「マンション管理士等に質問しよう！ Ｐａｒｔ３」

[匿名さん]

マンション管理をしていく中で、困ったこと、聞きたいこと等をここで質問してみませんか。
マンション管理士、建築士、弁護士、宅建士、管理会社勤務の皆さん、理事の皆さん、
住民の皆さん等が質問に答えてくれると思います。

[9951: 匿名さん]

皆さんに提案です。
私は明日SBGの株を1000株仕込むために700万円の
予算を組みました。理由は底値と見ての勝負です。
皆さんもシュミレートしてみてください。
この株は組合費を費やしては決してしてはいけないと
思っています。リスクが最も大きい株だからです。
米中関係が最も顕著に表れる株でトレーダーにしてみ
れば勝負の分かれる銘柄です。
私は今は底値であり中国政府は財閥企業の圧迫は続け
られなくなると思っています。
TTP加盟申請をしたのも何らかの思惑が働いていると
思っています。
北京に証券取引所の開設を成功させたければ今の圧政
を緩めなければならないでしょう。
皆さんも100株くらいシュミレートしてみてください。
近いうちに爆上げすると踏んでの投資です。

その他に管理組合の資産運用に適した投資信託を見つ
けました。
このファンドはｎｙダウ及びナスダック等の下落を予
想して3週間前に利確で売却しました。
近いうち再度購入いたします。信託名は、
アライアンス・バーンスタイ・米国成長株投信Ｄコー
ス毎月決算型（為替ヘッジなし）予想分配金刑事型　
追加型投信/海外/株式です。
この投信は組合の資産運用に適していると思います。
検討してみてください。
管理組合の資産運用に寄与できればと思い投稿しま
した。最後に投資は自己責任で検討してみてください。

[9952: 匿名さん]

>>9950さん
長期修繕計画書を作成する場合、設計図面をみて関係する修繕個所ごとに
平米数とかを全て打ち込んで工事費を算出します。
しかし、パソコンソフトは全国の平均が打ち込まれていますから
それぞれのマンションの実情とはどうしても違ってくるんです。
工事金額はどちらにしても余裕をみて組んであります。大体２０％増し。
マンションによって配管の管材が違ったり、敷地や駐車場、集会室等の広さ、
マンションの階数、１フロアの部屋数とかが違います。
パソコンソフトは周期やグレードも含め平均で数値が出してあります。
分りやすく言えば、サッシの総枚数は１フロアの数が多ければ角部屋の
枚数比率が少なくなります。
同じ１００戸でも、５階と１０階ではサッシの総枚数がかなり違ってきます。

[9953: 匿名さん]

長期修繕計画書を作成する場合は、修繕個所ごとに周期とグレードを
検討していかなければなりません。
玄関ドアは何枚、通路の塩ビシートは何年置きとか、インターホンの
交換の場合、消防点検を部屋に入らずにやる方法にするとか、ベランダの
防水工事をするときに裸足でベランダに出れるシートにするとか、配管の
更新工事を共用部分と専有部分とを一緒にするとか、大規模修繕工事を
２回目はコンクリートが１回目より固まっているので少し遅らせるとか、
エレベーターの更新時期、高置水槽の変更とかを検討をしていきます。
当然やらなければならない工事は全てどこかの時点で計画をしておきます。

[9954: 匿名さん]

>>9951 匿名さん
また訂正です。
予想分配金刑事型＝予想分配金掲示型

[9955: 匿名さん]

誰も読んでいないからどうでもいいよ。

[9956: 匿名さん]

株で大儲けしている者が建て替えをしなければならないような
マンションに住んでいるのかい。
もう個人的には５０億とか１００億は稼いでいるだろう。
これからもその資金があれば１，０００憶とか５，０００億とか
無限大に増えるだろうからね。絶対損をしないそうだから。

[9957: 匿名さん]

>>9956 匿名さん
組合の資金を運用できればそれくらいの
利益は出せると思いますが、
個人のトレーダーでプロではないので限
度があります。
私はだいたい株価が安いものでせいぜい
1000株くらいの取引です。
そんなのほら貝をふいてスレの趣旨を折
らないでください。
宜しくお願いいたします。
管理組合の資産を運用して組合に寄与し
たいと思っているだけです。

貴方の修繕計画等は私のマンションでは
すでに実行していますが、
資金不足に怠りますので提案をしています。
管理費等の値上げで対応は普通決議ですの
で簡単ですが、
築が古くなるとかなり不足します。
修繕計画も実行不可能になりそうです。

[9958: 匿名さん]

>>9956 匿名さん
貴方は物事を決めつけて考えすぎますね。
私は個人の損得をすべて話していません。
前投稿した株は銘柄によってはリスクが大きいので
組合の資産運用には不向きなので投資信託を主に提
案するためにわかりやすい株取引の話題を持ち出し
ました。
組合が資産運用を真剣に考えるならリスクの少ない
投資信託を提案するつもりです。ご了承ください。

[9959: 匿名さん]

長期修繕計画どおりに工事ができないくらい修繕積立金が不足して
いるのに、株への投資資金はどこからもってくるんだい。
それにね、絶対損をしないんだったら、自己資金は最初は１０万円
であっても鼠算式に増えていくだろうから、そういった金額には
すぐなるんだよ。だからあなたは大資産家になっているといったんだけどね。
資金不足に怠りますとはどういう意味？
ほらは吹かない方が良いし、全国のマンションで株への投資をしている
マンションはひとつもないよ。
それが分らないんだね。勉強不足。
長期修繕計画書があるんだったら、資金計画に基づいて１戸当たり月の
必要修繕積立金が算出されている筈ですよ。
大幅に足りなくなるというのは積立金不足。
もう株の話しはやめましょう。あまりにも現実離れがしているので
誤字脱字の書き込みしかないでしょう。
もし、株の話しがしたいんならあなたが別スレを立てればいいんですよ。

[9960: 匿名さん]

>>9959 匿名さん
マンションの組合が株に投資しているとは一度も
言っていない。
修繕積立金と修繕費を一緒にしないでください。
積立金では修繕費を賄えないこともあると言っている。
管理組合の資産運用には株は良く無いとは言ったが
良いとは言っていない。
おそらく管理組合で株式を投資しているマンションは
ないと思います。
私は良質な投資信託の購入は提案します。
間違いなく建替え費用を賄える資金の調達はできると
思います。

前記したSBGの話は組合の資産運用にはリスクが
大きい。
投資信託は適当ではないかとのシュミレーション
材料を提案しました。

あくまで組合員の同意は必要です。
これ等啓蒙を含んだ提案です。

ご了承ください。

[9961: 匿名さん]

私はマンション管理組合の資産運用はリスクを伴う
株等にへの投資は不適当であるとの世間の常識は存
じております。
其れに基づいての提案でございますのでくれぐれも
ご理解ください。

[9962: 匿名さん]

株等にへの投資か　　全く日本語から勉強しなおした方がいいね。
投資信託への投資は何に投資するの。
それは１０倍とか２０倍とかになるの。損はしないの。

[9963: 匿名さん]

投資信託は銀行預金と違って元本が保証されている訳ではないので
損をすることもある。
それに、７％程度とかの利益ではどうしようもないんではないの。
それぐらいでは、建て替え資金はでないよ。
ばかな書き込みはもうやめなさい。

[9964: 匿名さん]

