「マンション管理士等に質問しよう！ Ｐａｒｔ３」

[匿名さん]

マンション管理をしていく中で、困ったこと、聞きたいこと等をここで質問してみませんか。
マンション管理士、建築士、弁護士、宅建士、管理会社勤務の皆さん、理事の皆さん、
住民の皆さん等が質問に答えてくれると思います。

[9401: 匿名さん]

デベ系の管理会社に依頼しても同じことです。

[9402: 匿名さん]

弁護士建築士会計士マン管士の資格持たない低偏差値は役員就任禁止

[9403: 匿名さん]

大規模マンションやグレードの高いマンションなら
弁護士、医師、建築士、マン管士等の有資格者はいるけどね。
そういった連中にやっと輪番制の理事が回ってきても、任期が２年
なのですぐいなくなる。

[9404: 匿名さん]

そういった連中は理事になっても積極的ではなく、
ただ任期を全うするだけであり、改革とかをやる
つもりはないからね。
マンション管理に関心がないし、管理費や修繕積立金の
使い方に関しても興味もない。

[9405: 匿名さん]

金持ち喧嘩せず主義

[9406: 匿名さん]

そういうことですね。

[9407: 匿名さん]

最近マンコミュが盛り上がらないね。

[9408: 通りがかりさん]

>>9404 匿名さん
属性の高い人たちほど、自らの資産の維持管理について真剣に考えているものですよ。
金持ちほどお金の使い方にうるさいということもあります。

[9409: 通りがかりさん]

>>9403 匿名さん
弁護士や建築士、会計士、医師等の助言を貰いたい時は、呼びかければ、組合員にサポーターは出てきますよ。
輪番制であってもね。

[9410: 匿名さん]

経済的に余裕のある者にとって、マンションの管理費等の金額は
微々たるものにすぎません。
それに費やす労力を考えれば、時間の有効活用からいっても自分の
関係している仕事に集中するというのが普通の考えでしょう。
管理費等の使い方について、それだけ時間をかけてやるだけの価値は
どうしても見いだせないでしょう。
もしその時間がつくれるのであれば、自分の趣味や健康、家族のこと、
ボランティアとかに時間を割く方がいいのではないですか。

[9411: 匿名さん]

修繕工事は少々高かろうが工事をすればそれなりに綺麗になるものです。
資産価値もそれなりに高くなるでしょう。
それを考えれば補修工事や改良工事はどんどんやってくれた方がいいと
属性の高い経済力のある方は思っているでしょう。

[9412: ご近所さん]

タイル張替え工事程度のことにコンサルを依頼するのは愚の骨頂ですよ

[9413: 匿名さん]

>>9412
お前はここにはくるなといっているんだけど、
いくとこないんだろうな。可哀そうな奴。
自主管理のスレにはいかないの。

[9414: 匿名さん]

　　　①総合評価落札方式で選定する方法
　 総合評価方式とは企業の技術力と価格の双方を総合的に評価し落札者を決める方式です。

　評価項目は適宜必要なものを追加すると共に点数の配点を決めてください。
　　＊安全計画書・・・安全管理の取組み（生活をしながらの改修工事を念頭に計画化）
　　＊工程表
　　＊施行管理体制（現場監督経歴書）　１級建築士又は１級建築施工管理技士
　　＊アフターメンテナンス体制、組織表 定期点検の明確化
　　＊入居者とのコミュニケーション（掲示板、ご意見箱、メールボックス等の活用）
　　＊職員並びに作業員の教育
　　＊災害補償、大規模修繕工事瑕疵保険への加入
　　＊会社概要 ＩＳＯ９００１（品質）　ＩＳＯ１４００１（環境マネジメント）の取得等も
　　＊直近５年間でのマンション大規模修繕工事の実績　件数も考慮
　　＊直近の決算書
　　＊施工計画書 一括下請けの禁止
　　＊報告会の開催、頻度 定例会議週１回が基本です。 工事期間中実施

[9415: 匿名さん]

総合評価方式のメリット、デメリットを解説できる者はいるかな。
その際注意すべき点はなんなのかを。

[9416: 匿名さん]

>>9415 匿名さん
えらそうにせず自分が解説したらいいんじゃない

[9417: 匿名さん]

