パークコート文京小石川 ザ タワーってどうですか？

[マンション比較中さん]

パークコート文京小石川 ザ タワーについての情報を希望しています。
物件を検討中の方やご近所の方など、色々と意見を交換したいと思っています。
よろしくお願いします。

公式URL：https://www.31sumai.com/mfr/X1873/

所在地：東京都文京区小石川一丁目102番1他（地番）
交通：都営地下鉄三田線「春日」駅　徒歩1分　駅直結
　　　東京メトロ丸ノ内線「後楽園」駅　徒歩2分
　　　総武・中央緩行線「水道橋」駅　徒歩12分
間取：1LDK～4LDK
面積：43.14平米～127.34平米
売主：三井不動産レジデンシャル株式会社　三菱地所レジデンス株式会社　新日鉄興和不動産株式会社
施工会社：清水建設株式会社
管理会社：三井不動産レジデンシャルサービス株式会社

資産価値・相場や将来性、建設会社や管理会社のことについても教えてください。
（子育て・教育・住環境や、自然環境・地盤・周辺地域の医療や治安の話題も歓迎です。）

[スムログ 関連記事]
お便り返し（16, 17, 18）住宅ローン不安／ロフト付住戸の価値／パークコート文京小石川の資産性
https://www.sumu-log.com/archives/15387/

[マンションWOM！関連記事]
https://www.e-mansion.co.jp/recommend/archives/135/

[13101: 匿名さん]

リセールを考える時にもよりの駅から物件までの動線や周囲の風景を見るんだよね。
ここを売る時の感じは最高だよ、まず購入希望者に三田線で大手町から春日まできてもらう、先頭車両から降りて改札口を出るとお城の城門のような高さ５mのエントランス、入ると中にラウンジがあって、そこで待ち合わせ。しばし歓談の後にエレベーターでロビーに出ると泉水のある瀟洒な庭に面した豪華なロビーに出る、コンシェルジュに挨拶されながら住戸へのエレベーターに乗り、住居フロアはまた豪華な廊下。住戸に入り、窓の外を見ると遠くに東京スカイツリーや新宿、池袋の高層ビル街、富士山などが見える。買いたいという思いを抑えきれなくなるだろうね。

[13102: 匿名さん]

でも株やFXで突然財産を失ってすぐにでも現金を手に入れなければいけない人も一定程度出るだろうから、お得な物件はたまに出るかもね。

[13103: 匿名さん]

>>13101 匿名さん
その発想はバブル時と同じだ。その後の景気後退で無駄に豪華な物件は避けられるようになり、成金の象徴のように思われイメージ悪かったな。

[13104: 匿名さん]

>>13103
そうそう、みんな手のひら返したように清貧とか言い始めて、お金は汚いという人がたくさん出てきて、失われた10年の始まりだったね。でもそれは酸っぱいブドウというイソップ寓話と同じ。

しかし、今最前線で価格を決定しているのはあくまでも実需。価格も割に買えそうな水準におさまっているし、無駄な共用施設も極力抑えられている質実剛健な物件だと思うよ。バブルの時のように値上がり期待に甘えて無駄に高利潤を乗せて売っている物件ではないと思うけど。

[13105: 匿名さん]

物件案内は、不動産屋さんのクルマで来るものです。
導線に関してもですが、ちょっと知識足らずな投稿になりましたね。
ここは利回り 2%台との見方でしたから、この方は高値で売り抜けたい 転売屋の方でしょう。
この物件は内覧されたら終わりだと考えます。よって私なら、この方と同様に今の時期から販促活動に勤しみます。

[13106: マンション検討中さん]

10%を２年間寝かせるのがなぁ…。

[13107: 匿名さん]

駅直結って言っても、目的駅からは普通に濡れるしなあ…。
結局傘は持ち歩くし、その為だけにお布施を支払うのはどうかと。
近所のパークコートは坪300台で買えるわけだし、下手したらここって利回り 2%すらないんでないかい。

[13108: 匿名さん]

