「マンション管理士等に質問しよう！ Ｐａｒｔ３」

[匿名さん]

マンション管理をしていく中で、困ったこと、聞きたいこと等をここで質問してみませんか。
マンション管理士、建築士、弁護士、宅建士、管理会社勤務の皆さん、理事の皆さん、
住民の皆さん等が質問に答えてくれると思います。

[9801: 匿名さん]

>>9798さん
確かにそう規定はされていますね。
しかし、だれが自分の管理組合の規約等を見せてくれと
理事長にお願いしますか。
現に有効な規約ではなく、それを全組合員に配布すれば
いいだけのことですよ。

[9802: 匿名さん]

誹謗中傷や罵詈雑言があればそれをブロックするのは
スレ主としては当たり前のこと。
ここはたかが匿名掲示板ですから、スレ主の思うように
管理していくのは自由。
それが嫌ならここにはこなくていい。
それに批判というか単なる１行レスしか書き込めない単純な
者はここにはいらないよ。単なるスレ荒らし。

[9803: 匿名さん]

取るに足らない書き込みしかできない軽い奴にはそれなりの
対応をして当たり前。
まじめに対応することはしないよ。

[9804: 匿名さん]

管理組合が管理費や修繕積立金と一緒に自治会費を徴収するのは、厳密にいえば
管理組合の権限外事項ですが、それによって管理組合の適正な運営が損なわれる
ことがなければ違法不当というわけではありません。
もちろん、自治会非加入または退会の意思表示をしている組合員の口座から
自治会費相当額を引き落とすとうるさいことになるから、やめるべきです。

[9805: 匿名さん]

>>9804さん
管理組合が管理費等と一緒に自治会費を徴収することは
そんなに気にすることではないと思います。
しかし、それはマンションの住民の自治会への加入率が大きく
影響してきます。
自治会への加入率が５０％をきっているような状態なら管理費
等と一緒に口座引き落としをするのは問題もあります。
自治会費の口座引き落とし料を管理組合が負担することになりますから。
できるだけ管理組合と自治会は仲良くするにこしたことはありません。

[9806: 匿名さん]

小規模マンションや地方のマンションでは、理事会と
自治会が混同しているところもあります。

[9807: デベにお勤めさん]

駐車場の使用料の根拠は組合と組合員との間の契約です。
組合員はカネを払い、組合は組合員の専用スペースを保障する。
だから、自分が指定を受けたスペースに他組合員のクルマが駐車している時、
組合員はその他組合員に退去を要求する必要はなく、理事長を呼びつけて
「このクルマを今すぐどけろ」と命じることができます。
理事長は命令に従うか、カネを返して勘弁してもらうか、決断を迫られます。
管理会社は関係ありません。電話してくるな、あほんだら！

[9808: 匿名さん]

>>9807 デベにお勤めさん
住民のレベルを上げるのも管理会社の役目。楽をしたいなら役割を教える必要があり、教えないなら当然電話がある。
愚痴をここに書くな、あほんだら！

[9809: デベにお勤めさん]

新年度１回目の理事会の時に「法律や規約細則を正しく理解しましょう」と
教えてるんだがな、輪番制のマンションでも一人か二人はマトモな理事がいるのが
通例なんだが、数年に一度は「大凶作」「全滅」がある。
しかし、なぜあの電話番号を組合が知っていたのか不思議だ。番号変えたよ。

[9810: 匿名さん]

集合住宅の住民のレベル（笑

[9811: 匿名さん]

何の役にも立たない書き込みばかりだな。
何も考えてない者が、よくマンコミュにくるな。

[9812: 匿名さん]

　＜総会の進め方＞

　　　議案書の作成については、事前に理事会で内容を検討し、管理会社との打ち合わせをして
　　管理会社が議案書の素案を作成をする。（決算報告書、予算書、事業計画案、理事候補等）

　１）事前準備

　　＊総会１ヶ月前・・・議案書については、理事と話し合い、管理会社が案を作成して提出します。
　　　　総会提出議案の理事会決議を行います。
　　　　次期役員案の選出・・・事前に了解を取っておくことが大切です。
　　＊総会２週間前
　　　　全組合員に対して、総会通知を出します。賃貸に出している組合員に対しても通知します。
　　＊総会３日前
　　　　総会成立要件、各議案の可決要件を満たしているか確認をします。

　２）総会当日

　　　総会次第
　　　　①開会の言葉　②理事長挨拶　③議長選出　④議事録書面人選出　⑤議案審議
　　　＊司会者は前もって決めておきます。レジメの作成もしておきます。
　　　＊出席表の準備（室番号順に綴ったもの及び委任状）
　　
　　　１．総会の開催宣言…司会が行います。

　　　２．理事長挨拶

　　　３．議長選出
　　　　　標準管理規約第４２条第５項に基づき、議長は理事長にお願いします。
　　　４．出席状況確認

　　　　　出席者○名　　　委任状での出席者　○名　　　議決権行使書での出席者　○名
　　　　　合計○名・・・・総会成立の報告をします。

　　　　議案内容に普通決議、特別決議の両方がある場合は、特別決議は、区分所有者及び議決
　　　　権の各４の３以上の出席が必要となります。
　　　　普通決議は、区分所有者及び議決権の過半数で決議されます。
　　　　＊尚、出席者には、当日総会への出席者、委任状での出席者、議決権行使書での
　　　　　賛否をされている方も出席にカウントします。

　　５．議事録署名人の選出
　　　　議長と出席した区分所有者２名にお願いをします。

　　６．議案審議（代表例）

　　　　　　説明は、議長ではなく、各担当理事がおこなってもかまいません。
　　　　第１号議案 事業活動報告
　　　　第２号議案 収支決算報告
　　　　　　　収支報告書説明終了後、監事から監査報告をしてもらう。
　　　　第３号議案 来期事業計画案の提案と承認
　　　　　　　＊事業計画は、長期修繕計画に基づき計画的に提案をしていくことが大切です。
　　　　第４号議案 来期の予算の提案と承認
　　　　第５号議案 　　その他 規約の改定、保険の加入、管理費の値上等の提案

　　　　第６号議案 　　管理委託契約締結の件（総会前に重要事項の説明会を開催しておく。）
　　　　第７号議案 役員の改選
　　　　　　　役員候補が承認されたら、いったん休憩を取り、新理事で理事会を開催し、理事の
　　　　　　　互選で役職を決める。
　　　　　（時間のロスをなくすために、事前に決めておかれる組合が多いようです。）

　　７．次期理事長のあいさつ

　　８．閉会

[9813: 匿名さん]

>>9811 匿名さん
特大ブーメランｗ

[9814: ご近所さん]

自分のゲロは自分で始末するように、アホ住民の振る舞いは組合で始末するのが常識ですよ

[9815: デベにお勤めさん]

理事輪番制のマンションでも自己都合で辞退することはできるのですが、
世間体というか、「〇号室の〇〇さんのご主人は理事も務まらないくらい
バカなのかしら」と思われたくない、というのがあります。
そういう悲壮な覚悟で理事になってる組合員には精一杯サポートしています。

[9816: 匿名さん]

管理組合役員は＊＊＊でも十分つとまる
管理会社フロントがいてくれるから
自治会役員のほうがレベルは高い

[9817: 匿名さん]

>>9812 匿名さん
>６．議案審議（代表例）
>　　　説明は、議長ではなく、各担当理事がおこなってもかまいません。
>　　　第１号議案 事業活動報告
>　　　第２号議案 収支決算報告
>　　　　　　収支報告書説明終了後、監事から監査報告をしてもらう。
　　
　　　　１号議案、２号議案の質問、採決，承認

[9818: 匿名さん]

>>9812 匿名さん
＞第６号議案 　管理委託契約締結の件（総会前に重要事項の説明会を開催しておく）
　　　重要事項説明書の説明者（管理会社）は管理業務主任資格者か説明前に確認する（無資格者の説明は管理会社に処分が下されます）

＞第７号議案 役員の改選
＞役員候補が承認されたら、いったん休憩を取り、新理事で理事会を開催し、理事の
　　　　　　　互選で役職を決める。
　（時間のロスをなくすために、事前に決めておかれる組合が多いようです。）
↓
次期監事、理事候補が承認されたら総会終了後、理事の互選で役職を決める。
決まった役職は総会議事録でお知らせする
　
７．閉会
　　

[9819: 匿名さん]

理事候補を事前に集めて、もし総会で承認されたら理事候補同様に
役員候補を決めておくことは問題がないでしょう。

[9820: 匿名さん]

但し、役員候補の総会承認決議は必要ありません。

[9821: 匿名さん]

総会時の重要事項の説明はどうされていますか。
もしひとつでも前回と内容が変更になっていれば
全員に書面を交付するとともに、説明会を開催してますか。
別に総会のまえとかでなくてもいいんですが、効率化する
ためには同じ日にやるほうがいいでしょう。

[9822: 匿名さん]

総会前の１０分間でやっている。
書面は総会資料と同時に全組合員に事前送付している。
もちろん理事長はもっと早く個別に説明を受けている。

[9823: 匿名さん]

うちも総会前に説明をしてもらっています。
やはり１０分間ぐらいです。

[9824: 匿名さん]

管理費を値上げするときは、その要因がなければならない。
例えば、管理人の勤務時間を延ばしたり、清掃の回数と時間を
増やしたりしたときは、その分の値上げはやむおえない。
消費税は５％の値上げだったから、管理費がひっ迫してきたら
少しの値上げはいいだろう。
それ以外でいえば、理事会役員の報酬の値上げとか、何か現行から
新しくお金のかかる契約をした場合とかです。
それ以外は値上げはまったく必要ありません。

[9825: 匿名さん]

マンション管理士も組合費を節約だの工事費が高いだ
のとの議論ばかりで面白くない。
私は退職後管理人をしていたが暇を見つけて退職金の
一部を投資して小遣を稼いでいる。
それが株式にトレードしてみたら思いがけなくヒット
して短期間で投資額の数倍に膨れた。
組合費の余剰資金を安全な投資信託に回したらどれほ
どの資産が膨らむかをシュミレーしてみたら建て替え
資金位は稼げる自信を得ました。
皆さんも資産を増やす方法を研究してみてください。
こんなことを投稿するとリスクの問題で荒らされます
が、人生はいたるところにリスクはつきものです。
物事は能動的に考えてください。世界の富豪はすべて
投資を前向きに考えられる人間たちです、
退職金や年金で細々と生活するのが美徳と考えている
日本人は資産を外人富裕層に持っていかれています。
考えてください。
管理費等の保管金の受取利息を調べてみてください。

[9826: 匿名さん]

>>9825さん
私も株の売買をもう３０年近くやっていますが、これほど
やっても累計では大きな損失を蒙っています。
現在も、証券会社とデイトレの両方で続けていますが儲けは
ありません。
株で儲けようとするのは甘いと思っていますが、親からの財産
分与で資金的には余裕がありますので続けていますが、株に素人が
手を出したら大きなやけどをしますよ。
当然証券会社とは信用取引はせず現物取引ですから例え投資している会社が
倒産したとしても借金を負うことはありません。
今も株式状況をみながら取引をしています。現在日経平均は、30,437円と
９０円弱のﾏｲﾅｽです。

[9827: 匿名さん]

現在３０，３７１円、前日比－１５０円とどんどん下がっている。

[9828: 匿名さん]

>>9825さん
今あなたがもっている銘柄の状況はすぐ分りますので
連絡ください。買い気配や売り気配の数量とかもすぐ
連絡しますので。

[9829: 匿名さん]

下がれば損をするとの固定観念が間違い。
発想の転換を図りたい。
もちろんリスクは伴うと言っている。
稼いでいる方の方が多いです。
チャンスは近いです。

[9830: 匿名さん]

>>9828 匿名さん
今は利益確定で長期投資以外は現金化しました。

[9831: 匿名さん]

中国の不動産大手の債務不履行の世界の与える
影響が気になります。
日本のマンションの資産価値には影響はありま
せんが株にはそれ相当の影響があるとみて関連株
を利益確定しましたが、
早まったとは思いませんが今は株価が上昇しています。

[9832: 匿名さん]

素人が株で継続的に利益が上げられると思っている者が
いるんだね。
平均株価が上がろうが下がろうが儲ける者はいるが、素人
はまず損をするよ。それが分っていないということは、株の売買
を殆どやっていないということだよ。
証券会社から毎日のように電話やファックスで情報が送られて
くるけど、まず儲からないよ。たまには勝つこともあるけどね。
プロのアナリストも必死に研究しているけど、正しい答えはみつからない。
それが分るんだったら、証券会社はやめて自分で株の売買をすればいい。

[9833: 匿名さん]

