「マンション管理士等に質問しよう！ Ｐａｒｔ３」

[匿名さん]

マンション管理をしていく中で、困ったこと、聞きたいこと等をここで質問してみませんか。
マンション管理士、建築士、弁護士、宅建士、管理会社勤務の皆さん、理事の皆さん、
住民の皆さん等が質問に答えてくれると思います。

[9951: 匿名さん]

皆さんに提案です。
私は明日SBGの株を1000株仕込むために700万円の
予算を組みました。理由は底値と見ての勝負です。
皆さんもシュミレートしてみてください。
この株は組合費を費やしては決してしてはいけないと
思っています。リスクが最も大きい株だからです。
米中関係が最も顕著に表れる株でトレーダーにしてみ
れば勝負の分かれる銘柄です。
私は今は底値であり中国政府は財閥企業の圧迫は続け
られなくなると思っています。
TTP加盟申請をしたのも何らかの思惑が働いていると
思っています。
北京に証券取引所の開設を成功させたければ今の圧政
を緩めなければならないでしょう。
皆さんも100株くらいシュミレートしてみてください。
近いうちに爆上げすると踏んでの投資です。

その他に管理組合の資産運用に適した投資信託を見つ
けました。
このファンドはｎｙダウ及びナスダック等の下落を予
想して3週間前に利確で売却しました。
近いうち再度購入いたします。信託名は、
アライアンス・バーンスタイ・米国成長株投信Ｄコー
ス毎月決算型（為替ヘッジなし）予想分配金刑事型　
追加型投信/海外/株式です。
この投信は組合の資産運用に適していると思います。
検討してみてください。
管理組合の資産運用に寄与できればと思い投稿しま
した。最後に投資は自己責任で検討してみてください。

[9952: 匿名さん]

>>9950さん
長期修繕計画書を作成する場合、設計図面をみて関係する修繕個所ごとに
平米数とかを全て打ち込んで工事費を算出します。
しかし、パソコンソフトは全国の平均が打ち込まれていますから
それぞれのマンションの実情とはどうしても違ってくるんです。
工事金額はどちらにしても余裕をみて組んであります。大体２０％増し。
マンションによって配管の管材が違ったり、敷地や駐車場、集会室等の広さ、
マンションの階数、１フロアの部屋数とかが違います。
パソコンソフトは周期やグレードも含め平均で数値が出してあります。
分りやすく言えば、サッシの総枚数は１フロアの数が多ければ角部屋の
枚数比率が少なくなります。
同じ１００戸でも、５階と１０階ではサッシの総枚数がかなり違ってきます。

[9953: 匿名さん]

長期修繕計画書を作成する場合は、修繕個所ごとに周期とグレードを
検討していかなければなりません。
玄関ドアは何枚、通路の塩ビシートは何年置きとか、インターホンの
交換の場合、消防点検を部屋に入らずにやる方法にするとか、ベランダの
防水工事をするときに裸足でベランダに出れるシートにするとか、配管の
更新工事を共用部分と専有部分とを一緒にするとか、大規模修繕工事を
２回目はコンクリートが１回目より固まっているので少し遅らせるとか、
エレベーターの更新時期、高置水槽の変更とかを検討をしていきます。
当然やらなければならない工事は全てどこかの時点で計画をしておきます。

[9954: 匿名さん]

>>9951 匿名さん
また訂正です。
予想分配金刑事型＝予想分配金掲示型

[9955: 匿名さん]

誰も読んでいないからどうでもいいよ。

[9956: 匿名さん]

株で大儲けしている者が建て替えをしなければならないような
マンションに住んでいるのかい。
もう個人的には５０億とか１００億は稼いでいるだろう。
これからもその資金があれば１，０００憶とか５，０００億とか
無限大に増えるだろうからね。絶対損をしないそうだから。

[9957: 匿名さん]

>>9956 匿名さん
組合の資金を運用できればそれくらいの
利益は出せると思いますが、
個人のトレーダーでプロではないので限
度があります。
私はだいたい株価が安いものでせいぜい
1000株くらいの取引です。
そんなのほら貝をふいてスレの趣旨を折
らないでください。
宜しくお願いいたします。
管理組合の資産を運用して組合に寄与し
たいと思っているだけです。

貴方の修繕計画等は私のマンションでは
すでに実行していますが、
資金不足に怠りますので提案をしています。
管理費等の値上げで対応は普通決議ですの
で簡単ですが、
築が古くなるとかなり不足します。
修繕計画も実行不可能になりそうです。

[9958: 匿名さん]

