パークコート文京小石川 ザ タワーってどうですか？

[マンション比較中さん]

パークコート文京小石川 ザ タワーについての情報を希望しています。
物件を検討中の方やご近所の方など、色々と意見を交換したいと思っています。
よろしくお願いします。

公式URL：https://www.31sumai.com/mfr/X1873/

所在地：東京都文京区小石川一丁目102番1他（地番）
交通：都営地下鉄三田線「春日」駅　徒歩1分　駅直結
　　　東京メトロ丸ノ内線「後楽園」駅　徒歩2分
　　　総武・中央緩行線「水道橋」駅　徒歩12分
間取：1LDK～4LDK
面積：43.14平米～127.34平米
売主：三井不動産レジデンシャル株式会社　三菱地所レジデンス株式会社　新日鉄興和不動産株式会社
施工会社：清水建設株式会社
管理会社：三井不動産レジデンシャルサービス株式会社

資産価値・相場や将来性、建設会社や管理会社のことについても教えてください。
（子育て・教育・住環境や、自然環境・地盤・周辺地域の医療や治安の話題も歓迎です。）

[スムログ 関連記事]
お便り返し（16, 17, 18）住宅ローン不安／ロフト付住戸の価値／パークコート文京小石川の資産性
https://www.sumu-log.com/archives/15387/

[マンションWOM！関連記事]
https://www.e-mansion.co.jp/recommend/archives/135/

[13051: 匿名さん]

紀ノ国屋は東京駅の地下にもあります。
JRに買収されてからちょっと扱う品物に変化がありますからね、リンコスとかプレッセもバカ高いものばかりてわけじゃありません。高いネギもありますが、そこまで高くないネギも一緒に売っていたりします。普段、使ってない人はわかりませんよね。

[13052: 匿名さん]

逆にスターフルーツみたいなのが２軒できて互いに潰しあったら安いものが欲しい人にとっては逆に不利益ですよ、最終的にどちらかが潰れて、残った方は値上げして利益を確保し始めますから、安いものはそこでしか手に入らないというアドバンテージを得ていますから触れば皮がむけるぐらいの熟れすぎの箱トマトとか平気で売るようになりますよ？

[13053: 匿名さん]

>>13050
>>13051

空気読もう。

[13054: 匿名さん]

パークコート物件にあるまじきクソ議論だな。

[13055: 匿名さん]

>>13053
すいません、ついレスつけてしまいました。
成城石井で日常的に買い物をしている人が大量にいるので、まあその程度の店なら2~3件あっても繁盛するでしょう。

[13056: 匿名さん]

一々反応してたらキリないからクールにね。
渋谷とか見習いたい。

どんなに好きな土地でもアバタな2、3個はあるもの。
無理にエクボにする必要はないしね。

[13057: 匿名さん]

>>13055 匿名さん
チミには荒らしホイホイの称号をあげよう。
無自覚なら今後は気をつけるよう。

[13058: 匿名さん]

>>13056 匿名さん

ありがとうございます。

[13059: マンション検討中さん]

どうでも良いですよ。

[13060: 匿名さん]

スレを読むとスーパーはライフに決まりそうな感じですね。
地域ニーズと一致した形態として。

[13061: 匿名さん]

こちらは収益還元法で賃貸の方が大幅にお得との結論だから、買うのは不正解ということですね。
納得しました。

[13062: マンション検討中さん]

>>13061 匿名さん
積算法とかではなくて収益還元法で？既に100以上の取引価格があり賃料相場が形成されてない中で斬新な発想ですね。どんなロジックか理解は出来ませんがご納得されてなによりです。

[13063: 匿名さん]

>>13062 マンション検討中さん

似たようなタワーが乱立している地域なら賃貸相場はわかるけど、ここだけ突出してるからね。御茶ノ水や飯田橋のランドマークの賃料は突出してるしね。賃貸派なら施工直後の大量供給時以外はじわじわ上がって借りられないだろうね。周辺相場よりも高い坪2万位にはなるだろうね。

[13064: マンション検討中さん]

