パークコート文京小石川 ザ タワーってどうですか？

[マンション比較中さん]

パークコート文京小石川 ザ タワーについての情報を希望しています。
物件を検討中の方やご近所の方など、色々と意見を交換したいと思っています。
よろしくお願いします。

公式URL：https://www.31sumai.com/mfr/X1873/

所在地：東京都文京区小石川一丁目102番1他（地番）
交通：都営地下鉄三田線「春日」駅　徒歩1分　駅直結
　　　東京メトロ丸ノ内線「後楽園」駅　徒歩2分
　　　総武・中央緩行線「水道橋」駅　徒歩12分
間取：1LDK～4LDK
面積：43.14平米～127.34平米
売主：三井不動産レジデンシャル株式会社　三菱地所レジデンス株式会社　新日鉄興和不動産株式会社
施工会社：清水建設株式会社
管理会社：三井不動産レジデンシャルサービス株式会社

資産価値・相場や将来性、建設会社や管理会社のことについても教えてください。
（子育て・教育・住環境や、自然環境・地盤・周辺地域の医療や治安の話題も歓迎です。）

[スムログ 関連記事]
お便り返し（16, 17, 18）住宅ローン不安／ロフト付住戸の価値／パークコート文京小石川の資産性
https://www.sumu-log.com/archives/15387/

[マンションWOM！関連記事]
https://www.e-mansion.co.jp/recommend/archives/135/

[13251: 匿名さん]

>>13247 匿名さん
「ランドマーク」「３Ａ」「大有丸」のキーワードが出来てきたら、もれなくバカだと思った方が良い。

[13252: 匿名さん]

人気のあるお部屋とそうでないお部屋があるだけの話です、普通は自分の買う望みの間取りの特定の部屋か、それに近い条件の他の部屋の倍率ぐらいしか気にしませんからね...

無抽選だという話もはてさて、信じて良いものかどうか

[13253: マンション検討中さん]

もしここ買えたら、部屋から見える建設現場を毎週撮影してアップしますね

[13254: 匿名さん]

今からマンション価格が下落することがほぼ確定した現状、デベはここが正念場ですね。

だましだましで 文京区 坪600 を見事に売り抜けることができるか。
注目です。

[13255: 匿名さん]

それでも不動産のプロはここを評価するんだから、我々素人はもちろん買いでしょう！
https://www.sumai-surfin.com/re/41966/

[13256: 匿名さん]

買える人が買えばいいわけですよ。
近所にマンションはいっぱいあるのだし。

[13257: 匿名さん]

「駅直結」がやっぱり魅力的。
買える人は買っちゃうよね、やっぱり。

https://webreprint.nikkei.co.jp/r/LinkView.aspx?c=7471BD70257A4638B0F2...

[13258: 匿名さん]

>>13245 マンション検討中さん

そうですかねえ。わたしはパークシティ武蔵小
山も見ましたがあちらの方が全然良く見えました。
特にここは下り天井でもうないなと思いましたWwW

[13259: 匿名さん]

良かったですねー
気に入った物件が見つかって。
ぜひそちらを購入されて下さいねー。
ここと武蔵小山さんでは離れすぎて検討してる人はいないと思うのでご遠慮なくどうぞー

[13260: ご近所さん]

そうだよ、職場に近いとか、子供の友達がいっぱい住んでいるとか、地縁があって地元愛のある人なら無理せず武蔵小山に住めばいい。誰も比較なんてしてないよ。

[13261: 匿名さん]

武蔵小山なんて地方都市どうでもいいって。誰も心の底から興味ない。
それよりもここの契約者は消費税10%の上積みもあって
今世紀最大の高値掴み、大変ご愁傷様。

[13262: 匿名さん]

>>13259 匿名さん

直通路線で同じ沿線と言っても問題ないくらいなのに何を勘違いしてるんですかね？
距離も近いですよ。

[13263: 匿名さん]

>>13262
>直通路線で同じ沿線と言っても問題ないくらい

土地勘のない地方民・遠方民だからそう見えるのだと思いますよ。

[13264: 匿名さん]

>わたしはパークシティ武蔵小山も見ましたが

そういう人は大人しく郊外物件買っておくのがいいと思う。
実際はその武蔵小山も湾岸も買えねえと思うけどｗ
どうせ来年も再来年もあっち見てブーブー、こっち見てブーブーってやってるだろ。

[13265: 匿名さん]

>>13263 匿名さん

大手町までの時間は10分程度の差で、ほぼ同等と評価できますね。

[13266: 匿名さん]

