「マンション管理士等に質問しよう！ Ｐａｒｔ３」

[匿名さん]

マンション管理をしていく中で、困ったこと、聞きたいこと等をここで質問してみませんか。
マンション管理士、建築士、弁護士、宅建士、管理会社勤務の皆さん、理事の皆さん、
住民の皆さん等が質問に答えてくれると思います。

[9581: 匿名さん]

つまらんコピペだなと思ったら「ご近所さん」の名前でレスすればいい
慌てふためいて別のコピペ（これもつまらんことが多いがｗ）に変わる

[9582: 匿名さん]

やっぱり批判だけだね。

[9583: 匿名さん]

マンションを購入して自治会に加入しているということは誰かに
勧誘されたのですか。
そんなに魅力ある活動をしていますか。

[9584: 匿名さん]

＜漏水に伴う専有部分の給排水管の枝管部分の調査について＞

　１）全戸点検となると、どのレベルの調査までをするのかによって経費が大きく変わってきま
　　　す。一時診断レベルではやる意味はないと思います。

　　　劣化診断調査方法

　　　　＊一次診断
目視検査、聞き取り調査（アンケート）

　　　　＊二次診断
非破壊計測調査（配管を抜き取らずにやる方法）

　　　　＊三次調査
破壊調査（管の抜き取り調査）

　　　具体的な検査方法

　　　　　①内視鏡計測調査
　　　　　　　直管部分や曲り、継手部分など、すべての配管に適用できます。
　　　　　　　管内のさびの発生状況や詰まり具合、ライニング管の剥離状態まで調査できる。
　　　　　　　管の残存肉厚つまり損傷・厚みまでは正確には測定できない。

　　　　　②エックス線装置計測調査
　　　　　　　測定のために、建物の機能を停止（断水）しないで測定できる。
　　　　　　　継手部分の残存肉厚や直管部分の腐食状態が測定可能。

　　　　　③超音波計測調査
　　　　　　　配管の残存肉厚を測定できる。但し、表面が平らな部分しか調査できない。

　　　　　④抜管採取調査
　　　　　　　調査には断水が必要となる。
　　　　　　　古いマンションでは、サンプルを抜きさる際に、他の部分を傷める可能性もある。

[9585: 匿名さん]

築２０年前後のマンションでは、漏水が発生してきだします。
そこで、全戸の調査を管理組合としてやるべきだと思います。
皆さん方のマンションでは、どういう対応を考えておられますか。

[9586: 匿名さん]

やはり一番の問題は、共用部分の配管も専有部分の配管も同じ管材を
使用しているので、経年劣化は同時にやってきます。
共用部分だけ管理組合として更新工事をやるのは片手落ちになります。
在宅も含めて考えれば一緒にやる方がずっと効率的でしょう。

[9587: 匿名さん]

やはりここには、現役の理事はいないんでしょうね。
だから専有部分の配管は各戸で考えることなんじゃないの
と思っているんでしょう。
それともマンションには実際住んでいないんでしょう。

[9588: 匿名さん]

「大規模修繕工事の瑕疵保険について」

　　国土交通大臣指定の住宅瑕疵担保責任保険法人が、平成２２年から保険の提供を開始
　しております。

　　現在は、大規模修繕工事にかかる瑕疵保険への加入が増えており、管理組合も保険加入
　を大規模修繕工事の入札参加条件に設定するところが増えてきています。

　　管理組合としては、今後大規模修繕工事を実施する際は、元請業者に対し保険加入依頼
　をし、瑕疵に対する保証を確保するとともに、請負業者の倒産等に備え万全の対策を取って
　おく必要があります。
　　尚、これに伴う管理組合の費用負担・手続き等は必要ありません。

＜保険の仕組み＞

　　保険の対象となる大規模修繕工事において、工事を実施した部分に瑕疵があった場合
　に、工事業者に対して、瑕疵担保責任を負担することによって生じた損害について保険金
　が支払われます。

　　又、工事業者が倒産などの事由により、瑕疵担保責任を履行できない場合には、管理
　組合に対して直接保険金が支払われます。

瑕疵とは
　　瑕疵は、取引通年からみて、通常であれば同種の物が有するべき品質性能を欠いて
　おり、欠陥が存在することをいいます。

※工事業者は、行った工事に瑕疵があった場合、瑕疵担保責任に基づいて修繕する責任
　があります。但し、倒産していた場合はできなくなります。
＜引き渡し後の瑕疵に対する保証＞

　　１）工事業者の自社保証の場合
　　　　　倒産してしまったら保証が受けられなくなります。

　　２）３者連合による保証の場合
　　　　　元請業者、下請け業者、材料メーカー
　　　　　元請業者の倒産、それに伴う下請け業者の損失、材料メーカーは材料に関する
　　　　　時だけ保証とかの責任転嫁の問題がでてくる。

　　３）大規模修繕工事瑕疵保険
　　　　修繕工事の瑕疵を保険でバックアップするものです。
　　　　工事終了後、瑕疵の不具合が発生した場合は、５年間保険でカバーするものです。
　　　　手すり等は２年、オプションで１０年保証もあります。
　　　　＊保険契約者は工事会社であり、手続き及び保険料負担は工事会社が行います。

＜保険対象部分＞
　　１）構造耐力上主要な部分
　　２）雨水の侵入を防止する部分
　　３）給排水管路
　　４）給排水設備
　　５）電気設備
　　６）ガス設備
　　７）防錆工事を行った手摺等の鉄部
　　８）外壁タイル・・・但し、オプションとなります。

[9589: 匿名さん]

大規模修繕工事のときは、瑕疵担保責任を掛けてもらってますか。

[9590: 匿名さん]

瑕疵担保責任保険に加入するのは施工会社だが、
その分工事費に上乗せされれば同じことだよね。

[9591: 匿名さん]

