「マンション管理士等に質問しよう！ Ｐａｒｔ３」

[匿名さん]

マンション管理をしていく中で、困ったこと、聞きたいこと等をここで質問してみませんか。
マンション管理士、建築士、弁護士、宅建士、管理会社勤務の皆さん、理事の皆さん、
住民の皆さん等が質問に答えてくれると思います。

[9681: 匿名さん]

ベランダや専用庭が専有部分になったら、火災時に避難路として通行しようとしても「私有地だから通らないでください」と言われて困ります。

[9682: 販売関係者さん]

区分所有者は専用使用権を「有する」ではなくて「有することを承認する」というのが意味深長ですね。つまり、規約で有無を言わさずに専用使用権を設定するのではない、区分所有者全員が「その場所は〇〇さん一人が独占使用していいよ、俺にも使わせろなんてことは言わないよ」と納得しています、のニュアンスがあります。

[9683: 匿名さん]

>>9681 匿名さん
ベランダや専用庭など、火災、地震時に避難路として指定されている所を専用とすることは考えていません。
玄関扉と網戸限定です。
網戸必要か　蚊や虫はいませんし、外気を取り入れるときは各部屋に外気取り入れ口があるし換気扇を回すと空気の流れが出来るしこれで弱いと部屋の扇風機（ＤＣ）を回すとよい

[9684: 匿名さん]

【独自】老朽マンションの建て替え促進策導入へ…階数増やせる特例で「新陳代謝」進める
2021/07/14 08:20読売新聞

　国土交通省は、古くなったマンションの建て替え促進策を導入する。建物の階数を増やせる特例を受けやすくし、管理組合が増床分を販売できるようにすることで、住民の合意を促したい考えだ。老朽マンションの増加に歯止めをかける狙いがあり、関係する省令・告示を年内に改正する。

　マンションの建て替えに際し、階数を増やせるのは、１９８１年以前の旧耐震基準で建設された「耐震不足」の物件に限られている。国交省は省令・告示の改正により、「外壁の劣化」「防火体制の不足」「配管設備の劣化」「バリアフリー未対応」の４要件を新たに加え、いずれか一つに該当すれば容積率を緩和する特例を受けられるようにする。

　各要件のうち、「外壁の劣化」は、ひび割れやはがれが一定以上あることを、「防火体制の不足」は、非常用進入口の未設置などを指す。

「配管設備の劣化」は天井裏の排水管で２か所以上の漏水、
「バリアフリー未対応」は３階建て以上の物件でエレベーターがないほか、
各戸玄関の幅が７５センチ未満などが該当する。

　これらはいずれも、建物の規模に応じ、１級建築士などの有資格者が調査、判断する。

　特例が適用されるメリットは大きい。どれだけ増床できるかはマンションの立地によるが、国交省によると、過去の実績ベースでは２～３割程度が認められてきた。１０階建ての老朽マンションを、１２、１３階建てに建て替えることができるイメージだ。

　増えた分は、マンションの管理組合が不動産会社などに売却し、建て替え資金に充てることが想定されている。国交省は、手元資金が十分ではない管理組合でも、建て替えを決断しやすくなると見込む。住民は引き続き、建て替え後のマンションに住んだり、他人に貸したりできる。

　マンションの建て替えには、所有者の８割の合意が必要になる。費用負担がネックとなって合意に達することができず、老朽化が進むケースは全国で後を絶たない。放置されたままでは、壁面の崩落や廃虚化に伴う事故、治安悪化を招くといった事態が懸念される。国交省は新たな施策により「マンションの新陳代謝」（幹部）を進めたい考えだ
　

[9685: 匿名さん]

どれもこれも箸にも棒にもかからないぼろくそマンションやんけ

[9686: 匿名さん]

