パークコート文京小石川 ザ タワーってどうですか？

[マンション比較中さん]

パークコート文京小石川 ザ タワーについての情報を希望しています。
物件を検討中の方やご近所の方など、色々と意見を交換したいと思っています。
よろしくお願いします。

公式URL：https://www.31sumai.com/mfr/X1873/

所在地：東京都文京区小石川一丁目102番1他（地番）
交通：都営地下鉄三田線「春日」駅　徒歩1分　駅直結
　　　東京メトロ丸ノ内線「後楽園」駅　徒歩2分
　　　総武・中央緩行線「水道橋」駅　徒歩12分
間取：1LDK～4LDK
面積：43.14平米～127.34平米
売主：三井不動産レジデンシャル株式会社　三菱地所レジデンス株式会社　新日鉄興和不動産株式会社
施工会社：清水建設株式会社
管理会社：三井不動産レジデンシャルサービス株式会社

資産価値・相場や将来性、建設会社や管理会社のことについても教えてください。
（子育て・教育・住環境や、自然環境・地盤・周辺地域の医療や治安の話題も歓迎です。）

[スムログ 関連記事]
お便り返し（16, 17, 18）住宅ローン不安／ロフト付住戸の価値／パークコート文京小石川の資産性
https://www.sumu-log.com/archives/15387/

[マンションWOM！関連記事]
https://www.e-mansion.co.jp/recommend/archives/135/

[11951: 通りがかりさん]

晴海フラッグがとんでもない人気で既に4月5月空きゼロの異常事態
たぶん1期買わなくて良かったと思いますよ

[11952: 匿名さん]

多分晴海フラッグを検討する人はここは検討しないと思いますので、いらぬお節介ですよ

[11953: 匿名さん]

なんか自分で言うのもなんだが若葉マークうっとーしー、早く取れないかな

[11954: マンション検討中さん]

>11939

６階までですが、明らかに待つ時間が多いと思いますよ。

浜離宮
279/2=136
284/3=94

小石川
571/3=190

[11955: マンション検討中さん]

>>11951 通りがかりさん

そーゆーのもう寒いからもういいよ
バイバイ

[11956: 匿名さん]

>>11954
エレベーターの籠が上下する距離を計算に入れていないよ
地下2階から地上6階までの距離と1階から37階、1階から17階の往復では各々倍ぐらいの違いがあるから往復に要する時間は半分になる。

基本的に単位時間あたりの輸送量が増えれば増えるほど待ち時間は少なくなるし、往復時間が短くなれば単位時間あたりの6階へのカゴの到着する量も増える。しかも贅沢にも高速なエレベーターを使っていることもあるのでかなりの輸送量になると思うね

[11957: 匿名さん]

しかも停止階の数も浜離宮は高層エレベーターは21、低層エレベーターは17あるから、ラッシュになって乗降者が増えれば止まるフロアも増える、各駅停車の時もあるだろう。しかしここはたった５フロアで、そのうち6階、2階、1階、地下2階の４フロアしか実質的に止まらないので、その点でもさらに稼働率は高まると思うな。

多分、そこ気にするところではないと思う。

[11958: マンション検討中さん]

＞11957
ということは、コストダウンにて３基にしたという訳では無いという意味でしょうか？

[11959: 買い替え検討中さん]

ほーん、MRガラガラなのか

[11960: 通りがかりさん]

MRガラガラじゃないですよ。
GW明けはたしかにガラガラですがGWは満席ですから

[11961: 匿名さん]

>>11960 通りがかりさん
GW明けが一杯になるのも時間の問題。適当な書き込みにに騙されてのんびりしてると間違いなく買えないよ

[11962: 匿名さん]

>>11961 匿名さん

のんびりしている人を急かすような投稿ですね。

検討者なら、倍率が下がればそれだけ嬉しいはずなのに、なぜ人を集めようとしているのでしょうか。

[11963: 匿名さん]

>>11962
いつまでもしょうもない事で思考停止してるんじゃないよ

[11964: 匿名さん]

私も普通に気になりますね、そこのところ。
流れ的には、やはり契約者の人ですよね。
この手口は、なかなか大人げないですねー

[11965: 匿名さん]

>>11958
多分台数を決める設計仕様を検討する過程で他物件の事例も参考にしながらピーク時の乗降数を試算しあまりストレスにならない程度に収まる台数を決定したということでしょうね。

