「マンション管理士等に質問しよう！ Ｐａｒｔ３」

[匿名さん]

マンション管理をしていく中で、困ったこと、聞きたいこと等をここで質問してみませんか。
マンション管理士、建築士、弁護士、宅建士、管理会社勤務の皆さん、理事の皆さん、
住民の皆さん等が質問に答えてくれると思います。

[9561: 匿名さん]

喫煙する隣人に対する損害賠償請求を認めた判決はあるが、住民同士が近接して暮らすマンションでは、ある程度のたばこの煙は仕方ないとも言っている
結局は程度の問題ということだな
当たり前といえば当たり前のことだが、一般常識に従って喫煙すれば問題はない

[9562: 匿名さん]

つまらん書き込み。

[9563: 匿名さん]

スレ主が情報提案をしている内容をよく読んだことがあるのかな。
内容的には参考にすべき点大なるものがあると思うんだが。
それを理解することなく、ただ批判するだけだものな。
たまには、いい情報の提供をしてみてくれ。

[9564: ご近所くん]

いろんな参加者によっていい情報が提供されている。
それに気づかない人はしょうがない。

[9565: 匿名さん]

>>9564
お前の書き込みに対しては絶対答えることはない。
しかし、他の者が書き込んだものについては、真剣に
答えたいとおもっている。
お前がここに来た時点でそれが全て水泡に帰してしまうんだよ。
お前は粘着質ですぐ切れる性格だし、みんなに嫌われている。

[9566: 匿名さん]

　　　＊連単棟の復旧の合意形成促進のために

　　　　　このように、いろんな問題点が発生してきますが、大震災等が発生し、片方の棟だけが大きな
　　　　被害を受けた場合、それでも試行錯誤して復旧・建替えに取り組んでいかなければなりません。
　　　　　現在、これに対する法律も、国の対応策も取り決めが明確ではありません。
　　　　　神戸大震災の場合は、それぞれのマンションで対応がされました。しかし、法的な規定が明確
　　　　でないために、いろんな問題や紛争がおこりました。

　　　　　そこで、合意形成の促進のために、一棟の範囲と有事の場合の費用負担をケースによって分
　　　　けて規定しておくことが必要となってきます。
　　　　　少なくとも、６１条が適用されたり、６２条が論争される場合は、決議参加者の範囲は１棟の建
　　　　物を構成する区分所有者とするが、費用負担の割合には差を設け、予め規約に定めておくことが
　　　　必要となってきます。
　　　　　復旧を迅速に行う事を第一に考えた場合、１棟の建物とは考えず、それぞれを独立したものと
　　　　して被災棟の復旧対策を取ることも検討していかなければなりません。

　　　　　区分所有法１１条・１２条・１４条には、この一部共用部分の規定があるが、１棟の建替えの場
　　　　合を除き、復旧・再建に要する費用の負担については、この概念を活用し、補修の場合と特定の
　　　　棟の滅失・新築の場合に大きく分けて考えるべきです。

　　　　　１棟の一部を再建する場合、その棟の再建費用については、そこに存する区分所有者のみが
　　　　費用を負担するか、あるいは負担の比重をより重くし、他の区分所有者の受益の程度を勘案し
　　　　て、予め規約で定めた割合による負担とするといった形で提案したらどうだろうか。

　　　　　連単棟に対する法の定めがなければ管理規約で決めておけば、それを適用すればいいし、も
　　　　し法令ができたら、それに合せて改正をすればいいと思われます。

　３）団地型

　　　　　一団地内に数棟の建物があり、その団地内の土地または付属施設がそれらの建物の所有者
　　　　の共有に属する場合について定めている。

　４）複合用途型型

　　　　　店舗と住居が同居しているマンション

[9567: 匿名さん]

「大規模地震に備えて、いまできること」

　大規模地震が発生した場合、高層階、中層階、低層階の被害状況についての体験談がありました
が、高層階の場合は、住居内の被害は大きいが、構造物の被害については意外と小さいということ
でした。むしろ壁とか柱といった構造物の被害が一番大きいのは、中層階であり、又低層階について
は、住居内の被害は少ないが、地盤沈下のダメージがあったということでした。

　又、指定避難所には、マンションの住民はくるなという風潮が強く、実際マンションでの避難をせざる
をえないところが殆どだとのことでした。マンションは自治会の加入率が低いのもその要因。
　ただ問題なのは、指定避難場所には、支援物資が届けられるが、地域避難場所（マンションのエン
トランス等）には、支援物資は届られないので、事前に地域避難場所として申請をしておく必要があ
り、届出をしていれば、支援物資を取りにいくことができるとのことです。