いままで何回も説明しているんだけどね。

[9418: 匿名さん]

マン管士の役割
管理費の節約のアドバイスをしていく。
委託業務費の検討　　　価格等の検討　　部分委託
マンションで法律（訴訟になるのは）問題は殆ど発生しない。小額訴訟は理事長が原告になる。
委託業務費の相場・経費削減の方法・大規模修繕計画に沿った修繕積立金のアップ額の方法・指導。
規約・使用細則の作成方法と検討
他マンションとの比較検討　　総体的な面も含め
毎年代わる理事の組合には、継続性を保つ意味でも必要。
理事会のアシスト
総会・理事会・専門委員会への出席とアドバイス
大規模修繕計画全般
　　施行業者選定方法　　修繕周期　　劣化診断（自主点検）　　工事費の相場
　　修繕積立金増額に関する検討

[9419: 匿名さん]

マンション管理士の資格は、輪番制の理事が回ってくる前に
取るといいですよ。
理事をするためだけでなく、特に文系の者にとっては今まで
知らなかった、興味のなかった分野が分るようになりいい勉強
になりますよ。

[9420: 匿名さん]

管理会社が推薦する業者にやってもらうのが安心安全。

[9421: 匿名さん]

それはだめでしょう。
特にデベ系の管理会社であれば、親会社の建設会社に依頼し
管理会社は設計監理業務をやることになる。

[9422: ご近所さん]

管理会社との信頼関係が大切ですよ

[9423: 匿名さん]

>>9422
お前はここにはくるなといってるだろ。
人が嫌がっているんだからいい加減やめろよ。
そんなに暇だったら自分でスレ立てなよ。
それはできないだろうからいろんなとこに出没して
荒らしをやってるんだろうが。
誰もお前は相手にしないことが分かっただろう。

[9424: 匿名さん]

　　管理規約の全面改正については、国交省の最新の標準管理規約をひな形として改正してい
　く方法が一般的です。全管連の標準管理規約も国交省の標準管理規約をひな形として作成さ
　れています。（全管連の加盟都道府県は１９団体）

　　　管理規約が、分譲当初、分譲業者から渡され（原始規約）、１０年とか２０年改正が行われず
　　そのままになっているマンションについては、管理規約、各種使用細則の全面改正を行うのが
　　望まれます。

　　　１０年、２０年経過すれば、その間法改正や標準管理規約の改正、又、各管理組合でもその
　　都度改正が行われています。又、不要になった規約や修正しなければならないものも多数あ
　　りますが、議案書だけの改正でなく、規約全体を作りなおす必要が出てきます。

　　　築１５年以上経過したマンションの原始規約は、標準管理規約の改正分だけでも現行規約
　　の４分の１から３分の１の大幅改正になっています。

　　　又、中古マンションを購入される方に対して、管理規約と使用細則を購入者に渡す場合、
　　原始規約と改正年度の議事録を全て渡さなければ意味がありません。

　　　管理規約の一部改正の場合、それは議案書だけでの改正であり、原始規約はそのままなの
　　で、活用しずらいと思います。又、追加条項があった場合は、それを第○条にするのかが問題
　　となってきます。結局全面改正をせざるをえない状況になるのではないでしょうか。

[9425: 通りがかりさん]

>>9418 匿名さん
マンション管理士という資格は実務経験も学歴も全く必要ないので、参入させて却って大きなトラブルになっているところもある。
コンサルタントと影で通じていることもある。じり貧管理会社と通じていて、安易にリプレイスをけしかけることもあるから要注意。
管理委託費など、管理対象のマンションの状況も仕様も違うのだから、高いの安いの等言える筈ないでしょう。
規約や細則については弁護士に相談すべきですよ。

[9426: 通りがかりさん]

>>9419 匿名さん
定年後にマンションの管理人さんに再就職したい人が取ってますね。取っても更新しない人が多いらしいけど。

[9427: 匿名さん]

