「マンション管理士等に質問しよう！ Ｐａｒｔ３」

[匿名さん]

マンション管理をしていく中で、困ったこと、聞きたいこと等をここで質問してみませんか。
マンション管理士、建築士、弁護士、宅建士、管理会社勤務の皆さん、理事の皆さん、
住民の皆さん等が質問に答えてくれると思います。

[981: 匿名さん]

逆に今までの保険料より高い見積もりが来ました。
設備や構造規約の不備等でのマイナス要因が多いようです。

[982: 匿名さん]

そうなんですね。
ドクター保険の診断を受けたマンションが全て安くなる訳ではないのです。
ドクター保険の方がたかければよその損保会社にするべきですね。
ただ、建物設備の維持保全については、管理組合として真剣に取り組んで
行くべきだと思います。

[983: 匿名さん]

ドクター保険はしっかりしたマンション管理がされている
とこには優しいけど、そうでないマンションには冷たいですね。

[984: 匿名さん]

派遣されてくるまんかんしの作文次第で保険料変わるんですかね？
明確な基準が公開されていた方がいいと思う。

[985: 匿名さん]

確かに派遣されてくるマン管士の影響は大なるものがあると思います。
明確な基準はあるんですが、その判断はマン管士次第です。
レポートの書き方もマン管士次第のようです。
○×の評価判断もマン管士次第でしょうね。
但し説明者の影響も大きいですよ。しっかりした理事長が対応すれば
いい評価点がつくと思います。できれば理事長がマン管の有資格者で
あればいいんですが。

[986: 評判気になるさん]

うちのマンションも見積り依頼したら
マン管士から管理事務所に電話があり
『理事長の電話番号を教えろ』
って言ったらしい。
管理人は当然理事長に確認しないと教えられないと言ったら『やっぱり教えられないか…』だって。

[987: 匿名さん]

理事長が理事長自身の氏名と電話番号で申し込んでいるはずだから、
なぜ、管理事務室の管理人に電話がくるのでしょうか。？

[988: 匿名さん]

見積を申請する場合、管理組合名、理事長名、電話番号、住所等は
日本マンション管理組合連合会に連絡をします。
そして連合会から、地域のマンション管理士会に連絡がきて、そこで
担当になった者が、理事長と連絡をとることになります。

[989: 匿名さん]

診断依頼書の内容を精査した方が良いでしょう。

[990: 匿名さん]

診断時にご提示いただく資料（診断当日にご提示いただく資料）

①管理規約、使用細則等の細則集
②長期修繕計画（資金計画表含む。）
③総会議事録
④管理委託契約書
⑤管理費・修繕積立金等の未収金一覧表
⑥工事報告書（大規模修繕工事報告書、給排水管工事報告書、保証書）
⑦法定点検の報告書（特定建築物等定期調査報告書、建築設備定期検査報告書、防火設備定期検査報告書）
⑧竣工図書一式（設計図書一式）
⑨消防用設備等点検結果報告書、結果総括表
⑩現在の共用部分保険内容が確認できる資料（保険証券等の写しでも可）
⑪保険金請求書類一式（保険金請求書控、保険金支払通知書等）
⑫診断内容確認書（診断マンション管理士よりお渡しします。）

[991: 匿名さん]

診断は２時間程度です。
その中でいろんな質問をしてきますが、提示されている資料を
全て見る時間はありません。
そしてこの提示資料は事前に提出する必要もありません。
常識的に考えて、滞納者の氏名とか聞く必要がありますか。
質問事項は聞かなければならないことを要領よく聞いてきますよ。
その質問は診断レポートを作成するために行うものです。
総合所見を書くには、管理実態を把握する必要がありますから。

[992: 匿名さん]

保険会社に提出する診断レポート（（８枚）と診断項目チェック表（１枚）
の表紙部分に調査年月日、調査担当者、マンションの住所、電話番号、
携帯番号、ＦＡＸ番号、E-mailが記載されています。
２枚目に書面等の保管状況及び確認できた書面があり、マンションの面積と
建築年月が記載されています。
３ページは総合所見、４頁は火災保険診断項目と診断結果、５頁が管理実態、
６頁は長期修繕計画と積立金の設定状況、７頁は法定点検、修繕工事の実施状況、
８頁はその他（漏水事故経歴）

[993: 匿名さん]