※点検費の相場
＊ 経費項目
防犯カメラ・・・工事こみＨＤＤのデジタル記録方式　　　３００万
　カメラ１２台　　モニター　　テープ式の記録装置　　センサーライト３ヶ所
買取りかレンタルかの検討
管理事務費　　　　　　　月１戸　　　１，０００円～１，９００円
消防設備点検費　　　　月５００円×１６０戸＝８０，０００円程度
ＥＶ点検費　　　　　　　　独立系　　デベ系の検討
月１回　１基　４～５万（デベ系）　　　３～４万（独立系）
遠隔監視　 月１基１０，５００円

清掃費　　　大部分が人件費　　　時給８００円×時間×日数
修繕費　　　１㎡当り　　１６０円程度
管理員人件費 ２０万前後
＊ 雑排水管の高圧洗浄
２年に１回が普通。
口径のみの洗浄は意味がない。横引き管・縦管・本管を全て洗浄する必要がある。
　　　キッチン・洗面所・風呂場の３ヶ所

[9592: 匿名さん]

はい

[9593: 匿名さん]

そんな十数年先の話より、とにかくＥＶホールのヤブ蚊対策せえよ
３５秒待ってるだけで４か所刺されたぞ

[9594: 匿名さん]

>>9591 匿名さん
>＊ 雑排水管の高圧洗浄
>２年に１回が普通。

高圧洗浄費は1回なんぼ円？
２年に1回？　1年ごとに洗浄するの？　
古くなれば２年に1回必要かもしれないが最初は５年目、次９年目、12年目、15年目、18年目、20年目以降2年ごとでもよいと思うが？

[9595: 匿名さん]

区分所有者の集会（総会）議事録が紙の書面の場合、署名だけで押印が不要になる。が、管理規約を変更しなければ不要にならない。（準用する理事会議事録も）

同様に、管理委託契約時の管理会社の重要事項説明書、契約の成立時の書面（管理委託契約書）に管理業務主任者の（印刷した）記名だけで押印が不要になる。

これに反対する人っていますか？東京都の西隣辺りは反対かも？

◎デジタル社会の形成を図るための関係法律の整備に関する法律
https://www.sangiin.go.jp/japanese/joho1/kousei/gian/204/pdf/s08020402...

（建物の区分所有等に関する法律の一部改正）
第二十四条 建物の区分所有等に関する法律（昭和三十七年法律第六十九号）の一部を次のように改正する。

第四十二条第三項中「署名押印しなければ」を「署名しなければ」に改め、同条第四項中「署名押印」を「署名」に改める。

（マンションの管理の適正化の推進に関する法律の一部改正）
第四十三条 マンションの管理の適正化の推進に関する法律（平成十二年法律第百四十九号）の一部を次のように改正する。

第七十二条第五項中「記名押印させなければ」を「記名させなければ」に改め、～

第七十三条第二項中「記名押印させなければ」を「記名させなければ」に改め、～
第百九条第一項第七号中「記名押印」を「記名」に改める。

〇「痛みに共感欠く」投稿が火に油　山梨が県を挙げて河野氏の押印廃止に反発する理由
https://mainichi.jp/articles/20201107/k00/00m/010/007000c

[9596: ご近所さま]

浅い議論だ・・・・・・

[9597: 匿名さん]

>>9596
まだくるのか。
ほんと粘着質な性格だな。
友達もいない暗い性格なんだろうな。

[9598: 匿名さん]

＜マンションの資産価値を保つには＞

　マンションは年月が経過するとともに、必ず劣化していきます。このマンションの劣化をどの
ように防止し、手入れをしていくかにより、将来のマンションにおける安全・快適な生活や、マ
　ンションの資産としての価値に大きく差が出てきます。

　　このため、周期的に計画的な修繕工事を行い、快適性・安全性等を保つよう対処する必要
　があります。

　　また、維持するだけでは資産価値の低下は防げません。居住環境を良好な状態に維持し、
　マンションの水準をその時代に求められる性能・機能に見合うようグレードアップする改修を行
　うことも大切です。

　　現在は、耐用年数１００年と想定されるマンションも出てきています。しかし、１００年もつといっ
　ても、それはあくまで躯体、つまりコンクリート部分だけです。

　　内装は無論のこと、配管類や電気系統は当然１００年は持ちません。だからメンテナンスが
　必要になってくるのです。マンションは、永住を前提にする人だけが考慮するものではなく、将
　来的に売却・賃貸を考えている人にとっても必要なことなのです。

＊資産価値の落ちないマンションの条件

　 　１．立地が良い
　　２．築年数（築浅） 〕　　１～３については、変えようがありません。
　３．物件規模が大きい

　　４．管理状況が良い・・・この部分が良好に管理されているかが重要です。

　大規模修繕工事は計画的に立てられているか。全てを網羅した長期修繕計画はあるか。
　建物の清掃が行き届いているか。定期的なメンテナンスはされているか。
　必要な補修工事は計画的に行われているか。管理会社は良好か。
　修繕積立金は長期修繕計画等で必要な積立金となっているか。
　滞納状況はどうか。
　空室が目立つようになっていないか。（売れない、貸せない、しかし経費はかかる。）
　理事会は開催されているか。理事のなり手不足はないか。
　義務違反者に対する対応はきちんとされているか
　防犯性は保たれているか。

[9599: 匿名さん]

ゴキブリやカメムシは出ないか。出てもすぐ理事長が駆除するか。

[9600: ご近所さん]

ハンコ不要はお役所の都合だから、自治会老人会管理組合は従来通りでいいでしょう。

[9601: 匿名さん]

＜専有部分内給排水管等の更新工事について＞

　　給排水管の縦管（共用部分）の工事は、長期修繕計画に記載されており、管理組合の責任
　と負担において行いますが、専有部分の枝管部分については、各区分所有者の責任と負担
　において実施しなければならないことになっています。

　　枝管部分の工事については、各区分所有者の対応に任されていますが、老朽化により大き
　な不安を抱えたままのマンションが殆どの状態です。

　　状態の見える外壁等と違い、配管設備は、何らかの異常事態や不測の事態が起こるまで見
　過ごされているのが現状です。
　　しかし、経年劣化は間違いなく起こりますし、いつか更新工事を行わなければならない時期
　は必ずやってきます。

