パークコート文京小石川 ザ タワーってどうですか？

[マンション比較中さん]

パークコート文京小石川 ザ タワーについての情報を希望しています。
物件を検討中の方やご近所の方など、色々と意見を交換したいと思っています。
よろしくお願いします。

公式URL：https://www.31sumai.com/mfr/X1873/

所在地：東京都文京区小石川一丁目102番1他（地番）
交通：都営地下鉄三田線「春日」駅　徒歩1分　駅直結
　　　東京メトロ丸ノ内線「後楽園」駅　徒歩2分
　　　総武・中央緩行線「水道橋」駅　徒歩12分
間取：1LDK～4LDK
面積：43.14平米～127.34平米
売主：三井不動産レジデンシャル株式会社　三菱地所レジデンス株式会社　新日鉄興和不動産株式会社
施工会社：清水建設株式会社
管理会社：三井不動産レジデンシャルサービス株式会社

資産価値・相場や将来性、建設会社や管理会社のことについても教えてください。
（子育て・教育・住環境や、自然環境・地盤・周辺地域の医療や治安の話題も歓迎です。）

[スムログ 関連記事]
お便り返し（16, 17, 18）住宅ローン不安／ロフト付住戸の価値／パークコート文京小石川の資産性
https://www.sumu-log.com/archives/15387/

[マンションWOM！関連記事]
https://www.e-mansion.co.jp/recommend/archives/135/

[12052: 匿名さん]

千代田富士見、浜離宮の流れが来ているね

伸びるよこのマンション

このスレの伸びは人気マンションになる

[12053: 匿名さん]

品川から原宿辺りに用がなければ
交通の便は最強だから
山手線の駅は ほぼ直通で移動できる

私は 仕事で千駄ヶ谷によく行くから
飯田橋から一駅歩いたり
代々木駅まで歩いて大江戸線使ったりして春日に帰ってくるのが少し不便だけど

[12055: 匿名さん]

完売してから買えば良かったの流れきそうだけどね

もう割高中古を買うしか良い立地のマンションは
買えないと思うけどな

待つほど立地条件は悪くなるよ

当然立地条件の良いマンションは安く売れない
仕入れ価格だろうしね

理想のマンションを追い続けてスルーし続けた結果、
条件がどんどん悪くなりネガに陥る人の多いこと

もっと良い条件で安かったのにって思うけど 悔しいから高い価格で買いたくないんだよね

[12058: 匿名さん]

[No.12042～本レスまで、住宅購入検討を目的とした情報交換を阻害する投稿、および、削除されたレスへの返信のため、いくつかの投稿を削除しました。管理担当]

[12059: マンション検討中さん]

どうでも良いですよ。

[12060: 匿名さん]

>>12055 匿名さん
少なくとも後3年は続いて
坪1000が当たり前になるだろね。
今の土地の仕入れの難しさと獲得金額みたら
それは確定してる。

[12061: 匿名さん]

金融緩和が始まりマンション価格が上昇し始めてもう10年。こんな時期に新築マンションを検討している人は不動産に対して元々センシティビティが低いのだから損すると思って行動した方が現実的。

[12062: 匿名さん]

>>12060
そうでしょうね。
しかもデベの業績も好調ときてますからね。
企業としても（坪いくらかは別としても）値下げ要因が全くありませんね。
買い手側の心境は別ですけどね。

[12063: 匿名さん]

ここのポジは常に必死ですね。
ことごとく論理性を欠いている。

連投して印象操作するのが精一杯。

[12064: 匿名さん]

>こんな時期に新築マンションを検討している人は不動産に対して元々センシティビティが低いのだから

そういう考え方もないとは言わないが、それが全てではないので
自分の考えを過信して貧乏な嫉妬目線だけに陥るとよくないけどな。

[12065: 匿名さん]

中古マンション買って中古車に乗って古着を着て安く上がったと満足する人もいれば
そうじゃない人も沢山いるし、自分だけなら〇〇で我慢するんだけど家族の為にどうせなら
少しでも良いものをって気持ちも持って不思議じゃないしね。

