パークコート文京小石川 ザ タワーってどうですか？

[マンション比較中さん]

パークコート文京小石川 ザ タワーについての情報を希望しています。
物件を検討中の方やご近所の方など、色々と意見を交換したいと思っています。
よろしくお願いします。

公式URL：https://www.31sumai.com/mfr/X1873/

所在地：東京都文京区小石川一丁目102番1他（地番）
交通：都営地下鉄三田線「春日」駅　徒歩1分　駅直結
　　　東京メトロ丸ノ内線「後楽園」駅　徒歩2分
　　　総武・中央緩行線「水道橋」駅　徒歩12分
間取：1LDK～4LDK
面積：43.14平米～127.34平米
売主：三井不動産レジデンシャル株式会社　三菱地所レジデンス株式会社　新日鉄興和不動産株式会社
施工会社：清水建設株式会社
管理会社：三井不動産レジデンシャルサービス株式会社

資産価値・相場や将来性、建設会社や管理会社のことについても教えてください。
（子育て・教育・住環境や、自然環境・地盤・周辺地域の医療や治安の話題も歓迎です。）

[スムログ 関連記事]
お便り返し（16, 17, 18）住宅ローン不安／ロフト付住戸の価値／パークコート文京小石川の資産性
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[13801: 匿名さん]

確かに営業さんは、ここが 3mの浸水エリアだとは教えてくれなかったです。
聞かないと教えてくれないんですね、こういうのって。

[13802: 匿名さん]

ハザードマップは自治体の情報を自分で調べればわかるってのが不動産屋のスタンス。

[13803: 匿名さん]

水が溜まりやすい地域なんですね。
一旦水に浸かると、マンションにはどういう影響がありますかね？

[13804: 匿名さん]

40階建てのマンションが水に浸かるの？どうい言う影響ってこの世の終わりだね。

[13805: 匿名さん]

>えっ ここの営業は、お客様を騙すんですか？

>水が溜まりやすい地域なんですね。

相変わらず幼稚過ぎ

[13806: 検討板ユーザーさん]

水溜まるぐらい承知済みですよ。
ハザードマップ見ればわかります。

[13807: 匿名さん]

＞40階建てのマンションが水に浸かるの？

いえいえ。
国の公式発表では、3mとかみたいですよ。

地下鉄駅の入り口から下駄履き商業エリアの一階くらいまでは水の中に浸かると思いますが、その場合、マンションにはどういう影響があると考えられるでしょうか。

https://www.city.bunkyo.lg.jp/var/rev0/0163/6152/20181016132022.pdf

[13808: 匿名さん]

>>13807 匿名さん

その前に地下鉄はどうなるんだろうね？

[13809: 匿名さん]

万一の水害も考慮してマンションに住む

おしまい

[13810: 匿名さん]

水害が予想される地域の場合は水害の影響のない高さの階に住む
それでも気になる人は最初から高台に住む

これで問題解決

[13811: 匿名さん]

受電盤に浸水して停電なんてこともありうる。

[13812: 匿名さん]

部屋のリセール価格にも影響ないので買う
それでも不安な人は買わない

一瞬で問題解決

[13813: 匿名さん]

>受電盤に浸水して停電なんてこともありうる。

と思って高台に済んだら雪で滑って骨折、車が止まらず事故なんてこともありうる。

あとは各自・各家庭の判断。
うじうじ悩む必要もない。

[13814: 匿名さん]

三田線からつながる玄関は、マンションの管理ですよね。
車寄せもこじんまりとしてますが、地下にあるみたいですし。
それが大雨のたびに全損になりますから酷い出費になりますかね。

[13815: 匿名さん]

若葉おじさんもやっぱりこの人気物件が気になりますよねえ
人気だけに買えなくても気になるのはしょうがないよね

[13816: 匿名さん]

>13815

三田線からつながる玄関は、マンションの管理ですよね。
車寄せもこじんまりとしてますが、地下にあるみたいですし。
それが大雨のたびに全損になりますから酷い出費になりますかね。

[13817: 匿名さん]

