パークコート文京小石川 ザ タワーについての情報を希望しています。
物件を検討中の方やご近所の方など、色々と意見を交換したいと思っています。
よろしくお願いします。
公式URL：https://www.31sumai.com/mfr/X1873/
所在地：東京都文京区小石川一丁目102番1他（地番）
交通：都営地下鉄三田線「春日」駅 徒歩1分 駅直結
東京メトロ丸ノ内線「後楽園」駅 徒歩2分
総武・中央緩行線「水道橋」駅 徒歩12分
間取：1LDK～4LDK
面積：43.14平米～127.34平米
売主：三井不動産レジデンシャル株式会社 三菱地所レジデンス株式会社 新日鉄興和不動産株式会社
施工会社：清水建設株式会社
管理会社：三井不動産レジデンシャルサービス株式会社
資産価値・相場や将来性、建設会社や管理会社のことについても教えてください。
（子育て・教育・住環境や、自然環境・地盤・周辺地域の医療や治安の話題も歓迎です。）
[スムログ 関連記事]
お便り返し（16, 17, 18）住宅ローン不安／ロフト付住戸の価値／パークコート文京小石川の資産性
https://www.sumu-log.com/archives/15387/
[マンションWOM！関連記事]
https://www.e-mansion.co.jp/recommend/archives/135/
[スレ作成日時]2018-08-09 19:37:25
パークコート文京小石川 ザ タワーってどうですか？
| No.1 |
by 匿名さん 2018-08-09 22:36:58
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削除依頼
もとのスレはどうすんの？
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|---|---|---|
| No.2 |
管理人様へ
↓下記のスレッドと本スレッドを紐づけた方が良いと思いますので、お手数ですが検討をお願いします。 春日・後楽園駅前地区第一種市街地再開発事業 https://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/593353/ |
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| No.3 |
坪単価いくらくらいが予想かね？
買いたいです。 |
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| No.4 |
低層階は380〜で平均は450と予想
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| No.5 |
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| No.6 |
モデルルーム早く行きたいですね。期待している物件です。
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| No.7 |
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| No.8 |
3Lが1億2千万くらいだったら検討したいかな
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| No.9 |
パークコート渋谷は定期借地権物件だけに、ここが所有権ということになるとそれより高くてもおかしくない。都内ビッグターミナルの渋谷と割と地味な春日&後楽園という駅力の違いを勘案するとそれほど大きく高くなるということはないと思うので、平均坪単価は７〜800万円前後、最上階部分のプレミアム住戸は1000万円超え、販売レンジは600万から1200万／坪といったところか。
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| No.10 |
パークコート千代田駿河台が平均坪658万。
あちらは千代田区とはいえここと立地的には近く、こちらは駅直結タワー。 と考えると、こちらが価格で下回るとは考えにくい。平均700あたりか。 |
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| No.11 |
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| No.12 |
普通に考えたら皆さん書いてる600くらいでしょう
ただ今回地権者が多いので、658とかも無きにしもあらずですね |
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| No.13 |
いや～、港区や渋谷区の物件と比較するのは少し違うと思いますけどね。
あっちは主に独身富裕層、DINKS、いても子供１人世帯を対象にしてますけど、こっちは区の絡んだプロジェクトのせいもあってか最近のパークコートには全くない4LDKが複数プラン用意された子供3人世帯も対象にした物件ですからね。 子供3人世帯でも購入できる現実的な価格で来るとは思いますよ。 もちろん平均で坪500は越えて来るでしょうが。 |
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| No.14 |
そんな安いわけないだろ
本郷のパークホームズが坪500だったんだぞ |
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| No.15 |
13は素人ってかアホ。相手にせんほうがいい。
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| No.16 |
平均坪単価650くらいが妥当なところですね。
過去の文京区物件のどこよりも高いのは当たり前。 目黒の駅前再開発タワーが坪600。周辺相場は目黒と同等かやや低めだけど、双方の分譲時の市況を考えると坪600は下回らないとかと。 近年の千代田区番町の各社フラッグシップ物件が坪750くらいだからそれよりは低いかな。 |
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| No.17 |
50m2↑からでもう億ションですね、楽しみですねー
春日駅のマンション直通エレベーターは、住人についてくる部外者も紛れてしまいそうですから(故意にマンションに入りたいと思ってなくても) 間違えて乗ってもちゃんと一階で降りれるようにしてほしいですー |
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| No.18 |
500を希望します。
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| No.19 |
界隈には本物のパワーカップルである医師夫婦も多いので、1.5億くらいは負担なく用意できます。彼らのニーズを吸収するだけでも3LDKは数十戸近く捌けるであろうことを考えると、ファミリータイプ80㎡1.5憶（坪600）は下回らないでしょう。
池之端のブリリアも医師が多いとお聞きしましたが、職業柄ステータスを好む方が多いので、こちらがパークコートタワーとなることが判明して、後悔している人も多いでしょうね。 |
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| No.20 |
パークコートシリーズなのに43.32㎡（1LDK＋TR）の浴室が1216・・・
せめて1317は欲しい。キッチンも狭ーい。 あと販売総戸数390戸、事業協力者戸数187戸ってのも気になりますね。入居は東京オリンピック翌年の7月末 景気どうなっていくかなぁ |
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| No.21 |
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| No.22 |
