パークコート文京小石川 ザ タワーってどうですか？

[マンション比較中さん]

パークコート文京小石川 ザ タワーについての情報を希望しています。
物件を検討中の方やご近所の方など、色々と意見を交換したいと思っています。
よろしくお願いします。

公式URL：https://www.31sumai.com/mfr/X1873/

所在地：東京都文京区小石川一丁目102番1他（地番）
交通：都営地下鉄三田線「春日」駅　徒歩1分　駅直結
　　　東京メトロ丸ノ内線「後楽園」駅　徒歩2分
　　　総武・中央緩行線「水道橋」駅　徒歩12分
間取：1LDK～4LDK
面積：43.14平米～127.34平米
売主：三井不動産レジデンシャル株式会社　三菱地所レジデンス株式会社　新日鉄興和不動産株式会社
施工会社：清水建設株式会社
管理会社：三井不動産レジデンシャルサービス株式会社

資産価値・相場や将来性、建設会社や管理会社のことについても教えてください。
（子育て・教育・住環境や、自然環境・地盤・周辺地域の医療や治安の話題も歓迎です。）

[スムログ 関連記事]
お便り返し（16, 17, 18）住宅ローン不安／ロフト付住戸の価値／パークコート文京小石川の資産性
https://www.sumu-log.com/archives/15387/

[マンションWOM！関連記事]
https://www.e-mansion.co.jp/recommend/archives/135/

[10901: マンション検討中さん]

流産の原因の7割は染色体異常ですので、ストレスとか高層階に住んでるとか外的要因は関係ありません。
染色体異常は母体年齢が上がるにつれ二次関数的に増加します。
もし高層階に住む方の流産率が高いのだとすれば、それは学歴なり職歴なりを積むため、出産年齢が母集団の平均より高いためではないかと。

[10902: 匿名さん]

>>10894 匿名さん
1200人て統計学的には十二分な母集団だよ。

[10903: 匿名さん]

>>10901 マンション検討中さん
そうそう。

[10904: 匿名さん]

バワカ()でフルタイムで働く女は
出産年齢上がる。
今の日本の働き方だとそうなる。

[10905: 匿名さん]

>>10899 匿名さん

出身大学と出身地の違いがわからない、あなたの読解力が心配……

[10906: 匿名さん]

>>10901 マンション検討中さん
染色体異常を招く原因はわかってない。
年齢と相関関係は立証されているだけ。
あと、正社員なと勤務時間長い女性のが
専業主婦の女性より流産しやすくはなる。
だから外的内的ストレスほかが原因でないとも
言い切れない状態。
まあ、高層階はあまり直接は関係ないだろうけど。
高層階住む母体の平均年齢高いなら、流産率も上がるだろうね。

[10907: 匿名さん]

激務の看護婦の流産率はめちゃ高いよ。
https://www.google.com/amp/s/diamond.jp/articles/amp/19394

[10908: 匿名さん]

そう言えばスチュワーデスやパイロットとかも宇宙からの放射線を浴びるので妊娠に悪影響があるらしい。

[10909: 匿名さん]

>>10908 匿名さん
高層階は放射線が多いとか()

[10910: 匿名さん]

>>10908 匿名さん

そもそも宇宙飛行士は子供作り終わった人しか選ばないしね。染色体異常など悪影響明白だから。
だから20代とか若い人はいなくて、30後半以上ばかり。

[10911: 匿名さん]

放射線は環境ストレスとしては影響大きいからね。

[10912: 匿名さん]

>>10906 匿名さん
年齢高い＝環境ストレスに晒されてる期間が長い、とも言える。

[10913: 匿名さん]

[スレッドの趣旨に反する投稿のため、削除しました。管理担当]

[10914: 匿名さん]

子供の頭の良し悪しはほぼ遺伝子で決まるよ。
まあ、言い訳に使いたいなら引っ越せば良いけど。

[10915: 匿名さん]

もう、非科学的な書き込みばかり。
低放射線のリスクを裏付ける科学的データはありません。ないから、線型モデルで仮定して被ばく線量を管理してるだけ。管理値以内なら、それこそ日常のその他健康リスクに埋もれて影響を分離できない。放射脳はバカにされるだけだよ。

[10916: マンション検討中さん]

契約しちゃった人は事実を認めたくないんだろな。気持ちはよくわかる。

[10917: 匿名さん]

低いタワマンだなーと思ったら、西側の隣地斜線制限が原因なのね。ご愁傷さまです。

[10918: 匿名さん]

