パークコート文京小石川 ザ タワーってどうですか？

[マンション比較中さん]

パークコート文京小石川 ザ タワーについての情報を希望しています。
物件を検討中の方やご近所の方など、色々と意見を交換したいと思っています。
よろしくお願いします。

公式URL：https://www.31sumai.com/mfr/X1873/

所在地：東京都文京区小石川一丁目102番1他（地番）
交通：都営地下鉄三田線「春日」駅　徒歩1分　駅直結
　　　東京メトロ丸ノ内線「後楽園」駅　徒歩2分
　　　総武・中央緩行線「水道橋」駅　徒歩12分
間取：1LDK～4LDK
面積：43.14平米～127.34平米
売主：三井不動産レジデンシャル株式会社　三菱地所レジデンス株式会社　新日鉄興和不動産株式会社
施工会社：清水建設株式会社
管理会社：三井不動産レジデンシャルサービス株式会社

資産価値・相場や将来性、建設会社や管理会社のことについても教えてください。
（子育て・教育・住環境や、自然環境・地盤・周辺地域の医療や治安の話題も歓迎です。）

[スムログ 関連記事]
お便り返し（16, 17, 18）住宅ローン不安／ロフト付住戸の価値／パークコート文京小石川の資産性
https://www.sumu-log.com/archives/15387/

[マンションWOM！関連記事]
https://www.e-mansion.co.jp/recommend/archives/135/

[13201: マンション検討中さん]

>>13199 匿名さん

本当にそう思う。でも、欲しい人は買った方が納得いくよね。

[13202: 匿名さん]

下がるという人がいるうちは暴落はありません。

バブルの時は本当に総強気でした。あれは危ない

[13203: マンション比較中さん]

今回の不動産価格高騰は確かに局地的なもので割高感は否めないし経済合理性に欠けるところはあるけど、新築（着工件数の減少）・都心・駅近・再開発の需要、そして土地代・人件費（人材不足）・材料費（新興国需要）高騰ってのは今後も傾向は変わらん。90年バブルを引き合いに出す人がいるけど、見境ない高騰ではないから、特に実需の人には底堅いものはある。

ってのが筋書なんだけど、その実需層がはたしてこのパークコートにどこまで惹かれるのかが疑問なんだよねずっと。

[13204: 匿名さん]

投資利回りの話があったけど、実需が買わなかったら誰が買うんだろうみたいなマンションがこれだけ売れ行きがいいんだからそこそこ実需層に訴求しているのは間違いないよね。誰も気がついていなかったアンメットニーズを掘り起こした功績は大きい。というか最近のマンションの仕様の劣化がかなりここの売れ行きを助けていると思う。

[13205: 匿名さん]

>>13204 匿名さん

東京中心部の開発が文京区を避けるように行われていますからね。

http://www.toshiseibi.metro.tokyo.jp/seisaku/new_ctiy/katsuyo_hoshin/p...

[13206: 匿名さん]

ご近所さんにもいろんな物件が出来るんだな。

[13207: 匿名さん]

価格帯や詳細はまだ不明な点もあれどなかなかだな。

[13208: 匿名さん]

実需組も賃貸組も両にらみ組も選択肢が増えるのはいいよな。

[13209: 匿名さん]

＞モデルルームで見せてもらった賃料査定だと1.5億の3LDKは40万から44万でしたね


営業さんのうっかり発言を言質にとるのは忍びないですが、計算するとここが 利回り 2%台というのは確定しました。
しかし皆様、勘違いされている方はいないでしょうか。
これは、投資の問題ではありません。

不動産価値を担保する唯一の指標が『賃料』なのです。
無論、これには実需も投資も関係ありません。

全額キャッシュ購入、値下がり関係なし。そういう方も一定数は いらっしゃるでしょうが、このスレの投稿を見ていると、やはり資産価値を気にする方が大半を占めているのです。

ふわっとした感じで不動産を考えると、大怪我をします。
資産価値論は、理詰めでしかないのです。

[13210: マンション検討中さん]