　又、義捐金は、在住者（賃借人含む）に対してのみ支給され、居住していない区分所有者には支
給されなかったということでした。

　新築マンションはコミュニティ力が弱く、築年数のたったマンションの方がコミュニティ力は強かった
ということでした。自治会や子供会、塾親会、スポーツ等での日常の交流が必要と思われます。
　又、防災マニュアルを作成したり、名簿についても、電子以外に書面でも残しておく必要があるとの
ことでした。

　地震保険の加入率は、６０％程度だったとのことですが、やはり保険に加入していなかったマンショ
ンは、より大変だったといわれています。

　保険の査定については、できるだけ早く修繕金を出したいので、簡単な調査で評価されるので、そ
の対策も考えておく必要があります。
　より有利な保険の査定をもらうには、災害発生時の日付入り写真を、部屋の中、開放廊下、ベランダ
等と撮影しておくことも大切だそうです。（どの日の地震で損壊したのを明確にするため）

　査定方法としては、組合が指定した１フロアしか調査せず、それで全体が査定されます。又、調査日
にその階の居住者が不在の場合は、その部屋の査定はゼロとの判断がされ、トータルでは低い評価
になってしまいますので、全員の協力が大切だといわれていました。

[9568: 匿名さん]

　　＊２棟の建物がエキスパンションジョイントでつながり、１棟だけがひどく損傷した場合の対応
　　　　ここの事例では、東棟は大破、南棟はほとんど損傷がなかったとのこと。管理規約は、単棟型
　　　であったため、管理組合として一体として工事をすべきとの主張もあったが、各棟の損壊程度の
　　　温度差が起因して意見がぶつかり、まとまりがなく合意形成に至らなかった。

　　　　しかし、築１４年目で大規模修繕工事の時期であったので、震災復旧工事と一緒にするという
　　　ことになり、被害の少なかった南棟の住民が、被災支援金のうち１００万円を各世帯が拠出しよ
　　　うということになり、解決しました。ただ、片方だけの建替えの場合だったら、資金面で南棟の了
　　　解をえることは不可能だろうといわれていました。
　　　　被災支援金は、管理組合に支払われるものではなく、各戸の住民に直接支払いがされます。

　　　　神戸大震災でも連担棟のマンションは復旧が遅れ、現在でも解決していないところがあるとの
　　　ことなので、管理規約で明確化しておくことが必要といわれています。

[9569: 匿名さん]

単棟型（？）マンションで片方だけが倒壊した場合の建て替えはできない。

[9570: 匿名さん]

>>9553 匿名さん
給排水管更新は築５０～６０年目です（２０００年以降築の場合）

[9571: 匿名さん]

あれっ、前にも同じこと書き込んでいなかったっけ。
築２０年以上のマンションはどうするの。

[9572: ご近所さん]

自問自答自作自演一人二役

[9573: 匿名さん]

>築２０年以上のマンションはどうするの。

とりあえず様子見

[9574: 匿名さん]

「管理組合負担で、専有部分の給排水管設備の更新工事はできるか」

　枝管部分の管理は、各区分所有者が行うと決められていても、それぞれの事情や考えがあり、
区分所有者は、必ずしも適切な時期に適切な修繕や更新を行うとは限りません。

　そこで最近では、給排水管について、共用部分だけでなく、専有部分も含めて管理組合が更
新工事を行う事例が増えてきました。

　管理組合の資金で、専有部分の改修・更新工事ができるかが問題となっています。というのは
標準管理規約第２１条２項では、「専有部分である設備のうち、共用部分と構造上一体となった
部分の管理を、共用部分の管理と一体として行う必要があるときは、管理組合がこれを行うこと
ができる」となっています。しかし、コメントでは、費用は各区分所有者が実費に応じて負担すべ
きとしています。

　これについては第７条（専有部分の範囲）で、専有部分内にあるものは、専有部分としたこと、
その工事は、管理組合が行うことができるとはなっていますが、その責任と負担の文言は記載
されていなかったからです。
　又、最初の長期修繕計画では、２５年でたてるために計画されていないマンションが殆どです。

しかし、経年劣化は間違いなく起こりますし、いつか更新工事を行わなければならない時期は
必ずやってきます。

　給排水管の枝管部分が専有部分か共用部分かを管理規約で決められるかというと問題はあ
りますが、所有はともかく、管理の在り方、費用負担に関しては管理規約で決めることは許容さ
れると判断されます。

　＜東京高裁判例＞　　平成２３年９月２３日付　判決

　＊事件の経緯

　　　　渋谷区のマンションの総会で、「給排水管の老朽化に伴う改修工事を、共用部分だけでな
　　　く、専有部分の給排水設備についても管理組合が改修工事を行い、その費用は全額修繕積
　　　立金から支出する」と決議しました。

