パークコート文京小石川 ザ タワーってどうですか？

[マンション比較中さん]

パークコート文京小石川 ザ タワーについての情報を希望しています。
物件を検討中の方やご近所の方など、色々と意見を交換したいと思っています。
よろしくお願いします。

公式URL：https://www.31sumai.com/mfr/X1873/

所在地：東京都文京区小石川一丁目102番1他（地番）
交通：都営地下鉄三田線「春日」駅　徒歩1分　駅直結
　　　東京メトロ丸ノ内線「後楽園」駅　徒歩2分
　　　総武・中央緩行線「水道橋」駅　徒歩12分
間取：1LDK～4LDK
面積：43.14平米～127.34平米
売主：三井不動産レジデンシャル株式会社　三菱地所レジデンス株式会社　新日鉄興和不動産株式会社
施工会社：清水建設株式会社
管理会社：三井不動産レジデンシャルサービス株式会社

資産価値・相場や将来性、建設会社や管理会社のことについても教えてください。
（子育て・教育・住環境や、自然環境・地盤・周辺地域の医療や治安の話題も歓迎です。）

[スムログ 関連記事]
お便り返し（16, 17, 18）住宅ローン不安／ロフト付住戸の価値／パークコート文京小石川の資産性
https://www.sumu-log.com/archives/15387/

[マンションWOM！関連記事]
https://www.e-mansion.co.jp/recommend/archives/135/

[13151: 匿名さん]

賃料が上がらないという前提で言われてもなあ...
引き続き賃料水準は上昇している。これもファクトだが

世の中インフレに傾いているからね、確かに先の話はたらればであやふやな話だが

[13152: 匿名さん]

倍率の情報が全く書き込まれないんだけど、おれの64Aの情報誰か知らない？

[13153: 匿名さん]

将来の利回りがどうこうって家の貸し出しを想定しなきゃいけない人に
いつも教えてるんだけどそういう人は同一マンション内の最低ランクの部屋にしとけよ。
余分なものは一切金をかけちゃダメ。

どこのマンション買うにしてもこれが鉄則。
新築転売だけはまた別。
利回り気にする連中は覚えとけよ。

[13154: 匿名さん]

＞モデルルームで見せてもらった賃料査定だと1.5億の3LDKは40万から44万でしたね


これを計算すると、利回りは 2％台です…。
営業さんのうっかりを言質にとるのは忍びないですが、嘘はつけないとは言え、不用意でしたね。

[13155: 匿名さん]

しみったれた話だな

[13156: 匿名さん]

64Aが一番利回りいいんだから情報ちょうだいよ。それ以外の部屋なんて転売やーのみんなは興味ないでしょ。

[13157: 匿名さん]

お前はどうせ他人の受け売りだろ

[13158: 匿名さん]

これで利回り 2%台というのは確定しました。
しかし皆様、勘違いされている方はいないでしょうか。
これは、投資の問題ではありません。

不動産価値を担保する唯一の指標が『賃料』なのです。
無論、これには実需も投資も関係ありません。

全額キャッシュ購入、値下がり関係なし。そういう方も一定数は いらっしゃるでしょうが、このスレの投稿を見ていると、やはり資産価値を気にする方が大半を占めているのです。

ふわっとした感じで不動産を考えると、大怪我をします。
資産価値論は、理詰めでしかないのです。

[13159: 匿名さん]

>>13158 匿名さん

そんなあなたにオススメのマンション

https://www.stepon.co.jp/mansion/detail_18583084/

[13160: 匿名さん]

資産価値言う奴に資産価値を分かってる奴はいないのが問題

[13161: 匿名さん]

>>13159

>>13158に合うのはもっと千葉方面だよ
都内なら湾岸エリア

[13162: 匿名さん]

>>13161 匿名さん

利回り見てください。好きそうな数字が出てます。

[13163: 匿名さん]

ちょっと何言ってるか分からない

[13164: 匿名さん]

