「マンション管理士等に質問しよう！ Ｐａｒｔ３」

[匿名さん]

マンション管理をしていく中で、困ったこと、聞きたいこと等をここで質問してみませんか。
マンション管理士、建築士、弁護士、宅建士、管理会社勤務の皆さん、理事の皆さん、
住民の皆さん等が質問に答えてくれると思います。

[9621: 匿名さん]

＊マンションの維持又は修繕に関する企画又は実施の調整とは
　１）管理会社が管理を委託されているマンションの長期修繕計画を考えること。
　２）組合が、本マンションの維持又は修繕（大規模修繕を除く修繕又は保守点検）を外注
　　　により管理会社以外の業者に行わせる場合の企画又は実施の調整を行う。
　　　管理会社以外の業者に行わせる場合の企画又は実施の調整とは、管理組合が自ら
　　　マンションの維持又は修繕（日常の維持管理として行われる修繕・保守点検・清掃
　　　等）を第三者に外注する場合において、見積もりの精査・発注・実施の確認を行う。

※ 管理会社に委託する（主な業務）
１）会計業務は管理会社が作成します。
２）毎月、収支報告書の文書を提出します。
３）財産の分別管理として、イ・ロ・ハのいずれかの方式を執ることになります。
４）工事や修理の相見積の提出とかの提案をします。（理事会の要請により）
５）理事会や総会の支援業務を行います。議案書の作成や理事会の提案等
６）組合員全員に対し、重要事項を記載した書面を交付し、説明会を開催します。

[9622: 匿名さん]

２００５廣田茂　ダイアモンド社　「マンション管理はこうして見直しなさい」
エレベーター　１基　１４階　５万円
機械式Ｐ場保守料　　１台当り　　月３，０００円
　　　２段又は３段ピット式　　保守回数　年間４～６回
雑排水管　　１回当り　１戸４，０００円　　２年に１回が主流
２４時間遠隔監視　　月額３万円
　　　火災警報、非常警報、貯水槽警報等
管理員人件費　　１名当り　２７万円　週４０時間
消防点検費　　１戸当り年４，０００円　　
事務管理費　　１戸当り月　２，０００円

[9623: 匿名さん]

調停（民事調停の場合）
調停のメリット
　　１．自分でできる。手続きも簡単
　　２．手数料が安い。　訴額の０．６％
　　３．迅速な解決ができる。
　　４．相手と直接交渉しないでもよい。
　　５．非公開なので、プライバシーが守れる
　　６．合意内容は、裁判所の確定判決と同じ効力がある。

民事調停は、裁判官と２名以上の調停委員からなる。
　　取扱い項目・・・・管理費の不払い、マンション管理に関するトラブル、ペットのトラブル等

①調停申し立ての手続き
　　　１）申立先…簡易裁判所
　　　２）用意するもの・・・印鑑、申し立て費用、言い分を裏付ける資料
　　　３）言い分を整理しておく
②呼び出し状がくる・・・・組合と滞納者に
③調停期日・・・・両者が出席して言い分を聞く
④合意になると調停成立となり、その内容は「調停調書」に記載される。
　調停不成立の場合は、訴訟とかになる。

[9624: 匿名さん]

お前はここにはくるな。
荒らしはするはすぐ切れるわ。
粘着質な性格なんだな。

[9625: 匿名さん]

>>9624さん
何をいっているのかな。
書き込まれた内容が意味がないというのかな。
それだったら、あなたがためになる情報を書きこんだらいかがですか。
反省、批判だけなら猿でもできるといわれてないかな。

[9626: 匿名さん]

コピペだけなら〇〇でもできるといわれている

[9627: 匿名さん]

>>9626さん
コピペでいいですから、電力・ガスの自由化になりましたが、
それに対してのご意見を聞かせてください。
現在個人でその自由化の波に乗っている方はどれぐらいおられるんでしょうか。
そのメリット・デメリットも教えてください。

[9628: 匿名さん]