>>10915 匿名さん
高層階レベルでは流石に関係ないわな()
パイロットや宇宙飛行士だと
宇宙放射線なんで関係あるけど。

[10919: 匿名さん]

敷地がギチギチで余裕がないですね

[10920: 匿名さん]

ほへ？

[10921: マンション検討中さん]

若葉ちゃんがほぼネガの提示に終始していて
微笑ましいですね。

[10922: マンション検討中さん]

>>10917 匿名さん
ご説明をお願いします。

[10923: マンション検討中さん]

10919さん
お昼ごはん何食べた？

[10924: 匿名さん]

>>10916 マンション検討中さん

タワマンに住みたくない人は、戸建か小規模なマンションにどうぞ。住みたくないのにもかかわらず、横槍いれてくる人達は何がしたいのでしょう。そんな人達に子どもがどうこう言うレベルにもないと思いますが。

[10925: 匿名さん]

>>10919 匿名さん
こちらはいわゆる単発の回収案件ですから、売り手が目一杯儲けられる建築計画としたのは、想像に難くありませんね。

[10926: 匿名さん]

>>10924 匿名さん

そうそう！
買いたくない、住みたくないなら掲示板見にきたり書き込む必要ないですよね。
あくまで検討する人のための掲示板なのだから。デメリットがあっても検討者だけで議論すれば十分です。

[10927: 匿名さん]

善意の忠告です。マンションに詳しいタイガーマスクです。

[10928: 匿名さん]

ディスりＧさん　このまま朽ちていくのか

[10929: 匿名さん]

>>10922 匿名さん
デベロッパーは法で決められたら容積率を全部使い切るような規模のマンションを計画します。売れる床面積の最大化です。次はなるべく高い建物を計画します。高層階ほど高く売れますので分譲単価を上昇させるためです。では、何故背の低いタワマンが建ってしまうのか。それは、狭い道路に面していたり、隣池が他の建物の敷地であったりした場合、狭い道路の場合は道路斜線制限、隣地が他の建物の敷地であれば隣地斜線制限という高さ制限がかかり、背の高いマンションが建てられないのです。でもデベロッパーは販売するマンションの床面積や最大化するために容積率の全部を消化しようとします。高さ制限がある土地では高さが抑えられるため横に広げなければならなくなり、敷地ぴっしりに建物が建つことになります。
都内タワマンの建蔽率は50％が平均です。MTGは60％弱、浜離宮は60％、武蔵小山は67％、文京小石川も60％後半です。
鋭い方はお気づきでしょうが、建ぺい率が高く敷地に余裕のないタワマンは最近の物件ばかりです。デベロッパーはマンション用地の確保に苦労しているのはご存知だと思います。そこで、今まではマンションを建てなかったような条件の悪い土地を取得し、高層にすることで超望を売りに高値で販売し始めたのです。その弊害で建ぺい率の高い敷地にゆとりのないタワマンが増えます。ゆとりのない敷地と高層の建物が日照を遮り、周辺の住環境を悪化させているわけです。
タワマンを建てるに適した土地は、建物の高さ制限がかからない広い道路に東西南北の4面が接する土地で、さらに駅近、商業施設に近接すれば文句ありません。豊洲がタワマン銀座になったのは必然なのです。
「道路斜線制限」「隣地斜線制限」は、一度調べてみてください。ちなみに、日本の建築基準法は世界で一番セクシーな法律といわれています。

[10930: マンコミュファンさん]

>>10929

…建物の高さ制限がかからない広い道路に東西南北の4面が接する土地で、さらに駅近…

NYCですか？都心にあるわけない

駅直結や徒歩1分って条件の悪い土地なんだw

[10931: 匿名さん]

一つ言い忘れてました。大井町は建ぺい率40％台で合格です。ただ隣接する建物と隣棟間隔が狭過ぎます。これも、条件のやや悪い土地に容積率の全部を消化するための苦肉の策です。隣棟間隔を十分に空けて、その分を高く立てれば良かったのにそれが出来なかった。それも道路の狭さが原因だと思います。

建物の品等や使用する資材の質だけでなく、土地の形状や敷地内の建物の配置からも、見る人が見ると、あー、ここでコスト削ったなーと解るのです。

[10932: 匿名さん]

都内の代表的な超高層建築物が建つ場所をGoogleEARTHでみてください。豊洲のタワマン街、西新宿の高層ビル街、丸ノ内、虎ノ門、六本木。すべて道路が広い、または敷地が十分に広く、斜線制限の適用距離を備えてます。超高層建築物の適地は、このような場所なのです。

