「マンション管理士等に質問しよう！ Ｐａｒｔ３」

[匿名さん]

マンション管理をしていく中で、困ったこと、聞きたいこと等をここで質問してみませんか。
マンション管理士、建築士、弁護士、宅建士、管理会社勤務の皆さん、理事の皆さん、
住民の皆さん等が質問に答えてくれると思います。

[9481: 匿名さん]

管理費は日々の管理、修繕積立金は修繕を計画的に修繕するために。
保険料は管理費からが妥当で、修繕積立金からの支出は目的外の支出かな。

[9482: 匿名さん]

9477 ご近所さんはマトモなんだが、9478 匿名さんがすぐに切れる
自分自身が荒らしそのものということに気づくべきだろう

[9483: 匿名さん]

9477がきたら違う内容にきりかえるだけ。
あいつは単なる荒らし。頭も悪いしね。

[9484: 匿名さん]

この問題を考えてみよう。

「管理規約改正の進め方」

１） 準備する資料（専門委員会の人数分準備する）
現行管理規約（別表含む）
現行各種細則
総会議案書（改訂されたものをピックアップする）
管理規約・各種細則にない運用細則があれば準備しておく。
標準管理規約・・・ネットからプリントアウトします。
標準管理規約コメント

２） 改訂・追加・削除する現行管理規約の条項と改訂案の「左右対照表」を作成
　　これを作成しておかないと、委員会がスムーズに進まない。但し、大変な作業になる。

＜左右対照表の作成の仕方＞・・・・一案

＊まず、現行規約を第１条から全て左側に打ち込みます。Ａ４横の左半分に
　　　そして、別シートに保管して２部作成しておきます。 （行間９、文字の大きさ９）

＊次に、２つのうちの１つを標準管理規約と比較し、同じものは行ごと削除します。
　　左側には現行規約、右側には改正案（現行規約に抜けているもの）を打ち込みます。
　　その際、条は左右揃えて作成した方が、見やすい資料となります。
　　現行規約と標準管理規約が同じものは記載しません。行ごと削除します。

＊現行規約にないものは、右側だけに記載する。左側は空白にする。

＊１項でも追加があれば、分かりやすくするために、現行規約と標準管理規約を全て
　左右両方に記載する。

＊現行規約にあって、標準管理規約にない、そのマンション独自の規約については、
　左右両方に記載する。最終的に、右側部分が完成形になりますので。

＊容認事項については、不要になったりするのがあると思われますので、現行規約
　　を左側に、修正・整理したものを右側に記載します。

＊現行規約で不要になったものは、左側に現行規約を記載し、右側は空欄にします。

＊総会議事録から、過去に改正されたもので管理規約（原本）自体に記載されていなけ
　れば、右側と左側両方に記載しておきます。

３） 各種細則については、改訂が必要な箇所の左右対照表を作成する。

＊その際は、明確にするために、使用細則・理事会運営細則・駐車場使用細則・駐輪
　場使用細則等ごとに、タイトルを設けて作成します。

＊細則にない、運用細則があれば出来るだけ細則化しておくことが必要です。

４） ＊左右対照表で、理事会、臨時総会の説明をします。
　　ポイントは、分かりやすいように、左側（現行規約）と右側（改正案）を揃えて記載して
　　おくことが大切です。
※２）、３）が出来上がったら、７０％完成したようなものです。それぐらい、ここまでの過程
　が大切なんですが、だれがこれを作成するかです。
　これが、難しいならどこかに依頼しなければなりません。

