費、ランニングコスト、マンションは株、リートに比べ経年が不利に働くことを考慮すれば尚更割高に)。
ここを買う人は利回りを気にしないという見方については、このマンションは割高であり借りた方が有利である可能性をむしろ補強します。

換言すれば、ここに住みたい人は、他人に利回りの分母を買わせて、その代わりに利回りの分子を払って借りた方が経済的には良いことになります。

[13837: 匿名さん]

>>13832 匿名さん

ハザードマップってこれ？

[13838: マンション検討中さん]

>>１３８３６
2億現金で持ってればって話ですね。

[13839: 匿名さん]

二億円持ってて4～5%で回す自信があるやつが、配当で家賃50万も払う金銭感覚は無いと思うけどな。考え方が最近マンションに興味持ち始めただろう素人感丸出し(笑)
経費で落とせるならまだしも、俺なら二億をバックに最大限借りて、余った金で二件目買うけど。

一言アドバイス、マンションの利回り計算するときは、出口時のキャピタルロスやゲインを含めて計算した方がいいよ、そうしないと利回り見誤まるよ。
よく地方の高利回り物件買うやついるじゃん、そうならないように気をつけてね。

[13840: 匿名さん]

マンション1戸2戸買うとかリートとか言ってるレベルで利回りもヘッタクレもないわなｗ
千葉の田舎なら凄いと思われても東京でそんなの恥ずかしすぎ。
どこのOLだよって。

[13841: 匿名さん]

うーん、今投資用ワンルームとして建築されている物件でも利益を出すのは難しい時代、こんなに賃貸利回りを問題にする人がいるとは思わなかった。

自分が必要とする間取りが賃貸に出るとか、築浅で大幅に値下がりして出るというある意味ふわっとした気分でないと、そういう不確定性の高い期待にベットする気はしないな。

[13842: 匿名さん]

>>1389 匿名さん　がいみじくも言っているけれど出口も考えないとね。多分ここはそれなりにリセールも期待できるけど、果たして投資利回りのいい賃貸並にレベルの低い物件のリセールとどちらが有利かは言うまでもないと思うよ。

[13843: 匿名さん]

長いですが、プロの方の意見はとても参考になりますね。

[13844: 匿名さん]

一期の人は 水没の話を知らなかったようですね

[13845: 匿名さん]

>>13844 匿名さん

再開発前のハザードマップ出されても説得力ないですからね。この物件や再開発が完了した後にハザードマップがどうなってるか確認した下さいね。誰でも容易に想像出来ると思いますけどね。

[13846: 匿名さん]

>一期の人は 水没の話を知らなかったようですね

今日も変わらず幼稚ですね

[13847: 匿名さん]

ここが谷底低地という根本的な問題は変えられないので、当然ですがここに水が集まってくる性格は変えられません。
ハザードマップの浸水予想図は、科学的根拠があるのです。

曖昧なタラレバで売り抜けようとするところは、ハルミフラッグの地下鉄待望論に似てますかね。

[13848: マンション検討中さん]

こちらは固定資産税が高いのですが、総じてタワーマンションは高額なのでしょうか。

[13849: 匿名さん]

450万のパンダ部屋買って600位で売り抜けかな。2000万が落ちてる物件、中々無いぜ。なぜ北仲並みに話題にならないのか。

[13850: 匿名さん]

＞なぜ北仲並みに話題にならないのか。


理由はご自分で仰ってます。
割高だからです。
その根拠が知りたければ、何度でも論理的に説明して差し上げますよ。
あなた以外の方は、概ね理解された様子ですが。

[13853: 匿名さん]

そっか、みんな倍率上げたくないから黙りか(笑)
ディスってるやつもパンダ部屋狙いなんだな、やるな～
倍率あげないでよ

[13854: 職人さん]

最後に愚痴らせてくれ。。
低倍率でまさかの抽選落ちさ…
数年前から狙っていただけに、ショックは大きかった
最初からこの部屋以外買わないと言い続けていたのに、「他の似たような部屋を紹介しますから…」とかいう営業に心底ムカついた