　　　　その後の臨時総会で、「すでに改修工事を完了している住戸については、その費用を返還
　　　する。」、返還金額は、組合が行う工事費の戸当たり平均値を基準とする。尚、返還額は一律
　　　とする。」と決議しました。そして、改修工事を完了している各戸に３８万円を返還しました。

　　　　この総会決議をみて、既に完了工事をおこなっている者が東京高裁に提訴しました。

　＊訴訟内容

　　　１．改修工事が終わっていない一部の区分所有者のみ、管理組合が実施しているが、組合の
　　　　　権限外の工事であり無効である。既に、工事を完了している者に対しても専有部分の工事
　　　　　費相当額の支払いを求めた。
　　　２．仮に、総会決議が無効でないとしても、先行工事者が工事に使用した費用の適切な支払
　　　　　いを求める。

　＊判決

　　　１．一部の区分所有者のみが給排水管工事を行い、不均衡を生じたからといって、それだけ
　　　　で管理組合に委任契約に基づき費用を返還せよとの請求権は発生しない。

　　　２．２１条２項の規定はあるが、本工事は、管理上一体として行う必要が相当高いので、総会
　　　　決議は有効である。
　　　　先行工事を行った者には、その補償は適切に行うべきであり、不合理な取り扱いは無効。
　　　　先行工事者に対する補償額は、総会決議基準に伴い、約７２万円を支払えとの命令がでた。

[9575: 匿名さん]

＜東京高裁判例＞　　平成２３年９月２３日付　判決
　＊事件の経緯
　　渋谷区のマンションの総会で、「給排水管の老朽化に伴う改修工事を、共用部分だけでなく、専有部分の給排水設備についても管理組合が改修工事を行い、その費用は全額修繕積立金から支出する」と決議しました。

この案件は築５１年を経過しており、解体を提案したが纏まらず、事件の経緯に至ったと思われる。漏水も発生し先行工事を実施した人もいるでしょう。先行工事者に対する補償額は総会決議基準に伴い、約７２万円を支払えとの命令がでた。

ということは劣化時期を３０年経過とするか、全戸中５％が専有部分の工事を実施したので全戸一斉工事を計画し修繕費を期間限定で増額徴収し実施するか、この案件のように５０年経過で給排水管（専有菅含む）一体として実施するか議論すべきとかと思います。（修繕積立金も５０年目修繕としたならば４０年目から１０年間で修繕積立金を徴収するとか。）

[9576: 匿名さん]

「疑問だらけ」町内会費にモヤモヤの声　「コロナで行事もないのに何に使うの？」

コロナ禍でさまざまなイベントが中止になる中、町内会の存在感は薄れがちだ。うちの町内でも、夏祭りやスポーツ大会が中止になった。たまたま今年班長の順番が回ってきていた筆者は、正直「ラクだな」と思ってしまった。子どもたちには悪いけど。

そんな8月中旬、ガールズちゃんねるに「町内会費」というトピックが立った。先月、一戸建てに引っ越したというトピ主は、町内会役員の訪問を受け、1年分の自治会費6000円を請求されたという。

「突然すぎてビックリしました」と驚くトピ主。「7月入居でも年払いで支払いなのか、コロナで行事はしてないと言っていたが予算の内訳は？と疑問ばかりでした」とモヤモヤしているそうだ。（文：篠原みつき）

たまたまだが、うちの町内会費も年間6000円だ。ただし今年はコロナ禍で行事がほぼ中止のため4000円になった。トピ主の自治会も、半年以上過ぎた時点での加入なら、全額徴収しなくてもいいのにと思う。

コメントを読むと、地域の会費額を書き込む人がいて参考になった。「人の多い地域で年1200円」という声もあったが、年3600円、4000円、6000円、8400円とバラバラで、1万円超えもあった。

「年間1万2000円…しかも会議のお弁当とかに使ってるみたいで、今コロナあるし何に使ってるのかよく分からない。同じ市内の実家は年間6000円」

「うちは年間1万8000円。なんなら子供会費は一人年間6000円。田舎住み」

使いみちはそれぞれなので、金額だけを「高い」「安い」と比べても仕方ない部分がある。豪雪地域は「排雪代も入っている」という声もあった。

しかし、「何に使っているのか不明」なのは問題だ。会計報告がわかりにくいと納得感が減ってしまう。コメントを見ていても「うちも払ってるよ。何に使うかは不明。多分老人会のなにか」など、会費に納得していないという意見が目についた。