大規模修繕工事後の大型設備工事

　　エレベーターの更新 築３０年～３５年
　　インターホーンの交換　熱感知器交換 15年前後
　　高置水槽の交換・・・現在は増圧直結方式が主流になっています。 築３０年前後
　　外構の改修工事・・・ゴミ置き場・植栽・舗装等 築３０年～３５年
　　消防設備の交換　　給排水管（専有部分含む） ３０年～３５年
　　窓枠サッシ、網戸　・・・滑車だけの交換とか樹脂製にして結露対策の検討 ４０年前後
　　玄関扉 ３０年～３５年
　　給排水管の更新工事・・・（継手部分のみの補修工事） ３０年前後

　※給排水管は１本の管ではなく、いくつもの管を組み合わせて管をひっぱっています。
　　劣化や地震等で継手のつなぎ目がずれたり、はずれたりすればそこから漏水が発生します。
　　３０年経過すればいつ水漏れが発生するか分からないといわれています。
　　塩ビ管自体が錆びることはありません。

[9965: 匿名さん]

　　　①総合評価落札方式で選定する方法
　 総合評価方式とは企業の技術力と価格の双方を総合的に評価し落札者を決める方式です。

　評価項目は適宜必要なものを追加すると共に点数の配点を決めてください。
　　＊安全計画書・・・安全管理の取組み（生活をしながらの改修工事を念頭に計画化）
　　＊工程表
　　＊施行管理体制（現場監督経歴書）　１級建築士又は１級建築施工管理技士
　　＊アフターメンテナンス体制、組織表 定期点検の明確化
　　＊入居者とのコミュニケーション（掲示板、ご意見箱、メールボックス等の活用）
　　＊職員並びに作業員の教育
　　＊災害補償、大規模修繕工事瑕疵保険への加入
　　＊会社概要 ＩＳＯ９００１（品質）　ＩＳＯ１４００１（環境マネジメント）の取得等も
　　＊直近５年間でのマンション大規模修繕工事の実績　件数も考慮
　　＊直近の決算書
　　＊施工計画書 一括下請けの禁止
　　＊報告会の開催、頻度 定例会議週１回が基本です。 工事期間中実施

[9966: 匿名さん]

※修繕専門委員会の主な業務内容

　　＊タイムスケジュールの作成
　　＊大規模修繕工事の概要検討（工事の時期、修繕範囲、工事費概算、工事方法等）
　　＊建物診断業者、設計監理業者、元請会社の選定
　　＊建物診断住民説明会の開催
　　＊住民に対するアンケート調査の実施
　　＊設計監理業者、建物診断業者への報酬の額と支払方法の検討
　　＊材料の選定（床材、塗料、防水、タイル等）・・・相見積を取る前提資料となります。
　　＊工事期間中の建設会社との定例会議、工程説明会への出席
　　＊広報活動
　　＊工事期間中の住民の苦情・要望への対応
　　＊総会議案の準備　（修繕箇所、工事費概算、業者選定、追加工事等）
　　＊長期修繕計画の洗い直しの検討（設計コンサルタントとの検討会）
　　＊資金の検討並びに必要修繕積立金の算出
　　＊アフター点検の取り決め

[9967: 匿名さん]

>>9963 匿名さん
目標は建替え資金であって組合資産が現状の運用より
増えれば上々です。
ハイリスクハイリターン、低リスク低リターンかのど
ちらかを選択して投資は自己判断と自己責任が鉄則です。
投資は、長期・積立・分散を実行してください。
各マンションの財政状況に合わせてプロにポートフォリオ
を作成して資産運営担当に管理させてください。
9963さんのご意見も踏まえて自己判断と自己責任で投資
を行ってください。

[9968: 匿名さん]

いくらリスク回避とはいえ眠る埋蔵金はもったいない。

[9969: 匿名さん]

それは個人でやれはいい。

[9970: 匿名さん]

うちのマンションの保有財産は私の20倍ある。
通常総会の会計報告を見てこのお金を運用すれば私の
20倍の利益が得られると思うととてももったいない。
数人の理事は各々投資経験があり利益を得ているので
お互い話が合うのだが雑談でいつも終わる。
そのうち具体的な案をだしてくると思う。
ある理事は近いうち隣の土地が売りに出されるそうで
マンションの敷地として購入したいとも言っている。
それ等の下準備で法人化は終わってはいる。

[9971: 匿名さん]

アホがいると組合運営も大変なんだよなぁ。うちにはいなくて本当によかったよ。
いい加減消えてくれないかなぁ

[9972: 匿名さん]

改革を試みるものは鬱けが多いよ。時々大化けする。

[9973: 匿名さん]

管理会社の言うとおりにするのが吉

[9974: 匿名さん]

へたに投資の話しをみんながおもしろおかしくしたから
彼も調子にのったんだよ。
いい加減消えないと困るね。
誰も信じていない大ぼら吹きだからね。
こんなのが組合にいたら面倒くさい。

[9975: 匿名さん]

コピペの話がつまらないから目先が変わってよかったじゃない

[9976: 匿名さん]

コピペはコピペで参考にはなるけど、みんながおもしろくないからついてこれない。
単なるヤジや批判しか書き込めない知識の貧弱さを物語っている。
しかし、あれは単なるコピペではない、しっかりまとめてあるようだ。

[9977: 匿名さん]

「長期修繕計画の作成にあたって」

　長期修繕計画を検討する際の参考にしてください。（周期、仕様等）

＊玄関ドア ３０年程度での交換がいいのでは。１度は交換しなければならないでしょう。
　　　１）カバー工法
ドア枠の取り外しの手間がかからず約２時間で交換できる。
欠点としては、入り口が少し狭くなります。
　　１戸当たり２０万円前後
　　　２）持ち出し工法
既存枠の外側に新しいドア枠を取り付ける工法　約２時間の交換時間
ドアの寸法は変わらないが、ドアが飛び出してみえるのがデメリット　　　１戸当り２０万円
　　　３）扉だけを交換する方法
施工時間は９０分　　経費は安く抑えられる。
ドア枠を交換しないので塗装が劣化している場合は、見た目のバランスが悪くなる。ドアの
塗装をした後にやればカバーできます。
経費は１３万円程度
　　　４）現在と同じように全取替えでの対応はできないのか。

＊配管
　　　　配管の更新工事は、共用部分専有部分を一緒にやることにより、在宅の負担軽減や経費の
　　　効率化が行えます。塩ビ管は錆びませんが継手部分の緩みが生じてきます。
　　　　専有部分の床下には、給水管、給湯管、排水管、汚水管、ガス管があります。
　　　　共用部分の縦管の更新工事費用も検討　　　継手部分
　　　　配管の更新工事は、大規模修繕工事より大変な労力が伴います

　　　　在宅調整や給水制限、トイレの使用制限もあるので早めの保全委員会の設置が必要です。

[9978: 匿名さん]

そのうち組合の資産運用も変わるよ。
中国初のリーマンショックが今夜の米国株
からなじまるかな。
スタグレーションの兆候。

[9979: 匿名さん]

＊エレベーター 　　全交換する場合は、現在のメーカーでなくてもいい。
　　　基盤、三方枠、巻き上げ機中心の交換になります。
　　　現在の部品がいつなくなるのかも勘案して計画化する必要があります。
　　　フルメンテで点検を依頼していれば、部品の交換は無償でしてくれます。
　　　現在東芝の機種を採用し、フルメンテナンスも東芝に依頼しています。