５） 会議の進め方

＊左右対照表が作成できていれば、会議は５回程度で（１回２時間）終了するでしょう。

＊左右対照表に沿って、 現行管理規約と改正案とを順次検討していく。
　　　標準管理規約コメントを参照してください。

＊分りにくいものについては、説明分を配布する。（例えば保存行為・理事の代理出席とか）

＊専門委員は、毎回、次回検討分を分析して、問題点等を抽出して委員会に臨む。
　　　　出来れば、次回の進行予定を各委員に事前に報せておく。

＊専門委員会のメンバーは、理事経験者等を中心に構成しますが、公募も必要です。

＊管理規約の改正を最初に行い、次に各種細則の検討をしていく。

※各種細則（なければ作成しておくことが必要です。）
　　　使用細則、理事会運用細則、駐車場使用細則、駐輪場使用細則、ペット細則
　　　大規模修繕委員会運用細則、規約改正専門委員会細則、植栽使用細則
　　　監視カメラ使用細則、集会室使用細則、ゲスト駐車場使用細則等

＊最後まで検討がされたら、左右対照表を完成させる。誤字・脱字のチェックを。
　　　この時、第○条第○項を変更しながら作成しておく。（改訂案分を）
　　 この場合、左右対照表は現行規約と改訂案分だけのものにする。
　　　ポイントは、比較しやすいように、条項を左右合わせるのがこつです。
　　　これが、理事会・臨時総会用の説明資料となります。

＊別表を完成させる。例えば、管理費・修繕積立金の戸別徴収金額とか理事の
　　輪番表とか。（共用部分の範囲は最新版のものにする。）

＊出来上がったら、組合員数分をコピーか印刷所へ。

＊理事会へ諮る。
　　事前に配布しておくことが大切です。
＊臨時総会へ諮る。
＊承認されたら、いよいよ完成版の作成に着手します。
　　最初に２部作成したもうひとつの方の右側（改正案の右側）に新しい改正案をコピー
　　します。
　　そして、右側の改正案の中に、現行規約を順次挿入していきます。
　挿入が終わったら、出来上がった新規約・細則をＡ４縦に作り変えます。文字の大きさ１１

＊使用細則は、現行細則に新設分や改正分を差し込んで完成させます。

＊打ち込み終了したものの、校正や誤字・脱字のチェックは専門委員のメンバーにして
　もらいます。

＊できることなら、表紙も作成しておく。

＊完成したものを印刷所へ回し、全組合員へ配布。（余分に印刷しておく）

[9485: 匿名さん]

>管理費からの支出ですが間違っているの？

標準管理規約でも管理費の充当先として保険料が記載されていたと思います。管理費からの支出で間違っていません。

[9486: 匿名さん]

うちの場合は積立金つきの５年の総合保険なんですよ。
だから修繕積立金からの充当になります。
みなさんのマンションでは、５年の総合保険で１，０００万円
超の保険料を管理費から払うんですか。
管理費に余裕があるんですね。それに管理費は通常の支払いに充当
するものに支払うのではなかったかな。
５年に１回の支払いになる保険料は通常の無支払いになるんですか。

[9487: 匿名さん]

「マンションドクター火災保険」には、積立型のタイプはない。
また、積立型の火災保険であっても、掛捨て部分の保険料は管理費会計から支出する。

悪あがきは、やめようぜ。

[9488: 匿名さん]

大規模修繕工事の進め方（コピペ版）がいいのでは？

[9489: 匿名さん]

>>9487さん
批判するだけかい。
以前は東海上の保険だったんだけどね。
総合保険の積立保険は、大手損保がやってるけど積立てる意味が
まったくなくなったというか逆にマイナスになるので現在はドクター
保険に切り替えてるよ。

[9490: 匿名さん]

>>9488さん
今うちのマンションでは施工会社を選定する方法として
総合評価方式を採用しようとしているんだけど、このメリットと
デメリットを教えてください。

[9491: 匿名さん]

共用部分にかかる保険料は管理費会計からの支出が一般的です（結論）

[9492: 匿名さん]

合計1000万円でも会計処理上は年間200万円の支出であるからなんら問題なく支払うことができる。どの口座でもいいけど、そもそもの1000万なければ意味ないけど。
どのみちあと数年で積立型は無くなるから、今回契約分で最後だね。

[9493: 匿名さん]

