「マンション管理士等に質問しよう！ Ｐａｒｔ３」

[匿名さん]

マンション管理をしていく中で、困ったこと、聞きたいこと等をここで質問してみませんか。
マンション管理士、建築士、弁護士、宅建士、管理会社勤務の皆さん、理事の皆さん、
住民の皆さん等が質問に答えてくれると思います。

[9601: 匿名さん]

＜専有部分内給排水管等の更新工事について＞

　　給排水管の縦管（共用部分）の工事は、長期修繕計画に記載されており、管理組合の責任
　と負担において行いますが、専有部分の枝管部分については、各区分所有者の責任と負担
　において実施しなければならないことになっています。

　　枝管部分の工事については、各区分所有者の対応に任されていますが、老朽化により大き
　な不安を抱えたままのマンションが殆どの状態です。

　　状態の見える外壁等と違い、配管設備は、何らかの異常事態や不測の事態が起こるまで見
　過ごされているのが現状です。
　　しかし、経年劣化は間違いなく起こりますし、いつか更新工事を行わなければならない時期
　は必ずやってきます。

　　共用部分と同じ管材で、同じ経年劣化していく専有部分の配管部分のみが、放置される状
　況にあるのはおかしな状態といわざるをえません。

　　給排水管等の枝管の工事は、床・壁の解体を始め、洗面台・浴室・流し台・洗濯機等を取り外
　したり、養生をし、交換が済めば現状回復をしなければなりません。
　　その間（数日間）給水・排水の使用制限が発生するとともに、その期間は、在宅する必要が
　生じてきます。又、仮設トイレの設置も必要になってくるでしょう。

　　これ程の、大変な工事となりますので、できれば共用部分・専有部分を同時に行い、１回で済
　ませることを検討していくべきではないでしょうか。
　　又、共用部分・専有部分をそれぞれが行うとなると、費用が割高になるだけでなく、施工品質
　にもバラツキが生じてきます。

　そのときになって、管理組合で更新工事を一斉に行うといっても、修繕積立金は準備してませ
んし、既に実施しなければならなかった住戸に対してのフォローも決まっていなければ、トラブル
の原因ともなります。

＊なぜ専有部分の給排水管の取組みがされなかったか。

　　これについては、第７条（専有部分の範囲）で、専有部分内にあるものは、専有部分としたこと
　と、その工事は、管理組合が行うことができるとはなっていますが、その責任と負担の文言は
　記載されていなかったからです。
　又、最初の長期修繕計画では、２５年でたてるために、計画されていないマンションが殆どでした。
　　区分所有法第２１条
　　　　専有部分である設備のうち、共用部分と構造上一体となった部分の管理を専有部分の管理
　　　と一体として行う必要があるときは、管理組合がこれを行うことができる。
　　　　この対象となる設備としては、配管・配線があります。
　　　上記の記載が根拠になって、多くのマンションは、長期修繕計画に専有部分の改修は含まれ
　　ていません。

　　現在は、この問題について、全国のマンションで検討と取組みがされてきております。
　水漏れが実際に起こった場合、被害が甚大なのは、専有部分です。
　　だが、専有部分の工事まで、管理組合が一緒に行うとすれば、修繕積立金の値上が必要となっ
　てきます。

[9602: 匿名さん]

＊では、どうすればいいのか。

　　　１）修繕積立金の早期値上げを行い、管理組合として共用部分と一緒に、専有部分の枝管部
　　　　　分の工事を一緒にやる計画をたてる。
　　　2）管理組合が行うとなった場合、すでに実施した区分所有者に対しては、公平の観点から応
　　　　　分の工事費を理事会決議で返金するという管理規約も作成しておく必要が出てきます。
　　　３）住宅支援機構から組合が借り入れる方法もありますが、修繕積立金で返済しなければなり
　　　　　ませんし、その時点での借り入れとなると、修繕積立金の更なる大幅値上げが必要となっ
　　　　　てきます。

　＊マンションによっては、専有部分の給排水管の老朽化対策は、管理組合の問題として捉え、総
　　会決議を行い、全戸一斉に更新する例も増えてきました。

　＊又、全戸一斉に行うのではなく、更新実施の時期は、各戸の判断に委ねるものの、実施した場
　　合は、一定の工事費を管理組合で負担することで、改修を誘導するといった方法で取り組む事
　　例もあります。

　＊一緒にやるんであれば、修繕積立金の値上を行い、その時点までにたまった金額を各戸への
　　補填にあてるという方法もとれますし、長期修繕計画に包含することもできます。

[9603: 匿名さん]

専有部分の配管の更新工事を管理組合としてやるには
ハードルが高いですよ。
管理規約の改正、修繕積立金の値上げ等、いろいろありますからね。

[9604: ご近所さま]

>>9597 匿名さん

いや、おれ別人だよ？

[9605: 匿名さん]

＊マンションの維持又は修繕に関する企画又は実施の調整とは
　１）管理会社が管理を委託されているマンションの長期修繕計画を考えること。
　２）組合が、本マンションの維持又は修繕（大規模修繕を除く修繕又は保守点検）を外注
　　　により管理会社以外の業者に行わせる場合の企画又は実施の調整を行う。
　　　管理会社以外の業者に行わせる場合の企画又は実施の調整とは、管理組合が自ら
　　　マンションの維持又は修繕（日常の維持管理として行われる修繕・保守点検・清掃
　　　等）を第三者に外注する場合において、見積もりの精査・発注・実施の確認を行う。

※ 管理会社に委託する（主な業務）
１）会計業務は管理会社が作成します。
２）毎月、収支報告書の文書を提出します。
３）財産の分別管理として、イ・ロ・ハのいずれかの方式を執ることになります。
４）工事や修理の相見積の提出とかの提案をします。（理事会の要請により）
５）理事会や総会の支援業務を行います。議案書の作成や理事会の提案等
６）組合員全員に対し、重要事項を記載した書面を交付し、説明会を開催します。

[9606: 匿名さん]

ご近所トラブルですね

[9607: 匿名さん]

　＜東京高裁判例＞　　平成２３年９月２３日付　判決

　＊事件の経緯

　　　　渋谷区のマンションの総会で、「給排水管の老朽化に伴う改修工事を、共用部分だけでな
　　　く、専有部分の給排水設備についても管理組合が改修工事を行い、その費用は全額修繕積
　　　立金から支出する」と決議しました。

　　　　その後の臨時総会で、「すでに改修工事を完了している住戸については、その費用を返還
　　　する。」、返還金額は、組合が行う工事費の戸当たり平均値を基準とする。尚、返還額は一律
　　　とする。」と決議しました。そして、改修工事を完了している各戸に３８万円を返還しました。

　　　　この総会決議をみて、既に完了工事をおこなっている者が東京高裁に提訴しました。

　＊訴訟内容

　　　１．改修工事が終わっていない一部の区分所有者のみ、管理組合が実施しているが、組合の
　　　　　権限外の工事であり無効である。既に、工事を完了している者に対しても専有部分の工事
　　　　　費相当額の支払いを求めた。
　　　２．仮に、総会決議が無効でないとしても、先行工事者が工事に使用した費用の適切な支払
　　　　　いを求める。

　＊判決

　　　１．一部の区分所有者のみが給排水管工事を行い、不均衡を生じたからといって、それだけ
　　　　で管理組合に委任契約に基づき費用を返還せよとの請求権は発生しない。

　　　２．２１条２項の規定はあるが、本工事は、管理上一体として行う必要が相当高いので、総会
　　　　決議は有効である。
　　　　先行工事を行った者には、その補償は適切に行うべきであり、不合理な取り扱いは無効。
　　　　先行工事者に対する補償額は、総会決議基準に伴い、約７２万円を支払えとの命令がでた。

[9608: 匿名さん]

＜東京高裁判例＞　　平成２３年９月２３日付　判決
　＊事件の経緯
　　渋谷区のマンションの総会で、「給排水管の老朽化に伴う改修工事を、共用部分だけでなく、専有部分の給排水設備についても管理組合が改修工事を行い、その費用は全額修繕積立金から支出する」と決議しました。

この案件は築５１年を経過しており、解体を提案したが纏まらず、事件の経緯に至ったと思われる。漏水も発生し先行工事を実施した人もいるでしょう。先行工事者に対する補償額は総会決議基準に伴い、約７２万円を支払えとの命令がでた。

ということは劣化時期を３０年経過とするか、全戸中５％が専有部分の工事を実施したので全戸一斉工事を計画し修繕費を期間限定で増額徴収し実施するか、この案件のように５０年経過で給排水管（専有菅含む）一体として実施するか議論すべきとかと思います。（修繕積立金も５０年目修繕としたならば４０年目から１０年間で修繕積立金を徴収するとか。）

[9609: 匿名さん]

先行工事者に対する補償については、管理規約で規定しておく
必要があります。
その場合、全戸一斉に行った場合の工事費の平均額を支給すると
いうのがいいのではと思います。
先行工事者の更新時期については、別に規定は必要ないと思います。
漏水が発生した時点で更新工事をすればいいと思います。
全体の更新工事時期については、ひとつの目安としては、３０年超
となりますが、漏水の発生が増えてきた時点で判断すればいいでしょう。
修繕積立金については、長期修繕計画書に専有部分の配管の更新工事費
も含めて試算すればいいのですが、その時期は早い方がいいでしょう。

[9610: 匿名さん]

配管については、鋼管を使用しているところと塩ビ管を使用している
マンションで更新時期はかわってきます。
特に塩ビ管であれば錆びることはありませんので、劣化の時期が不透明
です。
塩ビ管で交換が必要になるのは、大規模地震での影響力が大きく、それに
よって継手部分が緩んでしまい、そこから漏水が発生してきます。

[9611: 通りがかりさん]

配管は築年数によって使っている素材が相当異なります。
配管洗浄の頻度も閉塞しやすい曲がり部分があったり、なんらかの原因で堆積物が溜まりやすい傾向にある等の場合、頻度多め。
真面目に洗浄しないと、劣化を早め、却って更新時期を繰り上げなければならなくなったりするので、要注意かと。
状況はマンションそれぞれに異なります。
配管の更新を30年でやってたら、修繕積立金いくらあっても足りなくなりそう。
更生とか、一部更新で一部更生とかも考えて見た方がよくないか。
今は更生工事も技術がいろいろあります。孔があいたところだけ強力なテープで巻いとくとかで当座凌ぐこともできます。
マンション内の配管の種類と図面、それに使われている素材と一般的な耐用年数の一覧表を作って、段階的な修繕をするという手もあります。
管理会社の修繕部門や信頼できる施工会社等に複数、いろいろ相談してみることが良さそう。