[10933: 匿名さん]

連投失礼します。
西新宿三丁目西地区をみてください。完璧、理想的なタワマン適地です。駅近、空地率高く住環境も良し。欠点は価格くらいでしょう。私には買えませんが。

[10934: 匿名さん]

この人、ドゥトゥール買ったせいで心が病んでしまった有名人ですから、スルーした方がいいですよ。
一度でも触れると常駐されます。

[10935: 匿名さん]

言いたい事はわかるけど、今1億の物件を２億で出たらあんた買うか？てか買えるか？

[10936: 匿名さん]

この立地にこの値段だから第一期が瞬間蒸発したわけで、第二期はまあ高くなるだろうからそれほどではないだろうけれど、人気は高いと思うよ。坪520万前後の物件がじゃあ720万になったら買える人はどれほどいるんだろう。

[10937: 匿名さん]

この様な事業の核心は、デベ営業マンはもちろん言いませんし、そもそも知りません。仲介業者も知りません。雑誌も書きません。ブロガーも評論家も指摘しません。マンション村の住民は誰も指摘しません。不動産とは難しい奥深いものです。

[10938: 匿名さん]

>>10930 マンコミュファンさん
言葉が足りませんでした。正しくは「タワーマンションを建てるには条件の悪い土地」です。

[10939: 匿名さん]

>>10937
そんなのみんな知ってるよ

[10940: 匿名さん]

タワーマンションを建てるには条件の悪い土地？

そうだろうか。

騒音のひどい白山通りの面したこの土地というものは、タワーマンションくらいにしかそもそも使い道がないのではなかろうか。
防音・防粉塵においてマトモな中層マンションなどは厳しいであろう。

そういう意味でタワーマンションに向いた土地と言える。

[10941: 匿名さん]

ホテルでええやん

[10942: 匿名さん]

ラーメン屋は何が入るかなー

[10943: マンコミュファンさん]

西新宿とか丸の内とか虎ノ門とかの超高層ビルが通常の基準法の高さ制限や斜線制限の適用を受けていて、その上で道路とかが広いからそれらをクリアしてると思っているんですかね？もし専門家なら法や施行令の何条の適用をどのようにクリアしたのか教えて欲しいです。ちなみに私は建築士で建築基準法適合判定資格者です。

[10946: 匿名さん]

[NO.10944～本レスまで、他の利用者様に対する嘲笑、煽り発言のため、削除しました。管理担当]

[10947: 匿名さん]

ここが反対運動にさらされなかったのは高さを低めにして、もし反対して計画頓挫したら土地をどこかに売却するのでもっと高い建物が建っちゃうよみたいな説得をしたらしい。この辺で新しい建物にいちゃもんいちいちつけてる連中の内部文書にそのような経緯を推測できる記載があった。

[10948: 匿名さん]

某間取りブロガーが昔書いてたけど、反対運動のせいで当初の計画より低くした経緯があるんだってよ。さすが文京区のプロ市民様だわ。

[10949: 匿名さん]

>>10948 匿名さん
そうなんだ。その結果、横に大きくなり空地が狭くなったのね。反対運動が自分たちの首を絞めた形？

[10950: 匿名さん]

>反対運動のせいで当初の計画より低くした経緯があるんだってよ

そういう事自体は物凄くレアって事もないですけどね。
問題は反対住民の助っ人できた左巻きが居着くケースです。
皆さんも予想出来ると思いますが、左巻きが入ると元の反対住民より強硬ですし、
住民がどこかで妥協したくても妥協を許さないのでこうなると相当厄介です。

永遠と反対運動が続き、過激化し、場合によっては左巻き連中が「顧問」として
居着いてしまいます。

日本全国でこういうことが起きるので要注意ですね。

[10951: 匿名さん]

ここまで敷地を建物分に目一杯使ってしまった理由はなんでしょうね。
普通のタワマンなら空地を設けて公園を配したり、緑を意識した作りになるはずですが。

白山通りにくっついていることもあり、無味乾燥なイメージを払拭した作りにして欲しかったです

[10952: 匿名さん]

>>10951
グリーンバレー

[10953: 口コミ知りたいさん]

大井町周辺は　羽田の新航空路線で　大変ですね。

[10954: 匿名さん]

相変わらず若葉さんがブーブー言ってますねｗ

[10955: 匿名さん]

ここ、わかりやすい単発の回収案件だし、まんま投資家目線でつくったんやろ。
敷地にゆとりやら緑やらをつくっても、儲けは増えへんてW

[10956: 匿名さん]