築４０年以上のマンションでの建て替え基準ですね。
築年数は経過していなくても、容積率があれば階数を増やすことは
可能です。
しかし、建て替えをするとなるとかなりの労力や年数を要します。
また、建て替えに参加する者も２０％とか３０％がいいところでしょう。
解体をして建て替えをするには３年ぐらいの年数がかかります。
また、それまでに建て替え決議等の承認とかに２～３年かかります。
建て替えに参加する者にとっては、少なくとも２千万円程度の資金が
必要となります。
解体や建設期間、約３年間はアパート等を借り生活しなければならないでしょう。
建て替えをするマンションの住民は高齢者が多いでしょう。
資金的にも時間的にも建て替えに参加することは難しいと思われます。
５分の４以上の賛成を得るのは難しいですよ。

[9687: 匿名さん]

建て替えは現実的ではないので、大規模修繕工事や
大型設備の更新工事でスラム化を防ぐしかないのでは。

[9688: 匿名さん]

それって、耐震不足等で危険なマンション（建物）を除去し、敷地売却する制度で、必ずしも建替えではないと思うが？

老朽マンションの敷地一体売却の要件が緩和されたワケ - マンション管理士｜村上智史の「士魂商才」
https://yonaoshi-honpo.hatenablog.com/entry/2020/06/18/121014

そのため、現実的に建替えが難しいならば、いっそのこと建物を解体して敷地売却したうえで管理組合を清算するという選択肢もあったほうがよいわけです。

[9689: 匿名さん]

>>9688さん
建物を解体して敷地を売却した場合、住民（老人や買い替えの力のない
住民）はどこに住めばいいんだろう。
敷地を売却しても、各人に配布される分配金ではマンションの買い替えや
戸建てを買うことはできない。

[9690: 匿名さん]

貧乏なお方は公営賃貸住宅へ
役員の順番は回ってこないし、中庭で立小便しても黙認してもらえて快適

[9691: 匿名さん]

>>9690さん
あなたはまともな書き込みをしたことがあるんですか。
今までの書き込みは荒らし以外のなにものではないですよ。
気をつけましょうね。

[9692: 匿名さん]

>>9690さん
立小便は論外だが、ペット飼育や家庭菜園に関してはあまりうるさくないよｗ

[9693: 匿名さん]

「大規模修繕工事の瑕疵保険について」

　　国土交通大臣指定の住宅瑕疵担保責任保険法人が、平成２２年から保険の提供を開始
　しております。

　　現在は、大規模修繕工事にかかる瑕疵保険への加入が増えており、管理組合も保険加入
　を大規模修繕工事の入札参加条件に設定するところが増えてきています。

　　管理組合としては、今後大規模修繕工事を実施する際は、元請業者に対し保険加入依頼
　をし、瑕疵に対する保証を確保するとともに、請負業者の倒産等に備え万全の対策を取って
　おく必要があります。
　　尚、これに伴う管理組合の費用負担・手続き等は必要ありません。

＜保険の仕組み＞

　　保険の対象となる大規模修繕工事において、工事を実施した部分に瑕疵があった場合
　に、工事業者に対して、瑕疵担保責任を負担することによって生じた損害について保険金
　が支払われます。

　　又、工事業者が倒産などの事由により、瑕疵担保責任を履行できない場合には、管理
　組合に対して直接保険金が支払われます。

瑕疵とは
　　瑕疵は、取引通年からみて、通常であれば同種の物が有するべき品質性能を欠いて
　おり、欠陥が存在することをいいます。

※工事業者は、行った工事に瑕疵があった場合、瑕疵担保責任に基づいて修繕する責任
　があります。但し、倒産していた場合はできなくなります。
＜引き渡し後の瑕疵に対する保証＞

　　１）工事業者の自社保証の場合
　　　　　倒産してしまったら保証が受けられなくなります。

　　２）３者連合による保証の場合
　　　　　元請業者、下請け業者、材料メーカー
　　　　　元請業者の倒産、それに伴う下請け業者の損失、材料メーカーは材料に関する
　　　　　時だけ保証とかの責任転嫁の問題がでてくる。