まあコストダウンとか言うけれど、エレベーターの維持費は住人が払うので、あまり贅沢仕様にされてもねえ...管理費が（笑

[11966: 匿名さん]

最近、検討を始めたものです。
隠れ断層の件は何番辺りで議論されたでしょうか？
10965番からは全部読んだのですが、多すぎて見つけられませんので、教えて貰えませんか？

[11967: 匿名さん]

>>11966
飯田橋推定断層って奴ですよね、ほとんど話題になりませんでしたね。
近いことは近いんですが、推定断層の真上に色々と高級物件があるのであまり盛り上がりませんでしたね。ここは外れてはいます。

[11968: 匿名さん]

良かったです！
ありがとうございました。

[11969: 匿名さん]

中の人の気持ちはわからないけれど、飯田橋の活断層とか色々言われているので、予想外の地震動にさらされた時のことを考えるとシミュレーションが困難なので免震ではなく制振になったと言う穿った見方もできると思う。どうなんですかね、三井の中の人。

免震タワーにすれば天井も高く取れるしワイドウインドウにもできたと思うんですけどね、そこをあえて制振にしたのは本当にコストダウンだけかなあと言う気もしないでもないです。そんなに安くなりますかね、制振。

[11970: 匿名さん]

https://www.mitsuifudosan.co.jp/corporate/news/2011/1215_02/

この頃の免震採用方針は何処に

[11971: 匿名さん]

>11970
そうそう、それって矛盾かなと思ったんですが、あえて売れる免震を避けた理由が知りたいなと思いますね。どうやら長辺が長い物件でも免震にできるらしいので。

免震にならなかったら質が低いと言う議論にしないと他の免震マンション困っちゃいますよね。ですからここでも意味のある議論はできないと思います。

[11972: 匿名さん]

なるほど。
いわゆる、喉もと過ぎれば暑さを忘れる、というやつですね。

コストがかかるので震災直後のみ採用、世間の関心が薄れてきたらしれっと制震に戻す、というようなやり方はあまり感心しませんね。
ある意味ここは時代の谷間の物件ですかね。

[11973: 匿名さん]

そもそもここは制震ダンパーの範囲も削減されているようですし、免震構造を採用してくれなかったことを嘆く以前の問題ですね。
まぁ地震で折れるようなことはないと信じますが、明らかなコストカットの前に余り言い訳は聞きたくないですね。

[11974: 匿名さん]

制振ダンパーが削減されていると言う人がいるんだけど、本来どれぐらい必要でそれより少ないと言う話になると思うんだけど、どれぐらい必要でここはどれぐらい付いているの？ぱっと見の印象という話だと困るなあ。

[11975: 匿名さん]

今ちょろっとググってみたけれどこんな人もいるね
https://www.sein21.jp/NewSeinWeb/TechnicalContents/Kikuchi/Kikuchi0105...

長周期地震動でゴムが切れたり変形したり、中心の鉛が熱を持ちすぎて柔らかくなって性能が変化したり...過酷な状況での耐久性について懸念もあるようですね。まあ素人目に見ると免震の方が揺れないし建物も軽くできて窓を大きくとれたり柱や梁が出ないようにしたりしやすいのはメリットだけれども、想定外の大きく長い揺れに晒された時の安全性ってどうなんだろうね。ここで議論することではないので、これ以上は触れたくないのでこの辺で。

[11976: マンション検討中さん]

>>11975 匿名さん

どこの掲示板もそうだけど、
免震、制震を語るのはいいけど、根拠もない煽りはやめた方がいい。売れ行きがいいのを邪魔したいのが本音だろうけどw

[11977: 匿名さん]

>>11976
誤爆ですよ

[11978: 匿名さん]

北大の菊池教授のご意見を紹介しただけですから。根拠も何も...

[11979: 匿名さん]

専門性が高い文章なので理解しにくかったと思うので、もう少し噛み砕いた文章があります。名古屋大学教授で減災連携研究センター長の福原先生がざっくりと語ってくださっています。結論の部分はさすがに言い過ぎだとは思いますが。

https://gentosha-go.com/articles/-/13636

[11980: マンション検討中さん]

>>11979 匿名さん

しつこいな。
地震が心配な人はタワマン住まないで、
一戸建てか小規模なマンションの検討をすればいいよ。地震の話しに終わりはないんだから。
煽りはもういいよ。

[11981: 匿名さん]