給排水管の枝管取り換えの話題がコピペも出来上がっていていいのでは？？

[9494: 匿名さん]

>>9484 匿名さん

急にどうした？
何故唐突に規約改正の話を？

[9495: 匿名さん]

>>9486 匿名さん
＞みなさんのマンションでは、５年の総合保険で１，０００万円
＞超の保険料を管理費から払うんですか。

みなさん誰もそういうタイプの保険の話はしていないのだと思う。

[9496: 匿名さん]

>>9485さん
管理費からだろうが修繕積立金からだろうが保険料をどちらから
支払うかはそれぞれのマンションで決めればいいことだよ。
そんな単純なこともわからないのかな。
標準管理規約に管理費の支払い項目として、共用部分等に係る火災保険料
その他損害保険料と規定されているからだろうが、標準管理規約はあくまで
ひな型であり、規約はそれに倣う必要はないんですよ。
それに、その他敷地及び共用部分等の通常の管理に関する経費とあるけど
保険料は５年に１回の支払い（最初に全額５年分を支払う。）だから通常の
支払いとも言えない。
要するに、それぞれのマンションで決めればいいことなんですよ。

[9497: 匿名さん]

>>9496 匿名さん
あなたも会計の勉強した方がいい。
長期契約の一括払いの会計処理をどのようにしているの？前払いで処理しないのか？保険料は通常の支払いだよ。

[9498: 匿名さん]

>>9496さん
保険料の支払いについては、積立部分と掛捨部分があります。
積立部分がなく、掛捨てでの契約でも、一括支払いと分割支払いが
あるんです。
一括で支払えば保険料が安くなるというものですよ。
一括で支払えなければ分割でもいいんですよ。ただ、一括で支払うと
なれば管理費では難しいところもでてくるでしょう。

[9499: 匿名さん]

毎年分割で支払っているところは通常の管理ということで
管理費からの支出となるでしょう。
しかし、５年分を一括で支払うとすれば、それは通常の支払い
とは言えない。
故に、保険料の支払いを修繕積立金を取り崩して支払うと総会の
承認を得れば何ら問題はないでしょう。

[9500: 匿名さん]

「通常の管理に関する経費」の「通常の」は「管理」を修飾しているから、
支払いが毎年か５年に一度か何の関係もないですよ
共用部分に保険をかけておくのは、特別の管理ではなく普通の管理です
特別の管理がどういうものか、標準規約に例示がありますね

[9501: 匿名さん]

管理費口座の残高が底をついて保険料の支払いに窮する場合には、理事長は総会の決議なしに臨時に管理費を徴収することができるが、反発する組合員も出るだろうから、それが怖いのであれば、総会決議で修繕積立金を取り崩す方法をとることもあるだろう。
保険料支払いが規約に定める「特別の管理に要する経費」に当たるかどうかはよくわからんが、とにかくマンション住民がそれで行こうというなら、部外者が文句を言うこともないだろう。法令や規約に違反するマンション管理なんていくらでもあるし、住民が納得していれば問題はない。

[9502: 匿名さん]

では、支払いを修繕積立金で支払うという議案が総会で
承認されたらそれは無効ですか。
通常の管理に関する経費というのは、私も迷いましたが
一括支払いをするとしたら、管理費で対応できない場合も
あります。その場合は借り入れをするか修繕積立金の取り崩しを
することになりますが、共用部分の管理に保険を掛けるのは通常
の管理ですが、その支払い方法についてはどちらでもいいのでは
という私の解釈です。
積立保険の場合は、積立部分と掛け捨て部分の一括支払いですよね。
掛け捨て部分だけ分割にしてもいいのかもしれませんが、今までは
私どもでは一括処理していましたので、それに倣っただけです。

[9503: 匿名さん]