　　３）大規模修繕工事瑕疵保険
　　　　修繕工事の瑕疵を保険でバックアップするものです。
　　　　工事終了後、瑕疵の不具合が発生した場合は、５年間保険でカバーするものです。
　　　　手すり等は２年、オプションで１０年保証もあります。
　　　　＊保険契約者は工事会社であり、手続き及び保険料負担は工事会社が行います。

＜保険対象部分＞
　　１）構造耐力上主要な部分
　　２）雨水の侵入を防止する部分
　　３）給排水管路
　　４）給排水設備
　　５）電気設備
　　６）ガス設備
　　７）防錆工事を行った手摺等の鉄部
　　８）外壁タイル・・・但し、オプションとなります。

＜大規模修繕工事業者の手続きの流れ＞

　　保険法人へ事業者登録　→　保険申込（工事ごとに）　→　工事着工　→　保険法人
　　　　　　　　による検査　→　保険証券の発行申請（工事完了時）　→　保険証券の受領

[9694: 匿名さん]

　給排水管の縦管は共用部分ですので、その工事は管理組合の責任と負担において
行います。一方、専有部分内の支管については、各区分所有者の責任と負担において
実施することになっているのが一般的です。

[9695: 匿名さん]

だからそれを一緒にやれば効率的なのです。

[9696: 匿名さん]

配管の取替えを共用部分と専有部分を同時に行うと、専有部分１戸当たりの費用が何割程度軽減されますか？
実例を示してほしい。

（参考）
マンション標準管理規約（単棟型）コメント
第21条関係

なお、共用部分の配管の取替えと専有部分の配管の取替えを同時に行うことにより、専有部分の配管の取替えを単独で行うよりも費用が軽減される場合には、これらについて一体的に工事を行うことも考えられる。

[9697: 匿名さん]

私どもが見積もりを取ったときの試算では、個人でやれば８０万円
という見積でした。給排水管、給湯管、汚水管。
これを共用部分の竪管と一緒にやれば床や背板を外したり、養生等も
ダブリますのでその分が安くなりますし、発注量が多くなる分安く
なるとのことで、４０万円ぐらいになるとのことでした。養生分や
床や背板分は共用部分に乗せてあります。
配管の更新をやることを前提としていなくて、単なる試算として出して
頂いたので不確定要素はあります。

[9698: 匿名さん]

専有部分だろが共用部分だろうが、配管の更新工事や更生工事は
大変な労力と費用が伴います。

[9699: 匿名さん]

高品質の配管を使用しているマンションは資産価値が落ちません。

[9700: 匿名さん]

つまり、資金力のない組合員が多く住んでいて
資産価値のないマンションは絶望的ですのです。
どこら辺まで行政の援助が受けられるかが問題。
行政の援助等の法制度の確立が待たれる。

[9701: 匿名さん]

>>9699さん
高品質の配管を使用しているということですが、配管自体は
錆びたりはしないでしょうが、劣化は必ずおこります。
塩ビ管もビニールパイプでから錆びることはありません。

[9702: 周辺住民さん]

マンションは「管理を買え」と言われますが本当は「配管を買え」ですよ

[9703: 匿名さん]

>>9702さん
その高品質の配管はどれにすればいいんでしょうか。
教えてください。

[9704: 匿名さん]

さや管ヘッダーはどうでしょう。

[9705: 匿名さん]

給湯管ですか。

[9706: 匿名さん]

駐車場の賃貸化に伴う税について
組合は、人格のない社団等に該当する。組合法人は、公益法人。
収益事業から生じた所得には、課税される。
収益事業に該当しない要件
　　１）組合員を対象とした共済的事業であること。
　　２）敷地を特別に利用することによる「管理費の割増金」と考えられること。
　　３）使用料収入が区分所有者に分配されることなく、管理費・積立金の一部に充当されること。
モデルケース
　　１）住民と同等の条件で募集を行い、住民の優先性もない。
　　２）区分所有者優先。住民が必要な時には、明け渡す条項がされている。
　　３）空き駐車場に対し、一時的に貸す場合。相手の申し出に応じて貸す場合）
　　　　　３）のみが、収益事業に該当しない。

