パークコート文京小石川 ザ タワーってどうですか？

[マンション比較中さん]

パークコート文京小石川 ザ タワーについての情報を希望しています。
物件を検討中の方やご近所の方など、色々と意見を交換したいと思っています。
よろしくお願いします。

公式URL：https://www.31sumai.com/mfr/X1873/

所在地：東京都文京区小石川一丁目102番1他（地番）
交通：都営地下鉄三田線「春日」駅　徒歩1分　駅直結
　　　東京メトロ丸ノ内線「後楽園」駅　徒歩2分
　　　総武・中央緩行線「水道橋」駅　徒歩12分
間取：1LDK～4LDK
面積：43.14平米～127.34平米
売主：三井不動産レジデンシャル株式会社　三菱地所レジデンス株式会社　新日鉄興和不動産株式会社
施工会社：清水建設株式会社
管理会社：三井不動産レジデンシャルサービス株式会社

資産価値・相場や将来性、建設会社や管理会社のことについても教えてください。
（子育て・教育・住環境や、自然環境・地盤・周辺地域の医療や治安の話題も歓迎です。）

[スムログ 関連記事]
お便り返し（16, 17, 18）住宅ローン不安／ロフト付住戸の価値／パークコート文京小石川の資産性
https://www.sumu-log.com/archives/15387/

[マンションWOM！関連記事]
https://www.e-mansion.co.jp/recommend/archives/135/

[13651: 評判気になるさん]

危険なところってあっという間に予算がついて対策されるって妄想

お国が守るのは限界があり、近い将来自己責任になる

国交も見限ってるよ

[13652: 匿名さん]

江戸川区のハザードマップには笑ったなあ
この地区に住んでる人は危ないので他の地区へ
て、ガイド付き

対策する気ないのを宣言するのが清々しい

[13653: 匿名さん]

>数年に一度の浸水程度じゃ大して安くならないんだよ。
↓
>住んでいる素人さんはそうでないと思いますよ。

住んでいる素人さんの意味が分からない

[13654: 匿名さん]

どうでも良いですよ。

[13655: 匿名さん]

>いくら都心のハザードマップみても数年に一度の浸水程度じゃ大して安くならない


そんな事で安くなるなら投資組が喜んで買うし、賃貸組が喜んで住むから。

[13661: 匿名さん]

[No.13656～本レスまで、住宅購入検討を目的とした情報交換の阻害、および、削除されたレスへの返信のため、いくつかの投稿を削除しました。管理担当]

[13662: 匿名さん]

駅直結は他にはないでしょ。

[13663: 匿名さん]

湾岸マンションの被りもあり、キャピタルゲートプレイスとの勝負になりますかね。
有楽町線の方が三田線より上ですから、あちらが一歩リードといった格好でしょうか。

[13664: 匿名さん]

どうでもいいですよ

[13665: 匿名さん]

どうでもいいですよサン お久しぶりです。
初心者マーク 付いちゃったんですね。
どのスレを荒らしてきたんですか？

[13666: 匿名さん]

文京区民にとって月島はもんじゃを食べに行く町
文京区民にとって小石川は人の暮らす町

[13667: 匿名さん]

どうでもいいですよ

[13668: 検討板ユーザーさん]

相変わらずくだらないやり合いしてますなあ。
それだけネガさんは、なんか口出さないといれないと言うことですね。売れない物件ならあえてネガだけ言う必要もないですからね。
ネガが増えるほど、ここの人気を感じますね。
南無(^人^)

[13669: 通りがかりさん]

ここの希少価値は、東京でもピカイチ
教養ある人間が住むべき街だからな

[13670: マンション検討中さん]

自分で言ってしまうと
教養や品のない人間になりがちです。
やり合いになる時点で両方同レベルですし。

[13671: 匿名さん]

"ある日私はまあ宅（うち）だけでも探してみようかというそぞろ心から、散歩がてらに本郷台を西へ下りて小石川の坂を真直に伝通院（でんづういん）の方へ上がりました。"ぱっとこのフレーズが出る人なら価値がわかるとおもうんだけどな

[13672: 匿名さん]

"金に不自由のない私は、騒々（そうぞう）しい下宿を出て、新らしく一戸を構えて見ようかという気になったのです。"というくだりなんかは、マンションを買おうと検討する人々と重なって見えるよね。漱石読みならここを買うときにふと思い出すことだろう

