「マンション管理士等に質問しよう！ Ｐａｒｔ３」

[匿名さん]

マンション管理をしていく中で、困ったこと、聞きたいこと等をここで質問してみませんか。
マンション管理士、建築士、弁護士、宅建士、管理会社勤務の皆さん、理事の皆さん、
住民の皆さん等が質問に答えてくれると思います。

[9461: 通りがかりさん]

自主管理は立派にやっている(ように見える)マンションもそれなりにありますので、状況に応じてそれにかえるという選択肢もあるとは思いますが、自主管理にしたつもりが結局、上手くいかず、知見の蓄積に大きな限界があり、不適切な事件を起こしても実効性のある懲戒が効かないマンション管理士等に入り込まれて、管理組合としての自主性や主体性を削がれる、というのが好ましくないパターンではないかと思います。
ある程度、規模のある管理会社では、組織として人材もシステムも実務ノウハウも持っており、業務の種類によっては、管理を委託することで管理会社のスケールメリットを享受できるのでは。
管理会社への委託は全部委託である必要はなく、標準管理委託書通りでなくても構わないので、管理会社をツールとして利用するという考え方もあると思います。

[9462: 匿名さん]

>>9461さん
私は自主管理は推奨しません。
管理会社と管理組合は共存・共栄であるべきと思っています。
委託費に関しては適正利潤であるべきでしょう。
お互いに信じ信じられる関係を保つことが大切です。
しかし、そのためには管理組合は管理会社主導にならないよう
理事会の力をつけるべきです。
ただ、輪番制の理事会ではそれを維持していくのは難しいかもしれませんが。
力のない管理組合はある程度は管理会社に利益をもっていかれるかも
しれませんが、信頼のおける管理会社と契約がされていれば暴挙が行われる
可能性は低いのではないでしょうか。
管理会社も企業の永続性を求めているでしょうから、委託業務については
信頼のおける行動をされるでしょう。

[9463: 匿名さん]

>>9460さん
ドクター保険の診断項目を記載してみました。
診断項目
　①管理実態（管理組合の運営は標準的な対応がされているか。）
　②長期修繕計画と修繕積立金の設定状況について
　③消防用設備等の点検状況
　④給排水管（共用部分及び専有部分の配管の更新工事を実施しているか、
　　又は、長期修繕計画に計画がされているか。）
　⑤高圧洗浄は２年以内に実施しているか。
　⑥漏水事故履歴のチェック
　⑦管理規約や各種細則で喫煙管理がされているか。
　⑧防犯カメラの設置状況
　⑨総会の運営状況
　⑩理事会の運営状況（少なくとも２カ月に１回定期的に実施されているか。
　　　　　　　　　　　専門委員会は設置されているか等）
　
上記項目について聞き取り調査が行われます。
そして総合所見として、各項目ごとにマン管士が所見を記載します。
そして、総合判定として、Ｓ、Ａ、Ｂの３評価がされます。
申込をすれば、マン管士から事前に準備しておく資料が通知されます。

だいたい以上のように進められますが、私どもに調査にきたのは行政書士
をやっているマン管士でしたが、実際マンション居住の経験もないので
マンション管理については、マンションの資格試験程度の知識しかない
ようでした。（保険会社とマンション管理士会との契約がされています。）
おかげ様でわたしどもの評価は、最高のものとなりまして、保険料は今まで
契約してます大手損保会社の同条件の見積もりの半額以下に納まりました。
ただ、来年は５年目をむかえますので更改時期になりますが、現在は評価が
かなり厳しくなっているとのことです。

[9464: 匿名さん]

やはり実際に応募して自分のマンションの評価がどれぐらい
なのかを知る必要があります。
是非試しにやってみてください。お金はかかりませんから。

[9465: 匿名さん]

>>9463 匿名さん

それってマンション管理士の実力如何で損保の適用等級が決まるということなんですか？
実力が無いおかげで最高等級ということは、実力があってもそれが可能ってことですよね。
めっちゃ利権のニオイがしますが・・・・・

[9466: 匿名さん]

>>9463 匿名さん
事故率と関係が薄い評価項目による評価、それもマンション管理士による評価で、保険料を半額にしていたのでは、保険会社も大変でしょう。
同社のマンション総合保険（ドクター）と同条件を提示しているのはランキング上位4社の中で1社だけだと思います。
ランキング高位のところは、保険金額や回数等が多いですね。査定基準もいろいろです。
保険を選ぶ際は、少なくとも約款をよく読んで、比較して決めることが重要でしょう。
パンフだけだと、いいことしか書いていないので。