[12066: 匿名さん]

>>12061 匿名さん

何をもって損というのかな？
何らかの判断基準を示さなきゃ。

30～90歳までの60年間、年間家賃200万円を使った場合よりは資産は残りそう。住まいの広さ質とも高そう。

ローン返済額よりも資産価値の目減りの方が小さく、住んでいる間は資産が増えて住み替えやすそう。

ここを賃貸で借りた場合より、遥かに安く住めそう。

うーん、買わない選択より損するシナリオが見当たらない。ああ、風呂なし3万円のアパートに住むより損するかもね。実際は、キャピタルゲインでて、そのパターンにも勝ってしまいそうだけど。

[12067: 匿名さん]

ここがいかに割高なのかは、こちらを読めばよくわかりますよ。
もう、お布施だと割り切るしかないのでは？

//www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/644074/res/88-137/

[12068: 匿名さん]

>>12061 匿名さん
仮にマンション価格が多少落ちても
金融緩和終わったらトータルコストは
増えると思うが。

ちな、ここの検討者ではあるが契約者ではない。

[12069: 匿名さん]

>色んな高級物件のスレで暴れている 有名人 ですよ

これの事？

[12070: 匿名さん]

>>12069 匿名さん

千葉のおじさんは向こうでも有名人なんですねー

[12071: 匿名さん]

フフッ^ ^

苦しいですね^ ^

[12072: 匿名さん]

ちなみにここ、想定賃料いくらですか？
収益還元法を用いて適正価格を教えてあげますよ

検討スレらしくなってきました

[12073: 匿名さん]

>千葉のおじさんは向こうでも有名人なんですねー

千葉のおじさんは単なる田舎者ですけどね

[12074: マンション検討中さん]

ぜひ想定賃料を教えてください。
できれば、角部屋を知りたいです。

[12075: 匿名さん]

>色んな高級物件のスレで暴れている 有名人 ですよ

千葉ならどうせ出没は湾岸スレとかじゃね？

[12076: 匿名さん]

今時、収益還元法で適正価格？教えて下さい。是非、永遠に買えない適正価格。

[12077: 匿名さん]

>>12072 匿名さん

小学生の算数は自分でできるから、余計なお世話。

[12078: 匿名さん]

ここの価格が発表される前の坪単価予想の時に散々議論されたよね。
人に貸して利益を上げる、収益還元法で計算する投資用不動産としては十分な利益を生まないかもしれない。
しかし自分で買って自分が住む自宅投資なら税制上の優遇も受けられてトータルで合格じゃないのかな。

[12079: 匿名さん]

ちょっと連投になるけれど、もう少し噛み砕いて話をしよう。
賃貸物件と分譲物件の違い、大きいよね。賃貸物件は音の問題が起きやすく、設備仕様面でも色々と見劣りがするよね。収益還元法で利益が出ることを徹底的に追求すると限りなく賃貸物件に仕様が寄っていくことになるわけだが、ここはそれとは真逆の良質なマンションだからそれなりのプレミアムは乗ってくるでしょう。だから収益還元法による計算は間違い。沖式も周辺の中古物件の売買実績から推計されたもので、収益還元法は採用していないと思う。

[12080: 匿名さん]

二期やはり値上げしてるみたいだよ。。

[12081: 匿名さん]

なんかMR行くのが怖いな...まあ二回とも外すほどくじ運は悪くないだろうけれど、値上がりするともっと狭い部屋に妥協しなければいけないかもしれないし、総額で妥協した結果、場合によっては抽選倍率も上がるかもしれない。頭が痛い。

[12082: マンション検討中さん]

>>12080 匿名さん
どのくらいあがってますか？

[12083: 匿名さん]

頑なに 賃料 を隠そうとする理由は なんでしょう

[12084: 匿名さん]

>>12083 匿名さん

若葉マークがうざいから。
ローン返済額より賃料とれるから大丈夫。あなたの心配はご無用なのでお引き取りくださいませ。

[12085: 匿名さん]