>>13209 匿名さん
いや違いますね。全面的に否定するわけではないですが資産価値＝換価価値とした場合、理論の限界があるのが不動産です。不動産価格は多数決で決めるのではなく世界で最もその不動産をポジティブに考えたたった1人の意見によって形成されるのです。
リートのような利回り商品ならいざ知らず現物不動産には理屈じゃない要素が入り込むのです。極論ですが六本木ヒルズのペントハウスの資産価値を賃料のみを指標として判断するのですか？前も言いましたが不動産は奥深いのです。

[13211: 通りがかりさん]

景気後退の指標が発表されて、最悪の購入タイミングになりましたね。
景気に遅効性のある不動産価格はここからずるずる下がっていきます。

ここは都心につられて上がった側面があり、本質的な価値は高くはないエリアです。野村のランドマークタワーは坪400も出せば買えるタイミングになると、予想します。

[13212: 匿名さん]

「再開発」という三文字は、成長や発展、将来性といった言葉と一体的に使われることが多いためか、街の価値が上がって資産価値が高くなるという錯覚を生みやすいと感じます。
ともすると、街が発展すれば資産価値が上がるので買ったマンションから利益が生まれる（儲かる）という幻想をもたらします。現実は違う場合が多いのです。再開発は、廃れかかった街を立て直す力になるだけだと警告したいくらいです。



さすが三井先生。
今回も非常に納得感のある内容ですね。

[13213: 匿名さん]

>>13211 通りがかりさん

野村がランドマークの街はありません。

[13214: 匿名さん]

マンションは何のために買うのか、という問題もあるからね。今はワンルームも含めてマンション投資は成り立つ時代じゃないけどな。ふわっと考えてみたが、利回りを追求するならマンションもホテルも建たない住宅街の土地買って自分でマンション風アパート建てた方が早い。ではなんのために買うのか、それは私がそこに住みたいから。

[13215: マンション検討中さん]

坪600超えは異常だよ。仕様も普通だし。

[13216: 匿名さん]

異常ではないですね。近隣の物件と比べれば全然上質ですしね。

竣工したら驚くと思いますよ。

[13217: 匿名さん]

>>13212 匿名さん
三井氏、色々な専門家のブログからそのままパクリ。
ネタ探しのネット巡回も大変だと思うわ。

[13218: 匿名さん]

異常ですよ。
過去のパークコートと比べると、全てが劣化しつつ価格だけ上がっているのですから。
竣工時に野村のランドマークタワーの価格を見ると、驚くと思いますよ。一瞬だけ局地的にバブル化したタイミングを掴むのは、ある意味奇跡的なのですから。

[13219: 匿名さん]

豊洲のららぽとか元々造船所だったところをリノベーションしたんだけど、価値が上がったと思うのが自然だと思う。住みやすくなったり、働きやすくなれば、価値は高くなるのが普通だろう。ただそれで何倍も高騰するという甘い考えは持たない方がいいという点で三井氏の指摘は正しいかもしれない。

[13220: 匿名さん]

しかもここ、文京区だしね。
人口ピークが発表されていたけど、文京区は
2030年から人口減に向かうとのこと。
ここの竣工は、2021年後半。
何から何まで、タイミングが悪いよここは。

[13221: 匿名さん]

>>13218
この辺は地価が高いし駅直結となれば安く出してこないよ
もし安く出るなら制振ですらない耐震マンションでコンシェルジュはなし、ジムやプール、温泉大浴場やジャクジーなどの無駄な共用施設はなく、下手をすると外廊下になると思いますよ。建設コストが高騰してますからね。

[13222: 匿名さん]

>>13220
あくまでも予測なんだよね、現状維持であればということ。

足立区とか北千住ブームがあって、見直しが始まっているよね。

マンション価格が上がると、バリューのある区に人は逃げるんですよ( ´艸｀)

[13223: 匿名さん]

