パークコート文京小石川 ザ タワーってどうですか？

[マンション比較中さん]

パークコート文京小石川 ザ タワーについての情報を希望しています。
物件を検討中の方やご近所の方など、色々と意見を交換したいと思っています。
よろしくお願いします。

公式URL：https://www.31sumai.com/mfr/X1873/

所在地：東京都文京区小石川一丁目102番1他（地番）
交通：都営地下鉄三田線「春日」駅　徒歩1分　駅直結
　　　東京メトロ丸ノ内線「後楽園」駅　徒歩2分
　　　総武・中央緩行線「水道橋」駅　徒歩12分
間取：1LDK～4LDK
面積：43.14平米～127.34平米
売主：三井不動産レジデンシャル株式会社　三菱地所レジデンス株式会社　新日鉄興和不動産株式会社
施工会社：清水建設株式会社
管理会社：三井不動産レジデンシャルサービス株式会社

資産価値・相場や将来性、建設会社や管理会社のことについても教えてください。
（子育て・教育・住環境や、自然環境・地盤・周辺地域の医療や治安の話題も歓迎です。）

[スムログ 関連記事]
お便り返し（16, 17, 18）住宅ローン不安／ロフト付住戸の価値／パークコート文京小石川の資産性
https://www.sumu-log.com/archives/15387/

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https://www.e-mansion.co.jp/recommend/archives/135/

[13051: 匿名さん]

紀ノ国屋は東京駅の地下にもあります。
JRに買収されてからちょっと扱う品物に変化がありますからね、リンコスとかプレッセもバカ高いものばかりてわけじゃありません。高いネギもありますが、そこまで高くないネギも一緒に売っていたりします。普段、使ってない人はわかりませんよね。

[13052: 匿名さん]

逆にスターフルーツみたいなのが２軒できて互いに潰しあったら安いものが欲しい人にとっては逆に不利益ですよ、最終的にどちらかが潰れて、残った方は値上げして利益を確保し始めますから、安いものはそこでしか手に入らないというアドバンテージを得ていますから触れば皮がむけるぐらいの熟れすぎの箱トマトとか平気で売るようになりますよ？

[13053: 匿名さん]

>>13050
>>13051

空気読もう。

[13054: 匿名さん]

パークコート物件にあるまじきクソ議論だな。

[13055: 匿名さん]

>>13053
すいません、ついレスつけてしまいました。
成城石井で日常的に買い物をしている人が大量にいるので、まあその程度の店なら2~3件あっても繁盛するでしょう。

[13056: 匿名さん]

一々反応してたらキリないからクールにね。
渋谷とか見習いたい。

どんなに好きな土地でもアバタな2、3個はあるもの。
無理にエクボにする必要はないしね。

[13057: 匿名さん]

>>13055 匿名さん
チミには荒らしホイホイの称号をあげよう。
無自覚なら今後は気をつけるよう。

[13058: 匿名さん]

>>13056 匿名さん

ありがとうございます。

[13059: マンション検討中さん]

どうでも良いですよ。

[13060: 匿名さん]

スレを読むとスーパーはライフに決まりそうな感じですね。
地域ニーズと一致した形態として。

[13061: 匿名さん]

こちらは収益還元法で賃貸の方が大幅にお得との結論だから、買うのは不正解ということですね。
納得しました。

[13062: マンション検討中さん]

>>13061 匿名さん
積算法とかではなくて収益還元法で？既に100以上の取引価格があり賃料相場が形成されてない中で斬新な発想ですね。どんなロジックか理解は出来ませんがご納得されてなによりです。

[13063: 匿名さん]

>>13062 マンション検討中さん

似たようなタワーが乱立している地域なら賃貸相場はわかるけど、ここだけ突出してるからね。御茶ノ水や飯田橋のランドマークの賃料は突出してるしね。賃貸派なら施工直後の大量供給時以外はじわじわ上がって借りられないだろうね。周辺相場よりも高い坪2万位にはなるだろうね。

[13064: マンション検討中さん]