まだできてもいないし成約事例もないから賃料がいくらなんてまだ決まっていない。

ただ近隣のどの物件よりも坪単価ベースでかなり高い賃料水準になることになるだろうね。

[12086: 匿名さん]

このへん、80平米で30万くらいでは
ローンだと、ちと厳しいね

[12087: 匿名さん]

若葉マークさん
しばらく静かに。
静かにしてて下さいな。

[12088: マンション検討中さん]

1期で外した人達は値上げしたら離れそうですよね。1期の反転の部屋なんかは大幅値上げはない気がしますが。

[12089: 匿名さん]

三井のフラッグシップ含む他物件も値上がりしてないから、大丈夫でない？
基本は変えずに、条件で傾斜がつくだけかと。

[12090: 匿名さん]

値上げしないでください、中の人オナシャス！

[12091: マンション検討中さん]

79A予定価格高過ぎ。。。
これで30戸すいすい売れたら凄い。
欲しかったけど流石に撤退ムード

[12092: マンション検討中さん]

>>12091 マンション検討中さん
いくらですか？！

[12093: 匿名さん]

お知らせ来てたね、コピペしとくね

◆◆◆タイプ別予定価格（100万円単位、一部）◆◆◆
【1LDK】43A（43.23㎡）：6,400万円台～
【2LDK】61A（61.89㎡）：9,200万円台～
　　　　 68B（68.02㎡）：9,900万円台～
【3LDK】73B（73.88㎡）：12,000万円台～
　　　　 79A（79.29㎡）：14,700万円台～
　　　　 106B（106.01㎡）：28,500万円台～ ※最上階(39階)・プレミアムタイプ
※第二期販売予定の全タイプではございません。
　予めご了承ください。

[12094: 匿名さん]

一期の時はこんな感じで案内が来たが今回は妙に具体的
よく見ると1LDKの最低価格が唯一下がっているのでこの辺がお見合い部屋かな。
すごい争奪戦になりそう

◆◆◆間取り別予定販売価格◆◆◆
□1LDK（43.65㎡）：7,600万円台～　　□2LDK（61.89㎡）：9,000万円台～
□3LDK（73.86㎡）：11,700万円台～　 □4LDK（93.57㎡）：17,800万円台～
□プレミアム住戸（104.54㎡）：28,000万円台～
※100万円単位
※予定価格帯：7,000万円台～36,000万円台（1,000万円単位）
※予定最多価格帯：12,000万円台（1,000万円単位）

[12095: 匿名さん]

上がったと言っても一期分譲価格の２％ぐらいかな、これぐらいなら受け入れられるだろうと踏んでの値上げでしょうね。

[12096: 匿名さん]

>>12095 匿名さん
2%て、あなた、そりゃ消費税分？

[12097: マンション検討中さん]

64平米の2LDKは今期出さないのですかね

[12098: 匿名さん]

今回の増税は、経過処置のこと知らない人が多いみたい。ローン控除延長とか増税後購入のほうがメリットあったりするからね。何のための増税か。

[12099: 匿名さん]

>>12097
全部ではないと断っていますから出るかもしれませんね。
一期の手応えが相当よかったので二期で売り切るつもりなのではないでしょうか。

[12100: 匿名さん]

>>12096
確かに今度消費税が増税になったのを機に全て内税表示にすることになったんですよね。
それでこの価格（内税表示）ならば実質値上げなしですかね

[12101: 匿名さん]

不動産って以前から内税だけど。

[12102: マンコミュファンさん]

管理人はよくわからん初心者マーク付けるより、各自がつぶやいた回数をカウント表示してくれるとありがたい。

ここなんか、数十人で回ってるでしょ。

[12103: 匿名さん]

>>12101
ありがとうございました。今まであまり意識してなかったものですから。
でもこれで中の人でないことが証明できたので恥ずかしくても嬉しいです。

[12104: 匿名さん]

>>12100 匿名さん
そうですね。値上げはしていません。

[12105: eマンションさん]

釣り針だと思いますが、値上げはしています、だろ？これは。ただ、あまり大きくしてはいません、となるのでは？

[12106: 匿名さん]