>>13105
軽自動車で案内する不動産屋さんが扱うの？

[13109: 匿名さん]

>>13108 です
また悪い口がでました、ごめんなさい。でも車で案内するにしてもコーチエントランスの共用駐車場に停めることになるだろうし、コーチエントランスもウェイティングロビー付きの豪華版だからねえ。６階のグランドロビーからコリドーラウンジを通って行く動線も一緒だね。屋上に行ってスカイデッキの眺めを見たら魂吸いとられちゃうだろうな。

[13110: 匿名さん]

>>13107
主要なデパートとかオフィスビルはだいたい駅直結ですよ

バーニーズニューヨークとか銀座のメゾンエルメスを利用する人は地上に出ないといけないので濡れるから、絶対に濡れないとはいきませんが、そういう方はパートナーに傘を持たせるものですよね。

[13111: 匿名さん]

>>13107 匿名さん

それ言ったら同じく三井のパークシティ武蔵小
山なんてネット利回り1%だよ。
格下ブランドの郊外なのにここと同じ価格帯で
それこそ確実にお布施だよ。

[13112: 匿名さん]

まあ武蔵小山がそれなら本当なら小石川はもっと高くなければいけないことになっちゃいますが、この値段でおさまったのは一種の価格の歪みであって、今後上に振れてしまうかもしれませんね。

[13113: 匿名さん]

>>13112 匿名さん

ちょっとそのロジックよくわからないです。
論理的に解説お願いします。

[13114: 匿名さん]

>>13111 の誘導には気をつけようね。

[13115: マンコミュファンさん]

>>13114 匿名さん

と言いますと？

[13116: 匿名さん]

＞パートナーに傘を持たせる

ひどいなぁ、、、。
目的地ついたら結局 1人1本 傘さすんだし、自分で持とうよ。


＞と言いますと？

近隣のパークコートは坪300台で買えるという話は、振られたくないよね。
ここの販売活動にとっては、嫌な情報でしかないからさ。

[13117: 匿名さん]

>>13116 匿名さん

本当ですね。確認しました。確かにPC武蔵小
山の近隣のパークホームズ は坪単価300万円台
でした。
これは隠蔽したい事実ですね。
それでここが攻撃されてるということですか。
ありがとうございました。

[13118: 匿名さん]

妥協できるなら坪300の方を買えばよろしいわけで、

もっとも、その後の価格の下落スピードはどちらが早いか見ものですね

[13119: 匿名さん]

>>13106 マンション検討中さん

投資目的は諦めたら。
10%が出せない人は新築無理

[13120: 匿名さん]

まあ武蔵小山もいい土地なんで、地盤も良いらしいし、品川区とか渋谷区とか近隣にお勤めの方にはオススメだと思うけどね。ここはあっち側からみると結構遠いし、駄菓子屋に集まる小学生みたいに会社帰りのサラリーマンがクダを巻けるような飲み屋が少ないのは間違いない。

[13121: 匿名さん]

>>13120 匿名さん

あそこは私鉄単線で交通利便性が悪いし、ハザードマップでは浸水地帯となっている。
致命的なのは価格に見合わない仕様の低さかな。
ボイドスラブ280ミリと薄い床、lowe無しの灼熱の室内、第３種換気の冬寒い部屋、ペラボー上下隙間大のベランダなどなどとても住居として住めるものじゃない。墓地横、目の前パチンコ屋と周辺環境も良くない。
三田線直通の三井駅前タワマンで一見共通点がありそうだけど中身は月とスッポン。
場違いですよ。

[13122: 匿名さん]

春日の賃料は安いのです。
3LDKは25万以下で、借りられます。
ここの3LDKは1.5億ですから、表面利回りは 2%です。
あまり知られたくはないでしょうが、事実は事実なのです。
PERだと、50。最低の数字です。

検討者の方は、必見です。

https://suumo.jp/chintai/soba/tokyo/ek_08030/

[13123: 匿名さん]