>>9425さん
実務経験の不要な国家資格には、社会保険労務士、司法書士、
行政書士、弁理士、税理士等殆どがそうですよ。
何もあなたがマン管士を批判することはないのでは。
マン管士の有資格者で営業活動をされている方もおられるのですから。
私も一応マン管の資格はもってますが、ただ単に輪番制の理事が
回ってくるということでちょっと勉強しておこうということで取った
だけですけどね。
もう理事も終わったので次の更新の講習は受けません。返上手続きも
しませんのでほっておきます。
更新の講習を１度うけましたが、全国一律の講義で画面にむかって
聴くだけの者です。
ただ、ほぼ１日講習がありますので疲れますよ。
資料や本とかは山のようにくれますがね。

[9428: 匿名さん]

マンション管理士の資格をもっているのは、管理会社の社員が
圧倒的に多いようです。
さすがに管理人さんでマン管の有資格者は殆どいないでしょう。
管理業務主任者の有資格者は少しはいると思いますが。

[9429: 匿名さん]

学歴の問題もいわれていますが、今時大学を出ていない
方は殆どおられません。
それに、大卒でなければ国家資格にチャレンジする方は
少ないと思います。また、合格するのも難しいでしょう。
法律になじみがないでしょうから。

[9430: 通りすがり]

>>9425 通りがかりさん

マン管の資格試験は難しい、と言われることがよくありますが、出題分野が被っている資格を持っていれば案外楽に取れる資格だと思います。とくに建築士は有利だと思います。そこまでではなくとも、組合役員として真剣に修繕関連の業務に向き合ったことがある方や、技術的な知識を実務を通じて獲得している人であれば、宅建士と同等かむしろそれよりも取り易いぐらいではないでしょうか。

なので、管理会社の代わりにマンション管理士を頼ればいいという発想は安易と言わざるを得ませんね。そもそも守備範囲が全く違いますし、管理会社がやるようなことをマンション管理士が深く経験しているという保証はどこにもありません。

登録制度もなかなかザルですよ（笑）
恥ずかしながら私も、登録講習をすっぽかしたことがありまして、これはもう失効かなと諦めながらもマン管センターに問い合わせたところ、「全然オッケーですよ～、そういう方結構いらっしゃいますので（笑）」といった緩い対応で、講習を受けさせてくれました。「マンション管理士」と看板を掲げて商売をしておきながら登録講習を受けていなかったら流石にまずいのでしょうが、そもそもマンション管理士には資格独占業務がありませんので、マン管の資格だけを元手にコンサル面して管理会社から仕事を請けるのは相当度胸が要ることだと思います。

人脈があれば委託業者と裏で繋がるようなこともあるかも知れませんが、どうでしょうね。長いこと建築・不動産関係の仕事をしていたような人ならそれも可能かも知れませんが…。経歴を詳しくチェックする必要がありますね。それでも実力を測るのは難しいことですが。

貴方が仰るように、管理委託費は金額だけで適否を判定すべきではありませんので、委託項目や金額の精査は管理組合が主体的にやらなければなりませんし、そこに不安があるのなら論点を絞って専門家の見解を求めるしかありませんね。そこで初めて「経験豊富な」マンション管理士の出番もあるかも、という程度かと。
仰るように、規約や細則に不備がありそうなら法務相談という選択肢もありますね。

[9431: 匿名さん]

今時、大卒とかいう方も珍しいですね。
高学歴というなら分りますが。

[9432: 通りすがり]

>>9427 匿名さん
＞私も一応マン管の資格はもってますが、ただ単に輪番制の理事が
回ってくるということでちょっと勉強しておこうということで取った
だけですけどね。
＞もう理事も終わったので次の更新の講習は受けません。返上手続きも
しませんのでほっておきます。

↑こういう方が相当数混じっているというのが「マンション管理士」という資格の実状です。私も似たようなものですがね。なので、組合業務の大事なところを「マンション管理士であるこの人に頼もう！」と考える際は十分注意が必要です。結局のところ、ある程度は組織的対応としてのサービスを利用した方が安全だと私は考えます。まあ、登録をしなければそもそもマンション管理士を名乗ることは法的に許されませんので、名刺に資格名称が入っていれば最低限のフィルタはかかりますが。

法改正があるので、知識のメンテナンスをするという意味では更新講習も有意義だとは思いますが、まあお金がかかり過ぎますｗ
他に資格を有していて、不動産関係の実務に就いていれば自然に見聞きする程度の更新情報ですから、更新制度と称して形骸的な手続きを求めるところからして、マンション管理士という資格そのものに利権の匂いは感じざるを得ませんね。