　　共用部分と同じ管材で、同じ経年劣化していく専有部分の配管部分のみが、放置される状
　況にあるのはおかしな状態といわざるをえません。

　　給排水管等の枝管の工事は、床・壁の解体を始め、洗面台・浴室・流し台・洗濯機等を取り外
　したり、養生をし、交換が済めば現状回復をしなければなりません。
　　その間（数日間）給水・排水の使用制限が発生するとともに、その期間は、在宅する必要が
　生じてきます。又、仮設トイレの設置も必要になってくるでしょう。

　　これ程の、大変な工事となりますので、できれば共用部分・専有部分を同時に行い、１回で済
　ませることを検討していくべきではないでしょうか。
　　又、共用部分・専有部分をそれぞれが行うとなると、費用が割高になるだけでなく、施工品質
　にもバラツキが生じてきます。

　そのときになって、管理組合で更新工事を一斉に行うといっても、修繕積立金は準備してませ
んし、既に実施しなければならなかった住戸に対してのフォローも決まっていなければ、トラブル
の原因ともなります。

＊なぜ専有部分の給排水管の取組みがされなかったか。

　　これについては、第７条（専有部分の範囲）で、専有部分内にあるものは、専有部分としたこと
　と、その工事は、管理組合が行うことができるとはなっていますが、その責任と負担の文言は
　記載されていなかったからです。
　又、最初の長期修繕計画では、２５年でたてるために、計画されていないマンションが殆どでした。
　　区分所有法第２１条
　　　　専有部分である設備のうち、共用部分と構造上一体となった部分の管理を専有部分の管理
　　　と一体として行う必要があるときは、管理組合がこれを行うことができる。
　　　　この対象となる設備としては、配管・配線があります。
　　　上記の記載が根拠になって、多くのマンションは、長期修繕計画に専有部分の改修は含まれ
　　ていません。

　　現在は、この問題について、全国のマンションで検討と取組みがされてきております。
　水漏れが実際に起こった場合、被害が甚大なのは、専有部分です。
　　だが、専有部分の工事まで、管理組合が一緒に行うとすれば、修繕積立金の値上が必要となっ
　てきます。

[9602: 匿名さん]

＊では、どうすればいいのか。

　　　１）修繕積立金の早期値上げを行い、管理組合として共用部分と一緒に、専有部分の枝管部
　　　　　分の工事を一緒にやる計画をたてる。
　　　2）管理組合が行うとなった場合、すでに実施した区分所有者に対しては、公平の観点から応
　　　　　分の工事費を理事会決議で返金するという管理規約も作成しておく必要が出てきます。
　　　３）住宅支援機構から組合が借り入れる方法もありますが、修繕積立金で返済しなければなり
　　　　　ませんし、その時点での借り入れとなると、修繕積立金の更なる大幅値上げが必要となっ
　　　　　てきます。

　＊マンションによっては、専有部分の給排水管の老朽化対策は、管理組合の問題として捉え、総
　　会決議を行い、全戸一斉に更新する例も増えてきました。

　＊又、全戸一斉に行うのではなく、更新実施の時期は、各戸の判断に委ねるものの、実施した場
　　合は、一定の工事費を管理組合で負担することで、改修を誘導するといった方法で取り組む事
　　例もあります。

　＊一緒にやるんであれば、修繕積立金の値上を行い、その時点までにたまった金額を各戸への
　　補填にあてるという方法もとれますし、長期修繕計画に包含することもできます。

[9603: 匿名さん]

専有部分の配管の更新工事を管理組合としてやるには
ハードルが高いですよ。
管理規約の改正、修繕積立金の値上げ等、いろいろありますからね。

[9604: ご近所さま]

>>9597 匿名さん

いや、おれ別人だよ？

[9605: 匿名さん]

＊マンションの維持又は修繕に関する企画又は実施の調整とは
　１）管理会社が管理を委託されているマンションの長期修繕計画を考えること。
　２）組合が、本マンションの維持又は修繕（大規模修繕を除く修繕又は保守点検）を外注
　　　により管理会社以外の業者に行わせる場合の企画又は実施の調整を行う。
　　　管理会社以外の業者に行わせる場合の企画又は実施の調整とは、管理組合が自ら
　　　マンションの維持又は修繕（日常の維持管理として行われる修繕・保守点検・清掃
　　　等）を第三者に外注する場合において、見積もりの精査・発注・実施の確認を行う。

※ 管理会社に委託する（主な業務）
１）会計業務は管理会社が作成します。
２）毎月、収支報告書の文書を提出します。
３）財産の分別管理として、イ・ロ・ハのいずれかの方式を執ることになります。
４）工事や修理の相見積の提出とかの提案をします。（理事会の要請により）
５）理事会や総会の支援業務を行います。議案書の作成や理事会の提案等
６）組合員全員に対し、重要事項を記載した書面を交付し、説明会を開催します。

[9606: 匿名さん]

ご近所トラブルですね

[9607: 匿名さん]

　＜東京高裁判例＞　　平成２３年９月２３日付　判決

　＊事件の経緯

　　　　渋谷区のマンションの総会で、「給排水管の老朽化に伴う改修工事を、共用部分だけでな
　　　く、専有部分の給排水設備についても管理組合が改修工事を行い、その費用は全額修繕積
　　　立金から支出する」と決議しました。

　　　　その後の臨時総会で、「すでに改修工事を完了している住戸については、その費用を返還
　　　する。」、返還金額は、組合が行う工事費の戸当たり平均値を基準とする。尚、返還額は一律
　　　とする。」と決議しました。そして、改修工事を完了している各戸に３８万円を返還しました。

　　　　この総会決議をみて、既に完了工事をおこなっている者が東京高裁に提訴しました。

　＊訴訟内容

　　　１．改修工事が終わっていない一部の区分所有者のみ、管理組合が実施しているが、組合の
　　　　　権限外の工事であり無効である。既に、工事を完了している者に対しても専有部分の工事
　　　　　費相当額の支払いを求めた。
　　　２．仮に、総会決議が無効でないとしても、先行工事者が工事に使用した費用の適切な支払
　　　　　いを求める。

