パークコート文京小石川 ザ タワーってどうですか？

[マンション比較中さん]

パークコート文京小石川 ザ タワーについての情報を希望しています。
物件を検討中の方やご近所の方など、色々と意見を交換したいと思っています。
よろしくお願いします。

公式URL：https://www.31sumai.com/mfr/X1873/

所在地：東京都文京区小石川一丁目102番1他（地番）
交通：都営地下鉄三田線「春日」駅　徒歩1分　駅直結
　　　東京メトロ丸ノ内線「後楽園」駅　徒歩2分
　　　総武・中央緩行線「水道橋」駅　徒歩12分
間取：1LDK～4LDK
面積：43.14平米～127.34平米
売主：三井不動産レジデンシャル株式会社　三菱地所レジデンス株式会社　新日鉄興和不動産株式会社
施工会社：清水建設株式会社
管理会社：三井不動産レジデンシャルサービス株式会社

資産価値・相場や将来性、建設会社や管理会社のことについても教えてください。
（子育て・教育・住環境や、自然環境・地盤・周辺地域の医療や治安の話題も歓迎です。）

[スムログ 関連記事]
お便り返し（16, 17, 18）住宅ローン不安／ロフト付住戸の価値／パークコート文京小石川の資産性
https://www.sumu-log.com/archives/15387/

[マンションWOM！関連記事]
https://www.e-mansion.co.jp/recommend/archives/135/

[12001: 匿名さん]

徒歩2分東京メトロ丸ノ内線「後楽園」駅から

「東京」駅へ直通 8分（8分）
「池袋」駅へ直通 8分（8分）
「銀座」駅へ直通 11分（11分）

[12002: 匿名さん]

徒歩１分都営大江戸線「春日」駅から

「上野御徒町」駅へ直通 4分（4分）
「新宿西口」駅へ直通 13分（13分）
「汐留」駅へ直通 25分（26分）

電車に乗らない自分からすると汐留の25分とかはちょっと厳しいかな。

[12003: 匿名さん]

徒歩2分東京メトロ南北線「後楽園」駅から

「四ツ谷」駅へ直通 6分（6分）
「永田町」駅へ直通 8分（9分）
「六本木一丁目」駅へ直通 12分（13分）

こっちの路線の方がパパさんはお好きでしょうか。
どうなんでしょうか。

[12004: 匿名さん]

しかし、水道橋は変わらないけど飯田橋は綺麗になったよねえ。

[12005: 匿名さん]

免震なんて、計算方法変わってコスト上がったから建築原価下げる為にやらなくてなった。
しかし、それを地盤だとかダンパー問題だとか、変な理屈つけて、制振の方が良いとか言い張り買う側もそれに納得する始末。
そして、その制振もダンパー問題引き合いに出してダンパー削りまくりでコストダウン。
耐震オンリーに毛が生えた程度の制振が高額物件にまで採用されている。
今後は免震は新築ではほぼ出ないだろうから、貴重になるだろうね。

[12006: 匿名さん]

>>12005
いつもちょっと表現が大袈裟なんでもっとリラックスリラックス♪

[12007: 匿名さん]

それ、コピペですよ。煽る為に他スレから持ってきたのでしょう。

[12008: 匿名さん]

水道橋駅の北側、文京区の方はほぼほぼ東京ドームシティしかないからね。東京ドームホテルや東京ドームシティアトラクションズができてしまった今は今以上に変わるのは当分ないでしょう。むしろ遅れている千代田区側の再開発が期待されるね。

[12009: 匿名さん]

>>12008
ですね。
車で走ってても同じ白山通りでも神田から水道橋辺りと川越えて文京区側に入ると
ちょっと開けてるというか抜けてる感じはしますね。

水道橋界隈はホームグランドなんであのごちゃごちゃ感は好きなんだけど
日大を一つのビルに纏めて、全体を再開発してもいいよな、とは思うね。

[12010: 匿名さん]