すでに「やめた」人も
そうなると、自治会・町内会をやめる人も出てくるだろう。コメントでも

「年間1万近く払わなきゃいけないし。回覧板、草取りも面倒くさいので、やめました。入らない人も増えてますよ」

という声もあった。

筆者の地域でも、町内会をやめる世帯が増え続け、先月の班長会では「最盛期には400世帯ほどだった会員数が、現在300ほどに減ってしまった」と聞いた。

会議では「退会者を出さないためにどうすればいいか、皆さん次回までに対策を考えてきて下さい」という宿題まで出るぐらいだ。

退会した人からは「（子どもの行事参加のために入っていたが）コロナ禍で行事がなくなったから」「仕事が忙しくて役員をできないから」といった理由も出ていた。

トピックのコメントでもあったが、「会員じゃないと、ごみ捨て場が使わせてもらえない」という地域もあるようだ。そういえば、うちの町内会にある「災害対策の備蓄品」も会員専用で「非会員だと、いざというとき分けてもらえない」と噂で聞いたことがある。

メンバーからすれば「会費で運営しているから」となる。しかし「地域のごみ捨て場を使う」ためだけのために、年間数千円を支払って、さらに自治会のさまざまな活動にも参加させられるのは納得感が薄いだろう。生活必需品を買いたいだけなのに、セット販売で不要なものをたくさん売りつけられている気分になるかもしれない。

確かに自治会には、子どもや独居老人の見守り、地域の美化や防犯防災などさまざまな役割がある。しかし、住民を会員と非会員で分断し、ギスギスさせてしまうのは本末転倒だ。

2021年08月29日 06時00分 キャリコネ

[9577: 匿名さん]

自治会を締め付ける一番の方法は、ゴミ捨てが一番採用されています。
非加入者は近くのゴミ捨て場には捨てられないとか。
しかし、自治会の入退会は自由ですからね。
戸建ての場合は自治会の力が強いですが、マンションの場合は元々加入率
が低いのと理事会と自治会は完全に分けてありますのでそんなに問題は発生
していないとは思われます。
戸建ての自治会の退会率を下げるのは入会しているメリットを高めること
でしょう。

[9578: 匿名さん]

旗色が悪くなった話題を変えたいがために新しいネタを振って、そのネタをきちんと議論し回収するようなことはしていない。もしもそこへいつもの誰かさんが参加すれば途端に機嫌を損ねて、また別のネタを投下し今までのやりとりは打ち切ってしまう。

名前が「匿名さん」なので判別不能なのですが、スレ主さんってそういう人のことですか？

[9579: 匿名さん]

そうですね。
住民さんがきたらすぐ別の話題に切り替えています。
住民さんは、あちこちのスレに顔を出し、すぐ切れる書き込みを
しています。
ここでもそういうことが頻繁にありました。
そこで、住民さんを排斥するためにその手法を取っています。
彼の書き込みに対しては絶対答えようとは思っていませんので。
スレを継続するためにやっています。彼が書き込みをすればそれに
対して私は書き込みができなくなりますので、内容を変更せざるを
得ないでしょう。

[9580: 匿名さん]

自分勝手な言い分に聞こえるかもですが、そういうスレです。

[9581: 匿名さん]

つまらんコピペだなと思ったら「ご近所さん」の名前でレスすればいい
慌てふためいて別のコピペ（これもつまらんことが多いがｗ）に変わる

[9582: 匿名さん]

やっぱり批判だけだね。

[9583: 匿名さん]

マンションを購入して自治会に加入しているということは誰かに
勧誘されたのですか。
そんなに魅力ある活動をしていますか。

[9584: 匿名さん]

＜漏水に伴う専有部分の給排水管の枝管部分の調査について＞

　１）全戸点検となると、どのレベルの調査までをするのかによって経費が大きく変わってきま
　　　す。一時診断レベルではやる意味はないと思います。

　　　劣化診断調査方法

　　　　＊一次診断
目視検査、聞き取り調査（アンケート）

　　　　＊二次診断
非破壊計測調査（配管を抜き取らずにやる方法）

　　　　＊三次調査
破壊調査（管の抜き取り調査）

　　　具体的な検査方法

　　　　　①内視鏡計測調査
　　　　　　　直管部分や曲り、継手部分など、すべての配管に適用できます。
　　　　　　　管内のさびの発生状況や詰まり具合、ライニング管の剥離状態まで調査できる。
　　　　　　　管の残存肉厚つまり損傷・厚みまでは正確には測定できない。

　　　　　②エックス線装置計測調査
　　　　　　　測定のために、建物の機能を停止（断水）しないで測定できる。
　　　　　　　継手部分の残存肉厚や直管部分の腐食状態が測定可能。

　　　　　③超音波計測調査
　　　　　　　配管の残存肉厚を測定できる。但し、表面が平らな部分しか調査できない。

　　　　　④抜管採取調査
　　　　　　　調査には断水が必要となる。
　　　　　　　古いマンションでは、サンプルを抜きさる際に、他の部分を傷める可能性もある。

[9585: 匿名さん]