ただ、リビングの業務用大型冷蔵庫並みの柱が、実際に住んでどれだけの圧迫感なのか、
想像もつかないから、踏み止まって良かったと今では思う
他物件で巨大柱混入しているものがあれば、内見して体感でもしようとずっと探していたが、
結局なかった
希望の間取りがあるかは不明だが、真砂の再開発タワーに期待したい
とにかく値段は高くてもいいから、広い部屋を数多く用意して欲しい

[13855: 匿名さん]

お疲れ様でした。2期は参加されないんですね。すごく助かります。

[13856: 匿名さん]

ここのポジの人は倍率が上がって欲しい感じで書き込みを繰り返しますが、なんか変ですよね。

なんとなく、購入者の人かな？

[13857: 匿名さん]

>>13856 匿名さん

ネガの人の目的は何なんですか？ライバル物件の会社からお金貰えたりするんですか？

[13858: 周辺住民さん]

結論として価値のわからない人は手を出さない方がいいってことだよ
さて、五月ももう終わりです。抽選まであといくらも残っていませんね
きっとで裕福で幸せな家族が住むよいマンションになることでしょう

[13863: 匿名さん]

> 2億現金で持ってればって話ですね。
頭金が少なくローン割合が多いほど、金利、諸経費分、割高さが増します。この価格水準だと、ローンの税額控除では賄えません。

> 二億円持ってて4～5%で回す自信があるやつ
インデックス投信でも配当のみ(蛸足ではない)で4%程度のものはあるので、ほったらかしでOKです。5%台はインデックスでは知らないですが、個別銘柄では数多くあり、数千万あれば十分分散投資できます。
また、マンション家賃は経年で通常下がりますが、有価証券配当やオフィス賃料は長期的に上がっているので利回りアップもあります。(海外ではマンションの賃料も古くなっても上がるのですが、毎年の賃上げという支払原資の裏付けがあるので日本には当てはまりません)

>二億をバックに最大限借りて、余った金で二件目買うけど。
利回りが出ないので不利です。それより利回り、流動性が高く小口で投資でき、さらには低金利で調達する手段(を組み込んだ手法)もあります。

>マンションの利回り計算するときは、出口時のキャピタルロスやゲインを含めて計算
株やリート、オフィス、場合によっては同価格帯の都内戸建て(土地割合高い)より、時間経過による築古化が不利に働くマンションは、新築時に利回りで負けていれば、譲渡損益を考慮すればなおさら勝ち目はありません。流動性は戸建てよりはいいでしょうけど。

>よく地方の高利回り物件買うやついるじゃん
それよりも、都内オフィスより利回りの低い分譲マンションを買う方が不合理です。
原価も上がっていますが、デベの利益、給料も上がっています。マンションの賃料は中々上がりません。

>今投資用ワンルームとして建築されている物件でも利益を出すのは難しい時代
投資用ワンルームで買い手不利、借り手有利ならば、分譲2L,3Lはなおさら今は買うより借りた方が有利となります。
築古化しても賃料が上がり、滞納や空室リスクが低い都内オフィスよりも、マンションの方が利回りが低い現状は異常です。企業よりも有利な条件で個人が借りれる時代、買うよりも借りる方が合理的です。

>自分が必要とする間取りが賃貸に出るとか、築浅で大幅に値下がりして出るという
「絶対この部屋」ならば買うしかありません。個人的嗜好なので、市場性や客観性の観点である割安割高と関係ないですから。
相当割高なので、いずれ値下がりするか、しないのであれば借り続ければいいのです。家賃40-70万払えれば、ここの1.5-2億よりもいい部屋、間取りはここ以外に沢山あります。

>マンション1戸2戸買うとかリートとか言ってるレベルで利回りもヘッタクレもない
ここだけ買って住む場合でも、運用で沢山買ううちの一つでも、借りるか他を買う方が、ほぼ確実に有利です。例外は他のマンション、株、リート、オフィス賃料が値下がりする環境でも、ここだけ価格や家賃が上がる場合です。

>それなりにリセールも期待できるけど、果たして投資利回りのいい賃貸並にレベルの低い物件のリセールとどちらが有利かは言うまでもない
マンションは借りて、もっと効率の良いものに投資する選択肢も考慮して下さい。
レベルの低いものと比較して有利なのは、最下位以外ならばそうです。利回りが高ければ、リセールで半値以下でも十分儲かりますから、比較には数字が必要です。