武蔵小山のスレッドで早くも悪口言われてますね。まぁ良くも悪くも注目を浴びる物件であることは間違いないので、結構な値付けになってくると予想します。
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| No.23 |
地権者が多い物件だと、購入組と地権者の生活レベル、民度の差からトラブルになることはあります。
こちらは、元々の地権者はどのような感じなのでしょうか？ |
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| No.24 |
文京区だから地権者の属性としては少し微妙な気がしますね。あちこちのマンション建設で反対運動してますし、ルサンクの例もありますし。
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| No.25 |
>>21 匿名さん
浜離宮の事業協力者住戸は大半が某企業だったように思います。直近ですと中央区の湊の再開発がこちらと似たような地権者状況ですが、特にトラブル的な話は上がってきていませんので、特に気にする必要はないかと思っています。 |
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| No.26 |
三井さんは大凡合理的で良心的な値付けの印象。そんな中、武蔵小山で大ゴケしてるところ、どれぐらい強気で単価設定できるのかな？小山同様に強欲な地権者が沢山いて上げざるを得ないならわかるけど。
特殊要因なければ、パークコートとはいえ1216の風呂用意してくる居室も狭めで部屋数多い普及向け設計だから、そこまで高くならないと思う。エントランスのデザインなどは素晴らしいけど、ラグジュアリー仕様に振り切っているとはお世辞でもいえないし。西側の単価取れないパンダ部屋で話題性作って、ギリギリ平均600切りで売り切ってくると思う。 |
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| No.27 |
もしや、ファミリー住戸の大半が70前半3LDKの可能性もあり？！
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| No.28 |
部屋の間取りプランを見る限りはそういうはしたない事はなさそうです。
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| No.29 |
住友のビルとお見合いとみられる1LDKは安そうですね。これはひょっとして坪500前後で出るかもです
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| No.30 |
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| No.31 |
分かりやすい釣りというか荒らしですね。まぁスルーが妥当ですかね
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| No.32 |
学区のれきせん小学校の評判はどうでしょう？3S1Kではないですが。
マンションには魅力を感じますが学区も気になります。 |
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| No.33 |
この物件電車の利便良すぎない？？
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| No.34 |
山手線に比べると見劣りしますが多路線使えるのはいいですよね。
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| No.35 |
>>33
はい、小石川や後楽園周辺は知る人ぞ知る交通至便で生活利便施設も集積し住みやすい地域です。オシャレさとは無縁の地味な土地柄で供給も少なく知名度が低く家賃もマンション価格もさほど高くはなかったのですが、ここ10年ほどの間に価格の歪みを察知されて新築のみならず中古価格も高騰、千代田区に迫るほどに評価されるようになりました。 |
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| No.36 |
>>34
この辺に住もうとする人は、山手線なんて目にもくれないかと思いますよ。主要ターミナルには地下鉄かタクシーで行けるので。 だいたい山手線は郊外から来た人を別のターミナルに運ぶための路線ですしね。 |
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| No.37 |
無知な人に一言。
ここのメインターゲット層の一角を占める医者は、JRが使えないと非常に不便だというのはよく知られた話。 バイトに行くのに多用されているのが、山手線や中央線。高額バイトは郊外だからね、基本。 ほどよく良い立地なのだから無理に主要路線と張り合うのは、荒れる元だしよくない。 そしてここは10分ちょい歩けば水道橋が使えるよね。 そういう事情や物件ステータスも相まって彼らにはささると思うよ。 |
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| No.38 |
別に張り合おうとしてませんが。
ちなみに、うちもJR使いますが、御茶ノ水、上野あたりだとタクシーで行きます。東京駅だと行きは丸ノ内線だけど、帰りはタクシーが多いですかね。JR信仰の人が多いのは感じています。 |
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| No.39 |
高額バイトには、クルマを使用。
駐車場率は、150%ぐらい欲しい。 |
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| No.40 |
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| No.41 |
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| No.42 |
37=39=41ですね。わかりやすい！
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| No.43 |
？
つまりどういうことでしょうか？ |
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| No.44 |
駅直結で4路線利用可能な文京区No1のランドマークマンションですから、パンダ部屋は分かりませんが、平均坪600万円以上は確実でしょう。
ワテラスの中古とどちらにするか悩みます。 |
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| No.45 |
武蔵小山と迷いますね。
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| No.46 |
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| No.47 |
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| No.48 |
全く比較にならないが最近竣工した千桜タワー、すでに入居直後から阿鼻叫喚ですね。
こちらは地権者が多いから、坪600払える高所得層との民度の違いが顕在化しないか心配ですね。 |
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| No.49 |
地権者が多い物件は地権者とのトラブルあります。地権者が隣の人でベランダで平気でタバコを吸う、ポイ捨て、ベランダで大声で深夜に電話する、など困っているとトラブル聞いたことあります。
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| No.50 |
千桜のネガさん=武蔵小山さん
これ割と最近の常識ですね。そしてこの書き込みもどっかで見ました |