>>13063 匿名さん

>>13063 匿名さん
文京区だとラ・トゥール飯田橋が定期借家の条件付ながら坪2万前後で募集してますね。そこよりかは立地条件、駅直結プレミアム、スーパー内包による生活利便性の高さなどからこちらが優位になると考えられ、賃料も相応の水準になりそうですね。ちなみに建物スペックは内見してないので分かりませんがラ・トゥールもかなりグレードは高そうです。

[13065: 匿名さん]

>>13062 匿名さん
2万じゃ赤字です

[13066: デベにお勤めさん]

本再開発事業にご協力いただきました契約者さまには厚く御礼を申し上げます。

[13067: デベにお勤めさん]

２期以降のご検討者さまもよろしくお願いいたします。

[13068: マンション検討中さん]

>>13065 匿名さん
赤字ならやめた方がいいですね。。高利貸を利用しないとお金が用意できないのであれば坪2万の賃料では赤字でしょう。
通常の住宅ローン金利で赤字にはなりませんが。

[13069: 匿名さん]

まあ用意できるならキャッシュで一括が最高だけどね。

[13070: 匿名さん]

この場所で坪2万は無理だと思いますよ。
パークコートシリーズでは千代田富士見・浜離宮が大体坪2万くらいです。ご参考まで。

[13071: 匿名さん]

＼最新／分譲マンション人気ランキングトップ１０

https://www.sumai-surfin.com/k/201605/accessTop10/

1位です！

[13072: 匿名さん]

>>13071
3月も1位でしたね！
https://www.sumai-surfin.com/k/201605/accessTop10/201903/

[13073: 匿名さん]

------------------------------------------------------------------------------------------
1位は資産価値∞の「パークコート文京小石川ザタワー」
------------------------------------------------------------------------------------------
トップは前月の「ＨＡＲＵＭＩ　ＦＬＡＧ（ＳＥＡ　ＶＩＬＬＡＧＥ）」から、「パークコート文京小石川ザタワー」に早々と交代した。超大型物件の「ＨＡＲＵＭＩ　ＦＬＡＧ（ＳＥＡ　ＶＩＬＬＡＧＥ）」は、長期間に及ぶ販売が見込まれるのに対し、「パークコート文京小石川ザタワー」は、住戸によっては抽選が予想される時間が勝負の物件で、その違いが順位に反映したとも言える。

大規模開発、駅直結、3駅5路線が利用可能な高層タワーと、「パークコート文京小石川ザタワー」の資産価値は文句なしだ。外国人富裕層も参戦すれば、相当な高倍率が予想される。36階西向き68.18m2の2LDKの予定価格は、11,000万円。住まいサーフィンのユーザー評価では、賃貸もリセールも可能な好物件で、高価格帯ながら納得のコストパフォーマンスだという声が挙がっている。

[13074: 匿名さん]

駅直結が一つの鍵だろうね、あとは商業棟の雰囲気とかもかかわってくるだろうな。

[13075: 匿名さん]

典型的な『提灯記事』ですね。

有名ブロガーに見切られた事と相殺でしょうか。

[13076: 匿名さん]

文京区は賃料安いからねぇ。
ここを貸す場合、必ず周辺のエリア賃料と比較されるから、タワマン好き以外には厳しいとおもうよ。

周りの投資家やプロ不動産連中の見立てだと、だいたい利回り 2%くらいで、意見が一致してる。

[13077: 通りがかりさん]

格上地域の 本郷 の名前を出して恐縮ですが
パークコート本郷は、80㎡で30万以下でいくつか出ていた記憶がありますね。
ここは新築＋タワマンなので、35万のチャレンジ価格で最初は引っ張ってみるのはアリでしょう。

[13078: マンション検討中さん]

>>13076 匿名さん
ネット2%の利回りとすると、あなたの周りの方々は73Aの低層階は25万程度の賃料で借りれると意見が一致されてるわけですね。
よくそんな意見の人ばっかり集まってきましたね。凄いです。

[13079: マンション検討中さん]

>>13077 通りがかりさん
パークコート 本郷真砂は先月坪290万以下で成約してましたがよくそんな事例引っ張り出してきましたね。ここの約半分の市場価格ですがどうせそんなことすら知らんのでしょうね。