[9980: 匿名さん]

株式投資話は配管や大規模修繕のヨタ話より面白かった。ためになった。
次回を期待します。

[9981: 匿名さん]

>>9980 匿名さん
貴方の意見も聞きたいです。
今現金を持っていると近日中に一発勝負で稼げますよ。
明日の日経は金融株と不動産が急落するが今は買いでは
ありません。
組合の資産運用は投資信託で低リスクを探してください。
それでも一年以内に数倍になります。
チャンスを逃がすと次回のチャンスまで時間がかかります。

[9982: 匿名さん]

>>9980さん
いつも自分の意見や考えを書き込むことはしなくて、
批判や1行レスしか書き込めない。
9981さん、彼に株や投資信託の書き込みの知識はないよ。
質問するとすぐ逃げてしまう。
それに、あなたの株とかの投資信託の話しは誰も信じないだろうけどね。

[9983: 匿名さん]

株の話しはスレ主しかできないけど、スレ主は相手にしない。

[9984: 匿名さん]

株や投資信託は嘘をつかない。
彼が投稿したキーエンス、任天堂、レーザーテック、
航空、ＳＢＧ、アライアンス、等々を検証したら嘘
か本当かが解るよ。

[9985: 匿名さん]

それに加えて金融株と不動産株を調べましょう。
このセクターは下がると予想している。
ウソか、本当か、？

[9986: 匿名さん]

株は必ず乱高下するもんだよ。
ソフトバンクでいえば、２０年前は３，０００円の株価だったけど、
確か３年前には１０，０００円にまでなった。
金曜日の終値は６，６６１円。
任天堂も昔は安かった。しかし、一体何年もっていればいいんだ。
夢みたいな話はするなよ。
ヤフーは１日で１株１，０００万円以上あがっていたからね。
１株が数億円になったんだからね。現在は分割されたけど。
夢みたいな話はやめなさい。投資信託はその配当はす・マイル債と
大して変わらない。元本保証されているにもかかわらず。

[9987: 匿名さん]

>>9980
ためになる株とかの話しについていけるのかな。
何か書き込んでみたらどうなの。関心あるんだろう。

[9988: 匿名さん]

ソフトバンクが今日は５％以上下落している。
株おたくの彼、アリババの電子商取引でもしてればいいよ。
架空通貨でも買おうかな。

[9989: 匿名さん]

>>9984さん
株は今までにいくら上がったではなく、いくらで買って
いくらで売ったかなんだよね。それの繰り返しだよ。
３カ月間でみれば、１，０００円で買った株が１，１００円
で売れれば１株１００円の利益、900円に下がれば100円の損。
株をやるには、損切が大切なんだよ。下がったら損をしているので
売ることができないのでずっともっていると取り返しができない
状態になる。だから損をしていても思い切って損切りし、次の株を
買うというこど大切だよ。株はリスクが伴うもの。

[9990: 匿名さん]

分譲マンションの管理は建物・設備等の管理は通常の
管理として管理会社にお任せして、
それを監視する組合員のマンション管理士等に守りの
管理として委任すればいい。
あとは資産運用責任者を置き資産の運用で利益を追求
して組合員に絶えず報告する。
守りだけではマンションの資産はじり貧であるからし
て攻めの資産運用の時代が来ている。

[9991: 匿名さん]

株は日経平均がいくら下がろうとも儲ける者はいる。
また、日経平均が大幅にあがっていても損をする者がいる。
株は売買が成立しなければ動かないからね。
株を売ればそれを買う者がいて初めて値がつく。
株価が５００円で売れば５００円で買う者がいるということ。
確実にもうかるのは手数料を得ている証券会社ということ。所謂
胴元と一緒。ということは、売買だけでは必ずトータルでみれば
マイナスになるということだよ。トータル的には、株は必ず損を
するということ。その他の投資信託も同じこと。

[9992: 匿名さん]

建物や設備の更生工事や更新には豊かな資金で組合員
の負担を少なくすることが出来る。
管理費等も組合員の反対等で思うように進まないよう
では建物や設備に要する費用に限りが出て老朽化が進
みスラム化する。
利益が取れる資産運用はすべてを解決できる。
役員は経営感覚を磨いてください。
優秀な経営者のいる会社は栄えます、

リスクばかりを意識していたのでは会社は倒産する。
分譲マンションや区分所有建物の管理組合も同じ論理
である。

何事にもリスクはつきものです。
リスクを避けて利益を上げる経営者のいるマンション
は益々栄える。鬱獣の独り言。

[9993: 匿名さん]

>>9980 匿名さん 12時間前
大規模修繕、給排水配管の話はあちこちでの書き込みが目立ってもう飽きました。実現性があるかどうかはわからないが皆が金持ちになれば万歳です。頑張う。

[9994: 匿名さん]

もう少し詳しく話をすると、株は売った株数と買った株数は必ず
一致する。
そして、売れば手数料が発生する。証券会社を経由していれば、１％とか２％
の手数料が必要となる。
また、ネットでの取引であれば、月の手数料（取引回数で手数料が違ってく。）
もしくは売買金額に対して手数料が取られる。
そしてほとんどが特定口座にしているだろうが、利益に対して所得税が２０％
確実に差し引かれる。
株は買った数量と売った数量が必ず一致するのだから、収支はトントン。
しかし、証券会社への手数料と所得税は差っ引かれる。
ということは、全体でみれば必ず損をするということ。
しかし、儲かる者もいるのは確かだけどね。だからリスクはあるけどみんな
夢を追いかけているんだよ。バクチと同じ。勝つものもいるが負ける者の
方が多い、それは胴元が搾取するからだよ。
分るかなこの理論。
だから株は必ずもうかるものではなく、リスクが伴うものということが。
だから修繕積立金は組合員全員が積立てたものだから、安全・安心なものに
しなければならない。それに、大規模修繕工事や大型設備の更新工事の時期が
くればそのお金が必要になるからね。

[9995: 匿名さん]

>>9992さん
大規模修繕工事や大型設備の更新工事等の費用は修繕積立金で
補うものですよ。
それがなければいくら必要かを試算して１戸当たり月の必要修繕積立金
の値上げをしなさい。
当初は建て替え資金まで算出するという大ぼらだったですよね。
株への投資がリスクが伴うというのは理解しましたね。
そんなことをしていると、修繕積立金がなくなりますよ。
それをとらぬ狸の皮算用というのではないですか。
分ったらもう株と可の話しはやめてよそへいきなさい。
私以外は誰もあなたの書き込みに参加しないでしょう。

[9996: 匿名さん]

ただ無責任に提案をせず、管理組合が投資できるようになるための問題点を整理してみればいいですよ。なぜ皆さんが否定的なのか理解できると思います。

[9997: 匿名さん]

>>9993さん
私が書き込んでいるのは、大規模修繕工事や給排水管だけではないでしょう。
マンション管理のあらゆるものに対して、情報の提供をしているでしょう。
私に何か質問があれば答えますよ。
何もないから情報の提供をしているだけです。
このスレもいよいよ10,000レスに近づいてきましたね。
ＰＡＲＴ２も１万レスがオーバーしました。
他にも５～６のスレを立ち上げましたが、みんな書き込みが多いですよ。
何故ここまで続くのでしょうか。

[9998: 匿名さん]