>>13063 匿名さん

>>13063 匿名さん
文京区だとラ・トゥール飯田橋が定期借家の条件付ながら坪2万前後で募集してますね。そこよりかは立地条件、駅直結プレミアム、スーパー内包による生活利便性の高さなどからこちらが優位になると考えられ、賃料も相応の水準になりそうですね。ちなみに建物スペックは内見してないので分かりませんがラ・トゥールもかなりグレードは高そうです。

[13065: 匿名さん]

>>13062 匿名さん
2万じゃ赤字です

[13066: デベにお勤めさん]

本再開発事業にご協力いただきました契約者さまには厚く御礼を申し上げます。

[13067: デベにお勤めさん]

２期以降のご検討者さまもよろしくお願いいたします。

[13068: マンション検討中さん]

>>13065 匿名さん
赤字ならやめた方がいいですね。。高利貸を利用しないとお金が用意できないのであれば坪2万の賃料では赤字でしょう。
通常の住宅ローン金利で赤字にはなりませんが。

[13069: 匿名さん]

まあ用意できるならキャッシュで一括が最高だけどね。

[13070: 匿名さん]

この場所で坪2万は無理だと思いますよ。
パークコートシリーズでは千代田富士見・浜離宮が大体坪2万くらいです。ご参考まで。

[13071: 匿名さん]

＼最新／分譲マンション人気ランキングトップ１０

https://www.sumai-surfin.com/k/201605/accessTop10/

1位です！

[13072: 匿名さん]

>>13071
3月も1位でしたね！
https://www.sumai-surfin.com/k/201605/accessTop10/201903/

[13073: 匿名さん]

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1位は資産価値∞の「パークコート文京小石川ザタワー」
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トップは前月の「ＨＡＲＵＭＩ　ＦＬＡＧ（ＳＥＡ　ＶＩＬＬＡＧＥ）」から、「パークコート文京小石川ザタワー」に早々と交代した。超大型物件の「ＨＡＲＵＭＩ　ＦＬＡＧ（ＳＥＡ　ＶＩＬＬＡＧＥ）」は、長期間に及ぶ販売が見込まれるのに対し、「パークコート文京小石川ザタワー」は、住戸によっては抽選が予想される時間が勝負の物件で、その違いが順位に反映したとも言える。

大規模開発、駅直結、3駅5路線が利用可能な高層タワーと、「パークコート文京小石川ザタワー」の資産価値は文句なしだ。外国人富裕層も参戦すれば、相当な高倍率が予想される。36階西向き68.18m2の2LDKの予定価格は、11,000万円。住まいサーフィンのユーザー評価では、賃貸もリセールも可能な好物件で、高価格帯ながら納得のコストパフォーマンスだという声が挙がっている。

[13074: 匿名さん]

駅直結が一つの鍵だろうね、あとは商業棟の雰囲気とかもかかわってくるだろうな。

[13075: 匿名さん]

典型的な『提灯記事』ですね。

有名ブロガーに見切られた事と相殺でしょうか。

[13076: 匿名さん]

文京区は賃料安いからねぇ。
ここを貸す場合、必ず周辺のエリア賃料と比較されるから、タワマン好き以外には厳しいとおもうよ。

周りの投資家やプロ不動産連中の見立てだと、だいたい利回り 2%くらいで、意見が一致してる。

[13077: 通りがかりさん]

格上地域の 本郷 の名前を出して恐縮ですが
パークコート本郷は、80㎡で30万以下でいくつか出ていた記憶がありますね。
ここは新築＋タワマンなので、35万のチャレンジ価格で最初は引っ張ってみるのはアリでしょう。

[13078: マンション検討中さん]

>>13076 匿名さん
ネット2%の利回りとすると、あなたの周りの方々は73Aの低層階は25万程度の賃料で借りれると意見が一致されてるわけですね。
よくそんな意見の人ばっかり集まってきましたね。凄いです。

[13079: マンション検討中さん]

>>13077 通りがかりさん
パークコート 本郷真砂は先月坪290万以下で成約してましたがよくそんな事例引っ張り出してきましたね。ここの約半分の市場価格ですがどうせそんなことすら知らんのでしょうね。

[13080: 匿名さん]