>大手町までの時間は10分程度の差で、ほぼ同等と評価できますね。

お、おう。上京民がそういうならそれはそれでええよ。

[13267: 匿名さん]

武蔵小山検討してるんなら目黒とかにもいい物件あるんじゃねえの？
他には戸越とかと比較した方がいいと思うよ

あるいは千葉・埼玉から東京に来て環境をガラッと変えたいってことか。
で、あちこち訳も分からず地図見て電車調べて検討してんの？

[13268: 匿名さん]

>>13267 匿名さん

価格的にはここと同じですよね。
目黒は高いです。

[13269: 匿名さん]

>>13268
独身でしょ？実家どこなの？実家に近い方にしといたら？

[13270: 匿名さん]

もう止めて下さい！！

[13271: 匿名さん]

格下の安普請パークシティとは比較になりませんよね。いい加減にしてもらいたいものです。

[13272: 匿名さん]

>>13268
武蔵小山とここと他にはどこ気にしてんの？

[13273: 匿名さん]

武蔵小山気にしてるんなら武蔵小山に住んだ方がいいと思うよ。
それで満足行かなくなったらまた他を探せばいいんじゃないかな。

[13274: 匿名さん]

>>13273 匿名さん

正直、低地のここの方が格下ですよね。
三井は基本免震という方向性の中、ここは非免震のコストカットですからね。
買う価値ないでしょう。

[13275: 匿名さん]

ここで武蔵小山連呼している人、他のスレッドで武蔵小山やここの名前を連呼している人、多分全部同じ人だと思うけど、三井不動産の物件に限って激しい勢いで誉め殺しやネガ攻撃をしてくるんだけど、三井不動産という企業のマンション事業への深い恨みのようなものを感じるのだが、こういう人を野放しにしていいのかな？常々疑問に思っているのだが。

ここが高いとか買うべきではないとか、仕様がアレとか単発で書く人は価値観は相違するもののある種親切心のようなものを感じるのだけれど、ここの武蔵小山は異質な感じがする。

[13276: 匿名さん]

特定されて刑事被告人になる前にやめた方がいいとかなりマジで忠告したい。

[13277: 匿名さん]

>>13275 匿名さん

全部そこの契約者の仕業であることは間違いありませんね。本当に異質で直ぐにわかります。

[13278: 匿名さん]

>>13276 匿名さん

徹底的にやり込めて欲しいですね。PC武蔵小
山契約者を。三井もぼぉーとしてないで、徹
底的にやって欲しい。

[13279: 匿名さん]

武蔵小山が気になる人は大人しく武蔵小山にした方がいいよね。

[13280: 匿名さん]

契約者なわけないだろう。

何か恨みがあるんだろう？

[13281: 匿名さん]

>>13280 匿名さん

ご本人降臨笑

[13282: 匿名さん]

IP抜かれてるのに能天気なもんだな

[13283: 匿名さん]

>>13279 匿名さん

本当にそう思います。ハッキリ迷惑なんですよ。郊外格下パークシティなんかに絡まれて。

[13284: 匿名さん]

>>13282 匿名さん

MK君がタイーホされるのが楽しみ♪

[13285: 匿名さん]

道化は娯楽のために必要だが、かつてのフランスの宮廷では一種の消耗品だったようだね。

[13286: 匿名さん]

>>13285 匿名さん

と言いますと？

[13287: 匿名さん]

東京都建築物環境計画書制度、というものがございます。
マンション検討者にとってこの公的書類は、目を通すのが必須だと言われ続けていますが、デベ側にとっては見られてしまうのを嫌がります。

目を疑う項目としては

・外壁吹き付け
・1m下には地下水あり
・長寿命化が満点ではない
・低い階高、低い梁下高（室内の圧迫感はこのせいです。モデルルームで要確認）
・低い緑化率、低い空地率（完成姿を想像できる方は少ないのです。非常に狭苦しい敷地、潤いに欠ける空間になると容易に想像できます）

http://www7.kankyo.metro.tokyo.jp/building/detail/150274_011.html

[13288: 匿名さん]

階高を低く空地率も最低にしたのは、可能な限り売り抜ける戸数を増やす必要があったからに他なりません。

仕様はパークシティレベル、名前だけパークコートにしてしまったのも、その為でしょう。

最優先は企業利益、次に地権者。
契約者は最後です。
勘違いしてはいけません。

[13289: 匿名さん]

参考にしてみるのもいいかもしれません
https://www.sumu-log.com/archives/15785/

[13290: 匿名]