[9612: 匿名さん]

>>9611さん
配管の更新工事を３０年～３５年で行えば、１戸当たり月１，０００円
程度の積立金が必要となります。
マンションのスラム化を防ぐためにそれをやるかどうかは、各マンション
で決めればいいことです。
更生工事では１２～１３年程度しかもちませんし、次は更新工事をしなければ
ならないので不経済です。
配管の工事を段階的にすることはまず無理でしょう。
専有部分の配管を更新するには、床や背板をはがし、養生をして５日間程度
在宅と水道の使用やトイレの使用ができなくなります。
簡易トイレの設置も必要となります。これほど大変な労力を要しますので
できれば一度でやる方がいいでしょうね。
それに、縦階の数階は一緒に工事をしますので、その調整が難しいようです。
高圧洗浄については、定期的にやらないと臭気がでてきます。

[9613: 匿名さん]

保存行為については、理事会で承認決議が必要としておく
ことが大切です。
例えば、玄関ドアの一斉交換がまじかに迫ってきた場合、先行工事者
に対しての補償が規定されていれば、とりあえず中古でもいいから交換
しておいて、一斉工事時にその平均額をもらえれば得をすることになる。
事前に交換した玄関ドアも、全館を統一するためには、それも交換しな
ければならないでしょうから。
そのためには、一斉交換が近づいてきたときには、理事会は許可をしない
ということも考慮しておかなければならない。

[9614: 周辺住民さん]

管理組合は自治会と仲良くして地域の一員としての自覚が重要

[9615: 匿名さん]

それは一概に否定しませんよ。

[9616: ご近所さん]

うちは自治会加入率１００％の優等生マンションですよ

[9617: 匿名さん]

管理組合が管理費や修繕積立金と一緒に自治会費を徴収するのは、厳密にいえば
管理組合の権限外事項ですが、それによって管理組合の適正な運営が損なわれる
ことがなければ違法不当というわけではありません。
もちろん、自治会非加入または退会の意思表示をしている組合員の口座から
自治会費相当額を引き落とすとうるさいことになるから、やめるべきです。

[9618: 匿名さん]

　　＜管理費明細＞ 　　　（注）金額については、独自の調査によるものですので
　　　　　　参考程度にしてください。
　　　１）エレベーター保守点検費
　　　　　　３ヶ月に１回点検の場合
フルメンテ　　　４０，０００円～５５，０００円 　新築時は、ＰＯＧ契約でいいが、古くなって
ＰＯＧ　　　　　　３０，０００円～３５，０００円 　から変えるのは難しい。

　　２）清掃費（定期清掃と日常清掃） 福利厚生費等を勘案します。
　　　　　　日常清掃については、清掃時間で計算します。　　　　１時間　　１，０００円～１，４００円
　　　　　　定期清掃は、１回３万円～８万円 清掃費は殆どが人件費です。

　　３）管理員人件費 福利厚生費等を勘案します。
　　　　　日数・時間で計算します。　　　　　　　　　　　　　　　　　１時間　　１，２００円～１，７００円

　　４）事務管理費（管理会社に支払う分）　　　　　　　　　　　　月１戸当り　　７００円～１，３００円
戸数によって、大きく違ってきます。

　　５）消防点検費（年２回）
月１戸当り平均 １５０円～２００円（年間１，８００円～２，４００円）
戸数によって違ってきます。

　　６）雑排水管高圧洗浄・・・・・１年～２年に１回実施します。
１戸当り月の金額 ３０００円～３９０円 内視鏡カメラを１割程度入れる
戸数によって違ってきます。

　　７）保険料 積立部分は修繕積立金

　　８）その他点検費用 価格は、マンションの大きさ等によってかなり違ってきます。
　　　　　＊建築設備定期点検・・・１年に１回　　　　　　
　　　　　＊特殊建築物の定期調査・・・３年に１回　　マンションの場合は５階以上が対象　　　
　　　　　＊簡易専用水道施設調査・・・水質検査１年に１回　　水槽清掃　年１回
　　　　　＊昇降機の定期検査　・・・１年に１回
　　　　　＊貯水槽の保守点検　　　半年に１回　　定期検査　年１回　　　　　　　　保健所へ提出
　　　　　＊浄化槽設備点検・・・・年１回
　　　　　＊連結送水管耐圧試験・・・・３年に１回　　事例　　１１７，７２０円　(１７０戸）　
　　　　　＊遠隔監視・・・・１棟月１２，０００円～２０，０００円
　　　　　＊自家用電気工作物点検　　　　　年１回　　精密検査は３年に１回

　　９）その他
公共料金、口座振替手数料、役員報酬、小修繕費用、備品費等

[9619: 匿名さん]

たいていはマンション建設時に周辺の低層住宅連中の一部が反対運動をやってるから、それをなだめる意味で、マンション住民の町内会加入、会費納入、町内のおきて順守などを管理規約に盛り込むことが多い。

[9620: ご近所さま]

標準管理規約に載っていない独自ルールには要注意です。
特に組合員アンケートをもとに改変される場合はアブナイやつが多い。

[9621: 匿名さん]

＊マンションの維持又は修繕に関する企画又は実施の調整とは
　１）管理会社が管理を委託されているマンションの長期修繕計画を考えること。
　２）組合が、本マンションの維持又は修繕（大規模修繕を除く修繕又は保守点検）を外注
　　　により管理会社以外の業者に行わせる場合の企画又は実施の調整を行う。
　　　管理会社以外の業者に行わせる場合の企画又は実施の調整とは、管理組合が自ら
　　　マンションの維持又は修繕（日常の維持管理として行われる修繕・保守点検・清掃
　　　等）を第三者に外注する場合において、見積もりの精査・発注・実施の確認を行う。

※ 管理会社に委託する（主な業務）
１）会計業務は管理会社が作成します。
２）毎月、収支報告書の文書を提出します。
３）財産の分別管理として、イ・ロ・ハのいずれかの方式を執ることになります。
４）工事や修理の相見積の提出とかの提案をします。（理事会の要請により）
５）理事会や総会の支援業務を行います。議案書の作成や理事会の提案等
６）組合員全員に対し、重要事項を記載した書面を交付し、説明会を開催します。

[9622: 匿名さん]

２００５廣田茂　ダイアモンド社　「マンション管理はこうして見直しなさい」
エレベーター　１基　１４階　５万円
機械式Ｐ場保守料　　１台当り　　月３，０００円
　　　２段又は３段ピット式　　保守回数　年間４～６回
雑排水管　　１回当り　１戸４，０００円　　２年に１回が主流
２４時間遠隔監視　　月額３万円
　　　火災警報、非常警報、貯水槽警報等
管理員人件費　　１名当り　２７万円　週４０時間
消防点検費　　１戸当り年４，０００円　　
事務管理費　　１戸当り月　２，０００円

[9623: 匿名さん]

調停（民事調停の場合）
調停のメリット
　　１．自分でできる。手続きも簡単
　　２．手数料が安い。　訴額の０．６％
　　３．迅速な解決ができる。
　　４．相手と直接交渉しないでもよい。
　　５．非公開なので、プライバシーが守れる
　　６．合意内容は、裁判所の確定判決と同じ効力がある。

民事調停は、裁判官と２名以上の調停委員からなる。
　　取扱い項目・・・・管理費の不払い、マンション管理に関するトラブル、ペットのトラブル等

①調停申し立ての手続き
　　　１）申立先…簡易裁判所
　　　２）用意するもの・・・印鑑、申し立て費用、言い分を裏付ける資料
　　　３）言い分を整理しておく
②呼び出し状がくる・・・・組合と滞納者に
③調停期日・・・・両者が出席して言い分を聞く
④合意になると調停成立となり、その内容は「調停調書」に記載される。
　調停不成立の場合は、訴訟とかになる。

[9624: 匿名さん]

お前はここにはくるな。
荒らしはするはすぐ切れるわ。
粘着質な性格なんだな。

[9625: 匿名さん]

>>9624さん
何をいっているのかな。
書き込まれた内容が意味がないというのかな。
それだったら、あなたがためになる情報を書きこんだらいかがですか。
反省、批判だけなら猿でもできるといわれてないかな。

[9626: 匿名さん]

コピペだけなら〇〇でもできるといわれている

[9627: 匿名さん]

>>9626さん
コピペでいいですから、電力・ガスの自由化になりましたが、
それに対してのご意見を聞かせてください。
現在個人でその自由化の波に乗っている方はどれぐらいおられるんでしょうか。
そのメリット・デメリットも教えてください。

[9628: 匿名さん]

>>9626さん
大規模修繕工事のとき、駐輪場を設置しようと計画しているんですが、
建築確認は必要なのか教えてください。

[9629: 匿名さん]

>>9628さん
防風スクリーンを一部設置しようとしているんですが、
一部であっても建築確認が必要と建築士がいっています。
建築士のいうことが正しいのですか。教えてください。
私が調べたところによると、主要構造部の一種の半分
以上の工事をするときには建築確認が必要と思っていましたので。
壁のタイルの全交換はタイルは主要構造ではないので建築確認
は必要ないとなっています。

[9630: 匿名さん]

ここのスレってマンション管理士等に質問しようであってますか？マンション管理士が議題を提供しますの間違いですか？

エレベーターの保守費用ってフルメンとPOGどちらがオススメか教えて下さい

[9631: 匿名さん]

　「管理規約改正の進め方」

１） 準備する資料（専門委員会の人数分準備する）
現行管理規約（別表含む）
現行各種細則
総会議案書（改訂されたものをピックアップする）
管理規約・各種細則にない運用細則があれば準備しておく。
標準管理規約・・・ネットからプリントアウトします。
標準管理規約コメント

２） 改訂・追加・削除する現行管理規約の条項と改訂案の「左右対照表」を作成
　　これを作成しておかないと、委員会がスムーズに進まない。但し、大変な作業になる。

＜左右対照表の作成の仕方＞・・・・一案

＊まず、現行規約を第１条から全て左側に打ち込みます。Ａ４横の左半分に
　　　そして、別シートに保管して２部作成しておきます。 （行間９、文字の大きさ９）

＊次に、２つのうちの１つを標準管理規約と比較し、同じものは行ごと削除します。
　　左側には現行規約、右側には改正案（現行規約に抜けているもの）を打ち込みます。
　　その際、条は左右揃えて作成した方が、見やすい資料となります。
　　現行規約と標準管理規約が同じものは記載しません。行ごと削除します。