　＊判決

　　　１．一部の区分所有者のみが給排水管工事を行い、不均衡を生じたからといって、それだけ
　　　　で管理組合に委任契約に基づき費用を返還せよとの請求権は発生しない。

　　　２．２１条２項の規定はあるが、本工事は、管理上一体として行う必要が相当高いので、総会
　　　　決議は有効である。
　　　　先行工事を行った者には、その補償は適切に行うべきであり、不合理な取り扱いは無効。
　　　　先行工事者に対する補償額は、総会決議基準に伴い、約７２万円を支払えとの命令がでた。

[9608: 匿名さん]

＜東京高裁判例＞　　平成２３年９月２３日付　判決
　＊事件の経緯
　　渋谷区のマンションの総会で、「給排水管の老朽化に伴う改修工事を、共用部分だけでなく、専有部分の給排水設備についても管理組合が改修工事を行い、その費用は全額修繕積立金から支出する」と決議しました。

この案件は築５１年を経過しており、解体を提案したが纏まらず、事件の経緯に至ったと思われる。漏水も発生し先行工事を実施した人もいるでしょう。先行工事者に対する補償額は総会決議基準に伴い、約７２万円を支払えとの命令がでた。

ということは劣化時期を３０年経過とするか、全戸中５％が専有部分の工事を実施したので全戸一斉工事を計画し修繕費を期間限定で増額徴収し実施するか、この案件のように５０年経過で給排水管（専有菅含む）一体として実施するか議論すべきとかと思います。（修繕積立金も５０年目修繕としたならば４０年目から１０年間で修繕積立金を徴収するとか。）

[9609: 匿名さん]

先行工事者に対する補償については、管理規約で規定しておく
必要があります。
その場合、全戸一斉に行った場合の工事費の平均額を支給すると
いうのがいいのではと思います。
先行工事者の更新時期については、別に規定は必要ないと思います。
漏水が発生した時点で更新工事をすればいいと思います。
全体の更新工事時期については、ひとつの目安としては、３０年超
となりますが、漏水の発生が増えてきた時点で判断すればいいでしょう。
修繕積立金については、長期修繕計画書に専有部分の配管の更新工事費
も含めて試算すればいいのですが、その時期は早い方がいいでしょう。

[9610: 匿名さん]

配管については、鋼管を使用しているところと塩ビ管を使用している
マンションで更新時期はかわってきます。
特に塩ビ管であれば錆びることはありませんので、劣化の時期が不透明
です。
塩ビ管で交換が必要になるのは、大規模地震での影響力が大きく、それに
よって継手部分が緩んでしまい、そこから漏水が発生してきます。

[9611: 通りがかりさん]

配管は築年数によって使っている素材が相当異なります。
配管洗浄の頻度も閉塞しやすい曲がり部分があったり、なんらかの原因で堆積物が溜まりやすい傾向にある等の場合、頻度多め。
真面目に洗浄しないと、劣化を早め、却って更新時期を繰り上げなければならなくなったりするので、要注意かと。
状況はマンションそれぞれに異なります。
配管の更新を30年でやってたら、修繕積立金いくらあっても足りなくなりそう。
更生とか、一部更新で一部更生とかも考えて見た方がよくないか。
今は更生工事も技術がいろいろあります。孔があいたところだけ強力なテープで巻いとくとかで当座凌ぐこともできます。
マンション内の配管の種類と図面、それに使われている素材と一般的な耐用年数の一覧表を作って、段階的な修繕をするという手もあります。
管理会社の修繕部門や信頼できる施工会社等に複数、いろいろ相談してみることが良さそう。

[9612: 匿名さん]

>>9611さん
配管の更新工事を３０年～３５年で行えば、１戸当たり月１，０００円
程度の積立金が必要となります。
マンションのスラム化を防ぐためにそれをやるかどうかは、各マンション
で決めればいいことです。
更生工事では１２～１３年程度しかもちませんし、次は更新工事をしなければ
ならないので不経済です。
配管の工事を段階的にすることはまず無理でしょう。
専有部分の配管を更新するには、床や背板をはがし、養生をして５日間程度
在宅と水道の使用やトイレの使用ができなくなります。
簡易トイレの設置も必要となります。これほど大変な労力を要しますので
できれば一度でやる方がいいでしょうね。
それに、縦階の数階は一緒に工事をしますので、その調整が難しいようです。
高圧洗浄については、定期的にやらないと臭気がでてきます。

[9613: 匿名さん]

保存行為については、理事会で承認決議が必要としておく
ことが大切です。
例えば、玄関ドアの一斉交換がまじかに迫ってきた場合、先行工事者
に対しての補償が規定されていれば、とりあえず中古でもいいから交換
しておいて、一斉工事時にその平均額をもらえれば得をすることになる。
事前に交換した玄関ドアも、全館を統一するためには、それも交換しな
ければならないでしょうから。
そのためには、一斉交換が近づいてきたときには、理事会は許可をしない
ということも考慮しておかなければならない。

[9614: 周辺住民さん]

管理組合は自治会と仲良くして地域の一員としての自覚が重要

[9615: 匿名さん]

それは一概に否定しませんよ。

[9616: ご近所さん]

うちは自治会加入率１００％の優等生マンションですよ

[9617: 匿名さん]

管理組合が管理費や修繕積立金と一緒に自治会費を徴収するのは、厳密にいえば
管理組合の権限外事項ですが、それによって管理組合の適正な運営が損なわれる
ことがなければ違法不当というわけではありません。
もちろん、自治会非加入または退会の意思表示をしている組合員の口座から
自治会費相当額を引き落とすとうるさいことになるから、やめるべきです。

[9618: 匿名さん]