管理費もすごく高いですが、本当のところ年間の固定資産税っていくらぐらいになるのでしょうか？
専有面積以外にも共有の管理費や固定資産税も掛かると聞きました。

[13291: 匿名さん]

購入する気でしたら、ご自分でお調べください。
担当者に聞けば、教えてくれますよ。

[13292: 匿名]

来場予約が先なんですよ。電話しても教えてくれませんでしたしね。
で、どのくらいですか？

[13293: 匿名さん]

階高3280って低いんだ、ふーん勉強になるな

[13294: 匿名さん]

6000㎡の敷地が狭苦しい？

[13295: 匿名さん]

>>13293 匿名さん
階高と梁下高

乃木坂 3.41と2.36
浜離宮 3.3と2.7
麻布十番 3.3と2.77
虎ノ門 3.18と2.48
小石川 3.28と2.4


>>13294 匿名さん
それは、全く関係がありません。
文京小石川の建ぺい率は60％後半。
パークコートタワーでは、最低の数字です。

デベロッパーは販売するマンションの床面積や最大化するために容積率の全部を消化しようとしますが、ここのように条件の悪い土地に無理やりタワマンを建てようとした結果、建ぺい率が高く、『敷地にゆとりのないタワマン』が出来上がることになるのです。

完成姿を想像できる方は少ないのです。非常に狭苦しい敷地、潤いに欠ける空間になると、容易に想像できます。

[13296: 匿名さん]

>>13295
階高は遜色ないじゃない、全然低くないよね。

マンション環境性能表示で建物の長寿命化はハードルが高くて三つ星は2009年度基準だといくつかあるけど
2014年基準で三つ星はかなり少なかったはず。ほぼほぼ二つ星

躯体の耐久性とかそういう本質的な所より、共用配管のメンテナンスが専用部に立ち入らなくてもできる余裕を作ることは非常にコスト高になるからだと思うね。多分誰も気にしないところの一つだね。星一つなら叩かれてもしょうがないけど

[13297: 匿名さん]

>>13295
グリーンバレーは再開発南街区と北街区に跨るので数字以上に緑はあるよ

[13298: 匿名さん]

しかし、東側に迫り来る 片側 5車線の交通量の激しい大通りが、帳消しにしますかね。

[13299: 匿名さん]

南青山コア抜き事件も、マンコミュへのリークからマンション建て替えにまで発展したわけです。
印象操作的なポジ投稿や過剰なネガ投稿は無視するべきでしょうけど、ファクトに基づいた投稿は重んじて受け止めるべきですね。

その点において、ここはネガ投稿が非常に役に立つ掲示板になりましたね。
ポジさんは、立場がないといった感じです。

[13300: 匿名さん]

緑化については皆さんどれ位希望されてるのでしょうか。

[13301: 匿名さん]

ポジとかネガとか拘らずいろんな情報が分かるといいですね。

[13302: マンション検討中さん]

ここは巨人ファンじゃなきゃ住めないな

[13303: 匿名さん]

レスの数を見て人気かどうか判断するのが一番。これはファクトですよね。

[13304: 匿名さん]

馬鹿にされた数とポジの必死さをあらわす、ただのバロメーターでしょう。
これはファクトですよね。

[13305: 匿名さん]

ネガとかポジとか小さい事は気にせず盛り上がりましょう。

[13306: 匿名]

年間の固定資産税っていくらぐらいになるのでしょうか？

[13307: 匿名さん]

ペタペタさん
くるしい時に
あらわれる

（字余り 笑笑）

[13308: 匿名さん]

>>13306
実際には個別に細かい数字で計算しないといけないのですが
それだと答えにならないのでざっくり計算で行くと
100万を基準にプラスマイナス位で余裕をもって見ておいてください。

あとは詳しい>>13304辺りがより正確に近い数字を教えてくれると思います。

[13309: 匿名さん]

>>13296 匿名さん

階高と梁下高からいうと、あそこまでの天井、内装になるのがおかしいんだよね。構造設計と内装設計を相当バラバラにやったのか、ここの七不思議ですよね。表面上の数値だけ良くするために恣意的にコストカット設計したとかね。

[13310: 匿名さん]

固定資産税は計算が難しいですねえ。
詳しい方の登場を待ちたいですね。

[13311: 匿名さん]

固定資産税は、営業に聞けば見込額を教えてくれるはずだけど。

[13312: 匿名さん]

