パークコート文京小石川 ザ タワーってどうですか？

[マンション比較中さん]

パークコート文京小石川 ザ タワーについての情報を希望しています。
物件を検討中の方やご近所の方など、色々と意見を交換したいと思っています。
よろしくお願いします。

公式URL：https://www.31sumai.com/mfr/X1873/

所在地：東京都文京区小石川一丁目102番1他（地番）
交通：都営地下鉄三田線「春日」駅　徒歩1分　駅直結
　　　東京メトロ丸ノ内線「後楽園」駅　徒歩2分
　　　総武・中央緩行線「水道橋」駅　徒歩12分
間取：1LDK～4LDK
面積：43.14平米～127.34平米
売主：三井不動産レジデンシャル株式会社　三菱地所レジデンス株式会社　新日鉄興和不動産株式会社
施工会社：清水建設株式会社
管理会社：三井不動産レジデンシャルサービス株式会社

資産価値・相場や将来性、建設会社や管理会社のことについても教えてください。
（子育て・教育・住環境や、自然環境・地盤・周辺地域の医療や治安の話題も歓迎です。）

[スムログ 関連記事]
お便り返し（16, 17, 18）住宅ローン不安／ロフト付住戸の価値／パークコート文京小石川の資産性
https://www.sumu-log.com/archives/15387/

[マンションWOM！関連記事]
https://www.e-mansion.co.jp/recommend/archives/135/

[12651: マンション検討中さん]

ローンで購入する人が
多いのでしょうか。

[12652: 名無しさん]

ここは一般販売前に区の資産家や有力者のところには、アンダー販売かどうかは不明ですが、一報があったようですね。

私の知り合いの某医師、彼は非常にマネーリテラシーがあり投資や不動産などでも多大な利益を得ていました。彼のところにも一般販売前にここの話が持ちかけられたそうですが、即座にお断りした、と仰られていましたね。

沼の不動産はいらない、と。
40mの杭の話や、水が出る土地だという話、昔から知っている人は知っているのでしょう。

しかしながら、電車乗りさんが買うには、気にせず買えばいいと思いました。

[12653: 匿名さん]

ここはキャッシュバイヤーが4割を占めます。

[12654: 匿名さん]

ローンの方が比率高いのね。

[12655: マンション検討中さん]

うちはキャッシュです。
ここがいいからここを買うだけです。
他に気にいる物件が出てきたらまた買えばいいだけ。

[12656: マンション検討中さん]

>>12655 マンション検討中さん
そうそう。

[12657: 検討板ユーザーさん]

>>12648 匿名さん

即完したことも知らないで、無知の極みだねw

[12658: マンション掲示板さん]

まぁ全てが完璧な物件はないですよね。
そんなものは到底価格的に手が出ないか、上得意客で市場に出回る前に即完売かと。

私はここの立地が好きなのでいずれにせよ買いたいのですが、第二期の部屋が間取り・価格的に条件的に良いといえるか、特にのちに出てくるという野村の物件を見てしまってかは後悔しないかで頭がグルグルしてこの連休過ごしていました。

[12659: マンション検討中さん]

>>12656 マンション検討中さん
一馬力3000万ですとローン控除使えませんしね。

[12660: 匿名さん]

>>12649 ご近所さん
売れてるはずなのに、過剰ポジが凄くて管理組合が厄介そう。
しかも、マンションだけでなく、文京区のポジもすごいので面倒なのかな。
これが地域性ならマンションなのにシガラミ多そうで面倒な印象。

[12661: 匿名さん]

>>12660
春日の駅はシャビーな人が降りるんだそうですね。で、千代田区に向かうにつれて人が洗練されてくるとかで...そういう書き込みをするような人にはここには住んでいただきたくないのですが....逆にあっち側に住むのが怖くなりました。

[12662: 匿名さん]