　　＜管理費明細＞ 　　　（注）金額については、独自の調査によるものですので
　　　　　　参考程度にしてください。
　　　１）エレベーター保守点検費
　　　　　　３ヶ月に１回点検の場合
フルメンテ　　　４０，０００円～５５，０００円 　新築時は、ＰＯＧ契約でいいが、古くなって
ＰＯＧ　　　　　　３０，０００円～３５，０００円 　から変えるのは難しい。

　　２）清掃費（定期清掃と日常清掃） 福利厚生費等を勘案します。
　　　　　　日常清掃については、清掃時間で計算します。　　　　１時間　　１，０００円～１，４００円
　　　　　　定期清掃は、１回３万円～８万円 清掃費は殆どが人件費です。

　　３）管理員人件費 福利厚生費等を勘案します。
　　　　　日数・時間で計算します。　　　　　　　　　　　　　　　　　１時間　　１，２００円～１，７００円

　　４）事務管理費（管理会社に支払う分）　　　　　　　　　　　　月１戸当り　　７００円～１，３００円
戸数によって、大きく違ってきます。

　　５）消防点検費（年２回）
月１戸当り平均 １５０円～２００円（年間１，８００円～２，４００円）
戸数によって違ってきます。

　　６）雑排水管高圧洗浄・・・・・１年～２年に１回実施します。
１戸当り月の金額 ３０００円～３９０円 内視鏡カメラを１割程度入れる
戸数によって違ってきます。

　　７）保険料 積立部分は修繕積立金

　　８）その他点検費用 価格は、マンションの大きさ等によってかなり違ってきます。
　　　　　＊建築設備定期点検・・・１年に１回　　　　　　
　　　　　＊特殊建築物の定期調査・・・３年に１回　　マンションの場合は５階以上が対象　　　
　　　　　＊簡易専用水道施設調査・・・水質検査１年に１回　　水槽清掃　年１回
　　　　　＊昇降機の定期検査　・・・１年に１回
　　　　　＊貯水槽の保守点検　　　半年に１回　　定期検査　年１回　　　　　　　　保健所へ提出
　　　　　＊浄化槽設備点検・・・・年１回
　　　　　＊連結送水管耐圧試験・・・・３年に１回　　事例　　１１７，７２０円　(１７０戸）　
　　　　　＊遠隔監視・・・・１棟月１２，０００円～２０，０００円
　　　　　＊自家用電気工作物点検　　　　　年１回　　精密検査は３年に１回

　　９）その他
公共料金、口座振替手数料、役員報酬、小修繕費用、備品費等

[9619: 匿名さん]

たいていはマンション建設時に周辺の低層住宅連中の一部が反対運動をやってるから、それをなだめる意味で、マンション住民の町内会加入、会費納入、町内のおきて順守などを管理規約に盛り込むことが多い。

[9620: ご近所さま]

標準管理規約に載っていない独自ルールには要注意です。
特に組合員アンケートをもとに改変される場合はアブナイやつが多い。

[9621: 匿名さん]

＊マンションの維持又は修繕に関する企画又は実施の調整とは
　１）管理会社が管理を委託されているマンションの長期修繕計画を考えること。
　２）組合が、本マンションの維持又は修繕（大規模修繕を除く修繕又は保守点検）を外注
　　　により管理会社以外の業者に行わせる場合の企画又は実施の調整を行う。
　　　管理会社以外の業者に行わせる場合の企画又は実施の調整とは、管理組合が自ら
　　　マンションの維持又は修繕（日常の維持管理として行われる修繕・保守点検・清掃
　　　等）を第三者に外注する場合において、見積もりの精査・発注・実施の確認を行う。

※ 管理会社に委託する（主な業務）
１）会計業務は管理会社が作成します。
２）毎月、収支報告書の文書を提出します。
３）財産の分別管理として、イ・ロ・ハのいずれかの方式を執ることになります。
４）工事や修理の相見積の提出とかの提案をします。（理事会の要請により）
５）理事会や総会の支援業務を行います。議案書の作成や理事会の提案等
６）組合員全員に対し、重要事項を記載した書面を交付し、説明会を開催します。

[9622: 匿名さん]

２００５廣田茂　ダイアモンド社　「マンション管理はこうして見直しなさい」
エレベーター　１基　１４階　５万円
機械式Ｐ場保守料　　１台当り　　月３，０００円
　　　２段又は３段ピット式　　保守回数　年間４～６回
雑排水管　　１回当り　１戸４，０００円　　２年に１回が主流
２４時間遠隔監視　　月額３万円
　　　火災警報、非常警報、貯水槽警報等
管理員人件費　　１名当り　２７万円　週４０時間
消防点検費　　１戸当り年４，０００円　　
事務管理費　　１戸当り月　２，０００円

[9623: 匿名さん]

調停（民事調停の場合）
調停のメリット
　　１．自分でできる。手続きも簡単
　　２．手数料が安い。　訴額の０．６％
　　３．迅速な解決ができる。
　　４．相手と直接交渉しないでもよい。
　　５．非公開なので、プライバシーが守れる
　　６．合意内容は、裁判所の確定判決と同じ効力がある。

民事調停は、裁判官と２名以上の調停委員からなる。
　　取扱い項目・・・・管理費の不払い、マンション管理に関するトラブル、ペットのトラブル等

①調停申し立ての手続き
　　　１）申立先…簡易裁判所
　　　２）用意するもの・・・印鑑、申し立て費用、言い分を裏付ける資料
　　　３）言い分を整理しておく
②呼び出し状がくる・・・・組合と滞納者に
③調停期日・・・・両者が出席して言い分を聞く
④合意になると調停成立となり、その内容は「調停調書」に記載される。
　調停不成立の場合は、訴訟とかになる。

[9624: 匿名さん]

お前はここにはくるな。
荒らしはするはすぐ切れるわ。
粘着質な性格なんだな。

[9625: 匿名さん]

>>9624さん
何をいっているのかな。
書き込まれた内容が意味がないというのかな。
それだったら、あなたがためになる情報を書きこんだらいかがですか。
反省、批判だけなら猿でもできるといわれてないかな。