今年は年末にっけて大勝負を迎える。
コロナショックは大商いをした方と
そうでないものが存在する。
私の収支報告をすると投資金額の数倍になった。
これほど魅力のある商いはないと思っている。
今は売りで買いではありませんがつまみ食いはできます。
例えば商船株です。
そろそろ投資家も弱気含みなので逃げようとは思ってい
る。

[9834: 匿名さん]

株式投資相談？

[9835: 匿名さん]

一昨日までは利確で多忙を極めたが今日から
明後日までは気楽に過ごしている。
確実につまんでは捨てて利益が確定できる
銘柄に限っている。
総裁選の行方で外国人投資家の日本買いに
期待はするが、
アベノミクスの時からすると株価は同じく
急騰したが日本買いは半数が気になるので、
買いは慎重に構えています。

[9836: 匿名さん]

もうやめましょうね。株の話しは。
キーエンスとソフトバンクの株を各１００株しかもってないけど
今日は下がっている。
この２つで今日は４０万円の負け。
ホンダは３７万円勝ってているからまだいいけど。

[9837: 匿名さん]

>>9828 匿名さん
利確の現金を米国国債に代えようと思っていますが、
正しいでしょうか。迷っています。

[9838: 匿名さん]

>>9836 匿名さん
キーエンスは損せずに利益確定できるが
ソフトバンクグループは悩ましいでしょう。
私はＳＢＧを5月連休前に利益を確定して
相当儲かりました。
キーエンスは持っていませんが、
今年購入した三井造船、日本郵船、川崎汽船を
各々200株を昨日利益確定しました。
これは明日金曜日まで持つかを考えましたが、
安全を担保しました。損切はしたことはありません。
手持の株は毎日上下しますが、
辛抱強く持ち続けると損をすることはありません。
倒産をしない会社の見分けはしています。
コロナさえなければ株はそんなに難しくありません。
株友との雑談の中にヒントがあります。
証券マンはサラリーマンで自費で株の売買をする
資金は持たないので、あまりあてにはなりません。
勝負師のアドバイスが役に立ちます。
ソフトバンクグループは倒産はしませんのでそのうち
暴騰する希望を持てる株です。
余裕がある方ですので損切はしないでお持ちくださ
い。私なら利益が出るまで持ちます。
孫さんのことだからそのうち挽回して自社株買いを
するでしょう。

[9839: 匿名さん]

私はキーエンスの株を2012年に500株持っています。
6000円×500＝300万円で購入した、
昨日の株価は70,810円×500＝35,405,000になって
います。
健全な株は長期で投資すれば儲かります。
9836サンは確かめてください。昨日購入したら今日は
相当安いですので損をします。
キーエンスは魅力的な銘柄です。お大切に。

[9840: 匿名さん]

もう株の話しはやめのしょう。
株の話しがしたければ自分でスレを立ててください。
ここはマンション管理士等に質問しようのスレですので。

[9841: 匿名さん]

総合評価方式（簡易型）の計算式はこれでいいんでしょうか。
知っている方がおられましたら教えてください。

入札評価の計算方法
①合計点（ヒアリング時の）　１００点満点中
②得点評価　　　３０×①÷１００　　加算点　満点３０点
③技術評価点　　　１００＋　②
④入札額（円）　　消費税抜き
⑤入札評価値　　③÷④　×　1,000,000
⑤の最高得点を出した業者を中心に契約する。
　　予定工事費との兼ね合いで工事の増減をしていく。

[9842: 匿名さん]

>>9840 匿名さん
マンションの建て替え資金の捻出方法を提案していますが、しっかり組合が取り組めが実現できます。出金の過不足を論議しながら並行して利益を追求してください。残念です。

[9843: 匿名さん]

>>9842さん
マンションの建て替え資金は、建て替えに参加する者が負担しなければ
ならないのです。
多分建て替えに参加する方は２０％～３０％程度しかいないでしょう。
なぜかといいますと、建て替えに関する承認決議を得るまでには２年は
かかるでしょう。
それが承認されたら、解体と建設が行われますが、それが完成するまで
には約３年かかります。
その間住民はアパート等を借り引っ越しをしなければならないでしょう。
高齢者が多いと思いますので、その年数はかなり長く感じられます。
それに建て替え費用を負担しなければならない訳ですが、多分１，０００万円
～２，０００万円は必要になってきます。
修繕積立金はあっても大したきんがくにはならないでしょう。
それに、建て替えに不参加の方には修繕積立金を返さなければならないからです。
建て替えに本格的に取り組む前に、建て替えに関する法律を勉強される
ことをお薦めします。かなり複雑ですから。

[9844: 匿名さん]

容積率がかなり緩和されましたので、階数を増やしその分
各人の負担額を減らす方法も取れますが、それでも１戸１，０００万円
以上は負担しなければならないでしょう。

[9845: 匿名さん]

承認決議は５分の４以上が必要となります。

[9846: 匿名さん]

建て替え決議とかはややこしいからね。

[9847: 匿名さん]

売り渡し請求権や買取請求権とかあるしね。

[9848: 匿名さん]

お金があれば簡単に解決する。
現在の管理費等ではよっぽど有利な環境でないと
建て替え決議は得にくい。お金です。
眠っている保管金を運用しましょう。

[9849: 匿名さん]

資金力のある組合ならば建替えに向けての
買い取ることもできる。
資産運用を積極的に取り組んでください。

[9850: 匿名さん]

資金力のある組合とはどういうことですか。
１０億とか２０億とかの修繕積立金があるんですか。
勿論１，０００戸とかの大規模マンションならある程度の積立金は
あるでしょうが、それでも建て替えるとなると３００億ぐらいの
資金が必要になるからね。

[9851: 匿名さん]

修繕積立金の資金運用がうまくいかなくて大幅なマイナスに
なったらどうするの。だれが責任を負うの。

[9852: 匿名さん]

資金運用がうまくいかなくてお金が無くなったら
誰が責任取るの、
質問には組合員全員で責任を取りましょう。以上。
それでは何事も先に進まない。
人生にはリスクはつきものでしょう。
そのようなことがないように運用しましょう。
知恵を絞れば何でもできます。
前向きな奥様のいるご家庭は栄えているでしょう。
リスクを抱えたご主人をサポートしているからです。
なんでも反対では儲かるものも儲かりませんよ。
武士道よりも商道です。

[9853: 匿名さん]

理事会が早く終わったときは残りの時間は株の話をしています
みんな好きですよ、特に代理出席の奥さんで詳しい人がいる

[9854: 匿名さん]

もう株の話しはやめのしょう。
株の話しがしたければ自分でスレを立ててください。

[9855: 匿名さん]

>>9854 匿名さん
肝心なお金のことを話しているのだ。
修繕等にも管理にはお金がなければ話にならない。
投資は話し合うべきでしょう。
先ほどキーセンスやソフトバンクの株を持っている方の
例を取ってみましょう。
この二つの株は2014年度の終値を見てください。
組合費を投資した場合を各自シュミレーションし
てみてください。
莫大な資金を得たことになります。
投資をしないと損です。
建て替え費用などは簡単に稼げます。

[9856: 匿名さん]

SBGの2012年度高値1株1，667円で、
SBGの今日の終値は1株6,542円です。
キーエンスの2012年度の高値1株6,000円で、
キーエンスの今日の終値は1株73,080円です。
10年前にこの銘柄を組合費で購入していたら。
SBGは5倍くらいになりキーエンスは10倍になります。
単純計算をしても建て替え費用を稼げる計算になります。
最初からできないとあきらめないでください。
組合員の中には投資で稼いでいる方も多いです。
銘柄が倒産さえしなければ損をする確率は皆無です。
銀行や住宅支援機構等に預けるのはもったいないです。

[9857: 匿名さん]

奥様方はウウエルスナビで稼いでいる方がおおいです。
私も半年前に120万円を投資して現在は169万に増え
ています。

[9858: 匿名さん]

投資をする方とそうでない人の格差は大きいでしょう。
コロナショックがそれを証明している。
今後管理組合も資産運用をするかしないかの格差は
明白です。

[9859: 匿名さん]

もう株の話しはやめのしょう。
株の話しがしたければ自分でスレを立ててください。

[9860: 匿名さん]

株の話はやめましょう

[9861: 匿名さん]

エレベーター点検のフルメンテナンスとＰ０Ｇ契約について

＊フルメンテナンス契約
　　フルメンテナンス契約は、点検・整備・手入れのほか、昇降機器の部品交換や機器
　の修理を状況に合わせて行う内容も含んだ契約です。
　　但し、本体・乗場扉・三方枠・意匠変更による改造等は別途となります。
　　ロープの交換（１５年程度）やＰＬＣ（シーケンサー）の交換も無料となります。
　　シーケンサーは制御用コンピューターで交換は２０年程度といわれています。
　　築浅の時は、ＥＶの保守点検はＰ０Ｇ契約の方が経費的には安くなりますが、古く
　なってくると、フルメンテナンス契約の方が有利になってきます。

＊ＰＯＧ契約
　　Ｐ０Ｇ契約は、定期点検、管理仕様範囲内等の消耗品や油類の交換はしますが、それ
　以外の部品交換、修理は別途とする契約です。独立系の業者はこの方法が大半です。

エレベーターの交換は、３０年前後が目安となりますが、新設すれば、制御盤４００万、
巻き上げ機１００万、かご（三方枠・扉・床等）７００万でおおよそ１基当たり１，２００万
程度になります。簡易制御マニアルだと、１基当たり８００万程度になります。

[9862: 匿名さん]

株でなくても組合の資産の運用は計画したほ
うがいいでしょう。
少なくとも国債くらいは購入してほしいです、
会計報告の受取利息を確認してみてください。
少ないです。
投資信託等に置き換えるとどれほどの差額が
出るかを検証しましょう。
無駄をしていることにきずきます。
少ない収入の個人でさえも保管口座の残高を
信託を購入しただけで雲泥の差が生じます。
情勢を見ていて危険な時は利益を確定するた
めに解約をすれば税金を差し引いて組合の
特別講座に振り込まれます。
個人で体験してみるといいでしょう。
私のマンションでは株トレが数人いますが相当
の資産を築いています。
体験者の意見を聞いてみてください。
よっぽどでないと赤字を出すことはありません。

[9863: 匿名さん]

マンションの資産運用としては、定期預金、国債、す・マイル債
ぐらいにしておけばいいでしょう。
投資信託はリスクが伴います。もし、リスクが生じた場合は誰が
その補填をしてくれますか。
それに、マンションの住民でだれが株とかの運用をするんですか。
証券会社とかに運用を任せたら必ずといっていいぐらい損失が
発生します。
株で絶対もうかるというのであれば、アナリストとかやめて自分で
やればもうかりますよ。会社勤めはばからしくなるでしょう。
株は7,000円の時代もあれば、38,000円の時代もあり、乱高下が
すごいということを理解してください。
これぐらいで資産運用の話しはおわりでいいですね。

[9864: 匿名さん]

エレベーターの価格は１，２００万円ていどとかきましたが、これはあくまで
東芝の正価です。最終的な価格はそれぞれのマンション次第です。

エレベーター点検のフルメンテナンスとＰ０Ｇ契約について

＊フルメンテナンス契約
　　フルメンテナンス契約は、点検・整備・手入れのほか、昇降機器の部品交換や機器
　の修理を状況に合わせて行う内容も含んだ契約です。
　　但し、本体・乗場扉・三方枠・意匠変更による改造等は別途となります。
　　ロープの交換（１５年程度）やＰＬＣ（シーケンサー）の交換も無料となります。
　　シーケンサーは制御用コンピューターで交換は２０年程度といわれています。
　　築浅の時は、ＥＶの保守点検はＰ０Ｇ契約の方が経費的には安くなりますが、古く
　なってくると、フルメンテナンス契約の方が有利になってきます。

＊ＰＯＧ契約
　　Ｐ０Ｇ契約は、定期点検、管理仕様範囲内等の消耗品や油類の交換はしますが、それ
　以外の部品交換、修理は別途とする契約です。独立系の業者はこの方法が大半です。

エレベーターの交換は、３０年前後が目安となりますが、新設すれば、制御盤４００万、
巻き上げ機１００万、かご（三方枠・扉・床等）７００万でおおよそ１基当たり１，２００万
程度になります。簡易制御マニアルだと、１基当たり８００万程度になります。

[9865: 匿名さん]

>>9863 匿名さん
だからリスクのないものはないといっている。
国債もスマイル債もリスクはともないます。
組合運営をアドバイスするなら信託位の経験
がなければいけません。
リスクばかりを前面に出して組合運営をして
いるとやがて組合資金は不足して管理費等の
値上げや一時金徴収といった負の資産を抱え
込むことになる。
私は建替え資金を組合独自で蓄えられる方法
を言っているのです。
現にマンションの組合員は実践されている方が
相当数いますのでその知識を組合活動に生かせ
ることにきずいていないだけです。
経験者はどしどし組合に提言してください。
９８６３さんみたいな頭でっかちの方が多いの
で大変ですが、
自分だけ儲かるのではなく組合にも利益をもた
らしてください。

