パークコート文京小石川 ザ タワーってどうですか？

[マンション比較中さん]

パークコート文京小石川 ザ タワーについての情報を希望しています。
物件を検討中の方やご近所の方など、色々と意見を交換したいと思っています。
よろしくお願いします。

公式URL：https://www.31sumai.com/mfr/X1873/

所在地：東京都文京区小石川一丁目102番1他（地番）
交通：都営地下鉄三田線「春日」駅　徒歩1分　駅直結
　　　東京メトロ丸ノ内線「後楽園」駅　徒歩2分
　　　総武・中央緩行線「水道橋」駅　徒歩12分
間取：1LDK～4LDK
面積：43.14平米～127.34平米
売主：三井不動産レジデンシャル株式会社　三菱地所レジデンス株式会社　新日鉄興和不動産株式会社
施工会社：清水建設株式会社
管理会社：三井不動産レジデンシャルサービス株式会社

資産価値・相場や将来性、建設会社や管理会社のことについても教えてください。
（子育て・教育・住環境や、自然環境・地盤・周辺地域の医療や治安の話題も歓迎です。）

[スムログ 関連記事]
お便り返し（16, 17, 18）住宅ローン不安／ロフト付住戸の価値／パークコート文京小石川の資産性
https://www.sumu-log.com/archives/15387/

[マンションWOM！関連記事]
https://www.e-mansion.co.jp/recommend/archives/135/

[13751: 匿名さん]

>>13749 マンコミュファンさん
え？シンキングなら一人で考えてれば良いのに何で書き込むの？
承認欲求なら迷惑だし、実益でネガで売れないことや値下げ期待してるなら
それは相当ポジティブシンキングかと。

[13752: 匿名さん]

まあ千葉おじさんはあちこちでディスりすぎて自分でも訳が分からなくなってるのでしょう

「私は買えないのじゃない、買わないだけだ」

若葉おじさんなりの自己防衛本能なんだと思いますよｗ

[13753: 評判気になるさん]

すごい興奮状態での反響どうもです。

もっといいとこ買えず、ここしか買えない、ご契約者の面々かな。

買わないこと前提で検討するマンコミファンがいてもいいでしょ。

[13754: マンション検討中さん]

>>13753 評判気になるさん
いても良いよ。ちゃんと根拠ある検討してれば。
ただ、前提が買わないだから、様々な方向から検討できてないよね。
買わない前提のネガばかりで、検討の意味がない。
内容もネタも有識者の尻馬に乗るだけ。
乗られる方は歪めて伝えられて迷惑。

[13755: 匿名さん]

ネガ？って言うんですかね。
日本国家が発表した浸水予想図や、賃料から算出した利回りの低さ（＝ 高値掴み度）など、全てファクトベースですが。

何も歪めていませんよね。

逆にポジさんは、いかがでしょう。
あまり興奮せずに、お答えください。

[13756: マンション検討中さん]

想定賃料利回り2%台もあれば4%台もある。
全部屋見てないけどうまくいけば5%狙える部屋もあるかも。だからと言って安いわけではないけれど。
2%台だけ切り取るのはファクトというかアンフェアだわな

[13757: 検討板ユーザーさん]

利回り 2%なら、普通は賃貸で住むべきお部屋ですね。
過去ログをみると、1.5億の3LDKがそれに該当するということでした。
つまり、ファミリータイプの住戸です。

[13758: 匿名さん]

>>13757 検討板ユーザーさん

日本人の所有欲を甘くみてますよね。
ファクト、ファクトって言ってる間に買える物件が無くなって賃貸なんですか？ホントの勝ち組は家賃を貰う方じゃないですか？凄い大金持ちなら賃貸でも良いでしょうけど、そんな人がこんな所に書き込みする訳ないですよね??