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| No.51 |
>>48 匿名さん
地権者がいるところでは所得格差により同様の懸念はありますね。こちらも同じ様な懸念はあると思います。上に出ている武蔵小山も地権者多い上に、特殊な方ばかりと聞きますので、こちらはまだ良い方ではないでしょうか。 |
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| No.52 |
所得格差は案外ないかもしれませんね。
ここの町会の凄さはご近所さんならみんな知ってます |
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| No.53 |
連投失礼しますが、
行政やデベが烏合の衆である貧民＊＊を纏めたような再開発ではないということです。 あくまでもそこに住む人々が自発性を持って紆余曲折しながら対話を重ねて極めて巨大な 大規模開発が都心部に成し遂げられようとしている、素晴らしい。 そして再開発後もそこに住み続ける、というところが素晴らしい。 デベロッパーが自ら住む物件に住める顧客がどれほどいるでしょうか？ 稀有な極めて希少な良心ある物件が昨今23区内にどれほどあるでしょうか。 |
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| No.54 |
どの部屋も柱が食い込みまくりでちと残念。
それと南向きの部屋はあるんですかね？ |
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| No.55 |
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| No.56 |
>>48 匿名さん
千桜は即転住戸を興味本位で内見したが内廊下がサウナみたいで驚いた 設計のせいで換気がうまくできてないのか、あれじゃ秋になるまで売れないわ 住民板も荒れに荒れてるし地権者や賃貸多く破綻したマンションの見本となりそう スレチなのでこれくらいにするが一見の価値あり |
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| No.57 |
後楽園や春日は近隣のオフィスに通う人が沢山降りるので、時間帯によっては大手町まで座っていけますよ。
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| No.58 |
千桜失敗タワマンの話はそろそろよいのでは。
そもそも雑居ビルに埋もれてどこに建ったのかもイマイチわかりませんし。 |
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| No.59 |
4LDKを希望する方は今から運動しないとまずいでしょうね。同じレベルの物件はないおそらく都心3区には出ないか、高額で手が出ないかもしれませんね。買える人には大きな問題ではないでしょうが。
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| No.60 |
1LDKをご購入予定の皆様、柱で虫食いになっていない1LDKですよ、それもパークコートです。ちょっと想像力を働かせましょう。
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| No.61 |
権利変換から完成まで6年だから、様々な事情があったにせよ随分と長い。
地権者に対する97条補償額も当初より膨れ上がっていると思う。 結果として坪単価は上がる。 |
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| No.62 |
まあ、ここの良さは詰まる所よく分かってる人しか知らないので、安く売ってくれると幸いです。転売するときにお客さんにメリットをしっかり説明すれば右から左なので(笑
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| No.63 |
小石川の家賃は不当なぐらい安い、とここで言っておきましょう。
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| No.64 |
なんでそんなことを言うかと言えば、都心3区のように投機の対象になって欲しくないのです。転売目的の連中が手を出せないような、高額で買おうと言う人に来て欲しい
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| No.65 |
中住戸の間取りは綺麗(73bはナローだけど)なのに、4LDKと3LDKの角部屋は流石に柱が出しゃばりすぎ感が…。そのせいで逆に角部屋が弱気価格になったらいいんだけどね。
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| No.66 |
シビックセンターが建つ数年前に上京したものですが、この辺すごく人増えましたね
スーパーの数が少ないので棟内に食品館みたいなものができたらなぁと思います。 |
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| No.67 |
シビックセンターの建つ前というとまだ住友不動産後楽園ビルもアトラスタワーもパークスクエア小石川、パークホームズ小石川、小石川ヒルズ、などが影も形もなかった頃ですね〜 柳町仲通り商店街が割烹着を着たおばさんでごった返していて、アトラスやパークスクエアのあったあたりは２段式の駐車装置がズラッと並んだ巨大な駐車場でした。 そうそう、ちょっと離れていますがリビオレゾンやソラシア、小石川ザレジデンスなんかも跡形もなかったですねえ、レジデンスなんかもバブルの後遺症とも言える巨大な更地でしたね。共産党の区議が土地を提供させて公園にしろとか言ってましたね〜、いや〜懐かしい。 本当にあれから随分人が増えました。小石川は変貌し続けています。 |
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| No.68 |
そう言えばサンクタス小石川はもともとホテルダイエーとかいうビジネスホテルでしたね。
後楽園でビジュアル系バンドがコンサートすると黒づくめの集団が大量に泊まっていて 昔はそういうのが集まると警察官や下手すると機動隊が警備してました（笑 今や中古が出れば即売れる人気のマンションです アトラス小石川レクスターハウスは一階に小粋なイタリアンのあるオフィスビルでした 店長の奥さんの趣味でドライフラワーを使った綺麗な店内装飾が目を楽しませてくれていました |
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| No.69 |
千桜の住民スレも別に荒れてないな。大規模なら大体あんなもんだろうし。不満が出る人も当然いる。
多少の荒らしは混じっているが、住民板にまで書き込むあたり相当な粘着質だろうけど |
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| No.70 |
初心者マークのズレた地権者が頑張っているスレはココですか？
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| No.71 |
他物件のディスを何度も投稿する民度の低い輩と同じマンションには決して住みたくないな。
小山買っちゃってるから当分買えないんだろうけどね |
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| No.72 |
モデルルームはいつオープンするかご存知の方いらっしゃいますか？
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| No.73 |
ただ一つ気になるのが地盤。
谷底低地で、ネットで調べたところ関東大震災の時は震度6〜7だったようです。（文京区のほとんどは5弱〜強。） |