＊現行規約にないものは、右側だけに記載する。左側は空白にする。

＊１項でも追加があれば、分かりやすくするために、現行規約と標準管理規約を全て
　左右両方に記載する。

＊現行規約にあって、標準管理規約にない、そのマンション独自の規約については、
　左右両方に記載する。最終的に、右側部分が完成形になりますので。

＊容認事項については、不要になったりするのがあると思われますので、現行規約
　　を左側に、修正・整理したものを右側に記載します。

＊現行規約で不要になったものは、左側に現行規約を記載し、右側は空欄にします。

＊総会議事録から、過去に改正されたもので管理規約（原本）自体に記載されていなけ
　れば、右側と左側両方に記載しておきます。

３） 各種細則については、改訂が必要な箇所の左右対照表を作成する。

＊その際は、明確にするために、使用細則・理事会運営細則・駐車場使用細則・駐輪
　場使用細則等ごとに、タイトルを設けて作成します。

＊細則にない、運用細則があれば出来るだけ細則化しておくことが必要です。

４） ＊左右対照表で、理事会、臨時総会の説明をします。
　　ポイントは、分かりやすいように、左側（現行規約）と右側（改正案）を揃えて記載して
　　おくことが大切です。
※２）、３）が出来上がったら、７０％完成したようなものです。それぐらい、ここまでの過程
　が大切なんですが、だれがこれを作成するかです。
　これが、難しいならどこかに依頼しなければなりません。

[9632: 匿名さん]

しかし、実際には全面改正などということは起こりません。
一つ二つの条文を書き換えるだけですので、誰でもできます。
　管理組合に次の役員６名を置く
　　　　　　　↓
　管理組合に次の役員７名を置く
みたいな程度です。小学生でもできますよ。

[9633: 匿名さん]

>>9632さん
分譲時に配布された管理規約や細則から１０年とか１５年とか経過すれば
標準管理規約や区分所有法の改正もかなりあるでしょう。
また、分譲時の規約では漏れがあり十分ではありません。特に使用細則
では、ない細則が多いのではないでしょうか。
規約でいえば、改正をする場合その都度改正がされていると思いますが、
新設された規約は第何条になるんですか。通しでの条項等でなければ
管理規約としての体をなさないでしょう。となれば第１条から順に全面
改正して新しくしなければならないでしょう。
簡単にできるといってますが、あなたのマンションの規約の改正はされて
いますか。
新しい管理規約、各種細則集が全組合員に配布されていますか。
単に、総会の議案書で改正されているだけのことでしょう。そんなものは
役に立ちませんよ。

[9634: 匿名さん]

>>9632さん
築１０年も経過すれば、標準管理規約だけでも、２０～３０の
改訂や新設はあったと思いますよ。
それにそのマンション独自の改正もあります。
それに、各種細則は分譲時の細則集では、理事会運営細則とか
大規模修繕専門委員会細則、管理規約専門委員会細則、監視カメラ
運用細則、駐車場・駐輪場運営細則、集会室使用細則等とかはないの
ではないですか。あるのは一般的な使用細則だけというのが多いようです。
規約集を全面改正するときは、今までの改正分や作成されていない細則
とかをまとめて作成しなおして新しい規約・細則集を作成し全戸に配布
するものです。
総会の議案書で改訂されたもの、つまり１０年なり１５年分をまとめて
１冊につくりかえるものです。そのときに、改訂されなかったもの、必要な
ものをまとめて専門委員会を設置して作りなおすものです。
だから大変ですよといっているんです。

[9635: 匿名さん]

改正があるたびに規約全部を印刷製本していないだけで、最新の規約細則は理事会で保管しているからマンション運営に何の問題もない。
というより、規約細則の改正のたびに新しい規約細則集を印刷製本して全組合員に配布するなど、時間とカネの無駄遣いである。

[9636: 匿名さん]

全面改正というが過去に改正された内容は理事会管理の規約細則集に入っているから、今使っている規約集がボロボロになりました、新しいやつをくださいと組合員が言えば、切りのいいときに予算をとって処理すればいいだろう。

[9637: 匿名さん]

>>9630 匿名さん
ここのスレってマンション管理士等に質問しようであってますか？マンション管理士が議題を提供しますの間違いですか？

エレベーターの保守費用ってフルメンとPOGどちらがオススメか教えて下さい

[9638: 匿名さん]

１０年２０年経とうが問題がないのであれば規約改正しなくてもいいですよ。
うちのマンションの規約はずいぶんと古くて、規約上は１回目の大規模修繕工事から
特別決議が必要なのだが、そこは大人の対応でムニャムニャということで普通決議で
やりました。工事が終わったらこっちのものですよ。
理事会の代理出席も本当は認められないのですが、そこを厳格にやると流会続きに
なるので、まあ固いこと言わずに、という大人の判断でやっています。
補修工事計画や毎月の収支状況よりも何号室の誰がいくら滞納してるかに興味を示す
代理出席のオバハンには「しゃべったら頃すぞ」と念押ししてます。

[9639: 匿名さん]

>>9638さん
管理規約や各種細則は１冊にまとめてないと議案書だけでは
だめでしょう。
それがなければ新しく入居してきたものは規約や細則が変更とか
追加されていても議案書はもっていないので知らないということに
なります。

[9640: 匿名さん]

規約や細則を知らなくてもマンションで生活はできる
廊下を歩くのに規約集を読む必要はないからね
新入りで規約や細則を詳しく知りたいという奇特な人には
組合のPCに保管されている最新版を出力してあげればいい

[9641: 匿名さん]

>>9640さん
規約や各種細則の全面改正について知りたいのではないんですね。
だったらもうこの質問には答えません。時間の無駄ですから。

[9642: 匿名さん]

>>9628さん
質問をいろいろしましたが、１つぐらいは答えてくださいよ。

[9643: ご近所さん]

素人のスレなんだから難しいことを聞くのはルール違反ですよ

[9644: 匿名さん]

>>9643 ご近所さん
大事なことを失念していました。ありがとうございます。

[9645: 匿名さん]

団地型マンションだからといって団地型標準規約のとおりに
しなければならないというわけではありません。
現にうちのマンションでは、修繕積立金は棟別に分かれず
マンション全体で一つになっています。
しかし、棟総会を廃止して団地総会に一本化することは
できません。

[9646: 匿名さん]

マンションってなんですか

[9647: 匿名さん]

素人のスレといえば、>>9645 などは、素人のレスそのものですね。

[9648: 匿名さん]

やはりご近所さんのレスが一番鋭く的を得ていますね。

[9649: 匿名さん]

>>9648 匿名さん

ほめ殺し？

[9650: 匿名さん]

同類相哀れむというか負け　犬の遠吠えでしょう。

[9651: 匿名さん]

専有部分の配管・配線設備は専有部分
　　　 修繕は各区分所有者が自己の負担で行う
本管・本線の全体工事をする時は一緒にやるのが経済的だが、支管・支線は各自の負担、但し、
規約で定めればその限りではないが。しかし、問題点はある。
玄関扉・窓枠・網戸は共用部分だが、大規模修繕まで待っておられず、修理が必要になった場合は、
理事長の承認のもとに取換え等はできる。（部品等が同じものがない場合もでてくる）
専有部分の給水・給湯・排水管のうち、共用部分の修繕と一体として行う必要がある時は、管理組合が
これを行うことができると規約改正することができる。
拒否もできるが、それによって損害が生じたら損害賠償責任がでてくる。
経費を修繕費で賄うとリフォームした者としない者との不公平感が生じる。ただ現実問題としては、漏水が
多発してきた場合は、共用部分と専有部分を同時に更新するのが一般的である。

[9652: 匿名さん]

生協
昔は共同購入が主流　→　個人宅配が主流
美観の問題
置きっぱなしの住人に対しての対処方法　　ボックスの放置（生協本部も認めていない）
共用部分は公共目的に使うのが当然
集合住宅のマナーも大事　　戸建てと違う
置くことを認めた理事は事故発生時どう責任をとるのか。
防災の面からはどうか。

[9653: 匿名さん]

マン管士の役割
管理費の節約のアドバイスをしていく。
委託業務費の検討　　　価格等の検討　　部分委託
マンションで法律（訴訟になるのは）問題は殆ど発生しない。小額訴訟は理事長が原告になる。
委託業務費の相場・経費削減の方法・大規模修繕計画に沿った修繕積立金のアップ額の方法・指導。
規約・使用細則の作成方法と検討
他マンションとの比較検討　　総体的な面も含め
毎年代わる理事の組合には、継続性を保つ意味でも必要。
理事会のアシスト
総会・理事会・専門委員会への出席とアドバイス
大規模修繕計画全般
　　施行業者選定方法　　修繕周期　　劣化診断（自主点検）　　工事費の相場
　　修繕積立金増額に関する検討

[9654: 匿名さん]

＜>>9645 について＞
区分所有法に規定する団地を構成するマンションにおいて、建物の一部が滅失した場合の滅失した棟の共用部分の復旧（区分所有法６１条）は、団地総会で決議をすることはできない。（>>6069 参照）
この場合の復旧は、建物の一部が滅失した棟の総会において決議することになるが、「各棟修繕積立金」がなければ対応ができない。

[9655: 匿名さん]

役員報酬を支給するのがまともな管理組合ですよ

[9656: 匿名さん]

法律に従って粛々とすすめるべきです。
修繕積立金の対策も取れてないのに団地型管理規約に
するのが間違っている。
だから、おかしなことになる。
連坦棟のマンションも同じこと。片方だけが倒壊とかは
考えていないので、その時になって慌てふためくことになる。

[9657: 匿名さん]

マンションの法令化は遅れている。
マンションの住民もいざというときのために規約化、法令化を
目指すべき。

[9658: 通りがかりさん]

>>9612 匿名さん
そんなことは全くない。自分でやったことないのが何言ってんの。
工事膨らませたい意図が見え見え。誰も騙されないけど。

[9659: 匿名さん]

原始規約で一本化されている修繕積立金を、総会決議や規約改正で各棟別や駐車場用に分割できるのですか？

[9660: ご近所さま]

課題提起と称して何の考察も伴わないコピペをべたべた貼り付けるだけでは
テーマが散逸してしまいマトモな議論になど発展しない。
何より貼った当人がその後の展開を拾う気も実力も無いのだからね。
そういう訳知り顔な人に引導を渡すのも管理士の役割のひとつだとは言えるが、
これがスレ主の仕業なのだとしたら結局何がしたいんだろう？

[9661: 匿名さん]