>>13158 匿名さん
利回り2％が異常なのは分かるが、賃料がいまの倍まで高くなれば利回り4％で適正になる。そうでしょ？

[13165: 匿名さん]

ここぐらいの物件なら８０平米で４６万ぐらいはとれるとおもうけどね。
だいたい近隣物件は商業施設併設の駅直結タワーでもなけりゃ共用施設もない外廊下マンションだからね、単純比較しても意味ないよ。デベ側の予想賃料は控えめで好感がもてるね。

まあ上には上があることは知っているけれど、これだけの品質がある物件がその辺の賃貸専用物件と同じ賃料ということはないでしょ。

[13166: 通りがかりさん]

ここ、だいぶ ボロが出始めましたね。

[13167: 匿名さん]

まあまあ。皆さん不毛な争いしてもしょうがないですよ。

[13168: 匿名さん]

何度も書き込みしたくなる人が多い人気物件なんですから
大きく構えてればいいのですよ。

[13169: 匿名さん]

そろそろまとめが欲しいタイミングですね。
低い利回りを根拠とした資産価値の低さの話題、を追加して欲しいです。

[13170: 匿名さん]

まあまあ落ち着いて落ち着いて。
ネガさんももっと楽しみましょうよ。

[13171: 匿名さん]

>>13159 匿名さん

ワテラス にしては随分安い時に貸し出したんですね。今その値段では借りられないでしょうね。それに売り出し価格が坪800は高すぎるのでは？

[13172: 匿名さん]

雲隠れしていた CGペタペタさんが現れたのは
苦しい証拠ですかね。

[13173: 匿名さん]

>>13172
被害妄想こじらせすぎ

[13174: 匿名さん]

まあまあ皆さん落ち着いて。
>>13172さんが気になって何度も書き込む位話題なんですからもっと余裕を持てばいいのですよ。
ロビーもいい感じですし、ネガさんもポジさんも気楽に仲良く楽しんで下さいな。

[13175: 匿名さん]

3月の景気動向指数、判断「悪化」に 6年2カ月ぶり :日本経済新聞

遂にアベノミクスは終わったのにこの歴史的高値で不動産買う必要ある？
絶対に後悔する思う。

[13176: マンション検討中さん]

利回り2%台とか個人フラット35や変動でも、固定資産税、管理費修繕費、その他もろもろで儲けないですよね。法人融資だと100%持ち出しなんですが...

[13177: 匿名さん]

>遂にアベノミクスは終わったのにこの歴史的高値で不動産買う必要ある？
>絶対に後悔する思う。

チョンガーとか金に細かい奴とか貧乏人とかには分からない世界があるんだと思うよ。
数字だけこねくり回してても理解出来ない世界があるというのは大人になれば分かるかも。

[13178: 匿名さん]

＞モデルルームで見せてもらった賃料査定だと1.5億の3LDKは40万から44万でしたね


営業さんのうっかり発言を言質にとるのは忍びないですが、計算するとここが 利回り 2%台というのは確定しました。
しかし皆様、勘違いされている方はいないでしょうか。
これは、投資の問題ではありません。

不動産価値を担保する唯一の指標が『賃料』なのです。
無論、これには実需も投資も関係ありません。

全額キャッシュ購入、値下がり関係なし。そういう方も一定数は いらっしゃるでしょうが、このスレの投稿を見ていると、やはり資産価値を気にする方が大半を占めているのです。

ふわっとした感じで不動産を考えると、大怪我をします。
資産価値論は、理詰めでしかないのです。

[13179: 匿名さん]

デベが作成する想定賃料はベストケースだからね。客観的な情報を得たかったら、近隣のデベの系列は外した複数に当たるのが確実。

[13180: 匿名さん]

内閣府が景気動向は悪化したと先程発表しましたね。
6年ぶりの悪化発表、もうアベノミクスは終了し、不動産も暴落しますね。今日は500社以上の株価が年初来安値。
半年後には日経平均は半値だろうな。
今、新築マンション買うのババ掴みなのは明らか。新築マンションは買ってはいけない。