[9866: 匿名さん]

>>9865さん
だったら、その資産運用はだれがやるんですか。
会社勤めをしていれば、一刻一刻が勝負の株の世界では、ボード画面に
張り付いていなければ対応ができないのですよ。
例えば私の経験談ですが、ライブドアが倒産するときの株価ですが、
私はボード画面をみながら、メジャーリーグをみていたのですが、どうも
おかしな気配が感じられたので、即全て成り行き売りにしました。
しかし、売れたのは３０％ぐらいであとは紙くず同様の株価となりました。
ボードをみていてすぐ成行売りをいれてもこの状態です。
また、１株4,５00円ぐらいで買った株が下落したが、いずれ上がるだろうと
思って売らなかったら、ずるずるといってしまい、結局３００円以下になり
あきらめて売ったこともありました。こういう経験も多いですよ。
初心者のときは儲けもあり調子に乗ることもありますが、株は難しいですよ。
修繕積立金は区分所有者全員の積立金です。リスクの伴う資産の運用は
やったらだめでしょう。
もうこれで終わりです。あなたの書き込みに対して私は返答はしません。

[9867: 匿名さん]

>>9863 匿名さん 27分前
だからアナリストはサラリーマンで自己資金が
ありませんので投資をしたくてもできません。
管理組合は多額の現金を銀行等に少ない利息
で保管しているでしょう。その資金の一部だけ
でも資産運用をしたらどうかと言っているのです。
7、000円の時に買って38、00円で売ればいいのです。
毎日毎日の株価の乱高下を意識するからそのような考
えになります。倒産しない優良企業ならば1０年間の
永いスパーンで考えるとその利益は想像を絶する利益
です。キーエンスの株価が昨日73、110円が
今現在72。320円を見ているからそのような発想をす
るのです。
10年前は6,000円で購入しているので損はしていませ
ん。昨日買って今日売れば損はします。
小学生の算数です。
たしかに資産運用は柔軟に対応しないと損をすること
はあります。今は株等は売却して現金化するか国債に
買い替えるのを反対はしません。
組合が資産を運用して将来に備えることを考えてくだ
さい。

[9868: 匿名さん]

昔から可愛い子供には旅をさせよ、との諺どうりに、
子供は旅の途中で沢山の宝を拾って持ち帰るのです。
可愛い組合資金を眠らさないで旅をさせてください、
数倍になって帰ってきます。

[9869: 匿名さん]

インターホーンの活用

　インターホーンには、管理員室への通話もできますが、それ以外に緊急時に
他の居住者に異常を報せる機能もついています。
　現在、一人でマンション生活を送っておられる高齢者の方にとりましては、万一
発作等がおきて外部と連絡がとれない場合は、インターホーンの受話器の右横
についています、非常ボタンを押せば全館に警報器がなります。
　その場合の対応策としましては、鍵がかかっていますので、共用廊下側の格子
を取り外し、ガラスを破って部屋に入る方法か、隣の部屋のベランダからボードを
破ってその部屋に行き、ガラスを破って入るということになります。
　留守の部屋から煙が発生している時も、同様の方法がとられます。
熱感知器と連動させれば、年２回の消防点検時に居室内に入らずに玄関に備え付けられた
インターホンで消防点検ができます。

[9870: 匿名さん]

滞納金対策

　滞納については、競売までもっていくのは、共同生活の障害が著しく、他の方法では
共同生活の維持を図ることが困難なときを想定しています。
　通常、マンションの管理においては、弁護士が介入することは殆んど発生しません。
　逆にそこに至るまでの過程をできるだけ防いでいく必要があります。
　滞納が発生したら、細則にもありますように、３ヶ月までは管理会社が催促等をやって
くれますが、３ヶ月を経過したら理事会が責任をもって対応していかなければなりません。
　しかし、内容証明とか少額訴訟を自分たちの手でやるということは、経験がなければ
要領が分からず躊躇しがちになります。
　そこで、内容証明の具体的な書き方や少額訴訟を行う場合の詳細を作成して、理事長
が、それを引き継いでいき、いざというときの指針となるべく資料を準備しました。

[9871: 匿名さん]

滞納金の訴訟としては、支払い督促と少額訴訟がありますが、
まさかこれらを弁護士に依頼しているところはありませんか。
簡単ですので、理事会でやりましょう。

[9872: 匿名さん]

もしわからないことがあれば、法務局にいって相談窓口に
係員がいますから聞けば丁寧に教えてくれますよ。

[9873: 匿名さん]

滞納金の件で子供のままごと話はやめましょう。
規約はどうなっていますか。

[9874: 匿名さん]

>>9869 匿名さん
築古マンションではインターホンの更新工事は
各マンションにおきましては日常の管理を担当
している管理人等の意見を聞いて施工をされた
方がいいでしょう。
私のマンションでは坦当管理会社の意見を聞か
ずに素人の理事長とインターホンの施工会社で
工事をしました。
大した問題ではありませんが以前の使用と同じ
く年二回の消防設備等点検時に部屋内に入室し
ての点検となりました。
苦情は少しずつありますが今更変更するにはそ
れ相当の費用が掛かりますので次回更新時まで
我慢することになりました。
順番性の知恵遅れの理事長の誕生でしたので致
し方ないと思います。

[9875: 匿名さん]

自民党が政権奪回して以降、株式投資で組合財政が豊かになった管理組合も多いのでは？？

[9876: 匿名さん]

取得価額4500円が300円に大化けする大馬鹿株もあるんですね。株の世界は深い。

[9877: 匿名さん]

儲けるよりもわざわざそんな暴落株を選んで買うほうがよほど難しい

[9878: 匿名さん]

個人商店では儲かるのは手持ちの資産運用です。
退職金を預金して年金暮らしでも長生きしたら
大幅に目減りして路頭に迷う。
500万円を資産運用に回したら確実に食費は儲かるし、
手持ち資金は目減りしない。
この行為を組合の資産確保に寄与したい。
私は子育て中に子供の将来を考えて優秀な技術者が働
いているレーザーテックの株を1株220円のときに1万
株を220万円で仕込んで現在所有している。
今日現在は1株2800０円になっている。合計で22０万
円が2億8千万円に膨れている。
これを組合費で10万株（2200万円）仕込んでおけば
今日現在28億円に化けたことになる。
組合管理に費やせばと思って提案しているのである。
優秀な起業家が続々上場している。
上場企業で倒産する確率は少ない。

[9879: 匿名さん]

②業者選定方法

　イ）見積もり合わせ方式 見積は金ヌキ積算方式でとるのがベターです。
　　　　元請会社を数社選んで、設計図書を渡して見積もりを提出させる方式。見積もりが
　　　最低価格の会社が選ばれるとは限らず総合的に評価して決定します。
　　　　総合的に判断するのは誰がどのようにして決めるのかが問題です。
　ロ）入札方式 　見積もりが最低価格の会社を選定することになります。
　　　　　但し、同条件での相見積を取るためには共通仕様書等の作成が必要となります。
　ハ）随意契約 　最初から１社に絞って工事金額を交渉し契約する方式です。
　　　　小規模マンションとかゼネコン系の管理会社に管理を委託しているマンションに多
　　　い方式です。

③工事の進め方から業者を選定する方法　

①設計・監理方式・・・設計と工事が分離するので工事中のチェックが適正に行える。
　　設計・監理と工事を別の業者が行うやり方。この方式がベターです。
　＊見積もり合わせ方式と併用
　　　　設計図書による統一された内容で見積もりをとるので、比較が簡単です。
　　　　専門家の第三者による監理なので、工事内容に信頼性があります。
②責任施行方式・・・随意契約による業者選定 小規模マンションはこれが多い
③管理会社発注方式・・・ゼネコン系管理会社に管理を委託しているマンションが多い。
　　　マンションの現状（通常の管理、修繕積立金、長期修繕計画等）をよく把握している。

[9880: 匿名さん]

やはり設計監理方式で見積合わせ方式が
一番いいと思う。
但し、大規模マンションでないと難しいかも。

[9881: 匿名さん]

２８億円あれば管理費・修繕積立金・使用料すべて無料の
夢のマンションが誕生するかもですね

[9882: 匿名さん]

>>9881 匿名さん
その時は組合員の総意によって管理費等を減額
もしくは無料もできます。
建替えはマンションにとっての一番の難関事項
ですのでこの例を達成できればすべての問題を
解決できます。
お宅たちのマンションで修繕積立金等が口座に
眠っているのを知恵を絞って運用すれば莫大な
費用を稼ぎ出せます。
法令には触れませんが標準管理規約にはしない
方へのアドバイスになってはいます。
これは法律では禁止事項ではありませんので組
合員の協力は必要でしょう。
ただし法人化は必要でしょう。

[9883: 匿名さん]

　　　滞納金に対する問題は、各マンションで苦労されていると思いますが、競売とかにいくまで
　　の過程をいかに防いでいくかにあります。

　　　私たちマンションの理事としましても、この問題は避けて通ることはできません。
　　　滞納問題は、住民同士の問題でもあり、やりづらさから先送りしてしまう傾向にあります。
　　　しかし、放置しておけば、組合の財政を圧迫するだけでなく、当人にとりましても、益々滞納
　　の額が膨らんでいき、どうしようもない状態に置かれる可能性が出てきます。

　　　理事の役割としては、期間ごとに対応していくルールを決め、誰が理事になっても、基本は
　　変わらないようにしなければなりません。

　＊では滞納が発生したらどうするか

　　　ルールづくりから考えていかなければなりません。（目安を記載してみました）

　　１）１ヶ月～３ヶ月は、管理会社が、電話での催促、督促状、訪問とかで催促します。
　　　　　　この間の、報告と催促状況のチェックは理事長がしなければなりません。
　　　　　管理会社任せにするのではなく、具体的に、いつどのように、催促をしているのかを
　　　　　確認すると共に、理事会での報告を随時行っていく必要があります。
　　　　　２ヶ月経過したら、駐車場の契約を解除する細則をつくることも必要です。

　２）３ヶ月～６ヶ月
　　　　３ヶ月経過したら、その責務は管理会社から管理組合に移行する契約が多いようです。
　　　　只、管理会社にも協力を頂き、一緒に催促をしていく方がいいと思います。
　　　　当然、この間は、電話・訪問・督促状で催促をします。
催促した場合の、記録は必ず取っておいてください。訴訟の時は役に立ちます。
それでも解決しなければ、
内容証明郵便をだし、相手にプレッシャーをかけると共に、時効防止も行います。
　　３）６ヶ月経過
　　　　半年が経過したら、お互いに額が大きくならないように、法的措置も取らなければなら
　　　　なくなります。
　　　＊少額訴訟、支払督促の具体的なやり方、書き方、費用等については、自分達でもでき
　　　　ますが、分からない点はネットで調べることができます。

[9884: 匿名さん]

出納係の会計担当理事はいらない。
資金運用の専門知識を持った財務担当理事を設置すべき。

[9885: 匿名さん]

滞納関する事項は通常のマンションでは
無いとは言わないが、皆無に等しい。
そんな事例に神経を使わなければならない
組合役員は不幸である。
もっと大事なことを論じてほしい。

[9886: 匿名さん]

>>9885さん
ではあなたが何か問題提起をすればいいでしょう。

[9887: 匿名さん]

もっと大事なことって何があるんだろう。
いつも誰も問題提起する者はいないけどね。

[9888: 匿名さん]

>>9886 匿名さん
しつこいよ、
もう問題提起はしている。文盲か。？

[9889: 匿名さん]

組合の資金で株式投資をして儲けて財政健全化に貢献した話、
大損して訴えられた（訴えた・役員が夜逃げした）話など、
有益な話を聞きたいね

[9890: 匿名さん]

>>9889 匿名さん
そんなのはないよ。
株式投資をして設けて財政健全化に貢献したら
大損することはないので訴えることはできない。
万が一大損しても組合員が管理組合を訴えるの
は当事者には不適格であるから裁判所は受理し
ません、
あなたはそんなマイナーな考えばかり言ってい
ると資産の運用の素質はないと推測します。
人生はどこにでもリスクはつきものでリスクを
最小限に抑えて勝負をする気質を養いなさい。
あなたみたいな組合員が多いので前に進まない
のです。老朽化したマンションでスラム化する
のは資金が不足するからです。
なぜ資金が不足するかを考えてください。
なぜ、貧乏なのかです。
サラリーマンでも上に登られる人間は絶えずリスク
と戦って勝利を収めているのです。
貧乏より資産家の方がいいのです。
資産価値のあるマンションは資産が多いか、
富裕層が多く住んでいるマンションです。

[9891: 匿名さん]

