パークコート文京小石川 ザ タワーってどうですか？

[マンション比較中さん]

パークコート文京小石川 ザ タワーについての情報を希望しています。
物件を検討中の方やご近所の方など、色々と意見を交換したいと思っています。
よろしくお願いします。

公式URL：https://www.31sumai.com/mfr/X1873/

所在地：東京都文京区小石川一丁目102番1他（地番）
交通：都営地下鉄三田線「春日」駅　徒歩1分　駅直結
　　　東京メトロ丸ノ内線「後楽園」駅　徒歩2分
　　　総武・中央緩行線「水道橋」駅　徒歩12分
間取：1LDK～4LDK
面積：43.14平米～127.34平米
売主：三井不動産レジデンシャル株式会社　三菱地所レジデンス株式会社　新日鉄興和不動産株式会社
施工会社：清水建設株式会社
管理会社：三井不動産レジデンシャルサービス株式会社

資産価値・相場や将来性、建設会社や管理会社のことについても教えてください。
（子育て・教育・住環境や、自然環境・地盤・周辺地域の医療や治安の話題も歓迎です。）

[スムログ 関連記事]
お便り返し（16, 17, 18）住宅ローン不安／ロフト付住戸の価値／パークコート文京小石川の資産性
https://www.sumu-log.com/archives/15387/

[マンションWOM！関連記事]
https://www.e-mansion.co.jp/recommend/archives/135/

[13001: 匿名さん]

春日駅て浸水リスク有りなんだけど
このへん水源あるっけ？
http://candy.pvsa.mmrs.jp/東京２３区/春日駅の地盤/

[13002: 匿名さん]

>>13000
難しいよねえ。

ウチは免震なんで2000万高いよ？
ウチは制震なんで1000万高いけど分かってるよね？

ですよね、承知してます。こちらもその分はカウントして検討します。


ってならないからねえ。

[13003: 匿名さん]

作り手としては免震制震耐震でいくら位上乗せしてるつもりなんだろうね。
客はいくら迄なら了解するんだろうな。

[13005: 匿名さん]

>>13003 匿名さん
それは、興味あるよね。デベにより違うのかな？
免震当たり前のデベは無さそうだし。

[13006: 匿名さん]

航路も実際に低空になってみないと分からないけど
実際に低空になっても地価にも物件価格にも反映しないだろうな

[13007: 匿名さん]

>>12998 匿名さん
技術屋なんて今より良い技術に進歩すればそれで満足。極論流行り廃りなんて関係ない。
自分の研究が続けらないくらい廃れなければ。

[13008: 匿名さん]

>>13001
神田川が氾濫した時に浸かるかもしれないということ

昔は5m超えてたけど今は3mなのね

[13009: 匿名さん]

>>13006 匿名さん
多分ね。その上で国には逆らわず、経済上向きのために黙認でしょう。不動産業界は。
市場コントロール出来る以上はね。

[13010: 匿名さん]

>>13005
どうなんだろうね。
免震とかもっと凄そうな名前、横文字とかにした方がいいと思うけどね。
免震制震耐震じゃあ震がついてりゃとりあえず大丈夫でしょとしかならんだろうな。

[13011: 匿名さん]

すごいなー
今日は勉強させてもらったよ。

[13012: 匿名さん]

>>13008 匿名さん
あ、それか！
暗渠とか治水工事で改善したのかね。

[13013: 匿名さん]

>>13004
悪い、どこにそんな書き込みがあった？

駅直結で都心区だから最強とは書かれていたが

[13014: 匿名さん]

>>13010 匿名さん
さすがに震が付いてないと認可降りないからねー。
耐震と制振は段階的組み合わせだから明確な線引きは難しいし。

[13015: 匿名さん]

>>13009
東京だと「そんなの気にしません。それで安いなら御の字」っていっぱいいるもんね。

[13016: 匿名さん]

熊本で少数の免震建物に被害出てたけど、本来サイエンスの視点からすると圧倒的に多い耐震建物とで被害の程度を統計的に比較した研究はないんだよね。

[13017: 匿名さん]

>>13012 匿名さん
エレベーターとか動かす非常用電源とか、地下ではないよね？
3m浸水なら、2階以上、できれば3階以上に欲しい。

[13018: 匿名さん]