今日の株式は思ったより下がらない。
買いは今日はダメ、
利確して運用資金がだぶついている。
だぶついた運用資金は経費を差し引いて口座に
振り込まれるが利息はゼロに等しい。
早く出稼ぎに出したいが国際情勢油断できない。
慎重に対処している。
これが組合資金ならプレッシャーが半端ではない。
運用担当候補はいないでしょう。

[9999: 匿名さん]

株への投資は自己責任という免責条項ぐらいいれておかないとね。
それでなきゃ詐欺だよ。

[10000: 匿名さん]

昨日株を買った者は、平均で１株６００円が下がった。
大損だね。

[10001: 匿名さん]

株は絶対損はしないといってなかったっけ。

[10002: 匿名さん]

投資信託でもビットコインを購入すれば１０倍とか５０倍とかに
なる可能性もある。
ビットコインについて知りたい方はいませんか。但し投資は自己責任で
お願いします。

[10003: 匿名さん]

株や投資信託に組合の資金を投入して建て替えをしようと
していた者はどこにいったの。
絶対儲かるのに、資金を寝かせているのはもったいないとまで
いっていたけど。
但し、その者が住んでいるマンションは築５０年ぐらいで補修工事
も満足にできないほど修繕積立金は枯渇しているらしい。
建て替えをするには時間がかかるし、資金も必要、又老人は解体して
出来上がるまで、３～４年もかかるから、それまでの資金がない。
当然建て替えに参加することもできないだろう。
もう少し管理組合の勉強をする必要もあるし、建て替えの難しさも理解
すべきだよ。
それに株とかの投資信託がいかにリスキィかも知るべし。
自分のマンションの修繕がままならないのに、投資でカバーするとは
何を考えているんだか。
そのマンションはいずれスラム化するだろう。売ることも貸すこともできない。
今のうちに安くても売却してアパートにでも住んだ方がいいだろう。

[10004: 匿名さん]

[スレッドの趣旨に反する投稿のため、削除しました。管理担当]

[10005: 匿名さん]

株というものは上がったり下がったりする。
買った値段より下がった時に売って損するのは、そいつの勝手だ。
自分の判断で儲けそこなったくせに「株はやるべきではない」とかホザくのは
株取引をする資格を持たないアホウドリだ。

[10006: 匿名さん]

>>10005
だれが株はやるべきでないといった。
修繕積立金を使って株をやるのはだめだといっているんだけどね。
批判をするときは、しっかり内容を把握してからやるようにしてね。

[10007: 匿名さん]

ところで10004はどんな内容だったのかな。

[10008: 匿名さん]

管理組合の資産を運用するのです。
慎重にならざるを得ません。
リスクはつきものです。
投資信託か優良銘柄に長期にわたってその会社の株
を組合名義で購入するのです。
損をしそうであれば辞めてください。
投資とはそんなものです。
何事もリスクはつきものです。
リスクを負いたくなければしない方がいいでしょう。
株トレと勘違いしないでください。
私は短期で株式にトレードします。
損したり得をしたりの繰り返しです。
合計するとそれなりの利益を得ています。
10年ほど前にレーザーテックの株を220万円で1000株
購入しのは売らずの所持しています。
まだこの会社は伸びると思います。
その時に東京エレクトロンを考えましたがた高くて買え
ませんでした。
長期投資で額面を割れたものはありません。
売却には税金を含めて高くなります。
株や信託は余裕のあるお金で長期に分散して投資すれば
倒産さえしなければ相当の利益が出ることは間違いない
でしょう。100％ではありませんが。
昨夜のｎｖダウ、ナスダック、今日の日経の急落は予想
したほどではありませんでした。
明日の夜中にはＦＲＢ長官のテーパリングについての発
表があります。市場は中国の不動産大手のデホ?トは織
り込み済みでショックは最小限で収まりそうです。
あと少し下がるでしょうが株価は底をつきそうです。
コロナも収まりそうですがもうしばらくは慎重に取り組
みたいと思います。
これからは今夜と明日の市場が開くのに合わせて計画書
を作らないといけませんので今日はここらへんで失礼い
たします。
分譲マンションの建て替え等のための資産運用を啓蒙し
ている者です。有志はどしどし投稿してください。
リスクを取りたくない方はご遠慮ください。

[10009: 匿名さん]

>>10008さん
あなたはここには来ないでください。
修繕積立金を長期に亘って購入するとはどういうこと。
そのお金はマンションの建物設備の補修工事に使うのでは
ないの。
管理規約には修繕積立金の使途も規定されているでしょう。
投資に使っていいとは規定されていない筈です。
それにここは私が立てたスレです。
あなたが株の話しをしたいのであれば、自分でスレを立てたらいいでしょう。
株の受け答えをしているのはスレ主である私だけですよ。
それ以外の者で、株の内容を書き込んでいる者はいませんよ。

[10010: 匿名さん]

＊ 理事会
　　　理事会は、理事の半数以上が出席しなければ開くことができず、その議事は、
　　出席理事の過半数で決するとなっています。 委任状は理事会は利用できません。

　　　　理事会での検討事項
　　　　　　１）苦情や要望事項の検討
　　　　　　　　　ゴミの分別、騒音、ペット、駐車場・駐輪場、対管理会社
　　　　　　　　　通路・ベランダの障害物対策
　　　　　　２）各種点検や修繕工事の業者選定と相見積、時期の検討等
　　　　　　３）届出事項の確認 総会で承認を受けた工事や点検の執行
　　　　　　　　　専有部分の改修工事の届出
　　　　　　　　　引っ越し、賃貸、売却の場合の届出
　　　　　　４）収支報告書での、会計の状況の把握・・・毎月実施
　　　　　　５）滞納状況の把握と対策
　　　　　　６）広報活動
　　　　　　　　　回覧板、掲示板での訴求
　　　　　　７）その他
　　　　　　　　　予算案の作成、長期修繕計画の作成、事業計画案の作成
　　　　　　　　　大規模修繕計画、規約の改正案、駐輪場の整理（自転車の処分）の検討等
＊ 理事
　　理事の範囲・・・基本は、マンションに居住する区分所有者
　　　理事に事故があり、理事会に出席できない場合は、その配偶者又は一親等の親族に
　　限り、代理出席を認める旨を規約に定めることができます。
　　　理事の役割
　　　　理事会での審議、専有部分の修繕等の審議、その他与えられた役割（駐輪場、広報、
　　　　防犯担当等）
＊ 監事
　　　組合業務の執行及び財産の状況を監査し、その結果を集会で報告する義務がある。
　　　臨時総会を招集することもできます。
　　　理事会での議決権はありませんが発言権はあります。
＊ 理事長 管理者
　　　マンションの管理で特に影響力が大きい理事長に関しては、最低限の決まりごとを
　　明確にしておき、理事長によってマンションの管理が大きく変わることを防止しておく。
　　例えば、理事会開催、ある程度の金額以上の相見積、滞納金について等

＊ 専門委員会の設置・・・理事会の諮問機関
　　　理事会は、その責任と権限の範囲内において、専門委員会を設置し、特定の課題を
　　調査または検討をさせることができます。

＊ 役員の報酬
　　　役員の就任は、委任契約の性質を有します。委任契約は無報酬が原則なので、規約
　　に規定がなければ無報酬です。

＊ 会計
　　収支計算書、、収支予算書の案の作成と毎月の収支報告書の確認
　　予算とは、予定金額を定めた管理組合の維持管理活動の行動予定表です。
　　予算は、総会で承認を受けなければなりません。一般的には、新年度開始から２ヶ月
　　以内に通常総会で承認を受けます。 会計の空白期間の問題
　　経常的な支出、期をまたがる工事に対する支出