>>12104
今度MRまた伺いますので、よろしくお願いいたします。

[12107: マンション検討中さん]

消費税は建物部分にだけかかるものだから、建物と土地の価値が同じだとしたら、消費税増税分は分譲価格の1%くらいですよ。
第1期より2-3%上がってるとすると、1-2%の値上げということになります。
第2期申し込むべきか、少し悩みます。

[12108: 匿名さん]

1億の1％って100万円ですよね許容範囲だと思いますが

[12109: eマンションさん]

そうですよね、許容範囲ではないかと。まぁ、ざっくり2パーだと、3ldkは100万というか、250万?くらい上がる気はしますが。

[12110: 匿名さん]

>>12093 匿名さん

ありがとうございます。
79Aの部屋は東向きでしょうか？
ご存じでしたら、教えていただけますか？

[12111: eマンションさん]

79aは西向きですよ。北の端の西向き。角ではないです。

[12112: 匿名さん]

>>12111 eマンションさん

西向きなんですね。
高層階なら富士山が見れるかも知れないですね。
ありがとうございました。

[12113: 匿名]

2期は消費税は上がるけど、住宅ローン減税の3年延長には当てはまらないという理解で合っていますでしょうか？

2020年末までの引き渡しの物件に適用されるということは。
https://diamond-fudosan.jp/articles/-/188670

[12114: 通りがかりさん]

79aってかなり低層からありましたよね。それで14700万～はかなり高く感じてしまうんですが。高層階だったら16000万越えますよ。

[12115: 匿名さん]

＞ここなんか、数十人で回ってるでしょ

ペタペタポジは一人です

[12116: マンション検討中さん]

>>12114 通りがかりさん

同様のワイドスパン東側81Bが16階13930万円だったことを考えると西側8階14700万円台からなのであれば東西同等と見做しても坪50万以上の値上げということに。。。

[12117: 匿名さん]

>>12114 通りがかりさん

そうなんですね？
西向きですと高層階がいいかな？と思ったのですが、やはり高くなるのでしょうね。
できれば中層階東向き80㎡位があればとは
思っているのですが‥

[12118: マンション検討中さん]

>>12117 匿名さん
東向き中層だと3LDKなのは73Bだけですね。ここも1期の73Aと比較すると高くなってそうですね。ただ間取りはワイドスパンだし個人的にはありかとおもってます。

[12119: 匿名さん]

あからさまに回収しにきたね、これ

[12120: 匿名さん]

>>12118 マンション検討中さん

ありがとうございました。
ワイドスパンいいですね。
検討にいれて考えてみたいと思います。

[12121: 匿名さん]

第1期に買ったやつ、勝ち組だろこれ
第2期以降の出遅れ組と、軋轢が生まれるな
マウント大好き文京区民にとって、そのへんがどう影響してくるかが、鍵だ

[12122: 匿名さん]

>>12121 匿名さん

心配して頂きありがとうございます。
大丈夫ですよ。

[12123: マンション検討中さん]

値上げしてるなら買わないだけ。

[12124: 匿名さん]

>>12123 マンション検討中さん
買わなくて結構ですよ。
ここは勝ち組だけが買えるダントツのタワマンです。

[12125: マンション検討中さん]

>>12113 匿名さん

残念ながら、この物件はローン控除延長の対象外です。

[12126: 周辺住民さん]

まさかの第一期80Ａ並みのボッタクリ坪単価になりそうですね。煽り抜きで解散。

[12127: 匿名さん]

>>12126 周辺住民さん

解散で結構ですよ。

地域住民の羨望の眼差しを背に感じながら颯爽とエントランスに入る自分の姿を想像すると、毎日が楽しくて仕方がありませんけどね^ ^

[12128: 口コミ知りたいさん]

自宅の売却で3000万控除使うのでどっちにしてもローン控除使えないって税理士に言われたからローン控除はこの際どうでもいいけど抽選がねー。倍率の無い部屋だと買える値段じゃ無いんだろうし。どの部屋が無難かね。

[12129: マンション検討中さん]

どうでも良いですよ。

[12130: 購入経験者さん]

