「マンション管理士等に質問しよう！ Ｐａｒｔ３」

[匿名さん]

マンション管理をしていく中で、困ったこと、聞きたいこと等をここで質問してみませんか。
マンション管理士、建築士、弁護士、宅建士、管理会社勤務の皆さん、理事の皆さん、
住民の皆さん等が質問に答えてくれると思います。

[961: 匿名さん]

日新火災保険に加入すると掛け金が半額くらいになる事
だけが話題になっているが、
実際に漏水等のトラブルで保険金請求の時はどうだった
のかの実績は話題にならない。
肝心なのは事故等に対する調査や保険適用が知りたいで
す。
いくら安くても事故対応が雑な保険会社や代理店等が存
在します。
代理店が管理会社で事故対応や工事等は管理会社の方が
融通がきいて良い場合は意外と多いです。

[962: 匿名さん]

保険は肝心な時に役立たないと保険の意味は無い事を
肝にめんじておく事でしょう。
機動力の有るのは地元の管理会社が一枚上です。
他の大手は全くと言うほど役に立ちませんでした。

[963: 匿名さん]

>>961さん
日新火災の代理店は当然管理会社になってもらったと書いてあるでしょう。
事故処理は全て管理会社のフロントがやりますよ。
工事業者の手配も全て管理会社がやってくれます。
漏水が起ったときの原因調査費用も下階の損害賠償も全て従来の保険会社と
同じでしたよ。
保険料が安くなったとは書き込みましたが、理事会や修繕積立金、長期修繕計画
等の管理が良くなければ審査での評価点が低くなり安くはなりません。
審査は無料ですので、マンションの評価をしてもらうだけでも自分の住んでいる
マンションの評価が判るのでやってみたらどうですかということです。
「マンションドクター保険」で検索すれば概要がすぐ分りますよ。

[964: 匿名さん]

自分とこのマンション管理が総体的にどれぐらいの評価かを知るには
いいと思いますよ。

[965: 匿名さん]

管理会社が手続きをしてくれるそうです。

[966: 名無しさん]

滞納リストも出せと言ってきたので
理事長は断った。
プライバシー情報は第三者には公開出来ないという事。

[967: 匿名さん]

滞納情報を出せとはいってきませんよ。
議案書に記載されてますのでそれで十分でしょう。
一番の問題は、管理組合がしっかり運営されているのと、
修繕積立金、長期修繕計画の有無は問題にします。
それと漏水の事故経歴とか、専有部分の配管を管理組合として
管理するかどうかが大きなポイントになります。
築年数の経過したマンションの保険料で一番の問題は、漏水
ですので、その管理がしっかりしていれば評価点は高くなる
でしょう。

[968: 匿名さん]

日新火災海上もいっていますが、築年数が古いだけで
保険料が高いのはおかしいと思いませんか。
しっかり管理されているマンションとそうでないマンションの
差別化を図ろうというものです。

[969: 匿名さん]

マンションを１００年もたせるためには、専有部分の配管
の更新工事ができるかにかかっています。

[970: 名無しさん]

>>967
言ってきたから言ってきたと言ってるんだよ。
あなたが否定する根拠は何かね？

[971: 名無しさん]

↓「診断時にご提示いただく資料」に「⑤管理費・修繕積立金等の未収金一覧表」が含まれていますね。
https://www.nikkanren.org/wp-content/uploads/2017/12/0-shindan-panf_18...

診断時にご提示いただく資料（診断当日にご提示いただく資料）

①管理規約、使用細則等の細則集
②長期修繕計画（資金計画表含む。）
③総会議事録
④管理委託契約書
⑤管理費・修繕積立金等の未収金一覧表
⑥工事報告書（大規模修繕工事報告書、給排水管工事報告書、保証書）
⑦法定点検の報告書（特定建築物等定期調査報告書、建築設備定期検査報告書、防火設備定期検査報告書）
⑧竣工図書一式（設計図書一式）
⑨消防用設備等点検結果報告書、結果総括表
⑩現在の共用部分保険内容が確認できる資料（保険証券等の写しでも可）
⑪保険金請求書類一式（保険金請求書控、保険金支払通知書等）
⑫診断内容確認書（診断マンション管理士よりお渡しします。）

[972: 匿名さん]

建物の状況や修繕履歴を確認して金額決めるのに、未収金が何故必要なんでしょうね。
収支報告書や貸借対照表は記載されていませんけど、相手の財布覗いてから値段を決めているような気すらします。

[973: 匿名さん]

