「マンション管理士等に質問しよう！ Ｐａｒｔ３」

[匿名さん]

マンション管理をしていく中で、困ったこと、聞きたいこと等をここで質問してみませんか。
マンション管理士、建築士、弁護士、宅建士、管理会社勤務の皆さん、理事の皆さん、
住民の皆さん等が質問に答えてくれると思います。

[9701: 匿名さん]

>>9699さん
高品質の配管を使用しているということですが、配管自体は
錆びたりはしないでしょうが、劣化は必ずおこります。
塩ビ管もビニールパイプでから錆びることはありません。

[9702: 周辺住民さん]

マンションは「管理を買え」と言われますが本当は「配管を買え」ですよ

[9703: 匿名さん]

>>9702さん
その高品質の配管はどれにすればいいんでしょうか。
教えてください。

[9704: 匿名さん]

さや管ヘッダーはどうでしょう。

[9705: 匿名さん]

給湯管ですか。

[9706: 匿名さん]

駐車場の賃貸化に伴う税について
組合は、人格のない社団等に該当する。組合法人は、公益法人。
収益事業から生じた所得には、課税される。
収益事業に該当しない要件
　　１）組合員を対象とした共済的事業であること。
　　２）敷地を特別に利用することによる「管理費の割増金」と考えられること。
　　３）使用料収入が区分所有者に分配されることなく、管理費・積立金の一部に充当されること。
モデルケース
　　１）住民と同等の条件で募集を行い、住民の優先性もない。
　　２）区分所有者優先。住民が必要な時には、明け渡す条項がされている。
　　３）空き駐車場に対し、一時的に貸す場合。相手の申し出に応じて貸す場合）
　　　　　３）のみが、収益事業に該当しない。

[9707: 匿名さん]

給排水管の縦管は共用部分ですが、専有部分内の枝管は専有部分です。
枝管を規約で共用部分にすることはできません。

[9708: 匿名さん]

しかし、枝管の管理を管理組合の負担と責任で行うことは可能です。
むしろ、水回り関係は素人である組合員各人に任せるのではなく、
管理組合が仕切るほうが良いと思います。

[9709: ご近所くん]

流し台下の扉を開けて確認・修繕できる部分ならまだしも、床板天井板を
はがさなければ触れることができない支管は、形式区分上は専有部分かも
しれないが、実際問題として組合員が容易に管理できるわけではないから、
管理組合が本管と一緒に一括管理するのが妥当。

[9710: 匿名さん]

>>9707 匿名さん 35分前
出来ませんと言わずに規約にしてしまいますいょう。
費用負担を組合費で賄ってくれるので誰も反対はしません。
貴方の言っていることは、
マンション管理士試験の問題に出ますので理解はしております。

[9711: デベにお勤めさん]

法律違反の規約なんていくらでもある。
例えば、区分所有法制定当初は団地の管理組合は敷地と付属施設しか管理できなかった。建物はそれぞれの棟の管理組合が管理することとされていたのだ。
しかし、現実には規約に「建物も団地の管理組合が管理する」ことを盛り込んで、それで特に問題なく（法律を根拠に細かいことにネチネチ難癖をつけるコマネチさんは別として）うまく回っていた。

[9712: 匿名さん]

　　＊２棟の建物がエキスパンションジョイントでつながり、１棟だけがひどく損傷した場合の対応
　　　　ここの事例では、東棟は大破、南棟はほとんど損傷がなかったとのこと。管理規約は、単棟型
　　　であったため、管理組合として一体として工事をすべきとの主張もあったが、各棟の損壊程度の
　　　温度差が起因して意見がぶつかり、まとまりがなく合意形成に至らなかった。

　　　　しかし、築１４年目で大規模修繕工事の時期であったので、震災復旧工事と一緒にするという
　　　ことになり、被害の少なかった南棟の住民が、被災支援金のうち１００万円を各世帯が拠出しよ
　　　うということになり、解決しました。ただ、片方だけの建替えの場合だったら、資金面で南棟の了
　　　解をえることは不可能だろうといわれていました。
　　　　被災支援金は、管理組合に支払われるものではなく、各戸の住民に直接支払いがされます。