しかし、普通に考えれば保険料支払いのために管理費では間に合わなくて修繕積立金に手をつけなければならないようなマンションは多くないだろうということだ。何故管理費では間に合わないのか？月額管理費が低すぎる、滞納割合が高すぎる、無駄な支出が多すぎる、役員の能力が低すぎる、などなど、いろんな問題があるのだろう。その解決方法が「（保険料）支払いを修繕積立金で支払うという議案」というのであれば、それもいいではないか。

[9504: 匿名さん]

>>9503さん
私どものマンションでは５年の積立総合保険を今までは続けていました。
その積立額が大きかったので修繕積立金からの取り崩しで充当していま
したが、その積立金の利息がマイナスとなり積立しない方が有利と判断し
掛け捨てだけにしました。
修繕積立金で充当するというのはその名残です。
管理費は余裕があり、毎年1,000万円以上修繕積立金へ充当しています。
Ｐ場使用料のおかげです。管理費にも充当しています。
５年に１回だけのことですので、規約を改正するまでのこともなく、今まで
同様修繕積立金で充当してもいいと思っています。

[9505: 匿名さん]

保険料の一括払いがいいのか、５年の分割払いが
いいのかは各マンションで判断すればいいと思います。

[9506: 匿名さん]

9475の「保険料の支払いは修繕積立金の取り崩しをするマンションが多い」が
間違いなのであって、そういうマンションもあります、程度の話で一件落着ｗ

[9507: 匿名さん]

保険料の一括支払いをしているマンションは少ないということかな。
分割で支払えば保険料は高くなるんだけとね。
それに５年の総合保険での契約をしているマンションが少ないのか。
毎年契約しているのかな。保険会社もそのままで。

[9508: ご近所さん]

火災保険料支払いのために修繕積立金を取り崩すマンションは少ないでしょうね

[9509: 匿名さん]

管理費で払えないような額の保険契約に入らされる理事会が無能集団

[9510: 匿名さん]

>>9508
お前はここにはくるな。
お前がきたので違う情報を提供する。

[9511: 匿名さん]

　　給排水管の縦管（共用部分）の工事は、長期修繕計画に記載されており、管理組合の責任
　と負担において行いますが、専有部分の支管部分については、各区分所有者の責任と負担
　において実施しなければならないことになっています。

　　枝管部分の工事については、各区分所有者の対応に任されていますが、老朽化により大き
　な不安を抱えたままのマンションが殆どの状態です。

　　下階の住民から漏水していることを知らされて、初めて事の重大さに気づくのが通例です。
　　状態の見える外壁等と違い、配管設備は、何らかの異常事態や不測の事態が起こるまで
　見過ごされているのが現状です。
　　しかし、経年劣化は間違いなく起こりますし、いつか更新工事を行わなければならない時期
　は必ずやってきます。

　　共用部分と同じ管材で、同じ経年劣化していく専有部分の枝管部分のみが、放置される状
　況にあるのはおかしな状態といわざるをえません。

　　共用部分の給水縦管は、開放廊下に面しており、室内での工事ではないので比較的容易
　に工事ができます。但し、給水制限は当然発生します。

　　しかし、排水縦管（共用部分）の更新工事は、住居内に区画されたパイプスペース内にあり、
　漏水や更新工事の時は、室内に入り、専有部分の壁や床を取り外しての工事となります。

　　給排水管等の枝管の工事は、天井・床・壁の解体を始め、洗面台・浴室・流し台・洗濯機等を
　取り外したり、養生をし、交換が済めば現状回復をしなければなりません。
　　その間（１週間程度）給水・排水の使用制限が発生するとともに、その期間は、在宅する必要
　が生じてきます。又、仮設トイレの設置も必要になってくるでしょう。

　　これ程の、大変な工事となりますので、できれば共用部分・専有部分を同時に行い、１回で済
　ませることも検討していくべきではないでしょうか。
　　又、共用部分・専有部分をそれぞれが行うとなると、費用が割高になるだけでなく、施工品質
　にもバラツキが生じてきます。給水管、排水管、給湯管、汚水管、ガス管