　＊規約・細則に滞納金に対する規定がない場合

　　　１）弁護士費用を含む訴訟費用を相手に負担させる規約を作成します。
　　　２）遅延損害金の規定がなければ、民法の規定通り５％です。
　　　　　国の延滞利息は、１４．６％ですので、規約を作成する場合の目安は、１５％前後で
　　　　　決めているマンションが多いようです。
　　　３）駐車場の契約を解消する規定がなければ、２ヶ月滞納があった場合は、契約を取り消
　　　　　すとかの細則を作成しておくべきです。
　　　　　この規定は、かなり効果はあります。

　＊滞納が発生したら

　　　面倒でも、
１）管理会社の催促状況をチェックします。理事会での報告をする。
２）３ヶ月経過後は、管理組合がやらなければならないという自覚をもつ。
３）４ヶ月程度で内容証明郵便を出す。
４）６ヶ月経過したら、少額訴訟か支払督促かの検討と実施をする。
５）それでも、解決できなければ、競売とかになります。
６）遅延損害金や駐車場の契約の解除は、温情は禁物です。これができるか
　　できないかで、滞納は大きくかわります。理事長の義務として取り組んで下さい。
　　銀行は支払が滞ったら、即、不渡り、給与差し押さえ、競売の実行が行われます。
７）滞納者の額と部屋番号の告知については、議事録には残すべきです。

[9892: 匿名さん]

　　　長期修繕計画は２５年（最近は３０年）で立てますが、その計画の中には、工事の全てが網羅
　　されていなければなりません。
　　　又、その計画の具体的な内容が記されている内訳表があればもっと分かりやすくなります。

　　　下記に修繕周期の主なものについて記載してみましたが、まだまだ全てではありません。
　　　もし、洩れていればその工事費を見積もり、修繕積立金に反映させなければなりません。
　　　修繕積立金は、読んで字のごとく私たちの積立金でして、マンションを維持・保全していくために
　　は、絶対必要なものです。

　　　修繕積立金は、高いとか安いとかで判断するのではなく、長期修繕計画の中で、１戸当り月の
　　必要修繕積立金の額を算出すべきものです。

　　　どちらかといえば、管理費は毎年償却されるものですので、できるなら、管理費は安いにこした
　　ことはありませんが、修繕積立金については、適正価格は必要です。

[9893: 匿名さん]

　　※修繕積立金の額の目安
　　　　　１）長期修繕計画があれば、工事費総額から１戸当り月の修繕積立金を算出します。
　　　（工事費総額-現在修繕積立金の残額）÷年数÷戸数÷１２ヶ月

　　　　　２）計画書がない場合
　　　　　　　　専有床面積から算出します。
　　　　５，０００㎡未満（５０戸未満） ２１８円/㎡　月 （１６５円～２５０円）
　　　　５，０００㎡～１０，０００㎡ ２０２円/㎡　月 （１４０円～２６５円）
　　　　１０，０００㎡超（１００戸超） １７８円/㎡　月 （１３５円～２２０円）
　　例えば、７０㎡の場合は、７０×２０２円＝１４，１４０円が必要修繕積立金の額です。
　　全国平均でみても、現在は１４，０００円程度の修繕積立金は必要といわれています。
　　※長期修繕計画作成費用

　　　１）モデル比準法（コンピーターによる作成）
　標準的な分譲マンションを設立して定めた長期修繕計画を基本に、個々の分譲マンション
の規模や形態・仕様・それまでに実施した修繕工事を実施すべき時期や工事費用と修繕
積立金の目安を確認したい場合に適しています。
　できれば、内訳書まであれば、具体的な工事内容が明確になります。
建物診断をしないものであれば、管理会社によっては、無料で作成してくれます。

　 ２）積算法　　　　　　経費は戸数によって違ってきます。
個々の分譲マンションの建物・設備の内容と状況に応じて工事項目ごとに工事に係る数量
に工事費用の単価を乗じ、これを積み上げて工事費用を見積もる方法です。

[9894: 匿名さん]

株や債券で組合財政を豊かにした事例を知りたいです。

[9895: 匿名さん]

保存行為とは、緊急を要するか、または比較的軽度の共用部分の現状の維持を図る行為
をいいます。月々の管理費で賄えるかどうかが一応の目安とされています。

　そして、保存行為については、各区分所有者がそれぞれ単独ですることができるとなって
います。

　このように、保存行為は、区分所有者であれば、誰でも気づいたものが業者を呼んで工事
をさせることができるのです。

　理事会での検討も必要がなく、相見積も取らずに、区分所有者であればだれでも依頼でき
るのです。
　勿論、工事に着手する前であれば、理事会で決議して工事業者に依頼することとなった場
合は取り消すことができます。

そこで、ある程度の抑えをしていくには、
　急を要する保存行為と急を要しない保存行為に分けて、規約を作成しておく必要がある
と思われます。

　急を要する保存行為については、理事長（管理者）判断とし、急を要しない保存行為に
ついては、理事長又は理事会判断とする方法です。

　勿論、専有部分にある、共用部分のガラスの交換や網戸の張り替え、雨漏りについては、
理事長とその部屋の区分所有者に任せるようにはすべきです。

　　経費については、予備費とか小修繕費・保険から支出することになります。

[9896: 匿名さん]

修繕積立金で元本保証のない投資をするとか頭狂ってる。個人で勝手にどうぞ

[9897: 匿名さん]

①施工業者選定方法

　　イ）見積もり合わせ方式 見積は金ヌキ積算方式でとるのがベターです。
　　　　　元請会社を数社選んで、要項書を渡して見積もりを提出させる方式。見積もりが最低価格
　　　　の会社が選ばれるとは限らず総合的に評価して決定します。
　　　　　総合的に判断するのは誰がどのようにして決めるのかが問題です。
　　ロ）入札方式 　見積もりが最低価格の会社を選定することになります。
　　　　　　但し、同条件での相見積を取るためには共通仕様書等の作成が必要となります。
　　ハ）随意契約 　最初から１社に絞って工事金額を交渉し契約する方式です。
　　　　　小規模マンションとかゼネコン系の管理会社に管理を委託しているマンションに多
　　　　い方式です。

②工事の進め方から業者を選定する方法　

　　①設計・監理方式・・・設計と工事が分離するので工事中のチェックが適正に行える。
　　　　設計・監理と工事を別の業者が行うやり方。この方式がベターです。
　　　＊見積もり合わせ方式と併用
　　　　　　設計図書による統一された内容で見積もりをとるので、比較が簡単です。
　　　　　　専門家の第三者による監理なので、工事内容に信頼性があります。
　　②責任施行方式・・・随意契約による業者選定方法
　　③管理会社発注方式・・・ゼネコン系管理会社に管理を委託しているマンションが多い。
　　　　　マンションの現状（通常の管理、修繕積立金、長期修繕計画等）をよく把握している。

※業者選定方法としては、評価点と見積金額が出た中で何を基準として業者を決めるのか
　　を決めておく必要があります。ただ、最終的に意見が分かれる場合は、総合評価方式を
　　採用し評価点で決める方法もあります。
　当然見積金額は評価の重要ポイントになります。同一条件での見積もりが出せる要項書
等（共通仕様書）については明確な基準を作成すべきです。
③総合評価落札方式で選定する方法 　　　評価点と入札価格で選定する方法
　 総合評価方式とは企業の技術力と価格の双方を総合的に評価し落札者を決める方式です。

[9898: ご近所さん]

まあ、素人の管理組合ではすまいる債くらいが妥当ですよ

[9899: 匿名さん]

　＜大規模修繕工事の進め方＞　・・・順番は前後する場合もあります。

* 築１２年～１３年で、基本的な大規模修繕工事について作成しております。
　　外壁、屋上防水、躯体改修工事、バルコニー防水、窓枠シーリング、開放廊下修復等

＜資産価値を高めるには＞　上記工事に下記を加えるとさらに資産価値がアップします。
玄関ホールの整備や模様替えを行い、イメージアップを図る。
外装色を変える。
共用廊下をシート防水にする。（靴音防止や高級感がでてくる。）
高齢化対策をする。（バリアフリー工事として玄関にスロープを設置するとか）

1) 　事前準備として、理事会に提案する大規模修繕工事の発意、修繕委員会設置に関する
委員の募集計画案、修繕専門委員会運営細則案の準備等をしておく。
　事前準備の資料とかの作成は、理事長が中心となって作成します。（たたき台の構築）
　修繕委員会のメンバーは５名～１０名程度で必ず公募してください。又、理事も数名入っ
ている方が、スムーズにいくと思います。　　２年程度前から計画します。

２） 理事会の開催
　理事会で、大規模修繕委員会運営細則案や専門委員会の委員公募とか、修繕時期、
建物診断業者（設計・監理業者を含む場合もあります。）選定の了解をとる。

３） 通常総会での発意　・・・・２年前の通常総会
　大規模修繕工事実施、時期、修繕委員会運営細則、建物診断についての承認を得る。
　建物診断と設計監理が同一の場合は、設計コンサルタント導入の承認を得ておく。

４） 専門委員の募集と専門委員会の開催（修繕委員会の役員の選定）
　専門委員会は、あくまで理事会の諮問機関ですので、承認は理事会決議を経なければ
なりません。専門委員会の業務内容も整理しておきます。
　建物診断業者募集についての打ち合わせや大規模修繕工事についての流れの説明。

５） 建物診断業者の募集と選定
　業者選定にあたっては、マンション診断実績のある業者を必ず複数社選び、見積書と提
案等を提出してもらい説明会開催後、専門委員会で選出し、理事会で決定します。

６） 住民へのアンケートの実施
　室内の水漏れ、バルコニー天井の漏水、水道の圧力、ひび割れ等の不具合の調査

７） 建物診断の実施・・・単なる劣化診断では意味がありません。長期修繕計画の作成
　　建物診断実施後、総合所見も含め診断報告書の提出と説明をしてもらいます。
　　　　診断報告書、修繕仕様書、工事概算積算書の提出
　　専門委員会で、工事範囲と予算、資金計画等を考慮して概案を決める。

８） 理事会で決議後、臨時総会の開催・・・通常総会のときでも構いません。
　　工事範囲、時期、工事概算費用、設計コンサルタント選定の承認をもらう。

[9900: 匿名さん]

仮想通貨で儲かればいいですね
しかし、儲けたときの理事長が分け前を要求して
臨時総会で紛糾するかも

[9901: 匿名さん]

９） 設計コンサルタント導入について（建物診断業者と同じ場合もあります。）
　　設計コンサルタントの選定は、大規模修繕工事の成否に大きく影響してきますので、
　慎重に選定しなければなりません。設計施工方式でも改修設計・工事監理は必要です。
　設計コンサルタントは、設計事務所や管理会社に見積と提案を依頼します。
　　公募がベストです。建設新聞等を活用、無料です。宮管連も賛助会員を推薦しています。
　応募業者はマンションの設計・監理の経験が重要なポイントになります。
　応募業者の説明会は必ず実施して決めてください。

設計・監理会社（設計コンサルタント）の特徴
　　設計事務所・・・・・第３者的な立場からマンションの劣化や問題点等を判断して提案
　　管理業者　・・・・・・日常業務から、マンションの状況を把握でき、改善等を組合に提
　　　　　　　　　　　　　　言できる。

＊設計・監理業者を導入するメリット
　　　設計図書による統一された内容で見積もりがとれるので、比較が簡単である。
　　　同じ修繕箇所、同じ仕様、同じ材料での比較ができるようになる。
　　　見積もりの中で、数量落ち等で極端に安くなっている見積もりの修正ができる。
　　　手抜き工事防止等を設計コンサルタントがやることになる。
　　　元請会社は大手でも、工事をするのは下請け、孫請け業者です。
　　　竣工時の不都合が顕在化できる。

[9902: 匿名さん]

>>9900 匿名さん
仮想通貨は良いですね。
しかし、株式取引でさ博打と勘違いして拒否反応を示す
脳みそに煤がたまった連中には猫に小判である。
せいぜい投資信託を説明してやってください。
組合費でリスク許容度の低いフアンドから教えてあげて
ください。
組合費に埃をかぶせてもったいないです。

[9903: 匿名さん]

１０） 設計・監理業者の決定後

＊元請業者の募集
　　公募に関しては、マンションの工事の経験のある大手ゼネコン、地元建築業者、専門
　業者、管理会社に働きかける。
　　建設新聞への掲載は無料、宮管連も業者の紹介をしています。
＊概算の工事費から資金計画と工事範囲を検討します。

１１） 応募業者に対しては、設計図書、見積要綱書と見積明細書を送付します。

　　見積書は、部位・仕様・数量を記し、それに単価と見積金額を記入する書式で行います。
　尚、これに関しては、設計コンサルタントが準備します。

　　条件を同じにして、相見積をとることが絶対条件です。尚、見積書は開封しないで、後日
　複数の委員の立ち会いのもと開封します。

　　見積もりを取る場合は、金額だけでなく、施行中の管理体制、施工後のアフターサービス
　体制が完備しているかの確認も必要です。
　　又、瑕疵担保責任保険に加入してもらうことも、業者倒産対策としては必要です。