[9467: 匿名さん]

>>9465 匿名さん
まっ、そういう保険会社もありますよ。
いざという時、保険金の出し渋りとかも。

[9468: 匿名さん]

>>9465さん
マンション管理士の有資格者で、実務経験のあるマン管士と
実務経験のない保険会社から派遣されてくるマン管士とは自ずと
マンション管理に関する情報や知識は違うと思いますよ。
利権のにおいがするといわれますが、その利権はマンションの
有資格者に利権があるといわれるのですか。
そのお金はだれが支払うのですか。
そういう利権はまず発生しないでしょう。
診断項目をみてお分かりになると思いますが、診断内容は殆どが
マンション管理に関するものです。
自信をもって答え圧倒すれば評価も良くなる傾向にはあるでしょう。
たまたま私どものマンションには有資格者がいましたけど、その資格者
がいないマンションの場合、わざわざマン管士に依頼することはないでしょう。

[9469: 匿名さん]

>>9462 匿名さん
マンションは千差万別ですので、なにがなんでも管理会社に全部委託すべきとか、自主管理にすべきとかにはならないので、管理組合は自分たちがマンション管理の主体であることを忘れず、管理組合と管理会社の関係が主客転倒になってしまわないよう、自分のマンションに合った管理方式を模索していけばいいと思います。
自主管理の経験やノウハウが、日本中のマンションに受け継がれれば、管理組合と管理会社との関係がよりイーブンになるのでは。
現在の管理会社との契約更新が総会で否決され、新たな方式を考えざるを得ない状況になった場合、一時的にせよ長期にせよ、自主管理に近いことを管理組合はやっていかなければならないですし。

[9470: 匿名さん]

>>9466さん
私どものマンションは、理事会や総会の運営状況、広報活動、
長期修繕計画書への専有部分と共用部分の更新計画、そのための
修繕積立金の確保、漏水実績、専有部分の配管の更新工事に関する
先行工事者に対する補填、各種専門委員会の設置と細則の規定、
管理規約と各種細則の全面改正等理事会の活動が適正に行われている
とのことで高い評価をうけました。
長期修繕計画の作成時も、建築士を雇い専門委員会を設置して約半年間
工事個所ごとに細かい検討をして作成しました。
広報活動でも、毎月、理事会議事録の組合員への回覧板以外に全戸に
毎月３枚程度の情報提供をしています。
そういったことが認められたんだと思います。

[9471: 匿名さん]

>>9466さん
現在は保険を契約する場合、保険を何回申請したかで
保険料が決まるんですよ。
特に漏水での保険の申請が多くなりますので、専有部分の
配管の更新工事を管理組合でやるかどうかが大きなポイント
にななるようです。
それから、築年数が２０年を経過したマンションの保険料は
大手損保では大幅値上げを設定しています。
４０％～５０％値上げされます。これも保険の申請回数で大きく
変わります。

[9472: 匿名さん]

>>9470 匿名さん
保険は、約款をよく読んで、免責条項も含めて理解した上で、検討したほうがいいですよ。

[9473: 匿名さん]

そういうことは当然検討して、総会に諮るでしょう。

[9474: 匿名さん]

保険の更新のときは、理事会で承認をもらい
総会に議案として提案します。
そのときは、４～５社の保険料や条件等の比較表を
作成して検討されると思います。

[9475: 匿名さん]

保険料の支払いは修繕積立金の取り崩しをするマンションが
多いとおもいますが、総会の普通決議が必要となります。

[9476: 匿名さん]

>>9475 匿名さん

管理費からの支出ですが間違っているの？

[9477: ご近所さん]

管理費会計からの支出が一般的です。

[9478: 匿名さん]

>>9477
お前はここにはくるな。
粘着質ですぐ切れる性格だしね。
荒らしだよ、お前は。

[9479: 匿名さん]

　「管理規約改正の進め方」

１） 準備する資料（専門委員会の人数分準備する）
現行管理規約（別表含む）
現行各種細則
総会議案書（改訂されたものをピックアップする）
管理規約・各種細則にない運用細則があれば準備しておく。
標準管理規約・・・ネットからプリントアウトします。
標準管理規約コメント