[13181: 匿名さん]

>>13180
>今、新築マンション買うのババ掴みなのは明らか。新築マンションは買ってはいけない。

政府発表で右往左往するレベルの人間は今はダメとか新築ダメとか中古ならOKとかのレベルじゃない。
大人しく郊外の3LDKで8万位の所に住むのが一番。
このレベルの人間が山手線内側で新築買える時期なんて一生来ないと思うべき。
山手線内側どころか東京に住むのもやめた方がいい。

冷たいけどこれが現実。

[13182: 匿名さん]

新築買って10年で住み替えも転売益で家賃タダ。オレって不動産センスある！みたいな人が多く生まれた時代が終わると思うと胸が熱くなる。

[13183: 匿名さん]

さすが賃貸組。

[13184: 匿名さん]

言われて気付いたんですが、ここ一応山手線内側なんですね。
利回り 2%台のところは、他にあるでしょうか。

[13185: 匿名さん]

中央線北側は、山手線内側と思われてないふしがあるよね。

[13186: 匿名さん]

日本一利回りが低い丸の内でも3％強です。都心の新築マンションは2％台とあぶない領域です。
丸の内との違いは、新築マンション買っているのは不動産の素人という事でしょうか。

[13187: eマンションさん]

>>13184 匿名さん

それを更に下回っているのがパークシティ武蔵小
山になります。
利回り1%切るか切らないかくらいだそうです。

[13188: 匿名さん]

金額が大きい分、こちらの方が損失額としては、大きくなるでしょうね。

[13189: 匿名さん]

>>13188 匿名さん

へ？

[13190: マンコミュファンさん]

マンションを７年前に買うか、今買うかの二択ならバカでもわかる。

今なお、高くて仕様の悪い物件を買うのは、ただの金持ちか、死ぬほど住みたいか、確実に儲かるとわかる予言者か…

他ある？

物件持ってない人は、タイミング悪いとタイミングのせいにすること！！

[13191: 匿名さん]

>>13190 マンコミュファンさん
みんなが買うからでしょう。
売れ行きを気にしながら、皆が買うなら自分も買う。それで安心する。新築マンションを買う人たちの不動産選びはその程度ですよ。

[13192: マンコミュファンさん]

アメリカ時間になってドカンと円高で、損失抱えてます。

宇多田ヒカルが一寸先は闇、ニ寸先は明るい未来って、良いこと言ってるけど、投資はほどほどに…

[13193: 匿名さん]

売るべし買うべし休むべし、ポジション外すのも戦略。

インフレリスクが高まっている今こそ現物だよ、これからは。

[13194: 匿名さん]

世界中が低インフレで悩んでる中、デフレの今の日本でインフレ対策に現物資産ですか…

[13195: 匿名さん]

>>13194
自由貿易市場はこれからズタズタにされるんですよ。皆までいいませんが

[13196: 匿名さん]

ダウと日経平均先物が大暴落してて笑える。
内閣府も景気悪化と宣言したし、お先真っ暗ですな。

[13197: 匿名さん]

みんな迷っているんですよ、また上がりますよ、で、また下がります。素人は近寄っちゃいけません。

[13198: マンション検討中さん]

やはり、ここは高すぎるよね。駅近しか良い所無いし、三田線だし。

[13199: 匿名さん]

>>13198
高いですよね、本当にすごい高いですよね、買わない方がいいですよ、多分二期もすごい売れちゃうと思いますが、それは騙された人なので悔しくないですよね

[13200: 匿名さん]

機会損失の痛みは永遠です。まあ忘れるのが一番です。

[13201: マンション検討中さん]

>>13199 匿名さん

本当にそう思う。でも、欲しい人は買った方が納得いくよね。

[13202: 匿名さん]