[10011: 匿名さん]

共用部分の管理
　１）保存行為
　　　保存行為に該当するのは、緊急を要するか、または比較的軽度の現状の維持を図る
　　行為です。

　２）管理行為
　　　重大変更と保存行為を除いた共用部分の管理をいい、軽微変更や共用部分の利用・
　　改良行為がこれに該当します。普通決議が必要です。

駐車場の一部に集会室を設置したり階段室をエレベーター室に変更
する場合等です。又その場合特別決議が必要となります。
専有部分の修繕等

　　　区分所有者は、その専有部分について、修繕、模様替え又は建物に定着する物件の
　　取り付け若しくは取替を行おうとするときは、あらかじめ理事長にその旨を申請し、書面
　　による承認をうけなければなりません。規約に明記しておく必要があります。

大規模修繕工事
　　留意事項
　　　　１）長期修繕計画に基づいて実施する。
　　　　２）専門委員会の設置を行う。周期的な大規模修繕工事の場合
　　　　３）建物診断、設計・監理と施工会社を分けて行うことが理想的です。
　　　　４）１戸当り月の必要修繕積立金の額の設定
　　１２年～１３年に１回計画。建物診断、設計・監理会社、施工会社については、相見積
　　をとる。まず、建物診断と設計・監理業者を選定し、それから同じ修繕箇所・同じ仕様・
　　同じ材料での相見積をとる。開封は、理事会や専門委員会の前でやる。

各種点検 ＥＶ保守点検、雑排水管の高圧洗浄、消防点検、電気設備点検等

[10012: 匿名さん]

証券会社も金融商品の取引前に身分確認と上司による
面接や収入や資産を調べる。
承認されたときは念書を差し出して特定口座を作る。
誰でも取引ができるわけではない。
資産の運用には買い急がず売り急がず絶えず冷静に対
応できる人間は利益を出すことができます。
見ていておおらかでゆとりのある人間は着実に稼いで
います。
物事にこだわりすぎると失敗するようです。
投資は剰余金でしましょう。
組合資金も組合員の承諾を得てゆとり予算を組んでく
ださい。
試しに組合の剰余資金の１０％で優良な信託に投資し
てみてください。
これくらいの資金だと組合員の承認は得やすいと思い
ます。

[10013: 匿名さん]

　　総会は、管理組合の最高の意思決定機関です。
　　又、年に１回、会計年度終了後２ヶ月以内に開催することが義務づけられています。
　　マンション内で生じる様々な問題を解決していくためには、総会の円滑な運営が必要となり
　ます。
　今回は、「総会の円滑な進め方」について述べていきます。

　＜総会の進め方＞

　　　議案書の作成については、事前に理事会で内容を検討し、管理会社との打ち合わせをして
　　管理会社が議案書の素案を作成をする。（決算報告書、予算書、事業計画案、理事候補等）

　１）事前準備

　　＊総会１ヶ月前・・・議案書については、理事と話し合い、管理会社が案を作成して提出します。
　　　　総会提出議案の理事会決議を行います。
　　　　次期役員案の選出・・・事前に了解を取っておくことが大切です。
　　＊総会２週間前
　　　　全組合員に対して、総会通知を出します。賃貸に出している組合員に対しても通知します。
　　＊総会３日前
　　　　総会成立要件、各議案の可決要件を満たしているか確認をします。

　２）総会当日

　　　総会次第
　　　　①開会の言葉　②理事長挨拶　③議長選出　④議事録書面人選出　⑤議案審議
　　　＊司会者は前もって決めておきます。レジメの作成もしておきます。
　　　＊出席表の準備（室番号順に綴ったもの及び委任状）
　　
　　　１．総会の開催宣言…司会が行います。

　　　２．理事長挨拶

　　　３．議長選出
　　　　　標準管理規約第４２条第５項に基づき、議長は理事長にお願いします。
　　　４．出席状況確認

　　　　　出席者○名　　　委任状での出席者　○名　　　議決権行使書での出席者　○名
　　　　　合計○名・・・・総会成立の報告をします。

　　　　議案内容に普通決議、特別決議の両方がある場合は、特別決議は、区分所有者及び議決
　　　　権の各４の３以上の出席が必要となります。
　　　　普通決議は、区分所有者及び議決権の過半数で決議されます。
　　　　＊尚、出席者には、当日総会への出席者、委任状での出席者、議決権行使書での
　　　　　賛否をされている方も出席にカウントします。

[10014: 匿名さん]

総会の出席者が極端に少なく欠席者若しくは棄権者の票をカウントしていないようですがどんなもんでしょう。
カウントすると特別決議は否決になりますが可決しています。

[10015: 匿名さん]

>>10014さん
総会の特別決議では、区分所有者並びに議決権総数の４分の３
以上で承認されます。
お宅の総会での決議は当然法的に無効となります。
特別決議は区分所有法の強行規定でして、規約で変更することは
できません。
普通決議の場合ですと、区分所有者並びに議決権の過半数で承認と
なっていますが、任意規定ですので議決権だけでの決議も規約で
変更できます。

[10016: 匿名さん]

>>10014さん
出席者には、総会に直接出席した者、議決権行使書で出席した者、
委任状で出席した者の３つを足した者が出席者ということになります。

[10017: 匿名さん]

組合資金全額を仮想通貨に投資するのはキケンです

[10018: 匿名さん]

ビットコインは利息もつきませんし、配当もありません。
ただ、安く買って高く売るだけです。

[10019: 匿名さん]

ここは手堅く日本国債で行くべきでしょう
証券会社によっては一定金額以上の購入でキャッシュバックもあるみたいです

[10020: 匿名さん]

中国大手の不動産の社債の利払いが明日履行されるが、
元金はそのまま債務で残る。
中国政府はテコ入れを行うので当分は危機は避けられる。
しかし、当分は目を離せない。
旅に出た金ちゃんに帰省命令を発した。
今は売りで買いではありません。
バカ息子が二人帰ってきません。
河野総理誕生の期待で急騰したが、
旗色が少し悪いのと中国の問題で急落した。
世界の情勢は株価に反映されている。
妙後日観光株を購入する。長期投資です。
コロナがやっと終息に向かうとの読みである。
外れた短期では損をするが、長期では益が出る予定。
SBGは本日1000株長期投資予定で仕込みました。

[10021: 匿名さん]

　　５．議事録署名人の選出
　　　　議長と出席した区分所有者２名にお願いをします。

　　６．議案審議（代表例）

　　　　　　説明は、議長ではなく、各担当理事がおこなってもかまいません。
　　　　第１号議案 事業活動報告
　　　　第２号議案 収支決算報告
　　　　　　　収支報告書説明終了後、監事から監査報告をしてもらう。
　　　　第３号議案 来期事業計画案の提案と承認
　　　　　　　＊事業計画は、長期修繕計画に基づき計画的に提案をしていくことが大切です。
　　　　第４号議案 来期の予算の提案と承認
　　　　第５号議案 　　その他 規約の改定、保険の加入、管理費の値上等の提案

　　　　第６号議案 　　管理委託契約締結の件（総会前に重要事項の説明会を開催しておく。）
　　　　第７号議案 役員の改選
　　　　　　　役員候補が承認されたら、いったん休憩を取り、新理事で理事会を開催し、理事の
　　　　　　　互選で役職を決める。
　　　　　（時間のロスをなくすために、事前に決めておかれる組合が多いようです。）