[13759: 匿名さん]

>ファクト、ファクトって言ってる間に買える物件が無くなって賃貸なんですか？

でしょうね。
ま、その前に買えるお金も住む家族もないと思いますがｗ

[13760: 匿名さん]

ここは家賃で回収し切る前に耐用年数が過ぎてしまいますから、どちらにしても負けは負けなんですよ。
これだけ詳細かつ論理的に打ち負かされているのですから、屁理屈こねくり回さず、そろそろ理解すべき時期かと思います。

それとも意地でも認めたら負け、というやつですかね。

[13761: 匿名さん]

梁がー
天井高がー
賃貸がー

弱い弱い

[13762: 匿名さん]

ちなみに私はファクトベースで客観論を教示してあげているだけですから、例え私が千葉県民のだろうと貧乏団地民だろうとビルゲイツだろうと、一切関係がないんですよ。

文京区民の学力でも、この程度のロジックは理解できますよね？

[13763: 匿名さん]

>ここは家賃で回収し切る前に耐用年数が過ぎてしまいますから

これだけ人気あるのは皆さんにとって「で？そんなに金に困ってるの？」って感じなんでしょう。

[13764: 匿名さん]

>私はファクトベースで客観論を教示してあげている

梁がー
天井高がー
賃貸がー

これだけ人気なのは客観論とやらが視界に入ってこないんでしょう。

[13765: 匿名さん]

文京区の物件、特に小石川の中古マンションで利回り期待する人っているのかな...
賃貸の相場ってほぼほぼ賃貸専用物件の相場で分譲マンションみたいな高級賃貸の相場ではないと理解しているけど。この辺のオーナー、たとえば世銀とかに出向しているあいだにちょこっと貸すとか、パリとかロンドンに期限付きで転勤しているうちに数年、定期借家で貸すとか、そもそも儲ける気ないよね。

[13766: 検討板ユーザーさん]

ファクトおじさん狂気じみてるなw

第1期が即完したこと、第２期が好評であることがあなたのいうファクトに誰も賛同してないこととに気づいた方がいいよw

[13767: 匿名さん]

ネガというか、情報はありがたいです。
かく言う自分も、無知なうちにここを掴まされた人のうちの一人…。

手付け放棄するか、迷いますね。

[13768: 匿名さん]

利回り2％の異常性が理解できないなら不動産買うの向いてない。

[13769: 匿名さん]

自分と家族が住む家を買うのに利回りとか気にしなくちゃいけない人は辛いよな

[13770: 匿名さん]

利回りを気にする事と分譲価格が高いか安いかを気にする事は同じ事なんだけど。

[13771: 匿名さん]

違うでしょ
同じ人もいれば全く違う人もいるってこと

[13772: 匿名さん]

ここ住みたいと思うから買いたい。それ以上でも以下でもないのですが
皆さんはどうなんでしょう？
ポジポジは無しにして。。

[13773: 匿名さん]

利回りを気にするなら土地買って賃貸アパート建てればいいじゃん...
世の中賃貸利回りいい分譲マンションだらけになったら賃貸に住むのはバカばっかりってことになるが

[13774: 匿名さん]

そもそも資産形成できるのに、賃貸アパートの家賃でマンション価格を云々するのはおかしいとおもうんだけど。賃貸に住んでいたらお金は右から左で大家の懐に入るんだよね

[13775: 匿名さん]

ここを買おうと考えている人間の偽らざる感情として言わせてもらうが、ここみたいに住戸性能が高くランドマークとして価値の高い物件が、近隣の普通の中小規模で築古のマンションと同じ賃貸価格で出るとは思えないのだが。近隣のマンションに住んでみればわかると思う。住んだこともないのに鬼の首をとったような事は言わない方がいい。

[13776: 匿名さん]

最初の頃は資産価値が高い高いと嬉しそうに妄言を垂れていたのに、どれ程高値掴みかをファクトベースで見せられたとたん、真逆のことを言いはじめるコントまがいの行為を見せられてしまいました。

[13777: 匿名さん]

>>13776
埼玉あたりにアパートを建てたら？
利回りのいい物件もここにはありますけどね。

ここに住みたくない人とは議論にならないと思う。
ここを買いたい人の感想です

[13778: 匿名さん]