下がるという人がいるうちは暴落はありません。

バブルの時は本当に総強気でした。あれは危ない

[13203: マンション比較中さん]

今回の不動産価格高騰は確かに局地的なもので割高感は否めないし経済合理性に欠けるところはあるけど、新築（着工件数の減少）・都心・駅近・再開発の需要、そして土地代・人件費（人材不足）・材料費（新興国需要）高騰ってのは今後も傾向は変わらん。90年バブルを引き合いに出す人がいるけど、見境ない高騰ではないから、特に実需の人には底堅いものはある。

ってのが筋書なんだけど、その実需層がはたしてこのパークコートにどこまで惹かれるのかが疑問なんだよねずっと。

[13204: 匿名さん]

投資利回りの話があったけど、実需が買わなかったら誰が買うんだろうみたいなマンションがこれだけ売れ行きがいいんだからそこそこ実需層に訴求しているのは間違いないよね。誰も気がついていなかったアンメットニーズを掘り起こした功績は大きい。というか最近のマンションの仕様の劣化がかなりここの売れ行きを助けていると思う。

[13205: 匿名さん]

>>13204 匿名さん

東京中心部の開発が文京区を避けるように行われていますからね。

http://www.toshiseibi.metro.tokyo.jp/seisaku/new_ctiy/katsuyo_hoshin/p...

[13206: 匿名さん]

ご近所さんにもいろんな物件が出来るんだな。

[13207: 匿名さん]

価格帯や詳細はまだ不明な点もあれどなかなかだな。

[13208: 匿名さん]

実需組も賃貸組も両にらみ組も選択肢が増えるのはいいよな。

[13209: 匿名さん]

＞モデルルームで見せてもらった賃料査定だと1.5億の3LDKは40万から44万でしたね


営業さんのうっかり発言を言質にとるのは忍びないですが、計算するとここが 利回り 2%台というのは確定しました。
しかし皆様、勘違いされている方はいないでしょうか。
これは、投資の問題ではありません。

不動産価値を担保する唯一の指標が『賃料』なのです。
無論、これには実需も投資も関係ありません。

全額キャッシュ購入、値下がり関係なし。そういう方も一定数は いらっしゃるでしょうが、このスレの投稿を見ていると、やはり資産価値を気にする方が大半を占めているのです。

ふわっとした感じで不動産を考えると、大怪我をします。
資産価値論は、理詰めでしかないのです。

[13210: マンション検討中さん]

>>13209 匿名さん
いや違いますね。全面的に否定するわけではないですが資産価値＝換価価値とした場合、理論の限界があるのが不動産です。不動産価格は多数決で決めるのではなく世界で最もその不動産をポジティブに考えたたった1人の意見によって形成されるのです。
リートのような利回り商品ならいざ知らず現物不動産には理屈じゃない要素が入り込むのです。極論ですが六本木ヒルズのペントハウスの資産価値を賃料のみを指標として判断するのですか？前も言いましたが不動産は奥深いのです。

[13211: 通りがかりさん]

景気後退の指標が発表されて、最悪の購入タイミングになりましたね。
景気に遅効性のある不動産価格はここからずるずる下がっていきます。

ここは都心につられて上がった側面があり、本質的な価値は高くはないエリアです。野村のランドマークタワーは坪400も出せば買えるタイミングになると、予想します。

[13212: 匿名さん]

「再開発」という三文字は、成長や発展、将来性といった言葉と一体的に使われることが多いためか、街の価値が上がって資産価値が高くなるという錯覚を生みやすいと感じます。
ともすると、街が発展すれば資産価値が上がるので買ったマンションから利益が生まれる（儲かる）という幻想をもたらします。現実は違う場合が多いのです。再開発は、廃れかかった街を立て直す力になるだけだと警告したいくらいです。



さすが三井先生。
今回も非常に納得感のある内容ですね。

[13213: 匿名さん]

>>13211 通りがかりさん

野村がランドマークの街はありません。

[13214: 匿名さん]