>>9956 匿名さん
貴方は物事を決めつけて考えすぎますね。
私は個人の損得をすべて話していません。
前投稿した株は銘柄によってはリスクが大きいので
組合の資産運用には不向きなので投資信託を主に提
案するためにわかりやすい株取引の話題を持ち出し
ました。
組合が資産運用を真剣に考えるならリスクの少ない
投資信託を提案するつもりです。ご了承ください。

[9959: 匿名さん]

長期修繕計画どおりに工事ができないくらい修繕積立金が不足して
いるのに、株への投資資金はどこからもってくるんだい。
それにね、絶対損をしないんだったら、自己資金は最初は１０万円
であっても鼠算式に増えていくだろうから、そういった金額には
すぐなるんだよ。だからあなたは大資産家になっているといったんだけどね。
資金不足に怠りますとはどういう意味？
ほらは吹かない方が良いし、全国のマンションで株への投資をしている
マンションはひとつもないよ。
それが分らないんだね。勉強不足。
長期修繕計画書があるんだったら、資金計画に基づいて１戸当たり月の
必要修繕積立金が算出されている筈ですよ。
大幅に足りなくなるというのは積立金不足。
もう株の話しはやめましょう。あまりにも現実離れがしているので
誤字脱字の書き込みしかないでしょう。
もし、株の話しがしたいんならあなたが別スレを立てればいいんですよ。

[9960: 匿名さん]

>>9959 匿名さん
マンションの組合が株に投資しているとは一度も
言っていない。
修繕積立金と修繕費を一緒にしないでください。
積立金では修繕費を賄えないこともあると言っている。
管理組合の資産運用には株は良く無いとは言ったが
良いとは言っていない。
おそらく管理組合で株式を投資しているマンションは
ないと思います。
私は良質な投資信託の購入は提案します。
間違いなく建替え費用を賄える資金の調達はできると
思います。

前記したSBGの話は組合の資産運用にはリスクが
大きい。
投資信託は適当ではないかとのシュミレーション
材料を提案しました。

あくまで組合員の同意は必要です。
これ等啓蒙を含んだ提案です。

ご了承ください。

[9961: 匿名さん]

私はマンション管理組合の資産運用はリスクを伴う
株等にへの投資は不適当であるとの世間の常識は存
じております。
其れに基づいての提案でございますのでくれぐれも
ご理解ください。

[9962: 匿名さん]

株等にへの投資か　　全く日本語から勉強しなおした方がいいね。
投資信託への投資は何に投資するの。
それは１０倍とか２０倍とかになるの。損はしないの。

[9963: 匿名さん]

投資信託は銀行預金と違って元本が保証されている訳ではないので
損をすることもある。
それに、７％程度とかの利益ではどうしようもないんではないの。
それぐらいでは、建て替え資金はでないよ。
ばかな書き込みはもうやめなさい。

[9964: 匿名さん]

大規模修繕工事後の大型設備工事

　　エレベーターの更新 築３０年～３５年
　　インターホーンの交換　熱感知器交換 15年前後
　　高置水槽の交換・・・現在は増圧直結方式が主流になっています。 築３０年前後
　　外構の改修工事・・・ゴミ置き場・植栽・舗装等 築３０年～３５年
　　消防設備の交換　　給排水管（専有部分含む） ３０年～３５年
　　窓枠サッシ、網戸　・・・滑車だけの交換とか樹脂製にして結露対策の検討 ４０年前後
　　玄関扉 ３０年～３５年
　　給排水管の更新工事・・・（継手部分のみの補修工事） ３０年前後

　※給排水管は１本の管ではなく、いくつもの管を組み合わせて管をひっぱっています。
　　劣化や地震等で継手のつなぎ目がずれたり、はずれたりすればそこから漏水が発生します。
　　３０年経過すればいつ水漏れが発生するか分からないといわれています。
　　塩ビ管自体が錆びることはありません。

[9965: 匿名さん]

　　　①総合評価落札方式で選定する方法
　 総合評価方式とは企業の技術力と価格の双方を総合的に評価し落札者を決める方式です。

　評価項目は適宜必要なものを追加すると共に点数の配点を決めてください。
　　＊安全計画書・・・安全管理の取組み（生活をしながらの改修工事を念頭に計画化）
　　＊工程表
　　＊施行管理体制（現場監督経歴書）　１級建築士又は１級建築施工管理技士
　　＊アフターメンテナンス体制、組織表 定期点検の明確化
　　＊入居者とのコミュニケーション（掲示板、ご意見箱、メールボックス等の活用）
　　＊職員並びに作業員の教育
　　＊災害補償、大規模修繕工事瑕疵保険への加入
　　＊会社概要 ＩＳＯ９００１（品質）　ＩＳＯ１４００１（環境マネジメント）の取得等も
　　＊直近５年間でのマンション大規模修繕工事の実績　件数も考慮
　　＊直近の決算書
　　＊施工計画書 一括下請けの禁止
　　＊報告会の開催、頻度 定例会議週１回が基本です。 工事期間中実施