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| No.74 |
タワマンの場合は支持層が深いところにあるから、そのデータは当てはまらないだろうし、大丈夫でしょう！
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| No.75 |
それなら尚更のこと免震にして欲しいなぁ。
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| No.76 |
これだけ薄っぺらいと免震は無理でしょ。
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| No.77 |
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| No.78 |
もと川底でもなんでもいいからほしいわ。
ラク―アが近いものもうれしい |
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| No.79 |
表層地盤だと、まじでほぼ最悪な地域やん…
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| No.80 |
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| No.81 |
飯田橋の断層ってここの近く通りますか？
あれも確定ではなくて推定だから気にしなくてもいいのかもしれないが。 |
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| No.82 |
断層は田端飯田橋間を通るのでここは外れてるとはいえ近いことは近い。防衛省や四谷近辺の某物件よりはマシなぐらいかな
川は千川通りの北上する方の車線の側を流れていた上に、田端川（文京区では千川）はもともと水量の少ない渓流で、わざわざ利水のため宝永四年に千川上水から分水した。無理に水量を増やした結果、分水後に水害が頻発したのはご存知の通り。地歴的にもここは弥生時代の住居遺構があり、江戸時代には武家屋敷が建ち並んでいた地域で水田もなかったのでかなり大昔から乾いた土地であることは確認されている。最悪というのは言い過ぎ。 小石川一丁目で検索して出てくる某サイトによると地盤が悪いと書かれて入るが、春日通りの向かい側のシビックセンター付近は地盤が悪いが、白山通り側はさほど悪くないと言われている。 ボーリング調査の資料はMRができたら見せてもらえると思うから確認してここに書いてね |
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| No.83 |
ファサードがバツグンです。浜松町の旧パークコート買わなくて良かった！
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| No.84 |
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| No.85 |
ちゃんと資料見て言ってますから
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| No.86 | ||
| No.87 |
文京区民って文京区愛が強すぎるというか、
所詮ここは文京区なんですよ。それをお忘れなく。 千代田駿河台はペンシルですが、超一等地です。 番町（750）よりは低いだろうとか、千代田区の一等地と 比較するとか滑稽過ぎますね。 |
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| No.88 |
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| No.89 |
浜離宮やら駿河台やら妬みが激しいな、ここは。
あんまり背伸びすると荒れるよ。 |
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| No.90 |
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| No.91 |
妬みというか高望み？
仕様はパークコート史上最低ランク。 ただ文京区という土地柄、それを値段に反映してもらえるなら有難い。 億越えに手を出せる文京区民は少ないので。 投資家の餌食にならないようにとも願う。 |
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| No.92 |
高台の築20年の戸建てに住むならこっちに住んだ方が安心。地盤地盤って大騒ぎしている人がどんな強固な地盤のどんな強固な家に住んでいるのか逆に興味あります。
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| No.93 |
文京区の赤い所（震度6強）はどこを示しているんだろう？
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| No.94 |
城東が真っ赤。
番町も意外とやられてるね。 |
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| No.95 |
ここには頭に血が上りやすい方がいますね
MRでボーリングの結果をご確認してから騒ぐのがいいと思いますよ |
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| No.96 |
パークコートタワーの階高と梁下高の比較
乃木坂 3.41と2.36 浜離宮 3.3と2.7 麻布十番 3.3と2.77 虎ノ門 3.18と2.48 小石川 3.28と2.4 ボイドスラブなら天高2.45もあり得そうな予感 |
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| No.97 |
文京区の赤いとこは西片付近？
白山あたりか？ |
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| No.98 |
同じ世帯年収4000万なら、駅近に住む連中は居住費の割合が高く、食費を切り詰め、駅遠を選ぶ連中は、エンゲル係数や教育費の割合が高い。
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| No.99 |
赤い所は小石川1,2,3丁目の交わるあたり？
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| No.100 |
1216のリビングインの洗面室でパークコート名乗るなみっともない！
わかりやすい手抜き物件て嫌だなあ。 |
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| No.101 |
>>100 匿名さん
100ゲットおめでとうございます。 40平米台前半なら一人暮らしですから、リビングインの方が効率いいし、いい面もありますけどね。 ただ角部屋LDのあり得ない柱の食い込みといい、廊下のシートフローリング疑惑といい、パークコートザタワーとして最低限の仕様という疑惑は深まるばかりですが。 その分安くなってくれるならいいですね。 |
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| No.102 |
南北に長いマンションだから角部屋の価値は高いのにね。
個人的にはLDKを最大限に広くして居室は最低限という間取りがよい。子供部屋なんて4畳半もあれば十分です。 |
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| No.103 |
93平米でさえダブルボール入れないんだ。
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| No.104 |
オーナーズスタイリングで変更できるのは間取りまでで水回りはダメみたいだから、ダブルボールにしたいとか風呂を大きくしたいとかはできないんだね。
