「マンション管理士等に質問しよう！ Ｐａｒｔ３」

[匿名さん]

マンション管理をしていく中で、困ったこと、聞きたいこと等をここで質問してみませんか。
マンション管理士、建築士、弁護士、宅建士、管理会社勤務の皆さん、理事の皆さん、
住民の皆さん等が質問に答えてくれると思います。

[941: 匿名さん]

第２回目工事費内訳（国交省調査の平均）
仮設工事費　１８．９％　　　外壁塗装　　１６．５％　　床防水　　１１．０％
外壁タイル　　５．４％　　　　給水設備　　１０．５％　　ベランダ防水　　６．２％

[942: 匿名さん]

>938 匿名さん
仰るように、建て替えが難しいほとんど不可能に近いのが現状です。
しかし、子供たちの未来の日本を考えたとき
マンションのリサイクルを可能にしないと日本全国廃屋マンションだらけになります。
10年毎に買い替えることで得をするのは、デベロッパとゼネコンだけです。

「建て替え料金を含んだマンション販売」に変えない限り、日本は建物のゴミ国になる。
子供たちは、戸建てでないとマンション負債を相続することになります。
そででなくとも、廃屋マンション処理のための税金負担を背負うことになるのは確実です。

[943: 匿名さん]

私がそうなんですよ。築古で漏水等のトラブル続きで保険代も高価。
子供はいなくて夫婦二人暮らしです。定年して年金暮らしです。

買い替える資金もなくこのマンションが終の住み家です。
近所の方は新築に買い替えて売却に出して２年になるが売れ残って
います。

この方は定年後田舎へ住み替えましたが、同じく年金暮らしです。
時々部屋の空気を入れ替えにこられますが、管理費等と税金の件で
愚痴を言って帰ります。

わたしは漏水等で加害者にならないようにはしていますが、上階か
らの漏水等があったらどうしようかと不安な生活です。

[944: 匿名さん]

>>942さん
現在でも日本の住宅事情は飽和状態になっています。
建物は維持保全さえしっかりしていけば、１００年でも維持できます。
それができないマンションやアパートはスラム化するだけです。
これからは益々建物の二極化が進んでいくでしょう。

[945: 匿名さん]

>>943さん
築古になると保険料は極端に高くなります。
特に配管の更新計画がなければ高くなります。
専有部分の配管の更新工事は、各区分所有者でやらなければなりませんが、
出来る者とできない者がいます。
保険も経年劣化であれば何回も、例え下階の損害賠償でも保険の支払いが
拒否されます。
そうなれば住民間のトラブルにもなります。
当然加害者の保険の適用は特約でも結んでいない限り支払いはありません。
専有部分の配管の更新工事も管理組合としてやれるように修繕積立金の
値上をすればいいのですが、早めに値上げを行わないとそれも不可能と
なってしまいます。

[946: 匿名さん]

手遅れにならないうちに対応できればいいんですが、
それができる人材が組合員にいればいいんですがね。

[947: 匿名さん]

保険は日新火災のドクター保険を検討されて
みたらいかがですか。
専有部分の配管の更新工事の計画がされていれば
大幅に安くなりますよ。

[948: 匿名さん]

日新火災(笑)
仕事のないマン管士が薦める保険ね。

[949: 匿名さん]

マンション管理士が薦める日新火災をよく聞きますが、
マンション管理士はなぜこの保険会社を薦めるのですか。？

[950: 匿名さん]

東海上や損保ジャパンと同じ条件で半額以下で契約できましたよ。
今まで支払っていた保険料が半額以下になり、節約できました。
但し、専有部分の配管の更新工事を長期修繕計画に掲げ、修繕積立金の
値上をしたのが高く評価されまして、最高点を頂きました。
それに理事会の活動や広報活動等も評価対象でした。

[951: 匿名さん]

半額は大きいです。
管理組合の運営がしっかりしているのでしょう。
保険会社事故等も少なく安心して契約できるマンションであると
評価したのでしょう。・
高評価される条件を教えて下さい。

[952: 匿名さん]