>>11993 匿名さん
転換期は丁度渋谷のタワーだね。
最初免震で作ると言ってたのに
基準変わって途中で制振に変えた。
当時はちょっと話題になってたよ。

結局、有事のときの差は
買う側にとっては第1条件ではないと言うこと。
実際に来るかはわからないし。
免震でなく制振だから購入見送る人も少数だし
実際に災害が来ても制振にしたからと言って
企業責任問われるわけでもない。

[12011: 匿名さん]

>>11999
これだけの路線を利用できると、沿線にお勤めの多くの人がこの物件を検討するから注目度も高まるしリセールの時の広告のヒット率もかなり高いだろうね。

[12012: 匿名さん]

>12010

基準って長周期の件？　あれって３・１１の前から国土交通省はパブリックコメント出してた。実際に適用されるまで何年もかかってるのに、あわてて変更ってあり得ないけどな。

[12013: 匿名さん]

いやあ

ポジさん、苦しいですなあ

スレ流しまでしちゃって

ここ、そんな悪いタワマソじゃねーべ 笑笑

[12014: 匿名さん]

>>12011
ですね。
作り手の細かい努力や技術革新よりも売りになるでしょうね。
今はそういう時代ですねえ。
技術屋さんの事は尊敬してますけどね。
ただ免振制振耐震で違いをアピールしても伝わりにくいでしょうしね。
ましてや金額に反映しても買い手側は納得しないでしょうね。

[12015: 匿名さん]

>結局、有事のときの差は 買う側にとっては第1条件ではないと言うこと。

そう思うよ。揺れが少ないから1000万UP、2000万UPになりますと言われても
そこまでの価値に変換するのは難しいだろうね。

[12016: 匿名さん]

利益のために朝令暮改するとしたら信用失墜。そっちの方がいずれ高くつくってことに気づいてないのかな。

[12017: 匿名さん]

外壁が、吹き付け、なのもそのあたりに関係がありそう。

ダサい、ダサいにはダサいが。雨垂れ染みがついても、何かの理由が。

[12018: 匿名さん]

>>12016
朝令暮改とは違うと思うが、倒れる倒れないじゃなくて
揺れの多い・少ないってレベルじゃ客に金出せって言ってもまあ難しいだろうねえ。

[12019: 匿名さん]

周辺もまだまだ開発できそう。

[12020: 匿名さん]

三井は人気取りなことしちゃうからね。横浜の杭不足物件、施工会社と調整せずに住民に全棟建て替えなんて表明しちゃって、建て替え費用をめぐって施工会社と絶賛裁判中。お粗末。

[12021: 匿名さん]

何度も申し上げている通りここは、人気取り宣伝・魅せ方の得意な三井による、駅直結 ＋ パークコート というわかりやすい派手要素を最大限に利用すべき 投資用回収案件。

ご存知の通り部屋の中はあのような残念な様子。震災の記憶も忘れ去られた制震物件。経験上は長く実需として住む人が少ないように感ずる。

内覧されると終わりなので、完売後は即座に販促目的の広告を打ち、引き渡し前に他人物売買契約を結ばせる予定である。

[12022: 匿名さん]

何回あたりがいいかな？

[12023: 匿名さん]

>>12012 匿名さん

まあ、渋谷のは実際は資材と人件費高騰による
計画見直しですから。
制振にしただけでなく、利益率上げるために
階数も増やしてるはず。

[12024: 匿名さん]

>>12023
なるほどね。

[12025: 匿名さん]

自分はホントはここまでのものは求めてないけど見る分にはいいね。

[12026: 匿名さん]

最近はこんな感じが流行りでしょうか。

[12027: マンション検討中さん]

>12001
丸の内線までは、入り口は近いけど
ホームまで歩いてみたら約7分かかるね

[12028: 匿名さん]

格好良いですね
制振かどうかより
一階からのアプローチの
格好良さにやられる人のが
大多数だとおもいます

お金出す人が納得できれば
良い話でしょうね

[12029: 匿名さん]

ゲストルーム

[12030: 匿名さん]