ダブルボールは高級感を演出するけど、カウンターが長くなるので居室や収納の大きさに響くから採用を見送ったのかな。多分、どちらがよりプライオリティが高いかは過去のマーケティングで把握した上の事だろうから案外無駄な設備と思っている人が多いのかもね。 |
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| No.105 |
ここの床がビニールシートなら、文京区は笑い者になる。
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| No.106 |
>>100
マンション名も長いしただの「文京春日タワー」でいいのに |
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| No.107 |
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| No.108 |
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| No.109 |
仕様が低いとのコメント多いですが、坪単価500以下でしょうか？500以下なら検討したいですが。
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| No.110 |
？
それは夢を見過ぎです。 仕様が低くなったとしても価格は下がりません。 コスト増トレンドなので仕方ないです。 |
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| No.111 |
パークコートだからまだコレぐらいで済んでいるという視点もあるからなあ、他買いますと言って踵を返しても、結局一周回ってここに戻るという事もあるかもなあ。
どこで抜いているのか分からない三流物件を掴むと、後々たたるしね。 |
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| No.112 |
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| No.113 |
武蔵小山は通勤時間が長くなるから私は嫌だな...
目黒あたりに会社があればよかったんだが、あいにく大手町なんでなあ |
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| No.114 |
なんかなあ、ここスケルトンで売ってくれないかな。
そうしたら大きな湯船とレインシャワーと打たせ湯ユニットつけて洗面所ダブルボールにして厨房大きくしてリビングをパーティー仕様にするのになあ、ダメ？ フラストレーション溜まって後で直すとかえってお金がかかるから嫌だよね |
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| No.115 |
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| No.116 |
思いっきり食い込んだ柱にすることで三井はどのくらい利益が増えるんですかね？
パークコートにしといて残念なことしますね。 アウトフレームにできない理由とかあるのでしょうか？ |
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| No.117 |
柱の食い込み有無でパークコートかどうかが決まるわけではありませんから。
全熱つけますし、蛇口もグローエでしょう。 |
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| No.118 |
安い方ほど食い込み方が激しくなるというのが確かに残念ではある
昨今の値上がりを考えると悲しくなるが...これで売れなかったら困るのは売主だが |
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| No.119 |
そうなんですよね…この尋常でない柱の食い込みが残念過ぎます。多少割高になってもいいから解放感ある室内にしてほしかった…
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| No.120 |
柱が食い込もうと関係なくない？
山手線内側、それも文京区で地下鉄駅内に専用エントランス。 勤務先が大手町とかなら傘不要で暮らせる。 こんなマンション、他にないでしょ。 |
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| No.121 |
柱の食い込みなんて居住性に強く影響するのに、関係ないとか正気ですか？しかも柱の分だけ使えないスペースに無駄金払うんですよ？
角住戸は本来目玉プランのはずなのに、中住戸の方が綺麗なワイドスパン間取りなんて、三井にしてはちょっとお粗末と言わざるを得ない。 |
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| No.122 |
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| No.123 |
もし、500万なら間取りが綺麗な武蔵小山にしといた方が後悔なさそう
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| No.124 |
>>122 匿名さん
東西面の食い込みは逆梁ということで分かりますし、外観上も確かにあそこの柱が外に出されてると美しくないです、ただ南北面は順梁なのに柱が食い込んでるのは完全にコストカットですよね。 1割位はアウトフレームにしてるのは罪の意識の現れですかね笑 |
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| No.125 |
武蔵小山って日比谷まで何分？
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| No.126 |
11分
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| No.127 |
それなら武蔵小山も良いですね。
汚い下町というイメージしかありませんでしたが、日比谷まで近いのですね。 |
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| No.128 |
武蔵小山も悪くないね
地震の時に日比谷から何分ぐらいで歩いて帰れる？ |
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| No.129 |
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| No.130 |
20分！ど田舎じゃないですか！
こことは比較にもならないのに、何故そんな田舎の名前がここで出てくるのでしょうか? |
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| No.131 |
パークコートのフラッグシップはパークコート浜離宮ですよ。まあ文京区ということですが、浜離宮には勝てませんよ。合掌
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| No.132 |
浜離宮に勝てないとどうなるの？死ぬの？
しかも浜離宮にも住んでないあんたが何で勝ち誇ってるのかわからん。 |
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| No.133 |
定番の流れ。
お粗末な対立工作はスルーでよろしいかと。 |
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| No.134 |
パークコート浜離宮もいいマンションだと思うんだけど、ここじゃけちょんけちょんだったからねえ...