>>13122 匿名さん

武蔵なんちゃらよりもマシですね。
あそこは利回り1%で業界がザワつきましたから。

[13124: 匿名さん]

>>13122 匿名さん
モデルルームで見せてもらった賃料査定だと1.5億の3LDKは40万から44万でしたね。
担当者に言えば見せてもらえると思うので確認して下さい。3社の賃料査定がありました。

[13125: 匿名さん]

>>13122 匿名さん

御茶ノ水、飯田橋もランドマーク以外はそんなもんでしょ。現在はアトラスタワーレベルしかないからね。4人乗り軽自動車のレンタカー代はこれくらいだよとか言っているのと同じじゃない？

[13126: 匿名さん]

>>13121
容赦ないですね...まあ他物件のスレにまで遠征してくる武蔵小山くんがいなければここまで酷いことは書かれなかったと思いますが、まあ仕事とはいえたまたまそこに配属された哀れな担当者達のためにエールを送っておきましょう。末端の社員には罪はありません。

[13127: 匿名さん]

ここに長くは住みたくないな。
安く借りれるし賃貸で十分。

[13128: 匿名さん]

>>13122 匿名さん

飯田橋とあまり変わらないんだね

https://suumo.jp/chintai/soba/tokyo/ek_14430/

[13129: 匿名さん]

>>13126 匿名さん

ま、あそこは高値掴み確定物件だから、契約者の方が発狂するのもわかります。
こちらの方が坪単価安い部屋がそれなりにあって後悔しているのでしょうね。
三井も残酷なことをするものです。

[13130: 匿名さん]

第一期は抽選になるお部屋が多かったパークコート文京小石川ザタワー、いよいよ第二期の販売が開始されようとしています！




第一期では178戸を供給、未供給は212戸となります。第一期では抽選になったお部屋も多く、その落選者が再参戦するわけで第二期も抽選は避けられそうにありません。(第一期同様に無抽選のお部屋もあるはずですが全体的に倍率が付くはず)

https://www.youtube.com/watch?v=yxa0yDOCslc

[13131: 匿名さん]

マンションマニア さんが「とにかく買いなマンションです?」とおっしゃってますね。

[13132: 匿名さん]

ふーん。

春日って、安いエリアなんだね。
教えてくれるまで、知らなかったは。

本当、マンコミュって、役に立つなぁ。

[13133: マンション検討中さん]

マンションマニアさん、今回も絶対チャレンジするよね（笑）

[13134: 匿名さん]

大先生自身がオススメエリアだからね、どれだけ過小評価されてきた地域かってことだよね。

日本橋のビル持ちの方が一期を買えたと自慢して困ってるんだけど

[13135: 匿名さん]

駅直結の希少性。
駅前1分には超えられない壁があります。
未来永劫この希少価値は保たれます。

[13136: 匿名さん]

マンションマニアさんで、遊ばないであげてください。
彼に対する手のひら返しの歴史が、こちらです。
（買う宣言でもてはやす → やっぱ買わないとわかると dis の嵐 → 今ココ!!）

//www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/636656/?q=%E3%83%9E%E3%83%B3%E3%83%9E%E3%83%8B&has_img=&good=

[13137: 匿名さん]

ワロタ

[13138: 匿名さん]

買ってから自慢しなさい。買える人なら即買いですよ、この物件

[13139: 匿名さん]

予想利回り 2%台の物件をそんなに強い口調で推されても、正直 引いてしまいます。
最近の検討者は賢いですから、もう少し穏やかに販促活動しないと、傷はさらに深くなりますよ。

[13140: 匿名さん]

>>13139 匿名さん

利回り2%が嘘であったと明らかになってしまいました。MKさん、別の手を考えた方が良いですよ。

[13141: 匿名さん]

マンションというものは中古になると、厳しく周辺賃料相場と比較されます。
春日駅の賃料は、徒歩5分以内で3LDKが24万が相場であると、示されました。

仮に、最大限譲歩し、

＞モデルルームで見せてもらった賃料査定だと1.5億の3LDKは40万から44万でしたね

この40万で計算してあげても、管理修繕費 5万を引いて計算すると、やはり利回りは 2%台なのです。ましてや、この安いエリアにそれでは、借り手も躊躇することは明白。空室リスクを考慮すれば、目も当てられない結果となります。