[9433: 匿名さん]

そんなにマンション管理士を卑下することないのでは。
あなたも一応有資格者なら、勉強もし、受験料を支払って
資格をとったのでしょう。
それにここにも参加している。
マン管士にマンション管理を依頼するのはそこそこのマンションの
自由です。それに営業活動をしているマン管士であればそれなりの
研鑽に努めておられるでしょう。
ただ、あなたの書き込みの中で参考になったのが、マン管講習を
受けなくても再チャレンジできることを知ったことですね。
しかし、もう受講することはないでしょうが。

[9434: 通りすがり]

>>9429 匿名さん
>>9431 匿名さん

9425さんが「学歴が必要ない」と仰っているのは「資格試験を受ける際の条件として問われない」という意味ですよ。たとえ大卒でも、資格によってはその要件に満たないことがあるのですが、マンション管理士はそういうこともないということです。
当然、高学歴かどうかなんて全く問題にされません。
実際に管理組合と顧問契約的なことをする際には問われるケースはあるかも知れませんがね。選定方法として正しいとは思えませんが。

[9435: 通りすがり]

>>9433 匿名さん
誤解を招いたようで申し訳ありません。
資格そのものを卑下する意図は一切ありません。実際、誰もが簡単に取得できるものではないと思っていますし。

ただ、資格とはそれ自体「免許証」みたいなものですから（資格によってはそれだけではないものもありますが、少なくともマンション管理士は只の免許証です）、クルマで言えばペーパードライバーみたいな人も、かなりな数混じっているということを言っています。登録をしていなければペーパードライバーですらありませんが、逆に形骸的な講習さえ受ければペーパーであれ「ドライバー」を名乗れます。失念していた講習を慌てて受けた私がそれに近い訳ですよ。実情を見極めるのはなかなか難しいことです。

>>9425さんが仰っているのはそういうことだろうと解釈し、管理業務の実況を精査することなく、今ある管理会社との信頼関係や契約内容を修復することなく、安易にリプレイスなどをしてしまうと、結局はよからぬ意図の餌食になりかねませんよということを私なりに言いたかったのです。国家資格だからというだけで過信しない方が良いと、資格保有者として注意喚起させていただきました。

営業活動をしていれば信頼に足るという訳でもありません。結局は発信されている（アピールされている）ことを信用できるかどうかに尽きますが、自主管理の切り札として「マンション管理士との直接契約」を検討する人にとって、それは管理会社を選定するよりも難易度が高いことだろうなと思っています。

[9436: 通りすがり]

>>9428 匿名さん

「↑こういう方」という表現は大変失礼だったなと反省しています。ごめんなさい。
私としては変な他意は無く、貴方のように個人的に組合役員としての業務に責任感を持ち、必要とされる知識の底上げを目的として資格を取ったという方の実例としては非常に素晴らしいと思っています。誰もが同じことをできる訳ではありませんが、本来マンション管理士とはそういう目的にこそ最も合致している資格だと言えます。

フィーを貰って仕事をとるために必要な資格ではなく、マンション管理という業務の主体であるオーナー（管理組合員）として本来必要な知識が、一定水準をクリアしているということを証明する資格だと思っています。その「証明」をビジネスに活かす場合には登録が必要というだけです。本質的に「知識水準」を示すためには、定期的なメンテはやはり必要ですけどね。それが現行制度における登録講習である必要は無いだろうと個人的には思っています。

[9437: 匿名さん]

礼儀正しい人だ
お前は来るなの自己中ハゲとは大違いだ

[9438: 匿名さん]

こおゆう謙虚な人の書き込みは内容的も優れていることが多い

[9439: 匿名さん]

>>9436さん
報酬を貰って仕事を取るための資格ではないと決めつけるのは
それを目的に勉強して取得された方にとっては心外ですよ。
いろんな資格がありますが、弁護士や医師の有資格者でもその
資格を活用されていない方は数多くおられます。
そういった方も、ペーパー資格ですよ。実務経験のない、乏しい
方ですからね。
国会議員や実業者には多いですよ。

[9440: 匿名さん]