住めば都という概念はこの界隈の人にはないみたいだね |
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| No.135 |
比較されるむこうも迷惑だと思いますよ
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| No.136 |
こことよく似てるのはブリリアタワー池袋かな。
あそこ今坪いくらだっけ。 |
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| No.137 |
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| No.138 |
千代田区港区と比較するのは無理めなので
自然と中央線北側で見比べられることになるのかなあ。 富久クロスは案外ライバルになるかも。 |
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| No.139 |
比較するなら同じ三田線が直通してる、ほぼ駅直結のパークシティ武蔵小山ザ・タワーだろ
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| No.140 |
文京区と値動きが似てるのは目黒区。住所そのものは品川区だが、ブリリアタワーズ目黒あたりの価格が近いのでは
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| No.141 |
交通利便性とか港区アドレスとか資産価値みたいな意味では浜離宮良いと思うけど、子連れには微妙だったんだよね。タブレットもらったけど。笑
住環境は春日の方が良さそうだけど、ドームの近くはうるさくて変な人間うろちょろしそうだし。 貧乏だと悩むねえ。金持ちなら檜町あたりの低層とか元麻布とか買あんだろうけど。 |
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| No.142 |
ブリリア目黒は天下の山手線駅近ですよ。
こことは全く属性が違うかと。 |
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| No.143 |
たしかにブリリアタワーズ目黒は究極の駅近ですね。
そういや日暮里も山手線駅直結タワマンですが、さすがに目黒と日暮里は違う(笑) ただ、こちらも地下鉄４路線ですからね。地方から来た方や外国人はJRが好きみたいですけど、東京の人は地下鉄メインで行動しますからね。ここはかなり高い利便性を有しているかと。 あと、武蔵小山はよくいろんなスレで見かけるんですが、郊外の典型的な私鉄駅って感じで、こことは違う別カテゴリーだと思います。 富久クロスも、結構駅から遠いですね。付近の環境も結構異なる気がします。 地理的にも地下鉄ターミナルという意味でも、飯田橋の再開発タワマン（プラウド、パークコート）とか神保町の東京パークタワーは参考になるかもとも思ったのですが、前者はJRもあり、そもそも千代田区ですからね。さすがに比べちゃまずいですね。 ぐだぐだ書いていますが、ほんと良いベンチマーク見当たりませんね… |
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| No.144 |
パークタワー西新宿60はどうかな。
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| No.145 |
あれこそ没個性的でパッとしないタワーの代表格でこことは比較にならんよ
初台にツインタワーできるから地域ランドマークでもなくなるし |
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| No.146 |
やはり、月島駅直結のCGPでしょ。
東京メトロと都営両方利用可能な点も似ている。 |
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| No.147 |
全部の間取りが公開されていないので憶測ですが、、、
1L、2Lの面積狭目は柱を外に出してて 80平米級の広めの部類ダイレクトウインドウ部屋以上は柱めり込みが多いような。コストコントロールと効率考えうまく考えられている気がする。 |
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| No.148 |
ワテラスがベンチマークとして妥当と思います。
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| No.149 |
地方出身者に人気の山手線。
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| No.150 |
>>148 たしかに、交通結節点至近、オフィス住居混在型再開発と類似性も高いですし、地理的にも近いので、ベンチマークするにはいいですね。千代田区アドレス、JRの有無といった点が違いとしてはありますけど。
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| No.151 |
某ブログ情報ですが、パークコート浜離宮の平均坪単価は596万だったとのこと。
こちらは文京区アドレスなのでそれ以下となると500-550程度で出てきそうですね。 浜離宮の方はモデルルームへ行くとタブレットがもらえたようですね。 |
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| No.152 |
浜離宮はまだ安い時期の物件だからそれは無理でしょ。
値上がり幅を考慮するとここはやっぱ坪600はいくんじゃない？ タブレットはもらえそうだけど。笑 |
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| No.153 |
武蔵小山でもタブレット貰えましたよ！
是非是非行ってみると良いと思います。 |
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| No.154 |
タブレットさえもらえないんじゃない
HPもそうだけど、広告宣伝費削りまくってる感パナイ |
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| No.155 |
ワテラスとCGPのベンチマークはわりと納得感あるんだけど、ワテラスやCGPがパークコートだったとしたら立地に違和感あるよね、そしてこの物件の立地もなんだけど
パークコートの基準って、何なんだろうね？誰かが書いてる仕入が高くなったから、パークコートにして売り捌いてるだけなんだとしたら残念だよね |
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| No.156 |
地権者多いのがちょっと検討しにくい。
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| No.157 |
ワテラスがパークコートでも違和感ないなあ
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| No.158 |
>>155