大雨のたびに全損？三田線も浸水？もはや大災害じゃないとこの物件をディスる理由が無いと。

[13818: 周辺住民さん]

災害で出た被害は保険で直すに決まってるだろう

[13819: 周辺住民さん]

この辺でそんな大災害が起きたらご近所さんとしてはここが頼り、垂直避難させてもらいますよ、よろしくね。

[13820: 匿名さん]

ええよ。いつでも来てくれ。

[13821: 匿名さん]

？
大災害なんですか。
ここが 3m 浸水しても、周りのエリアは無傷ですよ。（ハザードマップ参照）
むしろここの住民は高台に避難させてもらう立場ですね。

[13822: 匿名さん]

レベルが低すぎ

[13823: 匿名さん]

低いのは、谷底低地のここかと思いますが。。。

[13824: 匿名さん]

どうでも良いですよ。

[13825: 匿名さん]

だいたひかるキタコレw

[13826: 匿名さん]

ハザードマップは神田川の氾濫を想定しているんだけど、後楽園駅自体が改札階はかさ上げされているし、春日駅も止水板がありますので、そう簡単には浸水しませんよ。３mまで水がくるような事態だと三田線、南北線、大江戸線は全部水没しますので、大災害だと思いますね。江戸川橋や飯田橋の一帯も水没します。どう見ても大災害ですね。再開発自体が防災拠点づくりなので対策はされているはずです。次回作られるハザードマップでは再開発地域が白抜きになるでしょう。

[13827: 匿名さん]

ここは谷底低地なので、降った雨が周りから集まってくるエリアです。
これを改善するには、もう地形ごと変えるしかありませんから、対策は不可能でしょう。

ハザードマップは国の公式見解ですから、御託を並べても通用しません。
ここだけがピンポイントで浸水地区なのは、一目瞭然。
対照的に、周辺は全然平気ですね。真っ白。
嘘で嘘を塗り固めるのは、そろそろやめにしましょう。周辺住民に対して、失礼極まりない。

[13828: 評判気になるさん]

対策はされている”はず？”　
ポジティブシンキング

”はず”で生きてたら儲かりませよ。
ビジネスも”はず”でやってるんでしょ。

ここはパーコーの廉価版で、たとえば、メルセデスのＳクラスの廉価版で3年でだいたい半値
ハイエンドのＥクラスの方がよっぽど長期的には資産価値あり

　まぁ、昨今のメルセデスも30車種もつくって、バブル期の面影なし。
おばちゃんのブランドもん丸出しになりつつあるが...

[13829: 匿名さん]

レベル低い

[13830: 匿名さん]

危険エリアだからこそ、安く住めるエリアなんだろ、ここは。

[13831: 匿名さん]

降った雨が集まるのではなく、神田川の氾濫時に下水からの逆流などがあった場合の問題なんだけどね。

[13832: 匿名さん]

ハザードマップで水没リスクエリアに指定されているのは、確かに気に入らないと思いますが、科学的根拠に基づいて作成された国の公式発表なので、これ程大騒ぎしてしまうと、傷は深まるばかりです。

どうしても気に入らないなら、団体を結成して、政府に抗議に出向かれては如何でしょう。
ただし、マンションの名誉をこれ以上汚さぬように、街宣活動はきちんと届出をしてからにしてくださいね。

[13833: 匿名さん]

政府？

[13835: 匿名さん]

[13834と本レスは、他の利用者様に対する嘲笑、煽り発言のため、削除しました。管理担当]

[13836: 匿名さん]