なんのこっちゃ

[10957: 匿名さん]

>>10954 匿名さん

色んなスレで、ご苦労なことです。

[10958: 匿名さん]

ここは敷地がS字型にくねった形状なので真ん中にグリーンバレーという中庭広場兼通路みたいな空間を作ったんだよね。まあ埋立地みたいな原っぱのど真ん中に建てるわけではないので致し方ないね。

[10959: 匿名さん]

>>10949
高さを下げてやったと勝利宣言でしょう。

[10960: 匿名さん]

＞なんのこっちゃ


どこかで聞いたことのあるフレーズですね。
とりあえずパークコート史上最悪の敷地キツキツプランにされちゃった理由を考えてみましょう。
資産価値や居住性よりも、売り手の儲けが最重要視された経緯が浮かび上がってきました。

[10961: 匿名さん]

相変わらず若葉さんがブーブー言ってますねｗ

[10962: 匿名さん]

論理的な反論は難しいですかね。
それならそれで構わないです。
チープさ自体は、皆さんすでに諦めてます。

かたや契約者さん達が擁護目的で検討版に居座るのは、健全ではないですね。

何が不安なのですか？
住むまでギャンブルな騒音問題とか？

[10963: 匿名さん]

どこのスレも若葉マークのぶータレが目立ちますね

[10964: 匿名さん]

言ってますねえ...

緑溢れるグリーンバレーを散策されたら少しはご気分も晴れるかと

[10965: 匿名さん]

>>10962 匿名さん

気に入ってる物件だからこのスレ見てるんであなたの様に買う気が無い方が居座ってる方が健全では無いですね。
自分がどのくらい上から目線で書き込みしてるか読み返して見て下さいね。

[10966: 匿名さん]

まあまあ落ち着いてください。
検討版に契約者が居座るのはダメマンションの証ですよ。笑

[10967: 匿名さん]

なぜ契約者だと思うんだろうか？
みんな抽選外れて鬱な気分で二期を待っているんだから少しは遠慮してほしいな

[10968: 匿名さん]

契約者が鬱になるのも、ダメマンションの証ですよ？笑

[10969: 匿名さん]

嫉妬にまみれた運河民が出入りしてませんか？

[10970: マンコミュファンさん]

ここは用途は違えど、飯田橋ファーストタワー的な雰囲気以上ですか、以下ですかね

[10971: 匿名さん]

雰囲気も何もまだ完成前で入居もしていないうちから分かるわけないでしょ
それに飯田橋ファーストタワーなんか住んだ事ない人がほとんどだろうし

まあ文京区に住もうという人は割と穏やかな士業の人が多いから穏やかなコミュニティになるんじゃないかな...

[10972: 匿名さん]

住む人いるの？
転売屋だらけなのに

[10973: 匿名さん]

転売屋が転売屋に売ってまたその転売屋が・・・って事なら住む人いないかも知れない
転売屋が売って購入者が出たら誰かが住むかも知れない
転売者が売って購入者が賃貸に出しても誰かが住むことになる

[10974: 匿名さん]

文京区らしく実需の買いが結構入っていると思うな
二期も人気があるだろう

[10975: 匿名さん]

利点がわかりやすい投資用のタワマンですから、実需の割合は他の文京区のそれとはかなり違うと思いますよ。

二期の倍率も一期と同じく、投資家・転売屋さんの動き次第でしょう。

[10976: 匿名さん]

その投資家とか転売屋さんも最終的に誰かに売って買ってもらうなければいけないでしょ。
利益を乗せて転売できなければいけないし、その場合買うのは住むために購入するエンドユーザーに他ならないでしょう。

知ったかぶらない方がいいよ

[10977: 匿名さん]

駅近だけど環境悪いと長く住めない。いずれ賃貸マンション化するだろうね

[10978: 匿名さん]

駅直結で環境良いマンションってどこ？

[10979: 匿名さん]

都市部のマンションとしては普通だと思うけど....