千葉の若葉おじさんも自分の住む家の利回りなんて気にしなくて済むようになり
他人に振り回されることなく好きな場所を選べる時代が来ますように

本人に成り代わりお祈りいたします。

[13779: マンション検討中さん]

実用○○ホームさんで3.5億で抽選なしでプレミアム住居買えますよ！

[13780: 匿名さん]

どうでも良いですよ。

[13781: 匿名さん]

なるほど。
やはり私の予想通りになってきました。
室内はあんな感じですから、実需の方が一億出してまで住むには、ちょっと酷い。
CGではわからないので、おそらく内覧される前に売り逃げるつもりでしょう。

[13782: 匿名さん]

最初の頃は、駅近だぁータワマンだぁー資産価値だぁー、って大騒ぎしてたのに、資産価値どころか利回り 2%台のボッタクリ高値掴みだということが論理的に示されたとたん、ポジ達の言い分が真逆になりましたね。

大半の方々が資産価値があると思って購入された様子でしたから、これは大きな痛手です。
不動産をふわっとした考えで根拠なく妄信するとケガをするという、まさに教科書的な事例になりそうです。

[13783: 匿名さん]

どうでもいいですよ

[13784: だいたひかる]

ど、どうでもいいですお… (´;ω;`)ﾌﾞﾜｯ

[13785: 匿名さん]

>>13782
アホすぎ

[13786: 匿名さん]

70平米で40万ってどこの根拠？
多分50～55位じゃない、パークコートだと。
飯田橋のパークコートの賃料とそれ以外の物件比較してみ。
以前タワーがない地域のマンション買ったときに、周りの賃量出して散々利回り低いとか言われたけど、結局5パー以上取れてるからね。ランドマークが出来ると違う賃貸相場が形成されるから、信じたくないかもそれないけどそれが世の常(笑)

[13787: 匿名さん]

駅上マンションの資産価値が無いとか本気で思ってませんよね。家賃やらいろいろおっしゃってますけど私はここが仕事に便利なんで買う予定なんですが、そんなにいくらで貸せるとか気になります？

[13788: マンション検討中さん]

ここの抽選申し込んでる知人はみんなキャッシュで買うって言ってたから資産性とかあんまり気にしてないんじゃないかなぁ

[13789: 匿名さん]

低金利だから、キャッシュ持っていてもローンで控除使うとか、他に利回りのいい投資に回すのが最近のトレンドだけど。知人さんは情弱さんばかりなのか。

[13790: 匿名さん]

おこちゃま同士馬鹿な事ばかり言ってるんじゃないよ

[13791: 匿名さん]

ポジの主張が曖昧ですね。
資産価値と仰られていますが、一体何を指しているのでしょうか。

購入金額に対して物件価格が保たれる、といういわゆる一般的な資産価値の事なら、ここは資産価値はありません。理由は以下。

1.5億 80㎡の賃料が 40から44万であると、具体的に営業の方が示して下さいましたから、必要経費（固定資産税、管理費、修繕費）を引くと、資金を回収し終わる前にマンションの耐用年数がきてしまいます。
無論これは、投資も実需も関係ありません。

ファクトをこちらからのみ提示するのもアンフェアなので、そろそろポジさんのふわっとしていない資産価値の話が聞きたいですよね。

[13792: 匿名さん]

なんてね

[13793: 匿名さん]

三井何某先生もよく仰られていますが、資産価値を計るうえで最も大事なことは、分譲価格なのです。
ここは酷い高値掴みであるということは、ファクトベースで散々語られてきました。
私もここはそんなに悪い物件だとは思いませんが、価値に見合わない高値で掴むと資産価値に乏しくなるのです。

[13794: 匿名さん]

ってイキッてみました(^-^)

[13795: 匿名さん]

営業が示したものをそのままファクトと言われてもね、営業のこと信じやすいタイプなんだね。ワンルームマンション投資とか気をつけてね、引っ掛からないように。
本当にあなたみたいな人が引っ掛かりやすいから、営業が言ったこと鵜呑みにしちゃうとね。