利回り水準は、貸す時だけでなく、むしろ買うか借りるかの判断、選択にこそ有用です。

借りると数十年後に何も残らないと言うのは事実ではなく、頭金や、毎月のローンよりも家賃が低い場合のその差額のお金を、マンション一戸よりも低リスク高配当で運用できれば(このマンションでは多数存在)、ローン終了時に賃貸の方が残るものが多くなる場合が多々あります。借りると大家の儲けというのも、利回りが低ければ借り手のコスト減や、マンションより有利な運用機会の逸失を大家が賄っていることになるので、当てはまらない場合があります。
耐用年数以内でも割高割安は裁定関係が本質で、利回りが新築時でも4%に届かないのであれば、(「絶対この部屋」という場合を除いて、)借りた方が有利です。このマンションの価格水準と比較すると、税額控除は上限が低すぎるので、焼け石に水です。これだけ供給あれば、賃貸は様々な間取りで出るでしょうから、「絶対この立地」は賃貸でも実現可能でしょう。
単純化すると、2億あればここを買うよりも、4-5%以上の配当運用してその配当で家賃払ってもお釣りも狙えることが、割高である根拠です(ローン金利、諸経費、ランニングコスト、マンションは株、リートに比べ経年が不利に働くことを考慮すれば尚更割高に)。
ここを買う人は利回りを気にしないという見方については、このマンションは割高であり借りた方が有利である可能性をむしろ補強します。

換言すれば、ここに住みたい人は、他人に利回りの分母を買わせて、その代わりに利回りの分子を払って借りた方が経済的には良いことになります。

[13837: 匿名さん]

>>13832 匿名さん

ハザードマップってこれ？

[13838: マンション検討中さん]

>>１３８３６
2億現金で持ってればって話ですね。

[13839: 匿名さん]

二億円持ってて4～5%で回す自信があるやつが、配当で家賃50万も払う金銭感覚は無いと思うけどな。考え方が最近マンションに興味持ち始めただろう素人感丸出し(笑)
経費で落とせるならまだしも、俺なら二億をバックに最大限借りて、余った金で二件目買うけど。

一言アドバイス、マンションの利回り計算するときは、出口時のキャピタルロスやゲインを含めて計算した方がいいよ、そうしないと利回り見誤まるよ。
よく地方の高利回り物件買うやついるじゃん、そうならないように気をつけてね。

[13840: 匿名さん]

マンション1戸2戸買うとかリートとか言ってるレベルで利回りもヘッタクレもないわなｗ
千葉の田舎なら凄いと思われても東京でそんなの恥ずかしすぎ。
どこのOLだよって。

[13841: 匿名さん]

うーん、今投資用ワンルームとして建築されている物件でも利益を出すのは難しい時代、こんなに賃貸利回りを問題にする人がいるとは思わなかった。

自分が必要とする間取りが賃貸に出るとか、築浅で大幅に値下がりして出るというある意味ふわっとした気分でないと、そういう不確定性の高い期待にベットする気はしないな。

[13842: 匿名さん]

>>1389 匿名さん　がいみじくも言っているけれど出口も考えないとね。多分ここはそれなりにリセールも期待できるけど、果たして投資利回りのいい賃貸並にレベルの低い物件のリセールとどちらが有利かは言うまでもないと思うよ。

[13843: 匿名さん]

長いですが、プロの方の意見はとても参考になりますね。

[13844: 匿名さん]

一期の人は 水没の話を知らなかったようですね

[13845: 匿名さん]

>>13844 匿名さん

再開発前のハザードマップ出されても説得力ないですからね。この物件や再開発が完了した後にハザードマップがどうなってるか確認した下さいね。誰でも容易に想像出来ると思いますけどね。

[13846: 匿名さん]

>一期の人は 水没の話を知らなかったようですね

今日も変わらず幼稚ですね

[13847: 匿名さん]

ここが谷底低地という根本的な問題は変えられないので、当然ですがここに水が集まってくる性格は変えられません。
ハザードマップの浸水予想図は、科学的根拠があるのです。

曖昧なタラレバで売り抜けようとするところは、ハルミフラッグの地下鉄待望論に似てますかね。

[13848: マンション検討中さん]

こちらは固定資産税が高いのですが、総じてタワーマンションは高額なのでしょうか。

[13849: 匿名さん]

450万のパンダ部屋買って600位で売り抜けかな。2000万が落ちてる物件、中々無いぜ。なぜ北仲並みに話題にならないのか。

[13850: 匿名さん]

＞なぜ北仲並みに話題にならないのか。


理由はご自分で仰ってます。
割高だからです。
その根拠が知りたければ、何度でも論理的に説明して差し上げますよ。
あなた以外の方は、概ね理解された様子ですが。