「マンション管理士等に質問しよう！ Ｐａｒｔ３」

[匿名さん]

マンション管理をしていく中で、困ったこと、聞きたいこと等をここで質問してみませんか。
マンション管理士、建築士、弁護士、宅建士、管理会社勤務の皆さん、理事の皆さん、
住民の皆さん等が質問に答えてくれると思います。

[9441: 匿名さん]

>>9439 匿名さん

ごめんなさい。「決めつけた」と捉えられて、傷付いた方がいらっしゃるのであればそこも謝罪いたします。私も資格を取得する際には何も準備をしなかった訳ではないので、合格するための努力はリスペクトしますし、知識を身に着けることは試験に合格すること自体よりも意義があると思っています。ただ、フィーを貰って仕事をとるために「必要な資格」ではないという点に異論の余地は無いとも思っています。

知識そのものは、不動産管理の仕事に役立つものではありますが、この資格がマンション管理組合のためにアドバイザー的な仕事をする上で必要十分なものだとは思っていませんし、実際それが事実だと思います。
管理業務主任者のような受託業者にとっての必置資格ではなく、建築士のように資格独占業務がある訳でもないマンション管理士資格は、名称独占資格の中でも「実務」の内容がまだまだ確立されていないと言わざるを得ません。実際、マンション管理士として独立開業するという道は現実的とは言い難い状況ですし、発注者（組合）目線で見れば、安心して業務委託できる程の候補者が十分に出揃い、適切に選定できる状況には程遠いと言うほかはありません。あくまで、>>9427さんのように「組合員として管理に携わる際の知識の補強のため」という取り方が、今のところはもっとも有意義で現実的な資格であって、この資格を元手とした独立開業自体はそれ自体が非現実的だと考えます。

■公益財団法人マンション管理センター
「マンション管理士の業務についてのアンケート調査結果」
https://www.mankan.org/pdf/chosa02.pdf

[9442: 匿名さん]

>>9441さん
私は自分の住んでいるマンションの大規模修繕専門委員会の委員長の経験が
あります。その時にやったのは、まず大規模修繕工事の進め方の資料を時系列に
作成し、専門委員、理事のメンバーを集めてセミナーを開催しました。
専門委では、時系列に沿って建物診断・設計監理業者選定に関する要項書を作成
し、公募も含め要項書を送付しました。
そして、応募業者の中から見積金額と応募条件等を審査して３社に絞り、業者
説明会を開催しました。説明会には事前に６項目の説明内容を明示し、それを
聞いて委員は評価し、質問をしました。施工会社の分は説明は割愛します。
２年前に専門委を立ち上げ原則月１回（２回もあり）定期的に開催し、その時に
毎回専門委に配布する資料は３～４枚作成していました。当然組合員に対しての
アンケートや現状報告、問題点等についても情報の提供をこまめにやりました。
こういったことがやれるまた、時間が割ける方はなかなかみつからないのではと
思います。そこで、設計コンサルが決まるまでの相談相手としてはマン管士でも
いいのではと思います。

[9443: 匿名さん]

>>9441さん
マン管士は、工事に関する相談以外に例えば規約や各種細則の全面改正
という仕事もあります。これは簡単に思えますが、いざやるとなるとかなり
難しく、事前準備にかなりの時間を要するものです。私自身２回の経験あり。
それをやる者がいない場合は、マン管士に依頼してもいいでしょう。
それから、現在マン管士として営業活動をされておられる方もおられます。
工事に関するものが中心のようです。
それに日産海上のドクター保険というのがありますが、これは日産火災と
マン管士が契約してマンションの評価をいろんな角度から審査して保険料の
金額を決めるものですが、これはマン管士が現在は独占契約となっています。
マン管士も生き残りをかけて一生懸命開発をしていますよ。

[9444: 匿名さん]

>>9441さん
私はマンションの住民です。
マンション管理士の擁護論となりましたが、私にとってはどうでも
いいことですが、できればマン管士に活躍して欲しいという気持ちは
もっています。有資格者としては自然な考えではないでしょうか。

[9445: 通りがかりさん]

>>9443 匿名さん

日産海上ではなくて、日新海上ではなかったかと。
日新海上は上場も廃止になっている会社ですね。
他の大手保険会社も事故率等を次回更新時の保険料評価基準とする方式はすでに採用していますよ。

[9446: 匿名さん]

>>9445さん
現在当マンションは日新火災海上と総合保険の契約をしています。
日新火災海上は、東海上日動火災の１００％子会社となっていますので、
当然ですが上場はされていません。
今までは事故率等を更新時の保険料評価基準には採用されていなかったの
ですが、それを先駆けて実施したのが日新火災海上でした。
当然事故率だけでなく、マンション管理の実態、修繕積立金の額、専有部分の
配管の更新工事に関する対応等も含めて、マン管士が調査しその結果の報告
をして評価がされ保険料が決まるものでした。
その方式を大手損保もこれから採用するということですよね。
ただそれだけのことです。どこの損保会社と契約するかは各マンションの
自由です。
保険料については、日新火災が大手損保と比較してもかなり安いとは思います。
是非検討されたらいかがですか。要請をすればマン管士が派遣されて理事会と
打合せをして報告書が作成され、評価点と保険料が提示されます。
当然それに係る費用は発生しません。
保険ですから、いざというときに契約の保険料が支払われないということは
ないでしょう。

[9447: 匿名さん]

保険料は漏水が一番の敵です。
その対策をしているかどうかがポイントになります。

[9448: 匿名さん]

三流資格のマン管士より自治会長さんやご近所さんや周辺住民さんに聞くのがよい。

[9449: 販売関係者さん]