相変わらずこの掲示板は役に立ちますね。
これだけ色々な情報を多角的に提供して下さっているのですから、もうネガさんと呼ぶのは失礼かもしれませんね。

逆にポジさんは相変わらず、ふわっとした感じで不動産を語るので面白いです。

[13224: 匿名さん]

ふわっとさん

[13225: 匿名さん]

ここにいる連中、偉そうなこと言ってるけど、この物件が仮に同じ仕様でパークホームズかパークタワーって名前で供給されてたら絶対買わないと思う。ブランド名って＊＊だな。

[13226: 匿名さん]

若葉ふわっとさん

[13227: 匿名さん]

>>13226 匿名さん

堂々巡りはやめてほしい。
荒らしに反応する人も、困った荒らし人です。
煽られて反応し過ぎるのは相手を喜ばせるだけです。
自覚してください。

[13228: 口コミ知りたいさん]

>>13227 匿名さん

投稿の削除とアクセス禁止依頼をしましょう

[13229: マンション検討中さん]

>>13225 匿名さん
でも、パークコート仕様でもないけど…。

[13230: 検討板ユーザーさん]

だかしかし、第2期も大反響みたいですね。
また大抽選会になりそうですね。

[13231: 匿名さん]

>>13230 検討板ユーザーさん

私の希望する部屋も抽選になりそうです(涙)

[13232: 匿名さん]

>>13230 検討板ユーザーさん

1億から1.4億位の部屋は抽選だろうね。そうだとしても、高すぎるよね。共用施設しか金かけてない。文京区で坪600超えだよ。

[13233: 匿名さん]

免震で建物が軽量化できるんだったらよかったけどね、制振だからこの出っ張りが住人の命を守ってくれているとポジティブに考えるしかない。建築コストも上がっているし、坪６００越えは眺望のいい高層階だからしょうがない部分もあるよ、周りにこれに匹敵する高さのマンションないでしょ。安い部屋もあるしね、平均すると600を切ってきたからこんなもんでしょ。

[13234: 匿名さん]

>>13232 匿名さん

そうかもしれません。
リセールとか資産価値とかも大事かもしれませんが、家族の事も考えると他の地域は検討していません。この物件が気に入ったので買いたいと思っています。

[13235: マンション掲示板さん]

>>13231 匿名さん
何倍位になりそうですか？
どの部屋？

[13236: 匿名さん]

>>13235 マンション掲示板さん

モデルルームに行った方はたぶん想像出来る部屋です。

[13237: 匿名さん]

>>13236
言い方悪かったですね。
人気があると言われたタイプの1つです。

[13238: 匿名さん]

>>13236 匿名さん
モデルルーム行ったけど、ぜんぜんわかりませんが。

[13239: マンション検討中さん]

はっきり倍率分かっている方っています？

[13240: 検討板ユーザーさん]

>>13238 匿名さん

担当者さんに会って聞けば、どこの部屋が何倍かと教えてくれますよ。
ここで聞くのは人によっては被りたくないから教えたくない場合もあるから微妙ですよ。

[13241: 匿名さん]

>>13218 匿名さん

マンションは地域性があるので他のパークコートと比べても意味がないです。都営アパートと隣接の野村は安くないと買いたくないですからね。小規模の便乗再開発案件には興味ありません。

[13242: マンション検討中さん]

8日に登録予定です。今回は抽選も見てこようかと思います。
もし外れたら、3期は予算と間取り的に無理そうなので、分譲されるか分かりませんがガーデンサウスか、いつ建つか分かりませんが野村にしようか・・
ここ検討したら他はあまり考えられないなあ。

[13243: 匿名さん]

>>13242 マンション検討中さん

私も行きます。
抽選決定だけど、敢えて倍率は聞いてません。2倍も3倍も同じだし、掛けです。

[13244: マンション検討中さん]

>>13243　匿名さん
私も今時点で倍率は特に聞いてません。ほんと掛けですよね～
1期より値上がってて、悔しくてやめようかとも思いましたが、やはり欲しい気持ちが沸々と湧いてきて・・・
どちらにしろ、抽選会は人生の大一番みたいな感じで今から楽しみです