マイナス評価を適当に抜き出しただけでも、こんなにあるんですね。
マンコミュは本当に、ネガ情報が役に立つ掲示板だと言われる所以でしょう。


・ネガティブポイント
① 非免震　② 杭長さが35メートル超級、地表から1m下にはなんと地下水が流れています ③南東角部屋の大半を奪っていった地権者さん達の存在 ④ 下駄が南東角部屋の大半を奪っていった地権者さんの保留する商業施設 ⑤ エレベーターを乗り換えないと外に出られない ⑥共用施設は不特定多数の人が行きかう7階フロアに全て集約（プライバシー性の高いゲストルームさえも）
⑦ 低い階高（3.2m台）⑧下がり天井（2.1m）と梁（モデルルームは本当に狭く感じました…あれで80㎡です） ⑨ BRの壁掛けエアコンはパークコート初です^ ^ ⑩ プレミアフロアが最上階のみ、他は70㎡台の狭い部屋が中心（子供は一人までか…）⑪ 外壁吹き付け…（黄土色^ ^） ⑫ 最寄駅がマイナーな地下鉄のみ（ただしJR水道橋駅までは歩けなくもない、徒歩11分）　⑬ 大手利便性ランキングでも、やはり圏外 ⑭ 白山通りの騒音問題（夜中も続く為、東向きはT3サッシ）⑮ 文京区（文化/気質/民度 等々、良くも悪くも）　⑯ 市況のピークでジャンピングキャッチ　⑰ 固定資産税＋管理修繕費で、私立医学部の学費が賄えます ⑱ ジャグジーのエロ問題（笑）

[12663: マンコミュファンさん]

>>12648 匿名さん

この間売り始めて第一期(3月)は完売なのに何を言ってるのでしょうか？

[12664: 匿名さん]

ここ、庶民派湾岸マンション並みに投稿が多いよね、ってことじゃね。


やっぱ、パークシティだは、ここ。w

[12665: 匿名さん]

>>12658
確かに野村は気になるけど、細かい個人所有の土地が入り組んでいるせいか文京区の再開発はあまりスピーディーじゃないよね。なんでも所有者不明土地があるとかで予定通りできないのではないかという憶測が飛んでいる。場所的に三田線目黒方面行きホーム直結にはなるんだろうけれど、大江戸線や東京メトロの駅に行くには文京ガーデンゲートタワーへの動線があるこちらの方が近いようだしね。そもそも免震になるかどうかもよくわからない。ここと同じ制振という可能性もかなりある（理由はあるが、そこまでは言わない）

[12666: 匿名さん]

>>12664 匿名さん
関心の高さと大人の嫉妬でレスが伸びてます。きちんと自分の欲しい物と予算が解ってる大人ご買う物件ですね。

[12667: 評判気になるさん]

真砂の所の都営三田線春日駅A2出口は、三田線目黒方面行き直結で便利だけど、東京メトロの後楽園駅に行くには一度都営三田線の改札を通る必要があるよ。

地上で白山通りを渡って、反対側のA1出口かA3出口から地下通路に降りれば、都営三田線の改札を通らずとも東京メトロ後楽園駅に雨に濡れずに行くことができる。
だから、白山通りの東側にできるパークコートは便利そう。

[12668: 匿名さん]

パースコート浜離宮スレを荒らしてた人と同じっぽいですね

[12669: 評判気になるさん]

>>12667 評判気になるさん
一ヶ所訂正です。失礼しました。
正)白山通りの西側にできるパークコート
誤)白山通りの東側にできるパークコート

[12670: eマンションさん]

マンションマニア先生が2期の記事出しちゃいましたね…これみて、64aと67a、73bあたりは倍率凄くなっちゃいそうですが…

[12671: eマンションさん]

みましたが、元から高層階68比較では東の方が西より少し高かったので、消費税影響以外での値上げと考えると、僅かな印象もちました。消費税影響いれても200万前後くらい？許容範囲な許容範囲がします。

[12672: 検討板ユーザーさん]

マンマニさんがいいマンションだとよ

https://manmani.net/?p=24046

[12673: 匿名さん]