しっかりした管理会社を選べば問題なし
保険のことも万事よきに計らってくれる

[9450: 匿名さん]

工事費にせよ保険料にせよ、素人はとかく「安い」にとびつく。
低所得者層が多いマンションの管理組合によく見られる傾向です。

[9451: 匿名さん]

保険料の金額より、契約内容で判断すべき。
折角情報の提供をしているんだけど、馬耳東風、馬の耳に念仏、
猫に小判ということだね。
ただ批判するだけのことかな。

[9452: ご近所さん]

有益な情報でないと相手にしてもらえませんよ

[9453: 匿名さん]

猫にご飯

[9454: 匿名さん]

>>9446 匿名さん
マンション総合保険の保険料は保険会社によってかなり異なります。また保険金が支払われる条件も大きく異なります。
保険料が高い保険会社の保障は手厚いのは当然と言えば当然。なんどでも、の保険会社もあれば、いちどきりで、ここまでが限度、それも少額、というところも。
マンション管理の実態について、マンションそれぞれに構造も築年も、形状も、部材の種類も異なるのに、マンション管理士がどのような基準で調査をして保険会社に申告しているのか、不思議です。
専有部分の配管の更新等、専有部分にもさまざまな配管があり、更新しているだけでは、水漏れが起きないわけではありません。他の原因もあるからです。専有部分だけ更新等しても、共有部分やそことの取り合いもありますし。
保険料の安さで定評のあるところを選ぶには、それなりの状況が必要かと。

[9455: 通りすがり]

>>9442 匿名さん
すばらしい実績ですね。まさにお手本だと思います。
専門委員会を設置するところまでは漕ぎ着けても、主体的に業者選定の手続きを進められるという事例はなかなか聞きません。

マン管士の業務実態について悲観的なことを書いたようではありますが、私自身も無駄に取得したつもりはありませんし、独立開業という発想こそ無いものの、資格保有者としての知識は今の実務に活かせるところは活かそうという思いはずっと持ち続けています。

重ねて強調したいのは「名前だけでの過信は禁物」ということに過ぎません。専門コンサルに業務委託するまでの橋渡し、コーディネートということであれば仕事は限定的ですし、フィーも相応に抑えられるとは思いますが、そういった入口付近の露払いには相当な実力を必要とするとも思いますので。主に管理組合が業務委託をする際の「第三者的立場でのアドバイザー」がマンション管理の本来在るべきポジションなのだとは思っていますが、今の制度では道のりは険しいと感じてます。

[9456: 匿名さん]

>>9446さん
調査項目はかなりこまかいものですよ。
実際それで調査が行われ評価が決まり保険料が決定
するのですよ。
一度自分の住んでいるマンションの調査を依頼して
みたらどうですか。
マンションの管理がしっかりしていないと評価は低く
なります。

[9457: 匿名さん]

>>9455さん
大規模修繕工事を進めていく中で重要なのが建物診断業者と
設計監理業者を選定することになります。
私どもでは、専門委で建物診断の業務内容６項目と設計監理業務
１０項目で見積を出してもらうことにしました。
その際各項目の見積もり積算書も出せる範囲でだしてください
といいましたが、業務内容と一般的な見積要項書と合わせて提出
してもらいました。
積算書で項目ごとに見積もり金額を提出してもらうのがいいのですが、
施工会社の見積もりと違って、修繕個所ごとに単価だけを記載してもらう
方法がとれないのですね。時間や数量、平米数とかの数字を提示することが
できませんので。
そして、応募業者を３社に絞り、説明会を開催しました。その際勤務状態
とか、具体的な監理方法とか、要項書の作成方法、建物診断の日数や
調査方法、長期修繕計画書作成とかについて６項目について説明会を
開催し質問をして評価をして、最終的には見積金額と評価で１社に決めました。
管理会社のフロントと管理員さんも必ず出席しましたが、応募業者の
紹介や募集要項書の質問とかには一切答えてはいけないようになっていました。
管理会社の役割は、専門委で決まったもの、例えば公募する際に各
建設新聞社にいき掲載してもらう交渉とか議事録作成をしてもらいました。

[9458: 匿名さん]

日新火災海上のドクター保険は実際あるし、業績も上がっています。
だから大手損保もそれに追随しようと路線を変えたんです。
それを認めたくなくて批判だけする者もいるんですね。
人間素直にならなくちゃね。

[9459: 通りすがり]

>>9457 匿名さん
理事会と専門委員会が主体となる中で、管理会社とマンション管理士が役割分担をして、それぞれの職務範囲を全うした好例だと感じます。優秀なマンション管理士に出会えた（的確に選定した）ということでもあるでしょうね。
私としても理想形だと思うのですが、マンション管理士という資格名を掲げてさえいれば、誰しも同じ成果を上げてくれる訳ではないということは引き続き注意喚起したいですね。特に、自主管理を良しとする方の中には、管理会社など要らない、管理会社がやるような業務があるのならマンション管理士の力でも借りれば十分だという方もいましたので。貴方の事例においても、業者選定の手掛かりを管理士が上手に処理はしたものの、管理の主体はあくまで管理組合であり、それをサポートする管理会社の存在は依然として否定はされていないので、「マンション管理士の業務とその範囲＝役割」については正しい認識が広まるべきだと思っています。

[9460: 通りがかりさん]

>>9456 匿名さん
その調査項目や基準を見てみたいものですね。
そして、マンション管理組合がその保険に入った場合、それを繋いだマンション管理士にいくら歩合が入るのかも知りたいところです。
日新火災は東海海上ではなくて、東京海上の子会社です。
東京海上もマンションの管理組合向けの総合保険商品を持っていますし、保険料は高くても保障は手厚いです。