>>13309 匿名さん

その辺詳しく続けて欲しいですね

[13313: 匿名さん]

5、60万位かな。

[13314: 匿名]

固定資産税が年間100万円もするのですか？　敷地も広く設備も豪華だからでしょうか？
電話で問い合わせても教えて貰えなかったので助かります。

７５㎡台を検討してますが、月に直すと１５万円もランニングコストが掛かるのか・・
これにローン額を入れないといけないので、かなりお高いですね。

[13315: 匿名さん]

>>13314 匿名さん

税率は決まってても評価額が分からないと正確には算出出来ないね。

[13316: 匿名さん]

なんでそんなに高いのですか？

[13317: マンション検討中さん]

>>13314 匿名さん
私の計算だと75m2なら土地5万円、建物25万円ぐらいですね。いずれも軽減適用の前提。

[13318: 匿名さん]

6年後？8年後は年間50万の固定資産税ということですね。けっこう負担が重い。管理費と修繕積立金の値上げもあるだろうし。

[13319: マンション検討中さん]

>>13318 匿名さん
保守的に相当高めに出した計算ですけどね。土地は多分大きくブレないと思いますが建物は実際には15?20万程度で収まるかもしれません。建物の評価次第ですね。

[13320: 匿名さん]

駅直結は価値が高いのはわかるけど、高すぎて断念。このあたりの落ち着いた雰囲気も好きなのですが。
結局、リセールと子供の通学時間を考えて白金高輪駅徒歩5分の南麻布の中古にしました。

[13321: 評判気になるさん]

意識高い系マス層のみにインスタ映えする奇跡のＣＧは、自分のインスタでお願いします。

[13322: 匿名さん]

決め手にかける共同住宅ですね。

[13323: 匿名さん]

ここまでのネガさんの流れをざっくりまとめると、ボクちゃんの売っている中古の方が安くて仕様も何倍もいいのになんで文京区に買うんだよ、唯一無二の都心三区がまけるわけないだろーお前の目は節穴かー、ばかやろー、ということなんだろ？

[13324: 検討板ユーザーさん]

>>13314 匿名さん

購入者です。
自分は1億5千万円を購入しましたが、
そんなにはかかりません。
しかし、駅上とゆーこともあり、高いとは思います。

[13325: マンコミュファンさん]

ドル円（都心）で安定的に勝負するか、一か八かの新興国通貨（目新しい文京区のぶっちぎり、ただし、直結の利点以外は立地に難あり）で賭けに出るかに似てるね。

[13326: 匿名さん]

>>13298 匿名さん

>>13298 匿名さん
先程、物件予定地の前、白山通りをタクシーで帰ってきましたが、車の往来は少なく静かでしたよ。
言われているほどには、日中も騒音はそれほどでもありません。
近隣住民より。

[13327: 匿名さん]

この辺大きな工場とか倉庫がないからトレーラーとかトラックよりも普通乗用車の営業車や宅配便の軽トラックが主だからね。ラッシュ時を除くとさほどうるさいとは思わない。

[13328: 匿名さん]

それは、嘘です。
確かに夜中はトラックや貨物がメインですが、日中はさらに凄いですよ。

私の担当者は、夜の方がすごい（というか夜中もうるさい）と言っていましたから、ご自分で確認してください。
周辺住民は、騒音慣れしているのであてにはならないです。

[13329: 匿名さん]

>>13325
多くの人が価格の歪みを感じているからだと思うよ。郊外都市よりはるかに交通至便な文京区より、郊外都市とマンション価格が同じなんてやっぱりなにかおかしい。住んでみればわかるが下はドンキにスターフルーツ、ダイエーやまいばすけっと、上だとクイーンズ伊勢丹や成城石井に三徳とあらゆる価格セクターのスーパーが狭い地域にコンプリートしていてドラッグストアやコンビニも無数に存在していて便利この上ない。どの街も住人の生活水準が一様なので安いなら安い店だけ、高いなら高い店だけしかないのが普通なのに、両方あるのは富裕層と一般人の汽水域である文京区ならではの便利さなんだよね。富裕層でも、ちょっとお安いものが欲しいときにふらっとスターフルーツやドンキに行けるし、お客さんを招くのでちょっといいもの買うかと思えば三徳や成城石井がある。これって、実は凄い便利。ここの評価が低いのは、単純に昔の軽工業地域という偏見を捨てきれていない人がいっぱいいるから。

[13330: 匿名さん]

ファクトベースで、お願いします。

[13331: 匿名さん]