マンション管理士の試験はそこそこ難しいですからね。
折角取った資格だから手放さない方がいいかもね。

[9441: 匿名さん]

>>9439 匿名さん

ごめんなさい。「決めつけた」と捉えられて、傷付いた方がいらっしゃるのであればそこも謝罪いたします。私も資格を取得する際には何も準備をしなかった訳ではないので、合格するための努力はリスペクトしますし、知識を身に着けることは試験に合格すること自体よりも意義があると思っています。ただ、フィーを貰って仕事をとるために「必要な資格」ではないという点に異論の余地は無いとも思っています。

知識そのものは、不動産管理の仕事に役立つものではありますが、この資格がマンション管理組合のためにアドバイザー的な仕事をする上で必要十分なものだとは思っていませんし、実際それが事実だと思います。
管理業務主任者のような受託業者にとっての必置資格ではなく、建築士のように資格独占業務がある訳でもないマンション管理士資格は、名称独占資格の中でも「実務」の内容がまだまだ確立されていないと言わざるを得ません。実際、マンション管理士として独立開業するという道は現実的とは言い難い状況ですし、発注者（組合）目線で見れば、安心して業務委託できる程の候補者が十分に出揃い、適切に選定できる状況には程遠いと言うほかはありません。あくまで、>>9427さんのように「組合員として管理に携わる際の知識の補強のため」という取り方が、今のところはもっとも有意義で現実的な資格であって、この資格を元手とした独立開業自体はそれ自体が非現実的だと考えます。

■公益財団法人マンション管理センター
「マンション管理士の業務についてのアンケート調査結果」
https://www.mankan.org/pdf/chosa02.pdf

[9442: 匿名さん]

>>9441さん
私は自分の住んでいるマンションの大規模修繕専門委員会の委員長の経験が
あります。その時にやったのは、まず大規模修繕工事の進め方の資料を時系列に
作成し、専門委員、理事のメンバーを集めてセミナーを開催しました。
専門委では、時系列に沿って建物診断・設計監理業者選定に関する要項書を作成
し、公募も含め要項書を送付しました。
そして、応募業者の中から見積金額と応募条件等を審査して３社に絞り、業者
説明会を開催しました。説明会には事前に６項目の説明内容を明示し、それを
聞いて委員は評価し、質問をしました。施工会社の分は説明は割愛します。
２年前に専門委を立ち上げ原則月１回（２回もあり）定期的に開催し、その時に
毎回専門委に配布する資料は３～４枚作成していました。当然組合員に対しての
アンケートや現状報告、問題点等についても情報の提供をこまめにやりました。
こういったことがやれるまた、時間が割ける方はなかなかみつからないのではと
思います。そこで、設計コンサルが決まるまでの相談相手としてはマン管士でも
いいのではと思います。

[9443: 匿名さん]

>>9441さん
マン管士は、工事に関する相談以外に例えば規約や各種細則の全面改正
という仕事もあります。これは簡単に思えますが、いざやるとなるとかなり
難しく、事前準備にかなりの時間を要するものです。私自身２回の経験あり。
それをやる者がいない場合は、マン管士に依頼してもいいでしょう。
それから、現在マン管士として営業活動をされておられる方もおられます。
工事に関するものが中心のようです。
それに日産海上のドクター保険というのがありますが、これは日産火災と
マン管士が契約してマンションの評価をいろんな角度から審査して保険料の
金額を決めるものですが、これはマン管士が現在は独占契約となっています。
マン管士も生き残りをかけて一生懸命開発をしていますよ。

[9444: 匿名さん]

>>9441さん
私はマンションの住民です。
マンション管理士の擁護論となりましたが、私にとってはどうでも
いいことですが、できればマン管士に活躍して欲しいという気持ちは
もっています。有資格者としては自然な考えではないでしょうか。

[9445: 通りがかりさん]

>>9443 匿名さん

日産海上ではなくて、日新海上ではなかったかと。
日新海上は上場も廃止になっている会社ですね。
他の大手保険会社も事故率等を次回更新時の保険料評価基準とする方式はすでに採用していますよ。

[9446: 匿名さん]