>>991 匿名さん

常識的に考えて聞く必要もない情報まで聞いてくるまんかんしがいるってことですよね？

[994: 匿名さん]

>>993さん
ドクター保険の診断内容を詳しくお知らせしましたが、
ご理解できましたか。
聞く必要もない情報まで聞いてくる診断士がいたんでしょうね。
保険料を決める査定の単なる診断ですので、深く考えないで
診断だけでもしてもらうと自分のマンションの管理実態がどれぐらい
のレベルかが理解できますよ。

[995: 第三者]

この板の最近の５０レスを読み、「ドクター保険」に依頼するのは危ないと判断しました。辛辣かつ的確な批判、疑問をセールスマンに対して投稿してくれた方に感謝申し上げます。「無料で」ほど高くつく恐ろしいものはありませんね。

[996: 匿名さん]

地方の６０名程度のマンション管理士会だけど今の理事や監事
は定款（定款に反して改正されている）違反の役員が半数です。
この役員を排除しなければ管理士の地位を失う。

まともな理事会の成立を待って保険の件は管理士会に相談する。

[997: 匿名さん]

マンション管理士自体がかなりうさんくさいものだということが確認されただけみたいになってしまいました。

[998: ご近所さん]

??986
マン菅士、税理士等どこかの保険代理店をしています。
保険の見積もりにマン菅士で出てくるとは、おかしいですね。

[999: 匿名さん]

日新火災海上のドクター保険で検索すれば概要はすぐ分りますよ。
ただ、不信感等があれば診断依頼する必要はないでしょう。
保険の見積もりにマン管士が介入するのではなく、保険会社から
そのマンションの診断を依頼するだけのことです。
保険の査定は当然保険会社が行います。
うちの場合は診断を受け保険料は大手３社の見積額の半額程度
でしたから、２年前に５年の総合契約をしました。
その間の保険の支払い等は全て従来と変わっていません。
もし、問題があれば３年後の契約はしないでしょうが、そんな心配は
全くしていません。
保険料が半額程度になって管理費の削減に貢献しています。
現在３年間で3,000のマンションが契約していますよ。
別に胡散臭い会社でもありませんしね。

[1000: 匿名さん]

↓　笑ってしまいますね。
>>985
>確かに派遣されてくるマン管士の影響は大なるものがあると思います。
>明確な基準はあるんですが、その判断はマン管士次第です。
>レポートの書き方もマン管士次第のようです。
>○×の評価判断もマン管士次第でしょうね。
>但し説明者の影響も大きいですよ。しっかりした理事長が対応すれば
>いい評価点がつくと思います。できれば理事長がマン管の有資格者で
>あればいいんですが。

[1001: 匿名さん]

↓　笑ってしまいますね。

※診断マンション管理士は、弊社が保険料その他の引受条件を決定するために必要な予め定められた診断項目に限定して、提示いただいた資料等から確認出来る範囲内でマンションの管理実態やメンテナンス状況の確認を行います。したがって診断の結果について、診断マンション管理士および診断マンション管理士が所属するマンション管理士会は一切の責任を負わないものとします。

[1002: 匿名さん]

>>1001さん
診断結果に対して、マン管士会等は一切の責任を負わないとするのは
当然のことでしょう。
しかし、マン管士の総合所見に関しては、影響は大なるものがある
と思われます。
直接診断した者がその所見を書き込むのですからね。
私が書き込んだ内容でおかしな点がありますか。

[1003: 匿名さん]

>※診断マンション管理士は、弊社が保険料その他の引受条件を決定するために必要な予め>定められた診断項目に限定して、提示いただいた資料等から確認出来る範囲内でマンション>の管理実態やメンテナンス状況の確認を行います。したがって診断の結果について、診断>マンション管理士および診断マンション管理士が所属するマンション管理士会は一切の責任>を負わないものとします。

定められた診断項目に限定して提示いただいた資料等から判断をされるのですよね。
そして○×をつけるのも、総合所見を書くのもマン管士ですよね。
その資料等を参考にして保険会社は保険料の査定をするのですね。
だったら、マン管士の影響力は大じゃないですか。

[1004: 匿名さん]

>>1001さん
もう一つ追加しますが、あなたは弊社という言葉を使っておられますが、
日新火災海上の社員の方ですか？
だったら、私はお宅の会社が売りにだしているドクター保険を契約した
マンションとして実例を述べているだけですよ。
日新火災海上にとってはいい宣伝になるのではないですか。