マンションは何のために買うのか、という問題もあるからね。今はワンルームも含めてマンション投資は成り立つ時代じゃないけどな。ふわっと考えてみたが、利回りを追求するならマンションもホテルも建たない住宅街の土地買って自分でマンション風アパート建てた方が早い。ではなんのために買うのか、それは私がそこに住みたいから。

[13215: マンション検討中さん]

坪600超えは異常だよ。仕様も普通だし。

[13216: 匿名さん]

異常ではないですね。近隣の物件と比べれば全然上質ですしね。

竣工したら驚くと思いますよ。

[13217: 匿名さん]

>>13212 匿名さん
三井氏、色々な専門家のブログからそのままパクリ。
ネタ探しのネット巡回も大変だと思うわ。

[13218: 匿名さん]

異常ですよ。
過去のパークコートと比べると、全てが劣化しつつ価格だけ上がっているのですから。
竣工時に野村のランドマークタワーの価格を見ると、驚くと思いますよ。一瞬だけ局地的にバブル化したタイミングを掴むのは、ある意味奇跡的なのですから。

[13219: 匿名さん]

豊洲のららぽとか元々造船所だったところをリノベーションしたんだけど、価値が上がったと思うのが自然だと思う。住みやすくなったり、働きやすくなれば、価値は高くなるのが普通だろう。ただそれで何倍も高騰するという甘い考えは持たない方がいいという点で三井氏の指摘は正しいかもしれない。

[13220: 匿名さん]

しかもここ、文京区だしね。
人口ピークが発表されていたけど、文京区は
2030年から人口減に向かうとのこと。
ここの竣工は、2021年後半。
何から何まで、タイミングが悪いよここは。

[13221: 匿名さん]

>>13218
この辺は地価が高いし駅直結となれば安く出してこないよ
もし安く出るなら制振ですらない耐震マンションでコンシェルジュはなし、ジムやプール、温泉大浴場やジャクジーなどの無駄な共用施設はなく、下手をすると外廊下になると思いますよ。建設コストが高騰してますからね。

[13222: 匿名さん]

>>13220
あくまでも予測なんだよね、現状維持であればということ。

足立区とか北千住ブームがあって、見直しが始まっているよね。

マンション価格が上がると、バリューのある区に人は逃げるんですよ( ´艸｀)

[13223: 匿名さん]

相変わらずこの掲示板は役に立ちますね。
これだけ色々な情報を多角的に提供して下さっているのですから、もうネガさんと呼ぶのは失礼かもしれませんね。

逆にポジさんは相変わらず、ふわっとした感じで不動産を語るので面白いです。

[13224: 匿名さん]

ふわっとさん

[13225: 匿名さん]

ここにいる連中、偉そうなこと言ってるけど、この物件が仮に同じ仕様でパークホームズかパークタワーって名前で供給されてたら絶対買わないと思う。ブランド名って＊＊だな。

[13226: 匿名さん]

若葉ふわっとさん

[13227: 匿名さん]

>>13226 匿名さん

堂々巡りはやめてほしい。
荒らしに反応する人も、困った荒らし人です。
煽られて反応し過ぎるのは相手を喜ばせるだけです。
自覚してください。

[13228: 口コミ知りたいさん]

>>13227 匿名さん

投稿の削除とアクセス禁止依頼をしましょう

[13229: マンション検討中さん]

>>13225 匿名さん
でも、パークコート仕様でもないけど…。

[13230: 検討板ユーザーさん]

だかしかし、第2期も大反響みたいですね。
また大抽選会になりそうですね。

[13231: 匿名さん]

>>13230 検討板ユーザーさん

私の希望する部屋も抽選になりそうです(涙)

[13232: 匿名さん]

>>13230 検討板ユーザーさん

1億から1.4億位の部屋は抽選だろうね。そうだとしても、高すぎるよね。共用施設しか金かけてない。文京区で坪600超えだよ。

[13233: 匿名さん]