>>9626さん
大規模修繕工事のとき、駐輪場を設置しようと計画しているんですが、
建築確認は必要なのか教えてください。

[9629: 匿名さん]

>>9628さん
防風スクリーンを一部設置しようとしているんですが、
一部であっても建築確認が必要と建築士がいっています。
建築士のいうことが正しいのですか。教えてください。
私が調べたところによると、主要構造部の一種の半分
以上の工事をするときには建築確認が必要と思っていましたので。
壁のタイルの全交換はタイルは主要構造ではないので建築確認
は必要ないとなっています。

[9630: 匿名さん]

ここのスレってマンション管理士等に質問しようであってますか？マンション管理士が議題を提供しますの間違いですか？

エレベーターの保守費用ってフルメンとPOGどちらがオススメか教えて下さい

[9631: 匿名さん]

　「管理規約改正の進め方」

１） 準備する資料（専門委員会の人数分準備する）
現行管理規約（別表含む）
現行各種細則
総会議案書（改訂されたものをピックアップする）
管理規約・各種細則にない運用細則があれば準備しておく。
標準管理規約・・・ネットからプリントアウトします。
標準管理規約コメント

２） 改訂・追加・削除する現行管理規約の条項と改訂案の「左右対照表」を作成
　　これを作成しておかないと、委員会がスムーズに進まない。但し、大変な作業になる。

＜左右対照表の作成の仕方＞・・・・一案

＊まず、現行規約を第１条から全て左側に打ち込みます。Ａ４横の左半分に
　　　そして、別シートに保管して２部作成しておきます。 （行間９、文字の大きさ９）

＊次に、２つのうちの１つを標準管理規約と比較し、同じものは行ごと削除します。
　　左側には現行規約、右側には改正案（現行規約に抜けているもの）を打ち込みます。
　　その際、条は左右揃えて作成した方が、見やすい資料となります。
　　現行規約と標準管理規約が同じものは記載しません。行ごと削除します。

＊現行規約にないものは、右側だけに記載する。左側は空白にする。

＊１項でも追加があれば、分かりやすくするために、現行規約と標準管理規約を全て
　左右両方に記載する。

＊現行規約にあって、標準管理規約にない、そのマンション独自の規約については、
　左右両方に記載する。最終的に、右側部分が完成形になりますので。

＊容認事項については、不要になったりするのがあると思われますので、現行規約
　　を左側に、修正・整理したものを右側に記載します。

＊現行規約で不要になったものは、左側に現行規約を記載し、右側は空欄にします。

＊総会議事録から、過去に改正されたもので管理規約（原本）自体に記載されていなけ
　れば、右側と左側両方に記載しておきます。

３） 各種細則については、改訂が必要な箇所の左右対照表を作成する。

＊その際は、明確にするために、使用細則・理事会運営細則・駐車場使用細則・駐輪
　場使用細則等ごとに、タイトルを設けて作成します。

＊細則にない、運用細則があれば出来るだけ細則化しておくことが必要です。

４） ＊左右対照表で、理事会、臨時総会の説明をします。
　　ポイントは、分かりやすいように、左側（現行規約）と右側（改正案）を揃えて記載して
　　おくことが大切です。
※２）、３）が出来上がったら、７０％完成したようなものです。それぐらい、ここまでの過程
　が大切なんですが、だれがこれを作成するかです。
　これが、難しいならどこかに依頼しなければなりません。

[9632: 匿名さん]

しかし、実際には全面改正などということは起こりません。
一つ二つの条文を書き換えるだけですので、誰でもできます。
　管理組合に次の役員６名を置く
　　　　　　　↓
　管理組合に次の役員７名を置く
みたいな程度です。小学生でもできますよ。

[9633: 匿名さん]