池袋東武の紀ノ国屋とか日本橋三越の食品売り場も10から15分程度で行けるし、新宿伊勢丹メンズ館へのアクセスも15分程度、富裕層でも満足のアクセスの良さなんだな。知っている人は知っているけど、銀座って案外品揃え悪いんだよね。

[13332: マンコミュファンさん]

確かに、銀座は意識高い系マス層にとっては、品揃え悪いかも…

[13333: 匿名さん]

銀座は尖った品揃えが多いので、複数の店を回らないといけない面倒臭さがあるんですよ。

おそらく地域全体で見れば品揃えは豊富なんでしょうけどね。エルメスとシャネルを比較しようとか思うとかなり疲労しますよ。特定のブランドとかショップにターゲットを絞ると効率がいいかもしれません。

[13334: 匿名さん]

とは言っても外商が入っているお宅は呼びつければいいだけなんですけどね、でもやっぱり掘り出しものは店員さんと自分の目利きの二人三脚でないと見つけられませんよね。

[13335: マンコミュファンさん]

金持ちだからブランドもんとかいらねー
紀ノ国屋のエコバッグで充分

スーパーセレブがブランドもん持って露出するのは、金貰ってるから嫌々ながら身につけてるだけ

おばちゃんが、ゴヤールとかヴィトンとか、丸わかりのブランドもん持ってんのは、意識高い系マス層ですが何か…って言ってんのと同じ

あんなん持つと金持ちからバカにされるよ。

[13336: 匿名さん]

電車でエルメス買いに行くです^ ^

[13337: 匿名さん]

ここは電車乗りさんに不便ではなさそうですね。
都心へはどこも微妙に離れているのでそっち方面にあまり行かない人なら問題ないと感じました。

[13338: 匿名さん]

こんな準郊外のなんちゃってパークコートを買うよりは、ちゃんとした都心のこちらを選ぶべきでしょう。
代々木駅近のパークコートもそうでしたが、次々に後出しをくらう なんとも運気の悪い物件になってしまいそうですね、ここは。

https://www.kensetsu-databank.co.jp/osirase/detail.php?id=58020

[13339: 匿名さん]

電車だと車庫からの出し入れや空き待ち行列に並ぶ時間がカットできるから合理的
ショーファードリブンなら問題ないけどプライベート運転手に筒抜けになる

[13340: 匿名さん]

>>13338
21階建とはずいぶん控えめですね
巨大なランドマークになる神谷町トラストタワーのふもとにちょこんと建つマンションも可愛らしくて好きですけどね
東京ワールドゲートに隣接する物件、安くはないでしょうね。

[13341: 匿名さん]

マウントされ放題ですよ、ここは。

[13342: 匿名さん]

放っておけないんですね

わかります、これほどの存在感がある物件はなかなかありません。

[13343: 匿名さん]

代々木といい虎ノ門といい、文京区 坪600という抱腹絶倒のここを売り抜けるまでは、三井的にはあまり知られて欲しくない物件でしょうね。

[13344: eマンションさん]

>>13343 匿名さん
虎ノ門の新築マンションが600万で買えるなら、そちらも買いたい。外商使う人なら追加で買うよ。個人的には六本木ヒルズ隣の野村のマンションも分譲することを期待している。

[13345: 匿名さん]

虎ノ門きましたね。
なんと、完成時期も同じです。
せめて第２期が終わるまでは広まって欲しくなかったです。

[13346: 匿名さん]

虎ノ門四丁目というとプラウド虎ノ門が去年販売していたけれど低層階で坪700前後、高層階で800前後で飛ぶように売れていたみたいだね。多分パークコートタワー虎ノ門になるとすればもう少し高いんじゃないかな。ここはお得だとおもうよ、うんうん。

[13347: 匿名さん]

えw

また後出しくらったの、ここw

[13348: 匿名さん]

なるほどなあ、文京区だと駅直結ランドマークで大規模タワーのパークコートでも虎ノ門のプラウドより坪あたりで200万も安いのかあ...そりゃみんな群がるわけだ

神谷町駅徒歩2分だからクレヴィア小石川後楽園みたいなポジションだけど、そっちと比べると更に価格差が...ここって本当に高いのか？

[13349: 検討者]

>>13345 匿名さん

完成時期はここより一年先ですよ。
パークコート タワーになるのは間違いないですね。

[13350: 検討者]

>>13344 eマンションさん
坪600は絶対ないと思います。プラウドが700からだったら、パークコート虎ノ門（仮）ザ・タワーは最低坪750-800と予想します