築２０年前後のマンションでは、漏水が発生してきだします。
そこで、全戸の調査を管理組合としてやるべきだと思います。
皆さん方のマンションでは、どういう対応を考えておられますか。

[9586: 匿名さん]

やはり一番の問題は、共用部分の配管も専有部分の配管も同じ管材を
使用しているので、経年劣化は同時にやってきます。
共用部分だけ管理組合として更新工事をやるのは片手落ちになります。
在宅も含めて考えれば一緒にやる方がずっと効率的でしょう。

[9587: 匿名さん]

やはりここには、現役の理事はいないんでしょうね。
だから専有部分の配管は各戸で考えることなんじゃないの
と思っているんでしょう。
それともマンションには実際住んでいないんでしょう。

[9588: 匿名さん]

「大規模修繕工事の瑕疵保険について」

　　国土交通大臣指定の住宅瑕疵担保責任保険法人が、平成２２年から保険の提供を開始
　しております。

　　現在は、大規模修繕工事にかかる瑕疵保険への加入が増えており、管理組合も保険加入
　を大規模修繕工事の入札参加条件に設定するところが増えてきています。

　　管理組合としては、今後大規模修繕工事を実施する際は、元請業者に対し保険加入依頼
　をし、瑕疵に対する保証を確保するとともに、請負業者の倒産等に備え万全の対策を取って
　おく必要があります。
　　尚、これに伴う管理組合の費用負担・手続き等は必要ありません。

＜保険の仕組み＞

　　保険の対象となる大規模修繕工事において、工事を実施した部分に瑕疵があった場合
　に、工事業者に対して、瑕疵担保責任を負担することによって生じた損害について保険金
　が支払われます。

　　又、工事業者が倒産などの事由により、瑕疵担保責任を履行できない場合には、管理
　組合に対して直接保険金が支払われます。

瑕疵とは
　　瑕疵は、取引通年からみて、通常であれば同種の物が有するべき品質性能を欠いて
　おり、欠陥が存在することをいいます。

※工事業者は、行った工事に瑕疵があった場合、瑕疵担保責任に基づいて修繕する責任
　があります。但し、倒産していた場合はできなくなります。
＜引き渡し後の瑕疵に対する保証＞

　　１）工事業者の自社保証の場合
　　　　　倒産してしまったら保証が受けられなくなります。

　　２）３者連合による保証の場合
　　　　　元請業者、下請け業者、材料メーカー
　　　　　元請業者の倒産、それに伴う下請け業者の損失、材料メーカーは材料に関する
　　　　　時だけ保証とかの責任転嫁の問題がでてくる。

　　３）大規模修繕工事瑕疵保険
　　　　修繕工事の瑕疵を保険でバックアップするものです。
　　　　工事終了後、瑕疵の不具合が発生した場合は、５年間保険でカバーするものです。
　　　　手すり等は２年、オプションで１０年保証もあります。
　　　　＊保険契約者は工事会社であり、手続き及び保険料負担は工事会社が行います。

＜保険対象部分＞
　　１）構造耐力上主要な部分
　　２）雨水の侵入を防止する部分
　　３）給排水管路
　　４）給排水設備
　　５）電気設備
　　６）ガス設備
　　７）防錆工事を行った手摺等の鉄部
　　８）外壁タイル・・・但し、オプションとなります。

[9589: 匿名さん]

大規模修繕工事のときは、瑕疵担保責任を掛けてもらってますか。

[9590: 匿名さん]

瑕疵担保責任保険に加入するのは施工会社だが、
その分工事費に上乗せされれば同じことだよね。

[9591: 匿名さん]

※点検費の相場
＊ 経費項目
防犯カメラ・・・工事こみＨＤＤのデジタル記録方式　　　３００万
　カメラ１２台　　モニター　　テープ式の記録装置　　センサーライト３ヶ所
買取りかレンタルかの検討
管理事務費　　　　　　　月１戸　　　１，０００円～１，９００円
消防設備点検費　　　　月５００円×１６０戸＝８０，０００円程度
ＥＶ点検費　　　　　　　　独立系　　デベ系の検討
月１回　１基　４～５万（デベ系）　　　３～４万（独立系）
遠隔監視　 月１基１０，５００円

清掃費　　　大部分が人件費　　　時給８００円×時間×日数
修繕費　　　１㎡当り　　１６０円程度
管理員人件費 ２０万前後
＊ 雑排水管の高圧洗浄
２年に１回が普通。
口径のみの洗浄は意味がない。横引き管・縦管・本管を全て洗浄する必要がある。
　　　キッチン・洗面所・風呂場の３ヶ所