[13796: 匿名さん]

えっ

ここの営業は、お客様を騙すんですか？

[13797: 匿名さん]

ま、いろいろなファクトありがとうございます。貴方がたと同じマンションに住むことがなさそうなのがなによりの救いです。

[13798: 匿名さん]

千三屋なんて揶揄される業種。

[13799: 匿名さん]

レオパレスとかかぼちゃの馬車の営業なら100万で30年家賃保証とか言うんじゃないの？そしたらそれもファクトになるのかな？気を付けて。

[13800: 匿名さん]

またまた、勝手に騙すとか言っちゃって、誰がそんなこと言いました(笑)
俺が買うのは坪450万のパンダ部屋だから、正直600以上は高値感はあると思うよ。
でも、条件のいい高い部屋は、他の物件でも高いと言われたけど今となってはより高くなるってこと散々見てきたからね。ブリリア目黒とか、俺も当時はバブリアって馬鹿にしたけど、今見ると買っとけばと思ったよ。
ここも買っとけばと良かったと後悔しないようにね。

[13801: 匿名さん]

確かに営業さんは、ここが 3mの浸水エリアだとは教えてくれなかったです。
聞かないと教えてくれないんですね、こういうのって。

[13802: 匿名さん]

ハザードマップは自治体の情報を自分で調べればわかるってのが不動産屋のスタンス。

[13803: 匿名さん]

水が溜まりやすい地域なんですね。
一旦水に浸かると、マンションにはどういう影響がありますかね？

[13804: 匿名さん]

40階建てのマンションが水に浸かるの？どうい言う影響ってこの世の終わりだね。

[13805: 匿名さん]

>えっ ここの営業は、お客様を騙すんですか？

>水が溜まりやすい地域なんですね。

相変わらず幼稚過ぎ

[13806: 検討板ユーザーさん]

水溜まるぐらい承知済みですよ。
ハザードマップ見ればわかります。

[13807: 匿名さん]

＞40階建てのマンションが水に浸かるの？

いえいえ。
国の公式発表では、3mとかみたいですよ。

地下鉄駅の入り口から下駄履き商業エリアの一階くらいまでは水の中に浸かると思いますが、その場合、マンションにはどういう影響があると考えられるでしょうか。

https://www.city.bunkyo.lg.jp/var/rev0/0163/6152/20181016132022.pdf

[13808: 匿名さん]

>>13807 匿名さん

その前に地下鉄はどうなるんだろうね？

[13809: 匿名さん]

万一の水害も考慮してマンションに住む

おしまい

[13810: 匿名さん]

水害が予想される地域の場合は水害の影響のない高さの階に住む
それでも気になる人は最初から高台に住む

これで問題解決

[13811: 匿名さん]

受電盤に浸水して停電なんてこともありうる。

[13812: 匿名さん]

部屋のリセール価格にも影響ないので買う
それでも不安な人は買わない

一瞬で問題解決

[13813: 匿名さん]

>受電盤に浸水して停電なんてこともありうる。

と思って高台に済んだら雪で滑って骨折、車が止まらず事故なんてこともありうる。

あとは各自・各家庭の判断。
うじうじ悩む必要もない。

[13814: 匿名さん]

三田線からつながる玄関は、マンションの管理ですよね。
車寄せもこじんまりとしてますが、地下にあるみたいですし。
それが大雨のたびに全損になりますから酷い出費になりますかね。

[13815: 匿名さん]

若葉おじさんもやっぱりこの人気物件が気になりますよねえ
人気だけに買えなくても気になるのはしょうがないよね

[13816: 匿名さん]

>13815

三田線からつながる玄関は、マンションの管理ですよね。
車寄せもこじんまりとしてますが、地下にあるみたいですし。
それが大雨のたびに全損になりますから酷い出費になりますかね。

[13817: 匿名さん]

大雨のたびに全損？三田線も浸水？もはや大災害じゃないとこの物件をディスる理由が無いと。

[13818: 周辺住民さん]

災害で出た被害は保険で直すに決まってるだろう

[13819: 周辺住民さん]