この辺りのパークコートは安く買えるんですね

本郷って、文京区では一応ブランド地区なので
意外でした

[13081: 匿名さん]

>>13079
坪290とはすごいね、買いたかったな。
￥築12年ものの脂の乗った物件の値段じゃないね、事故物件かな？

[13082: ご近所さん]

パークコート本郷真砂の事例を今確認したけどざっくり高層階で坪単価＠500前後だね

嘘吐きはいけない

[13083: 匿名さん]

>>13077 通りがかりさん

その値段なら出さないで自分で住むよね。

[13084: マンション検討中さん]

>>13082 ご近所さん
嘘だと思うならば4月の成約事例をレインズで確認すれば良いです。
まあ確かに低層だしそれをもってこの本郷真砂
の平均的な市場価格とは私も思いません。
ただこの小石川をパークコート 史上最低だとか知ったかぶって言ってる連中がいるようですが不動産の奥深さを全く分かってないですね。レインズも見れない、用地取得に携わったこともないでは表層的な情報に留まります。

[13085: 匿名さん]

>>13082 ご近所さん
それ、間違えてますよ。
なんならレインズ出しましょうか？

[13086: 匿名さん]

たま～に出てくるご近所さんは注意ですよ。

[13087: ご近所さん]

まあレインズ出してもフォトショで偽造もできるし別にいいよ、信じるから。でもその近辺でそれよりは高く売れたマンションいくつか知ってるよ。何か事情があったんじゃないかな？いずれにせよ本郷の一般的なマンションの平均的な価格ではないね。

[13088: 匿名さん]

端的に言うと、高値掴みが不安なんですね。

[13089: ご近所さん]

なんにせよ、ここに限らず多くの不動産は所有者のみならずそれにかかわるたくさんの人々の生活がかかっているから、あまり変なことを書いて困らせないで欲しい。自分の家買うぐらいなら気軽なもんだけど、実際みんな真剣なんだから。

[13090: 匿名さん]

場所が悪いよ、ここは。

[13091: 匿名さん]

>>13089 ご近所さん

そうですね。



気をつけよう。

[13092: 匿名さん]

これだけ杭が長いと側方流動で折れたりしないかなあ。

[13093: 匿名さん]

奥深いというよりなにかの詐欺の現場を目にしたような気がします。

そういう意味では奥深いか....

皆さんも気をつけましょう、素人ならなおのこと不動産仲介は手数料や見積価格だけでなく、本当に信頼できる人を選びましょうね

[13094: 匿名さん]

その本郷の物件 オーナーチェンジみたいだね
しかも、大きい指値で成約してるから、例のフラット35かなんかで投資してた人が足元見られたのかもね

[13095: マンション検討中さん]

>>13093 匿名さん
その通りです。不動産業の本質は情報の非対称性を利用することです。もう気付かれたようですが本郷が安いのにも理由はあります。
それを理解せず住みたい街ランキングやアクセスランキングとかいった表面的な情報を盲目的に信じる情報弱者はかっこうの餌食です。

[13096: 匿名さん]

>>13095
それにしても安すぎでしょう

個人的には駅近ブームは逆に7分の壁の向こうに勝機があると思っていたりしますが。

ここが竣工するまでの勝負ですが

[13097: 匿名さん]

パークコートとはいえ、文京区のパークコートは安く買えるんですね。
取引事例を見せてもらい、初めて知りました。
ここの販促活動には不利な情報ですが、検討者にとってはババを掴まない為の有益な情報です。

本当にこの掲示板は役に立ちますね。

[13098: 匿名さん]

今回のブログでのマンマニさんの指摘も当然ですね。
文京区のパークコート相場を知らない方は、必見です。

『新築というプレミアムが剥がれたら中古という土俵で戦わなければいけないことを忘れてはいけません。』

[13099: 匿名さん]

情報の非対称性を利用して安く買って高く売るための活動ご苦労様です。
安くなるといいですね

[13100: 匿名さん]

周辺のパークコートは安く買えるけど、タワマンのここはもう少し高いでしょ。笑
近所のパークコートが坪300弱ならここは中古になっても坪400くらいで十分売れると思います。