未収金については管理状況を把握したいんだろうけど、
個人ごとの滞納金情報ではなく、全体の滞納金の額の
ことをいっているんだけど、それを審査にあたったマン管士が
拡大解釈しただけのことでしょう。
提出資料項目が⑫ありますが、その各項目ごとに質問をされます。
それに提出資料となっていますが、その資料をマン管士や保険会社に提出
するのではなく、閲覧のみに終わりますので、それを１日の
説明会で全部読み込むことはできません。
アバウトな審査しかできません。それでマン管士は診断レポートを
作成し、総合所見も含めて保険会社に提出します。
当然評価点も診断チェック表に基づいてマン管士がつけます。１４項目あります。
マン管士の影響力は大きいですから、マン管士の心証によって評価点が
左右されることもあると思います。
マン管士が保険会社に提出するのは、①診断項目チェック表と②マンション
共用部分診断レポートの２種類だけです。
保険会社はマン管士の診断だけで保険料の判断をします。

[974: 匿名さん]

>>973 匿名さん

一覧表と記載されていますから、客観的に全体では無いと見えます

[975: 匿名さん]

診断レポートの中に管理規約や長期修繕計画、総会議事録、管理委託契約、工事報告書、竣工図書一式、消防設備等点検結果報告書、過去に保険金請求がある場合の請求書一式が
ありますが、各項目ごとに保管の有無、確認の有無のチェックがあるだけで、提出
する必要はありません。
総合判定は　Ｓ　３６点以上　　Ａ　１５点～３５点　　Ｂ　１５点未満
火災保険診断項目と診断結果は、監理実態や長期修繕計画や積立金のの設定状況、
消防設備点検、給水管、排水管、洗浄工事、漏水履歴、等の判定を○×でやります。
又、管理実態の項目としては、総会や理事会について、防災対策、専門家の活用、
損害保険の付保等の１９項目を○×で評価します。

自分のマンションの評価を第三者がしてくれますので、保険とは関係なく
診断してもらうことも必要です。無料ですから。

[976: 匿名さん]

>>974さん
診断項目は12あり、それを2時間程度の説明会で判断しなければ
ならない訳です。
滞納金とかの細かいことまでの質問は全くありませんでした。
当然管理規約や各種細則を閲覧する時間もありません。
理事長等は質問されたことに対してこたえればいいだけのことです。
それに疑問があれば提出された資料で確認するだけのことです。
一番のポイントとなったのが、漏水対策でした。
長期修繕計画に専有部分の配管の更新工事が計画されているか、積立金
の対策はとられているかということです。
何故築年数の経過だけで保険料が高くなるのかという疑問のもとに
ドクター保険が設置されたのですから、保険金の最大の出費は圧倒的に
漏水に関するものですから当然そこが注目されるのです。

[977: 匿名さん]

ドクター保険の審査の申し込みをしますと、後日マン管士が訪問し、
管理組合に対して書類の準備とと審査日の確認をします。
その日はそれだけで終わります。
審査日にマン管士がきまして、理事長、管理員、フロントと審査が
行われました。
質問時間は２時間でした。
準備した資料をマン管士がみることはありませんでした。
殆どが質問で組合側はそれに応えるものでした。２時間程度と時間が限定
されていますから当然だと思います。
それだけで全て終わりました。後日診断レポートと診断項目チェック表が
届けられました。
そして既存の保険会社も含め大手損保会社と同じ条件での相見積を依頼
しましたら、大手損保の半額程度の保険料が提案されましたので、日新火災海上
と契約して現在に至っています。

[978: 匿名さん]

案ずるより産むがやすしですね。
机上の空論だけでなく、行動あるのみです。
やってみてそれがだめなら契約しなければいいだけのことです。

[979: 匿名さん]

日新火災海上保険のドクター保険の概要が分りましたね。
築年数だけでなく、マンション管理が適正に運営されているマンションと
そうでないマンションで保険料が違うのは納得できます。

[980: 匿名さん]

ドクター保険の質問はもうありませんか。
知らないで不要な支出をするより、ちょっと努力すれば
保険料が大幅に安くなることもあります。

[981: 匿名さん]

逆に今までの保険料より高い見積もりが来ました。
設備や構造規約の不備等でのマイナス要因が多いようです。

[982: 匿名さん]

そうなんですね。
ドクター保険の診断を受けたマンションが全て安くなる訳ではないのです。
ドクター保険の方がたかければよその損保会社にするべきですね。
ただ、建物設備の維持保全については、管理組合として真剣に取り組んで
行くべきだと思います。

[983: 匿名さん]

ドクター保険はしっかりしたマンション管理がされている
とこには優しいけど、そうでないマンションには冷たいですね。

[984: 匿名さん]