２） 改訂・追加・削除する現行管理規約の条項と改訂案の「左右対照表」を作成
　　これを作成しておかないと、委員会がスムーズに進まない。但し、大変な作業になる。

＜左右対照表の作成の仕方＞・・・・一案

＊まず、現行規約を第１条から全て左側に打ち込みます。Ａ４横の左半分に
　　　そして、別シートに保管して２部作成しておきます。 （行間９、文字の大きさ９）

＊次に、２つのうちの１つを標準管理規約と比較し、同じものは行ごと削除します。
　　左側には現行規約、右側には改正案（現行規約に抜けているもの）を打ち込みます。
　　その際、条は左右揃えて作成した方が、見やすい資料となります。
　　現行規約と標準管理規約が同じものは記載しません。行ごと削除します。

＊現行規約にないものは、右側だけに記載する。左側は空白にする。

＊１項でも追加があれば、分かりやすくするために、現行規約と標準管理規約を全て
　左右両方に記載する。

＊現行規約にあって、標準管理規約にない、そのマンション独自の規約については、
　左右両方に記載する。最終的に、右側部分が完成形になりますので。

＊容認事項については、不要になったりするのがあると思われますので、現行規約
　　を左側に、修正・整理したものを右側に記載します。

＊現行規約で不要になったものは、左側に現行規約を記載し、右側は空欄にします。

＊総会議事録から、過去に改正されたもので管理規約（原本）自体に記載されていなけ
　れば、右側と左側両方に記載しておきます。

３） 各種細則については、改訂が必要な箇所の左右対照表を作成する。

＊その際は、明確にするために、使用細則・理事会運営細則・駐車場使用細則・駐輪
　場使用細則等ごとに、タイトルを設けて作成します。

＊細則にない、運用細則があれば出来るだけ細則化しておくことが必要です。

４） ＊左右対照表で、理事会、臨時総会の説明をします。
　　ポイントは、分かりやすいように、左側（現行規約）と右側（改正案）を揃えて記載して
　　おくことが大切です。
※２）、３）が出来上がったら、７０％完成したようなものです。それぐらい、ここまでの過程
　が大切なんですが、だれがこれを作成するかです。
　これが、難しいならどこかに依頼しなければなりません。

５） 会議の進め方

＊左右対照表が作成できていれば、会議は５回程度で（１回２時間）終了するでしょう。

＊左右対照表に沿って、 現行管理規約と改正案とを順次検討していく。
　　　標準管理規約コメントを参照してください。

＊分りにくいものについては、説明分を配布する。（例えば保存行為・理事の代理出席とか）

＊専門委員は、毎回、次回検討分を分析して、問題点等を抽出して委員会に臨む。
　　　　出来れば、次回の進行予定を各委員に事前に報せておく。

＊専門委員会のメンバーは、理事経験者等を中心に構成しますが、公募も必要です。

＊管理規約の改正を最初に行い、次に各種細則の検討をしていく。

※各種細則（なければ作成しておくことが必要です。）
　　　使用細則、理事会運用細則、駐車場使用細則、駐輪場使用細則、ペット細則
　　　大規模修繕委員会運用細則、規約改正専門委員会細則、植栽使用細則
　　　監視カメラ使用細則、集会室使用細則、ゲスト駐車場使用細則等

＊最後まで検討がされたら、左右対照表を完成させる。誤字・脱字のチェックを。
　　　この時、第○条第○項を変更しながら作成しておく。（改訂案分を）
　　 この場合、左右対照表は現行規約と改訂案分だけのものにする。
　　　ポイントは、比較しやすいように、条項を左右合わせるのがこつです。
　　　これが、理事会・臨時総会用の説明資料となります。

＊別表を完成させる。例えば、管理費・修繕積立金の戸別徴収金額とか理事の
　　輪番表とか。（共用部分の範囲は最新版のものにする。）

＊出来上がったら、組合員数分をコピーか印刷所へ。

＊理事会へ諮る。
　　事前に配布しておくことが大切です。
＊臨時総会へ諮る。
＊承認されたら、いよいよ完成版の作成に着手します。
　　最初に２部作成したもうひとつの方の右側（改正案の右側）に新しい改正案をコピー
　　します。
　　そして、右側の改正案の中に、現行規約を順次挿入していきます。
　挿入が終わったら、出来上がった新規約・細則をＡ４縦に作り変えます。文字の大きさ１１

＊使用細則は、現行細則に新設分や改正分を差し込んで完成させます。

＊打ち込み終了したものの、校正や誤字・脱字のチェックは専門委員のメンバーにして
　もらいます。

＊できることなら、表紙も作成しておく。

＊完成したものを印刷所へ回し、全組合員へ配布。（余分に印刷しておく）

[9480: 匿名さん]

「保険料支払いのために修繕積立金を取り崩すマンションが多い」なんて寝言から話題をそらすことができてよかったですね。ご近所さんは匿名さんの救い主ですね。