[13673: マンコミュファンさん]

文京区とは言え、ここより高価な戸建連中がゴロゴロいるから、購入者が思い描く優越感を鼻で笑う人は多い。

[13674: 匿名さん]

本質的な話になりましたので、申し上げましょう
「本郷もかねやすまでは江戸のうち」
古くからここは江戸ですらない、価値の低い土地なのです
ハザードマップにおいては、3mの浸水予想が出るような危険な 谷底低地エリア ですから、住む場所としては古くから避けられてきました
一般的な人が暮らす町では、ないのです

https://www.jk-tokyo.tv/zatsugaku/109/

[13675: 匿名さん]

次に資本主義社会における見解を示します。
駅近など周辺環境の大半は、人が作り出した後世の分明の元に成り立ちます。
それ自体を総合的に加味したもの、さらに言えば不動産価値を担保するものは、賃料、以外にあり得ません。

繰り返しになりますが、こちらの物件における賃料は、1.5億のお部屋で40万/月。
元を取るには、50年近くかかります。

果たしてタワマンに 50年住めるでしょうか。
答えは、論外です。

結論から申し上げて、こちらは賃貸で住む場所なのです。

論理的な反論は、できないです。

[13676: 通りがかりさん]

ここは旗本の住む屋敷町でなあ...子孫が今も稲荷を守っておるんじゃゴホゴホ

[13677: 通りがかりさん]

朱引内は文京区のほぼ全域を含んでいるよ

朱引を知らない人は江戸の地域争いに参戦しないように。

コモンセンス以前のコモンセンスがないので議論にならない

[13678: 通りがかりさん]

>>13677 通りがかりさん
それは知らなかったなあ
ここは昔は本郷なの？それとも拡大解釈？
図示してもらえる？

[13679: 検討板ユーザーさん]

どうでもいいやつやな。

[13680: 匿名さん]

>>13679
いや、煽りでなく

[13681: 匿名さん]

また抽選かなぁ。

[13682: 匿名さん]

調べてみたけど江戸城中心に
直線距離でも、のの字展開でも
かねやすまでだと、
春日駅は入らない気がする。
図示作ったけど画像アップできないから
また。

[13683: 匿名さん]

江戸幕府が行政の境界として江戸の範囲を公式に定めているので、それが公式の江戸の範囲。
朱引は４里四方とされ北は千住あたりまで含んでいた。

墨引きという町奉行所の管轄境界も同時に示されていて、これも文京区のほとんどの地域、現在の山手線の内側をだいたいカバーする。江戸の町奉行書は司法警察だけでなく消防や様々な行政サービスのようなこともしていて都庁と警視庁と地裁が一つになったような感じの組織なので現代的な意味での行政境界はだいたい墨引きの範囲だと考えていいだろう。

[13684: 匿名さん]

かねやすのあたりは、「改撰江戸志」に「むかし太田入道道灌の領地の境目なりしといひ給ふ、その頃追放の者など此処より放せし（後略）」という記載がある。あくまでも江戸所払いという刑罰の罪人をこの辺で放したというだけの話で江戸の境界ではない。太田道灌というから15世紀、まだ江戸が都市の体をほとんどなしていなかった時代の話。

[13685: 匿名さん]

どうでも良いですよ。

[13686: マンション掲示板さん]

>>13683 匿名さん
江戸城の堀ののの字新伸で江戸の定義は自体で変わるよね？
あなたの説を正とするならば、川柳が例としては間違いと言うことだね。なんの為に例示したのかと言うと、
教養の証明？

[13687: 匿名さん]

江戸時代から外側地域だったってことか。

[13688: 匿名さん]

>>13686
ググればこれぐらいすぐ出てくるよ
かねやすまでがなぜ江戸のうちかというと瓦葺き建物が立ち並ぶのがかねやすよりも江戸城側だったことによるんだ

明暦3年の振袖火事のあとから破壊消防への支障や家屋の倒壊で犠牲者が出るなどの理由で江戸での瓦葺きが禁止された時期が60年ほどあった。しかし瓦は本当は耐火性のあるもので火の粉から屋根を守るなど延焼防止に一定の効果があることから８代将軍吉宗公の時に禁令が解かれたが、依然板葺き茅葺の家が多かった。享保15年の大火の後から防火帯としてかねやすのあったあたりから江戸城側での茅葺が禁止され土蔵造の瓦屋根の家が逆に奨励されるようになった。こうしてかねやすあたりまでは瓦葺きの立派な家が建ち並ぶ都会、そこから先は茅葺きや板葺き屋根がならぶちょっと残念な地域と差がでたためにかねやすまでが江戸のうちと戯れ歌に詠まれたというわけ。