>>13016 匿名さん
耐震はゲタばきの1-2階部が潰れてたね。
免震だとあの壊れ方はないから
圧死者は出しにくい。

[13019: 匿名さん]

そんなに免震が良いなら、なぜ建築基準法に盛り込まれないんだろうか。
全ての建築物は免震にするべきでしょ？

[13020: 匿名さん]

>>13019 匿名さん
3.11直後、三井はそう宣言したんだけど
結果はご覧のとおり。

[13021: 匿名さん]

>>13017
F1ね、あれはひどかった

[13022: 検討板ユーザーさん]

地震がそんなに心配なら、タワマン住まなきゃいいよ、以上！

[13023: 匿名さん]

>>13016
なるほど、熊本か。研究はないか。

[13024: 匿名さん]

>>13018
津波みたいな水害にはピロティ構造は有効みたいだけど阪神淡路大震災ではかなり被害が出たよね

免震は想定以上の地震動が来ると躯体へ想定以上のストレスがかかって倒壊するかもしれないよね。

[13025: 匿名さん]

ハザードマップの浸水以下に非常用電源置いてるデベは何も考えてないと思う。
3.11で原発事故ったのもそれが原因なのにね。

[13026: 匿名さん]

>>13023
研究はあるんだけど被害が少ないかどうかは耐震建物の被害と比較しないとあかんと思うんだよね

個人的には新耐震なら大差ない気がする

[13027: 匿名さん]

>>13025
ではお勧めの物件は？

[13028: 匿名さん]

>>13024 匿名さん
その例は良く言われるけど倒壊までは行かないかな。
同じストレスが制振や耐震にかかると、建物自体が崩れるだろうしね。

その辺は波長が合ってしまった不運。
コスト制約がある以上、全てを想定するのは難しいだろうね。

[13029: 匿名さん]

>>13027 匿名さん
地盤の良いとこに立つ物件。
これ、最強 笑

[13033: 匿名さん]

[No.12920～本レスまで、 以下の理由により一部の投稿を削除しました。管理担当]
・住宅購入検討を目的とした情報交換を阻害
・他の利用者様に対する嘲笑、煽り発言
・削除されたレスへの返信

[13034: 匿名さん]

あれっ。
ここは江東区並みに地盤が悪いという根拠付きの書き込みが、消されてる。

ふしぎ。

[13035: 口コミ知りたいさん]

契約者の削除依頼大量投稿に、運営が屈したんでしょう。
いつもの通り。
最近の検討者は賢いので、いちいち隠蔽するのは無理だと思いますが。

[13036: 匿名さん]

蛇の道は蛇と申しますしね、誰のためになっているかはわかりませんよ

[13037: 匿名さん]

地下鉄で色々シミュレーションしてみましたが、都内の主要エリアへのルートを比較すると、色々と行きづらい場所も多いですね。

人気スポット＋空港・新幹線アクセスの視点で見てみると

渋谷、恵比寿、表参道、原宿、青山、六本木、広尾、日本橋、虎ノ門、浜松町、品川、上野などに行くには不便。

丸の内、東京、日比谷、田町、麻布十番、芝公園、銀座、池袋、新宿などは、所要時間は無視すると、一応乗り換えなし。


たしかに不便ではないですが、やはり以前から指摘されているように、利便性に関しては片手落ちと断言できますね。

[13038: 匿名さん]

>>13037 匿名さん

JR中央総武線に乗れても余り変わらないですね。千代田区を含めた北側エリアの問題だと思うけど。

[13039: 匿名さん]

こういうのを無理ネガと呼称します

[13040: 匿名さん]

＞千代田区を含めた北側エリアの問題だと思うけど

千代田区なら、電車でなくともクルマで直行できる距離なのです。
逆に飯田橋は、こちらより完全上位の利便性でした。
多少の電車でつながっていようとも、千代田区港区と比較すれば、絶対的な距離が、圧倒的に違うのです。

[13041: マンコミュファンさん]

>>13035 口コミ知りたいさん

このやり方はあの悪名高いパークシティ武蔵小
山と同じですね。

[13042: マンコミュファンさん]

>>13037 匿名さん

上野は大江戸線で2駅
バスでも直ぐでしょ
表参道とかだって丸ノ内線の赤坂見附乗り換えで20分ちょっとじゃないの？
春日、春日と言うけれど、直ぐ近くに後楽園、ドームを散歩がてら歩けば水道橋。
北側、北側と言っても都営・メトロ・バスなどで十分に交通インフラは充実していると思ってますけど