[9592: 匿名さん]

はい

[9593: 匿名さん]

そんな十数年先の話より、とにかくＥＶホールのヤブ蚊対策せえよ
３５秒待ってるだけで４か所刺されたぞ

[9594: 匿名さん]

>>9591 匿名さん
>＊ 雑排水管の高圧洗浄
>２年に１回が普通。

高圧洗浄費は1回なんぼ円？
２年に1回？　1年ごとに洗浄するの？　
古くなれば２年に1回必要かもしれないが最初は５年目、次９年目、12年目、15年目、18年目、20年目以降2年ごとでもよいと思うが？

[9595: 匿名さん]

区分所有者の集会（総会）議事録が紙の書面の場合、署名だけで押印が不要になる。が、管理規約を変更しなければ不要にならない。（準用する理事会議事録も）

同様に、管理委託契約時の管理会社の重要事項説明書、契約の成立時の書面（管理委託契約書）に管理業務主任者の（印刷した）記名だけで押印が不要になる。

これに反対する人っていますか？東京都の西隣辺りは反対かも？

◎デジタル社会の形成を図るための関係法律の整備に関する法律
https://www.sangiin.go.jp/japanese/joho1/kousei/gian/204/pdf/s08020402...

（建物の区分所有等に関する法律の一部改正）
第二十四条 建物の区分所有等に関する法律（昭和三十七年法律第六十九号）の一部を次のように改正する。

第四十二条第三項中「署名押印しなければ」を「署名しなければ」に改め、同条第四項中「署名押印」を「署名」に改める。

（マンションの管理の適正化の推進に関する法律の一部改正）
第四十三条 マンションの管理の適正化の推進に関する法律（平成十二年法律第百四十九号）の一部を次のように改正する。

第七十二条第五項中「記名押印させなければ」を「記名させなければ」に改め、～

第七十三条第二項中「記名押印させなければ」を「記名させなければ」に改め、～
第百九条第一項第七号中「記名押印」を「記名」に改める。

〇「痛みに共感欠く」投稿が火に油　山梨が県を挙げて河野氏の押印廃止に反発する理由
https://mainichi.jp/articles/20201107/k00/00m/010/007000c

[9596: ご近所さま]

浅い議論だ・・・・・・

[9597: 匿名さん]

>>9596
まだくるのか。
ほんと粘着質な性格だな。
友達もいない暗い性格なんだろうな。

[9598: 匿名さん]

＜マンションの資産価値を保つには＞

　マンションは年月が経過するとともに、必ず劣化していきます。このマンションの劣化をどの
ように防止し、手入れをしていくかにより、将来のマンションにおける安全・快適な生活や、マ
　ンションの資産としての価値に大きく差が出てきます。

　　このため、周期的に計画的な修繕工事を行い、快適性・安全性等を保つよう対処する必要
　があります。

　　また、維持するだけでは資産価値の低下は防げません。居住環境を良好な状態に維持し、
　マンションの水準をその時代に求められる性能・機能に見合うようグレードアップする改修を行
　うことも大切です。

　　現在は、耐用年数１００年と想定されるマンションも出てきています。しかし、１００年もつといっ
　ても、それはあくまで躯体、つまりコンクリート部分だけです。

　　内装は無論のこと、配管類や電気系統は当然１００年は持ちません。だからメンテナンスが
　必要になってくるのです。マンションは、永住を前提にする人だけが考慮するものではなく、将
　来的に売却・賃貸を考えている人にとっても必要なことなのです。

＊資産価値の落ちないマンションの条件

　 　１．立地が良い
　　２．築年数（築浅） 〕　　１～３については、変えようがありません。
　３．物件規模が大きい

　　４．管理状況が良い・・・この部分が良好に管理されているかが重要です。

　大規模修繕工事は計画的に立てられているか。全てを網羅した長期修繕計画はあるか。
　建物の清掃が行き届いているか。定期的なメンテナンスはされているか。
　必要な補修工事は計画的に行われているか。管理会社は良好か。
　修繕積立金は長期修繕計画等で必要な積立金となっているか。
　滞納状況はどうか。
　空室が目立つようになっていないか。（売れない、貸せない、しかし経費はかかる。）
　理事会は開催されているか。理事のなり手不足はないか。
　義務違反者に対する対応はきちんとされているか
　防犯性は保たれているか。

[9599: 匿名さん]

ゴキブリやカメムシは出ないか。出てもすぐ理事長が駆除するか。

[9600: ご近所さん]

ハンコ不要はお役所の都合だから、自治会老人会管理組合は従来通りでいいでしょう。

[9601: 匿名さん]