[13142: 匿名さん]

これだけ沢山のファクトを出したわけですから
今度はポジさんのファクトを期待しましょう。

みなさん、待ってますよ。

[13143: 匿名さん]

>>13142 匿名さん

沢山のファクトとは？

[13144: 匿名さん]

>>13141 匿名さん
丸の内の最上級Sランクオフィスビルでも利回り3％強
なのに春日の区分マンションが2％！　30％以上割高なのか・・・。

[13145: 匿名さん]

>>13141 匿名さん

https://suumo.jp/chintai/soba/tokyo/ek_06970/

お、御茶ノ水も安い！これを参考にワテラスタワーの利回りも出していいの？

[13146: 匿名さん]

1.5億の部屋で賃料40万しかとれないとか、堂々と営業に言われたら、正直 客を馬鹿にしてるのかと思われても仕方のないレベル。

まぁ正直なところは、いいんだけどね。

[13147: 匿名さん]

御茶ノ水、飯田橋と余り賃料は変わらないのだから、ランドマークの賃料になるよ。実需中心なら賃貸が少なく高めででるね。

[13148: 匿名さん]

営業さんの言葉が重くのしかかりますね。。。
しかし、現在 深夜一時。
不安でしょうけど、お早めにご就寝ください。

[13149: 匿名さん]

>>13148 匿名さん

と、今日も意味不明なMKさんなのであった。

[13150: 匿名さん]

近頃の検討者は賢いですからね。
私を感情的に罵っても構いませんが、スレを読み返せば、理解は一発でしょう。

[13151: 匿名さん]

賃料が上がらないという前提で言われてもなあ...
引き続き賃料水準は上昇している。これもファクトだが

世の中インフレに傾いているからね、確かに先の話はたらればであやふやな話だが

[13152: 匿名さん]

倍率の情報が全く書き込まれないんだけど、おれの64Aの情報誰か知らない？

[13153: 匿名さん]

将来の利回りがどうこうって家の貸し出しを想定しなきゃいけない人に
いつも教えてるんだけどそういう人は同一マンション内の最低ランクの部屋にしとけよ。
余分なものは一切金をかけちゃダメ。

どこのマンション買うにしてもこれが鉄則。
新築転売だけはまた別。
利回り気にする連中は覚えとけよ。

[13154: 匿名さん]

＞モデルルームで見せてもらった賃料査定だと1.5億の3LDKは40万から44万でしたね


これを計算すると、利回りは 2％台です…。
営業さんのうっかりを言質にとるのは忍びないですが、嘘はつけないとは言え、不用意でしたね。

[13155: 匿名さん]

しみったれた話だな

[13156: 匿名さん]

64Aが一番利回りいいんだから情報ちょうだいよ。それ以外の部屋なんて転売やーのみんなは興味ないでしょ。

[13157: 匿名さん]

お前はどうせ他人の受け売りだろ

[13158: 匿名さん]

これで利回り 2%台というのは確定しました。
しかし皆様、勘違いされている方はいないでしょうか。
これは、投資の問題ではありません。

不動産価値を担保する唯一の指標が『賃料』なのです。
無論、これには実需も投資も関係ありません。

全額キャッシュ購入、値下がり関係なし。そういう方も一定数は いらっしゃるでしょうが、このスレの投稿を見ていると、やはり資産価値を気にする方が大半を占めているのです。

ふわっとした感じで不動産を考えると、大怪我をします。
資産価値論は、理詰めでしかないのです。

[13159: 匿名さん]

>>13158 匿名さん

そんなあなたにオススメのマンション

https://www.stepon.co.jp/mansion/detail_18583084/

[13160: 匿名さん]

資産価値言う奴に資産価値を分かってる奴はいないのが問題

[13161: 匿名さん]