>>9632さん
分譲時に配布された管理規約や細則から１０年とか１５年とか経過すれば
標準管理規約や区分所有法の改正もかなりあるでしょう。
また、分譲時の規約では漏れがあり十分ではありません。特に使用細則
では、ない細則が多いのではないでしょうか。
規約でいえば、改正をする場合その都度改正がされていると思いますが、
新設された規約は第何条になるんですか。通しでの条項等でなければ
管理規約としての体をなさないでしょう。となれば第１条から順に全面
改正して新しくしなければならないでしょう。
簡単にできるといってますが、あなたのマンションの規約の改正はされて
いますか。
新しい管理規約、各種細則集が全組合員に配布されていますか。
単に、総会の議案書で改正されているだけのことでしょう。そんなものは
役に立ちませんよ。

[9634: 匿名さん]

>>9632さん
築１０年も経過すれば、標準管理規約だけでも、２０～３０の
改訂や新設はあったと思いますよ。
それにそのマンション独自の改正もあります。
それに、各種細則は分譲時の細則集では、理事会運営細則とか
大規模修繕専門委員会細則、管理規約専門委員会細則、監視カメラ
運用細則、駐車場・駐輪場運営細則、集会室使用細則等とかはないの
ではないですか。あるのは一般的な使用細則だけというのが多いようです。
規約集を全面改正するときは、今までの改正分や作成されていない細則
とかをまとめて作成しなおして新しい規約・細則集を作成し全戸に配布
するものです。
総会の議案書で改訂されたもの、つまり１０年なり１５年分をまとめて
１冊につくりかえるものです。そのときに、改訂されなかったもの、必要な
ものをまとめて専門委員会を設置して作りなおすものです。
だから大変ですよといっているんです。

[9635: 匿名さん]

改正があるたびに規約全部を印刷製本していないだけで、最新の規約細則は理事会で保管しているからマンション運営に何の問題もない。
というより、規約細則の改正のたびに新しい規約細則集を印刷製本して全組合員に配布するなど、時間とカネの無駄遣いである。

[9636: 匿名さん]

全面改正というが過去に改正された内容は理事会管理の規約細則集に入っているから、今使っている規約集がボロボロになりました、新しいやつをくださいと組合員が言えば、切りのいいときに予算をとって処理すればいいだろう。

[9637: 匿名さん]

>>9630 匿名さん
ここのスレってマンション管理士等に質問しようであってますか？マンション管理士が議題を提供しますの間違いですか？

エレベーターの保守費用ってフルメンとPOGどちらがオススメか教えて下さい

[9638: 匿名さん]

１０年２０年経とうが問題がないのであれば規約改正しなくてもいいですよ。
うちのマンションの規約はずいぶんと古くて、規約上は１回目の大規模修繕工事から
特別決議が必要なのだが、そこは大人の対応でムニャムニャということで普通決議で
やりました。工事が終わったらこっちのものですよ。
理事会の代理出席も本当は認められないのですが、そこを厳格にやると流会続きに
なるので、まあ固いこと言わずに、という大人の判断でやっています。
補修工事計画や毎月の収支状況よりも何号室の誰がいくら滞納してるかに興味を示す
代理出席のオバハンには「しゃべったら頃すぞ」と念押ししてます。

[9639: 匿名さん]

>>9638さん
管理規約や各種細則は１冊にまとめてないと議案書だけでは
だめでしょう。
それがなければ新しく入居してきたものは規約や細則が変更とか
追加されていても議案書はもっていないので知らないということに
なります。

[9640: 匿名さん]

規約や細則を知らなくてもマンションで生活はできる
廊下を歩くのに規約集を読む必要はないからね
新入りで規約や細則を詳しく知りたいという奇特な人には
組合のPCに保管されている最新版を出力してあげればいい

[9641: 匿名さん]

>>9640さん
規約や各種細則の全面改正について知りたいのではないんですね。
だったらもうこの質問には答えません。時間の無駄ですから。

[9642: 匿名さん]

>>9628さん
質問をいろいろしましたが、１つぐらいは答えてくださいよ。

[9643: ご近所さん]

素人のスレなんだから難しいことを聞くのはルール違反ですよ

[9644: 匿名さん]