[9966: 匿名さん]

※修繕専門委員会の主な業務内容

　　＊タイムスケジュールの作成
　　＊大規模修繕工事の概要検討（工事の時期、修繕範囲、工事費概算、工事方法等）
　　＊建物診断業者、設計監理業者、元請会社の選定
　　＊建物診断住民説明会の開催
　　＊住民に対するアンケート調査の実施
　　＊設計監理業者、建物診断業者への報酬の額と支払方法の検討
　　＊材料の選定（床材、塗料、防水、タイル等）・・・相見積を取る前提資料となります。
　　＊工事期間中の建設会社との定例会議、工程説明会への出席
　　＊広報活動
　　＊工事期間中の住民の苦情・要望への対応
　　＊総会議案の準備　（修繕箇所、工事費概算、業者選定、追加工事等）
　　＊長期修繕計画の洗い直しの検討（設計コンサルタントとの検討会）
　　＊資金の検討並びに必要修繕積立金の算出
　　＊アフター点検の取り決め

[9967: 匿名さん]

>>9963 匿名さん
目標は建替え資金であって組合資産が現状の運用より
増えれば上々です。
ハイリスクハイリターン、低リスク低リターンかのど
ちらかを選択して投資は自己判断と自己責任が鉄則です。
投資は、長期・積立・分散を実行してください。
各マンションの財政状況に合わせてプロにポートフォリオ
を作成して資産運営担当に管理させてください。
9963さんのご意見も踏まえて自己判断と自己責任で投資
を行ってください。

[9968: 匿名さん]

いくらリスク回避とはいえ眠る埋蔵金はもったいない。

[9969: 匿名さん]

それは個人でやれはいい。

[9970: 匿名さん]

うちのマンションの保有財産は私の20倍ある。
通常総会の会計報告を見てこのお金を運用すれば私の
20倍の利益が得られると思うととてももったいない。
数人の理事は各々投資経験があり利益を得ているので
お互い話が合うのだが雑談でいつも終わる。
そのうち具体的な案をだしてくると思う。
ある理事は近いうち隣の土地が売りに出されるそうで
マンションの敷地として購入したいとも言っている。
それ等の下準備で法人化は終わってはいる。

[9971: 匿名さん]

アホがいると組合運営も大変なんだよなぁ。うちにはいなくて本当によかったよ。
いい加減消えてくれないかなぁ

[9972: 匿名さん]

改革を試みるものは鬱けが多いよ。時々大化けする。

[9973: 匿名さん]

管理会社の言うとおりにするのが吉

[9974: 匿名さん]

へたに投資の話しをみんながおもしろおかしくしたから
彼も調子にのったんだよ。
いい加減消えないと困るね。
誰も信じていない大ぼら吹きだからね。
こんなのが組合にいたら面倒くさい。

[9975: 匿名さん]

コピペの話がつまらないから目先が変わってよかったじゃない

[9976: 匿名さん]

コピペはコピペで参考にはなるけど、みんながおもしろくないからついてこれない。
単なるヤジや批判しか書き込めない知識の貧弱さを物語っている。
しかし、あれは単なるコピペではない、しっかりまとめてあるようだ。

[9977: 匿名さん]

「長期修繕計画の作成にあたって」

　長期修繕計画を検討する際の参考にしてください。（周期、仕様等）

＊玄関ドア ３０年程度での交換がいいのでは。１度は交換しなければならないでしょう。
　　　１）カバー工法
ドア枠の取り外しの手間がかからず約２時間で交換できる。
欠点としては、入り口が少し狭くなります。
　　１戸当たり２０万円前後
　　　２）持ち出し工法
既存枠の外側に新しいドア枠を取り付ける工法　約２時間の交換時間
ドアの寸法は変わらないが、ドアが飛び出してみえるのがデメリット　　　１戸当り２０万円
　　　３）扉だけを交換する方法
施工時間は９０分　　経費は安く抑えられる。
ドア枠を交換しないので塗装が劣化している場合は、見た目のバランスが悪くなる。ドアの
塗装をした後にやればカバーできます。
経費は１３万円程度
　　　４）現在と同じように全取替えでの対応はできないのか。