そうですね、アカデミズムの世界で極端な事象を取り上げるのはより良くするためで何が優れていて何が劣っているという決めつけをするためではありません。ただそこからどのような印象を抱き、素人としてはどう判断するかは我々個々人の問題です。私もそういうスタンスですし、多分ここを気に入っている人の幾らかはそういう事実を知って判断しているはずです。

[11982: 匿名さん]

>>11980 マンション検討中さん
一軒家は支持層まで杭打たないから
かえって危ないよ。
洪水や津波で家ごと流された光景は
皆記憶にあるよね。
基礎に金かけた例外的な一軒家や
ビルだけが洪水て残る光景。

[11983: 匿名さん]

>>11981 匿名さん
印象操作と言う奴だよね。それ。
エセ科学のプラズマ主義者と変わらない。

ちなみに、制振でも同じく長期振動で固有振動合えば、想定以上の揺れでダンパー壊れて、吸収できない衝撃で建物が破壊させるだけだね！
たしかに、ぶつかるかもしれない、免震よりかなり安全な印象だね？
ま、免震だけがより危険と言う訳さ。
想定外だと制振耐震は動いてぶつかりはしないが建物が崩れるだけだ。

[11984: 匿名さん]

>>11983
単にそういう意見もあるということです。元々は制振ダンパーが少ないとか制振になったのはコストダウンが目的だとか具体的な根拠もなしにおっしゃる方がいたのでお返事として書いたまでです。私はきちんとソースへのリンクも貼っていますし、リンク先の情報もいずれも建築学の泰斗によるものです。しかも一人は免震を研究している専門家中の専門家の書いていることですから情報の信頼性は高いと思います。まあ、あまりこねくり回すと他のマンションにもご迷惑になるのでやめましょう。

[11985: 匿名さん]

そもそもこの再開発のコンセプトとして防災拠点として機能する堅牢さを求められている物件なので、少なくとも耐震構造面での世間でよく言われているようなわかりやすいコストダウンはないと思いますよ。素直な目で見ればそう問題になることではありません。

[11986: 匿名さん]

今さら免震にはならないです。
制震も そんなに悪いものではないですし 最上を求めても仕方がありません。

[11987: 匿名さん]

>>11984 匿名さん
そうですね。
あなたと違い、自分の煽りの為に
都合よくリンクを拝借する人が多いですから。

あと、これだけ梁がしっかりしてるなら
耐震面では安心かと思います。

[11988: 匿名さん]

いいですね、その表現の転換。

梁だらけのデコボコ室内は、耐震のしっかりした証拠なので、よかったです。

[11989: 匿名さん]

最近富裕層に人気があると言われている低層物件も耐震ですから梁は普通にありますね。

[11990: 匿名さん]

ここは人気らしいね。最近ちょくちょく見聞きするよ。
俺個人は電車乗らないけど、こういうのもいいね。

[11991: 匿名さん]

タワマンで梁だらけなのは、ただのコストカットですよ。

[11992: 匿名さん]

そんなの大したことないんじゃないよね。

[11993: 匿名さん]

そういえば三井って３・１１の後、タワーは免震にするって公表してたはずなのに制震が復活。

[11994: 匿名さん]

直結の話ですよね。
私も板橋方面に通勤しないです。

[11995: 匿名さん]

売り手側からすると免震・制震の違いって金に換えにくい部分だよな。
口にする程決定的なポイントや価格差に繋げにくい。

[11996: 匿名さん]

>>11987 匿名さん
急に湧いた連投は、なんか違和感を感じますよね。

気に入ったマンションを買えば良いんじゃないですかねー？

[11997: 匿名さん]

>>11996
>気に入ったマンションを買えば良いんじゃないですかねー？

その通り。でも買えない人間も多いから千葉のおっさんみたいに粘着する奴も出てくるわな。

[11998: 匿名さん]

喉元過ぎれば熱さを忘れる、とはよく言ったものです。
最近は地震の頻度も減りました。
耐震面においては最上とはいえ、免震は高級なのです。デベも営利追求企業です。

ホームページでも広告でも、耐震性能を売りにする文句が最近めっきり減っているのも、こういう理由でしょう。

そういう意味で、ここは時代の谷間にできてしまった物件。不運ではありますが、さすがに地震で折れるとは考えにくいので、あまり自身の傷をえぐるような議論はこれ以上避けたいですね。

[11999: 匿名さん]

電車に乗らない自分が言うのもなんだけど、なかなかいいんでないかい？

[12000: 匿名さん]