[13043: マンション検討中さん]

>>13040 匿名さん
だいぶ苦しいね。。

[13044: マンション検討中さん]

>>13042 マンコミュファンさん
おっしゃる通りなんですが、この方に赤坂見附の乗換とか都営のバス網の知識はなかったんでしょう。ネットの乗換検索で頑張ったんでしょうけど。

[13045: マンション検討中さん]

良い物件ではあるけど、なんだかんだ言っても、所詮文京区なんだよなぁ。

[13046: 匿名さん]

>>13042
表参道なら三田線で神保町まで行って、半蔵門線に乗り換えるのが便利だと思うよ。

南北線で永田町に出て半蔵門線に乗り換えるのも結構近い

20分弱ってところだね

[13047: 匿名さん]

便利な場所が良ければ
東側のハブ駅周りしかない。
昔から交通網は海側中心だからね
内陸や西側は相対的不便。

とは言え、都内は田舎に比べれば
相対的に便利よ。

[13048: 匿名さん]

>>13045
ここでネガっている人のなかには文京区はなんにもないからいいんだ、これ以上作るなって感じの人もまじっているとおもうよ。あなたと同じ嗜好の人ばかりじゃない。

私みたいに、文京区とはいってもさすがに春日近辺ぐらいにはなんかあった方がいいだろうと思う人もいる。ちょっとしたものを買うにも、それなりにいいものを買おうと思うと地下鉄で移動を強いられるのはちょっとめんどい。十分な購買力がある世帯がこれだけあるんだから、明治屋とか紀ノ国屋ぐらいはあってもいいとおもう。

[13049: 匿名さん]

高いスーパーはいらんよ。
600円のネギ買って喜ぶ馬鹿じゃないんだ。

[13050: 匿名さん]

大丈夫ですよ、高いものだけ売っているわけじゃありません。

[13051: 匿名さん]

紀ノ国屋は東京駅の地下にもあります。
JRに買収されてからちょっと扱う品物に変化がありますからね、リンコスとかプレッセもバカ高いものばかりてわけじゃありません。高いネギもありますが、そこまで高くないネギも一緒に売っていたりします。普段、使ってない人はわかりませんよね。

[13052: 匿名さん]

逆にスターフルーツみたいなのが２軒できて互いに潰しあったら安いものが欲しい人にとっては逆に不利益ですよ、最終的にどちらかが潰れて、残った方は値上げして利益を確保し始めますから、安いものはそこでしか手に入らないというアドバンテージを得ていますから触れば皮がむけるぐらいの熟れすぎの箱トマトとか平気で売るようになりますよ？

[13053: 匿名さん]

>>13050
>>13051

空気読もう。

[13054: 匿名さん]

パークコート物件にあるまじきクソ議論だな。

[13055: 匿名さん]

>>13053
すいません、ついレスつけてしまいました。
成城石井で日常的に買い物をしている人が大量にいるので、まあその程度の店なら2~3件あっても繁盛するでしょう。

[13056: 匿名さん]

一々反応してたらキリないからクールにね。
渋谷とか見習いたい。

どんなに好きな土地でもアバタな2、3個はあるもの。
無理にエクボにする必要はないしね。

[13057: 匿名さん]

>>13055 匿名さん
チミには荒らしホイホイの称号をあげよう。
無自覚なら今後は気をつけるよう。

[13058: 匿名さん]

>>13056 匿名さん

ありがとうございます。

[13059: マンション検討中さん]

どうでも良いですよ。

[13060: 匿名さん]

スレを読むとスーパーはライフに決まりそうな感じですね。
地域ニーズと一致した形態として。

[13061: 匿名さん]

こちらは収益還元法で賃貸の方が大幅にお得との結論だから、買うのは不正解ということですね。
納得しました。

[13062: マンション検討中さん]

>>13061 匿名さん
積算法とかではなくて収益還元法で？既に100以上の取引価格があり賃料相場が形成されてない中で斬新な発想ですね。どんなロジックか理解は出来ませんがご納得されてなによりです。

[13063: 匿名さん]