>>9643 ご近所さん
大事なことを失念していました。ありがとうございます。

[9645: 匿名さん]

団地型マンションだからといって団地型標準規約のとおりに
しなければならないというわけではありません。
現にうちのマンションでは、修繕積立金は棟別に分かれず
マンション全体で一つになっています。
しかし、棟総会を廃止して団地総会に一本化することは
できません。

[9646: 匿名さん]

マンションってなんですか

[9647: 匿名さん]

素人のスレといえば、>>9645 などは、素人のレスそのものですね。

[9648: 匿名さん]

やはりご近所さんのレスが一番鋭く的を得ていますね。

[9649: 匿名さん]

>>9648 匿名さん

ほめ殺し？

[9650: 匿名さん]

同類相哀れむというか負け　犬の遠吠えでしょう。

[9651: 匿名さん]

専有部分の配管・配線設備は専有部分
　　　 修繕は各区分所有者が自己の負担で行う
本管・本線の全体工事をする時は一緒にやるのが経済的だが、支管・支線は各自の負担、但し、
規約で定めればその限りではないが。しかし、問題点はある。
玄関扉・窓枠・網戸は共用部分だが、大規模修繕まで待っておられず、修理が必要になった場合は、
理事長の承認のもとに取換え等はできる。（部品等が同じものがない場合もでてくる）
専有部分の給水・給湯・排水管のうち、共用部分の修繕と一体として行う必要がある時は、管理組合が
これを行うことができると規約改正することができる。
拒否もできるが、それによって損害が生じたら損害賠償責任がでてくる。
経費を修繕費で賄うとリフォームした者としない者との不公平感が生じる。ただ現実問題としては、漏水が
多発してきた場合は、共用部分と専有部分を同時に更新するのが一般的である。

[9652: 匿名さん]

生協
昔は共同購入が主流　→　個人宅配が主流
美観の問題
置きっぱなしの住人に対しての対処方法　　ボックスの放置（生協本部も認めていない）
共用部分は公共目的に使うのが当然
集合住宅のマナーも大事　　戸建てと違う
置くことを認めた理事は事故発生時どう責任をとるのか。
防災の面からはどうか。

[9653: 匿名さん]

マン管士の役割
管理費の節約のアドバイスをしていく。
委託業務費の検討　　　価格等の検討　　部分委託
マンションで法律（訴訟になるのは）問題は殆ど発生しない。小額訴訟は理事長が原告になる。
委託業務費の相場・経費削減の方法・大規模修繕計画に沿った修繕積立金のアップ額の方法・指導。
規約・使用細則の作成方法と検討
他マンションとの比較検討　　総体的な面も含め
毎年代わる理事の組合には、継続性を保つ意味でも必要。
理事会のアシスト
総会・理事会・専門委員会への出席とアドバイス
大規模修繕計画全般
　　施行業者選定方法　　修繕周期　　劣化診断（自主点検）　　工事費の相場
　　修繕積立金増額に関する検討

[9654: 匿名さん]

＜>>9645 について＞
区分所有法に規定する団地を構成するマンションにおいて、建物の一部が滅失した場合の滅失した棟の共用部分の復旧（区分所有法６１条）は、団地総会で決議をすることはできない。（>>6069 参照）
この場合の復旧は、建物の一部が滅失した棟の総会において決議することになるが、「各棟修繕積立金」がなければ対応ができない。

[9655: 匿名さん]

役員報酬を支給するのがまともな管理組合ですよ

[9656: 匿名さん]

法律に従って粛々とすすめるべきです。
修繕積立金の対策も取れてないのに団地型管理規約に
するのが間違っている。
だから、おかしなことになる。
連坦棟のマンションも同じこと。片方だけが倒壊とかは
考えていないので、その時になって慌てふためくことになる。

[9657: 匿名さん]

マンションの法令化は遅れている。
マンションの住民もいざというときのために規約化、法令化を
目指すべき。

[9658: 通りがかりさん]