>>9658さん
9612は下記内容ですね。

配管の更新工事を３０年～３５年で行えば、１戸当たり月１，０００円
程度の積立金が必要となります。
マンションのスラム化を防ぐためにそれをやるかどうかは、各マンション
で決めればいいことです。
更生工事では１２～１３年程度しかもちませんし、次は更新工事をしなければ
ならないので不経済です。
配管の工事を段階的にすることはまず無理でしょう。
専有部分の配管を更新するには、床や背板をはがし、養生をして５日間程度
在宅と水道の使用やトイレの使用ができなくなります。
簡易トイレの設置も必要となります。これほど大変な労力を要しますので
できれば一度でやる方がいいでしょうね。
それに、縦階の数階は一緒に工事をしますので、その調整が難しいようです。
高圧洗浄については、定期的にやらないと臭気がでてきます。

私は業者ではありませんし、管理会社の者でもない、ただのマンションの
住民です。
別に工事を膨らませるために書き込んでいるのではありません。
いずれ間違いなく経年劣化はおこります。そのために準備しておくことは大切
なんではないでしょうか。
修繕積立金の値上げやそれに伴う規約の改正等はできないマンションもある
でしょう。そういうところはやらなければいいだけのことです。
それから更生工事は一度やったら２回目は管が削れているのでできないのです。
次やるときは更新工事しかできません。更生工事は１２～１３年はもつでしょうが
その期間はすぐきますので、どうせやるなら更新工事の方がずっと効率的でしょう。それを理解してほしかっただけです。

[9662: 匿名さん]

私がスレ主だと思います。

[9663: 匿名さん]

>>9658さん
では、あなたに質問します。
専有部分の配管はいずれ必ず劣化しますよね。
専有部分の配管は各戸がすればいいという考えだけでは
やれる者とやれない者、できる者とできない者の差がどうしても
でてきます。
漏水が発生すれば、住民間同士で話し合い、決着をつければいいという
考えもあるでしょう。
保険での補償が十分でない場合、被害者と加害者の対立は深まります。
そういったトラブルを解消し、快適なマンションライフを目指すマンション
にしようとは考えないのですか。
マンションの住民はいろんな考えをもった者の集合体です。
経済力もさまざまです。
そういう中で、最低限の対策、つまり専有部分の配管を管理組合として
やるという考えに対してあなたはどういう考えをもっていますか、是非
お聞かせください。

[9664: 匿名さん]

>>９６１２
>>９６５８

[9665: 匿名さん]

>>9658さん
質問には答えられないんですか。
ただ、批判とかするだけでは進歩がありません。

[9666: 匿名さん]

>>9665 匿名さん
あなたも質問に答えてないですよ

[9667: 匿名さん]

>>9666さん
何の質問にですか。

[9668: 匿名さん]

質問があるときは、誰に答えて欲しいかを書かなければ
分らないからね。

[9669: 匿名さん]

>>9665 匿名さん
あなたも質問に答えてないですよ

[9670: 匿名さん]

>>9669さん
やはりあなたは私の質問には答えられないのでしょう。
私に質問したのが何かが分ればすぐ答えますよ。
その代わりあなたも答えてくださいね。

[9671: 匿名さん]

>>9669さん
私への質問は何ですか。
すぐ答えますよ。

[9672: 匿名さん]

>>9651 匿名さん
>玄関扉・窓枠・網戸は共用部分だが、大規模修繕まで待っておられず、修理が必要になった場合は、理事長の承認のもとに取換え等はできる。

玄関扉、網戸は専用にすればよい。なぜ共用部分なのか不思議

[9673: 匿名さん]

>>9672さん
玄関扉は専用使用権のある共用部分です。
何故共用部分としてあるかは、外観を統一するためです。
各戸が勝手に玄関ドアのデザインや色を変えたら統一感がなくなります。
だから専用使用権のある共用部分とされているんです。
これに該当するのは、サッシや網戸が含まれます。

[9674: 匿名さん]

管理規約で定めていることだから、多数決で専有部分にして構わないと思います。

[9675: 匿名さん]

専用使用権のある共用部分を規約で専有部分とすることが
できたかな。
どなたか教えてください。

[9676: 匿名さん]

できるんじゃない。

[9677: 匿名さん]

専用使用権も規約で定めているんじゃないのかな？

[9678: 匿名さん]

そうです。

[9679: 匿名さん]

玄関扉の錠前部分と内側塗装部分は専有部分、それ以外の部分は共用部分。
玄関扉の表側（外側）は共用部分になるので、まあネームプレートを掛けるくらいの
造作は許されるだろうが、ライオンの顔のドアノックを勝手につけたりすると理事が
怖い顔をしてやってくる。

[9680: 匿名さん]

玄関扉内側も表面塗装部分は専有部分だが、その下の扉本体部分は共用部分だから、
ドリルで穴をあけて帽子や手袋を掛けておくフックを取り付けたりすると、何かの
案件で訪れた理事や管理人にしっかり見られてブラックリストに載ることになる。

[9681: 匿名さん]

ベランダや専用庭が専有部分になったら、火災時に避難路として通行しようとしても「私有地だから通らないでください」と言われて困ります。

[9682: 販売関係者さん]

区分所有者は専用使用権を「有する」ではなくて「有することを承認する」というのが意味深長ですね。つまり、規約で有無を言わさずに専用使用権を設定するのではない、区分所有者全員が「その場所は〇〇さん一人が独占使用していいよ、俺にも使わせろなんてことは言わないよ」と納得しています、のニュアンスがあります。

[9683: 匿名さん]

>>9681 匿名さん
ベランダや専用庭など、火災、地震時に避難路として指定されている所を専用とすることは考えていません。
玄関扉と網戸限定です。
網戸必要か　蚊や虫はいませんし、外気を取り入れるときは各部屋に外気取り入れ口があるし換気扇を回すと空気の流れが出来るしこれで弱いと部屋の扇風機（ＤＣ）を回すとよい

[9684: 匿名さん]

【独自】老朽マンションの建て替え促進策導入へ…階数増やせる特例で「新陳代謝」進める
2021/07/14 08:20読売新聞

　国土交通省は、古くなったマンションの建て替え促進策を導入する。建物の階数を増やせる特例を受けやすくし、管理組合が増床分を販売できるようにすることで、住民の合意を促したい考えだ。老朽マンションの増加に歯止めをかける狙いがあり、関係する省令・告示を年内に改正する。

　マンションの建て替えに際し、階数を増やせるのは、１９８１年以前の旧耐震基準で建設された「耐震不足」の物件に限られている。国交省は省令・告示の改正により、「外壁の劣化」「防火体制の不足」「配管設備の劣化」「バリアフリー未対応」の４要件を新たに加え、いずれか一つに該当すれば容積率を緩和する特例を受けられるようにする。

　各要件のうち、「外壁の劣化」は、ひび割れやはがれが一定以上あることを、「防火体制の不足」は、非常用進入口の未設置などを指す。

「配管設備の劣化」は天井裏の排水管で２か所以上の漏水、
「バリアフリー未対応」は３階建て以上の物件でエレベーターがないほか、
各戸玄関の幅が７５センチ未満などが該当する。

　これらはいずれも、建物の規模に応じ、１級建築士などの有資格者が調査、判断する。

　特例が適用されるメリットは大きい。どれだけ増床できるかはマンションの立地によるが、国交省によると、過去の実績ベースでは２～３割程度が認められてきた。１０階建ての老朽マンションを、１２、１３階建てに建て替えることができるイメージだ。

　増えた分は、マンションの管理組合が不動産会社などに売却し、建て替え資金に充てることが想定されている。国交省は、手元資金が十分ではない管理組合でも、建て替えを決断しやすくなると見込む。住民は引き続き、建て替え後のマンションに住んだり、他人に貸したりできる。

　マンションの建て替えには、所有者の８割の合意が必要になる。費用負担がネックとなって合意に達することができず、老朽化が進むケースは全国で後を絶たない。放置されたままでは、壁面の崩落や廃虚化に伴う事故、治安悪化を招くといった事態が懸念される。国交省は新たな施策により「マンションの新陳代謝」（幹部）を進めたい考えだ
　

[9685: 匿名さん]

どれもこれも箸にも棒にもかからないぼろくそマンションやんけ

[9686: 匿名さん]

築４０年以上のマンションでの建て替え基準ですね。
築年数は経過していなくても、容積率があれば階数を増やすことは
可能です。
しかし、建て替えをするとなるとかなりの労力や年数を要します。
また、建て替えに参加する者も２０％とか３０％がいいところでしょう。
解体をして建て替えをするには３年ぐらいの年数がかかります。
また、それまでに建て替え決議等の承認とかに２～３年かかります。
建て替えに参加する者にとっては、少なくとも２千万円程度の資金が
必要となります。
解体や建設期間、約３年間はアパート等を借り生活しなければならないでしょう。
建て替えをするマンションの住民は高齢者が多いでしょう。
資金的にも時間的にも建て替えに参加することは難しいと思われます。
５分の４以上の賛成を得るのは難しいですよ。

[9687: 匿名さん]

建て替えは現実的ではないので、大規模修繕工事や
大型設備の更新工事でスラム化を防ぐしかないのでは。

[9688: 匿名さん]

それって、耐震不足等で危険なマンション（建物）を除去し、敷地売却する制度で、必ずしも建替えではないと思うが？

老朽マンションの敷地一体売却の要件が緩和されたワケ - マンション管理士｜村上智史の「士魂商才」
https://yonaoshi-honpo.hatenablog.com/entry/2020/06/18/121014

そのため、現実的に建替えが難しいならば、いっそのこと建物を解体して敷地売却したうえで管理組合を清算するという選択肢もあったほうがよいわけです。

[9689: 匿名さん]

>>9688さん
建物を解体して敷地を売却した場合、住民（老人や買い替えの力のない
住民）はどこに住めばいいんだろう。
敷地を売却しても、各人に配布される分配金ではマンションの買い替えや
戸建てを買うことはできない。

[9690: 匿名さん]

貧乏なお方は公営賃貸住宅へ
役員の順番は回ってこないし、中庭で立小便しても黙認してもらえて快適

[9691: 匿名さん]

>>9690さん
あなたはまともな書き込みをしたことがあるんですか。
今までの書き込みは荒らし以外のなにものではないですよ。
気をつけましょうね。

[9692: 匿名さん]

>>9690さん
立小便は論外だが、ペット飼育や家庭菜園に関してはあまりうるさくないよｗ

[9693: 匿名さん]