地下二階のエントランスのドアはなんと高さ５mもあるのだとか
お城ですね

[12031: 匿名さん]

ゲストルーム２

>丸の内線までは、入り口は近いけどホームまで歩いてみたら約7分かかるね

駅徒歩1分なのに電車に乗らない私が言うのもなんですが、濡れないんだからそれ位は歩いた方がいいですよね。

[12032: 匿名さん]

というか、CGイメージの貼り付けって違法行為でしょ。

[12033: 匿名さん]

>地下二階のエントランスのドアはなんと高さ５mもあるのだとか お城ですね

これでしょうか？違うのかな？

[12034: 匿名さん]

水道橋にもお願いします。

[12035: 匿名さん]

いや、水道橋はあのままがいいか。

[12036: 匿名さん]

>>12020 匿名さん
それを決められるのが売主の責任であり権利
施工会社と調整結果で売主対応変わるなら
そっちのが無責任かつお粗末

[12037: 匿名さん]

>12036

それを言うのなら施工会社と調整せずに問題のない棟まで建て替えを表明したのだから、その費用まで施工会社に請求するのは責任放棄。

[12038: 匿名さん]

ブランドイメージを傷つけたことに対して施工会社がどこまで責任問われるか、だね
売れ行きは事実より人の感情に左右される部分もあるから
免震の話と一緒だよ

[12039: 匿名さん]

施工会社に責任を問えるのは瑕疵担保。なので費用を請求できるのは杭が不足してる棟だけなんだよね。それに建替えしなくて杭を補修できるのであれば責任はそこまで。そういうところすっ飛ばしてスタンドプレーしたわけだから、自社で責任を負うべきなんだけど。

あと、施工会社の仕事をチェックするのが売主の仕事。それをしていなかっが訳だし。

[12040: 匿名さん]

三井は大手の中でも突出して施工トラブルが多い。

横浜の杭不足のほかにも、新川崎、大船、赤坂、ここと同じく清水が施工の市川。

[12041: 検討板ユーザーさん]

>>12033 匿名さん

かっこいい

[12052: 匿名さん]

千代田富士見、浜離宮の流れが来ているね

伸びるよこのマンション

このスレの伸びは人気マンションになる

[12053: 匿名さん]

品川から原宿辺りに用がなければ
交通の便は最強だから
山手線の駅は ほぼ直通で移動できる

私は 仕事で千駄ヶ谷によく行くから
飯田橋から一駅歩いたり
代々木駅まで歩いて大江戸線使ったりして春日に帰ってくるのが少し不便だけど

[12055: 匿名さん]

完売してから買えば良かったの流れきそうだけどね

もう割高中古を買うしか良い立地のマンションは
買えないと思うけどな

待つほど立地条件は悪くなるよ

当然立地条件の良いマンションは安く売れない
仕入れ価格だろうしね

理想のマンションを追い続けてスルーし続けた結果、
条件がどんどん悪くなりネガに陥る人の多いこと

もっと良い条件で安かったのにって思うけど 悔しいから高い価格で買いたくないんだよね

[12058: 匿名さん]

[No.12042～本レスまで、住宅購入検討を目的とした情報交換を阻害する投稿、および、削除されたレスへの返信のため、いくつかの投稿を削除しました。管理担当]

[12059: マンション検討中さん]

どうでも良いですよ。

[12060: 匿名さん]

>>12055 匿名さん
少なくとも後3年は続いて
坪1000が当たり前になるだろね。
今の土地の仕入れの難しさと獲得金額みたら
それは確定してる。

[12061: 匿名さん]

金融緩和が始まりマンション価格が上昇し始めてもう10年。こんな時期に新築マンションを検討している人は不動産に対して元々センシティビティが低いのだから損すると思って行動した方が現実的。

[12062: 匿名さん]

>>12060
そうでしょうね。
しかもデベの業績も好調ときてますからね。
企業としても（坪いくらかは別としても）値下げ要因が全くありませんね。
買い手側の心境は別ですけどね。

[12063: 匿名さん]