[9626: 匿名さん]

コピペだけなら〇〇でもできるといわれている

[9627: 匿名さん]

>>9626さん
コピペでいいですから、電力・ガスの自由化になりましたが、
それに対してのご意見を聞かせてください。
現在個人でその自由化の波に乗っている方はどれぐらいおられるんでしょうか。
そのメリット・デメリットも教えてください。

[9628: 匿名さん]

>>9626さん
大規模修繕工事のとき、駐輪場を設置しようと計画しているんですが、
建築確認は必要なのか教えてください。

[9629: 匿名さん]

>>9628さん
防風スクリーンを一部設置しようとしているんですが、
一部であっても建築確認が必要と建築士がいっています。
建築士のいうことが正しいのですか。教えてください。
私が調べたところによると、主要構造部の一種の半分
以上の工事をするときには建築確認が必要と思っていましたので。
壁のタイルの全交換はタイルは主要構造ではないので建築確認
は必要ないとなっています。

[9630: 匿名さん]

ここのスレってマンション管理士等に質問しようであってますか？マンション管理士が議題を提供しますの間違いですか？

エレベーターの保守費用ってフルメンとPOGどちらがオススメか教えて下さい

[9631: 匿名さん]

　「管理規約改正の進め方」

１） 準備する資料（専門委員会の人数分準備する）
現行管理規約（別表含む）
現行各種細則
総会議案書（改訂されたものをピックアップする）
管理規約・各種細則にない運用細則があれば準備しておく。
標準管理規約・・・ネットからプリントアウトします。
標準管理規約コメント

２） 改訂・追加・削除する現行管理規約の条項と改訂案の「左右対照表」を作成
　　これを作成しておかないと、委員会がスムーズに進まない。但し、大変な作業になる。

＜左右対照表の作成の仕方＞・・・・一案

＊まず、現行規約を第１条から全て左側に打ち込みます。Ａ４横の左半分に
　　　そして、別シートに保管して２部作成しておきます。 （行間９、文字の大きさ９）

＊次に、２つのうちの１つを標準管理規約と比較し、同じものは行ごと削除します。
　　左側には現行規約、右側には改正案（現行規約に抜けているもの）を打ち込みます。
　　その際、条は左右揃えて作成した方が、見やすい資料となります。
　　現行規約と標準管理規約が同じものは記載しません。行ごと削除します。

＊現行規約にないものは、右側だけに記載する。左側は空白にする。

＊１項でも追加があれば、分かりやすくするために、現行規約と標準管理規約を全て
　左右両方に記載する。

＊現行規約にあって、標準管理規約にない、そのマンション独自の規約については、
　左右両方に記載する。最終的に、右側部分が完成形になりますので。

＊容認事項については、不要になったりするのがあると思われますので、現行規約
　　を左側に、修正・整理したものを右側に記載します。

＊現行規約で不要になったものは、左側に現行規約を記載し、右側は空欄にします。

＊総会議事録から、過去に改正されたもので管理規約（原本）自体に記載されていなけ
　れば、右側と左側両方に記載しておきます。

３） 各種細則については、改訂が必要な箇所の左右対照表を作成する。

＊その際は、明確にするために、使用細則・理事会運営細則・駐車場使用細則・駐輪
　場使用細則等ごとに、タイトルを設けて作成します。

＊細則にない、運用細則があれば出来るだけ細則化しておくことが必要です。

４） ＊左右対照表で、理事会、臨時総会の説明をします。
　　ポイントは、分かりやすいように、左側（現行規約）と右側（改正案）を揃えて記載して
　　おくことが大切です。
※２）、３）が出来上がったら、７０％完成したようなものです。それぐらい、ここまでの過程
　が大切なんですが、だれがこれを作成するかです。
　これが、難しいならどこかに依頼しなければなりません。

[9632: 匿名さん]

しかし、実際には全面改正などということは起こりません。
一つ二つの条文を書き換えるだけですので、誰でもできます。
　管理組合に次の役員６名を置く
　　　　　　　↓
　管理組合に次の役員７名を置く
みたいな程度です。小学生でもできますよ。

[9633: 匿名さん]

>>9632さん
分譲時に配布された管理規約や細則から１０年とか１５年とか経過すれば
標準管理規約や区分所有法の改正もかなりあるでしょう。
また、分譲時の規約では漏れがあり十分ではありません。特に使用細則
では、ない細則が多いのではないでしょうか。
規約でいえば、改正をする場合その都度改正がされていると思いますが、
新設された規約は第何条になるんですか。通しでの条項等でなければ
管理規約としての体をなさないでしょう。となれば第１条から順に全面
改正して新しくしなければならないでしょう。
簡単にできるといってますが、あなたのマンションの規約の改正はされて
いますか。
新しい管理規約、各種細則集が全組合員に配布されていますか。
単に、総会の議案書で改正されているだけのことでしょう。そんなものは
役に立ちませんよ。

[9634: 匿名さん]

>>9632さん
築１０年も経過すれば、標準管理規約だけでも、２０～３０の
改訂や新設はあったと思いますよ。
それにそのマンション独自の改正もあります。
それに、各種細則は分譲時の細則集では、理事会運営細則とか
大規模修繕専門委員会細則、管理規約専門委員会細則、監視カメラ
運用細則、駐車場・駐輪場運営細則、集会室使用細則等とかはないの
ではないですか。あるのは一般的な使用細則だけというのが多いようです。
規約集を全面改正するときは、今までの改正分や作成されていない細則
とかをまとめて作成しなおして新しい規約・細則集を作成し全戸に配布
するものです。
総会の議案書で改訂されたもの、つまり１０年なり１５年分をまとめて
１冊につくりかえるものです。そのときに、改訂されなかったもの、必要な
ものをまとめて専門委員会を設置して作りなおすものです。
だから大変ですよといっているんです。

[9635: 匿名さん]