>>13062 マンション検討中さん

似たようなタワーが乱立している地域なら賃貸相場はわかるけど、ここだけ突出してるからね。御茶ノ水や飯田橋のランドマークの賃料は突出してるしね。賃貸派なら施工直後の大量供給時以外はじわじわ上がって借りられないだろうね。周辺相場よりも高い坪2万位にはなるだろうね。

[13064: マンション検討中さん]

>>13063 匿名さん

>>13063 匿名さん
文京区だとラ・トゥール飯田橋が定期借家の条件付ながら坪2万前後で募集してますね。そこよりかは立地条件、駅直結プレミアム、スーパー内包による生活利便性の高さなどからこちらが優位になると考えられ、賃料も相応の水準になりそうですね。ちなみに建物スペックは内見してないので分かりませんがラ・トゥールもかなりグレードは高そうです。

[13065: 匿名さん]

>>13062 匿名さん
2万じゃ赤字です

[13066: デベにお勤めさん]

本再開発事業にご協力いただきました契約者さまには厚く御礼を申し上げます。

[13067: デベにお勤めさん]

２期以降のご検討者さまもよろしくお願いいたします。

[13068: マンション検討中さん]

>>13065 匿名さん
赤字ならやめた方がいいですね。。高利貸を利用しないとお金が用意できないのであれば坪2万の賃料では赤字でしょう。
通常の住宅ローン金利で赤字にはなりませんが。

[13069: 匿名さん]

まあ用意できるならキャッシュで一括が最高だけどね。

[13070: 匿名さん]

この場所で坪2万は無理だと思いますよ。
パークコートシリーズでは千代田富士見・浜離宮が大体坪2万くらいです。ご参考まで。

[13071: 匿名さん]

＼最新／分譲マンション人気ランキングトップ１０

https://www.sumai-surfin.com/k/201605/accessTop10/

1位です！

[13072: 匿名さん]

>>13071
3月も1位でしたね！
https://www.sumai-surfin.com/k/201605/accessTop10/201903/

[13073: 匿名さん]

------------------------------------------------------------------------------------------
1位は資産価値∞の「パークコート文京小石川ザタワー」
------------------------------------------------------------------------------------------
トップは前月の「ＨＡＲＵＭＩ　ＦＬＡＧ（ＳＥＡ　ＶＩＬＬＡＧＥ）」から、「パークコート文京小石川ザタワー」に早々と交代した。超大型物件の「ＨＡＲＵＭＩ　ＦＬＡＧ（ＳＥＡ　ＶＩＬＬＡＧＥ）」は、長期間に及ぶ販売が見込まれるのに対し、「パークコート文京小石川ザタワー」は、住戸によっては抽選が予想される時間が勝負の物件で、その違いが順位に反映したとも言える。

大規模開発、駅直結、3駅5路線が利用可能な高層タワーと、「パークコート文京小石川ザタワー」の資産価値は文句なしだ。外国人富裕層も参戦すれば、相当な高倍率が予想される。36階西向き68.18m2の2LDKの予定価格は、11,000万円。住まいサーフィンのユーザー評価では、賃貸もリセールも可能な好物件で、高価格帯ながら納得のコストパフォーマンスだという声が挙がっている。

[13074: 匿名さん]

駅直結が一つの鍵だろうね、あとは商業棟の雰囲気とかもかかわってくるだろうな。

[13075: 匿名さん]

典型的な『提灯記事』ですね。

有名ブロガーに見切られた事と相殺でしょうか。

[13076: 匿名さん]

文京区は賃料安いからねぇ。
ここを貸す場合、必ず周辺のエリア賃料と比較されるから、タワマン好き以外には厳しいとおもうよ。

周りの投資家やプロ不動産連中の見立てだと、だいたい利回り 2%くらいで、意見が一致してる。

[13077: 通りがかりさん]

格上地域の 本郷 の名前を出して恐縮ですが
パークコート本郷は、80㎡で30万以下でいくつか出ていた記憶がありますね。
ここは新築＋タワマンなので、35万のチャレンジ価格で最初は引っ張ってみるのはアリでしょう。

[13078: マンション検討中さん]

>>13076 匿名さん
ネット2%の利回りとすると、あなたの周りの方々は73Aの低層階は25万程度の賃料で借りれると意見が一致されてるわけですね。
よくそんな意見の人ばっかり集まってきましたね。凄いです。

[13079: マンション検討中さん]