[9707: 匿名さん]

給排水管の縦管は共用部分ですが、専有部分内の枝管は専有部分です。
枝管を規約で共用部分にすることはできません。

[9708: 匿名さん]

しかし、枝管の管理を管理組合の負担と責任で行うことは可能です。
むしろ、水回り関係は素人である組合員各人に任せるのではなく、
管理組合が仕切るほうが良いと思います。

[9709: ご近所くん]

流し台下の扉を開けて確認・修繕できる部分ならまだしも、床板天井板を
はがさなければ触れることができない支管は、形式区分上は専有部分かも
しれないが、実際問題として組合員が容易に管理できるわけではないから、
管理組合が本管と一緒に一括管理するのが妥当。

[9710: 匿名さん]

>>9707 匿名さん 35分前
出来ませんと言わずに規約にしてしまいますいょう。
費用負担を組合費で賄ってくれるので誰も反対はしません。
貴方の言っていることは、
マンション管理士試験の問題に出ますので理解はしております。

[9711: デベにお勤めさん]

法律違反の規約なんていくらでもある。
例えば、区分所有法制定当初は団地の管理組合は敷地と付属施設しか管理できなかった。建物はそれぞれの棟の管理組合が管理することとされていたのだ。
しかし、現実には規約に「建物も団地の管理組合が管理する」ことを盛り込んで、それで特に問題なく（法律を根拠に細かいことにネチネチ難癖をつけるコマネチさんは別として）うまく回っていた。

[9712: 匿名さん]

　　＊２棟の建物がエキスパンションジョイントでつながり、１棟だけがひどく損傷した場合の対応
　　　　ここの事例では、東棟は大破、南棟はほとんど損傷がなかったとのこと。管理規約は、単棟型
　　　であったため、管理組合として一体として工事をすべきとの主張もあったが、各棟の損壊程度の
　　　温度差が起因して意見がぶつかり、まとまりがなく合意形成に至らなかった。

　　　　しかし、築１４年目で大規模修繕工事の時期であったので、震災復旧工事と一緒にするという
　　　ことになり、被害の少なかった南棟の住民が、被災支援金のうち１００万円を各世帯が拠出しよ
　　　うということになり、解決しました。ただ、片方だけの建替えの場合だったら、資金面で南棟の了
　　　解をえることは不可能だろうといわれていました。
　　　　被災支援金は、管理組合に支払われるものではなく、各戸の住民に直接支払いがされます。

　　　　神戸大震災でも連担棟のマンションは復旧が遅れ、現在でも解決していないところがあるとの
　　　ことなので、管理規約で明確化しておくことが必要といわれています。

　※大震災に備えて、いまやらなければならないこと
　　　　＊防災グッズの準備、防災マニュアルの作成
　　　　＊名簿の整理・・・・電子以外に書面でもみれるようにしておく
　　　　＊防災訓練の実施
　　　　＊地域避難所としての申請をしておく
　　　　＊大震災時の対応の仕方・・・仙台や神戸の実際例を参考にする

[9713: 匿名さん]

連坦棟のマンションは全国にかなりの数あります。
対応策をしておくべきでしょう。

[9714: 匿名さん]

管理規約の改正を含め、だれかがそれに取り組まなければ
前に進みません。

[9715: ご近所さん]

規約に定めなくても法律と常識でいくらでも対処できますよ
むしろ素人が改正した規約は低レベルで間違いだらけなんてことが多い

[9716: 匿名さん]

>>9715
お前のいくとこがないのか。
可哀そうな奴。

[9717: 匿名さん]