マンマニさんに見捨てられたなんて事を書くから...能弁は銀ですよネガさん

[12674: マンション比較中さん]

連休明けのアンケートやらには行った方がいいの？

[12675: eマンションさん]

>>12674 マンション比較中さん
いって悪いことはないのではないでしょうか。抽選あれば、登録出来るだけ最後の時間帯抑えた方が気持ちが楽ですし、本気度アピールのためにも！頑張りましょう！

[12676: マンション検討中さん]

>>12611
どう失望されてたんですか？

[12677: マンション検討中さん]

テキトーなことを発言するのはやめていただきたいですね。

[12678: 匿名さん]

うわ... 降臨させちゃったよ

謝って削除依頼しておいたほうがいいよ >>12611

[12679: 匿名さん]

あまり煽らない方がいいと思うけど‥

[12680: マンション検討中さん]

マンマニさんのあの記事が買い推奨だと思ってる人いるのか...

[12681: 匿名さん]

ハハハ。

マン マニさんに対する、ポジ民の手のひら返しの歴史をまとめました。
読みものとして非常に笑えますので、最初からどうぞ。

//www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/636656/?q=%E3%83%9E%E3%83%B3%E3%83%9E%E3%83%8B&has_img=&good=

[12682: 匿名さん]

生き生き楽しそうですね。

>>12680 マンション検討中さん
ここが検討を超えたネガで荒らされてるし
その片棒担がされるのも嫌だろうから
フォローしてくれたんでしょう。
感謝しつつ、煽りネガに過剰に反応は
辞めたいですね。

[12683: 検討板ユーザーさん]

消費税分は除いたとしても、2期以降に価格が上がるというのは三井の物件でも
良くあることなのでしょうか。

また、この場合、3期以降はさすがに上がらないと考えて良いのでしょうか。

[12684: 検討板ユーザーさん]

>>12681 匿名さん

うーん、別に面白くないですね

[12685: マンション検討中さん]

この辺りには、家族でお出かけするような公園はありますか？茗荷谷でいう教育の森公園、のような。

[12686: 匿名さん]

日比谷公園

[12687: 評判気になるさん]

上野公園

[12688: 匿名さん]

自虐が、続きますね。

[12689: 検討板ユーザーさん]

東大構内だと、ちょっと遠いかな。

[12690: マンション検討中さん]

ブログでも完売しないってはっきり明言してますね。ほんと1期の勢いはどこ行った感じがあります。
さすがに値上げしすぎたか...

[12691: 検討板ユーザーさん]

小石川後楽園、小石川植物園ですかね

[12692: 匿名さん]

＞ほんと1期の勢いはどこ行った


やはり消費者は、賢いものなのです。

一年くらいでもいいですからマンションを多少でも見てきた方なら、いかにここが価格と立地・クォリティが乖離した物件であるか、肌感覚ですらわかるはずなのです。
モデルルームは本当に狭く感じ、あれが80㎡だと聞いた時には、その確信も強まりました。

[12693: ご近所さん]

>>12685
後楽園駅前の礫川公園ですね

遊具もあって休日は子供づれで賑わっていますよ

このスレって地元民が少ないんですね

[12694: 匿名さん]

>>12682 匿名さん

>>ここが検討を超えたネガで荒らされてるし
その片棒担がされるのも嫌だろうから
フォローしてくれたんでしょう。
感謝しつつ、煽りネガに過剰に反応は
辞めたいですね。

ここの検討者ですが、参考にしたいですね。
煽りネガに過剰反応やポジが多い所は荒れがちです。
逆に過疎ってる方が荒れないで良いかと思います。

[12695: マンション検討中さん]

この物件買う方は、手付金10%は痛くも痒くも無い方ばかりなのでしょうか？
私は2年後引き渡しの物件に1000万円は、、、と思ってしまいます。。
少し減額交渉できないもんですかね。

[12696: 匿名さん]