「大規模修繕工事の瑕疵保険について」

　　国土交通大臣指定の住宅瑕疵担保責任保険法人が、平成２２年から保険の提供を開始
　しております。

　　現在は、大規模修繕工事にかかる瑕疵保険への加入が増えており、管理組合も保険加入
　を大規模修繕工事の入札参加条件に設定するところが増えてきています。

　　管理組合としては、今後大規模修繕工事を実施する際は、元請業者に対し保険加入依頼
　をし、瑕疵に対する保証を確保するとともに、請負業者の倒産等に備え万全の対策を取って
　おく必要があります。
　　尚、これに伴う管理組合の費用負担・手続き等は必要ありません。

＜保険の仕組み＞

　　保険の対象となる大規模修繕工事において、工事を実施した部分に瑕疵があった場合
　に、工事業者に対して、瑕疵担保責任を負担することによって生じた損害について保険金
　が支払われます。

　　又、工事業者が倒産などの事由により、瑕疵担保責任を履行できない場合には、管理
　組合に対して直接保険金が支払われます。

瑕疵とは
　　瑕疵は、取引通年からみて、通常であれば同種の物が有するべき品質性能を欠いて
　おり、欠陥が存在することをいいます。

※工事業者は、行った工事に瑕疵があった場合、瑕疵担保責任に基づいて修繕する責任
　があります。但し、倒産していた場合はできなくなります。
＜引き渡し後の瑕疵に対する保証＞

　　１）工事業者の自社保証の場合
　　　　　倒産してしまったら保証が受けられなくなります。

　　２）３者連合による保証の場合
　　　　　元請業者、下請け業者、材料メーカー
　　　　　元請業者の倒産、それに伴う下請け業者の損失、材料メーカーは材料に関する
　　　　　時だけ保証とかの責任転嫁の問題がでてくる。

　　３）大規模修繕工事瑕疵保険
　　　　修繕工事の瑕疵を保険でバックアップするものです。
　　　　工事終了後、瑕疵の不具合が発生した場合は、５年間保険でカバーするものです。
　　　　手すり等は２年、オプションで１０年保証もあります。
　　　　＊保険契約者は工事会社であり、手続き及び保険料負担は工事会社が行います。

＜保険対象部分＞
　　１）構造耐力上主要な部分
　　２）雨水の侵入を防止する部分
　　３）給排水管路
　　４）給排水設備
　　５）電気設備
　　６）ガス設備
　　７）防錆工事を行った手摺等の鉄部
　　８）外壁タイル・・・但し、オプションとなります。

＜大規模修繕工事業者の手続きの流れ＞

　　保険法人へ事業者登録　→　保険申込（工事ごとに）　→　工事着工　→　保険法人
　　　　　　　　による検査　→　保険証券の発行申請（工事完了時）　→　保険証券の受領

[9694: 匿名さん]

　給排水管の縦管は共用部分ですので、その工事は管理組合の責任と負担において
行います。一方、専有部分内の支管については、各区分所有者の責任と負担において
実施することになっているのが一般的です。

[9695: 匿名さん]

だからそれを一緒にやれば効率的なのです。

[9696: 匿名さん]

配管の取替えを共用部分と専有部分を同時に行うと、専有部分１戸当たりの費用が何割程度軽減されますか？
実例を示してほしい。

（参考）
マンション標準管理規約（単棟型）コメント
第21条関係

なお、共用部分の配管の取替えと専有部分の配管の取替えを同時に行うことにより、専有部分の配管の取替えを単独で行うよりも費用が軽減される場合には、これらについて一体的に工事を行うことも考えられる。

[9697: 匿名さん]

私どもが見積もりを取ったときの試算では、個人でやれば８０万円
という見積でした。給排水管、給湯管、汚水管。
これを共用部分の竪管と一緒にやれば床や背板を外したり、養生等も
ダブリますのでその分が安くなりますし、発注量が多くなる分安く
なるとのことで、４０万円ぐらいになるとのことでした。養生分や
床や背板分は共用部分に乗せてあります。
配管の更新をやることを前提としていなくて、単なる試算として出して
頂いたので不確定要素はあります。

[9698: 匿名さん]

専有部分だろが共用部分だろうが、配管の更新工事や更生工事は
大変な労力と費用が伴います。

[9699: 匿名さん]

高品質の配管を使用しているマンションは資産価値が落ちません。

[9700: 匿名さん]

つまり、資金力のない組合員が多く住んでいて
資産価値のないマンションは絶望的ですのです。
どこら辺まで行政の援助が受けられるかが問題。
行政の援助等の法制度の確立が待たれる。

[9701: 匿名さん]

>>9699さん
高品質の配管を使用しているということですが、配管自体は
錆びたりはしないでしょうが、劣化は必ずおこります。
塩ビ管もビニールパイプでから錆びることはありません。

[9702: 周辺住民さん]

マンションは「管理を買え」と言われますが本当は「配管を買え」ですよ

[9703: 匿名さん]

>>9702さん
その高品質の配管はどれにすればいいんでしょうか。
教えてください。

[9704: 匿名さん]

さや管ヘッダーはどうでしょう。

[9705: 匿名さん]

給湯管ですか。

[9706: 匿名さん]

駐車場の賃貸化に伴う税について
組合は、人格のない社団等に該当する。組合法人は、公益法人。
収益事業から生じた所得には、課税される。
収益事業に該当しない要件
　　１）組合員を対象とした共済的事業であること。
　　２）敷地を特別に利用することによる「管理費の割増金」と考えられること。
　　３）使用料収入が区分所有者に分配されることなく、管理費・積立金の一部に充当されること。
モデルケース
　　１）住民と同等の条件で募集を行い、住民の優先性もない。
　　２）区分所有者優先。住民が必要な時には、明け渡す条項がされている。
　　３）空き駐車場に対し、一時的に貸す場合。相手の申し出に応じて貸す場合）
　　　　　３）のみが、収益事業に該当しない。

[9707: 匿名さん]

給排水管の縦管は共用部分ですが、専有部分内の枝管は専有部分です。
枝管を規約で共用部分にすることはできません。

[9708: 匿名さん]

しかし、枝管の管理を管理組合の負担と責任で行うことは可能です。
むしろ、水回り関係は素人である組合員各人に任せるのではなく、
管理組合が仕切るほうが良いと思います。

[9709: ご近所くん]

流し台下の扉を開けて確認・修繕できる部分ならまだしも、床板天井板を
はがさなければ触れることができない支管は、形式区分上は専有部分かも
しれないが、実際問題として組合員が容易に管理できるわけではないから、
管理組合が本管と一緒に一括管理するのが妥当。

[9710: 匿名さん]

>>9707 匿名さん 35分前
出来ませんと言わずに規約にしてしまいますいょう。
費用負担を組合費で賄ってくれるので誰も反対はしません。
貴方の言っていることは、
マンション管理士試験の問題に出ますので理解はしております。

[9711: デベにお勤めさん]

法律違反の規約なんていくらでもある。
例えば、区分所有法制定当初は団地の管理組合は敷地と付属施設しか管理できなかった。建物はそれぞれの棟の管理組合が管理することとされていたのだ。
しかし、現実には規約に「建物も団地の管理組合が管理する」ことを盛り込んで、それで特に問題なく（法律を根拠に細かいことにネチネチ難癖をつけるコマネチさんは別として）うまく回っていた。

[9712: 匿名さん]

　　＊２棟の建物がエキスパンションジョイントでつながり、１棟だけがひどく損傷した場合の対応
　　　　ここの事例では、東棟は大破、南棟はほとんど損傷がなかったとのこと。管理規約は、単棟型
　　　であったため、管理組合として一体として工事をすべきとの主張もあったが、各棟の損壊程度の
　　　温度差が起因して意見がぶつかり、まとまりがなく合意形成に至らなかった。

　　　　しかし、築１４年目で大規模修繕工事の時期であったので、震災復旧工事と一緒にするという
　　　ことになり、被害の少なかった南棟の住民が、被災支援金のうち１００万円を各世帯が拠出しよ
　　　うということになり、解決しました。ただ、片方だけの建替えの場合だったら、資金面で南棟の了
　　　解をえることは不可能だろうといわれていました。
　　　　被災支援金は、管理組合に支払われるものではなく、各戸の住民に直接支払いがされます。

　　　　神戸大震災でも連担棟のマンションは復旧が遅れ、現在でも解決していないところがあるとの
　　　ことなので、管理規約で明確化しておくことが必要といわれています。

　※大震災に備えて、いまやらなければならないこと
　　　　＊防災グッズの準備、防災マニュアルの作成
　　　　＊名簿の整理・・・・電子以外に書面でもみれるようにしておく
　　　　＊防災訓練の実施
　　　　＊地域避難所としての申請をしておく
　　　　＊大震災時の対応の仕方・・・仙台や神戸の実際例を参考にする

[9713: 匿名さん]

連坦棟のマンションは全国にかなりの数あります。
対応策をしておくべきでしょう。

[9714: 匿名さん]

管理規約の改正を含め、だれかがそれに取り組まなければ
前に進みません。

[9715: ご近所さん]

規約に定めなくても法律と常識でいくらでも対処できますよ
むしろ素人が改正した規約は低レベルで間違いだらけなんてことが多い

[9716: 匿名さん]

>>9715
お前のいくとこがないのか。
可哀そうな奴。

[9717: 匿名さん]

＜マンションすまい・る債＞

　住宅金融支援機構の発行する利付の１０年債を、毎年１回、最長１０年間にわたって
継続購入するものです。

１）積立
毎年１回最高１０回まで積み立てることが可能です。１口５０万円

２）安全性
優先弁済を受ける権利が付与されています。

３）収益性
利息付の債券ですから、毎年１回利息を受け取ることができます。
４）流動性
１年経過後は、途中換金をすることができます。
５）積立ができる管理組合の要件
①管理規約に修繕積立金の使用範囲が記載されていることや、修繕積立金の取り崩
　 　しが、総会決議となっていること。

②長期修繕計画が作成されていること。

③一定以上の修繕積立金が積み立てられる計画になっていること。

　＊「借入れ」について

　修繕積立金が不足すれば、一時金として徴収するか、借入をしなければなりません。但し、
借り入れた場合は、修繕積立金をもって弁済をしていかなければなりません。

住宅金融支援機構の融資条件 旧住宅金融公庫

　１）融資金額
対象工事費の８割以内で、１５０万円×住宅戸数が融資の条件です。

　２）貸付条件
最長１０年間のローンで、完全固定金利です。

３）貸付対象
　　管理組合が、（財）マンション管理センターか（公社）全国市街地再開発協会に保証委託
　すること。担保は不要となります。
　　　①返済は、修繕積立金で行うことを、規約か総会で決議をしていること。
　　　②滞納割合が、１０％以内であること。
　　　③修繕積立金が管理費と区分経理されていること。
　　　④毎月の返済額が、修繕積立金の８０％以内であること。
　　　⑤返済期間は１年から１０年
　　　⑥専有部分の工事で、管理組合として共用部分の工事と一緒に行うのであれば、規約
　　　　に一定の規定があれば融資条件に適います。