改正があるたびに規約全部を印刷製本していないだけで、最新の規約細則は理事会で保管しているからマンション運営に何の問題もない。
というより、規約細則の改正のたびに新しい規約細則集を印刷製本して全組合員に配布するなど、時間とカネの無駄遣いである。

[9636: 匿名さん]

全面改正というが過去に改正された内容は理事会管理の規約細則集に入っているから、今使っている規約集がボロボロになりました、新しいやつをくださいと組合員が言えば、切りのいいときに予算をとって処理すればいいだろう。

[9637: 匿名さん]

>>9630 匿名さん
ここのスレってマンション管理士等に質問しようであってますか？マンション管理士が議題を提供しますの間違いですか？

エレベーターの保守費用ってフルメンとPOGどちらがオススメか教えて下さい

[9638: 匿名さん]

１０年２０年経とうが問題がないのであれば規約改正しなくてもいいですよ。
うちのマンションの規約はずいぶんと古くて、規約上は１回目の大規模修繕工事から
特別決議が必要なのだが、そこは大人の対応でムニャムニャということで普通決議で
やりました。工事が終わったらこっちのものですよ。
理事会の代理出席も本当は認められないのですが、そこを厳格にやると流会続きに
なるので、まあ固いこと言わずに、という大人の判断でやっています。
補修工事計画や毎月の収支状況よりも何号室の誰がいくら滞納してるかに興味を示す
代理出席のオバハンには「しゃべったら頃すぞ」と念押ししてます。

[9639: 匿名さん]

>>9638さん
管理規約や各種細則は１冊にまとめてないと議案書だけでは
だめでしょう。
それがなければ新しく入居してきたものは規約や細則が変更とか
追加されていても議案書はもっていないので知らないということに
なります。

[9640: 匿名さん]

規約や細則を知らなくてもマンションで生活はできる
廊下を歩くのに規約集を読む必要はないからね
新入りで規約や細則を詳しく知りたいという奇特な人には
組合のPCに保管されている最新版を出力してあげればいい

[9641: 匿名さん]

>>9640さん
規約や各種細則の全面改正について知りたいのではないんですね。
だったらもうこの質問には答えません。時間の無駄ですから。

[9642: 匿名さん]

>>9628さん
質問をいろいろしましたが、１つぐらいは答えてくださいよ。

[9643: ご近所さん]

素人のスレなんだから難しいことを聞くのはルール違反ですよ

[9644: 匿名さん]

>>9643 ご近所さん
大事なことを失念していました。ありがとうございます。

[9645: 匿名さん]

団地型マンションだからといって団地型標準規約のとおりに
しなければならないというわけではありません。
現にうちのマンションでは、修繕積立金は棟別に分かれず
マンション全体で一つになっています。
しかし、棟総会を廃止して団地総会に一本化することは
できません。

[9646: 匿名さん]

マンションってなんですか

[9647: 匿名さん]

素人のスレといえば、>>9645 などは、素人のレスそのものですね。

[9648: 匿名さん]

やはりご近所さんのレスが一番鋭く的を得ていますね。

[9649: 匿名さん]

>>9648 匿名さん

ほめ殺し？

[9650: 匿名さん]

同類相哀れむというか負け　犬の遠吠えでしょう。

[9651: 匿名さん]

専有部分の配管・配線設備は専有部分
　　　 修繕は各区分所有者が自己の負担で行う
本管・本線の全体工事をする時は一緒にやるのが経済的だが、支管・支線は各自の負担、但し、
規約で定めればその限りではないが。しかし、問題点はある。
玄関扉・窓枠・網戸は共用部分だが、大規模修繕まで待っておられず、修理が必要になった場合は、
理事長の承認のもとに取換え等はできる。（部品等が同じものがない場合もでてくる）
専有部分の給水・給湯・排水管のうち、共用部分の修繕と一体として行う必要がある時は、管理組合が
これを行うことができると規約改正することができる。
拒否もできるが、それによって損害が生じたら損害賠償責任がでてくる。
経費を修繕費で賄うとリフォームした者としない者との不公平感が生じる。ただ現実問題としては、漏水が
多発してきた場合は、共用部分と専有部分を同時に更新するのが一般的である。

[9652: 匿名さん]

生協
昔は共同購入が主流　→　個人宅配が主流
美観の問題
置きっぱなしの住人に対しての対処方法　　ボックスの放置（生協本部も認めていない）
共用部分は公共目的に使うのが当然
集合住宅のマナーも大事　　戸建てと違う
置くことを認めた理事は事故発生時どう責任をとるのか。
防災の面からはどうか。

[9653: 匿名さん]

マン管士の役割
管理費の節約のアドバイスをしていく。
委託業務費の検討　　　価格等の検討　　部分委託
マンションで法律（訴訟になるのは）問題は殆ど発生しない。小額訴訟は理事長が原告になる。
委託業務費の相場・経費削減の方法・大規模修繕計画に沿った修繕積立金のアップ額の方法・指導。
規約・使用細則の作成方法と検討
他マンションとの比較検討　　総体的な面も含め
毎年代わる理事の組合には、継続性を保つ意味でも必要。
理事会のアシスト
総会・理事会・専門委員会への出席とアドバイス
大規模修繕計画全般
　　施行業者選定方法　　修繕周期　　劣化診断（自主点検）　　工事費の相場
　　修繕積立金増額に関する検討

[9654: 匿名さん]

＜>>9645 について＞
区分所有法に規定する団地を構成するマンションにおいて、建物の一部が滅失した場合の滅失した棟の共用部分の復旧（区分所有法６１条）は、団地総会で決議をすることはできない。（>>6069 参照）
この場合の復旧は、建物の一部が滅失した棟の総会において決議することになるが、「各棟修繕積立金」がなければ対応ができない。

[9655: 匿名さん]

役員報酬を支給するのがまともな管理組合ですよ

[9656: 匿名さん]

法律に従って粛々とすすめるべきです。
修繕積立金の対策も取れてないのに団地型管理規約に
するのが間違っている。
だから、おかしなことになる。
連坦棟のマンションも同じこと。片方だけが倒壊とかは
考えていないので、その時になって慌てふためくことになる。