[1005: 匿名さん]

>>1003
>定められた診断項目に限定して提示いただいた資料等から判断をされるのですよね。
>そして○×をつけるのも、総合所見を書くのもマン管士ですよね。

診断マンション管理士が主観的な判断をしてはいけません。
客観的基準に該当しているかどうかを確認するだけです。

[1006: 匿名さん]

>>1005さん
診断マン管士が客観的な判断をするのは当たり前ですが、
マン管士も人間でありいろいろな考えをもった者が
いますからね。
マン管士が偏った判断をしたかどうかは報告書では
分らないのではないですか。
建前論だけでものを言われてもねえ。

[1007: 匿名さん]

弁護士でも法的解釈はちがいますし、建築士や業者でも
大規模修繕工事の周期に対する考え方が違うのと同じ
ことですよ。

[1008: 匿名さん]

定款違反で運営されている一般社団法人００地方マンション管理士会
などを信用してはいけません。
規約や法令等を知らない犯罪集団に思われて信用できない。

[1009: 匿名さん]

マンション管理士会を信用するもしないも、保険会社が管理士会を
指定して診断依頼をしているだけなのにね。
そんなに警戒する必要があるのかな。
マン管士はただ理事長とかに質問をして説明を受けるだけだよ。
約２時間でおしまいだし。
悪いことする時間もないとおもうけどね。

[1010: 匿名さん]

日新火災海上はマンションの管理診断をするのは
マン管士が一番いいと判断したんだからね。

[1011: 匿名さん]

後が大変なことになる可能性がある。
マンション管理士会＝管理会社＝ウインウインの関係を維持したい。

[1012: 匿名さん]

定款（マンションの規約）違反で選任された理事など信用できない。
どんな法令違反をしてでも組合を食い物のする組織としか思えない。
役員は総辞職してやり直して信用を回復しなさい。

[1013: 匿名さん]

普通のマンションというか全国の殆どのマンションは、管理規約に
基づいて理事は選出されています。
極端な例のマンションはそこの管理組合で解決しなければならないでしょう。
ただ、アドバイスだけなら得られるでしょうが、それをもとに行動に移せる
かどうか、そういう人材がいるかどうかは分りませんが。

[1014: 匿名さん]

極端なマンションの住民が、管理会社や理事会、マン管士を批判していますが、
殆どの管理会社や理事会、マン管士はみなさん普通の善良な社会人ですよ。

[1015: 匿名さん]

管理規約違反で選任される理事がいるとのことですが、
総会で理事は承認されているのではないですか。

[1016: 匿名さん]

総会は組合の最高決定機関ですが、法律違反や規約違反が
あればそれは別です。

[1017: 匿名さん]

日新火災海上のドクター保険については、しっかり
マンション管理がされていると思えば診断を依頼すべき
ですが、そうでないマンションは診断を受けても保険料は
大手損保会社と変わらないでしょう。

[1018: 匿名さん]

新築マンションだが、日新の診断を受けたけど同条件で保険代は同じでした。
築古は診断を受けた方が良いでしょう。

[1019: 匿名さん]

総会の成立要件
１、総会は議決権の過半数が出席すれば成立する
２、普通決議においては出席議決権数の過半数で可決する
３、特別決議は区分所有者及び議決権総数の四分の三以上で可決する。

３。について総会は成立したが四分の三に大幅に不足したので理事長
　　が棄権者（欠席者）を賛成票に投じて可決し成立した事にして組
　　合運営がなされている場合。

[1020: 匿名さん]

>>1019さん
明らかに管理規約違反です。
提訴すれば間違いなく勝訴するでしょう。
しかし、それをやらなければお宅のマンションでは
それが普通であって住民は何の疑問も感じないし、
当たり前のことなんです。
スピード違反をしても検挙されなければ何のお咎めも
ありません。酒気帯び運転もしかりです。
違反を違反として許せないマンションの住民が育つことが
大切です。

[1021: 匿名さん]

マンション管理が正しく行われなかったのは
組合員が無関心だったからです。
管理が歪んでしまってから、元に戻すにはかなりの労力が
必要となります。
そうならないように、築浅のマンションの皆さんは組合
活動に関心をもちましょう。

[1022: 匿名さん]