＜マンションすまい・る債＞

　住宅金融支援機構の発行する利付の１０年債を、毎年１回、最長１０年間にわたって
継続購入するものです。

１）積立
毎年１回最高１０回まで積み立てることが可能です。１口５０万円

２）安全性
優先弁済を受ける権利が付与されています。

３）収益性
利息付の債券ですから、毎年１回利息を受け取ることができます。
４）流動性
１年経過後は、途中換金をすることができます。
５）積立ができる管理組合の要件
①管理規約に修繕積立金の使用範囲が記載されていることや、修繕積立金の取り崩
　 　しが、総会決議となっていること。

②長期修繕計画が作成されていること。

③一定以上の修繕積立金が積み立てられる計画になっていること。

　＊「借入れ」について

　修繕積立金が不足すれば、一時金として徴収するか、借入をしなければなりません。但し、
借り入れた場合は、修繕積立金をもって弁済をしていかなければなりません。

住宅金融支援機構の融資条件 旧住宅金融公庫

　１）融資金額
対象工事費の８割以内で、１５０万円×住宅戸数が融資の条件です。

　２）貸付条件
最長１０年間のローンで、完全固定金利です。

３）貸付対象
　　管理組合が、（財）マンション管理センターか（公社）全国市街地再開発協会に保証委託
　すること。担保は不要となります。
　　　①返済は、修繕積立金で行うことを、規約か総会で決議をしていること。
　　　②滞納割合が、１０％以内であること。
　　　③修繕積立金が管理費と区分経理されていること。
　　　④毎月の返済額が、修繕積立金の８０％以内であること。
　　　⑤返済期間は１年から１０年
　　　⑥専有部分の工事で、管理組合として共用部分の工事と一緒に行うのであれば、規約
　　　　に一定の規定があれば融資条件に適います。

４）融資手続き
　　　管理組合が必要書類を添えて融資を申し込み、融資の承諾後に着工し、工事完成後
　　　に、金銭消費貸借契約を結び、融資の実行となります。

[9718: 匿名さん]

そういえば給排水管の枝管を規約改正で専用使用権のある規約共用部分にしたと自慢してたバカがいたな

[9719: 匿名さん]

住宅支援機構（旧住金）からは簡単に借りられる
みたいですよ。

[9720: 匿名さん]

借り入れをすれば返済しなければならなくなります。
そうならないように計画的に修繕積立金の確保をして
おく必要があります。
借り入れをすれば、できるだけ短期での借り入れでないと
金利負担が大きくなります。
やはりこつこつと貯めていって工事をやった方がいいでしょう。

[9721: 匿名さん]

修繕積立金が多いと管理会社に工事に使われる
との警戒心から借り入れがいいという者もいたけどね。

[9722: 上位]

やっほー

[9723: 匿名さん]

借金怖い小心者理事長は特別徴収金で大規模工事やる。
修繕委員長は大風呂敷で「あとはよろしく」。

[9724: 匿名さん]

コンサル
自立した管理組合をめざす
　　管理は、管理会社丸投げ、コスト削減はコンサル丸投げではなく、自分たちも勉強して各種
　　ノウハウを蓄積していくことが大切。
財政基盤を確立する。
　　単純なコストカットではなく、自らのマンションにふさわしい管理仕様を自らが考え、その為の
　　財政基盤を確立させる。
　　管理コストは、マンションの規模、付帯設備で大きく変わる。区分所有者が望む管理仕様に
　　よっても変化する。Ｐ料の検討（その料金が適切かどうか）
　　低すぎる管理や積立金に対しては、これだけは最低必要なものは確保する。
コミュニティ形成を重視する。
自らの資産は自らの手で守ることを理事会のメンバーが理解することが重要である。

[9725: 元区分所有者]

分譲ではなく賃貸が有利でしょう。修繕積立金、管理費と固定資産税を合わせると、賃貸住宅に住めるので、古いマンションは売却しましょう。

[9726: 匿名さん]