パーコー乱発はバブルあるあるだし仕方ない・・・ ここだけじゃなく数年前から立地か仕様のどちらかが「あれっ？」ってのが少なくない。 いずれも非の打ちどころがない物件は坪800とか坪1000超えてたり・・・ それでも結構なペースで売れてるんだからそれが相場なんだよね・・・ そしてここも直結の希少性からそこそこのペースで売れると思う。 |
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| No.159 |
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| No.160 |
小学校区はどこですか？？私立に通わせる家庭のが多いかしら？
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| No.161 |
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| No.162 |
アトラスタワー茗荷谷がベンチマークだと思います。
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| No.163 |
やっぱりパークマンションしかないですね。
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| No.164 |
山手線駅間近とでは、かなわないでしょ。
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| No.165 |
たしかに価格の面ではかなわない（安くなる）でしょうれど、いくら銀座まで歩いていけるからといって、PC浜離宮には住みたくないな。ここも良い立地とは言えないけれど、タワーだし駅直結だからカバーできると思う。
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| No.166 |
私は予算が届くなら住みたかったですけどね。
学区も良かった記憶がありますし、芝公園もすぐ近くにあって子供連れには有難い存在。 ただ、80㎡1.5億は完全に予算オーバーで、様子見しているうちにあっさり完売。 その後も不動産市況は高くなるばかり。 ひそかにここを狙っていたのですが、パークコートになると聞き愕然、、、。 あの時よりさらに相場が上がり調子ということを考えると、ここも80㎡1.5億はするんでしょうね。2年前なら2000万くらいは安かったんじゃないかと思います。 こんなことならパークコートにしてくれなくても良かったのに、という感じです。そうせざるを得ない市況なのはわかっているのですが。 |
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| No.167 |
ここと池之端はどちらが格上ですか？ |
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| No.168 |
確か初台のパークコートは@400くらいだったな。速攻で完売したけど
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| No.169 |
ここ買うのとワテラス中古だったらどっちがいい？
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| No.170 |
>>167 匿名さん
武蔵小山を含めてどういう序列になりますか？ 個人的には小石川>>>池之端>>>>>武蔵小山みたいなイメージですけど。 今から買えるのは小石川か武蔵小山だけだからな。究極の選択みたいな(笑) |
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| No.171 |
青山１丁目のパークコートやコート神宮外苑とこちらどちらが高いですかね。
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| No.172 |
ワテラスには敵わんやろ
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| No.173 |
＞165
PC浜離宮は、あまりにも線路際過ぎて（それで山手線内側って言ってもねえ、という感じ）さすがにないな。2016年の相場の頂点でうまく売り抜けたようだけど。ここの方が山手線ど真ん中の分上だろうと思うよ。 |
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| No.174 |
間取り的には浜離宮と武蔵小山が同格で、ここがそれよりも落ちる感じかな
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| No.175 |
柱の問題があるので低層の安い方の物件は値落ちするかもなあ...今は高いから。
ただプレミアムプランは倍率結構つくかもなあ、規制の関係でこれだけ便利なところに富士山が見えるマンションが建つのは稀なことだし、千代田区の物件よりは若干プチプラになりそうだから買いたい人は多いだろう。 低層階の条件の悪い部屋は値段が値段だけに苦戦するだろうな....と思いつつ激安で出る可能性も排除できないよね〜、うわああ、どうなるんだああああああ！！！ |
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| No.176 |
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| No.177 |
ワテラス中古の最近の成約価格は坪700万円くらいだったと思うので、このマンションの高層階は同じくらいですかね。ワテラスは20階以上からがレジデンスだし。
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| No.178 |
中央湊とか、どう？
駅から遠いし賑わいは無いけど住環境としては良いと思う。 丸の内・大手町・八重洲・有楽町・銀座・新橋・汐留なら２～３キロ、タクシー通勤できます。 （みなさんカネ持ってんだから電車通勤しないっしょ？） 東向きで眺望が良いとこだと坪６００と強気だけど、 北西８階とか角住戸なのに坪４２０から出てます。 狙い目だと思いますよ。 https://www.athome.co.jp/smp/mansion/6966154728/?DOWN=1&SEARCHDIV=... https://www.athome.co.jp/smp/mansion/6964763030/?DOWN=1&SEARCHDIV=... |
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| No.179 |
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| No.180 |
いろんな奴らが出しゃばってくるな。笑
ここはPC武蔵小山の下位互換だよ、普通に考えれば。 |
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| No.181 |
>>178 匿名さん
ちなみに、仕様はほとんど浜離宮と同じ。 両方見て比較検討したけど、差はない。（立地だけ） 角住戸の作り、リビングの開放感は浜離宮以上かも。 数多くマンションみたけど、この坪単価で２.５メートル超えるサッシ高さはまず見ないです。（画像とURL参照） http://mansion-madori.com/blog-entry-3696.html 