＜専有部分内給排水管等の更新工事について＞

　　給排水管の縦管（共用部分）の工事は、長期修繕計画に記載されており、管理組合の責任
　と負担において行いますが、専有部分の枝管部分については、各区分所有者の責任と負担
　において実施しなければならないことになっています。

　　枝管部分の工事については、各区分所有者の対応に任されていますが、老朽化により大き
　な不安を抱えたままのマンションが殆どの状態です。

　　状態の見える外壁等と違い、配管設備は、何らかの異常事態や不測の事態が起こるまで見
　過ごされているのが現状です。
　　しかし、経年劣化は間違いなく起こりますし、いつか更新工事を行わなければならない時期
　は必ずやってきます。

　　共用部分と同じ管材で、同じ経年劣化していく専有部分の配管部分のみが、放置される状
　況にあるのはおかしな状態といわざるをえません。

　　給排水管等の枝管の工事は、床・壁の解体を始め、洗面台・浴室・流し台・洗濯機等を取り外
　したり、養生をし、交換が済めば現状回復をしなければなりません。
　　その間（数日間）給水・排水の使用制限が発生するとともに、その期間は、在宅する必要が
　生じてきます。又、仮設トイレの設置も必要になってくるでしょう。

　　これ程の、大変な工事となりますので、できれば共用部分・専有部分を同時に行い、１回で済
　ませることを検討していくべきではないでしょうか。
　　又、共用部分・専有部分をそれぞれが行うとなると、費用が割高になるだけでなく、施工品質
　にもバラツキが生じてきます。

　そのときになって、管理組合で更新工事を一斉に行うといっても、修繕積立金は準備してませ
んし、既に実施しなければならなかった住戸に対してのフォローも決まっていなければ、トラブル
の原因ともなります。

＊なぜ専有部分の給排水管の取組みがされなかったか。

　　これについては、第７条（専有部分の範囲）で、専有部分内にあるものは、専有部分としたこと
　と、その工事は、管理組合が行うことができるとはなっていますが、その責任と負担の文言は
　記載されていなかったからです。
　又、最初の長期修繕計画では、２５年でたてるために、計画されていないマンションが殆どでした。
　　区分所有法第２１条
　　　　専有部分である設備のうち、共用部分と構造上一体となった部分の管理を専有部分の管理
　　　と一体として行う必要があるときは、管理組合がこれを行うことができる。
　　　　この対象となる設備としては、配管・配線があります。
　　　上記の記載が根拠になって、多くのマンションは、長期修繕計画に専有部分の改修は含まれ
　　ていません。

　　現在は、この問題について、全国のマンションで検討と取組みがされてきております。
　水漏れが実際に起こった場合、被害が甚大なのは、専有部分です。
　　だが、専有部分の工事まで、管理組合が一緒に行うとすれば、修繕積立金の値上が必要となっ
　てきます。

[9602: 匿名さん]

＊では、どうすればいいのか。

　　　１）修繕積立金の早期値上げを行い、管理組合として共用部分と一緒に、専有部分の枝管部
　　　　　分の工事を一緒にやる計画をたてる。
　　　2）管理組合が行うとなった場合、すでに実施した区分所有者に対しては、公平の観点から応
　　　　　分の工事費を理事会決議で返金するという管理規約も作成しておく必要が出てきます。
　　　３）住宅支援機構から組合が借り入れる方法もありますが、修繕積立金で返済しなければなり
　　　　　ませんし、その時点での借り入れとなると、修繕積立金の更なる大幅値上げが必要となっ
　　　　　てきます。

　＊マンションによっては、専有部分の給排水管の老朽化対策は、管理組合の問題として捉え、総
　　会決議を行い、全戸一斉に更新する例も増えてきました。

　＊又、全戸一斉に行うのではなく、更新実施の時期は、各戸の判断に委ねるものの、実施した場
　　合は、一定の工事費を管理組合で負担することで、改修を誘導するといった方法で取り組む事
　　例もあります。

　＊一緒にやるんであれば、修繕積立金の値上を行い、その時点までにたまった金額を各戸への
　　補填にあてるという方法もとれますし、長期修繕計画に包含することもできます。

[9603: 匿名さん]

専有部分の配管の更新工事を管理組合としてやるには
ハードルが高いですよ。
管理規約の改正、修繕積立金の値上げ等、いろいろありますからね。

[9604: ご近所さま]

>>9597 匿名さん

いや、おれ別人だよ？

[9605: 匿名さん]