４）融資手続き
　　　管理組合が必要書類を添えて融資を申し込み、融資の承諾後に着工し、工事完成後
　　　に、金銭消費貸借契約を結び、融資の実行となります。

[9718: 匿名さん]

そういえば給排水管の枝管を規約改正で専用使用権のある規約共用部分にしたと自慢してたバカがいたな

[9719: 匿名さん]

住宅支援機構（旧住金）からは簡単に借りられる
みたいですよ。

[9720: 匿名さん]

借り入れをすれば返済しなければならなくなります。
そうならないように計画的に修繕積立金の確保をして
おく必要があります。
借り入れをすれば、できるだけ短期での借り入れでないと
金利負担が大きくなります。
やはりこつこつと貯めていって工事をやった方がいいでしょう。

[9721: 匿名さん]

修繕積立金が多いと管理会社に工事に使われる
との警戒心から借り入れがいいという者もいたけどね。

[9722: 上位]

やっほー

[9723: 匿名さん]

借金怖い小心者理事長は特別徴収金で大規模工事やる。
修繕委員長は大風呂敷で「あとはよろしく」。

[9724: 匿名さん]

コンサル
自立した管理組合をめざす
　　管理は、管理会社丸投げ、コスト削減はコンサル丸投げではなく、自分たちも勉強して各種
　　ノウハウを蓄積していくことが大切。
財政基盤を確立する。
　　単純なコストカットではなく、自らのマンションにふさわしい管理仕様を自らが考え、その為の
　　財政基盤を確立させる。
　　管理コストは、マンションの規模、付帯設備で大きく変わる。区分所有者が望む管理仕様に
　　よっても変化する。Ｐ料の検討（その料金が適切かどうか）
　　低すぎる管理や積立金に対しては、これだけは最低必要なものは確保する。
コミュニティ形成を重視する。
自らの資産は自らの手で守ることを理事会のメンバーが理解することが重要である。

[9725: 元区分所有者]

分譲ではなく賃貸が有利でしょう。修繕積立金、管理費と固定資産税を合わせると、賃貸住宅に住めるので、古いマンションは売却しましょう。

[9726: 匿名さん]

やはり自分の家ぐらいは個人でもつべきでしょう。
男の甲斐性です。

[9727: ご近所くん]

古いマンションは売却して中古の戸建買いましょう。

[9728: 匿名さん]

理事長の英断で理事会出席者に配られていたペットボトルのお茶を廃止
避難訓練参加者にペットボトルのお茶を配るのは継続
（ただし、1組合員１本に限り、参加した家族分は今年度から廃止）

[9729: ご近所くん]

>>9728 匿名さん
理事会を廃止したらいいのに

[9730: 匿名さん]

　　総会は、管理組合の最高の意思決定機関です。
　　又、年に１回、会計年度終了後２ヶ月以内に開催することが義務づけられています。
　　マンション内で生じる様々な問題を解決していくためには、総会の円滑な運営が必要となり
　ます。
　今回は、「総会の円滑な進め方」について述べていきます。

　＜総会の進め方＞

　　　議案書の作成については、事前に理事会で内容を検討し、管理会社との打ち合わせをして
　　管理会社が議案書の素案を作成をする。（決算報告書、予算書、事業計画案、理事候補等）

　１）事前準備

　　＊総会１ヶ月前・・・議案書については、理事と話し合い、管理会社が案を作成して提出します。
　　　　総会提出議案の理事会決議を行います。
　　　　次期役員案の選出・・・事前に了解を取っておくことが大切です。
　　＊総会２週間前
　　　　全組合員に対して、総会通知を出します。賃貸に出している組合員に対しても通知します。
　　＊総会３日前
　　　　総会成立要件、各議案の可決要件を満たしているか確認をします。

　２）総会当日

　　　総会次第
　　　　①開会の言葉　②理事長挨拶　③議長選出　④議事録書面人選出　⑤議案審議
　　　＊司会者は前もって決めておきます。レジメの作成もしておきます。
　　　＊出席表の準備（室番号順に綴ったもの及び委任状）
　　
　　　１．総会の開催宣言…司会が行います。

　　　２．理事長挨拶

　　　３．議長選出
　　　　　標準管理規約第４２条第５項に基づき、議長は理事長にお願いします。
　　　４．出席状況確認

　　　　　出席者○名　　　委任状での出席者　○名　　　議決権行使書での出席者　○名
　　　　　合計○名・・・・総会成立の報告をします。

　　　　議案内容に普通決議、特別決議の両方がある場合は、特別決議は、区分所有者及び議決
　　　　権の各４の３以上の出席が必要となります。
　　　　普通決議は、区分所有者及び議決権の過半数で決議されます。
　　　　＊尚、出席者には、当日総会への出席者、委任状での出席者、議決権行使書での
　　　　　賛否をされている方も出席にカウントします。

　　５．議事録署名人の選出
　　　　議長と出席した区分所有者２名にお願いをします。

　　６．議案審議（代表例）

　　　　　　説明は、議長ではなく、各担当理事がおこなってもかまいません。
　　　　第１号議案 事業活動報告
　　　　第２号議案 収支決算報告
　　　　　　　収支報告書説明終了後、監事から監査報告をしてもらう。
　　　　第３号議案 来期事業計画案の提案と承認
　　　　　　　＊事業計画は、長期修繕計画に基づき計画的に提案をしていくことが大切です。
　　　　第４号議案 来期の予算の提案と承認
　　　　第５号議案 　　その他 規約の改定、保険の加入、管理費の値上等の提案

　　　　第６号議案 　　管理委託契約締結の件（総会前に重要事項の説明会を開催しておく。）
　　　　第７号議案 役員の改選
　　　　　　　役員候補が承認されたら、いったん休憩を取り、新理事で理事会を開催し、理事の
　　　　　　　互選で役職を決める。
　　　　　（時間のロスをなくすために、事前に決めておかれる組合が多いようです。）

　　７．次期理事長のあいさつ

　　８．閉会

[9731: 匿名さん]

閉会時には万歳三唱か３本締めをやるべき

[9732: 匿名さん]

恥ずかしくないのかな。

[9733: 匿名さん]

今年も１年間自分たちのマンションを守り抜いた達成感を全員で共有できる

[9734: 匿名さん]

>>9730 匿名さん

>１）事前準備
>　　＊総会１ヶ月前・・・
> 議案書については、理事と話し合い、管理会社が案を作成して提出します。
>　　　総会提出議案の理事会決議を行います。
>　　　次期役員案の選出（事前に了解を取っておくことが大切です。）
　　　　↓　
　　　　次期監事、理事案の選出

[9735: 匿名さん]

理事も監事も契約だから、本人がイヤだといえば総会決議しても就任させることはできない。同じように、本人がやりたいといっても総会で賛成多数がとれなかったら就任できない。

[9736: ご近所さま]

管理会社に総会の議案を作らせる時点で能力劣等で理事失格

[9737: 匿名さん]

>>9730 匿名さん
>６．議案審議（代表例）
>　　　説明は、議長ではなく、各担当理事がおこなってもかまいません。
>　　　第１号議案 事業活動報告
>　　　第２号議案 収支決算報告
>　　　　　　収支報告書説明終了後、監事から監査報告をしてもらう。
　　
　　　　１号案、２号案の質問、採決，承認

[9738: 匿名さん]

>>9735 匿名さん
＞理事も監事も契約だから、本人がイヤだといえば総会決議しても就任させることはできない。

上記の文言不適切
（事前に了解を取っておくことが大切です。）と説明している

[9739: 匿名さん]

>>9730 匿名さん
＞第７号議案 役員の改選
＞役員候補が承認されたら、いったん休憩を取り、新理事で理事会を開催し、理事の
　　　　　　　互選で役職を決める。
　（時間のロスをなくすために、事前に決めておかれる組合が多いようです。）
↓
次期監事、理事候補が承認されたら総会終了後、理事の互選で役職を決める。
決まった役職は総会議事録でお知らせする
　

　　７．次期理事長のあいさつ

　　８．閉会

[9740: 匿名さん]

9739 です

失礼しました。次期理事長の挨拶はなし

[9741: 匿名さん]

　　給排水管の縦管（共用部分）の工事は、長期修繕計画に記載されており、管理組合の責任
　と負担において行いますが、専有部分の支管部分については、各区分所有者の責任と負担
　において実施しなければならないことになっています。

　　枝管部分の工事については、各区分所有者の対応に任されていますが、老朽化により大き
　な不安を抱えたままのマンションが殆どの状態です。

　　下階の住民から漏水していることを知らされて、初めて事の重大さに気づくのが通例です。
　　状態の見える外壁等と違い、配管設備は、何らかの異常事態や不測の事態が起こるまで
　見過ごされているのが現状です。
　　しかし、経年劣化は間違いなく起こりますし、いつか更新工事を行わなければならない時期
　は必ずやってきます。

　　共用部分と同じ管材で、同じ経年劣化していく専有部分の枝管部分のみが、放置される状
　況にあるのはおかしな状態といわざるをえません。

　　共用部分の給水縦管は、開放廊下に面しており、室内での工事ではないので比較的容易
　に工事ができます。但し、給水制限は当然発生します。

　　しかし、排水縦管（共用部分）の更新工事は、住居内に区画されたパイプスペース内にあり、
　漏水や更新工事の時は、室内に入り、専有部分の壁や床を取り外しての工事となります。

　　給排水管等の枝管の工事は、天井・床・壁の解体を始め、洗面台・浴室・流し台・洗濯機等を
　取り外したり、養生をし、交換が済めば現状回復をしなければなりません。
　　その間（１週間程度）給水・排水の使用制限が発生するとともに、その期間は、在宅する必要
　が生じてきます。又、仮設トイレの設置も必要になってくるでしょう。

　　これ程の、大変な工事となりますので、できれば共用部分・専有部分を同時に行い、１回で済
　ませることも検討していくべきではないでしょうか。
　　又、共用部分・専有部分をそれぞれが行うとなると、費用が割高になるだけでなく、施工品質
　にもバラツキが生じてきます。給水管、排水管、給湯管、汚水管、ガス管