１２） 応募業者の中から数社選定し、後日説明会を開催します。
　　その間、設計コンサルタントが見積もり内容のチェックを行います。
　　　　見積書の内容確認、数量見積もり落ち、異常に安い単価等のチェック等
　　説明会には修繕委員、設計コンサルタント、業者、現場監督が参加します。

[9904: 匿名さん]

低能コピペ荒らしがうざいな

[9905: 匿名さん]

＊大規模修繕工事業者の方式
　　１）設計・監理方式
　　　　設計・監理と施工を別の業者が行うやり方で有効な方式です。
　　２）責任施行方式
　　　　設計・監理と施工を一括発注する方式
　　　　見積もりに統一性がないため、分かりにくいというのがデメリットです。
　　　　チェックは管理組合が行わなければなりません。
　　　　この場合でも、着工前に仕様書・数量・図面を作成して提出してもらいます。
　　３）管理会社発注方式
　　　　工事の費用に競争原理が働いているかをチェックする必要があります。
　　　　デべ系マンションに多いのが特徴です。

１３） 臨時総会の開催

　　工事金額、元請業者の承認、工事範囲、工事予算、設計・監理業者の費用等の
　最終承認を得る。資金不足の場合は、借入金の承認を得る。

１４） 施工会社選定承認後
　工事請負契約の締結・・・設計・監理業者に立ち会ってもらいます。
　工事請負契約書、工事請負契約約款、工事費内訳書、設計図書、工程表、保証承諾書

１５） 工事開始
＊工事開始前の住民説明会
　　　工事内容、協力事項、工事工程の説明等・・・元請会社が行います。
＊定例会議の開催・・・１週間に１回程度　　工事の進捗状況や居住者のクレームの処理
　　　　　　　　　　　　　　　状況の報告（専門委員、設計コンサルタント、現場監督）

＊工事期間内の問題点
　　住民の苦情は全て設計コンサルタントを通して行う。（トラブル防止のため）
　　ベランダの工事のときは、全てかたずける。不要な物をまとめて廃棄するのも一法です。
　　工事の進捗状況は、エントランスに掲示板を設置する。
　　足場が組まれると、ベランダの作業のとき、１週間程度洗濯物が干せないので、乾燥機
　　をエントランスに設置しておくと便利です。（リース）

１６） 中間検査　　　　　組合立ち会いの中で実施します。
１７） 完成・引き渡し・書類整備
１８） 工事完成後の点検
　　１年点検・２年点検等請負契約に基づいて定期的な点検が行われます。
　　点検を実施する場合は、必ず各戸にアンケートを行い、不備な箇所は補修や手直しを
　　してもらいます。

　　完成後の品質保証能力の見極めをするためにも、業者の経営状況や業績もチェックして
　　おくことが大切です。

[9906: 匿名さん]

＊大規模修繕工事業者の方式
　　１）設計・監理方式
　　　　設計・監理と施工を別の業者が行うやり方で有効な方式です。
　　２）責任施行方式
　　　　設計・監理と施工を一括発注する方式
　　　　見積もりに統一性がないため、分かりにくいというのがデメリットです。
　　　　チェックは管理組合が行わなければなりません。
　　　　この場合でも、着工前に仕様書・数量・図面を作成して提出してもらいます。
　　３）管理会社発注方式
　　　　工事の費用に競争原理が働いているかをチェックする必要があります。
　　　　デべ系マンションに多いのが特徴です。

１３） 臨時総会の開催

　　工事金額、元請業者の承認、工事範囲、工事予算、設計・監理業者の費用等の
　最終承認を得る。資金不足の場合は、借入金の承認を得る。

１４） 施工会社選定承認後
　工事請負契約の締結・・・設計・監理業者に立ち会ってもらいます。
　工事請負契約書、工事請負契約約款、工事費内訳書、設計図書、工程表、保証承諾書

１５） 工事開始
＊工事開始前の住民説明会
　　　工事内容、協力事項、工事工程の説明等・・・元請会社が行います。
＊定例会議の開催・・・１週間に１回程度　　工事の進捗状況や居住者のクレームの処理
　　　　　　　　　　　　　　　状況の報告（専門委員、設計コンサルタント、現場監督）

＊工事期間内の問題点
　　住民の苦情は全て設計コンサルタントを通して行う。（トラブル防止のため）
　　ベランダの工事のときは、全てかたずける。不要な物をまとめて廃棄するのも一法です。
　　工事の進捗状況は、エントランスに掲示板を設置する。
　　足場が組まれると、ベランダの作業のとき、１週間程度洗濯物が干せないので、乾燥機
　　をエントランスに設置しておくと便利です。（リース）

１６） 中間検査　　　　　組合立ち会いの中で実施します。
１７） 完成・引き渡し・書類整備
１８） 工事完成後の点検
　　１年点検・２年点検等請負契約に基づいて定期的な点検が行われます。
　　点検を実施する場合は、必ず各戸にアンケートを行い、不備な箇所は補修や手直しを
　　してもらいます。

　　完成後の品質保証能力の見極めをするためにも、業者の経営状況や業績もチェックして
　　おくことが大切です。

[9907: 匿名さん]

参考にはなるかな。

[9908: 匿名さん]

ありがとうござます。

[9909: 匿名さん]

　マンション管理の主体は、管理組合です。管理組合は、建物の共用部分や付属施設
及び敷地の管理をすることが基本的な業務です。
　この業務の執行活動を行っていくのが理事会であり、理事の皆さん方です。

　理事は、管理会社との窓口となり、マンションの清掃、点検、補修、規約や細則の見直
し、住民からの苦情や要望等の対応を行います。
　そして、理事会はそれらを実行に移すために開催されます。

　又、理事会終了後は、議事録を作成し配布や回覧、掲示等を行い、広報・啓蒙活動を
行っていかねばなりません。
　快適なマンションライフを送り、資産価値の減少を防ぐためには理事会の果たす役割が
大きく影響をしてきます。

[9910: 匿名さん]

組合資金はは絶えず無駄使いや等で元本割れしている。
管理費等の値上げや一時金徴収で元本割れを防いでい
ることにきずいていない。
投資は嘘をつかない正直である。
損をするのは一般常識不足がが原因であるである。
資本主義経済が破綻しない限り最低年率6％以上は
成長するように仕組まれている。
NHK大河ドラマの渋沢栄一をみましょう。
彼であれば毎違いなく組合資金を低利の預金等に
預けるようなことはしない。
もちろん人生にはすべての人間に神はリスクを与
えている。
そのリスクを回避する能力を持ち合わせているのが
人間である。組合資産多いに活用して財産を気づい
てその利益を組合員に分配しましょう。
その前に管理組合に利益収受は共用部分の持分割合
になっているかを確認しましょう。
持分割合の規定がなければ悪徳組合員やそれ等と
共謀する悪徳管理会社に利益を吸い取られる。
規約の確認と法人化を急ぎましょう。
リスクばかりを意識してそのリスクを背負いきれな
い人間はには富の分配はあり得ない。
いつまでも貧乏である。
今は知恵さえあれば楽して富を得ることが出来る。
日本人のリスクを避けて細々と生きるのが美徳と
いった武士道の思想は＊＊＊である。
物価と国民の所得をアメリカ等と比較してみてく
ださい。
管理費等の値上げや一時金徴収は元本が割れたの
でその穴うめをしているのにきずいてください。

[9911: ご近所くん]

>>9910 匿名さん
誤字多すぎ

[9912: ご近所くん]

[他の利用者様に対する暴言や中傷のため、削除しました。管理担当]

[9913: 匿名さん]

>>9911 ご近所くん
誤字が多すぎて申し訳ございません。
あるである＝あるのである。
毎違いなく＝間違いなく
組合資金多い＝組合資金おおいに
穴うめしているのに＝穴埋めをしているに

恥ずかしながら小学校3年生の以下の文章でした。
大目にみてください。
私は予備校の先生から貴方の文章や話し方を聞いた
り見たりして文法が間違いが多いので東大クラスの
法学部は永遠に合格しないと指摘されました。
今も変わりません。
今後このような出来の悪い人間ですが大目に見てく
ださい。
この件を指摘した先生は東大出の国語の先生でトイレ
でばったり会いまして立ちションをしながら私の肩を
組んで忠告されました。
私はこの時学年一の美人に恋をして振られて刹那的に
なり文学学生ぶっていました。先生の意見を聞いて共
通一次試験を古文解釈を漢文に変更しました。
先生の忠告はドンピシャリでした。
私語で失礼いたしました。お後が悪い様で、( ´艸｀)

資産の運用を怠ると築古マンションはスラム化します。
放置すると管理費等の値上げ若しくは一時金徴収及び
借入金に依存せざるを得なくなります。
有志は頑張ってください。
リスクばかりを考える人物の資産は目減りを防止でき
なくなります、じり貧に怠っていきます。
人生１００年時代ですよ。

[9914: 匿名さん]

>>9910 匿名さん
私は大切な組合資産を株式等に投資することに反対する
理由は理解はいたします。
しかし、このまま放置しておくとマンションのッ経年劣
化と組合員の老齢化は並行して進みます。
管理費等の値上げ若しくは一時金徴収及び借入金等々に
依存した管理に伴い住めなくなったマンションを防ぐた
めの究極の資産維持の方法を組合資産の運用を提案して
いるのです。
組合員の合意は難しいことも存じております。
しかし、成功する確率はとても高いです。
組合員の中には株トレで実績を上げている方の意見も聞
いてください。ほとんど相当の利益を得ております。
誤字脱字はお許しください。

[9915: 匿名さん]

　＜理事になったらまず何をしなければならないか＞

＊最初にすべきことは、管理規約、各種細則を読むことからスタートします。

　マンションの管理を円滑に行っていくためには、ルールに則り運営していかなければ
なりません。
　そして、住民はこの決まり事を守っていかなければなりません。しかし、中にはルール
違反をする住民も出てきます。
　その時は、理事会はそれを是正する措置を取らなければなりません。
　又、理事会は月１回定期的に開催することが理想です。

　＜理事会での検討事項＞

　理事会で検討することは、標準管理規で規定している管理組合業務（第３２条）や議決
事項（第５４条）があります。
　又、苦情や要望事項に対する対応、滞納状況の把握と対策、引っ越し状況、放置自転
車の対応、総会で承認された工事や点検の相見積や時期の検討・業者の選定、議事録
の作成、収支報告書の現状把握、規約や細則の設定・変更の検討、ゴミの分別状況、
議案書の作成、管理会社との折衝、業者との折衝、広報活動の検討等があります。

　＜理事長の役割＞

　理事会は、理事長が招集します。
　又、理事会の議案については、理事長が作成するのが基本ですが、管理会社と協力
して、作成されることをお奨めします。しかし、あくまで、主導権は管理組合です。

　役員の中で理事長の果たす役割・影響力は大きいものがあります。
　しかし、理事長によってマンションの基本が大きく変わっては困ります。
　そこで、理事長の運営細則を細かく作成しておき、誰が理事長になっても基本は同じ
としておく必要があります。そして、新たに理事長になった者がスムーズに引き継ぎができ
るようにしておくことが大切です。

[9916: 匿名さん]

　＜理事会の議決事項＞

　＊理事会は、理事の過半数以上が出席しなければ開くことができず、その議事は出席
　　理事の過半数で決するとなっています。当然監事は議決には参加できません。
　　又、理事会に委任状は使用できませんが、代理出席については、規約に規定があれ
　　ば配偶者等が出席することは可能です。

　＊議決要件
　　　１）普通決議・・・管理行為（大規模修繕工事、一般の工事、点検、使用細則決議、
　　　　　　　　　　保険等）
　　　　　原則は、区分所有者及び議決権の各過半数以上の賛成で決議されます。

　　　２）特別決議・・・規約の設定・変更や共用部分の重大変更、義務違反者への請求等
　　　　　区分所有者及び議決権の各４分の３以上（建替え決議は除く）で決議されます。

　　　共有物の処分
　　　　　駐車場の一部売却、滞納金の放棄等は全員の合意が必要です。

　＜広報活動＞

　管理組合の活動状況を広報することは、理事会の重要な役割です。
　理事会で協議した内容は、掲示板や広報誌を作成して対応し、組合員との情報の共有
を大切にしなければなりません。

[9917: 匿名さん]

修繕積立金での投資について、マンション管理士としての見解がほしいなぁ

[9918: 匿名さん]

