パークコート文京小石川 ザ タワーってどうですか？

[マンション比較中さん]

パークコート文京小石川 ザ タワーについての情報を希望しています。
物件を検討中の方やご近所の方など、色々と意見を交換したいと思っています。
よろしくお願いします。

公式URL：https://www.31sumai.com/mfr/X1873/

所在地：東京都文京区小石川一丁目102番1他（地番）
交通：都営地下鉄三田線「春日」駅　徒歩1分　駅直結
　　　東京メトロ丸ノ内線「後楽園」駅　徒歩2分
　　　総武・中央緩行線「水道橋」駅　徒歩12分
間取：1LDK～4LDK
面積：43.14平米～127.34平米
売主：三井不動産レジデンシャル株式会社　三菱地所レジデンス株式会社　新日鉄興和不動産株式会社
施工会社：清水建設株式会社
管理会社：三井不動産レジデンシャルサービス株式会社

資産価値・相場や将来性、建設会社や管理会社のことについても教えてください。
（子育て・教育・住環境や、自然環境・地盤・周辺地域の医療や治安の話題も歓迎です。）

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お便り返し（16, 17, 18）住宅ローン不安／ロフト付住戸の価値／パークコート文京小石川の資産性
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[13101: 匿名さん]

リセールを考える時にもよりの駅から物件までの動線や周囲の風景を見るんだよね。
ここを売る時の感じは最高だよ、まず購入希望者に三田線で大手町から春日まできてもらう、先頭車両から降りて改札口を出るとお城の城門のような高さ５mのエントランス、入ると中にラウンジがあって、そこで待ち合わせ。しばし歓談の後にエレベーターでロビーに出ると泉水のある瀟洒な庭に面した豪華なロビーに出る、コンシェルジュに挨拶されながら住戸へのエレベーターに乗り、住居フロアはまた豪華な廊下。住戸に入り、窓の外を見ると遠くに東京スカイツリーや新宿、池袋の高層ビル街、富士山などが見える。買いたいという思いを抑えきれなくなるだろうね。

[13102: 匿名さん]

でも株やFXで突然財産を失ってすぐにでも現金を手に入れなければいけない人も一定程度出るだろうから、お得な物件はたまに出るかもね。

[13103: 匿名さん]

>>13101 匿名さん
その発想はバブル時と同じだ。その後の景気後退で無駄に豪華な物件は避けられるようになり、成金の象徴のように思われイメージ悪かったな。

[13104: 匿名さん]

>>13103
そうそう、みんな手のひら返したように清貧とか言い始めて、お金は汚いという人がたくさん出てきて、失われた10年の始まりだったね。でもそれは酸っぱいブドウというイソップ寓話と同じ。

しかし、今最前線で価格を決定しているのはあくまでも実需。価格も割に買えそうな水準におさまっているし、無駄な共用施設も極力抑えられている質実剛健な物件だと思うよ。バブルの時のように値上がり期待に甘えて無駄に高利潤を乗せて売っている物件ではないと思うけど。

[13105: 匿名さん]

物件案内は、不動産屋さんのクルマで来るものです。
導線に関してもですが、ちょっと知識足らずな投稿になりましたね。
ここは利回り 2%台との見方でしたから、この方は高値で売り抜けたい 転売屋の方でしょう。
この物件は内覧されたら終わりだと考えます。よって私なら、この方と同様に今の時期から販促活動に勤しみます。

[13106: マンション検討中さん]

10%を２年間寝かせるのがなぁ…。

[13107: 匿名さん]

駅直結って言っても、目的駅からは普通に濡れるしなあ…。
結局傘は持ち歩くし、その為だけにお布施を支払うのはどうかと。
近所のパークコートは坪300台で買えるわけだし、下手したらここって利回り 2%すらないんでないかい。

[13108: 匿名さん]

>>13105
軽自動車で案内する不動産屋さんが扱うの？

[13109: 匿名さん]

>>13108 です
また悪い口がでました、ごめんなさい。でも車で案内するにしてもコーチエントランスの共用駐車場に停めることになるだろうし、コーチエントランスもウェイティングロビー付きの豪華版だからねえ。６階のグランドロビーからコリドーラウンジを通って行く動線も一緒だね。屋上に行ってスカイデッキの眺めを見たら魂吸いとられちゃうだろうな。

[13110: 匿名さん]

>>13107
主要なデパートとかオフィスビルはだいたい駅直結ですよ

バーニーズニューヨークとか銀座のメゾンエルメスを利用する人は地上に出ないといけないので濡れるから、絶対に濡れないとはいきませんが、そういう方はパートナーに傘を持たせるものですよね。