　　共用部分の工事をする時には、専有部分も一緒にやる方が、ずっと効率的です。
　築３０年近くになると水漏れが頻発してくることが予想されます。
水漏れが発生した場合は、誰が責任を負い、修繕費用をだれが負担するのかという問題が発生
してきます。修繕費用は保険の対象外です。

　そのときになって、管理組合で更新工事を一斉に行うといっても、修繕積立金は準備してませ
んし、既に実施しなければならなかった住戸に対してのフォローも決まっていなければ、トラブル
の原因ともなります。

　給排水管の枝管部分が専有部分か共用部分かを管理規約で決められるかというと問題はあり
ますが、所有はともかく、管理の在り方、費用負担に関しては管理規約で決めることは許容され
ると判断されます。規約共用部分は登記がなければ第三者に対抗できません。

[9742: 匿名さん]

皆さん方のマンションで配管の更生工事をしたことがありますか。
その場合、排水管の更生工事でしたか、給水管の共用部分の竪管の
更生工事でしたか。

[9743: 匿名さん]

更新工事と更生工事はどちらがいいんですか。

[9744: 匿名さん]

配管から離れてくれ飽きた

[9745: 匿名さん]

>>9744さん
では更生工事と更新工事の質問に答えてください。初めての書き込みですよ。
開放廊下の各戸の扉の中に給水管の竪管がありますが、これの更新工事は
そこから研磨作業ができますが、それを取り替える時は、外付けにしなければ
ならないのですか。
また、各戸の部屋の専有部分については、殆どが塩ビ管を使用されていると
思いますので交換は必要ないですが、共用部分の排水管の竪管の管材は何を
使用しているか知っていますか。もちろんマンションによって違いますが。
特に継手部分はゆるみがでてくる可能性もあるので、どこかの時点で
数戸の検査が必要です。
そして排水管に劣化がある場合は、更新工事の方がいいと思うのですが、あな
たの意見をお聞かせください。

[9746: 匿名さん]

>>9744さん
排水管は基本的には外部に触れるとこには設置されていません。
共用部分の排水管の管材に何をつかっているのか分りませんが、
殆どが居室内の風呂場の壁の中に設置されていると思います。
検査する時は、その壁を壊してやらなければならないと思いますが、
それに協力してくれる方をみつけなければならないと思います。
給水管の工事は、各戸の元栓を閉めれば他の部屋には迷惑を掛けない
とおもいますが、共用部分の排水管の更新工事となると大変な作業量と
工事費が発生します。
在宅が一番の問題でしょうが。
更新工事をするときは、共用部分と専有部分を一緒にした方がいいと
思うんですが、あなたの意見をお聞かせください。
更生工事は、費用も工事日数も少なくて済みますが、２回目は更生工事
はできないといわれていませんか。

[9747: 匿名さん]

>>9744さん
共用部分の給水管の竪管は、殆どが共用通路のところにある
扉の中にありますよね。
それはたとえ漏水したとしても、その水は全て通路に流れるん
ではないですか。
だとしたら、全戸一斉に更生工事をする必要があるんですか。
教えてください。

[9748: 匿名さん]

9744さん
何か答えてくださいよ。

[9749: 匿名さん]

>>9744さん
自分の意に沿わない内容であればそのスレにはいかなければ
いいんではないの。
それをやめてくれとはいうけど、その後誰かが問題提起や質問とか
すればいいんだけどそれもない。
単なる荒らしにすぎないね。

[9750: ご近所さん]

>>9744さん
自分の意に添わないレスに対してはコピペ連投でごまかすことも可能ですよ

[9751: 匿名さん]

>>9750
お前はここにはくるな。
いくとこがないのは分っているけどここにはくるな。
もういい加減あきらめろ。

[9752: 匿名さん]

＊マンションの維持又は修繕に関する企画又は実施の調整とは
　１）管理会社が管理を委託されているマンションの長期修繕計画を考えること。
　２）組合が、本マンションの維持又は修繕（大規模修繕を除く修繕又は保守点検）を外注
　　　により管理会社以外の業者に行わせる場合の企画又は実施の調整を行う。
　　　管理会社以外の業者に行わせる場合の企画又は実施の調整とは、管理組合が自ら
　　　マンションの維持又は修繕（日常の維持管理として行われる修繕・保守点検・清掃
　　　等）を第三者に外注する場合において、見積もりの精査・発注・実施の確認を行う。

※ 管理会社に委託する（主な業務）
１）会計業務は管理会社が作成します。
２）毎月、収支報告書の文書を提出します。
３）財産の分別管理として、イ・ロ・ハのいずれかの方式を執ることになります。
４）工事や修理の相見積の提出とかの提案をします。（理事会の要請により）
５）理事会や総会の支援業務を行います。議案書の作成や理事会の提案等
６）組合員全員に対し、重要事項を記載した書面を交付し、説明会を開催します。

[9753: 匿名さん]

　マンション管理の主体は、管理組合です。管理組合は、建物の共用部分や付属施設
及び敷地の管理をすることが基本的な業務です。
　この業務の執行活動を行っていくのが理事会であり、理事の皆さん方です。

　理事は、管理会社との窓口となり、マンションの清掃、点検、補修、規約や細則の見直
し、住民からの苦情や要望等の対応を行います。
　そして、理事会はそれらを実行に移すために開催されます。

　又、理事会終了後は、議事録を作成し配布や回覧、掲示等を行い、広報・啓蒙活動を
行っていかねばなりません。
　快適なマンションライフを送り、資産価値の減少を防ぐためには理事会の果たす役割が
大きく影響をしてきます。

　＜理事になったらまず何をしなければならないか＞

＊最初にすべきことは、管理規約、各種細則を読むことからスタートします。

　マンションの管理を円滑に行っていくためには、ルールに則り運営していかなければ
なりません。
　そして、住民はこの決まり事を守っていかなければなりません。しかし、中にはルール
違反をする住民も出てきます。
　その時は、理事会はそれを是正する措置を取らなければなりません。
　又、理事会は月１回定期的に開催することが理想です。

　＜理事会での検討事項＞

　理事会で検討することは、標準管理規で規定している管理組合業務（第３２条）や議決
事項（第５４条）があります。
　又、苦情や要望事項に対する対応、滞納状況の把握と対策、引っ越し状況、放置自転
車の対応、総会で承認された工事や点検の相見積や時期の検討・業者の選定、議事録
の作成、収支報告書の現状把握、規約や細則の設定・変更の検討、ゴミの分別状況、
議案書の作成、管理会社との折衝、業者との折衝、広報活動の検討等があります。

　＜理事長の役割＞

　理事会は、理事長が招集します。
　又、理事会の議案については、理事長が作成するのが基本ですが、管理会社と協力
して、作成されることをお奨めします。しかし、あくまで、主導権は管理組合です。

　役員の中で理事長の果たす役割・影響力は大きいものがあります。
　しかし、理事長によってマンションの基本が大きく変わっては困ります。
　そこで、理事長の運営細則を細かく作成しておき、誰が理事長になっても基本は同じ
としておく必要があります。そして、新たに理事長になった者がスムーズに引き継ぎができ
るようにしておくことが大切です。

　＜理事会の議決事項＞

　＊理事会は、理事の過半数以上が出席しなければ開くことができず、その議事は出席
　　理事の過半数で決するとなっています。当然監事は議決には参加できません。
　　又、理事会に委任状は使用できませんが、代理出席については、規約に規定があれ
　　ば配偶者等が出席することは可能です。

　＊議決要件
　　　１）普通決議・・・管理行為（大規模修繕工事、一般の工事、点検、使用細則決議、
　　　　　　　　　　保険等）
　　　　　原則は、区分所有者及び議決権の各過半数以上の賛成で決議されます。

　　　２）特別決議・・・規約の設定・変更や共用部分の重大変更、義務違反者への請求等
　　　　　区分所有者及び議決権の各４分の３以上（建替え決議は除く）で決議されます。

　　　共有物の処分
　　　　　駐車場の一部売却、滞納金の放棄等は全員の合意が必要です。

[9754: 匿名さん]

配管ネタ終了ｗ

[9755: 匿名さん]

>>9754さん
では次はなんについて書き込みがされるのかな。
配管については質問しても何も答えてくれないし。
配管レスから理事会レスになっても何の書き込みもない。
つまらない奴と思われても仕方ないね。

[9756: 匿名さん]

>>9754さん
あなたでは、ここのスレを仕切るだけの能力はない。

[9757: 匿名さん]

>>9754 匿名さん

さんせい！もうやめて！

[9758: 匿名さん]

>>9753 匿名さん
＜理事長の役割＞
理事会の議案については、理事長が作成するのが基本ですが、管理会社と協力して、
　↓
理事会の議案については理事長、監事が作成するのが基本で管理会社からの提案があれば受け入れることも可。あくまで、主導権は管理組合です。

理事長の運営細則を細かく作成しておき、誰が理事長になっても基本は同じ・・・・
　↓
理事会の運営細則を細かく作成しておき、誰が理事になっても基本は同じ・・・・・

[9759: 匿名さん]

>>9758さん
理事会の議案は理事長が作成しますが、監事が作成するところが
あるんですか。
理事会は管理組合主導で行うのがいいでしょうね。
管理会社のフロントと管理員さんは会場設営や資料のコピー、
出席確認が主な役割です。ただ、理事会の議事録案はフロントに
お願いしているところが多いのではないでしょうか。
理事会運営細則は細かく規定しておき、だれが理事になっても
基本は同じがいいですね。

[9760: 匿名さん]

更生工事と更新工事の質問に答えてください。初めての書き込みですよ。
開放廊下の各戸の扉の中に給水管の竪管がありますが、これの更新工事は
そこから研磨作業ができますが、それを取り替える時は、外付けにしなければ
ならないのですか。
また、各戸の部屋の専有部分については、殆どが塩ビ管を使用されていると
思いますので交換は必要ないですが、共用部分の排水管の竪管の管材は何を
使用しているか知っていますか。もちろんマンションによって違いますが。
特に継手部分はゆるみがでてくる可能性もあるので、どこかの時点で
数戸の検査が必要です。
そして排水管に劣化がある場合は、更新工事の方がいいと思うのですが、あな
たの意見をお聞かせください。

[9761: 匿名さん]