[13689: 匿名さん]

なるほど。ありがとう

[13690: 匿名さん]

ここが浸水リスク地帯で昔から住むのを避けられてきたことは確かだよ。

[13691: 匿名さん]

>>13690
弥生時代から人が住んでいて遺跡が発見されている。
江戸時代の地図をみると武家屋敷が建ち並んでいて、町人の住む街ではなかったようだね

当時の幕府直参の直系子孫が住んでるよ

[13692: 匿名さん]

>>13691 匿名さん
弥生時代とは川の位置が違うのでは？

[13693: 匿名さん]

帰ってヨシ！

[13694: 匿名さん]

江戸時代の水害の名所は本所深川近辺。定期的に大氾濫をおこしていて、数日は水が引かないという大水害になんどもみまわれている。あとは目黒川流域も有名だよね。

[13695: 匿名さん]

>>13692
お、詳しいね。元和6年の天下普請で小石川は隅田川に直接流れ込むようにつけかえられているんだけれど、それは水道橋近辺の話。この辺はそんなに変わっていないはず

[13696: 匿名さん]

>>13695 堀もそうだが大事業だったからね。
この辺はあまり影響なかったのか。

[13697: 匿名さん]

結局そういう地歴からもわかるように
ここは文京区屈指の 3m級の水害エリアです

https://www.city.bunkyo.lg.jp/var/rev0/0163/6152/20181016132022.pdf

[13698: 匿名さん]

ハザードマップより冠水履歴図よ、確認するべきは

[13699: 匿名さん]

両方でない。
信じたい方を信じる気持ちは分かるが
科学的ではない。
履歴はあくまで過去の履歴
増加するゲリラ豪雨の水量や
昔より威力を増している台風暴風雨は
考慮されてない。

ハザードマップは過去履歴だけでなく
最新の気象条件や治水状況を
考慮して数年に一度更新される。
未曾有の災害が多いのだから
未来予測は考慮すべき。

[13700: 匿名さん]

雨の日は 不安になるエリア ですね。

こういうマンションって、水に浸かるとどうなりますか？

[13701: 匿名さん]

>>13699 匿名さん

凄い台風とかゲリラ豪雨でも6階のグラントロビーが浸水することは無いですよね。千川通りや白山通りに随分沢山住んでる人がいますけどこのマンションの方がましだと思います。

[13702: 匿名さん]

あちこちのスレでネガばかり仕掛ける人。
ネットで得られる底の浅い知識な上、
認知も歪んでますよね。

[13703: 匿名さん]

1.5億も支払って賃料40万程度しかとれない理由は、ここが文京区No. 1の水没エリアだからでしょうか。

[13704: 匿名さん]

>>13703 匿名さん

ま、家賃40万払えるひとも選ばれた人って感じだし、1.5億払えない人の方が圧倒的に多いので嫉妬や誹謗中傷はしかたないですね。ここを買える人は買えないからどころか借りるのも無理な人々の悶々とした気持ちも忖度してあげましょう。

[13705: マンション検討中さん]

皆さん、なんでそんなに江戸時代詳しいんですか？普通にすごいと思いました。

[13706: 検討板ユーザーさん]

>>13701 匿名さん
発電機の設置階は大丈夫？

[13707: 匿名さん]

>>13705 マンション検討中さん

私もそう思います。

[13708: 匿名さん]

[住宅購入検討を目的とした情報交換を阻害するため、削除しました。管理担当]

[13709: 匿名さん]

やっぱ買える人がうらやましい？

[13710: 匿名さん]

ここが水に浸かるということは、地下鉄の中は完全に水没。
三田線からつながる玄関も、水没。
電気系統は、もちろん全損。
復旧にかかる金額は、どのくらいかね。
管理修繕費は使えないし、大半は住民負担になるから 20億かかるとして、1世帯400万くらいかな

[13711: マンション検討中さん]

仮にごく低い確率でそうなったとしても
ここを買う人はそれくらいの支出は大丈夫かと。
共有部の保険もありますし。

[13712: 匿名さん]