>>13159

>>13158に合うのはもっと千葉方面だよ
都内なら湾岸エリア

[13162: 匿名さん]

>>13161 匿名さん

利回り見てください。好きそうな数字が出てます。

[13163: 匿名さん]

ちょっと何言ってるか分からない

[13164: 匿名さん]

>>13158 匿名さん
利回り2％が異常なのは分かるが、賃料がいまの倍まで高くなれば利回り4％で適正になる。そうでしょ？

[13165: 匿名さん]

ここぐらいの物件なら８０平米で４６万ぐらいはとれるとおもうけどね。
だいたい近隣物件は商業施設併設の駅直結タワーでもなけりゃ共用施設もない外廊下マンションだからね、単純比較しても意味ないよ。デベ側の予想賃料は控えめで好感がもてるね。

まあ上には上があることは知っているけれど、これだけの品質がある物件がその辺の賃貸専用物件と同じ賃料ということはないでしょ。

[13166: 通りがかりさん]

ここ、だいぶ ボロが出始めましたね。

[13167: 匿名さん]

まあまあ。皆さん不毛な争いしてもしょうがないですよ。

[13168: 匿名さん]

何度も書き込みしたくなる人が多い人気物件なんですから
大きく構えてればいいのですよ。

[13169: 匿名さん]

そろそろまとめが欲しいタイミングですね。
低い利回りを根拠とした資産価値の低さの話題、を追加して欲しいです。

[13170: 匿名さん]

まあまあ落ち着いて落ち着いて。
ネガさんももっと楽しみましょうよ。

[13171: 匿名さん]

>>13159 匿名さん

ワテラス にしては随分安い時に貸し出したんですね。今その値段では借りられないでしょうね。それに売り出し価格が坪800は高すぎるのでは？

[13172: 匿名さん]

雲隠れしていた CGペタペタさんが現れたのは
苦しい証拠ですかね。

[13173: 匿名さん]

>>13172
被害妄想こじらせすぎ

[13174: 匿名さん]

まあまあ皆さん落ち着いて。
>>13172さんが気になって何度も書き込む位話題なんですからもっと余裕を持てばいいのですよ。
ロビーもいい感じですし、ネガさんもポジさんも気楽に仲良く楽しんで下さいな。

[13175: 匿名さん]

3月の景気動向指数、判断「悪化」に 6年2カ月ぶり :日本経済新聞

遂にアベノミクスは終わったのにこの歴史的高値で不動産買う必要ある？
絶対に後悔する思う。

[13176: マンション検討中さん]

利回り2%台とか個人フラット35や変動でも、固定資産税、管理費修繕費、その他もろもろで儲けないですよね。法人融資だと100%持ち出しなんですが...

[13177: 匿名さん]

>遂にアベノミクスは終わったのにこの歴史的高値で不動産買う必要ある？
>絶対に後悔する思う。

チョンガーとか金に細かい奴とか貧乏人とかには分からない世界があるんだと思うよ。
数字だけこねくり回してても理解出来ない世界があるというのは大人になれば分かるかも。

[13178: 匿名さん]

＞モデルルームで見せてもらった賃料査定だと1.5億の3LDKは40万から44万でしたね


営業さんのうっかり発言を言質にとるのは忍びないですが、計算するとここが 利回り 2%台というのは確定しました。
しかし皆様、勘違いされている方はいないでしょうか。
これは、投資の問題ではありません。

不動産価値を担保する唯一の指標が『賃料』なのです。
無論、これには実需も投資も関係ありません。

全額キャッシュ購入、値下がり関係なし。そういう方も一定数は いらっしゃるでしょうが、このスレの投稿を見ていると、やはり資産価値を気にする方が大半を占めているのです。

ふわっとした感じで不動産を考えると、大怪我をします。
資産価値論は、理詰めでしかないのです。

[13179: 匿名さん]

デベが作成する想定賃料はベストケースだからね。客観的な情報を得たかったら、近隣のデベの系列は外した複数に当たるのが確実。

[13180: 匿名さん]