派遣されてくるまんかんしの作文次第で保険料変わるんですかね？
明確な基準が公開されていた方がいいと思う。

[985: 匿名さん]

確かに派遣されてくるマン管士の影響は大なるものがあると思います。
明確な基準はあるんですが、その判断はマン管士次第です。
レポートの書き方もマン管士次第のようです。
○×の評価判断もマン管士次第でしょうね。
但し説明者の影響も大きいですよ。しっかりした理事長が対応すれば
いい評価点がつくと思います。できれば理事長がマン管の有資格者で
あればいいんですが。

[986: 評判気になるさん]

うちのマンションも見積り依頼したら
マン管士から管理事務所に電話があり
『理事長の電話番号を教えろ』
って言ったらしい。
管理人は当然理事長に確認しないと教えられないと言ったら『やっぱり教えられないか…』だって。

[987: 匿名さん]

理事長が理事長自身の氏名と電話番号で申し込んでいるはずだから、
なぜ、管理事務室の管理人に電話がくるのでしょうか。？

[988: 匿名さん]

見積を申請する場合、管理組合名、理事長名、電話番号、住所等は
日本マンション管理組合連合会に連絡をします。
そして連合会から、地域のマンション管理士会に連絡がきて、そこで
担当になった者が、理事長と連絡をとることになります。

[989: 匿名さん]

診断依頼書の内容を精査した方が良いでしょう。

[990: 匿名さん]

診断時にご提示いただく資料（診断当日にご提示いただく資料）

①管理規約、使用細則等の細則集
②長期修繕計画（資金計画表含む。）
③総会議事録
④管理委託契約書
⑤管理費・修繕積立金等の未収金一覧表
⑥工事報告書（大規模修繕工事報告書、給排水管工事報告書、保証書）
⑦法定点検の報告書（特定建築物等定期調査報告書、建築設備定期検査報告書、防火設備定期検査報告書）
⑧竣工図書一式（設計図書一式）
⑨消防用設備等点検結果報告書、結果総括表
⑩現在の共用部分保険内容が確認できる資料（保険証券等の写しでも可）
⑪保険金請求書類一式（保険金請求書控、保険金支払通知書等）
⑫診断内容確認書（診断マンション管理士よりお渡しします。）

[991: 匿名さん]

診断は２時間程度です。
その中でいろんな質問をしてきますが、提示されている資料を
全て見る時間はありません。
そしてこの提示資料は事前に提出する必要もありません。
常識的に考えて、滞納者の氏名とか聞く必要がありますか。
質問事項は聞かなければならないことを要領よく聞いてきますよ。
その質問は診断レポートを作成するために行うものです。
総合所見を書くには、管理実態を把握する必要がありますから。

[992: 匿名さん]

保険会社に提出する診断レポート（（８枚）と診断項目チェック表（１枚）
の表紙部分に調査年月日、調査担当者、マンションの住所、電話番号、
携帯番号、ＦＡＸ番号、E-mailが記載されています。
２枚目に書面等の保管状況及び確認できた書面があり、マンションの面積と
建築年月が記載されています。
３ページは総合所見、４頁は火災保険診断項目と診断結果、５頁が管理実態、
６頁は長期修繕計画と積立金の設定状況、７頁は法定点検、修繕工事の実施状況、
８頁はその他（漏水事故経歴）

[993: 匿名さん]

>>991 匿名さん

常識的に考えて聞く必要もない情報まで聞いてくるまんかんしがいるってことですよね？

[994: 匿名さん]

>>993さん
ドクター保険の診断内容を詳しくお知らせしましたが、
ご理解できましたか。
聞く必要もない情報まで聞いてくる診断士がいたんでしょうね。
保険料を決める査定の単なる診断ですので、深く考えないで
診断だけでもしてもらうと自分のマンションの管理実態がどれぐらい
のレベルかが理解できますよ。

[995: 第三者]

この板の最近の５０レスを読み、「ドクター保険」に依頼するのは危ないと判断しました。辛辣かつ的確な批判、疑問をセールスマンに対して投稿してくれた方に感謝申し上げます。「無料で」ほど高くつく恐ろしいものはありませんね。

[996: 匿名さん]

地方の６０名程度のマンション管理士会だけど今の理事や監事
は定款（定款に反して改正されている）違反の役員が半数です。
この役員を排除しなければ管理士の地位を失う。

まともな理事会の成立を待って保険の件は管理士会に相談する。

[997: 匿名さん]

マンション管理士自体がかなりうさんくさいものだということが確認されただけみたいになってしまいました。

[998: ご近所さん]