>>9912 ご近所くん
対局軸が正反対で両方に旗を上げたい心境なのでしょう。
しかし組合費の資産運用については奇抜ではあるが、
肯けないでもないが、組合員の賛同は得にくいし、
と思っていらっしゃる。
しかし、資産運用して甘い汁を吸った方であれば成功の
確率を実感しているはずです。
資産運用で成功を収める方は資本主義経済を勉強してい
る方だと思います。
今は中国の毛沢東思想を習近平が蘇らせようと試みている。
貧しいものへの施しを選挙公約にすれば人民の支持を得
れやすい国情が共産主義国家です。
国家の権力によって国民の貧富の差をコントロールでき
る国にはしてはならない。
資産運用も中国からは撤収しだした。今後この中国財閥
バッシングが収まらない限り株式市場も不安定にはなる。資産運用で貧富の差が生じる自由は我々は享受する知恵
を養うべきである。
組合資産の運用をする組合（人間）としないものとの格
差は歴然としている。
優秀な組合員の掘り起こしをしてください。
誤字脱字は悪しからず、大目に見てください。

[9919: 匿名さん]

>>9917 匿名さん 14分前
修繕積立金とは言っていない。
管理費等及び修繕積立金等若しくは
組合費保管金等とはいっている。

[9920: 匿名さん]

>>9917 匿名さん
貴方はマンション管理士等ではあるがマンション
管理士ではないのですか。？

[9921: 匿名さん]

>>9919 匿名さん
管理費なんて論外。
拠出元は別になんでもいい。

[9922: 匿名さん]

>>9920 匿名さん
日本語でお願いします。

[9923: 匿名さん]

「管理費等」「修繕積立金等」の「等」には
どのようなものが含まれるのですか。？

[9924: 匿名さん]

やはり組合財政に話題は盛り上がります
参考になる書き込みも多い
カビの生えたコピペ野郎は消えてほしい

[9925: 匿名さん]

>>9923 匿名さん 17分前
各マンションの規約によって異なる。
私のマンションを例にとれば。
管理費等＝管理費、修繕積立金、駐車場使用料、バルコニ
　　　　　ー使用料、専用庭使用料、施設使用料、自転車
　　　　（バイク）置場使用料、簡易専用水道使用料、等
修繕積立金等は管理費等と同じに読み替えてください。

[9926: 匿名さん]

>>9921 匿名さん
管理費とは言っていない
管理費等若しくは修繕積立金等及び組合保管金
と言っている。
再三にわたっての説明を失礼いたします。

[9927: 匿名さん]

　　管理規約の全面改正については、国交省の最新の標準管理規約をひな形として改正してい
　く方法が一般的です。全管連の標準管理規約も国交省の標準管理規約をひな形として作成さ
　れています。（全管連の加盟都道府県は１９団体）

　　　管理規約が、分譲当初、分譲業者から渡され（原始規約）、１０年とか２０年改正が行われず
　　そのままになっているマンションについては、管理規約、各種使用細則の全面改正を行うのが
　　望まれます。

　　　１０年、２０年経過すれば、その間法改正や標準管理規約の改正、又、各管理組合でもその
　　都度改正が行われています。又、不要になった規約や修正しなければならないものも多数あ
　　りますが、議案書だけの改正でなく、規約全体を作りなおす必要が出てきます。

　　　築１５年以上経過したマンションの原始規約は、標準管理規約の改正分だけでも現行規約
　　の４分の１から３分の１の大幅改正になっています。

　　　又、中古マンションを購入される方に対して、管理規約と使用細則を購入者に渡す場合、
　　原始規約と改正年度の議事録を全て渡さなければ意味がありません。

　　　管理規約の一部改正の場合、それは議案書だけでの改正であり、原始規約はそのままなの
　　で、活用しずらいと思います。又、追加条項があった場合は、それを第○条にするのかが問題
　　となってきます。結局全面改正をせざるをえない状況になるのではないでしょうか。

[9928: 匿名さん]

　「管理規約改正の進め方」

１） 準備する資料（専門委員会の人数分準備する）
現行管理規約（別表含む）
現行各種細則
総会議案書（改訂されたものをピックアップする）
管理規約・各種細則にない運用細則があれば準備しておく。
標準管理規約・・・ネットからプリントアウトします。
標準管理規約コメント

２） 改訂・追加・削除する現行管理規約の条項と改訂案の「左右比較表」を作成
　　これを作成しておかないと、委員会がスムーズに進まない。但し、大変な作業になる。

＜左右比較表の作成の仕方＞・・・・一案

＊まず、現行規約を第１条から全て左側に打ち込みます。Ａ４横の左半分に
　　　そして、別シートに保管して２部作成しておきます。

＊次に、２つのうちの１つを標準管理規約と比較し、同じものは行ごと削除します。
　　左側には現行規約、右側には改正案（現行規約に抜けているもの）を打ち込みます。
　　その際、条は左右揃えて作成した方が、見やすい資料となります。
　　現行規約と標準管理規約が同じものは記載しません。行ごと削除します。

＊現行規約にないものは、右側だけに記載する。左側は空白にする。

＊１項でも追加があれば、分かりやすくするために、現行規約と標準管理規約を全て
　左右両方に記載する。

＊現行規約にあって、標準管理規約にない、そのマンション独自の規約については、
　左右両方に記載する。最終的に、右側部分が完成形になりますので。

＊容認事項については、不要になったりするのがあると思われますので、現行規約
　　を左側に、修正・整理したものを右側に記載します。

＊現行規約で不要になったものは、左側に現行規約を記載し、右側は空欄にします。

＊総会議事録から、過去に改正されたもので管理規約（原本）自体に記載されていなけ
　れば、右側と左側両方に記載しておきます。

[9929: 匿名さん]

>>9926 匿名さん
管理費等であっても同じ。意味を理解できないくせに投資なんてやめときなさい。個人で投資して戸建てにでも引っ越すといいですよ。

[9930: 匿名さん]

株以外でも儲けることは可能ですよ

[9931: 匿名さん]

>>9927
コピペマンはここに来るな
他に行くとこがないのだろうけどｗ

[9932: 匿名さん]

スレ主です。
修繕積立金を投資して建て替え資金を捻出するとかいっている
者の書き込みは現実離れしていますので終了ですよ。
こんなつまらない書き込みに反応する方がおかしいんです。
だから私は違う書き込みをしているんです。
実際積立金を株とかに投資をしているマンションは全国を探しても
まずないでしょう。
株は絶対もうかると思っている単純な考えです。
証券会社のプロのアナリストが必死に研究しても株には絶対という
ものがないんです。
それを素人ができる筈がないでしょう。
前にも書きましたが、平均株価が7,000円の時代もありましたし、
38,000円の時代もありました。
このように乱高下があります。
購入した株は上がるまでもっていれば必ずまた上がるという発想、
貧弱すぎます。
その資金はどこからもってくるんですか。修繕積立金でしょうから
それは補修工事等に使うものでしょう。
そんなに積立金を多く徴収しているんですか。
いくら多く積立てていたとしても、建て替え費用まで捻出できる
筈はないでしょう。それに、組合員が納得しません。
建て替えは難しいですよ。
それに同調する方がおられますが、それはスレ主に対する反感からでしょう。
本気で積立金で株を購入しようと思っている方はおられないでしょう。

[9933: 匿名さん]

>>9931さん
9927ですけど、私はここのスレ主です。
積立金で株を購入するというばかげた書き込みの方がおかしい
でしょう、だから違う情報の提供をしているんです。
株については、私は３０年以上の経験がありますよ。
現在も証券会社とデイトレの両方をやり、毎日ボードをみながらここの
書き込み等やメジャーリーグ観戦、資料作り等をやっています。
私の書き込みに不満があるのなら、その書き込みについて質問等をして
ください。
また、情報の提供があればぜひ書き込みをしてください。
それが嫌ならここには来ない方がいいでしょう。自分でスレを立てたら
いいでしょう。

[9935: 匿名さん]

[NO.9934と本レスは、スレッドの趣旨に反する投稿のため、削除しました。管理担当]

[9936: 匿名さん]

>>9927 匿名さん 3時間前＞＞9933 匿名さん
同じ事案のくりかえしで誰も見てないよ。
組合費の運用をわかりやすい株に例えただけで株の
取引きに例えただけでそんなにむきにならないとい
いでしょう。
組合の資産が増えれば何でもできるようになります。
このマンションに住んでいれば耐用年数を経過した
ときは自己負担なしに新築マンションに住めると思
えば管理にも積極的に参加もするし子供や孫にも資
産を贈与できるようになります。
音頭を取ってくれる管理者を求めます。

[9937: 匿名さん]

>>9929 匿名さん 4時間前
管理費等の説明は会計報告に基づいての用語を
使っております。
私のマンションの会計報告では管理費会計の項目
に管理費、駐車場使用料、バルコニー使用料、
専用庭使用料、施設使用料、自転車（バイク）置場
使用料、簡易専用水道使用料、等になっていますの
で誤解を招きかねないので管理費会計を一般会計に
修繕積立金会計は特別会計に書き換えるように管理
会社に指示しました。私が理事長の時は変更して会
計報告をするようになりましたが今はもとに戻って
いるようです。
各項目は各マンションの規約や委託契約者や重説等
と統一を図るためです。別に間違いではありません
が、会計等の説明当時の質疑応答に不都合が生じる
ことがあるからです。
管理費と管理費等の内容は異なりますのでご注意く
ださい。
マンションによっては規約には駐車場使用料の項目
は管理費会計となっていますが修繕積立金会計に組
入れているマンションもあります。

[9938: 匿名さん]

大谷翔平がMVPや本塁打タイトルを取ると日本株に広く買いが入ることがあるかも
組合資金を増やすチャンスはあちこちに転がっています

[9939: 匿名さん]

お祝儀があります。日本株は買いでしょう。
10年くらい前に理事会終了後理事長や理事と
役員の間で任天堂が優秀な人材がいるので1万株
くらい仕込んだらどうかとの雑談で花が咲いた。
今思えば1万株かけるの1万円で１億円くらいの
投資になる。今日現在の株価５３，４７０円である。
1万株仕込んでいればと5億3千4百70拾円になる。
利益は4億円以上になります。
個人資金では到底変えない株数を管理組合の豊富
な資金を運用するとこれだけの利益が得られたこ
とになる。
勿論任天堂が倒産しない確率を考慮しての投資である。

[9940: 匿名さん]

＜長期修繕計画作成にあたって＞

　　＊長期修繕計画の見直しは、総会承認決議事項となっています。そこで、次回総会で提案するこ
　　　とを前提として、建物・設備保全委員会で、どうやって取り組んでいくかのたたき台を作成し、理
　　　事会に提案したいと思います。

　　＊目的
　　　　　適切な長期修繕計画の作成及びこれに基づいた修繕積立金の額の算出をし、マンションの
　　　　計画修繕工事の適時適切かつ円滑な実施を図ることを目的とします。

　　　　　又、今までの管理会社や建築士任せの与えられた長期修繕計画ではなく、これからの建物
　　　　設備の維持管理に関して、住民がどの修繕箇所をどのレベルの工事をするかまでを建築士と
　　　　打ち合わせを行い、作成していく必要があります。

　　　　　又、現在の長期修繕計画には、やらなければならない工事の全てが網羅されていませんの
　　　　で、全て入れた中で適切な管理を行っていかなければなりません。

　　＊長期修繕計画の作成
　　　　　建築士と打ち合わせを行い、どこまで、どのレベルまでの計画を立てるのかを検討し、より綿
　　　　密な長期修繕計画を作成していく。
　　　　　それで作成された計画に基づいて、１戸当り月の必要修繕積立金の額を算出します。

[9941: 匿名さん]

「大規模修繕工事の瑕疵保険について」

　　国土交通大臣指定の住宅瑕疵担保責任保険法人が、平成２２年から保険の提供を開始
　しております。

　　現在は、大規模修繕工事にかかる瑕疵保険への加入が増えており、管理組合も保険加入
　を大規模修繕工事の入札参加条件に設定するところが増えてきています。

　　管理組合としては、今後大規模修繕工事を実施する際は、元請業者に対し保険加入依頼
　をし、瑕疵に対する保証を確保するとともに、請負業者の倒産等に備え万全の対策を取って
　おく必要があります。
　　尚、これに伴う管理組合の費用負担・手続き等は必要ありません。

＜保険の仕組み＞

　　保険の対象となる大規模修繕工事において、工事を実施した部分に瑕疵があった場合
　に、工事業者に対して、瑕疵担保責任を負担することによって生じた損害について保険金
　が支払われます。

　　又、工事業者が倒産などの事由により、瑕疵担保責任を履行できない場合には、管理
　組合に対して直接保険金が支払われます。

瑕疵とは
　　瑕疵は、取引通年からみて、通常であれば同種の物が有するべき品質性能を欠いて
　おり、欠陥が存在することをいいます。

※工事業者は、行った工事に瑕疵があった場合、瑕疵担保責任に基づいて修繕する責任
　があります。但し、倒産していた場合はできなくなります。
＜引き渡し後の瑕疵に対する保証＞