この辺でそんな大災害が起きたらご近所さんとしてはここが頼り、垂直避難させてもらいますよ、よろしくね。

[13820: 匿名さん]

ええよ。いつでも来てくれ。

[13821: 匿名さん]

？
大災害なんですか。
ここが 3m 浸水しても、周りのエリアは無傷ですよ。（ハザードマップ参照）
むしろここの住民は高台に避難させてもらう立場ですね。

[13822: 匿名さん]

レベルが低すぎ

[13823: 匿名さん]

低いのは、谷底低地のここかと思いますが。。。

[13824: 匿名さん]

どうでも良いですよ。

[13825: 匿名さん]

だいたひかるキタコレw

[13826: 匿名さん]

ハザードマップは神田川の氾濫を想定しているんだけど、後楽園駅自体が改札階はかさ上げされているし、春日駅も止水板がありますので、そう簡単には浸水しませんよ。３mまで水がくるような事態だと三田線、南北線、大江戸線は全部水没しますので、大災害だと思いますね。江戸川橋や飯田橋の一帯も水没します。どう見ても大災害ですね。再開発自体が防災拠点づくりなので対策はされているはずです。次回作られるハザードマップでは再開発地域が白抜きになるでしょう。

[13827: 匿名さん]

ここは谷底低地なので、降った雨が周りから集まってくるエリアです。
これを改善するには、もう地形ごと変えるしかありませんから、対策は不可能でしょう。

ハザードマップは国の公式見解ですから、御託を並べても通用しません。
ここだけがピンポイントで浸水地区なのは、一目瞭然。
対照的に、周辺は全然平気ですね。真っ白。
嘘で嘘を塗り固めるのは、そろそろやめにしましょう。周辺住民に対して、失礼極まりない。

[13828: 評判気になるさん]

対策はされている”はず？”　
ポジティブシンキング

”はず”で生きてたら儲かりませよ。
ビジネスも”はず”でやってるんでしょ。

ここはパーコーの廉価版で、たとえば、メルセデスのＳクラスの廉価版で3年でだいたい半値
ハイエンドのＥクラスの方がよっぽど長期的には資産価値あり

　まぁ、昨今のメルセデスも30車種もつくって、バブル期の面影なし。
おばちゃんのブランドもん丸出しになりつつあるが...

[13829: 匿名さん]

レベル低い

[13830: 匿名さん]

危険エリアだからこそ、安く住めるエリアなんだろ、ここは。

[13831: 匿名さん]

降った雨が集まるのではなく、神田川の氾濫時に下水からの逆流などがあった場合の問題なんだけどね。

[13832: 匿名さん]

ハザードマップで水没リスクエリアに指定されているのは、確かに気に入らないと思いますが、科学的根拠に基づいて作成された国の公式発表なので、これ程大騒ぎしてしまうと、傷は深まるばかりです。

どうしても気に入らないなら、団体を結成して、政府に抗議に出向かれては如何でしょう。
ただし、マンションの名誉をこれ以上汚さぬように、街宣活動はきちんと届出をしてからにしてくださいね。

[13833: 匿名さん]

政府？

[13835: 匿名さん]

[13834と本レスは、他の利用者様に対する嘲笑、煽り発言のため、削除しました。管理担当]

[13836: 匿名さん]