　　　　神戸大震災でも連担棟のマンションは復旧が遅れ、現在でも解決していないところがあるとの
　　　ことなので、管理規約で明確化しておくことが必要といわれています。

　※大震災に備えて、いまやらなければならないこと
　　　　＊防災グッズの準備、防災マニュアルの作成
　　　　＊名簿の整理・・・・電子以外に書面でもみれるようにしておく
　　　　＊防災訓練の実施
　　　　＊地域避難所としての申請をしておく
　　　　＊大震災時の対応の仕方・・・仙台や神戸の実際例を参考にする

[9713: 匿名さん]

連坦棟のマンションは全国にかなりの数あります。
対応策をしておくべきでしょう。

[9714: 匿名さん]

管理規約の改正を含め、だれかがそれに取り組まなければ
前に進みません。

[9715: ご近所さん]

規約に定めなくても法律と常識でいくらでも対処できますよ
むしろ素人が改正した規約は低レベルで間違いだらけなんてことが多い

[9716: 匿名さん]

>>9715
お前のいくとこがないのか。
可哀そうな奴。

[9717: 匿名さん]

＜マンションすまい・る債＞

　住宅金融支援機構の発行する利付の１０年債を、毎年１回、最長１０年間にわたって
継続購入するものです。

１）積立
毎年１回最高１０回まで積み立てることが可能です。１口５０万円

２）安全性
優先弁済を受ける権利が付与されています。

３）収益性
利息付の債券ですから、毎年１回利息を受け取ることができます。
４）流動性
１年経過後は、途中換金をすることができます。
５）積立ができる管理組合の要件
①管理規約に修繕積立金の使用範囲が記載されていることや、修繕積立金の取り崩
　 　しが、総会決議となっていること。

②長期修繕計画が作成されていること。

③一定以上の修繕積立金が積み立てられる計画になっていること。

　＊「借入れ」について

　修繕積立金が不足すれば、一時金として徴収するか、借入をしなければなりません。但し、
借り入れた場合は、修繕積立金をもって弁済をしていかなければなりません。

住宅金融支援機構の融資条件 旧住宅金融公庫

　１）融資金額
対象工事費の８割以内で、１５０万円×住宅戸数が融資の条件です。

　２）貸付条件
最長１０年間のローンで、完全固定金利です。

３）貸付対象
　　管理組合が、（財）マンション管理センターか（公社）全国市街地再開発協会に保証委託
　すること。担保は不要となります。
　　　①返済は、修繕積立金で行うことを、規約か総会で決議をしていること。
　　　②滞納割合が、１０％以内であること。
　　　③修繕積立金が管理費と区分経理されていること。
　　　④毎月の返済額が、修繕積立金の８０％以内であること。
　　　⑤返済期間は１年から１０年
　　　⑥専有部分の工事で、管理組合として共用部分の工事と一緒に行うのであれば、規約
　　　　に一定の規定があれば融資条件に適います。

４）融資手続き
　　　管理組合が必要書類を添えて融資を申し込み、融資の承諾後に着工し、工事完成後
　　　に、金銭消費貸借契約を結び、融資の実行となります。

[9718: 匿名さん]

そういえば給排水管の枝管を規約改正で専用使用権のある規約共用部分にしたと自慢してたバカがいたな

[9719: 匿名さん]

住宅支援機構（旧住金）からは簡単に借りられる
みたいですよ。

[9720: 匿名さん]

借り入れをすれば返済しなければならなくなります。
そうならないように計画的に修繕積立金の確保をして
おく必要があります。
借り入れをすれば、できるだけ短期での借り入れでないと
金利負担が大きくなります。
やはりこつこつと貯めていって工事をやった方がいいでしょう。