[13245: マンション検討中さん]

こちらのマンションを見てしまうと他のマンションに住みたいとは思わなくなってしまいました。
抽選必死ですが申し込みます！

[13246: 匿名さん]

サクラ乙。買います宣言しないと買えないの？　ここは。

[13247: 匿名さん]

ネガばっかりだと不愉快なのでね、買おうとしている人にしてみればバカにされているようで気分が悪い。この辺で駅直結の大規模分譲でランドマークになる物件はここしかないし、たぶん同じレベルの物件は法律でも変わらない限りまず出ない。条件の悪い部屋は悪いなりに安くなっている良心価格、買う合理性は十分にある。確かに共稼ぎで夫婦ダブルローン組んでギリギリでマンションを買うのはここに限らずお勧めできないが、普通の額のローンに止めるぐらいの頭金を入れるお金がある程度の人はたくさんいる。

[13248: 匿名さん]

まあ、どっちにしても抽選に当たらないとね。
ある程度営業さんが調整してくれてると思いますが。

[13249: 匿名さん]

>>13242
新大久保の皆中稲荷に願掛けするといいかもしれません。

[13250: 匿名さん]

私は大半は無抽選だと、聞きましたが。

ここで買いを煽っているようしかみえませんね。
掲示板でそんな事しても、あまり効果はありませんよ。

[13251: 匿名さん]

>>13247 匿名さん
「ランドマーク」「３Ａ」「大有丸」のキーワードが出来てきたら、もれなくバカだと思った方が良い。

[13252: 匿名さん]

人気のあるお部屋とそうでないお部屋があるだけの話です、普通は自分の買う望みの間取りの特定の部屋か、それに近い条件の他の部屋の倍率ぐらいしか気にしませんからね...

無抽選だという話もはてさて、信じて良いものかどうか

[13253: マンション検討中さん]

もしここ買えたら、部屋から見える建設現場を毎週撮影してアップしますね

[13254: 匿名さん]

今からマンション価格が下落することがほぼ確定した現状、デベはここが正念場ですね。

だましだましで 文京区 坪600 を見事に売り抜けることができるか。
注目です。

[13255: 匿名さん]

それでも不動産のプロはここを評価するんだから、我々素人はもちろん買いでしょう！
https://www.sumai-surfin.com/re/41966/

[13256: 匿名さん]

買える人が買えばいいわけですよ。
近所にマンションはいっぱいあるのだし。

[13257: 匿名さん]

「駅直結」がやっぱり魅力的。
買える人は買っちゃうよね、やっぱり。

https://webreprint.nikkei.co.jp/r/LinkView.aspx?c=7471BD70257A4638B0F2...

[13258: 匿名さん]

>>13245 マンション検討中さん

そうですかねえ。わたしはパークシティ武蔵小
山も見ましたがあちらの方が全然良く見えました。
特にここは下り天井でもうないなと思いましたWwW

[13259: 匿名さん]

良かったですねー
気に入った物件が見つかって。
ぜひそちらを購入されて下さいねー。
ここと武蔵小山さんでは離れすぎて検討してる人はいないと思うのでご遠慮なくどうぞー

[13260: ご近所さん]

そうだよ、職場に近いとか、子供の友達がいっぱい住んでいるとか、地縁があって地元愛のある人なら無理せず武蔵小山に住めばいい。誰も比較なんてしてないよ。

[13261: 匿名さん]

武蔵小山なんて地方都市どうでもいいって。誰も心の底から興味ない。
それよりもここの契約者は消費税10%の上積みもあって
今世紀最大の高値掴み、大変ご愁傷様。

[13262: 匿名さん]

>>13259 匿名さん

直通路線で同じ沿線と言っても問題ないくらいなのに何を勘違いしてるんですかね？
距離も近いですよ。

[13263: 匿名さん]