免震で建物が軽量化できるんだったらよかったけどね、制振だからこの出っ張りが住人の命を守ってくれているとポジティブに考えるしかない。建築コストも上がっているし、坪６００越えは眺望のいい高層階だからしょうがない部分もあるよ、周りにこれに匹敵する高さのマンションないでしょ。安い部屋もあるしね、平均すると600を切ってきたからこんなもんでしょ。

[13234: 匿名さん]

>>13232 匿名さん

そうかもしれません。
リセールとか資産価値とかも大事かもしれませんが、家族の事も考えると他の地域は検討していません。この物件が気に入ったので買いたいと思っています。

[13235: マンション掲示板さん]

>>13231 匿名さん
何倍位になりそうですか？
どの部屋？

[13236: 匿名さん]

>>13235 マンション掲示板さん

モデルルームに行った方はたぶん想像出来る部屋です。

[13237: 匿名さん]

>>13236
言い方悪かったですね。
人気があると言われたタイプの1つです。

[13238: 匿名さん]

>>13236 匿名さん
モデルルーム行ったけど、ぜんぜんわかりませんが。

[13239: マンション検討中さん]

はっきり倍率分かっている方っています？

[13240: 検討板ユーザーさん]

>>13238 匿名さん

担当者さんに会って聞けば、どこの部屋が何倍かと教えてくれますよ。
ここで聞くのは人によっては被りたくないから教えたくない場合もあるから微妙ですよ。

[13241: 匿名さん]

>>13218 匿名さん

マンションは地域性があるので他のパークコートと比べても意味がないです。都営アパートと隣接の野村は安くないと買いたくないですからね。小規模の便乗再開発案件には興味ありません。

[13242: マンション検討中さん]

8日に登録予定です。今回は抽選も見てこようかと思います。
もし外れたら、3期は予算と間取り的に無理そうなので、分譲されるか分かりませんがガーデンサウスか、いつ建つか分かりませんが野村にしようか・・
ここ検討したら他はあまり考えられないなあ。

[13243: 匿名さん]

>>13242 マンション検討中さん

私も行きます。
抽選決定だけど、敢えて倍率は聞いてません。2倍も3倍も同じだし、掛けです。

[13244: マンション検討中さん]

>>13243　匿名さん
私も今時点で倍率は特に聞いてません。ほんと掛けですよね～
1期より値上がってて、悔しくてやめようかとも思いましたが、やはり欲しい気持ちが沸々と湧いてきて・・・
どちらにしろ、抽選会は人生の大一番みたいな感じで今から楽しみです

[13245: マンション検討中さん]

こちらのマンションを見てしまうと他のマンションに住みたいとは思わなくなってしまいました。
抽選必死ですが申し込みます！

[13246: 匿名さん]

サクラ乙。買います宣言しないと買えないの？　ここは。

[13247: 匿名さん]

ネガばっかりだと不愉快なのでね、買おうとしている人にしてみればバカにされているようで気分が悪い。この辺で駅直結の大規模分譲でランドマークになる物件はここしかないし、たぶん同じレベルの物件は法律でも変わらない限りまず出ない。条件の悪い部屋は悪いなりに安くなっている良心価格、買う合理性は十分にある。確かに共稼ぎで夫婦ダブルローン組んでギリギリでマンションを買うのはここに限らずお勧めできないが、普通の額のローンに止めるぐらいの頭金を入れるお金がある程度の人はたくさんいる。

[13248: 匿名さん]

まあ、どっちにしても抽選に当たらないとね。
ある程度営業さんが調整してくれてると思いますが。

[13249: 匿名さん]

>>13242
新大久保の皆中稲荷に願掛けするといいかもしれません。

[13250: 匿名さん]

私は大半は無抽選だと、聞きましたが。

ここで買いを煽っているようしかみえませんね。
掲示板でそんな事しても、あまり効果はありませんよ。