パークコート文京小石川 ザ タワーってどうですか？

[マンション比較中さん]

パークコート文京小石川 ザ タワーについての情報を希望しています。
物件を検討中の方やご近所の方など、色々と意見を交換したいと思っています。
よろしくお願いします。

公式URL：https://www.31sumai.com/mfr/X1873/

所在地：東京都文京区小石川一丁目102番1他（地番）
交通：都営地下鉄三田線「春日」駅　徒歩1分　駅直結
　　　東京メトロ丸ノ内線「後楽園」駅　徒歩2分
　　　総武・中央緩行線「水道橋」駅　徒歩12分
間取：1LDK～4LDK
面積：43.14平米～127.34平米
売主：三井不動産レジデンシャル株式会社　三菱地所レジデンス株式会社　新日鉄興和不動産株式会社
施工会社：清水建設株式会社
管理会社：三井不動産レジデンシャルサービス株式会社

資産価値・相場や将来性、建設会社や管理会社のことについても教えてください。
（子育て・教育・住環境や、自然環境・地盤・周辺地域の医療や治安の話題も歓迎です。）

[スムログ 関連記事]
お便り返し（16, 17, 18）住宅ローン不安／ロフト付住戸の価値／パークコート文京小石川の資産性
https://www.sumu-log.com/archives/15387/

[マンションWOM！関連記事]
https://www.e-mansion.co.jp/recommend/archives/135/

[13551: 匿名さん]

虎ノ門とか白金高輪の物件を買うとここに書く理由がよくわからないよね。よほど売れ行き予想が悪くて困っているとか？どちらもターゲットにしている層が違うのでここを買おうとしている人にはあまり参考にならないと思うけど。

[13552: 検討板ユーザーさん]

ネガさんはここ検討してないのに、わざわざマイナス面を絞り出してくれるんですね。
ここは構ってくれる人がいるから楽しいですね。

[13553: 匿名さん]

モデルルームも閑散ですか

格上エリアの価値ある物件が続々と発表され始めたこの最近、急速に魅力を失いつつありますね

[13554: 名無しさん]

>>13541 匿名さん
いや、ポジも過剰にアバタもエクボでかなり色眼鏡。

[13555: マンコミュファンさん]

サイゼリヤ安すぎでしょ。
あと50円上乗せした方が、売上げ減っても、利益増えそう。

[13556: 匿名さん]

ふふふ　( ´艸｀)

[13557: マンション掲示板さん]

>>13520 通りがかりさん

レジは別会社だよ。

[13558: 匿名さん]

マン掲久しぶり

[13559: マンション検討中さん]

やっぱり3Aだよね。
ここに住んでもドヤできるのはここから城東地区だけでしょう。

[13560: 匿名さん]

マン掲生きてたのか？

[13561: 検討板ユーザーさん]

何を言われようが、相変わらず１位ですね

https://www.sumai-surfin.com/k/201605/accessTop10/#fanp-plugin-id202

[13562: 匿名さん]

良いものは良いからね。

[13563: 匿名さん]

>13532 と、ポジのお仲間さんが申しておりますよ。

[13564: 検討板ユーザーさん]

>>13563 匿名さん

苦しい反論ですね。
まあ確かに一理ありますが、そんなこと言い出したらすべてのランキングなど無意味になります。全国調査などできる訳ないので当たり前でしょう。要は他ネットランキングで１位なので、かなりの注目度と人気があるとゆーことが分かりますね。

[13565: マンコミュファンさん]

ランキングなんて、今、デベが売りたい物件を上位にしてるだけだよ。

[13566: 匿名さん]

とはいえここは実にわかりやすい良さがあるからね。駅直結、二駅4路線利用、大規模タワー、再開発、ショッピングセンター併設の大型レジャー施設至近、区役所至近、犯罪率が極めて低い（外人ウケする）、歯学部や医学部の付属病院が自転車で行けるような距離に複数ある、安いものから高いものまでスーパーは複数あって選んで使える便利さなどなど。他の物件も見たけれど、ここまで利点が揃っているところはそうはない。

[13567: ご近所さん]

https://headlines.yahoo.co.jp/hl?a=20190522-00000784-zeiricom-bus_all

ここの資産価値って大丈夫なのでしょうか？
修繕に普通のタワマンよりお金がかかりそうな。。。
近所なので、20年後が心配です。（今はいいのですが。。。）

[13568: 匿名さん]