>>9445さん
現在当マンションは日新火災海上と総合保険の契約をしています。
日新火災海上は、東海上日動火災の１００％子会社となっていますので、
当然ですが上場はされていません。
今までは事故率等を更新時の保険料評価基準には採用されていなかったの
ですが、それを先駆けて実施したのが日新火災海上でした。
当然事故率だけでなく、マンション管理の実態、修繕積立金の額、専有部分の
配管の更新工事に関する対応等も含めて、マン管士が調査しその結果の報告
をして評価がされ保険料が決まるものでした。
その方式を大手損保もこれから採用するということですよね。
ただそれだけのことです。どこの損保会社と契約するかは各マンションの
自由です。
保険料については、日新火災が大手損保と比較してもかなり安いとは思います。
是非検討されたらいかがですか。要請をすればマン管士が派遣されて理事会と
打合せをして報告書が作成され、評価点と保険料が提示されます。
当然それに係る費用は発生しません。
保険ですから、いざというときに契約の保険料が支払われないということは
ないでしょう。

[9447: 匿名さん]

保険料は漏水が一番の敵です。
その対策をしているかどうかがポイントになります。

[9448: 匿名さん]

三流資格のマン管士より自治会長さんやご近所さんや周辺住民さんに聞くのがよい。

[9449: 販売関係者さん]

しっかりした管理会社を選べば問題なし
保険のことも万事よきに計らってくれる

[9450: 匿名さん]

工事費にせよ保険料にせよ、素人はとかく「安い」にとびつく。
低所得者層が多いマンションの管理組合によく見られる傾向です。

[9451: 匿名さん]

保険料の金額より、契約内容で判断すべき。
折角情報の提供をしているんだけど、馬耳東風、馬の耳に念仏、
猫に小判ということだね。
ただ批判するだけのことかな。

[9452: ご近所さん]

有益な情報でないと相手にしてもらえませんよ

[9453: 匿名さん]

猫にご飯

[9454: 匿名さん]

>>9446 匿名さん
マンション総合保険の保険料は保険会社によってかなり異なります。また保険金が支払われる条件も大きく異なります。
保険料が高い保険会社の保障は手厚いのは当然と言えば当然。なんどでも、の保険会社もあれば、いちどきりで、ここまでが限度、それも少額、というところも。
マンション管理の実態について、マンションそれぞれに構造も築年も、形状も、部材の種類も異なるのに、マンション管理士がどのような基準で調査をして保険会社に申告しているのか、不思議です。
専有部分の配管の更新等、専有部分にもさまざまな配管があり、更新しているだけでは、水漏れが起きないわけではありません。他の原因もあるからです。専有部分だけ更新等しても、共有部分やそことの取り合いもありますし。
保険料の安さで定評のあるところを選ぶには、それなりの状況が必要かと。

[9455: 通りすがり]

>>9442 匿名さん
すばらしい実績ですね。まさにお手本だと思います。
専門委員会を設置するところまでは漕ぎ着けても、主体的に業者選定の手続きを進められるという事例はなかなか聞きません。

マン管士の業務実態について悲観的なことを書いたようではありますが、私自身も無駄に取得したつもりはありませんし、独立開業という発想こそ無いものの、資格保有者としての知識は今の実務に活かせるところは活かそうという思いはずっと持ち続けています。

重ねて強調したいのは「名前だけでの過信は禁物」ということに過ぎません。専門コンサルに業務委託するまでの橋渡し、コーディネートということであれば仕事は限定的ですし、フィーも相応に抑えられるとは思いますが、そういった入口付近の露払いには相当な実力を必要とするとも思いますので。主に管理組合が業務委託をする際の「第三者的立場でのアドバイザー」がマンション管理の本来在るべきポジションなのだとは思っていますが、今の制度では道のりは険しいと感じてます。

[9456: 匿名さん]

>>9446さん
調査項目はかなりこまかいものですよ。
実際それで調査が行われ評価が決まり保険料が決定
するのですよ。
一度自分の住んでいるマンションの調査を依頼して
みたらどうですか。
マンションの管理がしっかりしていないと評価は低く
なります。

[9457: 匿名さん]