>>12121 匿名さん

「立地と仕様が価格に見合わないので結構です」、と丁重にお断りした私の所にも価格付きダイレクトメールをばんばん送ってくるくらいですから、かなり出回っているとみるべきでしょうね。
住民同士のマウンティングの温床となり得ます。

[12131: 匿名さん]

>>12126 周辺住民さん 1時間前
>まさかの第一期80Ａ並みのボッタクリ坪単価になりそうですね。煽り抜きで解散。

解散して今日もあのアパートに帰るのか。
嫁もいない、子供もいないあのアパートに。

都内とは言わない、せめて関東に買ったらその時は報告してくれ。

[12132: 匿名さん]

>>12130
煽りなしでどちらにお住まいなんですか？

[12133: 匿名さん]

ネガり続けているから上がるんだよ

そして またネガり続ける

理想の良い立地で 仕様が最高で 割安な物件が
早く販売されると良いですね！

[12134: マンコミュファンさん]

ここは余裕で数千回呟いて、人生を謳歌してるおばちゃん、おじさんが数人いるな

[12135: 匿名さん]

まあな。ポジってるのは購入者に違いないって信じてジェラってるおじさんいるよ。

[12136: 匿名さん]

今日から沖式儲かる確率が 55 % から 85 % にアップしてます！！

[12137: 匿名さん]

うにゃっ！どうしたんにゃっ！
どんだけ値上がりすると思ってたのかにゃ！

[12138: 購入経験者さん]

ちょうど値上げしたタイミングで思わず笑ってしまいました。

沖さんもかきいれどきですね。

[12139: 匿名さん]

かなり強気で二桁パーセントの値上をげすると思ってたのかな。
実質一期とほとんど同じ価格になる見込みになったので修正がかかったんでしょ。

[12140: 匿名さん]

沖式儲かる確率と適正価格は別次元なので影響しませんよ。

[12141: 匿名さん]

しかし、今日変わった沖式の情報を即座にアップできる方って、一体何者なのでしょうね？

値上げの火消しのタイミングとしては最高だったように思いましたが、>12140 を読んでがっかりしました

[12142: 匿名さん]

沖式儲かる確率は全体的に今日の午後から更新されることが事前通知されてましたので、偶然のタイミングだったと思います。

[12143: 匿名]

>>12140 匿名さん
長期的には適正価格に収斂するし、適正価格と比較して安いなら割安、高いなら割高で、割高なほど儲かる確率が高いというんだから、、、。マンション価格が上昇している間は上手くごまかせるけど下がり始めたら割高物件ほど下落大きくなるけど大丈夫なのかいな。

[12144: 匿名さん]

大丈夫大丈夫！

沖さんが意見で買うです！！

弱気で立った蔵はない！！１

[12145: 匿名さん]

[他の利用者様に対する嘲笑、煽り発言のため、削除しました。管理担当]

[12146: 匿名さん]

タイミングを計ったようでしたね。

結果は失敗しましたが。

[12147: 匿名さん]

現地40階相当から南方向を撮影

[12148: 匿名さん]

■■第二期モデルルーム案内会開催（完全予約制）■■　

4月27日（土）よりモデルルーム案内会（完全予約制）を開催いたします。
（定休日：火・水・木曜）※4月27日（土）～5月6日（祝月）は営業いたします。
※ご希望日時にご予約を承ることができない可能性がございます。

ホームページをご確認の上、ご予約のお電話をお願いします。

[12149: 匿名さん]

山手線内側最大級、駅直結の再開発プロジェクト。その名は「文京ガーデン」。

総開発面積約2.4ha。山手線内側に残されていた広大な敷地を舞台に繰り広げられるのは、
住宅棟、オフィス棟、さらに商業施設などから成る複合再開発プロジェクト。
街を貫くように緑に彩られた散策路が描かれ、
駅へのアクセスや生活利便性が高まり、新たなにぎわいが生まれます。

[12150: 匿名さん]

文京ガーデン ゲートタワー 地下2階（地下広場）

[12151: 匿名さん]

外観