＊配管
　　　　配管の更新工事は、共用部分専有部分を一緒にやることにより、在宅の負担軽減や経費の
　　　効率化が行えます。塩ビ管は錆びませんが継手部分の緩みが生じてきます。
　　　　専有部分の床下には、給水管、給湯管、排水管、汚水管、ガス管があります。
　　　　共用部分の縦管の更新工事費用も検討　　　継手部分
　　　　配管の更新工事は、大規模修繕工事より大変な労力が伴います

　　　　在宅調整や給水制限、トイレの使用制限もあるので早めの保全委員会の設置が必要です。

[9978: 匿名さん]

そのうち組合の資産運用も変わるよ。
中国初のリーマンショックが今夜の米国株
からなじまるかな。
スタグレーションの兆候。

[9979: 匿名さん]

＊エレベーター 　　全交換する場合は、現在のメーカーでなくてもいい。
　　　基盤、三方枠、巻き上げ機中心の交換になります。
　　　現在の部品がいつなくなるのかも勘案して計画化する必要があります。
　　　フルメンテで点検を依頼していれば、部品の交換は無償でしてくれます。
　　　現在東芝の機種を採用し、フルメンテナンスも東芝に依頼しています。

[9980: 匿名さん]

株式投資話は配管や大規模修繕のヨタ話より面白かった。ためになった。
次回を期待します。

[9981: 匿名さん]

>>9980 匿名さん
貴方の意見も聞きたいです。
今現金を持っていると近日中に一発勝負で稼げますよ。
明日の日経は金融株と不動産が急落するが今は買いでは
ありません。
組合の資産運用は投資信託で低リスクを探してください。
それでも一年以内に数倍になります。
チャンスを逃がすと次回のチャンスまで時間がかかります。

[9982: 匿名さん]

>>9980さん
いつも自分の意見や考えを書き込むことはしなくて、
批判や1行レスしか書き込めない。
9981さん、彼に株や投資信託の書き込みの知識はないよ。
質問するとすぐ逃げてしまう。
それに、あなたの株とかの投資信託の話しは誰も信じないだろうけどね。

[9983: 匿名さん]

株の話しはスレ主しかできないけど、スレ主は相手にしない。

[9984: 匿名さん]

株や投資信託は嘘をつかない。
彼が投稿したキーエンス、任天堂、レーザーテック、
航空、ＳＢＧ、アライアンス、等々を検証したら嘘
か本当かが解るよ。

[9985: 匿名さん]

それに加えて金融株と不動産株を調べましょう。
このセクターは下がると予想している。
ウソか、本当か、？

[9986: 匿名さん]

株は必ず乱高下するもんだよ。
ソフトバンクでいえば、２０年前は３，０００円の株価だったけど、
確か３年前には１０，０００円にまでなった。
金曜日の終値は６，６６１円。
任天堂も昔は安かった。しかし、一体何年もっていればいいんだ。
夢みたいな話はするなよ。
ヤフーは１日で１株１，０００万円以上あがっていたからね。
１株が数億円になったんだからね。現在は分割されたけど。
夢みたいな話はやめなさい。投資信託はその配当はす・マイル債と
大して変わらない。元本保証されているにもかかわらず。

[9987: 匿名さん]

>>9980
ためになる株とかの話しについていけるのかな。
何か書き込んでみたらどうなの。関心あるんだろう。

[9988: 匿名さん]

ソフトバンクが今日は５％以上下落している。
株おたくの彼、アリババの電子商取引でもしてればいいよ。
架空通貨でも買おうかな。

[9989: 匿名さん]

>>9984さん
株は今までにいくら上がったではなく、いくらで買って
いくらで売ったかなんだよね。それの繰り返しだよ。
３カ月間でみれば、１，０００円で買った株が１，１００円
で売れれば１株１００円の利益、900円に下がれば100円の損。
株をやるには、損切が大切なんだよ。下がったら損をしているので
売ることができないのでずっともっていると取り返しができない
状態になる。だから損をしていても思い切って損切りし、次の株を
買うというこど大切だよ。株はリスクが伴うもの。

[9990: 匿名さん]

分譲マンションの管理は建物・設備等の管理は通常の
管理として管理会社にお任せして、
それを監視する組合員のマンション管理士等に守りの
管理として委任すればいい。
あとは資産運用責任者を置き資産の運用で利益を追求
して組合員に絶えず報告する。
守りだけではマンションの資産はじり貧であるからし
て攻めの資産運用の時代が来ている。

[9991: 匿名さん]