　　７．次期理事長のあいさつ

　　８．閉会

　　　＜役員改選時の引継ぎ事項＞・・・・できるだけ、文書にまとめて伝達する。
　　　　　　＊懸案事項、調整事項の伝達
　　　　　　＊組合員の要望・苦情の伝達
　　　　　　＊管理会社との調整事項の伝達・・・管理会社に委託している事項の説明
　　　　　　＊帳票類・書類の内容、保管場所の伝達
　　　　　　＊文書化されていない運営ルールの伝達

[10022: 匿名さん]

　　＜採決の仕方＞

　　　＊質問については、議案ごとに受けるか、全て説明が終わってから受けるかは
　　　　自由ですが、まとめてやられた方が時間の配分はうまくいくと思われます。
　　　　尚、質問の際には、部屋番号と名前を必ずいってから質問をしてもらいます。

　　　＊採決は挙手で行いますが、特別決議の場合は、賛成・反対の数を確認しておく。

　　※総会の中で議長はすべての質問に対し、誠実に答える義務がありますが、無理難題
　　　をいってくるものや議事の妨害をする者がいるときは、議長には、議事の整理権があり
　　　ますので、「ただいまのはご意見として拝聴させて頂きます」とか「その件については、
　　　理事会検討課題とさせて頂きます」といって議事を進める。

　　　質問には答えなければなりませんが、意見には原則として答える必要はありません。
　　質問攻めに合うのを防止するためには、事前に質問書の提出をお願いしておくことも有効
　　な手段です。

　　※総会は、議論する場ではなく、あくまで理事会案に対しての賛否を問う場です。

　　７．議長　閉会の辞

　　８．理事長は、議事録の原本を保管しなければなりません。
　　　　総会終了後遅滞なく、議長は議事録を作成します。
　　　その際、議長の他、２名の議事録署名人の署名と押印が必要です。

[10023: 匿名さん]

組合資金をハイリスクで運用した場合と短期で運用した
場合を各組合員はシュミレーションしてみてください。
かなり増やせます。
小さな資金不足で組合員同士の争いはなくなります。

[10024: 匿名さん]

＊滞納をさせないための対策
　　規約に遅延損害金、駐車場の契約解除、裁判費用の負担の明記をしておく。
　　管理会社任せにすることなく、理事も一緒に動く（理事会での報告）
　　内容証明郵便の活用
　　一定の時期がきたら、支払督促や少額訴訟で対応

? しかし、裁判所から支払命令が出ても、支払ってもらえない場合があります。
今回は、滞納金が発生した場合の、具体的な回収方法について述べてみます。

　　＜回収方法には、主に以下の４つの方法が考えられます。＞

　　①先取特権の行使
　区分所有権を競売で回収する方法・・・・債権執行
　　但し、無剰余取り消しとかがあり、競売不可となれば、競落人に請求できない。
　建物に備え付けられた動産で回収する方法・・・・動産執行
　　生活必需品以外の物に限られるのと、差し押さえ承諾書が必要なため、実行は難しい。
　　又、動産執行を先に実行しなければならない。

＊ 不動産を競売するには、債務名義が必要ですが、管理費等には、先取特権という担保権が
ついているので、債務名義がなくても競売を申し立てることはできます。
　但し、競売での債権回収は、現実的には、難しいといわざるをえません。

　　②支払督促
　訴訟より簡易な方法です。

　　③少額訴訟
　少額ではあるが、訴訟であり、６０万円以下に限られる。
　　④通常訴訟
　弁護士と相談してください。

[10025: 匿名さん]

滞納があってどうしても支払ってくれない、支払えない場合の対応
としては、少額訴訟とか支払い督促を使用しなければならないでしょう。
分らない場合は、法務局にいけば相談員がいます。
丁寧に教えてくれます。

[10026: 匿名さん]

滞納はどうしても発生します。
特に商売や事業をしている者がいると払えない場合が発生します。
そのときに請求とかしないと取れないままに倒産とかしてしまう
可能性も出てきます。
同じ住民なので、めをつぶって見逃しますか。

[10027: 匿名さん]

裁判をして支払い命令が出ても弁護士は回収までは
してくれません。

[10028: 匿名さん]

株や商品先物で利確を繰り返して財政的なゆとりを持つことが役員に求められます。

[10029: 匿名さん]

　　地方裁判所から滞納者が支払やすい方法などを考慮したうえで、判決を経て支払いをさせる。

　　　　そして、給与、滞納者の預金、家賃等を差し押さえすることができます。
　　　但し、その情報は確認していなければなりません。

「債権差し押さえ命令」の申し立て・・・・経費としては、５，０００円程度です。
受理されれば、滞納者と賃借人双方に、債権差し押さえ命令が送付されます。
この債権差し押さえ命令書をもって、会社からの給料を差し押さえできます。

　　※「債権差し押さえ命令」
　　　　　添付書類
　　 　　　請求債権目録（管理規約）
　　　差押え債権目録 ⇒ 詳細は、裁判所の相談窓口で聞いて下さい。
　　　当事者目録等

[10030: 匿名さん]

＊ 区分所有者又は占有者が、建物の保存に有害な行為その他建物の管理又は使用に関し
区分所有者の共同の利益に反する行為をした場合、又はその行為をする恐れがある場
合には、その行為の停止等を請求することができます。

1） 行為の停止

　　建物の保存に有害な行為その他建物の管理又は使用に関し、共同の利益に反する
　行為をした場合は、その行為の停止、行為の結果の除去、行為の予防措置のいずれか
　を請求できる。
　　普通決議に基づき訴えを持って行為の停止を請求することができます。

２） 専有部分の使用禁止請求

　　義務違反行為による共同生活上の障害が著しく、行為の停止の請求では共同生活の
　維持を図ることが困難であるときは、特別決議に基づき、訴えをもって相当の期間、専有
部分の使用を禁止することができます。

３） 競売の請求

　　１）、２）では解決できない場合、特別決議に基づき、訴えをもって競売を請求すること
　ができます。
　　競売請求を認める判決が出たら、判決に基づいて裁判所に競売の申し立てをします。
　　この競売の申し立ては、競売請求を認める判決が確定した日から６ヶ月以内に行なわ
　なければなりません。

４） 占有者に対する引き渡し請求

　　義務違反者に対しては、特別決議に基づき、訴えをもって賃貸借契約等の解除及び
　専有部分の引き渡しを請求できます。

[10031: 匿名さん]

強制競売の目安は100万円と言われています。
厳しいようですが、このラインを超えると債権者の為にも競売の請求を検討する方がいいですね。ローンがあれば銀行が先に競売請求するでしょうけど。

[10032: 匿名さん]

>>10013 匿名さん
>１）事前準備
　　＊総会１ヶ月前・・・議案書については、理事と話し合い、管理会社が案を作成して提出します。
　　　総会提出議案の理事会決議を行います。
　　　次期役員案の選出（事前に了解を取っておくことが大切です）
　　　　　↓
　　　次期監事、理事候補案の選出

[10033: 匿名さん]

>>10021 匿名さん
>６．議案審議（代表例）
>　　　説明は、議長ではなく、各担当理事がおこなってもかまいません。
>　　　第１号議案 事業活動報告
>　　　第２号議案 収支決算報告
>　　　　　　収支報告書説明終了後、監事から監査報告をしてもらう。
　　
　　　　１号案、２号案の質問、採決，承認