＊マンションの維持又は修繕に関する企画又は実施の調整とは
　１）管理会社が管理を委託されているマンションの長期修繕計画を考えること。
　２）組合が、本マンションの維持又は修繕（大規模修繕を除く修繕又は保守点検）を外注
　　　により管理会社以外の業者に行わせる場合の企画又は実施の調整を行う。
　　　管理会社以外の業者に行わせる場合の企画又は実施の調整とは、管理組合が自ら
　　　マンションの維持又は修繕（日常の維持管理として行われる修繕・保守点検・清掃
　　　等）を第三者に外注する場合において、見積もりの精査・発注・実施の確認を行う。

※ 管理会社に委託する（主な業務）
１）会計業務は管理会社が作成します。
２）毎月、収支報告書の文書を提出します。
３）財産の分別管理として、イ・ロ・ハのいずれかの方式を執ることになります。
４）工事や修理の相見積の提出とかの提案をします。（理事会の要請により）
５）理事会や総会の支援業務を行います。議案書の作成や理事会の提案等
６）組合員全員に対し、重要事項を記載した書面を交付し、説明会を開催します。

[9606: 匿名さん]

ご近所トラブルですね

[9607: 匿名さん]

　＜東京高裁判例＞　　平成２３年９月２３日付　判決

　＊事件の経緯

　　　　渋谷区のマンションの総会で、「給排水管の老朽化に伴う改修工事を、共用部分だけでな
　　　く、専有部分の給排水設備についても管理組合が改修工事を行い、その費用は全額修繕積
　　　立金から支出する」と決議しました。

　　　　その後の臨時総会で、「すでに改修工事を完了している住戸については、その費用を返還
　　　する。」、返還金額は、組合が行う工事費の戸当たり平均値を基準とする。尚、返還額は一律
　　　とする。」と決議しました。そして、改修工事を完了している各戸に３８万円を返還しました。

　　　　この総会決議をみて、既に完了工事をおこなっている者が東京高裁に提訴しました。

　＊訴訟内容

　　　１．改修工事が終わっていない一部の区分所有者のみ、管理組合が実施しているが、組合の
　　　　　権限外の工事であり無効である。既に、工事を完了している者に対しても専有部分の工事
　　　　　費相当額の支払いを求めた。
　　　２．仮に、総会決議が無効でないとしても、先行工事者が工事に使用した費用の適切な支払
　　　　　いを求める。

　＊判決

　　　１．一部の区分所有者のみが給排水管工事を行い、不均衡を生じたからといって、それだけ
　　　　で管理組合に委任契約に基づき費用を返還せよとの請求権は発生しない。

　　　２．２１条２項の規定はあるが、本工事は、管理上一体として行う必要が相当高いので、総会
　　　　決議は有効である。
　　　　先行工事を行った者には、その補償は適切に行うべきであり、不合理な取り扱いは無効。
　　　　先行工事者に対する補償額は、総会決議基準に伴い、約７２万円を支払えとの命令がでた。

[9608: 匿名さん]

＜東京高裁判例＞　　平成２３年９月２３日付　判決
　＊事件の経緯
　　渋谷区のマンションの総会で、「給排水管の老朽化に伴う改修工事を、共用部分だけでなく、専有部分の給排水設備についても管理組合が改修工事を行い、その費用は全額修繕積立金から支出する」と決議しました。

この案件は築５１年を経過しており、解体を提案したが纏まらず、事件の経緯に至ったと思われる。漏水も発生し先行工事を実施した人もいるでしょう。先行工事者に対する補償額は総会決議基準に伴い、約７２万円を支払えとの命令がでた。

ということは劣化時期を３０年経過とするか、全戸中５％が専有部分の工事を実施したので全戸一斉工事を計画し修繕費を期間限定で増額徴収し実施するか、この案件のように５０年経過で給排水管（専有菅含む）一体として実施するか議論すべきとかと思います。（修繕積立金も５０年目修繕としたならば４０年目から１０年間で修繕積立金を徴収するとか。）

[9609: 匿名さん]

先行工事者に対する補償については、管理規約で規定しておく
必要があります。
その場合、全戸一斉に行った場合の工事費の平均額を支給すると
いうのがいいのではと思います。
先行工事者の更新時期については、別に規定は必要ないと思います。
漏水が発生した時点で更新工事をすればいいと思います。
全体の更新工事時期については、ひとつの目安としては、３０年超
となりますが、漏水の発生が増えてきた時点で判断すればいいでしょう。
修繕積立金については、長期修繕計画書に専有部分の配管の更新工事費
も含めて試算すればいいのですが、その時期は早い方がいいでしょう。

[9610: 匿名さん]

配管については、鋼管を使用しているところと塩ビ管を使用している
マンションで更新時期はかわってきます。
特に塩ビ管であれば錆びることはありませんので、劣化の時期が不透明
です。
塩ビ管で交換が必要になるのは、大規模地震での影響力が大きく、それに
よって継手部分が緩んでしまい、そこから漏水が発生してきます。