株は日経平均がいくら下がろうとも儲ける者はいる。
また、日経平均が大幅にあがっていても損をする者がいる。
株は売買が成立しなければ動かないからね。
株を売ればそれを買う者がいて初めて値がつく。
株価が５００円で売れば５００円で買う者がいるということ。
確実にもうかるのは手数料を得ている証券会社ということ。所謂
胴元と一緒。ということは、売買だけでは必ずトータルでみれば
マイナスになるということだよ。トータル的には、株は必ず損を
するということ。その他の投資信託も同じこと。

[9992: 匿名さん]

建物や設備の更生工事や更新には豊かな資金で組合員
の負担を少なくすることが出来る。
管理費等も組合員の反対等で思うように進まないよう
では建物や設備に要する費用に限りが出て老朽化が進
みスラム化する。
利益が取れる資産運用はすべてを解決できる。
役員は経営感覚を磨いてください。
優秀な経営者のいる会社は栄えます、

リスクばかりを意識していたのでは会社は倒産する。
分譲マンションや区分所有建物の管理組合も同じ論理
である。

何事にもリスクはつきものです。
リスクを避けて利益を上げる経営者のいるマンション
は益々栄える。鬱獣の独り言。

[9993: 匿名さん]

>>9980 匿名さん 12時間前
大規模修繕、給排水配管の話はあちこちでの書き込みが目立ってもう飽きました。実現性があるかどうかはわからないが皆が金持ちになれば万歳です。頑張う。

[9994: 匿名さん]

もう少し詳しく話をすると、株は売った株数と買った株数は必ず
一致する。
そして、売れば手数料が発生する。証券会社を経由していれば、１％とか２％
の手数料が必要となる。
また、ネットでの取引であれば、月の手数料（取引回数で手数料が違ってく。）
もしくは売買金額に対して手数料が取られる。
そしてほとんどが特定口座にしているだろうが、利益に対して所得税が２０％
確実に差し引かれる。
株は買った数量と売った数量が必ず一致するのだから、収支はトントン。
しかし、証券会社への手数料と所得税は差っ引かれる。
ということは、全体でみれば必ず損をするということ。
しかし、儲かる者もいるのは確かだけどね。だからリスクはあるけどみんな
夢を追いかけているんだよ。バクチと同じ。勝つものもいるが負ける者の
方が多い、それは胴元が搾取するからだよ。
分るかなこの理論。
だから株は必ずもうかるものではなく、リスクが伴うものということが。
だから修繕積立金は組合員全員が積立てたものだから、安全・安心なものに
しなければならない。それに、大規模修繕工事や大型設備の更新工事の時期が
くればそのお金が必要になるからね。

[9995: 匿名さん]

>>9992さん
大規模修繕工事や大型設備の更新工事等の費用は修繕積立金で
補うものですよ。
それがなければいくら必要かを試算して１戸当たり月の必要修繕積立金
の値上げをしなさい。
当初は建て替え資金まで算出するという大ぼらだったですよね。
株への投資がリスクが伴うというのは理解しましたね。
そんなことをしていると、修繕積立金がなくなりますよ。
それをとらぬ狸の皮算用というのではないですか。
分ったらもう株と可の話しはやめてよそへいきなさい。
私以外は誰もあなたの書き込みに参加しないでしょう。

[9996: 匿名さん]

ただ無責任に提案をせず、管理組合が投資できるようになるための問題点を整理してみればいいですよ。なぜ皆さんが否定的なのか理解できると思います。

[9997: 匿名さん]

>>9993さん
私が書き込んでいるのは、大規模修繕工事や給排水管だけではないでしょう。
マンション管理のあらゆるものに対して、情報の提供をしているでしょう。
私に何か質問があれば答えますよ。
何もないから情報の提供をしているだけです。
このスレもいよいよ10,000レスに近づいてきましたね。
ＰＡＲＴ２も１万レスがオーバーしました。
他にも５～６のスレを立ち上げましたが、みんな書き込みが多いですよ。
何故ここまで続くのでしょうか。

[9998: 匿名さん]

今日の株式は思ったより下がらない。
買いは今日はダメ、
利確して運用資金がだぶついている。
だぶついた運用資金は経費を差し引いて口座に
振り込まれるが利息はゼロに等しい。
早く出稼ぎに出したいが国際情勢油断できない。
慎重に対処している。
これが組合資金ならプレッシャーが半端ではない。
運用担当候補はいないでしょう。

[9999: 匿名さん]

株への投資は自己責任という免責条項ぐらいいれておかないとね。
それでなきゃ詐欺だよ。

[10000: 匿名さん]

昨日株を買った者は、平均で１株６００円が下がった。
大損だね。