>>13262
>直通路線で同じ沿線と言っても問題ないくらい

土地勘のない地方民・遠方民だからそう見えるのだと思いますよ。

[13264: 匿名さん]

>わたしはパークシティ武蔵小山も見ましたが

そういう人は大人しく郊外物件買っておくのがいいと思う。
実際はその武蔵小山も湾岸も買えねえと思うけどｗ
どうせ来年も再来年もあっち見てブーブー、こっち見てブーブーってやってるだろ。

[13265: 匿名さん]

>>13263 匿名さん

大手町までの時間は10分程度の差で、ほぼ同等と評価できますね。

[13266: 匿名さん]

>大手町までの時間は10分程度の差で、ほぼ同等と評価できますね。

お、おう。上京民がそういうならそれはそれでええよ。

[13267: 匿名さん]

武蔵小山検討してるんなら目黒とかにもいい物件あるんじゃねえの？
他には戸越とかと比較した方がいいと思うよ

あるいは千葉・埼玉から東京に来て環境をガラッと変えたいってことか。
で、あちこち訳も分からず地図見て電車調べて検討してんの？

[13268: 匿名さん]

>>13267 匿名さん

価格的にはここと同じですよね。
目黒は高いです。

[13269: 匿名さん]

>>13268
独身でしょ？実家どこなの？実家に近い方にしといたら？

[13270: 匿名さん]

もう止めて下さい！！

[13271: 匿名さん]

格下の安普請パークシティとは比較になりませんよね。いい加減にしてもらいたいものです。

[13272: 匿名さん]

>>13268
武蔵小山とここと他にはどこ気にしてんの？

[13273: 匿名さん]

武蔵小山気にしてるんなら武蔵小山に住んだ方がいいと思うよ。
それで満足行かなくなったらまた他を探せばいいんじゃないかな。

[13274: 匿名さん]

>>13273 匿名さん

正直、低地のここの方が格下ですよね。
三井は基本免震という方向性の中、ここは非免震のコストカットですからね。
買う価値ないでしょう。

[13275: 匿名さん]

ここで武蔵小山連呼している人、他のスレッドで武蔵小山やここの名前を連呼している人、多分全部同じ人だと思うけど、三井不動産の物件に限って激しい勢いで誉め殺しやネガ攻撃をしてくるんだけど、三井不動産という企業のマンション事業への深い恨みのようなものを感じるのだが、こういう人を野放しにしていいのかな？常々疑問に思っているのだが。

ここが高いとか買うべきではないとか、仕様がアレとか単発で書く人は価値観は相違するもののある種親切心のようなものを感じるのだけれど、ここの武蔵小山は異質な感じがする。

[13276: 匿名さん]

特定されて刑事被告人になる前にやめた方がいいとかなりマジで忠告したい。

[13277: 匿名さん]

>>13275 匿名さん

全部そこの契約者の仕業であることは間違いありませんね。本当に異質で直ぐにわかります。

[13278: 匿名さん]

>>13276 匿名さん

徹底的にやり込めて欲しいですね。PC武蔵小
山契約者を。三井もぼぉーとしてないで、徹
底的にやって欲しい。

[13279: 匿名さん]

武蔵小山が気になる人は大人しく武蔵小山にした方がいいよね。

[13280: 匿名さん]

契約者なわけないだろう。

何か恨みがあるんだろう？

[13281: 匿名さん]

>>13280 匿名さん

ご本人降臨笑

[13282: 匿名さん]

IP抜かれてるのに能天気なもんだな

[13283: 匿名さん]

>>13279 匿名さん

本当にそう思います。ハッキリ迷惑なんですよ。郊外格下パークシティなんかに絡まれて。

[13284: 匿名さん]

>>13282 匿名さん

MK君がタイーホされるのが楽しみ♪

[13285: 匿名さん]

道化は娯楽のために必要だが、かつてのフランスの宮廷では一種の消耗品だったようだね。

[13286: 匿名さん]