??986
マン菅士、税理士等どこかの保険代理店をしています。
保険の見積もりにマン菅士で出てくるとは、おかしいですね。

[999: 匿名さん]

日新火災海上のドクター保険で検索すれば概要はすぐ分りますよ。
ただ、不信感等があれば診断依頼する必要はないでしょう。
保険の見積もりにマン管士が介入するのではなく、保険会社から
そのマンションの診断を依頼するだけのことです。
保険の査定は当然保険会社が行います。
うちの場合は診断を受け保険料は大手３社の見積額の半額程度
でしたから、２年前に５年の総合契約をしました。
その間の保険の支払い等は全て従来と変わっていません。
もし、問題があれば３年後の契約はしないでしょうが、そんな心配は
全くしていません。
保険料が半額程度になって管理費の削減に貢献しています。
現在３年間で3,000のマンションが契約していますよ。
別に胡散臭い会社でもありませんしね。

[1000: 匿名さん]

↓　笑ってしまいますね。
>>985
>確かに派遣されてくるマン管士の影響は大なるものがあると思います。
>明確な基準はあるんですが、その判断はマン管士次第です。
>レポートの書き方もマン管士次第のようです。
>○×の評価判断もマン管士次第でしょうね。
>但し説明者の影響も大きいですよ。しっかりした理事長が対応すれば
>いい評価点がつくと思います。できれば理事長がマン管の有資格者で
>あればいいんですが。

[1001: 匿名さん]

↓　笑ってしまいますね。

※診断マンション管理士は、弊社が保険料その他の引受条件を決定するために必要な予め定められた診断項目に限定して、提示いただいた資料等から確認出来る範囲内でマンションの管理実態やメンテナンス状況の確認を行います。したがって診断の結果について、診断マンション管理士および診断マンション管理士が所属するマンション管理士会は一切の責任を負わないものとします。

[1002: 匿名さん]

>>1001さん
診断結果に対して、マン管士会等は一切の責任を負わないとするのは
当然のことでしょう。
しかし、マン管士の総合所見に関しては、影響は大なるものがある
と思われます。
直接診断した者がその所見を書き込むのですからね。
私が書き込んだ内容でおかしな点がありますか。

[1003: 匿名さん]

>※診断マンション管理士は、弊社が保険料その他の引受条件を決定するために必要な予め>定められた診断項目に限定して、提示いただいた資料等から確認出来る範囲内でマンション>の管理実態やメンテナンス状況の確認を行います。したがって診断の結果について、診断>マンション管理士および診断マンション管理士が所属するマンション管理士会は一切の責任>を負わないものとします。

定められた診断項目に限定して提示いただいた資料等から判断をされるのですよね。
そして○×をつけるのも、総合所見を書くのもマン管士ですよね。
その資料等を参考にして保険会社は保険料の査定をするのですね。
だったら、マン管士の影響力は大じゃないですか。

[1004: 匿名さん]

>>1001さん
もう一つ追加しますが、あなたは弊社という言葉を使っておられますが、
日新火災海上の社員の方ですか？
だったら、私はお宅の会社が売りにだしているドクター保険を契約した
マンションとして実例を述べているだけですよ。
日新火災海上にとってはいい宣伝になるのではないですか。

[1005: 匿名さん]

>>1003
>定められた診断項目に限定して提示いただいた資料等から判断をされるのですよね。
>そして○×をつけるのも、総合所見を書くのもマン管士ですよね。

診断マンション管理士が主観的な判断をしてはいけません。
客観的基準に該当しているかどうかを確認するだけです。

[1006: 匿名さん]

>>1005さん
診断マン管士が客観的な判断をするのは当たり前ですが、
マン管士も人間でありいろいろな考えをもった者が
いますからね。
マン管士が偏った判断をしたかどうかは報告書では
分らないのではないですか。
建前論だけでものを言われてもねえ。

[1007: 匿名さん]

弁護士でも法的解釈はちがいますし、建築士や業者でも
大規模修繕工事の周期に対する考え方が違うのと同じ
ことですよ。

[1008: 匿名さん]

定款違反で運営されている一般社団法人００地方マンション管理士会
などを信用してはいけません。
規約や法令等を知らない犯罪集団に思われて信用できない。

[1009: 匿名さん]

マンション管理士会を信用するもしないも、保険会社が管理士会を
指定して診断依頼をしているだけなのにね。
そんなに警戒する必要があるのかな。
マン管士はただ理事長とかに質問をして説明を受けるだけだよ。
約２時間でおしまいだし。
悪いことする時間もないとおもうけどね。

[1010: 匿名さん]

日新火災海上はマンションの管理診断をするのは
マン管士が一番いいと判断したんだからね。