ここのポジは常に必死ですね。
ことごとく論理性を欠いている。

連投して印象操作するのが精一杯。

[12064: 匿名さん]

>こんな時期に新築マンションを検討している人は不動産に対して元々センシティビティが低いのだから

そういう考え方もないとは言わないが、それが全てではないので
自分の考えを過信して貧乏な嫉妬目線だけに陥るとよくないけどな。

[12065: 匿名さん]

中古マンション買って中古車に乗って古着を着て安く上がったと満足する人もいれば
そうじゃない人も沢山いるし、自分だけなら〇〇で我慢するんだけど家族の為にどうせなら
少しでも良いものをって気持ちも持って不思議じゃないしね。

[12066: 匿名さん]

>>12061 匿名さん

何をもって損というのかな？
何らかの判断基準を示さなきゃ。

30～90歳までの60年間、年間家賃200万円を使った場合よりは資産は残りそう。住まいの広さ質とも高そう。

ローン返済額よりも資産価値の目減りの方が小さく、住んでいる間は資産が増えて住み替えやすそう。

ここを賃貸で借りた場合より、遥かに安く住めそう。

うーん、買わない選択より損するシナリオが見当たらない。ああ、風呂なし3万円のアパートに住むより損するかもね。実際は、キャピタルゲインでて、そのパターンにも勝ってしまいそうだけど。

[12067: 匿名さん]

ここがいかに割高なのかは、こちらを読めばよくわかりますよ。
もう、お布施だと割り切るしかないのでは？

//www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/644074/res/88-137/

[12068: 匿名さん]

>>12061 匿名さん
仮にマンション価格が多少落ちても
金融緩和終わったらトータルコストは
増えると思うが。

ちな、ここの検討者ではあるが契約者ではない。

[12069: 匿名さん]

>色んな高級物件のスレで暴れている 有名人 ですよ

これの事？

[12070: 匿名さん]

>>12069 匿名さん

千葉のおじさんは向こうでも有名人なんですねー

[12071: 匿名さん]

フフッ^ ^

苦しいですね^ ^

[12072: 匿名さん]

ちなみにここ、想定賃料いくらですか？
収益還元法を用いて適正価格を教えてあげますよ

検討スレらしくなってきました

[12073: 匿名さん]

>千葉のおじさんは向こうでも有名人なんですねー

千葉のおじさんは単なる田舎者ですけどね

[12074: マンション検討中さん]

ぜひ想定賃料を教えてください。
できれば、角部屋を知りたいです。

[12075: 匿名さん]

>色んな高級物件のスレで暴れている 有名人 ですよ

千葉ならどうせ出没は湾岸スレとかじゃね？

[12076: 匿名さん]

今時、収益還元法で適正価格？教えて下さい。是非、永遠に買えない適正価格。

[12077: 匿名さん]

>>12072 匿名さん

小学生の算数は自分でできるから、余計なお世話。

[12078: 匿名さん]

ここの価格が発表される前の坪単価予想の時に散々議論されたよね。
人に貸して利益を上げる、収益還元法で計算する投資用不動産としては十分な利益を生まないかもしれない。
しかし自分で買って自分が住む自宅投資なら税制上の優遇も受けられてトータルで合格じゃないのかな。

[12079: 匿名さん]

ちょっと連投になるけれど、もう少し噛み砕いて話をしよう。
賃貸物件と分譲物件の違い、大きいよね。賃貸物件は音の問題が起きやすく、設備仕様面でも色々と見劣りがするよね。収益還元法で利益が出ることを徹底的に追求すると限りなく賃貸物件に仕様が寄っていくことになるわけだが、ここはそれとは真逆の良質なマンションだからそれなりのプレミアムは乗ってくるでしょう。だから収益還元法による計算は間違い。沖式も周辺の中古物件の売買実績から推計されたもので、収益還元法は採用していないと思う。

[12080: 匿名さん]

二期やはり値上げしてるみたいだよ。。

[12081: 匿名さん]