>素人感丸出し(笑)
>千葉の田舎
>どこのOLだよって
どちら側の書き込みにも見られますが、こうした類の記載は内容や妥当性に無関係。やなら書くなは、問題を見過ごせと言っているのと同じです。他の検討者に有益であるようにも見えません。書き手の高揚感を喚起するのかもしれませんが、このマンションの価値、評判を下げることはあっても上げることはないでしょう。

借りると何も残らない、大家が儲ける分損というのが、俗説であり正しくないことが共有できたのは前進ですが、住むから、貸しても利益出ないから、利回りを考慮しないでは、経済的合理性を無視しており、逆説的に割高の根拠になります。

なお、このマンションの仕様、価格から推察すると、デベロッパーの損益分岐点は他に比べ低い、利益率は高いと考えられます。おそらく75%程度を当初価格で売れれば黒字達成でしょう。

[13867: 匿名さん]

>>13863
>>13864
言わんとするところはわかるけど、要するに今マンションを買わない理由でしかないんだよね。あなたが賃貸目的でマンションを買うべきではないと言いたいのはわかるんだけど、家ってのは自分が住むために買う人もいるからね。文京区を深く愛しているご近所さんもいっぱいいる。不動産ってのは不思議な事があるという人が上流スレッドに書き込んでいたけれど、ここが訴求する人はたくさんいるし、ここにこういう物件を望んでいた人々の需要は思いがけず大きかったと言うだけの話なんだよ。

[13869: 匿名さん]

連投するけれど、不動産って、詰まるところめぐりあいなんだよね。男と女の恋愛のようなロマンチックな出会いがある、そういう側面もあることは学んだ方がいい

[13870: 匿名さん]

おっしゃる通りです。必死に不動産の知識を得たものだから
つい自慢したくて今までひけらかしたくて書いてしまいました。

[13871: 匿名さん]

ゼニカネの損得勘定とか権力者同士の政略結婚が不幸な結婚の代表として古今の文芸作品で手垢ベタベタになるまで扱われてきたように、単純に投資利回りとかで自分が住むところを探す人はいない。田舎の古民家なんか、修繕費用を考えたらタダでも高いのに、なんであれほど多くの人が移り住むんだろうね。そこには不動産価値を超えたその人にとって大事な出会いがあるからではないかな。

[13877: 匿名さん]

[No.13851～本レスまで、 以下の理由により一部の投稿を削除しました。管理担当]
・住宅購入検討を目的とした情報交換を阻害
・スレッドの趣旨に反する投稿
・削除されたレスへの返信

[13878: 匿名さん]

ここが割高？
資産価値マイナス？
浸水ハイリスクエリア？

ハンッッ


知ってるけど？
それがどうかしたの？

[13879: 匿名さん]

単純にここ1.5億の部屋をフルローン10年固定金利0.5%で買って（内5000万はローン控除）、手持ちの2億は4%で運用すればよくない。
借りると家賃50万、10年で2年に1回更新料で50＊125＝6250万買った人に献上。
4%で運用できるならこのランドマークマンションの価格も10年は価格維持されるだろうから（値上がりも十分あり）、諸費用考慮してもどっちがお徳か数値的に明らかじゃない。
利回り利回りとか言っておきながら、賃貸と比較した具体的な数値が出せないのはやっぱり借りると何も残らないのが事実だからだよ。

なんで住みながらその投資メリットを受けるこのマンションの話に、投資マンションとかオフィスとの投資比較が出るのか。まあ、こういう素人が居るから大家が儲かるんだけどね、俺も数年後に賃貸に出すこと考えてるから、是非借りて資産形成に貢献してね。

[13880: 匿名さん]

ローンで買うと、賃料の方が低くなるので、赤字ですね。

[13881: 匿名さん]

数値出して議論してごめんね。でもこれが賃貸と比べた場合の事実だから受け止めてね（笑）

それより、俺のパンダ部屋450万はなんで皆興味ないんだよ。2,000万の現金が落ちてるんだぜ、仮に10年住んでもタダでパークコート住める部屋が無数もあるのに、なんで素人が高い高いとか言ってる話題がこのスレのメインテーマなんだよ、議論するテーマは違うだろｗ