[13080: 匿名さん]

この辺りのパークコートは安く買えるんですね

本郷って、文京区では一応ブランド地区なので
意外でした

[13081: 匿名さん]

>>13079
坪290とはすごいね、買いたかったな。
￥築12年ものの脂の乗った物件の値段じゃないね、事故物件かな？

[13082: ご近所さん]

パークコート本郷真砂の事例を今確認したけどざっくり高層階で坪単価＠500前後だね

嘘吐きはいけない

[13083: 匿名さん]

>>13077 通りがかりさん

その値段なら出さないで自分で住むよね。

[13084: マンション検討中さん]

>>13082 ご近所さん
嘘だと思うならば4月の成約事例をレインズで確認すれば良いです。
まあ確かに低層だしそれをもってこの本郷真砂
の平均的な市場価格とは私も思いません。
ただこの小石川をパークコート 史上最低だとか知ったかぶって言ってる連中がいるようですが不動産の奥深さを全く分かってないですね。レインズも見れない、用地取得に携わったこともないでは表層的な情報に留まります。

[13085: 匿名さん]

>>13082 ご近所さん
それ、間違えてますよ。
なんならレインズ出しましょうか？

[13086: 匿名さん]

たま～に出てくるご近所さんは注意ですよ。

[13087: ご近所さん]

まあレインズ出してもフォトショで偽造もできるし別にいいよ、信じるから。でもその近辺でそれよりは高く売れたマンションいくつか知ってるよ。何か事情があったんじゃないかな？いずれにせよ本郷の一般的なマンションの平均的な価格ではないね。

[13088: 匿名さん]

端的に言うと、高値掴みが不安なんですね。

[13089: ご近所さん]

なんにせよ、ここに限らず多くの不動産は所有者のみならずそれにかかわるたくさんの人々の生活がかかっているから、あまり変なことを書いて困らせないで欲しい。自分の家買うぐらいなら気軽なもんだけど、実際みんな真剣なんだから。

[13090: 匿名さん]

場所が悪いよ、ここは。

[13091: 匿名さん]

>>13089 ご近所さん

そうですね。



気をつけよう。

[13092: 匿名さん]

これだけ杭が長いと側方流動で折れたりしないかなあ。

[13093: 匿名さん]

奥深いというよりなにかの詐欺の現場を目にしたような気がします。

そういう意味では奥深いか....

皆さんも気をつけましょう、素人ならなおのこと不動産仲介は手数料や見積価格だけでなく、本当に信頼できる人を選びましょうね

[13094: 匿名さん]

その本郷の物件 オーナーチェンジみたいだね
しかも、大きい指値で成約してるから、例のフラット35かなんかで投資してた人が足元見られたのかもね

[13095: マンション検討中さん]

>>13093 匿名さん
その通りです。不動産業の本質は情報の非対称性を利用することです。もう気付かれたようですが本郷が安いのにも理由はあります。
それを理解せず住みたい街ランキングやアクセスランキングとかいった表面的な情報を盲目的に信じる情報弱者はかっこうの餌食です。

[13096: 匿名さん]

>>13095
それにしても安すぎでしょう

個人的には駅近ブームは逆に7分の壁の向こうに勝機があると思っていたりしますが。

ここが竣工するまでの勝負ですが

[13097: 匿名さん]

パークコートとはいえ、文京区のパークコートは安く買えるんですね。
取引事例を見せてもらい、初めて知りました。
ここの販促活動には不利な情報ですが、検討者にとってはババを掴まない為の有益な情報です。

本当にこの掲示板は役に立ちますね。

[13098: 匿名さん]

今回のブログでのマンマニさんの指摘も当然ですね。
文京区のパークコート相場を知らない方は、必見です。

『新築というプレミアムが剥がれたら中古という土俵で戦わなければいけないことを忘れてはいけません。』

[13099: 匿名さん]

情報の非対称性を利用して安く買って高く売るための活動ご苦労様です。
安くなるといいですね

[13100: 匿名さん]

周辺のパークコートは安く買えるけど、タワマンのここはもう少し高いでしょ。笑
近所のパークコートが坪300弱ならここは中古になっても坪400くらいで十分売れると思います。