盛り場がない分、環境はかなり良いと思うけどね

[10980: 匿名さん]

長く住むなら確かに駅近で住環境がいいところがいいね。

[10981: 匿名さん]

半分くらいは賃貸物件か転売用では？
住む目的の人は少数派でしょう。
倍率が物語ってます。

[10982: 匿名さん]

また見てきたようなことを...
MRの出口調査でもしたのかいな

[10983: 匿名さん]

多数の転売屋が投機の対象とする新築マンションには絶対に住みたくない。万が一、経済危機で不動産が暴落したら、競売、法的手続きで長期に渡り空き家で放置、マンション中が空き家だらけ。幽霊マンションと言われ、価値暴落。金あるなら新築マンションは投機にならない物件をしっかり選びたい。

[10984: 口コミ知りたいさん]

三井の管理会社はお勧めですか？https://ameblo.jp/hibaritawer/entry-12449011658.html

[10985: 匿名さん]

今の価格水準で投機的な買いが入るとはとても思えないけどねえ....
値下がりしにくいという観点から住む目的で買うならともかく

[10986: 匿名さん]

もう一度、情報提供する。
不動産を生業とする私の私的意見なので一般の方は気を悪くしないで頂きたいのだが、ここは、駅直結 ＋ パークコート というわかりやすい派手要素を最大限に利用すべき 投資用回収案件。

ご存知の通りこの物件自体は、部屋の中はあのような様であり、経験上は実需として住む人が少ないように感ずる。

内覧されると終わりなので、完売後は即座に販促目的の広告を打ち、分譲価格の20%増しで引き渡し前に他人物売買契約を結ばせる予定である。

皆様方は沈黙を貫いているが、前回の倍率を上げた要素としては、大半は私と同じ目的だと思われるのである。

[10987: 匿名さん]

>>10948 匿名さん
そう言うとこが文京区

[10988: 匿名さん]

このコピペもよく見るけれど、分譲価格の２０％増しで買う人は住みたいから買うのであって、実需として住む人が少なかったらそんな高値ではエンドユーザーに売れないと思料する。
矛盾しているよね

[10989: 匿名さん]

駅直結パークコートを建てれば売れるということが証明され、文京区でもまだまだ上の価格帯がチャレンジできると分かったことが収穫かな

[10990: 匿名さん]

どういう事でしょう？(・・?)

[10991: 匿名さん]

ここから20%増しで買う人はいないですが、それでもまだ、中華の方とか東京を知らない方がもしかしたら買ってくれるかもしれない。
粘り強く口を開けて待つ、ゼニガメ戦法を得意とする資金力のある投資家層のターゲットになったのです。
ここがいわゆる投機的マンションという側面が強いのは、そういう意味合いが含まれます。

[10992: 匿名さん]

この調子だと2期も抽選ですぐ無くなるね。

[10993: 匿名さん]

第１期のように投機資金が流入すれば高倍率でしょう。

[10994: 匿名さん]

まあ抽選外れちゃった落武者だけど、やっぱり決定的だったのはずっと文京区に住んでいてこの辺が住みやすいと知っていたことだよね。あと近くのアトラスタワー小石川が常に人気があってかなり値上がりして取引されていること。この地域では豪華な内装でコンシェルジュサービスのある高級物件に対する需要が高いと確信できていたことが大きい。何よりも自分が住みたかった。アトラスタワーの時ちょっと日和っちゃったんだよね、高いって。ずっと後悔していた。今回はパークコートタワー にしては値段も思ったより安くラッキーって感じだったが案の定抽選になってしまった。でもここを申し込んだ人はみんな同じような思いを持っていると思うよ。

[10995: 匿名さん]

>>10988 匿名さん
その通りです。

[10996: 匿名さん]

投機というのは渋谷あたりで起きていることだろうね。

マンション価格も全体に高く、インバウンド需要も以前ほどでないこの時期にこれを買うということ自体が実需でなくしてなんとするのかな。

[10997: 匿名さん]

高いと言ってみたり安いと言ってみたり、取り敢えず意思統一してから仲良しこよしでポジポジしませんか？

[10998: 匿名さん]

読解力のない奴だな、最初からよく読め

[10999: マンション検討中さん]

>>10986

…内覧されると終わりなので、完売後は即座に販促目的の広告を打ち、分譲価格の20%増しで引き渡し前に他人物売買契約を結ばせる予定である…


市況見てみたら？外国人投資家も手を出さなくなってきてるのに。売れるわけない。
もちろん投機目的の人もいるだろうけどここは実需メインで、その先は市況を見て決めようって人が多いんですよ。

[11000: 匿名さん]

投機でここを買おうという人はチャレンジャーですね
自分で住むという人でないとここは買えませんよ

短期で転売する場合税金も高くなりますし、値上がり益が得られればそこにも税金がかかります。ただ住宅ローンは個人でも多額の現金を低利で借り入れられるので、個人の資産形成には有利です。不思議とマンションって暴落しないですしね。特にここみたいに地域のナンバーワン物件でランドマークになるような物件の場合は特に。逆に少し上がるかもしれません。