>>951さん
Ｓ評価・・・３６点以上なんですが、当マンションは５８点の評価でした。
総合所見では、国交省が求める標準的な対応が全ての項目で実施されていり
極めて良好とのことでした。
又、長期修繕計画についても、建築士と専門委員会で細かく検討されており、
積立金の額もガイドラインを上回る金額が設定されています。
法定点検もしっかり定期的に行われており、漏水も殆ど発生しておらず、
専有部分の配管の更新工事も管理組合として実施するよう計画されており
万全の管理体制が組合全体で計画整備されています。
又、理事会は毎月開催され、情報公開の透明度も高いと思われます。
以上のような所見を頂きました。
診断項目は殆ど○でした。評価点は５８点でしたが、満点は６６点～６８点
と予想されます。
尚、この評価は保険会社に委託されたマンション管理士が直接訪問し（２回）
理事長、フロント、管理員と話し合いが行われた結果を保険会社が最終判定を
したものです。
それをもとに保険料が提示されましたが、その保険料は、今まで契約していた
保険会社の半額ちょっと下の金額でした。契約内容は全く同じ条件です。

[953: 匿名さん]

>>951さん
日新火災海上は１００％東京海上火災の子会社です。
ドクター保険については、審査を請求すれば無料で診断をしてくれます。
事前にマン管士から提出書類や準備する資料等の要請がきます。
私どもは、東海上、三井住友、損保ジャバンから見積もりを取りました。
その同じ条件で日新火災からも診断を受けて提案してもらいました。
代理店は管理会社ですので、日新火災も取引先に入れてもらいました。
５年の総合保険に２年前に加入しましたが、何の問題もありません。
専有部分の台所の水栓の緩みからの漏水の調査費用や下階の損害賠償の
保険も従来と全く変わりません。
台風での共用部分の損壊や雷の被害も全て保険が適用されています。
診断だけでもやってもらい、保険料の提案をしてもらってはどうでしょうか。
費用は一切必要ありませんし、診断をしたからそこと契約をしなけれけば
ならないというもありませんので。

[954: 名無しさん]

その診断が問題なんだな。
管理組合の内情をどこの馬の骨とも分からないマン管士に公開しなければならない。

[955: 匿名さん]

>>954さん
それでもいいじゃないですか。
診断は無料だし、よその大手保険会社と同じ条件で相見積を
取る訳だから、それで安ければ問題ないでしょう。
保険はどこと契約しても同じですよ。
まずやってみることが大切です。
やりたくなければやらなくていいでしょうから。
うちの場合はやって良かったですね。
同じ条件での見積もりが半額以下になりましたから。
特に築１５年以上経過したマンションは診断を受けてみる価値は
ありますよ。

[956: 匿名さん]

マンションの規約や細則、長期修繕計画、理事会や総会、
専門委員会、各種点検の有無、設計図の保管の有無、広報活動、
漏水とかの事故、防犯、修繕積立金等の適正額等の項目を
チェックするのにはマンション管理士が一番適任でしょう。
診断する者の云々を問題にする方がおかしいですよ。
診断項目は、相当量ありますが、保険会社が設定したものを
マンション管理士に依頼しているだけですから。

[957: 匿名さん]

ドクター保険の普及状況はすごいですよ。
大手損保会社もいずれ診断をして、その評価に基づいて
保険料を設定することになるでしょうね。
それをやらないと顧客がどんどん奪われていきますから。
しっかり管理されているマンションは保険料が安くなりますが、
そうでないマンションは高いですよ。

[958: 匿名さん]

築１５年以上、特に築２０年以上経過したマンションの保険の
更新時期がきているマンションがあったら、是非診断だけでも
受けてみることをお奨めします。
いままでと同じ損保会社であれば、２倍ぐらいの値上となって
いると思いますよ。
そんなものだと思わないで、是非トライしてみてください。
うちの場合は半額以下になりましたから。

[959: 匿名さん]

日新火災のマンションドクター保険の加入数は
平成２９年度で３，０００件を突破しています。
３年間の実績ですが、毎年大幅に伸長しています。

[960: 匿名さん]

９５４の発言に異議がある。マンションの内情を知られて何処が悪いのでしょう。
答えてください。