なんかMR行くのが怖いな...まあ二回とも外すほどくじ運は悪くないだろうけれど、値上がりするともっと狭い部屋に妥協しなければいけないかもしれないし、総額で妥協した結果、場合によっては抽選倍率も上がるかもしれない。頭が痛い。

[12082: マンション検討中さん]

>>12080 匿名さん
どのくらいあがってますか？

[12083: 匿名さん]

頑なに 賃料 を隠そうとする理由は なんでしょう

[12084: 匿名さん]

>>12083 匿名さん

若葉マークがうざいから。
ローン返済額より賃料とれるから大丈夫。あなたの心配はご無用なのでお引き取りくださいませ。

[12085: 匿名さん]

まだできてもいないし成約事例もないから賃料がいくらなんてまだ決まっていない。

ただ近隣のどの物件よりも坪単価ベースでかなり高い賃料水準になることになるだろうね。

[12086: 匿名さん]

このへん、80平米で30万くらいでは
ローンだと、ちと厳しいね

[12087: 匿名さん]

若葉マークさん
しばらく静かに。
静かにしてて下さいな。

[12088: マンション検討中さん]

1期で外した人達は値上げしたら離れそうですよね。1期の反転の部屋なんかは大幅値上げはない気がしますが。

[12089: 匿名さん]

三井のフラッグシップ含む他物件も値上がりしてないから、大丈夫でない？
基本は変えずに、条件で傾斜がつくだけかと。

[12090: 匿名さん]

値上げしないでください、中の人オナシャス！

[12091: マンション検討中さん]

79A予定価格高過ぎ。。。
これで30戸すいすい売れたら凄い。
欲しかったけど流石に撤退ムード

[12092: マンション検討中さん]

>>12091 マンション検討中さん
いくらですか？！

[12093: 匿名さん]

お知らせ来てたね、コピペしとくね

◆◆◆タイプ別予定価格（100万円単位、一部）◆◆◆
【1LDK】43A（43.23㎡）：6,400万円台～
【2LDK】61A（61.89㎡）：9,200万円台～
　　　　 68B（68.02㎡）：9,900万円台～
【3LDK】73B（73.88㎡）：12,000万円台～
　　　　 79A（79.29㎡）：14,700万円台～
　　　　 106B（106.01㎡）：28,500万円台～ ※最上階(39階)・プレミアムタイプ
※第二期販売予定の全タイプではございません。
　予めご了承ください。

[12094: 匿名さん]

一期の時はこんな感じで案内が来たが今回は妙に具体的
よく見ると1LDKの最低価格が唯一下がっているのでこの辺がお見合い部屋かな。
すごい争奪戦になりそう

◆◆◆間取り別予定販売価格◆◆◆
□1LDK（43.65㎡）：7,600万円台～　　□2LDK（61.89㎡）：9,000万円台～
□3LDK（73.86㎡）：11,700万円台～　 □4LDK（93.57㎡）：17,800万円台～
□プレミアム住戸（104.54㎡）：28,000万円台～
※100万円単位
※予定価格帯：7,000万円台～36,000万円台（1,000万円単位）
※予定最多価格帯：12,000万円台（1,000万円単位）

[12095: 匿名さん]

上がったと言っても一期分譲価格の２％ぐらいかな、これぐらいなら受け入れられるだろうと踏んでの値上げでしょうね。

[12096: 匿名さん]

>>12095 匿名さん
2%て、あなた、そりゃ消費税分？

[12097: マンション検討中さん]

64平米の2LDKは今期出さないのですかね

[12098: 匿名さん]

今回の増税は、経過処置のこと知らない人が多いみたい。ローン控除延長とか増税後購入のほうがメリットあったりするからね。何のための増税か。

[12099: 匿名さん]

>>12097
全部ではないと断っていますから出るかもしれませんね。
一期の手応えが相当よかったので二期で売り切るつもりなのではないでしょうか。

[12100: 匿名さん]

>>12096
確かに今度消費税が増税になったのを機に全て内税表示にすることになったんですよね。
それでこの価格（内税表示）ならば実質値上げなしですかね