[13882: 匿名さん]

数値出して議論すると、ここはボロボロになりますが、いいですか？

そろそろこれまで出されたファクトベースの話をまとめたいな、って思ってたので。
損する根拠だとか 水害の話だとか 。

[13883: 匿名さん]

>>13881 匿名さん

430万円台からね。
狙っているからでしょ。
利回り2%で追いはらいたいのがみえみえ。

[13884: 匿名さん]

賃貸投資用マンションなんですね。

[13885: 匿名さん]

オッケイ牧場、ちゃんと精緻な数値出して議論してね。
両者二億円を運用しながら、一人はここを購入、一人は賃貸、さて10年後、20年後どちらが損得か見てみたいな～

俺の430万の部屋も入れてシミュレーションしてね。

[13886: 匿名さん]

＞賃貸投資用マンションなんですね。

天井低いですからね。
今住んでる賃貸マンションと同じです。

[13887: 匿名さん]

>>13885 匿名さん
それは以前話題になった、ここは賃料で回収する前に物件の耐用年数が過ぎてしまう、という話ですよね。
二億がどうかしましたか。

[13888: 匿名さん]

浜離宮スレでもいたね、浸水がどうたらって延々と言ってる人
パークコートなんて買うことできない安タワマン住民の戯言だからスルーでいいよ

[13889: 匿名さん]

>>13887 匿名さん
数値だして議論してね。こっちも数値だして議論してあげたんだからね。

[13890: 匿名さん]

浜離宮だけじゃなくて、南麻布、武蔵小山、渋谷にも同じようなことをずっと書き込んでますよ、この人。議論するつもりなく、暇つぶしなんだと思いますよ。

[13891: 匿名さん]

まあ、人生うまくいってないから買えないし
家族もいそうにないし粘着するしかないってことだねえ。

[13892: 匿名さん]

せっかく覚えた梁や天井高、天カセとかも他の人はとっくに消化してるから誰も反応してくれないし、嫉妬に狂うしかないって事だね。

[13893: 匿名さん]

>>13885 匿名さん
10年後、20年後の転売価格を、分譲価格から何パーセント下落で想定してますか。当然利回り4％以上に下落する前提で計算してますよね。

[13894: 匿名さん]

今日も千葉の若葉の爺さんは自分で買えもしないマンションにキャンキャン吠えてますね。

[13895: 匿名さん]

？
利回りは 2％ですよ。
オフレコとはいえデベ側の公式な回答ですから、4％とかいうポジの勝手な妄想とは 質 が違いますね。

[13896: 匿名さん]

ここにパークコートの名前を付けるのは、三井内部でも相当な反対意見があったでしょうね。
小石川には、パークタワーがありますから、当然地位やブランド的にはそのレベル。

天井を低くく梁だらけにしたり、共有施設を全てオープンスペースにぶちこんだりしたのも、ギリギリまで売れる住戸を増やし利益を最大化する為でしょう。

廉価版とはいえパークコートの名前も、垢抜けない文京区民の射倖心を煽り、高値掴みさせるのには、非常に有効だったと思われます。

[13897: 匿名さん]

>>13896 匿名さん

何か執念？みたいの感じる。負のオーラが凄いね。

[13898: 匿名さん]

ところで、駐車場がほぼ確実に抽選になりそうですが、落選した場合、どうするか考えてる方いらっしゃいます？
向かいに月極があるようですが、どれだけの空きがあるのか。

[13899: 匿名さん]

色んなところで指摘されてますが高値で売るための理由付けにパークコートブランドが利用されてる部分はあると思います。この手の戦略は三井の限らずですけど..最近はバーゲンセールのように乱発してますからね。
パークタワー芝公園とか今だったら確実にパークコートですよね。
まぁそれも含めてですが購入者さんが満足でしたら良いと思います。
仕様は賛否両論？ですが小石原というブランドも有り駅直結ですから
パークコートでもそこは違和感ないかなとも思います。

[13900: 匿名さん]

>>13898 匿名さん

車種によっては全く抽選にはならと以前営業にきいたよ。車所有者には人気ないみたいですね。