やはり自分の家ぐらいは個人でもつべきでしょう。
男の甲斐性です。

[9727: ご近所くん]

古いマンションは売却して中古の戸建買いましょう。

[9728: 匿名さん]

理事長の英断で理事会出席者に配られていたペットボトルのお茶を廃止
避難訓練参加者にペットボトルのお茶を配るのは継続
（ただし、1組合員１本に限り、参加した家族分は今年度から廃止）

[9729: ご近所くん]

>>9728 匿名さん
理事会を廃止したらいいのに

[9730: 匿名さん]

　　総会は、管理組合の最高の意思決定機関です。
　　又、年に１回、会計年度終了後２ヶ月以内に開催することが義務づけられています。
　　マンション内で生じる様々な問題を解決していくためには、総会の円滑な運営が必要となり
　ます。
　今回は、「総会の円滑な進め方」について述べていきます。

　＜総会の進め方＞

　　　議案書の作成については、事前に理事会で内容を検討し、管理会社との打ち合わせをして
　　管理会社が議案書の素案を作成をする。（決算報告書、予算書、事業計画案、理事候補等）

　１）事前準備

　　＊総会１ヶ月前・・・議案書については、理事と話し合い、管理会社が案を作成して提出します。
　　　　総会提出議案の理事会決議を行います。
　　　　次期役員案の選出・・・事前に了解を取っておくことが大切です。
　　＊総会２週間前
　　　　全組合員に対して、総会通知を出します。賃貸に出している組合員に対しても通知します。
　　＊総会３日前
　　　　総会成立要件、各議案の可決要件を満たしているか確認をします。

　２）総会当日

　　　総会次第
　　　　①開会の言葉　②理事長挨拶　③議長選出　④議事録書面人選出　⑤議案審議
　　　＊司会者は前もって決めておきます。レジメの作成もしておきます。
　　　＊出席表の準備（室番号順に綴ったもの及び委任状）
　　
　　　１．総会の開催宣言…司会が行います。

　　　２．理事長挨拶

　　　３．議長選出
　　　　　標準管理規約第４２条第５項に基づき、議長は理事長にお願いします。
　　　４．出席状況確認

　　　　　出席者○名　　　委任状での出席者　○名　　　議決権行使書での出席者　○名
　　　　　合計○名・・・・総会成立の報告をします。

　　　　議案内容に普通決議、特別決議の両方がある場合は、特別決議は、区分所有者及び議決
　　　　権の各４の３以上の出席が必要となります。
　　　　普通決議は、区分所有者及び議決権の過半数で決議されます。
　　　　＊尚、出席者には、当日総会への出席者、委任状での出席者、議決権行使書での
　　　　　賛否をされている方も出席にカウントします。

　　５．議事録署名人の選出
　　　　議長と出席した区分所有者２名にお願いをします。

　　６．議案審議（代表例）

　　　　　　説明は、議長ではなく、各担当理事がおこなってもかまいません。
　　　　第１号議案 事業活動報告
　　　　第２号議案 収支決算報告
　　　　　　　収支報告書説明終了後、監事から監査報告をしてもらう。
　　　　第３号議案 来期事業計画案の提案と承認
　　　　　　　＊事業計画は、長期修繕計画に基づき計画的に提案をしていくことが大切です。
　　　　第４号議案 来期の予算の提案と承認
　　　　第５号議案 　　その他 規約の改定、保険の加入、管理費の値上等の提案

　　　　第６号議案 　　管理委託契約締結の件（総会前に重要事項の説明会を開催しておく。）
　　　　第７号議案 役員の改選
　　　　　　　役員候補が承認されたら、いったん休憩を取り、新理事で理事会を開催し、理事の
　　　　　　　互選で役職を決める。
　　　　　（時間のロスをなくすために、事前に決めておかれる組合が多いようです。）

　　７．次期理事長のあいさつ

　　８．閉会