[9657: 匿名さん]

マンションの法令化は遅れている。
マンションの住民もいざというときのために規約化、法令化を
目指すべき。

[9658: 通りがかりさん]

>>9612 匿名さん
そんなことは全くない。自分でやったことないのが何言ってんの。
工事膨らませたい意図が見え見え。誰も騙されないけど。

[9659: 匿名さん]

原始規約で一本化されている修繕積立金を、総会決議や規約改正で各棟別や駐車場用に分割できるのですか？

[9660: ご近所さま]

課題提起と称して何の考察も伴わないコピペをべたべた貼り付けるだけでは
テーマが散逸してしまいマトモな議論になど発展しない。
何より貼った当人がその後の展開を拾う気も実力も無いのだからね。
そういう訳知り顔な人に引導を渡すのも管理士の役割のひとつだとは言えるが、
これがスレ主の仕業なのだとしたら結局何がしたいんだろう？

[9661: 匿名さん]

>>9658さん
9612は下記内容ですね。

配管の更新工事を３０年～３５年で行えば、１戸当たり月１，０００円
程度の積立金が必要となります。
マンションのスラム化を防ぐためにそれをやるかどうかは、各マンション
で決めればいいことです。
更生工事では１２～１３年程度しかもちませんし、次は更新工事をしなければ
ならないので不経済です。
配管の工事を段階的にすることはまず無理でしょう。
専有部分の配管を更新するには、床や背板をはがし、養生をして５日間程度
在宅と水道の使用やトイレの使用ができなくなります。
簡易トイレの設置も必要となります。これほど大変な労力を要しますので
できれば一度でやる方がいいでしょうね。
それに、縦階の数階は一緒に工事をしますので、その調整が難しいようです。
高圧洗浄については、定期的にやらないと臭気がでてきます。

私は業者ではありませんし、管理会社の者でもない、ただのマンションの
住民です。
別に工事を膨らませるために書き込んでいるのではありません。
いずれ間違いなく経年劣化はおこります。そのために準備しておくことは大切
なんではないでしょうか。
修繕積立金の値上げやそれに伴う規約の改正等はできないマンションもある
でしょう。そういうところはやらなければいいだけのことです。
それから更生工事は一度やったら２回目は管が削れているのでできないのです。
次やるときは更新工事しかできません。更生工事は１２～１３年はもつでしょうが
その期間はすぐきますので、どうせやるなら更新工事の方がずっと効率的でしょう。それを理解してほしかっただけです。

[9662: 匿名さん]

私がスレ主だと思います。

[9663: 匿名さん]

>>9658さん
では、あなたに質問します。
専有部分の配管はいずれ必ず劣化しますよね。
専有部分の配管は各戸がすればいいという考えだけでは
やれる者とやれない者、できる者とできない者の差がどうしても
でてきます。
漏水が発生すれば、住民間同士で話し合い、決着をつければいいという
考えもあるでしょう。
保険での補償が十分でない場合、被害者と加害者の対立は深まります。
そういったトラブルを解消し、快適なマンションライフを目指すマンション
にしようとは考えないのですか。
マンションの住民はいろんな考えをもった者の集合体です。
経済力もさまざまです。
そういう中で、最低限の対策、つまり専有部分の配管を管理組合として
やるという考えに対してあなたはどういう考えをもっていますか、是非
お聞かせください。

[9664: 匿名さん]

>>９６１２
>>９６５８

[9665: 匿名さん]

>>9658さん
質問には答えられないんですか。
ただ、批判とかするだけでは進歩がありません。

[9666: 匿名さん]

>>9665 匿名さん
あなたも質問に答えてないですよ

[9667: 匿名さん]

>>9666さん
何の質問にですか。

[9668: 匿名さん]

質問があるときは、誰に答えて欲しいかを書かなければ
分らないからね。

[9669: 匿名さん]

>>9665 匿名さん
あなたも質問に答えてないですよ

[9670: 匿名さん]

>>9669さん
やはりあなたは私の質問には答えられないのでしょう。
私に質問したのが何かが分ればすぐ答えますよ。
その代わりあなたも答えてくださいね。

[9671: 匿名さん]

>>9669さん
私への質問は何ですか。
すぐ答えますよ。

[9672: 匿名さん]

>>9651 匿名さん
>玄関扉・窓枠・網戸は共用部分だが、大規模修繕まで待っておられず、修理が必要になった場合は、理事長の承認のもとに取換え等はできる。

玄関扉、網戸は専用にすればよい。なぜ共用部分なのか不思議

[9673: 匿名さん]

>>9672さん
玄関扉は専用使用権のある共用部分です。
何故共用部分としてあるかは、外観を統一するためです。
各戸が勝手に玄関ドアのデザインや色を変えたら統一感がなくなります。
だから専用使用権のある共用部分とされているんです。
これに該当するのは、サッシや網戸が含まれます。

[9674: 匿名さん]

管理規約で定めていることだから、多数決で専有部分にして構わないと思います。

[9675: 匿名さん]

専用使用権のある共用部分を規約で専有部分とすることが
できたかな。
どなたか教えてください。

[9676: 匿名さん]

できるんじゃない。

[9677: 匿名さん]

専用使用権も規約で定めているんじゃないのかな？

[9678: 匿名さん]

そうです。

[9679: 匿名さん]

玄関扉の錠前部分と内側塗装部分は専有部分、それ以外の部分は共用部分。
玄関扉の表側（外側）は共用部分になるので、まあネームプレートを掛けるくらいの
造作は許されるだろうが、ライオンの顔のドアノックを勝手につけたりすると理事が
怖い顔をしてやってくる。

[9680: 匿名さん]

玄関扉内側も表面塗装部分は専有部分だが、その下の扉本体部分は共用部分だから、
ドリルで穴をあけて帽子や手袋を掛けておくフックを取り付けたりすると、何かの
案件で訪れた理事や管理人にしっかり見られてブラックリストに載ることになる。