　　１）工事業者の自社保証の場合
　　　　　倒産してしまったら保証が受けられなくなります。

　　２）３者連合による保証の場合
　　　　　元請業者、下請け業者、材料メーカー
　　　　　元請業者の倒産、それに伴う下請け業者の損失、材料メーカーは材料に関する
　　　　　時だけ保証とかの責任転嫁の問題がでてくる。

　　３）大規模修繕工事瑕疵保険
　　　　修繕工事の瑕疵を保険でバックアップするものです。
　　　　工事終了後、瑕疵の不具合が発生した場合は、５年間保険でカバーするものです。
　　　　手すり等は２年、オプションで１０年保証もあります。
　　　　＊保険契約者は工事会社であり、手続き及び保険料負担は工事会社が行います。

＜保険対象部分＞
　　１）構造耐力上主要な部分
　　２）雨水の侵入を防止する部分
　　３）給排水管路
　　４）給排水設備
　　５）電気設備
　　６）ガス設備
　　７）防錆工事を行った手摺等の鉄部
　　８）外壁タイル・・・但し、オプションとなります。

＜大規模修繕工事業者の手続きの流れ＞

　　保険法人へ事業者登録　→　保険申込（工事ごとに）　→　工事着工　→　保険法人
　　　　　　　　による検査　→　保険証券の発行申請（工事完了時）　→　保険証券の受領

[9942: 匿名さん]

大規模修繕工事のときは、施工会社には瑕疵担保責任保険に
加入してもらいましょう。

[9943: 匿名さん]

長期修繕計画書を作成するときは、建築士と検討会を
行い、特に周期については組合の意見をいって計画書を
作成してもらいましょう。

[9944: 匿名さん]

株式投資等で組合収入を大きく増やした役員さんは、
ぜひ実体験談を寄せてほしいですね。

[9945: 匿名さん]

>>9944 匿名さん
日本も狭い様で広いですからどこかにいらっしゃると
は思いますが、組合員の承認を得られるかが難関です。
日本人は手堅く地味ですからリスクを伴う案件には賛
成はしないでしょう。
それよりも個人資産の運用を啓蒙できれば一人でも多
くの組合員が賛同できるようになると思います。
現在組合員で私と一緒に株友が出来て情報交換はして
おります。
近いうちに現実味を帯びては繰るでしょう。
非常に大事なことで分譲マンションの救世主になるよ
うな予感がします。

[9946: 匿名さん]

自分から自分へのレス。誤字だらけで読みにくい。管理費や修繕積立金の性質を理解できない。基本を学んで出直しておいで

[9947: 匿名さん]

>>9943 匿名さん
長期修繕計画書は管理規約に5年ごとに見直すよう
規定されているが、
管理委託契約書には管理会社が作成するようになっ
ています。
わざわざ建築士等に組合費を費やす必要はありません。

[9948: 匿名さん]

素人さんにやさしく接するのがスレ参加者の基本

[9949: 匿名さん]

>>9947さん
管理会社のフロントが作成する長期修繕計画書は、パソコンソフトに
そのマンションの概略の数字を打ち込んで作成するものです。
凡その計画書は作成できますが、一般論ですから、それぞれのマンション
の実情とはかなり違ってきます。
建築の知識がないフロントでも簡単に作成できます。

[9950: 匿名さん]

>>9949 匿名さん
いいえ、そうとは限りませんよ。
私のマンションではマンションの実情に合わせて
作成されております。
計画書の金額は将来よ予想した概算ですけどね。
インフレを予想して加算してはいます。

[9951: 匿名さん]

皆さんに提案です。
私は明日SBGの株を1000株仕込むために700万円の
予算を組みました。理由は底値と見ての勝負です。
皆さんもシュミレートしてみてください。
この株は組合費を費やしては決してしてはいけないと
思っています。リスクが最も大きい株だからです。
米中関係が最も顕著に表れる株でトレーダーにしてみ
れば勝負の分かれる銘柄です。
私は今は底値であり中国政府は財閥企業の圧迫は続け
られなくなると思っています。
TTP加盟申請をしたのも何らかの思惑が働いていると
思っています。
北京に証券取引所の開設を成功させたければ今の圧政
を緩めなければならないでしょう。
皆さんも100株くらいシュミレートしてみてください。
近いうちに爆上げすると踏んでの投資です。

その他に管理組合の資産運用に適した投資信託を見つ
けました。
このファンドはｎｙダウ及びナスダック等の下落を予
想して3週間前に利確で売却しました。
近いうち再度購入いたします。信託名は、
アライアンス・バーンスタイ・米国成長株投信Ｄコー
ス毎月決算型（為替ヘッジなし）予想分配金刑事型　
追加型投信/海外/株式です。
この投信は組合の資産運用に適していると思います。
検討してみてください。
管理組合の資産運用に寄与できればと思い投稿しま
した。最後に投資は自己責任で検討してみてください。

[9952: 匿名さん]

>>9950さん
長期修繕計画書を作成する場合、設計図面をみて関係する修繕個所ごとに
平米数とかを全て打ち込んで工事費を算出します。
しかし、パソコンソフトは全国の平均が打ち込まれていますから
それぞれのマンションの実情とはどうしても違ってくるんです。
工事金額はどちらにしても余裕をみて組んであります。大体２０％増し。
マンションによって配管の管材が違ったり、敷地や駐車場、集会室等の広さ、
マンションの階数、１フロアの部屋数とかが違います。
パソコンソフトは周期やグレードも含め平均で数値が出してあります。
分りやすく言えば、サッシの総枚数は１フロアの数が多ければ角部屋の
枚数比率が少なくなります。
同じ１００戸でも、５階と１０階ではサッシの総枚数がかなり違ってきます。

[9953: 匿名さん]

長期修繕計画書を作成する場合は、修繕個所ごとに周期とグレードを
検討していかなければなりません。
玄関ドアは何枚、通路の塩ビシートは何年置きとか、インターホンの
交換の場合、消防点検を部屋に入らずにやる方法にするとか、ベランダの
防水工事をするときに裸足でベランダに出れるシートにするとか、配管の
更新工事を共用部分と専有部分とを一緒にするとか、大規模修繕工事を
２回目はコンクリートが１回目より固まっているので少し遅らせるとか、
エレベーターの更新時期、高置水槽の変更とかを検討をしていきます。
当然やらなければならない工事は全てどこかの時点で計画をしておきます。

[9954: 匿名さん]

>>9951 匿名さん
また訂正です。
予想分配金刑事型＝予想分配金掲示型

[9955: 匿名さん]

誰も読んでいないからどうでもいいよ。

[9956: 匿名さん]

株で大儲けしている者が建て替えをしなければならないような
マンションに住んでいるのかい。
もう個人的には５０億とか１００億は稼いでいるだろう。
これからもその資金があれば１，０００憶とか５，０００億とか
無限大に増えるだろうからね。絶対損をしないそうだから。

[9957: 匿名さん]

>>9956 匿名さん
組合の資金を運用できればそれくらいの
利益は出せると思いますが、
個人のトレーダーでプロではないので限
度があります。
私はだいたい株価が安いものでせいぜい
1000株くらいの取引です。
そんなのほら貝をふいてスレの趣旨を折
らないでください。
宜しくお願いいたします。
管理組合の資産を運用して組合に寄与し
たいと思っているだけです。

貴方の修繕計画等は私のマンションでは
すでに実行していますが、
資金不足に怠りますので提案をしています。
管理費等の値上げで対応は普通決議ですの
で簡単ですが、
築が古くなるとかなり不足します。
修繕計画も実行不可能になりそうです。

[9958: 匿名さん]

>>9956 匿名さん
貴方は物事を決めつけて考えすぎますね。
私は個人の損得をすべて話していません。
前投稿した株は銘柄によってはリスクが大きいので
組合の資産運用には不向きなので投資信託を主に提
案するためにわかりやすい株取引の話題を持ち出し
ました。
組合が資産運用を真剣に考えるならリスクの少ない
投資信託を提案するつもりです。ご了承ください。

[9959: 匿名さん]

長期修繕計画どおりに工事ができないくらい修繕積立金が不足して
いるのに、株への投資資金はどこからもってくるんだい。
それにね、絶対損をしないんだったら、自己資金は最初は１０万円
であっても鼠算式に増えていくだろうから、そういった金額には
すぐなるんだよ。だからあなたは大資産家になっているといったんだけどね。
資金不足に怠りますとはどういう意味？
ほらは吹かない方が良いし、全国のマンションで株への投資をしている
マンションはひとつもないよ。
それが分らないんだね。勉強不足。
長期修繕計画書があるんだったら、資金計画に基づいて１戸当たり月の
必要修繕積立金が算出されている筈ですよ。
大幅に足りなくなるというのは積立金不足。
もう株の話しはやめましょう。あまりにも現実離れがしているので
誤字脱字の書き込みしかないでしょう。
もし、株の話しがしたいんならあなたが別スレを立てればいいんですよ。

[9960: 匿名さん]

>>9959 匿名さん
マンションの組合が株に投資しているとは一度も
言っていない。
修繕積立金と修繕費を一緒にしないでください。
積立金では修繕費を賄えないこともあると言っている。
管理組合の資産運用には株は良く無いとは言ったが
良いとは言っていない。
おそらく管理組合で株式を投資しているマンションは
ないと思います。
私は良質な投資信託の購入は提案します。
間違いなく建替え費用を賄える資金の調達はできると
思います。

前記したSBGの話は組合の資産運用にはリスクが
大きい。
投資信託は適当ではないかとのシュミレーション
材料を提案しました。

あくまで組合員の同意は必要です。
これ等啓蒙を含んだ提案です。

ご了承ください。

[9961: 匿名さん]

私はマンション管理組合の資産運用はリスクを伴う
株等にへの投資は不適当であるとの世間の常識は存
じております。
其れに基づいての提案でございますのでくれぐれも
ご理解ください。

[9962: 匿名さん]

株等にへの投資か　　全く日本語から勉強しなおした方がいいね。
投資信託への投資は何に投資するの。
それは１０倍とか２０倍とかになるの。損はしないの。

[9963: 匿名さん]

投資信託は銀行預金と違って元本が保証されている訳ではないので
損をすることもある。
それに、７％程度とかの利益ではどうしようもないんではないの。
それぐらいでは、建て替え資金はでないよ。
ばかな書き込みはもうやめなさい。

[9964: 匿名さん]

大規模修繕工事後の大型設備工事

　　エレベーターの更新 築３０年～３５年
　　インターホーンの交換　熱感知器交換 15年前後
　　高置水槽の交換・・・現在は増圧直結方式が主流になっています。 築３０年前後
　　外構の改修工事・・・ゴミ置き場・植栽・舗装等 築３０年～３５年
　　消防設備の交換　　給排水管（専有部分含む） ３０年～３５年
　　窓枠サッシ、網戸　・・・滑車だけの交換とか樹脂製にして結露対策の検討 ４０年前後
　　玄関扉 ３０年～３５年
　　給排水管の更新工事・・・（継手部分のみの補修工事） ３０年前後

　※給排水管は１本の管ではなく、いくつもの管を組み合わせて管をひっぱっています。
　　劣化や地震等で継手のつなぎ目がずれたり、はずれたりすればそこから漏水が発生します。
　　３０年経過すればいつ水漏れが発生するか分からないといわれています。
　　塩ビ管自体が錆びることはありません。

[9965: 匿名さん]

　　　①総合評価落札方式で選定する方法
　 総合評価方式とは企業の技術力と価格の双方を総合的に評価し落札者を決める方式です。

　評価項目は適宜必要なものを追加すると共に点数の配点を決めてください。
　　＊安全計画書・・・安全管理の取組み（生活をしながらの改修工事を念頭に計画化）
　　＊工程表
　　＊施行管理体制（現場監督経歴書）　１級建築士又は１級建築施工管理技士
　　＊アフターメンテナンス体制、組織表 定期点検の明確化
　　＊入居者とのコミュニケーション（掲示板、ご意見箱、メールボックス等の活用）
　　＊職員並びに作業員の教育
　　＊災害補償、大規模修繕工事瑕疵保険への加入
　　＊会社概要 ＩＳＯ９００１（品質）　ＩＳＯ１４００１（環境マネジメント）の取得等も
　　＊直近５年間でのマンション大規模修繕工事の実績　件数も考慮
　　＊直近の決算書
　　＊施工計画書 一括下請けの禁止
　　＊報告会の開催、頻度 定例会議週１回が基本です。 工事期間中実施

[9966: 匿名さん]