都営三田線「春日」駅から

「大手町」駅へ直通 6分（7分）
「日比谷」駅へ直通 8分（9分）
「三田」駅へ直通 15分（17分）

[12001: 匿名さん]

徒歩2分東京メトロ丸ノ内線「後楽園」駅から

「東京」駅へ直通 8分（8分）
「池袋」駅へ直通 8分（8分）
「銀座」駅へ直通 11分（11分）

[12002: 匿名さん]

徒歩１分都営大江戸線「春日」駅から

「上野御徒町」駅へ直通 4分（4分）
「新宿西口」駅へ直通 13分（13分）
「汐留」駅へ直通 25分（26分）

電車に乗らない自分からすると汐留の25分とかはちょっと厳しいかな。

[12003: 匿名さん]

徒歩2分東京メトロ南北線「後楽園」駅から

「四ツ谷」駅へ直通 6分（6分）
「永田町」駅へ直通 8分（9分）
「六本木一丁目」駅へ直通 12分（13分）

こっちの路線の方がパパさんはお好きでしょうか。
どうなんでしょうか。

[12004: 匿名さん]

しかし、水道橋は変わらないけど飯田橋は綺麗になったよねえ。

[12005: 匿名さん]

免震なんて、計算方法変わってコスト上がったから建築原価下げる為にやらなくてなった。
しかし、それを地盤だとかダンパー問題だとか、変な理屈つけて、制振の方が良いとか言い張り買う側もそれに納得する始末。
そして、その制振もダンパー問題引き合いに出してダンパー削りまくりでコストダウン。
耐震オンリーに毛が生えた程度の制振が高額物件にまで採用されている。
今後は免震は新築ではほぼ出ないだろうから、貴重になるだろうね。

[12006: 匿名さん]

>>12005
いつもちょっと表現が大袈裟なんでもっとリラックスリラックス♪

[12007: 匿名さん]

それ、コピペですよ。煽る為に他スレから持ってきたのでしょう。

[12008: 匿名さん]

水道橋駅の北側、文京区の方はほぼほぼ東京ドームシティしかないからね。東京ドームホテルや東京ドームシティアトラクションズができてしまった今は今以上に変わるのは当分ないでしょう。むしろ遅れている千代田区側の再開発が期待されるね。

[12009: 匿名さん]

>>12008
ですね。
車で走ってても同じ白山通りでも神田から水道橋辺りと川越えて文京区側に入ると
ちょっと開けてるというか抜けてる感じはしますね。

水道橋界隈はホームグランドなんであのごちゃごちゃ感は好きなんだけど
日大を一つのビルに纏めて、全体を再開発してもいいよな、とは思うね。

[12010: 匿名さん]

>>11993 匿名さん
転換期は丁度渋谷のタワーだね。
最初免震で作ると言ってたのに
基準変わって途中で制振に変えた。
当時はちょっと話題になってたよ。

結局、有事のときの差は
買う側にとっては第1条件ではないと言うこと。
実際に来るかはわからないし。
免震でなく制振だから購入見送る人も少数だし
実際に災害が来ても制振にしたからと言って
企業責任問われるわけでもない。

[12011: 匿名さん]

>>11999
これだけの路線を利用できると、沿線にお勤めの多くの人がこの物件を検討するから注目度も高まるしリセールの時の広告のヒット率もかなり高いだろうね。

[12012: 匿名さん]

>12010

基準って長周期の件？　あれって３・１１の前から国土交通省はパブリックコメント出してた。実際に適用されるまで何年もかかってるのに、あわてて変更ってあり得ないけどな。

[12013: 匿名さん]

いやあ

ポジさん、苦しいですなあ

スレ流しまでしちゃって

ここ、そんな悪いタワマソじゃねーべ 笑笑

[12014: 匿名さん]

>>12011
ですね。
作り手の細かい努力や技術革新よりも売りになるでしょうね。
今はそういう時代ですねえ。
技術屋さんの事は尊敬してますけどね。
ただ免振制振耐震で違いをアピールしても伝わりにくいでしょうしね。
ましてや金額に反映しても買い手側は納得しないでしょうね。

[12015: 匿名さん]

>結局、有事のときの差は 買う側にとっては第1条件ではないと言うこと。

そう思うよ。揺れが少ないから1000万UP、2000万UPになりますと言われても
そこまでの価値に変換するのは難しいだろうね。

[12016: 匿名さん]