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| No.182 |
湊さんも武蔵小山さんもご自分の巣にお帰り下さい。
こちらは、パークコートの、スレッドです。 |
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| No.183 |
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| No.184 |
>>182 匿名さん
パークコートパークコート言うけど、内装や設備、作りに関しては湊と浜離宮は変わらなかったけどね。 坪単価の差は販売時期と立地の差だろうね。 湊は販売が少し早いこともあってか坪３２０からあって安かった。 ココももし北仲くらいのバーゲン価格なら買いたい。 |
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| No.185 |
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| No.186 |
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| No.187 |
武蔵小山は立地の価値が高いから坪単価500万
恐らくここと並ぶ感じかな ここはパークコートってだけで価値にそぐわない高値になるんだろうが、見る目ある人はそんなハリボテ買わんだろうな |
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| No.188 |
湊さんがなぜここに。
全室天カセ・全熱交換器・水回り天然石・居室以外高級タイル仕上げ。この程度ですら付けてもらえてなかったと記憶してます。 角部屋に関しても、例えば浜離宮の場合リビング全て20畳超＋折り上げハイサッシ＋DW台座部の天然石仕上げ。この程度はパークコートでは標準的設えです。 また、エントランスから始まりグランドロビー、エレベーターホール、廊下などの共用設備の豪華さはパークシティとコートでは全く比較になりません。ここのエントランスが、CGですが非常にゴージャスなのを見てもおわかりになられるのではと思います。 売り込みに来られるのも結構ですが、パークシティ同士で情報交換し合えば良いのでは、と思います。 PC武蔵小山も湊もこちらは場違いのスレとなります。 |
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| No.189 |
中央湊の仕様浜離宮より低いよ。
両方カタログあるなら見比べてみな。 そもそもパークシティなんだから、 武蔵小山や豊洲辺りの パークシティ同士で比べるのが妥当。 |
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| No.190 |
それらは、分譲値段だけ無駄に上がった高値ジャンピングキャッチ物件だから、頑張って箔をつけようとココとか浜離宮とかに絡んでくるんだよね
コート以上とコート未満では確然たる壁があるのに 一方的に意識しすぎるあまり、頭の中だけパークコート武蔵小山とかになってるのかもしれない 10回自分のマンション名を読み返すことをオススメする |
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| No.191 |
｢嘘も１００回言えば本当になる」っていうどこかの国と同じ戦略ですかね＞＞「武蔵小山は高級住宅地」
東京の人間ならネタで笑ってスルーできますが、意外と信じちゃう人もいるかもしれないので警鐘をならしておきますね。 武蔵小山は、東京都も品川区も災害対策が必要だと認める「住商混在の木造密集地域」です。 また、実際に行けばわかりますが、武蔵小山はただの山手線外側の私鉄の駅です。 今こういう相場なので武蔵小山もつられて高い値段ですが、環境的に類似しているのは、山手線外側の私鉄のターミナル、木密地域解消目的の再開発タワーエリアという点で、「武蔵小山＝曳舟」だと思いますよ。 曳舟も交通至便でタワーマンションいっぱい建ってますからね。 武蔵小山が「パークコート」にならないのは全く当然だと思いますよ。ただ時勢で単価が高いだけ。 もちろん武蔵小山も曳舟も住みやすくて良い場所だと思います。だけど、「パークコート」に相応しい場所ではない。ただ、それだけ。 |
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| No.192 |
パークコート武蔵小山、でクスっと来た
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| No.193 |
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| No.194 |
>>191 通りがかりさん
嘘も100回言えば本当作戦だったのですね。笑 どうもあちこちで見るなと思ってました。 しかも同じ住所(品川区小山)の丁目違いが田園都市思想の該当地ということをに便乗(悪用)して高級住宅街であったと事実を塗り替えようとする悪質さ。これよく知らない人は騙されるって。笑 |
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| No.195 |
基準というか線引きが難しいよね・・・
湊は建物はかなりの水準だし小山も流行りの駅近再開発だからね。 ただコート冠には立地が基準を満たしてないのはその通りだと思う。 じゃあ浜松町がパーコーに相応しい立地かと言われると疑問が残るよね？ しかも区を跨いだ借景に対して臆することなく名前を拝借っていう・・・ ここも駅直結の素晴らしい再開発マンションだけど地面は・・・ まあ名前や地位が人を作るってこともあるから、 10年も経てばしっくりきてるかもしれないけどさ。 |
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| No.196 |
>>193 匿名さん
私怨というか、湊がパークコート並とかいうズレた主張に対してそれは違うんじゃない？っていうことを具体例を挙げて諭しただけでは。 完売云々は全く関係がありませんよ。 論点整理して議論しないとパークコートスレでは馬鹿にされますよ。湊さん。 |
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| No.197 |
>湊は建物はかなりの水準
具体的にはどういうことでしょうか。 お隣のスミフにすら負けてますよね。 |
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| No.198 |
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| No.199 |
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| No.200 |
湊さんも武蔵小山さんも、場違いですよ。
ここはパークシティ兄弟げんかスレではありません。 そんなに雌雄を決したいなら、専用スレを作ってそちらで争われては如何かな。 |
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