>>13705
地歴は大事ですよ
権力者派良い土地に住むので、ここみたいに武家屋敷が建ち並んでいた地域は災害リスクが高くない場所が多いです

[13713: マンション検討中さん]

そうですね。昔なら武家屋敷、近世以降なら役所や学校のある土地は災害に強い地歴です。

[13714: 匿名さん]

地歴、災害。
それでは検討者さんの為に、ハザードマップを提示しましょう。
ここは、文京区内で最もミゼラブルな浸水予想が公式発表されており、その深さは 3m だと警告されています。
いわゆる『谷底低地』だからです。

ちなみにシビックセンターは、警告エリアからは外れていますね。

https://www.city.bunkyo.lg.jp/var/rev0/0163/6152/20181016132022.pdf

[13715: 評判気になるさん]

ここのポジは平気でうそを並べるね。

江戸時代はコンクリートジャングルじゃないでしょ。

気候変動はもはや不可逆的だし、履歴なんで意味ないんだよね。

[13716: 匿名さん]

賃貸人さん、今度はここでネガってるの？
三年前からどんどん価格は上がってるから
いつかは山手線内側を買えると良いね。

[13717: 匿名さん]

その通りですね。

デタラメ並べて売り抜けることしか考えてない。
困ったら貧相なCG写真の連投でスレ流し。

本日も夜中まで白山通りの騒音が耳障りですが、それにも増してポジの言い訳も耳障りなのです。

[13718: 匿名さん]

なんのこっちゃ

[13719: 匿名さん]

目の前の白山通りは 5車線もあるからね。
テナントに耳栓屋とマスク屋入れたら、儲かりそう。

[13720: 匿名さん]

どうでも良いですよ。

[13721: マンション検討中さん]

ここのプレミアム住居が3.5億で売ってますよ
転売ヤーですかね

[13723: 匿名さん]

荒らしが活動し始めましたね
各スレ迷惑です

[13724: 匿名さん]

小石川にして、よかったはー
まじ、よかったはー

[13725: 匿名さん]

>>13723
給料日にお金が入ったので、またカフェのWifiスポットが使えるようになったのでしょう。

[13726: 匿名さん]

数字として売れているのだから、ネガは
そこは認めれば良いだけだと思います。

ネガも誰かのコピペ的なものばかりで
コピペ元の人も迷惑でしょう。
内陸で地盤良くて免震で水害に合わない
交通利便性最高の立地で
高仕様で閑静な住宅街に建つ、みたいな
完璧な物件は存在しないのです。
完璧に近い物件があったとしても、かなり高額でしょう。

[13727: 匿名さん]

ヴェネツィア並みの水路都市だった東京では、地歴的に交通利便性＝海や川や水路に近い場所。このため、交通利便性と災害リスクは比例しがち。
高台には利便性最高の場所はそうそう無いからね。

梁の太さが建物の耐震性を保証してるのと一緒。

[13728: 匿名さん]

まあ広い道に面しているというあたりはT3サッシで対策しているしね。LowEガラスと第１種換気、周囲のどの物件よりも高く良好な眺望が得られること、文京区ではおそらく何十年もこれに匹敵する物件は出ないところとか長所が短所を補って余りあるよね。立地的にも地下鉄路線が複数利用できるとか地下からの動線で雨に濡れずに通勤できるところとかも大きいけれど、周辺の商業施設が充実していて生活利便性も最高。ちょっといいものを食べたい時にそういう店が少ないとかアパレル系や宝飾系の店が弱いという気がするが日常利用するような店はだいたいこの辺の徒歩圏で間に合うからね。おまけに千代田区港区あたりの高級物件と比べれば坪単価が何百万も安い文京区価格になっている。そりゃ買うよね。

[13729: 匿名さん]

坪600超えだよ。高いよなぁ。

[13730: 匿名さん]

600？安いなあ、が今の都内内陸地の相場ですよ。三年後には、山手線内の条件良い場所は1000を超える予定です。

[13731: 匿名さん]

>>13729

条件の良い3Lはそうでしょうが、間取りによりますね。
第2期は消費税分値上げでしょうが、パンダが出ますから430程度からあるようです。条件の良い間取りは余り残っていないので、最終的には沖式くらいに収まるのではないかと。

[13732: 匿名さん]

不動産に出物なしなんで、
平均坪単価はその物件の市場評価でもあるのです。
だから、自分にとってプラスが大きく
マイナスが気にならない物件を納得して選ぶ。
検討材料としてポジネガ描き込むのは大歓迎。
逆に自分の価値観に合わない物件をいつまでもネガり続けても意味はないかな。