>>13564 検討板ユーザーさん
ポジさん同士で争わないでください。

[13569: 匿名さん]

＞駅直結、二駅4路線利用

ポジさんお得意のランキングをみると
ここの利便性は良くはなさそうですね（私は逆にそんなに悪くはないとも思います）

https://prtimes.jp/main/html/rd/p/000000184.000028482.html

[13570: 匿名さん]

＞大規模タワー、再開発

① 非免震　② 杭長さが35メートル超級、地表から1m下にはなんと地下水が流れています ③南東角部屋の大半を奪っていった地権者さん達の存在 ④ 客単価の低い商業施設しか誘致できない ⑤ 外出には乗り換えが必要（3基しかない） ⑥共用施設は不特定多数の人が行きかう7階フロアに全て集約（プライバシー性の高いゲストルームも）⑦ 低い階高（3.2m台）⑧下がり天井（2.1m）と梁（モデルルームは本当に狭く感じました…あれで80㎡です） ⑨ BRの壁掛けエアコンはパークコート初です^ ^ ⑩ プレミアフロアが最上階のみ、他は70㎡台の狭い部屋が中心（子供は一人までか…）⑪ 外壁吹き付け…（黄土色^ ^） ⑫ 最寄駅がマイナーな地下鉄のみ（ただしJR水道橋駅までは歩けなくもない、徒歩11分）　⑬ 大手利便性ランキングでも、やはり圏外 ⑭ 白山通りの騒音問題（夜中も続く為、東向きはT3サッシ）⑮ 文京区（文化/気質/民度 等々、良くも悪くも）　⑯ 市況のピークでジャンピングキャッチ　⑰ 固定資産税＋管理修繕費で、私立医学部の学費が賄えます ⑱ ジャグジーの不適切利用の懸念

[13571: 匿名さん]

＞ここの資産価値って大丈夫なのでしょうか？


不動産価値を担保する唯一の指標が『賃料』ですが、無論これには実需も投資も関係ありません。

営業さんは、ここの1.5億の3LDKの賃料は40万から44万であると仰られたそうですが、これに必要経費（管理修繕費、固定資産税）を勘定に入れて計算すると、目が潰れそうな数字がはじき出されます。

タワマンに永住するのは現実的ではない（ましてやここのような環境の悪い場所に）と考えると、ここは賃貸で住むべき物件と言えますね。

[13572: 匿名さん]

>>13570 匿名さん

毎度毎度、まとめおじさんお疲れさまです。
もうそろそろ見飽きましたよ。

[13573: 匿名さん]

３LDK、40万は安すぎませんか？新築で。なぜタワマンは永住向きではないんでしょうか？

[13574: 匿名さん]

私も賃料は安めに出したなって気がした

まあ逆に予想賃料で出して借り手が付かなければ悪い評判がたつので、これなら借り手が必ずいる鉄板の値だろうけど。

こういうのは取らぬ狸の皮算用なので、参考程度でいいと思う。ちなみにこの辺の中古は家賃収入の利回りをほとんど期待できないほどに上がっている。

[13575: 匿名さん]

安めと言うかまず借りられないレベルじゃないかと思いました。但し、それなら50万60万だすかと言えばそんなに出すなら買う方が良いかと思いました。

[13576: 匿名さん]

文京区ですから、そんなもんですよ。

タワマンってだけで、地域相場を大きく逸脱はしないものです。

[13577: 匿名さん]

>>13575
あなたのような人ばかりならもう少しマンション市況は値上がりしているかもしれませんね。

[13578: 匿名さん]

与信フルマックスならもう一軒億ションいけそうなので、昨日パークコート文京小石川を初めて見学。幼少期からこの界隈で学んだ者として親しみある環境。二期も余裕の売れっぷり。港区相場が目に慣れすぎて、安く思えてくるから怖い。唯一無二のリッチな立地であることは間違いない。三期参戦するか迷う

[13579: 匿名さん]

ここは羽田新航路の影響はないんですか？

[13580: 匿名さん]

賃貸で5年くらい住めば十分だろ。こんなとこ。

[13581: 通りがかりさん]