>>13077 通りがかりさん
パークコート 本郷真砂は先月坪290万以下で成約してましたがよくそんな事例引っ張り出してきましたね。ここの約半分の市場価格ですがどうせそんなことすら知らんのでしょうね。

[13080: 匿名さん]

この辺りのパークコートは安く買えるんですね

本郷って、文京区では一応ブランド地区なので
意外でした

[13081: 匿名さん]

>>13079
坪290とはすごいね、買いたかったな。
￥築12年ものの脂の乗った物件の値段じゃないね、事故物件かな？

[13082: ご近所さん]

パークコート本郷真砂の事例を今確認したけどざっくり高層階で坪単価＠500前後だね

嘘吐きはいけない

[13083: 匿名さん]

>>13077 通りがかりさん

その値段なら出さないで自分で住むよね。

[13084: マンション検討中さん]

>>13082 ご近所さん
嘘だと思うならば4月の成約事例をレインズで確認すれば良いです。
まあ確かに低層だしそれをもってこの本郷真砂
の平均的な市場価格とは私も思いません。
ただこの小石川をパークコート 史上最低だとか知ったかぶって言ってる連中がいるようですが不動産の奥深さを全く分かってないですね。レインズも見れない、用地取得に携わったこともないでは表層的な情報に留まります。

[13085: 匿名さん]

>>13082 ご近所さん
それ、間違えてますよ。
なんならレインズ出しましょうか？

[13086: 匿名さん]

たま～に出てくるご近所さんは注意ですよ。

[13087: ご近所さん]

まあレインズ出してもフォトショで偽造もできるし別にいいよ、信じるから。でもその近辺でそれよりは高く売れたマンションいくつか知ってるよ。何か事情があったんじゃないかな？いずれにせよ本郷の一般的なマンションの平均的な価格ではないね。

[13088: 匿名さん]

端的に言うと、高値掴みが不安なんですね。

[13089: ご近所さん]

なんにせよ、ここに限らず多くの不動産は所有者のみならずそれにかかわるたくさんの人々の生活がかかっているから、あまり変なことを書いて困らせないで欲しい。自分の家買うぐらいなら気軽なもんだけど、実際みんな真剣なんだから。

[13090: 匿名さん]

場所が悪いよ、ここは。

[13091: 匿名さん]

>>13089 ご近所さん

そうですね。



気をつけよう。

[13092: 匿名さん]

これだけ杭が長いと側方流動で折れたりしないかなあ。

[13093: 匿名さん]

奥深いというよりなにかの詐欺の現場を目にしたような気がします。

そういう意味では奥深いか....

皆さんも気をつけましょう、素人ならなおのこと不動産仲介は手数料や見積価格だけでなく、本当に信頼できる人を選びましょうね

[13094: 匿名さん]

その本郷の物件 オーナーチェンジみたいだね
しかも、大きい指値で成約してるから、例のフラット35かなんかで投資してた人が足元見られたのかもね

[13095: マンション検討中さん]

>>13093 匿名さん
その通りです。不動産業の本質は情報の非対称性を利用することです。もう気付かれたようですが本郷が安いのにも理由はあります。
それを理解せず住みたい街ランキングやアクセスランキングとかいった表面的な情報を盲目的に信じる情報弱者はかっこうの餌食です。

[13096: 匿名さん]

>>13095
それにしても安すぎでしょう

個人的には駅近ブームは逆に7分の壁の向こうに勝機があると思っていたりしますが。

ここが竣工するまでの勝負ですが

[13097: 匿名さん]

パークコートとはいえ、文京区のパークコートは安く買えるんですね。
取引事例を見せてもらい、初めて知りました。
ここの販促活動には不利な情報ですが、検討者にとってはババを掴まない為の有益な情報です。

本当にこの掲示板は役に立ちますね。

[13098: 匿名さん]

今回のブログでのマンマニさんの指摘も当然ですね。
文京区のパークコート相場を知らない方は、必見です。

『新築というプレミアムが剥がれたら中古という土俵で戦わなければいけないことを忘れてはいけません。』

[13099: 匿名さん]

情報の非対称性を利用して安く買って高く売るための活動ご苦労様です。
安くなるといいですね

[13100: 匿名さん]

周辺のパークコートは安く買えるけど、タワマンのここはもう少し高いでしょ。笑
近所のパークコートが坪300弱ならここは中古になっても坪400くらいで十分売れると思います。