[10034: 匿名さん]

>>10021 匿名さん
＞第７号議案 役員の改選
＞役員候補が承認されたら、いったん休憩を取り、新理事で理事会を開催し、理事の
　　　　　　　互選で役職を決める。
　（時間のロスをなくすために、事前に決めておかれる組合が多いようです。）
　　↓
第７号議案 監事、理事の改選
　　次期監事、理事候補が承認されたら総会終了後、理事の互選で役職を決める。
　　決まった役職は総会議事録でお知らせする。

　　７．閉会

[10035: 匿名さん]

標準管理規約は単なるひな型であり、それに基づく
必要はなく、任意規定であればそれぞれのマンションで
規定すればいいんですよ。

[10036: 匿名さん]

2021年9月22日に個人資金でSBGの株を
取得コスト6500円で1千株仕込みました。
9月24日9時30分現在1株6600円です。
組合資金1万株で購入したことにして、
シュミレーションしましょう。
毎日資産の損益を出してください。
いま、中国の不動産バブルが破綻して世界の相場
は上下します。
ハイリターンハイリスク銘柄です；
勉強になります。リスクを恐れてはじり貧です。

[10037: 匿名さん]

　　　滞納金に対する問題は、各マンションで苦労されていると思いますが、競売とかにいくまで
　　の過程をいかに防いでいくかにあります。

　　　私たちマンションの理事としましても、この問題は避けて通ることはできません。
　　　滞納問題は、住民同士の問題でもあり、やりづらさから先送りしてしまう傾向にあります。
　　　しかし、放置しておけば、組合の財政を圧迫するだけでなく、当人にとりましても、益々滞納
　　の額が膨らんでいき、どうしようもない状態に置かれる可能性が出てきます。

　　　理事の役割としては、期間ごとに対応していくルールを決め、誰が理事になっても、基本は
　　変わらないようにしなければなりません。

　＊では滞納が発生したらどうするか

　　　ルールづくりから考えていかなければなりません。（目安を記載してみました）

　　１）１ヶ月～３ヶ月は、管理会社が、電話での催促、督促状、訪問とかで催促します。
　　　　　　この間の、報告と催促状況のチェックは理事長がしなければなりません。
　　　　　管理会社任せにするのではなく、具体的に、いつどのように、催促をしているのかを
　　　　　確認すると共に、理事会での報告を随時行っていく必要があります。
　　　　　２ヶ月経過したら、駐車場の契約を解除する細則をつくることも必要です。

　２）３ヶ月～６ヶ月
　　　　３ヶ月経過したら、その責務は管理会社から管理組合に移行する契約が多いようです。
　　　　只、管理会社にも協力を頂き、一緒に催促をしていく方がいいと思います。
　　　　当然、この間は、電話・訪問・督促状で催促をします。
催促した場合の、記録は必ず取っておいてください。訴訟の時は役に立ちます。
それでも解決しなければ、
内容証明郵便をだし、相手にプレッシャーをかけると共に、時効防止も行います。
　　３）６ヶ月経過
　　　　半年が経過したら、お互いに額が大きくならないように、法的措置も取らなければなら
　　　　なくなります。
　　　＊少額訴訟、支払督促の具体的なやり方、書き方、費用等については、自分達でもでき
　　　　ますが、分からない点はネットで調べることができます。

[10038: 匿名さん]

　＊規約・細則に滞納金に対する規定がない場合

　　　１）弁護士費用を含む訴訟費用を相手に負担させる規約を作成します。
　　　２）遅延損害金の規定がなければ、民法の規定通り５％です。
　　　　　国の延滞利息は、１４．６％ですので、規約を作成する場合の目安は、１５％前後で
　　　　　決めているマンションが多いようです。
　　　３）駐車場の契約を解消する規定がなければ、２ヶ月滞納があった場合は、契約を取り消
　　　　　すとかの細則を作成しておくべきです。
　　　　　この規定は、かなり効果はあります。

　＊滞納が発生したら

　　　面倒でも、
１）管理会社の催促状況をチェックします。理事会での報告をする。
２）３ヶ月経過後は、管理組合がやらなければならないという自覚をもつ。
３）４ヶ月程度で内容証明郵便を出す。
４）６ヶ月経過したら、少額訴訟か支払督促かの検討と実施をする。
５）それでも、解決できなければ、競売とかになります。
６）遅延損害金や駐車場の契約の解除は、温情は禁物です。これができるか
　　できないかで、滞納は大きくかわります。理事長の義務として取り組んで下さい。
　　銀行は支払が滞ったら、即、不渡り、給与差し押さえ、競売の実行が行われます。
７）滞納者の額と部屋番号の告知については、議事録には残すべきです。

[10039: 匿名さん]

>こういう記事が掲載されました。
築年数が経過し、管理組合と管理会社との関係性に亀裂が生じたマンションも少なくない。管理会社では近年、売り上げ拡大よりも利益を重視した経営にシフトしており、新築時から続いた管理委託契約を打ち切る事態も起きている。
マンション業界の調査やコンサル業務などを行うＮＰＯ法人「マンション管理支援協議会」（東京）によると、ある大手管理会社において、今年３月末までの１年間で契約打ち切りとなった件数は、戸数ベースで３万７千戸を超え、４年前の６・６倍に伸びた。

背景には、管理人や清掃員の人件費などが高騰しても、管理委託費の値上げを組合側に受け入れさせることが簡単ではなく、管理委託業務だけでは十分な利益を得ることが困難という事情がある。
修繕工事に思惑

管理会社のもう一つの収益の柱は、組合側から受注する修繕工事。同ＮＰＯによると平成２８年度、ある財閥系大手管理会社では総売上高約４４２億円のうち約６９％が修繕工事の売り上げで占められ、工事依存の傾向は現在も続く。

実際、このマンションでも昨年以降、老朽化した設備の補修などを目的に大規模修繕工事が計画され、管理会社側は２・３億円余りの予算を提示していた。

ところが、組合側では理事会が中心となって独自に元請け業者を公募。管理会社とは別の業者が約１・８億円で受注する見通しとなった。前後して今年春、理事会に反発した住民による役員の解任騒動が勃発。結果的に役員の残留が決まったが、まもなくして管理委託の終了が通告された。
ある業界関係者は「工事を受注できないのなら、無理をしてまで契約を続ける必要がないと、管理会社が判断することは一般的にはある」との見方を示す。

[10040: 匿名さん]

管理会社と管理組合は共存共栄が大切です。
それに管理会社の利潤については、適正価格でなければならないでしょう。
しかし、工事で利益を追求するという管理会社の考えは頂けません。
相見積もりを取るという管理組合の考えは当然でしょう。
だが、管理委託費の検討はすべきだったんではないでしょうか。

[10041: 匿名さん]

管理会社によっては、マンションの委託先を増やすために
委託管理費を現行よりかなり安くして組合に入っていき、その分の
マイナスについては工事で利益を出すというところ、特にデベ系では
それが顕著のようです。
委託管理費では赤字の状態でも工事でカバーできればいいという考え
なんでしょうが、それではまともな工事の発注はできません。
やはり、委託費と工事費からの収益は分けて考えるべきです。

[10042: 匿名さん]