[13101: 匿名さん]

リセールを考える時にもよりの駅から物件までの動線や周囲の風景を見るんだよね。
ここを売る時の感じは最高だよ、まず購入希望者に三田線で大手町から春日まできてもらう、先頭車両から降りて改札口を出るとお城の城門のような高さ５mのエントランス、入ると中にラウンジがあって、そこで待ち合わせ。しばし歓談の後にエレベーターでロビーに出ると泉水のある瀟洒な庭に面した豪華なロビーに出る、コンシェルジュに挨拶されながら住戸へのエレベーターに乗り、住居フロアはまた豪華な廊下。住戸に入り、窓の外を見ると遠くに東京スカイツリーや新宿、池袋の高層ビル街、富士山などが見える。買いたいという思いを抑えきれなくなるだろうね。

[13102: 匿名さん]

でも株やFXで突然財産を失ってすぐにでも現金を手に入れなければいけない人も一定程度出るだろうから、お得な物件はたまに出るかもね。

[13103: 匿名さん]

>>13101 匿名さん
その発想はバブル時と同じだ。その後の景気後退で無駄に豪華な物件は避けられるようになり、成金の象徴のように思われイメージ悪かったな。

[13104: 匿名さん]

>>13103
そうそう、みんな手のひら返したように清貧とか言い始めて、お金は汚いという人がたくさん出てきて、失われた10年の始まりだったね。でもそれは酸っぱいブドウというイソップ寓話と同じ。

しかし、今最前線で価格を決定しているのはあくまでも実需。価格も割に買えそうな水準におさまっているし、無駄な共用施設も極力抑えられている質実剛健な物件だと思うよ。バブルの時のように値上がり期待に甘えて無駄に高利潤を乗せて売っている物件ではないと思うけど。

[13105: 匿名さん]

物件案内は、不動産屋さんのクルマで来るものです。
導線に関してもですが、ちょっと知識足らずな投稿になりましたね。
ここは利回り 2%台との見方でしたから、この方は高値で売り抜けたい 転売屋の方でしょう。
この物件は内覧されたら終わりだと考えます。よって私なら、この方と同様に今の時期から販促活動に勤しみます。

[13106: マンション検討中さん]

10%を２年間寝かせるのがなぁ…。

[13107: 匿名さん]

駅直結って言っても、目的駅からは普通に濡れるしなあ…。
結局傘は持ち歩くし、その為だけにお布施を支払うのはどうかと。
近所のパークコートは坪300台で買えるわけだし、下手したらここって利回り 2%すらないんでないかい。

[13108: 匿名さん]

>>13105
軽自動車で案内する不動産屋さんが扱うの？

[13109: 匿名さん]

>>13108 です
また悪い口がでました、ごめんなさい。でも車で案内するにしてもコーチエントランスの共用駐車場に停めることになるだろうし、コーチエントランスもウェイティングロビー付きの豪華版だからねえ。６階のグランドロビーからコリドーラウンジを通って行く動線も一緒だね。屋上に行ってスカイデッキの眺めを見たら魂吸いとられちゃうだろうな。

[13110: 匿名さん]

>>13107
主要なデパートとかオフィスビルはだいたい駅直結ですよ

バーニーズニューヨークとか銀座のメゾンエルメスを利用する人は地上に出ないといけないので濡れるから、絶対に濡れないとはいきませんが、そういう方はパートナーに傘を持たせるものですよね。

[13111: 匿名さん]

>>13107 匿名さん

それ言ったら同じく三井のパークシティ武蔵小
山なんてネット利回り1%だよ。
格下ブランドの郊外なのにここと同じ価格帯で
それこそ確実にお布施だよ。

[13112: 匿名さん]

まあ武蔵小山がそれなら本当なら小石川はもっと高くなければいけないことになっちゃいますが、この値段でおさまったのは一種の価格の歪みであって、今後上に振れてしまうかもしれませんね。

[13113: 匿名さん]

>>13112 匿名さん

ちょっとそのロジックよくわからないです。
論理的に解説お願いします。

[13114: 匿名さん]