>>12690 マンション検討中さん
西側の低層は2期販売からなので、やはり厳しい部分があると思いますよ。
住友のビルと丸被り住戸が多く出ますので。
東側は問題なく売れる(一部は抽選になる)と思いますよ。

[12697: マンション検討中さん]

日照を考えると、東側しかもはや選択肢がなさそうですが、東側だとバルコニー出ると騒音や排ガスが気になりますかね。
低層階でも良いから南東の角や南西の角が欲しかったのが本音ではありますが。南が無いのが個人的には残念です。

[12698: eマンションさん]

マンションマニア先生の記事のコメントで、西側低層のリセールについてもコメントされてたで?

[12699: 匿名さん]

どうやらどうやっても倍率がついちゃいそうなので言っちゃうけど、価格や立地を前提としないで拡げて見ればここよりも良いマンションはあると思う。だけど春日駅や後楽園駅近辺の駅近を物色していると、ここが一番であることは間違いないしね。

[12700: マンション掲示板さん]

>>12699 匿名さん

ここよりも良いマンションって、どこですか？参考に教えていただけませんでしょうか。

[12701: マンション検討中さん]

>>12697 マンション検討中さん
日照で言えば、東側はあまり期待できないと思います。ベランダが深いので、日差しはお部屋までは届かないのでは？
眺望は低層階でも良いので迷うところです。

[12702: 匿名さん]

>>12701 マンション検討中さん
高層階の東向であれば日照が届かないなどということはないと思いますよ。

[12703: 匿名さん]

三井に限って言うと、ここより格上なのは
パークシティだと、湊と大崎
パークコートだと、すべて
パークマンションだと（以下略

[12704: 匿名さん]

>>12700
いや、あまりにネガする人が熱心だから、ここよりもすごくいいのに不当な低評価で売れていないマンションってのがあるのかなーと思って少し忖度して言ってみただけ。でも自分的にはこの辺に住みたいんで、どんなに凄いかしらないけれど他はちょっと買えないよねえ。

[12705: 口コミ知りたいさん]

>>12703 匿名さん
ここより本郷真砂の方が上ってこと？

[12706: マンション検討中さん]

賃貸に出したときはどのくらいになりますか？

[12707: マンション検討中さん]

>>12696 匿名さん
まずは予算から考えると、西側でも悪くない気がしています。
戸建と比較するのはおかしいですが、戸建は隣家と隣接していて眺望も望めなく、日照も一階はイマイチの所が多いです。
その点、西側低層は、住友ビルと距離があり日照は良いはずだし、住友ビルのおかげで騒音はシャットアウトされます。
西側が抽選無しで手に入るなら、良いかもしれない。

[12708: マンコミュファンさん]

>>12707 マンション検討中さん
西側の住友ビルとは何m離れてますか？

[12709: 検討板ユーザーさん]

>>12707 マンション検討中さん
西側低層が住友ビルと距離がある？
モデルルームのCG画像ではとてもそうは見えませんでしたよ。

個人的にはこの価格差なら少し狭くても東向きですね。
眺望が抜けていることがタワマンのメリットでも有りますので。
逆に文京区でここの高層階ほど眺望の良いマンションは殆どありませんし。

[12710: 匿名さん]

東側は中層でも周囲のビルより高いので抜け感があるよね。

西側お見合いは確かに条件は悪いんだけれど真西じゃなくてやや南にかしいでいる分、グリーンバレーに平行して陽が差し込むとそこそこ日が入るんじゃないかという気はする。施設計画図をみるとお見合いも三段階ぐらいあって、一番狭いところはパーキング、二番目のところは１車線道路ぐらい、三番目のところは２車線道路ぐらいの幅がある。家がたてこんでいる住宅街ならお向かいさんとこれぐらいのお見合いは普通なので、あとは感じ方かね。

[12711: マンション検討中さん]

>>12706 マンション検討中さん
2lで30なかば、3lで40前半くらいじゃないですかね？

[12712: 周辺住民さん]