　　共用部分の工事をする時には、専有部分も一緒にやる方が、ずっと効率的です。
　築３０年近くになると水漏れが頻発してくることが予想されます。
水漏れが発生した場合は、誰が責任を負い、修繕費用をだれが負担するのかという問題が発生
してきます。修繕費用は保険の対象外です。

　そのときになって、管理組合で更新工事を一斉に行うといっても、修繕積立金は準備してませ
んし、既に実施しなければならなかった住戸に対してのフォローも決まっていなければ、トラブル
の原因ともなります。

　給排水管の枝管部分が専有部分か共用部分かを管理規約で決められるかというと問題はあり
ますが、所有はともかく、管理の在り方、費用負担に関しては管理規約で決めることは許容され
ると判断されます。規約共用部分は登記がなければ第三者に対抗できません。

　　　＊専有部分である、給排水管等の更新工事費用
　　　　　共用部分と一緒に更新をすれば、１戸当り３０万円程度（あくまで平均的な概算）の費用で
　　　　　済みますが、別々にやれば、かなり多くの費用がかかることになります。

　上階から水漏れがした場合は、損害部分は保険で対応はできますが、経年劣化による給排水
管の更新とかには適用されません。

　上階の方が協力的で、更新工事をしてくれればいいのですが、中にはやってくれない住民が出て
出てくることも予想できます。
　工作物の責任者として、占有者又は所有者は無過失責任を負うとはなっていますが（民法７１条）
　しかし、裁判までして争うのは大変なことです。

[9512: 匿名さん]

専有部分の配管の更新工事を管理組合としてやるべきかの
考え方については、これからも書き込みます。
期待していてください。

[9513: 匿名さん]

すり替え・逆ギレ・コピペで荒らしの３点セットはやめましょう。
見苦しいというより迷惑です。

[9514: 匿名さん]

民法７１条の無過失責任（笑

[9515: 匿名さん]

ああ、それは標準管理規約だったね。

[9516: 匿名さん]

裁判しないほうがいい（笑

[9517: 匿名さん]

＊なぜ専有部分の給排水管の取組みがされなかったか。

　　これについては、第７条（専有部分の範囲）で、専有部分内にあるものは、専有部分としたこと
　と、その工事は、管理組合が行うことができるとはなっていますが、その責任と負担の文言は
　記載されていなかったからです。
　　又、最初の長期修繕計画では、２５年でたてるために、計画されていないマンションが殆どでした。

　　標準管理規約
　　　　専有部分である設備のうち、共用部分と構造上一体となった部分の管理を専有部分の
　　　管理と一体として行う必要があるときは、管理組合がこれを行うことができる。
　　　この対象となる設備としては、配管・配線がある。
　　　上記の記載が根拠になって、多くのマンションは、長期修繕計画に専有部分の改修は含ま
　　れていません。

　　給排水管は専有部分といえども、その不具合は共用部分や他の専有部分に多大な被害を
　及ぼす危険性があります。

　　マンション全体で劣化が認められる場合は、組合で補修・交換工事をするのが妥当という声
　も多くなってきております。

　　現在は、この問題について、全国のマンションで検討と取組みがなされてきております。
　水漏れが実際に起こった場合、被害が甚大なのは、専有部分です。
　　だが、専有部分の工事まで、管理組合が行うとすれば、大幅な修繕積立金の値上が必要
　となってきます。

[9518: 匿名さん]

保険でどの範囲まで保障されてるのか、役員はもちろん組合員も知っておくべきです。

[9519: 匿名さん]

もう終わったよ、その議題は。

[9520: 匿名さん]

誰も求めていないネタ振りを何故こうも唐突かつ執拗に続けるのだろうか…

[9521: 匿名さん]

ハナから前年度踏襲するのではなく、適時適切に契約内容見直しが必要です。
その結果は、総会等の場で組合員に情報提供することも大事ですよ。

[9522: 匿名さん]