内閣府が景気動向は悪化したと先程発表しましたね。
6年ぶりの悪化発表、もうアベノミクスは終了し、不動産も暴落しますね。今日は500社以上の株価が年初来安値。
半年後には日経平均は半値だろうな。
今、新築マンション買うのババ掴みなのは明らか。新築マンションは買ってはいけない。

[13181: 匿名さん]

>>13180
>今、新築マンション買うのババ掴みなのは明らか。新築マンションは買ってはいけない。

政府発表で右往左往するレベルの人間は今はダメとか新築ダメとか中古ならOKとかのレベルじゃない。
大人しく郊外の3LDKで8万位の所に住むのが一番。
このレベルの人間が山手線内側で新築買える時期なんて一生来ないと思うべき。
山手線内側どころか東京に住むのもやめた方がいい。

冷たいけどこれが現実。

[13182: 匿名さん]

新築買って10年で住み替えも転売益で家賃タダ。オレって不動産センスある！みたいな人が多く生まれた時代が終わると思うと胸が熱くなる。

[13183: 匿名さん]

さすが賃貸組。

[13184: 匿名さん]

言われて気付いたんですが、ここ一応山手線内側なんですね。
利回り 2%台のところは、他にあるでしょうか。

[13185: 匿名さん]

中央線北側は、山手線内側と思われてないふしがあるよね。

[13186: 匿名さん]

日本一利回りが低い丸の内でも3％強です。都心の新築マンションは2％台とあぶない領域です。
丸の内との違いは、新築マンション買っているのは不動産の素人という事でしょうか。

[13187: eマンションさん]

>>13184 匿名さん

それを更に下回っているのがパークシティ武蔵小
山になります。
利回り1%切るか切らないかくらいだそうです。

[13188: 匿名さん]

金額が大きい分、こちらの方が損失額としては、大きくなるでしょうね。

[13189: 匿名さん]

>>13188 匿名さん

へ？

[13190: マンコミュファンさん]

マンションを７年前に買うか、今買うかの二択ならバカでもわかる。

今なお、高くて仕様の悪い物件を買うのは、ただの金持ちか、死ぬほど住みたいか、確実に儲かるとわかる予言者か…

他ある？

物件持ってない人は、タイミング悪いとタイミングのせいにすること！！

[13191: 匿名さん]

>>13190 マンコミュファンさん
みんなが買うからでしょう。
売れ行きを気にしながら、皆が買うなら自分も買う。それで安心する。新築マンションを買う人たちの不動産選びはその程度ですよ。

[13192: マンコミュファンさん]

アメリカ時間になってドカンと円高で、損失抱えてます。

宇多田ヒカルが一寸先は闇、ニ寸先は明るい未来って、良いこと言ってるけど、投資はほどほどに…

[13193: 匿名さん]

売るべし買うべし休むべし、ポジション外すのも戦略。

インフレリスクが高まっている今こそ現物だよ、これからは。

[13194: 匿名さん]

世界中が低インフレで悩んでる中、デフレの今の日本でインフレ対策に現物資産ですか…

[13195: 匿名さん]

>>13194
自由貿易市場はこれからズタズタにされるんですよ。皆までいいませんが

[13196: 匿名さん]

ダウと日経平均先物が大暴落してて笑える。
内閣府も景気悪化と宣言したし、お先真っ暗ですな。

[13197: 匿名さん]

みんな迷っているんですよ、また上がりますよ、で、また下がります。素人は近寄っちゃいけません。

[13198: マンション検討中さん]

やはり、ここは高すぎるよね。駅近しか良い所無いし、三田線だし。

[13199: 匿名さん]

>>13198
高いですよね、本当にすごい高いですよね、買わない方がいいですよ、多分二期もすごい売れちゃうと思いますが、それは騙された人なので悔しくないですよね

[13200: 匿名さん]

機会損失の痛みは永遠です。まあ忘れるのが一番です。