>>13111 の誘導には気をつけようね。

[13115: マンコミュファンさん]

>>13114 匿名さん

と言いますと？

[13116: 匿名さん]

＞パートナーに傘を持たせる

ひどいなぁ、、、。
目的地ついたら結局 1人1本 傘さすんだし、自分で持とうよ。


＞と言いますと？

近隣のパークコートは坪300台で買えるという話は、振られたくないよね。
ここの販売活動にとっては、嫌な情報でしかないからさ。

[13117: 匿名さん]

>>13116 匿名さん

本当ですね。確認しました。確かにPC武蔵小
山の近隣のパークホームズ は坪単価300万円台
でした。
これは隠蔽したい事実ですね。
それでここが攻撃されてるということですか。
ありがとうございました。

[13118: 匿名さん]

妥協できるなら坪300の方を買えばよろしいわけで、

もっとも、その後の価格の下落スピードはどちらが早いか見ものですね

[13119: 匿名さん]

>>13106 マンション検討中さん

投資目的は諦めたら。
10%が出せない人は新築無理

[13120: 匿名さん]

まあ武蔵小山もいい土地なんで、地盤も良いらしいし、品川区とか渋谷区とか近隣にお勤めの方にはオススメだと思うけどね。ここはあっち側からみると結構遠いし、駄菓子屋に集まる小学生みたいに会社帰りのサラリーマンがクダを巻けるような飲み屋が少ないのは間違いない。

[13121: 匿名さん]

>>13120 匿名さん

あそこは私鉄単線で交通利便性が悪いし、ハザードマップでは浸水地帯となっている。
致命的なのは価格に見合わない仕様の低さかな。
ボイドスラブ280ミリと薄い床、lowe無しの灼熱の室内、第３種換気の冬寒い部屋、ペラボー上下隙間大のベランダなどなどとても住居として住めるものじゃない。墓地横、目の前パチンコ屋と周辺環境も良くない。
三田線直通の三井駅前タワマンで一見共通点がありそうだけど中身は月とスッポン。
場違いですよ。

[13122: 匿名さん]

春日の賃料は安いのです。
3LDKは25万以下で、借りられます。
ここの3LDKは1.5億ですから、表面利回りは 2%です。
あまり知られたくはないでしょうが、事実は事実なのです。
PERだと、50。最低の数字です。

検討者の方は、必見です。

https://suumo.jp/chintai/soba/tokyo/ek_08030/

[13123: 匿名さん]

>>13122 匿名さん

武蔵なんちゃらよりもマシですね。
あそこは利回り1%で業界がザワつきましたから。

[13124: 匿名さん]

>>13122 匿名さん
モデルルームで見せてもらった賃料査定だと1.5億の3LDKは40万から44万でしたね。
担当者に言えば見せてもらえると思うので確認して下さい。3社の賃料査定がありました。

[13125: 匿名さん]

>>13122 匿名さん

御茶ノ水、飯田橋もランドマーク以外はそんなもんでしょ。現在はアトラスタワーレベルしかないからね。4人乗り軽自動車のレンタカー代はこれくらいだよとか言っているのと同じじゃない？

[13126: 匿名さん]

>>13121
容赦ないですね...まあ他物件のスレにまで遠征してくる武蔵小山くんがいなければここまで酷いことは書かれなかったと思いますが、まあ仕事とはいえたまたまそこに配属された哀れな担当者達のためにエールを送っておきましょう。末端の社員には罪はありません。

[13127: 匿名さん]

ここに長くは住みたくないな。
安く借りれるし賃貸で十分。

[13128: 匿名さん]

>>13122 匿名さん

飯田橋とあまり変わらないんだね

https://suumo.jp/chintai/soba/tokyo/ek_14430/

[13129: 匿名さん]

>>13126 匿名さん

ま、あそこは高値掴み確定物件だから、契約者の方が発狂するのもわかります。
こちらの方が坪単価安い部屋がそれなりにあって後悔しているのでしょうね。
三井も残酷なことをするものです。

[13130: 匿名さん]