>>9520さん
それはスレ主だからですよ。
それが気に入らなかったら、ここには来なくていいし、自分で
スレを立てたらいいでしょう。

[9523: 匿名さん]

＊では、どうすればいいのか。

　　①専有部分の配管は、専有部分なので各区分所有者がそれぞれ工事を行う。
　　②管理組合として、一斉に工事を行うように企画するが、費用については、各区分所有者
　　　　が負担する。
　　③専有部分と一体の設備として、管理組合が費用負担の上、実施する。
　　　　専有部分の個人財産について、修繕積立金から支出することが、管理規約の改正に
　　　　よって認められるか否かについては、まだ判例は出ていませんが、法令関係者の見解
　　　　としては、費用負担は許容されるという意見が主流になっています。

[9524: 匿名さん]

　そこで、費用負担については、

　　　１）住宅金融支援機構からの借り入れを行い、不足分をカバーする方法があります。
　　　　この場合は、「管理規約に、専有部分である設備のうち、共用部分と構造上一体となっ
　　　　た部分の管理を、専有部分の管理と一体として行う必要があるときは、管理組合がこ
　　　　れを行うことができる」と記載されておれば、総会で承認されれば、融資条件に適います。
　　　２）事前に、修繕積立金を区分所有者に戻し、そこから支払ってもらう等の工夫も必要と
　　　　　なってきます。（修繕積立金の早めの値上が前提条件です。）
　　　３）尚、管理組合が行うとなった場合、すでに実施した区分所有者に対しては、公平の観
　　　　　点から、応分の工事費を理事会決議で返金するという管理規約も作成しておく必要が
　　　　　出てきます。

[9525: 匿名さん]

話題がコロコロ変わるのはよくある話です。
スレ主であろうがなかろうが、だれでも自由にできますよ。

[9526: 匿名さん]

　＊マンションによっては、専有部分の給排水管の老朽化対策は、管理組合の問題として捉
　　え、総会決議を行い、全戸一斉に更新する例も増えてきました。
　＊又、全戸一斉に行うのではなく、更新実施の時期は、各戸の判断に委ねるものの、実施
　　した場合は、一定の工事費を管理組合で負担することで、改修を誘導するといった方法で
　　取り組む事例もあります。

　＊一緒にやるんであれば、修繕積立金の値上を行い、その時点までにたまった金額を各戸
　　への補填にあてるということになります。この取組みは、早くやるほど、効果はでてきます。

※今回取り上げました、給排水管の専有部分の工事につきましては、管理組合としても、真剣
　　に取り組まなければならない重要事項です。
　　ややこし問題だけに避け続けていれば、いずれ大きな問題に発展してきますし、スラム化に
　結びついていき、資産価値の減少となります。

　　この問題に対処していくには、理事会のパワーが要求されます。
　是非、理事会でこの資料を持ち寄り、読み上げるだけでもいいですから、再認識して下さい。

　　工事費の削減だけでなく、住民のストレス等を勘案すれば、できることなら共用部分と一緒に
　やるほうがずっと効率的です。
　　しかし、そのためには修繕積立金の大幅値上げが必要となってきますが、各区分所有者が
　それぞれ実施するにせよ、修繕積立金でやるにしろ、同じ区分所有者の負担であることには
　変わりはありません。

[9527: 匿名さん]

専有部分の配管の更新工事を管理組合として一斉にやるというのは
真剣に考えなければならない問題となります。

[9528: 匿名さん]

更新工事の費用は必ず修繕積立金から支出します。
保険料とはワケが違いますから。

[9529: 購入経験者さん]

駐車場を使用する組合員から徴収した使用料を修繕積立金に入れておき
駐車場大改修より先に専有部分枝管工事に使うのは最高ですね。

[9530: 購入経験者さん]

うちのマンションの長期政権理事長もそのあたりのことはよくわかっていて
管理会社から管理費値上げを検討するように助言されても各種使用料の値上で
切り抜けています。次は何を値上するのか、それともペット飼育有料化か？