[13733: 匿名さん]

>>13714 匿名さん

現地見たことありますか？
シビックセンター入り口は半分くらい地下にあるので、このエリアが浸水したら同様に浸水します。東京ドームやラクーアも同じですが、この施設のグランドレベルで寝泊まりする人がいないので警戒エリアから外れているだけです。再開発エリアの低層は商業施設なので完成すればここも同じ理由で外れるはず。そもそも災害対策施設だしね。住友ビルもすでに外れています。

[13734: マンション検討中さん]

申し込みまで特に営業はないけど、その時の倍率見て申し込む予定です。

[13735: 検討板ユーザーさん]

ここは地下がそのまま地下鉄だから、
むしろ水路があり洪水にはなり得ないですね。
まして都営の地下鉄ですから、対策がありそこが水没する可能性も低いと思いますが。
反論があればどうぞ。

[13736: 匿名さん]

>>13727 匿名さん

江戸時代には水利技術で、生活用水や水運に便利な比較的安全な低地に人が住んでたんだろうね。近代は高台の上下水道整備や、自動車により急速に郊外に人が移動したが、土木建築技術の急速な発達で中心部や湾岸にまた戻っているんだろうね。
江戸時代の地歴があるエリアは文化的にも良いと思うけどね。

[13737: マンション掲示板さん]

>>13702 匿名さん

それがMKさんのクオリティです

[13738: 匿名さん]

ポジが朝から必死で、おどろきました。

ここが水没 3m 予想エリアというのは、国の公式発表なので、喧嘩をうるなら政府へ、どうぞ。

[13739: 匿名さん]

やっぱり、２期も抽選かなぁ。

[13740: 匿名さん]

内陸で地盤良くて免震で水害に合わない
交通利便性最高の立地で
高仕様で閑静な住宅街に建つ、みたいな
完璧な物件は存在しないのです。


どれにも当てはまってないから、賃料が安いのでしょうか。

[13741: 匿名さん]

上で誰かも言っていたけど、これからは都心は坪1000万円が常態化する。
今のうちに、取り合えず細かいことは気にせず、一旦、都心ランドマーク物件なら買えたら買っておくこと。
逃すと永久に都心物件は、手に入らなくなる。
一時的に下がってもまた上がる。リーマン前後を見ればわかる。

ここの値段なら大怪我はしないので、絶対にお買い得だはー

[13742: eマンションさん]

>>13740 匿名さん
その条件だと現時点で坪1200コース。
つまり空想上の物件で実在しない。

ここは内陸て交通利便性は最高ではないが良い。買い物も便利。
免震ではないが制振で梁も丈夫。仕様も悪くない。
それを考慮しても価格お買い得。
そう判断する人が多いので市場で人気になってる。
まず、これを客観的に認めて、その上で自分が選ばない理由を優先させれば良いと思うよ。

[13743: 匿名さん]

>>13742 eマンションさん

モデル行っても説明だけでその後もメールだけで電話も来ない。こちらから電話して倍率やらわからない所やら聞いて。営業に凄い余裕を感じるのは人気の裏返しですかね？

[13744: 匿名さん]

ここか買いたくなくて、かつ
ここが最後の山手線内新築で手に届く範囲の
物件になったとしたても
まだ他の中古と言う手もあるしね。
ネガったとこで新築価格は下がらないよ。

[13745: 匿名さん]

パークコート渋谷ザタワーのスレ見てきた。
はーはーうるさいのは、もともとMKさんみたいね。
はとわの区別がつかないのは、千葉の方言みたいなので、ばかにしないように。
本人は、どっちでもいい、わからない奴は低学歴みたいな言い訳してた。負けず嫌いみたい。

[13746: 匿名さん]

>14743

三井は客を選ぶ。選ばれなかっただけかも。

[13747: 匿名さん]

>>13743 匿名さん
人が足りなくて回ってないのもあるかと。
ここは人気ですし。

[13748: 匿名さん]

モデルルーム行って次の予約されなかったら、遠回しに断られったってこと。

[13749: マンコミュファンさん]

ここのポジは、ただのポジティブシンキング

私は石橋叩いて渡らないネガティヴシンキング

だから儲かってる

[13750: 匿名さん]

渡らないのに検討してるの？
検討版よ、ここ。