第一期は抽選になるお部屋が多かったパークコート文京小石川ザタワー、いよいよ第二期の販売が開始されようとしています！




第一期では178戸を供給、未供給は212戸となります。第一期では抽選になったお部屋も多く、その落選者が再参戦するわけで第二期も抽選は避けられそうにありません。(第一期同様に無抽選のお部屋もあるはずですが全体的に倍率が付くはず)

https://www.youtube.com/watch?v=yxa0yDOCslc

[13131: 匿名さん]

マンションマニア さんが「とにかく買いなマンションです?」とおっしゃってますね。

[13132: 匿名さん]

ふーん。

春日って、安いエリアなんだね。
教えてくれるまで、知らなかったは。

本当、マンコミュって、役に立つなぁ。

[13133: マンション検討中さん]

マンションマニアさん、今回も絶対チャレンジするよね（笑）

[13134: 匿名さん]

大先生自身がオススメエリアだからね、どれだけ過小評価されてきた地域かってことだよね。

日本橋のビル持ちの方が一期を買えたと自慢して困ってるんだけど

[13135: 匿名さん]

駅直結の希少性。
駅前1分には超えられない壁があります。
未来永劫この希少価値は保たれます。

[13136: 匿名さん]

マンションマニアさんで、遊ばないであげてください。
彼に対する手のひら返しの歴史が、こちらです。
（買う宣言でもてはやす → やっぱ買わないとわかると dis の嵐 → 今ココ!!）

//www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/636656/?q=%E3%83%9E%E3%83%B3%E3%83%9E%E3%83%8B&has_img=&good=

[13137: 匿名さん]

ワロタ

[13138: 匿名さん]

買ってから自慢しなさい。買える人なら即買いですよ、この物件

[13139: 匿名さん]

予想利回り 2%台の物件をそんなに強い口調で推されても、正直 引いてしまいます。
最近の検討者は賢いですから、もう少し穏やかに販促活動しないと、傷はさらに深くなりますよ。

[13140: 匿名さん]

>>13139 匿名さん

利回り2%が嘘であったと明らかになってしまいました。MKさん、別の手を考えた方が良いですよ。

[13141: 匿名さん]

マンションというものは中古になると、厳しく周辺賃料相場と比較されます。
春日駅の賃料は、徒歩5分以内で3LDKが24万が相場であると、示されました。

仮に、最大限譲歩し、

＞モデルルームで見せてもらった賃料査定だと1.5億の3LDKは40万から44万でしたね

この40万で計算してあげても、管理修繕費 5万を引いて計算すると、やはり利回りは 2%台なのです。ましてや、この安いエリアにそれでは、借り手も躊躇することは明白。空室リスクを考慮すれば、目も当てられない結果となります。

[13142: 匿名さん]

これだけ沢山のファクトを出したわけですから
今度はポジさんのファクトを期待しましょう。

みなさん、待ってますよ。

[13143: 匿名さん]

>>13142 匿名さん

沢山のファクトとは？

[13144: 匿名さん]

>>13141 匿名さん
丸の内の最上級Sランクオフィスビルでも利回り3％強
なのに春日の区分マンションが2％！　30％以上割高なのか・・・。

[13145: 匿名さん]

>>13141 匿名さん

https://suumo.jp/chintai/soba/tokyo/ek_06970/

お、御茶ノ水も安い！これを参考にワテラスタワーの利回りも出していいの？

[13146: 匿名さん]

1.5億の部屋で賃料40万しかとれないとか、堂々と営業に言われたら、正直 客を馬鹿にしてるのかと思われても仕方のないレベル。

まぁ正直なところは、いいんだけどね。

[13147: 匿名さん]

御茶ノ水、飯田橋と余り賃料は変わらないのだから、ランドマークの賃料になるよ。実需中心なら賃貸が少なく高めででるね。

[13148: 匿名さん]

営業さんの言葉が重くのしかかりますね。。。
しかし、現在 深夜一時。
不安でしょうけど、お早めにご就寝ください。

[13149: 匿名さん]

>>13148 匿名さん

と、今日も意味不明なMKさんなのであった。

[13150: 匿名さん]

近頃の検討者は賢いですからね。
私を感情的に罵っても構いませんが、スレを読み返せば、理解は一発でしょう。