利回り水準は、貸す時だけでなく、むしろ買うか借りるかの判断、選択にこそ有用です。

借りると数十年後に何も残らないと言うのは事実ではなく、頭金や、毎月のローンよりも家賃が低い場合のその差額のお金を、マンション一戸よりも低リスク高配当で運用できれば(このマンションでは多数存在)、ローン終了時に賃貸の方が残るものが多くなる場合が多々あります。借りると大家の儲けというのも、利回りが低ければ借り手のコスト減や、マンションより有利な運用機会の逸失を大家が賄っていることになるので、当てはまらない場合があります。
耐用年数以内でも割高割安は裁定関係が本質で、利回りが新築時でも4%に届かないのであれば、(「絶対この部屋」という場合を除いて、)借りた方が有利です。このマンションの価格水準と比較すると、税額控除は上限が低すぎるので、焼け石に水です。これだけ供給あれば、賃貸は様々な間取りで出るでしょうから、「絶対この立地」は賃貸でも実現可能でしょう。
単純化すると、2億あればここを買うよりも、4-5%以上の配当運用してその配当で家賃払ってもお釣りも狙えることが、割高である根拠です(ローン金利、諸経費、ランニングコスト、マンションは株、リートに比べ経年が不利に働くことを考慮すれば尚更割高に)。
ここを買う人は利回りを気にしないという見方については、このマンションは割高であり借りた方が有利である可能性をむしろ補強します。

換言すれば、ここに住みたい人は、他人に利回りの分母を買わせて、その代わりに利回りの分子を払って借りた方が経済的には良いことになります。

[13837: 匿名さん]

>>13832 匿名さん

ハザードマップってこれ？

[13838: マンション検討中さん]

>>１３８３６
2億現金で持ってればって話ですね。

[13839: 匿名さん]

二億円持ってて4～5%で回す自信があるやつが、配当で家賃50万も払う金銭感覚は無いと思うけどな。考え方が最近マンションに興味持ち始めただろう素人感丸出し(笑)
経費で落とせるならまだしも、俺なら二億をバックに最大限借りて、余った金で二件目買うけど。

一言アドバイス、マンションの利回り計算するときは、出口時のキャピタルロスやゲインを含めて計算した方がいいよ、そうしないと利回り見誤まるよ。
よく地方の高利回り物件買うやついるじゃん、そうならないように気をつけてね。

[13840: 匿名さん]

マンション1戸2戸買うとかリートとか言ってるレベルで利回りもヘッタクレもないわなｗ
千葉の田舎なら凄いと思われても東京でそんなの恥ずかしすぎ。
どこのOLだよって。

[13841: 匿名さん]

うーん、今投資用ワンルームとして建築されている物件でも利益を出すのは難しい時代、こんなに賃貸利回りを問題にする人がいるとは思わなかった。

自分が必要とする間取りが賃貸に出るとか、築浅で大幅に値下がりして出るというある意味ふわっとした気分でないと、そういう不確定性の高い期待にベットする気はしないな。

[13842: 匿名さん]

>>1389 匿名さん　がいみじくも言っているけれど出口も考えないとね。多分ここはそれなりにリセールも期待できるけど、果たして投資利回りのいい賃貸並にレベルの低い物件のリセールとどちらが有利かは言うまでもないと思うよ。

[13843: 匿名さん]

長いですが、プロの方の意見はとても参考になりますね。

[13844: 匿名さん]

一期の人は 水没の話を知らなかったようですね

[13845: 匿名さん]

>>13844 匿名さん

再開発前のハザードマップ出されても説得力ないですからね。この物件や再開発が完了した後にハザードマップがどうなってるか確認した下さいね。誰でも容易に想像出来ると思いますけどね。

[13846: 匿名さん]

>一期の人は 水没の話を知らなかったようですね

今日も変わらず幼稚ですね

[13847: 匿名さん]

ここが谷底低地という根本的な問題は変えられないので、当然ですがここに水が集まってくる性格は変えられません。
ハザードマップの浸水予想図は、科学的根拠があるのです。

曖昧なタラレバで売り抜けようとするところは、ハルミフラッグの地下鉄待望論に似てますかね。

[13848: マンション検討中さん]

こちらは固定資産税が高いのですが、総じてタワーマンションは高額なのでしょうか。

[13849: 匿名さん]

450万のパンダ部屋買って600位で売り抜けかな。2000万が落ちてる物件、中々無いぜ。なぜ北仲並みに話題にならないのか。

[13850: 匿名さん]

＞なぜ北仲並みに話題にならないのか。


理由はご自分で仰ってます。
割高だからです。
その根拠が知りたければ、何度でも論理的に説明して差し上げますよ。
あなた以外の方は、概ね理解された様子ですが。