ここが人気だと困る人がいるんだなw
ここは成金には似合わないよ

[13582: マンション検討中さん]

>>13581 通りがかりさん

ほんとですね。ここが人気だと困るか、妬みくらいしかネガする理由はないですからねwww

[13583: 匿名さん]

>>13579
新宿あたりを飛ぶらしいですよ、ほぼほぼ影響ないと思います

[13584: マンコミュファンさん]

地盤が良くて谷底でなければ、この価格帯で間違いない。

ただ、関東大震災は必ず来るんだよね。
あと、気候変動で1/200クラスの豪雨が頻発してるし…

権力者やお金持ちは、地盤の良い高台に住むのが歴史上のセオリー

[13585: 匿名]

>>13584 マンコミュファンさん

セオリー？
ネガさんたちもいよいよ地盤くらいしか言えないですね。心配しなくても第２期も大反響
ですよ。

[13586: 匿名さん]

>>13580
賃貸でここに住むだなんて、本当にまいどありがとうございます

[13587: マンコミュファンさん]

低仕様は最近のセオリーだから、 地盤と谷底ね。

購入者スレ見ても、マンション購入は初心者丸出し…

[13588: 匿名さん]

>13586

賃貸物件ですよ、ここは。
利回りが 2%では、50年経たないと元が取れません。
無論、こんなマンションに 50年も住めません。

[13589: 匿名さん]

随分豪華な賃貸物件だねえ、さぞや高く貸せるだろうね。

[13590: マンション検討中さん]

>>13588 匿名さん
ネット利回りが2%ならグロス利回りは2.5%ぐらいだから12000万73m2の3LDKが家賃25万ぐらいてことですか。坪単価12000円。まあ想像は自由ですからね。

[13591: 匿名さん]

渋谷や神宮外苑が50-60万ちょいなのに
ここがそれと同じ家賃取れる訳がないじゃん？
皆目が曇りすぎ

三井はフラッグシップ物件から引き算で
ここの価格決めてる訳だから
当然家賃も上記物件より下がる

[13592: 匿名さん]

>>13590 マンション検討中さん


アトラスタワーの45㎡が22万で出てまして。

[13593: 匿名さん]

>>13592 匿名さん
ここに住みたいので賃貸とかリセールとか関係無いです。高く売れないから買わないとか意味不明。二期も抽選なのに。

[13594: 匿名さん]

変ですよね、ポジさんって。
欲しいなら倍率上げたくは、ないはずですが。
書き込むべき内容が、完全に真逆です。
一体、どういう立場の方なのでしょうか。

と、いう風に問題の本質を突くと、CGペタ男がスレ流しをし始めるので、今日はこのくらいにしておきますよ。

[13595: 匿名さん]

ポジさんこそ買いもしないのにここに張り付いてる意味が分かりません。なんでなんですか？何かきちんとした理由があってここに書き込みしれるんですよね。嫉妬でなく。どうなんですか？

[13596: 口コミ知りたいさん]

嫉妬以外に何があるって言うんですか？パークコートはどこでも同じですよ。

[13597: 匿名さん]

ポジの印象操作で騙される人をなくしたいという正義感から、論理性・客観性に基づいた投稿による啓蒙活動を、日々させて頂いております。

[13598: 匿名さん]

それでは、私は答えたので、私の質問にも答えて頂きましょう。

物件が欲しいなら倍率が上がると困るはずのポジさんが、なぜ毎日毎日感情的に物件擁護を繰り返すのでしょうか。
倍率を下げたいなら、行動は逆になるはずです。

あるいは、購入者が張り付いている？
しかし、それも変ですよね。
購入者のいない第１期が始まる前から、こんな感じなのですから。

[13599: 匿名さん]

んー。まぁいいや。
最近反応も薄いし。
無理なポジを繰り返さなければ私ももう干渉しませんよ。
では。

[13600: 匿名さん]

あのね、ここを読まない普通の人で、倍率つく物件はついちゃうの。ここでネガられればネガられるほど、いい物件だと考える人は増えるの。そうか、姑息な倍率下げ工作を試みる連中がこんなに多いなら良い物件なんだなと腑に落ちるからだろうね。君らネガのおかげでスレッドも大盛況、大人気物件になりました。本当にありがとう。