排水管は基本的には外部に触れるとこには設置されていません。
共用部分の排水管の管材に何をつかっているのか分りませんが、
殆どが居室内の風呂場の壁の中に設置されていると思います。
検査する時は、その壁を壊してやらなければならないと思いますが、
それに協力してくれる方をみつけなければならないと思います。
給水管の工事は、各戸の元栓を閉めれば他の部屋には迷惑を掛けない
とおもいますが、共用部分の排水管の更新工事となると大変な作業量と
工事費が発生します。
在宅が一番の問題でしょうが。
更新工事をするときは、共用部分と専有部分を一緒にした方がいいと
思うんですが、あなたの意見をお聞かせください。
更生工事は、費用も工事日数も少なくて済みますが、２回目は更生工事
はできないといわれていませんか。

[9762: 匿名さん]

共用部分、専有部分の配管の問題は、建物設備で重要な問題
なんですよ。
なかなか解決しないのでみなさんのお知恵が必要なんです。
いくら情報の提案をしても、問題提起をしても書き込む者は
殆どいません。どうしてでしょう。
知識がないか、マンションの住民でないか、修繕積立金不足とかが
考えられます。

[9763: 匿名さん]

管理規約改正の進め方

（１） 準備する資料（専門委員会の人数分準備する）
現行管理規約（別表含む）
現行使用細則
規約・細則化されていない暗黙の運用細則があれば準備しておく
標準管理規約・標準管理規約コメント　　ネットから無料でダウンロード
（２） 改訂する現行管理規約の条項と改訂案の「左右対照表」を作成
　　これを作成しておかないと、委員が素人だから作業ができない。
　　金を払って管理会社から来てるやつ（一応大卒）にやらせてもよい。

[9764: 匿名さん]

左右対称だったら意味がない。左右比較表ね。

[9765: 匿名さん]

比較表の案はだれがつくるのかな。
改訂案を管理会社に丸投げ？
管理会社ではつくれないよ。時間もないしね。
要するに、誰かが本気になって時間をかけて作成していかないと
最終計にはもっていけない。
実際全面改正をやった者は殆どいないんでは。

[9766: 匿名さん]

左右の比較表が完成したら、理事会、総会の承認を
得なければならなくなります。
その資料を作成しなければなりません。
そして承認されたら、今度は全体の規約・細則集を
完成させ、それを校正して印刷所へ回します。
当然、表紙や色等も検討して。

[9767: 匿名さん]

新旧対照表

[9768: 匿名さん]

管理会社のフロントは、規約・細則の全面改正の比較表の
作成はしませんし、その経験もありません。
委託契約外の仕事になります。

[9769: 匿名さん]

役員は輪番制・立候補制のどちらでもかまいませんが、
輪番制の場合は辞退する自由を組合員に認めることになります。
どんなマンションでも役員になりたがる組合員が一定割合いるので
なり手不足を心配しなくてもよい。
いよいよなり手がいなくなったら外部委託すればいいのです。
「自分たちのマンションは自分たちで管理する」は時代遅れです。

[9770: 匿名さん]

ぐだぐだ書かれているが、これは単なる「YY年MM月DD日現在有効な管理規約の写し」の作成であり、「規約の全面改正」とは異なるものである。
わざわざ費用をかけて作成する必要もなかろう。
区分所有法３３条に基づき規約原本が保管され、閲覧ができれば十分である。

[9771: 匿名さん]

管理規約と各種細則の原本はどこもあるでしょう。
しかし、それ以降それぞれのマンションで規約や細則の改正等が
行われているでしょう。
それを含めてひとつの規約集としておかないと、各年度の総会の
議案書をいちいち見ることは難しいでしょうし、新たに入居してきた
者に対してそれを配布しておかないと規約や細則違反をしても違反か
どうかもわからないでしょう。
だから、規約集の作成は必要なのです。
規約や細則は理事だけが知っていればいいというものではないでしょう。
全面改正をするときは、議案書分だけでなく、標準管理規約で改正に
なったものとか、現状の分を再検討や追加とかすることも必要です。

[9772: 匿名さん]

「規約原本」は、「原始規約」のことではない。

[9773: 匿名さん]

規約原本が作成されているのなら、それを全員に配布すればいいですね。
その規約原本をどうやって作成するのかを述べているんですよ。

[9774: 匿名さん]

揚げ足取りの１行レスでは意味がありません。

[9775: 匿名さん]

>>9771 匿名さん
規約改定時に一通書面っていう、改訂履歴が分かる書面を作成しているはずで、それをコピーして配布すればいいだけです。通常、改訂時の議事録と一緒に配布していると思いますが、なければ原本と一緒に綴じられているので、管理室でコピーを取ればいいです。
わざわざ規約集を作り直す必要もなく安価で、いつ改訂したかも分かります。

[9776: 匿名さん]

>>9775さん
1通書面を各マンションが作成していますか。
もしそれをやるとしても、原始規約と1通書面を新入居者に
配布することになります。
それに新しく規約集を作り直しても、大した金額にはなりませんよ。
自分たちが作成した規約集をただ増刷してもらうだけですから。
校正も印刷会社はしませんので。

[9777: 匿名さん]

>>9776 匿名さん
1通書面を作るのは標準管理規約に定められているので、変更していなければ各マンションで作成していなければなりません。
綺麗な規約集を貰えればそれに越したことはありませんが、必ずしも規約集を作り直すこともないのかな、と思い書かせ頂きました。

[9778: 匿名さん]

>>9776
>原始規約と1通書面を新入居者に配布することになります。

こんなことは、管理会社にさせればよい。

＜参考＞
【マンション標準管理委託契約書】
（管理規約の提供等）
第14条 乙は、宅地建物取引業者が、甲の組合員から、当該組合員が所有する専有部分の売却等の依頼を受け、その媒介等の業務のために、理由を付した書面又は電磁的方法により管理規約の提供及び別表第５に掲げる事項の開示を求めてきたときは、甲に代わって、当該宅地建物取引業者に対し、管理規約の写しを提供し、及び別表第５に掲げる事項について書面をもって、又は電磁的方法により開示するものとする。甲の組合員が、当該組合員が所有する専有部分の売却等を目的とする情報収集のためにこれらの提供等を求めてきたときも、同様とする。
２ 乙は、前項の業務に要する費用を管理規約の提供等を行う相手方から受領することができるものとする。
３ 第１項の場合において、乙は、当該組合員が管理費等を滞納しているときは、甲に代わって、当該宅地建物取引業者に対し、その清算に関する必要な措置を求めることができるものとする。

[9779: 匿名さん]

>>977さん
管理規約と各種細則の全面改正は、現状の規約等だけの問題
ではなく、現行の規約集に記載されていないもの、現行の規約集
に追加しなければならないもの等をこの際まとめて改正するものです。
規約だけでなく、各種細則、例えば理事会運営細則、大規模修繕専門委員会細則、
管理規約改正専門委員会細則、監視カメラ細則、駐車場・駐輪場細則、
集会室・ゲストルーム等の使用細則、一般細則等が全てないマンションも
あるのではないですか。そういった細則もすべてまとめて作り上げるものです。

[9780: 匿名さん]

新しく入居する者や、1通書面が配布されてなくても
それを請求する者はいないでしょう。
全員に規約や細則というか、マンションの決まり事を
守らせるためには規約集を準備しておいた方がいいでしょう。
もし、違反者が出た場合はそれを印籠代わりにすればいいですから。

[9781: 匿名さん]

配管に話をすり替えるほうがいいのでわ？

[9782: 匿名さん]

でわ？　学がないね。

[9783: 匿名さん]

規約細則改正の都度、新しい規約集を印刷するほど暇じゃない。
原本が備え付けてあるから、それで十分。

[9784: 周辺住民さん]

やはり工事施工業者を信頼しないくせにコンサル会社は無条件で信頼する
某自称理事の自慢話がいいですね。

[9785: 匿名さん]

>>9783さん
規約の全面改正は５年～１０年間隔でいいと思いますよ。
標準管理規約や区分所有法の改正が多い時にやり替えれば
いいでしょう。
原本をみることはないでしょう。ほとんどの人はみたことありません。

[9786: マンション比較中さん]

左右比較表って何のこっちゃ？
「新旧対照表」だろが。
小学生かこいつら・・・・

[9787: マンション検討中さん]

防水シートの貼り換えじゃあるまいし、
５年１０年ごとに規約を全面改正するってアホか？

[9788: 匿名さん]

>>9786
単なる批判しかできないんだね。
ここにはこなくていいよ。

[9789: 匿名さん]

>>9787
一番いいのは規約を改正したら毎年変えるのがいい。
全面改正というより、規約集を作り替えるということ。
大した金額ではないよ。
お金がなければ自分たちでコピーすればいい。

[9790: 匿名さん]

誰も規約なんか読んでいない。規約改正はジジイ役員の脳内＊＊＊＊。

[9791: 匿名さん]

規約改訂は必要でしょ。民泊新法とかで法律側が変わればそれに対応するのは当然だ。

規約を読まないのは勝手だが、ルールは遵守しないといけない。

[9792: 匿名さん]

電力とガスの自由化問題もそうですね。
規約で規定してないと、あとで後悔することになる。

[9793: 匿名さん]

必要に応じて規約を改正することについては、誰も否定はしていない。
何度も「規約の写し」を作成し、配布することは無駄であると言っているのである。

[9794: 匿名さん]

確かに経費的には無駄も生じるでしょう。
しかし、思ったほど経費はかかりませんよ。
ただ、理事会が作成した規約集の増刷をお願いするだけですから。
場合によっては、理事会でコピーしてもいいと思いますよ。
２００冊の増刷を印刷会社に依頼しても、５～６万円で済みますから。

[9795: 匿名さん]

「規約の全面改正」などと偉そうなことを言っていたが、実は「規約集の作り直し」であり、単なる作業に過ぎない。

[9796: 匿名さん]

>>9795
何も規約集の作り直しをいってた訳じゃないよ。
分譲時から規約や細則を作り替えていないマンションに対して
全面改正の仕方を書き込んでいたんだけどね。
全面改正とかやったことがない者が安易に改正はできると思って
いるようだったからね。
あなたも一度も経験したことがないでしょう。
批判だけしてないで素直になりなさい。

[9797: 匿名さん]

>>9796
あなたには、規約や各種細則の全面改正の仕方は分らないだろうし、
絶対できないと思うよ。

[9798: 匿名さん]

重要なのは、現に有効な規約が一つ存在し、区分所有法３３条に従い保存され、閲覧に供されることである。そして、規約の保管場所が、建物内の見やすい場所に掲示されていることである。

[9799: 匿名さん]

では、そろそろお得意の配管問題へｗ

[9800: 匿名さん]

論破されたら配管問題にスイッチ