野村再開発、私有地の件がまとまったって聞きましたよ。
そろそろ発表と予想します。いよいよですね！

[12713: マンション検討中さん]

>>12709 検討板ユーザーさん
そうですね、確かに眺望が開けていると気分がいいですよね。
ただ、高い所が苦手なので、眺望は二の次。中低層を希望しています。
また、こちらのマンションの最大のメリット、利便性を重視していて、眺望は第一義ではないのでね。

[12714: 匿名さん]

>>12712
来ましたか、思ったより早かったですね。ここの一期の売れ行きを見て野村も気合いが入ったでしょうからいいものが建つといいですね。

[12715: マンション検討中さん]

>>12712 周辺住民さん
発表から完成まで、何年先まで待つことになる？
完成してみたら、価格、仕様諸々、購入したいような建物とは違ってた、って事もあるので、今、最良の選択だと思えるものを購入するのがいいと思ってる。

[12716: マンション検討中さん]

>>12712 周辺住民さん

まとまってもすぐ発表されるとは限りませんよ！

[12717: マンション検討中さん]

文京ガーデンゲートタワーに入る予定の読売専門学校ホームページのCGは大変参考になります。お見合いとなる高さの度合いや距離感、周りとの比較ができます。

[12718: 匿名さん]

>>12717
ありがとうございます、以前より増えてますね。

これをみるとパークコートから文京ガーデンゲートタワーへのペデストリアンデッキは屋根なしになっています、傘なし動線は三田線ホーム経由でないと難しいようですね。残念です。ただ住友のビルとのお見合いは思ったより距離がありますね。

住友のビルとの敷地境界とは近くても裏手に駐輪場がある分ビル同士の間隔は離れていますね。

[12719: マンション検討中さん]

>>12711 マンション検討中さん
そんなに行かないような気がします。

[12720: マンション検討中さん]

>>12718 匿名さん
ペデストリアンデッキに屋根が無いのは残念ですが、その下を歩けば傘なし動線も可能になりますね^ - ^

[12721: 匿名さん]

野村は パークコートの失敗を教訓にして 最低でも、免震・順梁・アウトフレーム・天カセ・外壁タイル張り、あたりの高級仕様に仕込んできそうですね。

[12722: マンション検討中さん]

そこのプラウドは23区最低のモンスター住民を有する文京ガーデン（笑）なんかよりずっと健全な物件になりそうですね。サクサク売れるでしょう。

[12723: 検討板ユーザーさん]

ここ、車寄せがないって本当ですか？w
タクシー、どうやって待たせるの？w

[12724: 匿名さん]

>>12721 匿名さん

で、値段はいくらになるんですか？野村の営業さん？

[12725: 匿名さん]

>>12723 検討板ユーザーさん

コーチエントランスって日本語にすると何て意味？ホントに検討してる？

[12726: 検討板ユーザーさん]

野村のマンションが建ったとして、ここの価値が上がることはあっても、
下がることはないと思いますよ。
規模的にパークコートのランドマークとしての位置付けは変わらないでしょうし。

真面目な話、なぜ野村のタワーがそんなに素晴らしい物となり、
しかもここより安くなると考えるのかよく分かりません。

[12727: 口コミ知りたいさん]

>>12726 検討板ユーザーさん
ただの願望でしょう。とにかくこのマンションが他のマンションより劣っていると言いたいだけの人がこの掲示板には沢山いる中で出来上がってないマンションは妄想でいくらでも良く解釈できますからね。

[12728: 匿名さん]

まだ何の情報もない野村マンションですが、スレ違いです。別スレ立ててそちらでどうぞ。

[12729: 匿名さん]

野村のランドマークタワーの話題は、露骨に避け始めましたね

[12730: 通りがかりさん]

野村のタワマンにはタクシーが寄せられるしっかりした車寄せを作って欲しいですよね。

高級マンションの基本です。

[12731: マンション検討中さん]