管理会社が、滞納金を徴収する義務を負うものと思っている人は少なくないようです。しかし、管理組合が管理会社に委託した業務内容を記した「管理委託契約書」では、多くの場合、支払いが遅れている人に、管理会社が催促する期間や方法が定められているにすぎません。その期間は管理会社と管理組合との契約に基づき、通常3カ月から半年程度となっています。これは管理の責任は、管理組合（所有者たちで作った組合）にあるからです。マンションが管理会社の所有物で建物管理を行っているわけではないのです。

[10043: 匿名さん]

中国の不動産業者が一息つけそうな状況で株式市場が好感しています
早速利確します

[10044: 匿名さん]

>>10043
スレ荒らしはするな。

[10045: 匿名さん]

「マンションの空き駐車場に対する課税について」

　今まで税務署によって見解がバラバラだった、区分所有者以外の者に対してのマンション
の空き駐車場の賃貸に対する課税について、統一見解が国税庁より通達がありました。
　今後、税務署の立ち入り調査等が実施される可能性がでてきますので、十分検討と対策
をたてておく必要があります＞

＊収益事業に該当しない要件

①マンション管理組合である区分所有者を対象とした共済事業であること。
②駐車料金は、区分所有者がマンションの付属施設である駐車場の敷地を特別に利用
　することによる「管理費の割増金」と考えられること。
③駐車場の使用料収入は、区分所有者に分配されることなく、管理組合において駐車場
　の管理に要する費用を含めた管理費又は修繕積立金の一部に充当されること。

＊モデルケース（この３つのどれかに分類されます）

ケース１・・・区分所有者の使用も含め、全て収益事業に該当する。
　　　　　　　全部収益事業として扱われる。
　　　募集は広く行い、使用許可は区分所有者であるかどうかを問わず申込順とする。
　　　使用料金、使用期間などの貸し出し条件において差異がないこと。

ケース２・・・余剰のスペースを利用した事業のみ収益事業に該当する。
　　　区分所有者の使用希望がない場合のみ、非区分所有者への募集を行い、申し込み
　　　があれば許可する。
　　　貸し出しを受けた非区分所有者は、区分所有者の使用希望があれば、早期に明け
　　　渡す必要がある。

ケース３・・・全部非収益事業になる。
　　　区分所有者の使用希望がない場合であっても、非区分所有者に対する積極的な
　　　募集は行わない。
　　　非区分所有者から申し出があり、空き駐車場があれば、短期的な非区分所有者への
　　　貸し出しを許可する。
＊法人税
　年８００万以下の所得に対し２２％、８００万超の場合は３０％。
＊消費税
　　１，０００万超の場合だけ課税される。
＊延滞税
　　納期限の翌日から２ヶ月を経過するまでの期間、７．３％、それ以降は、１４．６％
＊無申告加算税
　　納付すべき税額に、１５％の割合で賦課される。
　　自主的に期限後申告した場合は、５％に軽減される。

＊区分所有者の同居家族等が利用する場合は、外部使用とはいえない。（従来通り）
＊賃借人が利用する場合は外部使用である。課税対象となる。

[10046: 匿名さん]

>>10045
スレ荒らしは来るな。

[10047: 匿名さん]

中国の大手マンションでべの破綻を毛嫌いして
株が暴落したが、
社債の利払いをするとの情報で株価は一時持ち直した。
しかし、投資家の間では大手マンションデべの先行きを
不安視して株価は上下した。
その後米国の金融引き締めが来年中旬ごろではないかと
のパウエル発言とあいまって中国政府の大手マンション
デべの救済策が報道されて世界の株は急騰している。
私はこの機会に利益確定で売りに出した。
中国の垣大集団の他のマンションデべ大手3社も経営は
悪化している。
日本のマンション分譲デべトップ長谷工の経営状態を
比較すると雲泥の差である。
一昨日購入した1000株（組合資金10000株）取得価格
6500円は6632円である。
SBGは今が底と判断して仕込んだので結果はどうなる
でしょうか。予想して意見をください。
組合に貢献できるかどうかを占う投資です。

[10048: 匿名さん]

>>10047
お前の戯言には誰も関心は示さないだろう。
それに証券会社にしても、たかが1,000株の株主としてしか
扱われないよ。
いつの間にか組合資金10,000株投資しているとかうその書き込みが多い。
お前は消えろ。

[10049: 匿名さん]

※修繕専門委員会の主な業務内容

　　＊タイムスケジュールの作成
　　＊大規模修繕工事の概要検討（工事の時期、修繕範囲、工事費概算、工事方法等）
　　＊建物診断業者、設計監理業者、元請会社の選定
　　＊建物診断住民説明会の開催
　　＊住民に対するアンケート調査の実施
　　＊設計監理業者、建物診断業者への報酬の額と支払方法の検討
　　＊材料の選定（床材、塗料、防水、タイル等）・・・相見積を取る前提資料となります。
　　＊工事期間中の建設会社との定例会議、工程説明会への出席
　　＊広報活動
　　＊工事期間中の住民の苦情・要望への対応
　　＊総会議案の準備　（修繕箇所、工事費概算、業者選定、追加工事等）
　　＊長期修繕計画の洗い直しの検討（設計コンサルタントとの検討会）
　　＊資金の検討並びに必要修繕積立金の算出
　　＊アフター点検の取り決め

[10050: 匿名さん]

　＊大規模修繕工事の主な内容 足場を組んでやる工事は一緒にやるのが基本です。
　　　　大型設備は通常時には中々できないので大規模修繕工事と一緒にやることも検討。

　　①共通仮設工事 建設会社が対応する項目ではあります。
　　　　現場事務所、作業員詰所、トイレ、電気設備、資材置き場等の設置
　　②直接仮設工事
　　　　足場の設置、落下防止、防犯体制の工事
　　③躯体、下地補修工事 　　建物の継ぎ目やひび割れなどの隙間を充填すること。
　　　　ひび割れ、浮き等を補修する工事です。
　　④外壁補修工事（既存塗膜面剥離、高圧洗浄、タイルの張り替え等の工事）
　　⑤シーリング工事 屋上、バルコニー、ルーフバルコニー、開放廊下、集会場、庇等
　　　　外壁目地、サッシ廻り、建具廻り等各部位からの水の侵入、空気の通過を防止する工事
　　⑥防水工事
　　　　　屋上防水・・・アクリル防水、シート防水、ウレタン塗膜防水
　　　　　バルコニー防水・・・塗膜防水、ウレタン防水、塩化ビニールシート防水　　軒天含む
　　　　　ベランダ防水・・・防滑性長尺塩ビシート等の検討
　　　　　開放廊下防水・・・塩ビシートの張り替え（塩化ビニール樹脂シート等）
　　⑦鉄部塗装（吹付工事含む）
　　　　面格子、玄関扉枠、ＥＶ扉、ＳＴ扉、縦樋、設備盤、駐車場、駐輪場、ごみ置き場等
　　⑧その他
　　　　避難ハッチ、物干しの交換、集会場、渡り廊下、ゴミ置き場、電気設備、外構、植栽
　　　　ＴＶ共聴設備、自動火災報知設備、正面玄関通路のジャスパー化（非大理石）等
　※専門委員に工法、材料等の専門的な知識は必要ありません。技術的なことでどの工法が
　　いいのか、どの材料がいいのか等の選択は、設計コンサルタントや専門業者から詳しい説
　　明がありますので専門委員はそれを聞いて判断することになります。