>>9612 匿名さん
そんなことは全くない。自分でやったことないのが何言ってんの。
工事膨らませたい意図が見え見え。誰も騙されないけど。

[9659: 匿名さん]

原始規約で一本化されている修繕積立金を、総会決議や規約改正で各棟別や駐車場用に分割できるのですか？

[9660: ご近所さま]

課題提起と称して何の考察も伴わないコピペをべたべた貼り付けるだけでは
テーマが散逸してしまいマトモな議論になど発展しない。
何より貼った当人がその後の展開を拾う気も実力も無いのだからね。
そういう訳知り顔な人に引導を渡すのも管理士の役割のひとつだとは言えるが、
これがスレ主の仕業なのだとしたら結局何がしたいんだろう？

[9661: 匿名さん]

>>9658さん
9612は下記内容ですね。

配管の更新工事を３０年～３５年で行えば、１戸当たり月１，０００円
程度の積立金が必要となります。
マンションのスラム化を防ぐためにそれをやるかどうかは、各マンション
で決めればいいことです。
更生工事では１２～１３年程度しかもちませんし、次は更新工事をしなければ
ならないので不経済です。
配管の工事を段階的にすることはまず無理でしょう。
専有部分の配管を更新するには、床や背板をはがし、養生をして５日間程度
在宅と水道の使用やトイレの使用ができなくなります。
簡易トイレの設置も必要となります。これほど大変な労力を要しますので
できれば一度でやる方がいいでしょうね。
それに、縦階の数階は一緒に工事をしますので、その調整が難しいようです。
高圧洗浄については、定期的にやらないと臭気がでてきます。

私は業者ではありませんし、管理会社の者でもない、ただのマンションの
住民です。
別に工事を膨らませるために書き込んでいるのではありません。
いずれ間違いなく経年劣化はおこります。そのために準備しておくことは大切
なんではないでしょうか。
修繕積立金の値上げやそれに伴う規約の改正等はできないマンションもある
でしょう。そういうところはやらなければいいだけのことです。
それから更生工事は一度やったら２回目は管が削れているのでできないのです。
次やるときは更新工事しかできません。更生工事は１２～１３年はもつでしょうが
その期間はすぐきますので、どうせやるなら更新工事の方がずっと効率的でしょう。それを理解してほしかっただけです。

[9662: 匿名さん]

私がスレ主だと思います。

[9663: 匿名さん]

>>9658さん
では、あなたに質問します。
専有部分の配管はいずれ必ず劣化しますよね。
専有部分の配管は各戸がすればいいという考えだけでは
やれる者とやれない者、できる者とできない者の差がどうしても
でてきます。
漏水が発生すれば、住民間同士で話し合い、決着をつければいいという
考えもあるでしょう。
保険での補償が十分でない場合、被害者と加害者の対立は深まります。
そういったトラブルを解消し、快適なマンションライフを目指すマンション
にしようとは考えないのですか。
マンションの住民はいろんな考えをもった者の集合体です。
経済力もさまざまです。
そういう中で、最低限の対策、つまり専有部分の配管を管理組合として
やるという考えに対してあなたはどういう考えをもっていますか、是非
お聞かせください。

[9664: 匿名さん]

>>９６１２
>>９６５８

[9665: 匿名さん]

>>9658さん
質問には答えられないんですか。
ただ、批判とかするだけでは進歩がありません。

[9666: 匿名さん]

>>9665 匿名さん
あなたも質問に答えてないですよ

[9667: 匿名さん]

>>9666さん
何の質問にですか。

[9668: 匿名さん]

質問があるときは、誰に答えて欲しいかを書かなければ
分らないからね。

[9669: 匿名さん]

>>9665 匿名さん
あなたも質問に答えてないですよ

[9670: 匿名さん]

>>9669さん
やはりあなたは私の質問には答えられないのでしょう。
私に質問したのが何かが分ればすぐ答えますよ。
その代わりあなたも答えてくださいね。