野村再開発はここのマンションの敷地の約半分あるのでそこそこの敷地規模ではありますが、ここと違い高さ制限があること、容積率300%の敷地にまたがっていることから特例で緩和を受けたとしても高さ、消化容積に限界がありランドマークになるとするのは無理があるでしょう。
ごちゃごちゃした木造エリアが綺麗なマンションエリアになるのはここの検討者にとってはプラスとなるはずです。ただ、再開発の都市計画決定には地権者の7割程度の同意をもって役所に申請するのが一般的であり、ここの再開発の内情は全く知りませんがまだ都市計画決定されてないとすればいつになるのやらといった感じですね。

[12732: 匿名さん]

危機感が伝わってきますね。

[12733: 検討板ユーザーさん]

で。
ぶっちゃけ、どこで呼んだタクシー乗るの？
恥かいてなりを潜めてるCGペタペタ君あたりなら、詳しいんじゃね？

[12734: マンコミュファンさん]

幼稚すぎ

[12735: 検討板ユーザーさん]

>>12730 通りがかりさん

野村、野村必死すぎますねw
誰も相手にしなくなりますよ。
で、おたくどこの人？

[12736: 検討板ユーザーさん]

>>12733 検討板ユーザーさん
地下1階のコーチエントランスでしょう。

[12737: 検討板ユーザーさん]

>>12736 検討板ユーザーさん

図面見たけど、それって住民用駐車場の車寄せだよね。
普通はセキュリティゲートあるし気軽にタクシー入れないっしょ。（ゲートなければさらに問題だがw）

まさか白山通りで乗り降り？？

[12738: 匿名さん]

>>12737 検討板ユーザーさん

ホントに図面見た？住民専用なのに何で周回してるのか？とか考えない？商業施設の車も来るのにゲート作るの？何の為に厳重なコーチエントランス作ってるか考えればわかりそうだけどね。しょせん大した検討者でも無さそうだから教えてあげない。自分で担当に聞くか想像して下さい。

[12739: 匿名さん]

なぜそんなに興奮しているのか、正直理解に苦しみますが、まとめると何ですか。

白山通りにタクシー乗り場でも作る？

[12740: マンション検討中さん]

投資用でのフラット35裏技が使えなくなったのは相当痛いはず。
一部言われてるけど法人ではなく、個人での投資用は激減すると思われます。

[12741: マンション検討中さん]

法人で融資となると金利高くてマンション投資は儲かるどころか赤字になる。特に今の高止まり期だと。
で、今までの裏技で個人での低金利フラット35が使えたけどそれが通用しなくなる。それどころか過去遡って不正利用がバレたら一括払いを請求。
これ相当不動産に悪影響あると予想。

[12742: 評判気になるさん]

>>12740 マンション検討中さん
知識が乏しくすみません、
フラット３５の裏技ってなんですか？

[12743: 匿名さん]

投資目的は、裏技でもなんでもなく、単なるルール違反。居住用取得なら無問題。

自己居住用なら、住宅ローンの残債をゼロにしなくても、次の取得物件で堂々と住宅ローンは組める。

[12744: 匿名さん]

>>12743
それよく使われてるよね。理由があればいいの

[12745: 匿名さん]

なんか雑談ついでに教えてもらった。
スーパー、高いのと高くないのとダブルで入るっぽい
なんか熾烈な争いになってて嬉しい悲鳴とか

[12746: 匿名さん]

場所柄、クルマが手放せないエリアにもかかわらず、こういった車寄せ関係の貧弱さは、相当なマイナスポイントになり得るでしょうね。

[12747: 匿名さん]

貧弱...笑うところですね？

[12748: 匿名さん]

相手にしないでいいです

[12749: 匿名さん]

>>12748
嘘ばっかりの質の低い情報だけになったら個々の意味あるんですか？
ネガが聞けるいい場所でもネガの質が低いですね

[12750: 匿名さん]

>>12749 匿名さん

質が悪いと言うか頭が悪いんですよね。