>>13285 匿名さん

と言いますと？

[13287: 匿名さん]

東京都建築物環境計画書制度、というものがございます。
マンション検討者にとってこの公的書類は、目を通すのが必須だと言われ続けていますが、デベ側にとっては見られてしまうのを嫌がります。

目を疑う項目としては

・外壁吹き付け
・1m下には地下水あり
・長寿命化が満点ではない
・低い階高、低い梁下高（室内の圧迫感はこのせいです。モデルルームで要確認）
・低い緑化率、低い空地率（完成姿を想像できる方は少ないのです。非常に狭苦しい敷地、潤いに欠ける空間になると容易に想像できます）

http://www7.kankyo.metro.tokyo.jp/building/detail/150274_011.html

[13288: 匿名さん]

階高を低く空地率も最低にしたのは、可能な限り売り抜ける戸数を増やす必要があったからに他なりません。

仕様はパークシティレベル、名前だけパークコートにしてしまったのも、その為でしょう。

最優先は企業利益、次に地権者。
契約者は最後です。
勘違いしてはいけません。

[13289: 匿名さん]

参考にしてみるのもいいかもしれません
https://www.sumu-log.com/archives/15785/

[13290: 匿名]

管理費もすごく高いですが、本当のところ年間の固定資産税っていくらぐらいになるのでしょうか？
専有面積以外にも共有の管理費や固定資産税も掛かると聞きました。

[13291: 匿名さん]

購入する気でしたら、ご自分でお調べください。
担当者に聞けば、教えてくれますよ。

[13292: 匿名]

来場予約が先なんですよ。電話しても教えてくれませんでしたしね。
で、どのくらいですか？

[13293: 匿名さん]

階高3280って低いんだ、ふーん勉強になるな

[13294: 匿名さん]

6000㎡の敷地が狭苦しい？

[13295: 匿名さん]

>>13293 匿名さん
階高と梁下高

乃木坂 3.41と2.36
浜離宮 3.3と2.7
麻布十番 3.3と2.77
虎ノ門 3.18と2.48
小石川 3.28と2.4


>>13294 匿名さん
それは、全く関係がありません。
文京小石川の建ぺい率は60％後半。
パークコートタワーでは、最低の数字です。

デベロッパーは販売するマンションの床面積や最大化するために容積率の全部を消化しようとしますが、ここのように条件の悪い土地に無理やりタワマンを建てようとした結果、建ぺい率が高く、『敷地にゆとりのないタワマン』が出来上がることになるのです。

完成姿を想像できる方は少ないのです。非常に狭苦しい敷地、潤いに欠ける空間になると、容易に想像できます。

[13296: 匿名さん]

>>13295
階高は遜色ないじゃない、全然低くないよね。

マンション環境性能表示で建物の長寿命化はハードルが高くて三つ星は2009年度基準だといくつかあるけど
2014年基準で三つ星はかなり少なかったはず。ほぼほぼ二つ星

躯体の耐久性とかそういう本質的な所より、共用配管のメンテナンスが専用部に立ち入らなくてもできる余裕を作ることは非常にコスト高になるからだと思うね。多分誰も気にしないところの一つだね。星一つなら叩かれてもしょうがないけど

[13297: 匿名さん]

>>13295
グリーンバレーは再開発南街区と北街区に跨るので数字以上に緑はあるよ

[13298: 匿名さん]

しかし、東側に迫り来る 片側 5車線の交通量の激しい大通りが、帳消しにしますかね。

[13299: 匿名さん]

南青山コア抜き事件も、マンコミュへのリークからマンション建て替えにまで発展したわけです。
印象操作的なポジ投稿や過剰なネガ投稿は無視するべきでしょうけど、ファクトに基づいた投稿は重んじて受け止めるべきですね。

その点において、ここはネガ投稿が非常に役に立つ掲示板になりましたね。
ポジさんは、立場がないといった感じです。

[13300: 匿名さん]

緑化については皆さんどれ位希望されてるのでしょうか。