[13111: 匿名さん]

>>13107 匿名さん

それ言ったら同じく三井のパークシティ武蔵小
山なんてネット利回り1%だよ。
格下ブランドの郊外なのにここと同じ価格帯で
それこそ確実にお布施だよ。

[13112: 匿名さん]

まあ武蔵小山がそれなら本当なら小石川はもっと高くなければいけないことになっちゃいますが、この値段でおさまったのは一種の価格の歪みであって、今後上に振れてしまうかもしれませんね。

[13113: 匿名さん]

>>13112 匿名さん

ちょっとそのロジックよくわからないです。
論理的に解説お願いします。

[13114: 匿名さん]

>>13111 の誘導には気をつけようね。

[13115: マンコミュファンさん]

>>13114 匿名さん

と言いますと？

[13116: 匿名さん]

＞パートナーに傘を持たせる

ひどいなぁ、、、。
目的地ついたら結局 1人1本 傘さすんだし、自分で持とうよ。


＞と言いますと？

近隣のパークコートは坪300台で買えるという話は、振られたくないよね。
ここの販売活動にとっては、嫌な情報でしかないからさ。

[13117: 匿名さん]

>>13116 匿名さん

本当ですね。確認しました。確かにPC武蔵小
山の近隣のパークホームズ は坪単価300万円台
でした。
これは隠蔽したい事実ですね。
それでここが攻撃されてるということですか。
ありがとうございました。

[13118: 匿名さん]

妥協できるなら坪300の方を買えばよろしいわけで、

もっとも、その後の価格の下落スピードはどちらが早いか見ものですね

[13119: 匿名さん]

>>13106 マンション検討中さん

投資目的は諦めたら。
10%が出せない人は新築無理

[13120: 匿名さん]

まあ武蔵小山もいい土地なんで、地盤も良いらしいし、品川区とか渋谷区とか近隣にお勤めの方にはオススメだと思うけどね。ここはあっち側からみると結構遠いし、駄菓子屋に集まる小学生みたいに会社帰りのサラリーマンがクダを巻けるような飲み屋が少ないのは間違いない。

[13121: 匿名さん]

>>13120 匿名さん

あそこは私鉄単線で交通利便性が悪いし、ハザードマップでは浸水地帯となっている。
致命的なのは価格に見合わない仕様の低さかな。
ボイドスラブ280ミリと薄い床、lowe無しの灼熱の室内、第３種換気の冬寒い部屋、ペラボー上下隙間大のベランダなどなどとても住居として住めるものじゃない。墓地横、目の前パチンコ屋と周辺環境も良くない。
三田線直通の三井駅前タワマンで一見共通点がありそうだけど中身は月とスッポン。
場違いですよ。

[13122: 匿名さん]

春日の賃料は安いのです。
3LDKは25万以下で、借りられます。
ここの3LDKは1.5億ですから、表面利回りは 2%です。
あまり知られたくはないでしょうが、事実は事実なのです。
PERだと、50。最低の数字です。

検討者の方は、必見です。

https://suumo.jp/chintai/soba/tokyo/ek_08030/

[13123: 匿名さん]

>>13122 匿名さん

武蔵なんちゃらよりもマシですね。
あそこは利回り1%で業界がザワつきましたから。

[13124: 匿名さん]

>>13122 匿名さん
モデルルームで見せてもらった賃料査定だと1.5億の3LDKは40万から44万でしたね。
担当者に言えば見せてもらえると思うので確認して下さい。3社の賃料査定がありました。

[13125: 匿名さん]

>>13122 匿名さん

御茶ノ水、飯田橋もランドマーク以外はそんなもんでしょ。現在はアトラスタワーレベルしかないからね。4人乗り軽自動車のレンタカー代はこれくらいだよとか言っているのと同じじゃない？

[13126: 匿名さん]

>>13121
容赦ないですね...まあ他物件のスレにまで遠征してくる武蔵小山くんがいなければここまで酷いことは書かれなかったと思いますが、まあ仕事とはいえたまたまそこに配属された哀れな担当者達のためにエールを送っておきましょう。末端の社員には罪はありません。

[13127: 匿名さん]

ここに長くは住みたくないな。
安く借りれるし賃貸で十分。

[13128: 匿名さん]

>>13122 匿名さん

飯田橋とあまり変わらないんだね

https://suumo.jp/chintai/soba/tokyo/ek_14430/

[13129: 匿名さん]