利益のために朝令暮改するとしたら信用失墜。そっちの方がいずれ高くつくってことに気づいてないのかな。

[12017: 匿名さん]

外壁が、吹き付け、なのもそのあたりに関係がありそう。

ダサい、ダサいにはダサいが。雨垂れ染みがついても、何かの理由が。

[12018: 匿名さん]

>>12016
朝令暮改とは違うと思うが、倒れる倒れないじゃなくて
揺れの多い・少ないってレベルじゃ客に金出せって言ってもまあ難しいだろうねえ。

[12019: 匿名さん]

周辺もまだまだ開発できそう。

[12020: 匿名さん]

三井は人気取りなことしちゃうからね。横浜の杭不足物件、施工会社と調整せずに住民に全棟建て替えなんて表明しちゃって、建て替え費用をめぐって施工会社と絶賛裁判中。お粗末。

[12021: 匿名さん]

何度も申し上げている通りここは、人気取り宣伝・魅せ方の得意な三井による、駅直結 ＋ パークコート というわかりやすい派手要素を最大限に利用すべき 投資用回収案件。

ご存知の通り部屋の中はあのような残念な様子。震災の記憶も忘れ去られた制震物件。経験上は長く実需として住む人が少ないように感ずる。

内覧されると終わりなので、完売後は即座に販促目的の広告を打ち、引き渡し前に他人物売買契約を結ばせる予定である。

[12022: 匿名さん]

何回あたりがいいかな？

[12023: 匿名さん]

>>12012 匿名さん

まあ、渋谷のは実際は資材と人件費高騰による
計画見直しですから。
制振にしただけでなく、利益率上げるために
階数も増やしてるはず。

[12024: 匿名さん]

>>12023
なるほどね。

[12025: 匿名さん]

自分はホントはここまでのものは求めてないけど見る分にはいいね。

[12026: 匿名さん]

最近はこんな感じが流行りでしょうか。

[12027: マンション検討中さん]

>12001
丸の内線までは、入り口は近いけど
ホームまで歩いてみたら約7分かかるね

[12028: 匿名さん]

格好良いですね
制振かどうかより
一階からのアプローチの
格好良さにやられる人のが
大多数だとおもいます

お金出す人が納得できれば
良い話でしょうね

[12029: 匿名さん]

ゲストルーム

[12030: 匿名さん]

地下二階のエントランスのドアはなんと高さ５mもあるのだとか
お城ですね

[12031: 匿名さん]

ゲストルーム２

>丸の内線までは、入り口は近いけどホームまで歩いてみたら約7分かかるね

駅徒歩1分なのに電車に乗らない私が言うのもなんですが、濡れないんだからそれ位は歩いた方がいいですよね。

[12032: 匿名さん]

というか、CGイメージの貼り付けって違法行為でしょ。

[12033: 匿名さん]

>地下二階のエントランスのドアはなんと高さ５mもあるのだとか お城ですね

これでしょうか？違うのかな？

[12034: 匿名さん]

水道橋にもお願いします。

[12035: 匿名さん]

いや、水道橋はあのままがいいか。

[12036: 匿名さん]

>>12020 匿名さん
それを決められるのが売主の責任であり権利
施工会社と調整結果で売主対応変わるなら
そっちのが無責任かつお粗末

[12037: 匿名さん]

>12036

それを言うのなら施工会社と調整せずに問題のない棟まで建て替えを表明したのだから、その費用まで施工会社に請求するのは責任放棄。

[12038: 匿名さん]

ブランドイメージを傷つけたことに対して施工会社がどこまで責任問われるか、だね
売れ行きは事実より人の感情に左右される部分もあるから
免震の話と一緒だよ

[12039: 匿名さん]

施工会社に責任を問えるのは瑕疵担保。なので費用を請求できるのは杭が不足してる棟だけなんだよね。それに建替えしなくて杭を補修できるのであれば責任はそこまで。そういうところすっ飛ばしてスタンドプレーしたわけだから、自社で責任を負うべきなんだけど。

あと、施工会社の仕事をチェックするのが売主の仕事。それをしていなかっが訳だし。

[12040: 匿名さん]

三井は大手の中でも突出して施工トラブルが多い。

横浜の杭不足のほかにも、新川崎、大船、赤坂、ここと同じく清水が施工の市川。

[12041: 検討板ユーザーさん]

>>12033 匿名さん

かっこいい