※修繕専門委員会の主な業務内容

　　＊タイムスケジュールの作成
　　＊大規模修繕工事の概要検討（工事の時期、修繕範囲、工事費概算、工事方法等）
　　＊建物診断業者、設計監理業者、元請会社の選定
　　＊建物診断住民説明会の開催
　　＊住民に対するアンケート調査の実施
　　＊設計監理業者、建物診断業者への報酬の額と支払方法の検討
　　＊材料の選定（床材、塗料、防水、タイル等）・・・相見積を取る前提資料となります。
　　＊工事期間中の建設会社との定例会議、工程説明会への出席
　　＊広報活動
　　＊工事期間中の住民の苦情・要望への対応
　　＊総会議案の準備　（修繕箇所、工事費概算、業者選定、追加工事等）
　　＊長期修繕計画の洗い直しの検討（設計コンサルタントとの検討会）
　　＊資金の検討並びに必要修繕積立金の算出
　　＊アフター点検の取り決め

[9967: 匿名さん]

>>9963 匿名さん
目標は建替え資金であって組合資産が現状の運用より
増えれば上々です。
ハイリスクハイリターン、低リスク低リターンかのど
ちらかを選択して投資は自己判断と自己責任が鉄則です。
投資は、長期・積立・分散を実行してください。
各マンションの財政状況に合わせてプロにポートフォリオ
を作成して資産運営担当に管理させてください。
9963さんのご意見も踏まえて自己判断と自己責任で投資
を行ってください。

[9968: 匿名さん]

いくらリスク回避とはいえ眠る埋蔵金はもったいない。

[9969: 匿名さん]

それは個人でやれはいい。

[9970: 匿名さん]

うちのマンションの保有財産は私の20倍ある。
通常総会の会計報告を見てこのお金を運用すれば私の
20倍の利益が得られると思うととてももったいない。
数人の理事は各々投資経験があり利益を得ているので
お互い話が合うのだが雑談でいつも終わる。
そのうち具体的な案をだしてくると思う。
ある理事は近いうち隣の土地が売りに出されるそうで
マンションの敷地として購入したいとも言っている。
それ等の下準備で法人化は終わってはいる。

[9971: 匿名さん]

アホがいると組合運営も大変なんだよなぁ。うちにはいなくて本当によかったよ。
いい加減消えてくれないかなぁ

[9972: 匿名さん]

改革を試みるものは鬱けが多いよ。時々大化けする。

[9973: 匿名さん]

管理会社の言うとおりにするのが吉

[9974: 匿名さん]

へたに投資の話しをみんながおもしろおかしくしたから
彼も調子にのったんだよ。
いい加減消えないと困るね。
誰も信じていない大ぼら吹きだからね。
こんなのが組合にいたら面倒くさい。

[9975: 匿名さん]

コピペの話がつまらないから目先が変わってよかったじゃない

[9976: 匿名さん]

コピペはコピペで参考にはなるけど、みんながおもしろくないからついてこれない。
単なるヤジや批判しか書き込めない知識の貧弱さを物語っている。
しかし、あれは単なるコピペではない、しっかりまとめてあるようだ。

[9977: 匿名さん]

「長期修繕計画の作成にあたって」

　長期修繕計画を検討する際の参考にしてください。（周期、仕様等）

＊玄関ドア ３０年程度での交換がいいのでは。１度は交換しなければならないでしょう。
　　　１）カバー工法
ドア枠の取り外しの手間がかからず約２時間で交換できる。
欠点としては、入り口が少し狭くなります。
　　１戸当たり２０万円前後
　　　２）持ち出し工法
既存枠の外側に新しいドア枠を取り付ける工法　約２時間の交換時間
ドアの寸法は変わらないが、ドアが飛び出してみえるのがデメリット　　　１戸当り２０万円
　　　３）扉だけを交換する方法
施工時間は９０分　　経費は安く抑えられる。
ドア枠を交換しないので塗装が劣化している場合は、見た目のバランスが悪くなる。ドアの
塗装をした後にやればカバーできます。
経費は１３万円程度
　　　４）現在と同じように全取替えでの対応はできないのか。

＊配管
　　　　配管の更新工事は、共用部分専有部分を一緒にやることにより、在宅の負担軽減や経費の
　　　効率化が行えます。塩ビ管は錆びませんが継手部分の緩みが生じてきます。
　　　　専有部分の床下には、給水管、給湯管、排水管、汚水管、ガス管があります。
　　　　共用部分の縦管の更新工事費用も検討　　　継手部分
　　　　配管の更新工事は、大規模修繕工事より大変な労力が伴います

　　　　在宅調整や給水制限、トイレの使用制限もあるので早めの保全委員会の設置が必要です。

[9978: 匿名さん]

そのうち組合の資産運用も変わるよ。
中国初のリーマンショックが今夜の米国株
からなじまるかな。
スタグレーションの兆候。

[9979: 匿名さん]

＊エレベーター 　　全交換する場合は、現在のメーカーでなくてもいい。
　　　基盤、三方枠、巻き上げ機中心の交換になります。
　　　現在の部品がいつなくなるのかも勘案して計画化する必要があります。
　　　フルメンテで点検を依頼していれば、部品の交換は無償でしてくれます。
　　　現在東芝の機種を採用し、フルメンテナンスも東芝に依頼しています。

[9980: 匿名さん]

株式投資話は配管や大規模修繕のヨタ話より面白かった。ためになった。
次回を期待します。

[9981: 匿名さん]

>>9980 匿名さん
貴方の意見も聞きたいです。
今現金を持っていると近日中に一発勝負で稼げますよ。
明日の日経は金融株と不動産が急落するが今は買いでは
ありません。
組合の資産運用は投資信託で低リスクを探してください。
それでも一年以内に数倍になります。
チャンスを逃がすと次回のチャンスまで時間がかかります。

[9982: 匿名さん]

>>9980さん
いつも自分の意見や考えを書き込むことはしなくて、
批判や1行レスしか書き込めない。
9981さん、彼に株や投資信託の書き込みの知識はないよ。
質問するとすぐ逃げてしまう。
それに、あなたの株とかの投資信託の話しは誰も信じないだろうけどね。

[9983: 匿名さん]

株の話しはスレ主しかできないけど、スレ主は相手にしない。

[9984: 匿名さん]

株や投資信託は嘘をつかない。
彼が投稿したキーエンス、任天堂、レーザーテック、
航空、ＳＢＧ、アライアンス、等々を検証したら嘘
か本当かが解るよ。

[9985: 匿名さん]

それに加えて金融株と不動産株を調べましょう。
このセクターは下がると予想している。
ウソか、本当か、？

[9986: 匿名さん]

株は必ず乱高下するもんだよ。
ソフトバンクでいえば、２０年前は３，０００円の株価だったけど、
確か３年前には１０，０００円にまでなった。
金曜日の終値は６，６６１円。
任天堂も昔は安かった。しかし、一体何年もっていればいいんだ。
夢みたいな話はするなよ。
ヤフーは１日で１株１，０００万円以上あがっていたからね。
１株が数億円になったんだからね。現在は分割されたけど。
夢みたいな話はやめなさい。投資信託はその配当はす・マイル債と
大して変わらない。元本保証されているにもかかわらず。

[9987: 匿名さん]

>>9980
ためになる株とかの話しについていけるのかな。
何か書き込んでみたらどうなの。関心あるんだろう。

[9988: 匿名さん]

ソフトバンクが今日は５％以上下落している。
株おたくの彼、アリババの電子商取引でもしてればいいよ。
架空通貨でも買おうかな。

[9989: 匿名さん]

>>9984さん
株は今までにいくら上がったではなく、いくらで買って
いくらで売ったかなんだよね。それの繰り返しだよ。
３カ月間でみれば、１，０００円で買った株が１，１００円
で売れれば１株１００円の利益、900円に下がれば100円の損。
株をやるには、損切が大切なんだよ。下がったら損をしているので
売ることができないのでずっともっていると取り返しができない
状態になる。だから損をしていても思い切って損切りし、次の株を
買うというこど大切だよ。株はリスクが伴うもの。

[9990: 匿名さん]

分譲マンションの管理は建物・設備等の管理は通常の
管理として管理会社にお任せして、
それを監視する組合員のマンション管理士等に守りの
管理として委任すればいい。
あとは資産運用責任者を置き資産の運用で利益を追求
して組合員に絶えず報告する。
守りだけではマンションの資産はじり貧であるからし
て攻めの資産運用の時代が来ている。

[9991: 匿名さん]

株は日経平均がいくら下がろうとも儲ける者はいる。
また、日経平均が大幅にあがっていても損をする者がいる。
株は売買が成立しなければ動かないからね。
株を売ればそれを買う者がいて初めて値がつく。
株価が５００円で売れば５００円で買う者がいるということ。
確実にもうかるのは手数料を得ている証券会社ということ。所謂
胴元と一緒。ということは、売買だけでは必ずトータルでみれば
マイナスになるということだよ。トータル的には、株は必ず損を
するということ。その他の投資信託も同じこと。

[9992: 匿名さん]

建物や設備の更生工事や更新には豊かな資金で組合員
の負担を少なくすることが出来る。
管理費等も組合員の反対等で思うように進まないよう
では建物や設備に要する費用に限りが出て老朽化が進
みスラム化する。
利益が取れる資産運用はすべてを解決できる。
役員は経営感覚を磨いてください。
優秀な経営者のいる会社は栄えます、

リスクばかりを意識していたのでは会社は倒産する。
分譲マンションや区分所有建物の管理組合も同じ論理
である。

何事にもリスクはつきものです。
リスクを避けて利益を上げる経営者のいるマンション
は益々栄える。鬱獣の独り言。

[9993: 匿名さん]

>>9980 匿名さん 12時間前
大規模修繕、給排水配管の話はあちこちでの書き込みが目立ってもう飽きました。実現性があるかどうかはわからないが皆が金持ちになれば万歳です。頑張う。

[9994: 匿名さん]

もう少し詳しく話をすると、株は売った株数と買った株数は必ず
一致する。
そして、売れば手数料が発生する。証券会社を経由していれば、１％とか２％
の手数料が必要となる。
また、ネットでの取引であれば、月の手数料（取引回数で手数料が違ってく。）
もしくは売買金額に対して手数料が取られる。
そしてほとんどが特定口座にしているだろうが、利益に対して所得税が２０％
確実に差し引かれる。
株は買った数量と売った数量が必ず一致するのだから、収支はトントン。
しかし、証券会社への手数料と所得税は差っ引かれる。
ということは、全体でみれば必ず損をするということ。
しかし、儲かる者もいるのは確かだけどね。だからリスクはあるけどみんな
夢を追いかけているんだよ。バクチと同じ。勝つものもいるが負ける者の
方が多い、それは胴元が搾取するからだよ。
分るかなこの理論。
だから株は必ずもうかるものではなく、リスクが伴うものということが。
だから修繕積立金は組合員全員が積立てたものだから、安全・安心なものに
しなければならない。それに、大規模修繕工事や大型設備の更新工事の時期が
くればそのお金が必要になるからね。

[9995: 匿名さん]

>>9992さん
大規模修繕工事や大型設備の更新工事等の費用は修繕積立金で
補うものですよ。
それがなければいくら必要かを試算して１戸当たり月の必要修繕積立金
の値上げをしなさい。
当初は建て替え資金まで算出するという大ぼらだったですよね。
株への投資がリスクが伴うというのは理解しましたね。
そんなことをしていると、修繕積立金がなくなりますよ。
それをとらぬ狸の皮算用というのではないですか。
分ったらもう株と可の話しはやめてよそへいきなさい。
私以外は誰もあなたの書き込みに参加しないでしょう。

[9996: 匿名さん]

ただ無責任に提案をせず、管理組合が投資できるようになるための問題点を整理してみればいいですよ。なぜ皆さんが否定的なのか理解できると思います。

[9997: 匿名さん]

>>9993さん
私が書き込んでいるのは、大規模修繕工事や給排水管だけではないでしょう。
マンション管理のあらゆるものに対して、情報の提供をしているでしょう。
私に何か質問があれば答えますよ。
何もないから情報の提供をしているだけです。
このスレもいよいよ10,000レスに近づいてきましたね。
ＰＡＲＴ２も１万レスがオーバーしました。
他にも５～６のスレを立ち上げましたが、みんな書き込みが多いですよ。
何故ここまで続くのでしょうか。

[9998: 匿名さん]

今日の株式は思ったより下がらない。
買いは今日はダメ、
利確して運用資金がだぶついている。
だぶついた運用資金は経費を差し引いて口座に
振り込まれるが利息はゼロに等しい。
早く出稼ぎに出したいが国際情勢油断できない。
慎重に対処している。
これが組合資金ならプレッシャーが半端ではない。
運用担当候補はいないでしょう。

[9999: 匿名さん]

株への投資は自己責任という免責条項ぐらいいれておかないとね。
それでなきゃ詐欺だよ。

[10000: 匿名さん]

昨日株を買った者は、平均で１株６００円が下がった。
大損だね。