私のマンションは複合型で１６棟と管理室１棟の専有部分が７３４戸
（店舗、クリニック、スーパー等含む）の築４０年前の公団分譲マン
ションです。

本日は管理費、修繕積立金の算出方法の瑕疵ついての相談です。
１、規約には管理費及び修繕積立金の額については、第００条に定める
　　各区分所有者の共有持ち分に応じて算出するものとする。
　　（分譲当時規定しています）

この規定に反して４０年間、専有部分タイプ別の割合ではない事が発覚
して組合内部がもめております。
特に（８０㎡）の住宅部分と店舗部分（１０００㎡）の割合を比較する
と相当店舗部分安く徴収してきたようです。

店舗部分については相当の未収金が発生していることになります。

この不手際は、勿論過去の理事長の責任ではありますが、退去したり組
合員でなくなったり、死亡していたりで大変ですのでこまります。

従いまして善管注意義務違反で登録管理会社に請求できないでしょうか。？

[1023: 匿名さん]

１０２０さん、１０１９についての時効はどんなもんでしょうか。？

[1024: 匿名さん]

４０年間規約と違う方法で管理費等が徴収されていたとのことですが、
その間店舗部分についても入れ替わりもあったと思われます。
時効も含めて過去の差額分の徴収は不可能と思われますので、規約に則った
管理費等の徴収を再度総会議案として提案すべきです。
各人の不利益に関する時は、その者の承認が必要との規約もあるでしょうが、
元々規約に規定されていたものを間違って徴収していたので、規約通りに
管理していくということですので、個人の不利益云々には該当しないと
思います。
滞納金の時効は５年ですが、この善意の不足徴収額がどういう扱いになるのかは
私には分りません。
各代の理事長の責任というより、総会で毎年予算書等が承認されてきた訳ですから、
区分所有者全員の責任というべきではないでしょうか。
発展的解決をした方がスムーズな管理ができるのではないでしょうか。

[1025: 匿名さん]

分譲当初の規約に則った管理費等の徴収を行うという総会議案を
提案するのは、店舗部分の方々への通知でもありますので、勝手に
急に規約に沿った徴収をするのも問題があります。
勿論規約の改正ではなく、再確認という色合いのものになると思います。
予算書の金額も違ってきますからね。
総会での予算書の説明で、規約に則った徴収がされていなかったので、
次期からそれに基づいて徴収しますでもそれで承認されれればそれは
それで問題はないとは思いますが。
ただ、どうしても時効以外の未収金について徴収するといえば、裁判に
なるかもしれません。

[1026: 匿名さん]

１０２４、１０２５さんのご意見を聞きまして一応弁護士には相談しますが、
裁判は避けて改めて規約を説明して過去の分は無い事にする組合員の合意を
取り付けたのちは規約に則った管理費等の徴収にしたいと提案してみます。

店舗部分は今の倍くらいの金額になりますので紛糾しそうですが規約通りに
実行する方法がトラブルを最小限に抑える事になりそうです。

素人の組合員を説得できない管理会社はこの際変更の方向で議論したいと
思います。

[1027: 匿名さん]

現在の管理会社は、お得意の１０９ですか？

[1028: 匿名さん]

同じマンションの住民のことですから、できれば円満に解決するに
越したことはありません。
過去の未収入金の処分については、区分所有者全員の承認が必要に
なるかもしれませんが、異議のある方の確認を取り説得した方がいいの
ではないでしょうか。
店舗部分については管理費等が大幅に増えますが、規約に則ってのこと
ですのでそれは了承してもらわなければならないでしょう。
それを間違って徴収した責任については総会で予算書の承認が過去行われて
きましたので、全組合員の責任とすべきです。
店舗部分の区分所有者とそこでこじれるようでしたら、過去に遡っての請求
を考慮するということで対応されたらいいのではないでしょうか。
どちらにしても、規約優先でいくべきです。

[1029: 匿名さん]

管理会社に責任を負わせるのは間違っていると思います。
マンション管理の責任は最終的には管理組合にあります。
一緒になって対応していくべきです。

[1030: 匿名さん]

人間関係を崩すと住みずらくなりますから仕方ないでしょう。
私もこの事は賢い組合員の指摘がなければ気付きませんでした。
区分所有法には規約で決める事ができると有りますので分譲時の
売り主も間違ってはいませんが、

後の組合運営が規約違反のまま４０年も放置されていたのかが不思議です。
今後は管理会社の資質が問題になるのでしょう。