>>13126 匿名さん

ま、あそこは高値掴み確定物件だから、契約者の方が発狂するのもわかります。
こちらの方が坪単価安い部屋がそれなりにあって後悔しているのでしょうね。
三井も残酷なことをするものです。

[13130: 匿名さん]

第一期は抽選になるお部屋が多かったパークコート文京小石川ザタワー、いよいよ第二期の販売が開始されようとしています！




第一期では178戸を供給、未供給は212戸となります。第一期では抽選になったお部屋も多く、その落選者が再参戦するわけで第二期も抽選は避けられそうにありません。(第一期同様に無抽選のお部屋もあるはずですが全体的に倍率が付くはず)

https://www.youtube.com/watch?v=yxa0yDOCslc

[13131: 匿名さん]

マンションマニア さんが「とにかく買いなマンションです?」とおっしゃってますね。

[13132: 匿名さん]

ふーん。

春日って、安いエリアなんだね。
教えてくれるまで、知らなかったは。

本当、マンコミュって、役に立つなぁ。

[13133: マンション検討中さん]

マンションマニアさん、今回も絶対チャレンジするよね（笑）

[13134: 匿名さん]

大先生自身がオススメエリアだからね、どれだけ過小評価されてきた地域かってことだよね。

日本橋のビル持ちの方が一期を買えたと自慢して困ってるんだけど

[13135: 匿名さん]

駅直結の希少性。
駅前1分には超えられない壁があります。
未来永劫この希少価値は保たれます。

[13136: 匿名さん]

マンションマニアさんで、遊ばないであげてください。
彼に対する手のひら返しの歴史が、こちらです。
（買う宣言でもてはやす → やっぱ買わないとわかると dis の嵐 → 今ココ!!）

//www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/636656/?q=%E3%83%9E%E3%83%B3%E3%83%9E%E3%83%8B&has_img=&good=

[13137: 匿名さん]

ワロタ

[13138: 匿名さん]

買ってから自慢しなさい。買える人なら即買いですよ、この物件

[13139: 匿名さん]

予想利回り 2%台の物件をそんなに強い口調で推されても、正直 引いてしまいます。
最近の検討者は賢いですから、もう少し穏やかに販促活動しないと、傷はさらに深くなりますよ。

[13140: 匿名さん]

>>13139 匿名さん

利回り2%が嘘であったと明らかになってしまいました。MKさん、別の手を考えた方が良いですよ。

[13141: 匿名さん]

マンションというものは中古になると、厳しく周辺賃料相場と比較されます。
春日駅の賃料は、徒歩5分以内で3LDKが24万が相場であると、示されました。

仮に、最大限譲歩し、

＞モデルルームで見せてもらった賃料査定だと1.5億の3LDKは40万から44万でしたね

この40万で計算してあげても、管理修繕費 5万を引いて計算すると、やはり利回りは 2%台なのです。ましてや、この安いエリアにそれでは、借り手も躊躇することは明白。空室リスクを考慮すれば、目も当てられない結果となります。

[13142: 匿名さん]

これだけ沢山のファクトを出したわけですから
今度はポジさんのファクトを期待しましょう。

みなさん、待ってますよ。

[13143: 匿名さん]

>>13142 匿名さん

沢山のファクトとは？

[13144: 匿名さん]

>>13141 匿名さん
丸の内の最上級Sランクオフィスビルでも利回り3％強
なのに春日の区分マンションが2％！　30％以上割高なのか・・・。

[13145: 匿名さん]

>>13141 匿名さん

https://suumo.jp/chintai/soba/tokyo/ek_06970/

お、御茶ノ水も安い！これを参考にワテラスタワーの利回りも出していいの？

[13146: 匿名さん]

1.5億の部屋で賃料40万しかとれないとか、堂々と営業に言われたら、正直 客を馬鹿にしてるのかと思われても仕方のないレベル。

まぁ正直なところは、いいんだけどね。

[13147: 匿名さん]

御茶ノ水、飯田橋と余り賃料は変わらないのだから、ランドマークの賃料になるよ。実需中心なら賃貸が少なく高めででるね。

[13148: 匿名さん]

営業さんの言葉が重くのしかかりますね。。。
しかし、現在 深夜一時。
不安でしょうけど、お早めにご就寝ください。

[13149: 匿名さん]

>>13148 匿名さん

と、今日も意味不明なMKさんなのであった。

[13150: 匿名さん]

近頃の検討者は賢いですからね。
私を感情的に罵っても構いませんが、スレを読み返せば、理解は一発でしょう。