>>9455さん
大規模修繕工事を進めていく中で重要なのが建物診断業者と
設計監理業者を選定することになります。
私どもでは、専門委で建物診断の業務内容６項目と設計監理業務
１０項目で見積を出してもらうことにしました。
その際各項目の見積もり積算書も出せる範囲でだしてください
といいましたが、業務内容と一般的な見積要項書と合わせて提出
してもらいました。
積算書で項目ごとに見積もり金額を提出してもらうのがいいのですが、
施工会社の見積もりと違って、修繕個所ごとに単価だけを記載してもらう
方法がとれないのですね。時間や数量、平米数とかの数字を提示することが
できませんので。
そして、応募業者を３社に絞り、説明会を開催しました。その際勤務状態
とか、具体的な監理方法とか、要項書の作成方法、建物診断の日数や
調査方法、長期修繕計画書作成とかについて６項目について説明会を
開催し質問をして評価をして、最終的には見積金額と評価で１社に決めました。
管理会社のフロントと管理員さんも必ず出席しましたが、応募業者の
紹介や募集要項書の質問とかには一切答えてはいけないようになっていました。
管理会社の役割は、専門委で決まったもの、例えば公募する際に各
建設新聞社にいき掲載してもらう交渉とか議事録作成をしてもらいました。

[9458: 匿名さん]

日新火災海上のドクター保険は実際あるし、業績も上がっています。
だから大手損保もそれに追随しようと路線を変えたんです。
それを認めたくなくて批判だけする者もいるんですね。
人間素直にならなくちゃね。

[9459: 通りすがり]

>>9457 匿名さん
理事会と専門委員会が主体となる中で、管理会社とマンション管理士が役割分担をして、それぞれの職務範囲を全うした好例だと感じます。優秀なマンション管理士に出会えた（的確に選定した）ということでもあるでしょうね。
私としても理想形だと思うのですが、マンション管理士という資格名を掲げてさえいれば、誰しも同じ成果を上げてくれる訳ではないということは引き続き注意喚起したいですね。特に、自主管理を良しとする方の中には、管理会社など要らない、管理会社がやるような業務があるのならマンション管理士の力でも借りれば十分だという方もいましたので。貴方の事例においても、業者選定の手掛かりを管理士が上手に処理はしたものの、管理の主体はあくまで管理組合であり、それをサポートする管理会社の存在は依然として否定はされていないので、「マンション管理士の業務とその範囲＝役割」については正しい認識が広まるべきだと思っています。

[9460: 通りがかりさん]

>>9456 匿名さん
その調査項目や基準を見てみたいものですね。
そして、マンション管理組合がその保険に入った場合、それを繋いだマンション管理士にいくら歩合が入るのかも知りたいところです。
日新火災は東海海上ではなくて、東京海上の子会社です。
東京海上もマンションの管理組合向けの総合保険商品を持っていますし、保険料は高くても保障は手厚いです。

[9461: 通りがかりさん]

自主管理は立派にやっている(ように見える)マンションもそれなりにありますので、状況に応じてそれにかえるという選択肢もあるとは思いますが、自主管理にしたつもりが結局、上手くいかず、知見の蓄積に大きな限界があり、不適切な事件を起こしても実効性のある懲戒が効かないマンション管理士等に入り込まれて、管理組合としての自主性や主体性を削がれる、というのが好ましくないパターンではないかと思います。
ある程度、規模のある管理会社では、組織として人材もシステムも実務ノウハウも持っており、業務の種類によっては、管理を委託することで管理会社のスケールメリットを享受できるのでは。
管理会社への委託は全部委託である必要はなく、標準管理委託書通りでなくても構わないので、管理会社をツールとして利用するという考え方もあると思います。

[9462: 匿名さん]

>>9461さん
私は自主管理は推奨しません。
管理会社と管理組合は共存・共栄であるべきと思っています。
委託費に関しては適正利潤であるべきでしょう。
お互いに信じ信じられる関係を保つことが大切です。
しかし、そのためには管理組合は管理会社主導にならないよう
理事会の力をつけるべきです。
ただ、輪番制の理事会ではそれを維持していくのは難しいかもしれませんが。
力のない管理組合はある程度は管理会社に利益をもっていかれるかも
しれませんが、信頼のおける管理会社と契約がされていれば暴挙が行われる
可能性は低いのではないでしょうか。
管理会社も企業の永続性を求めているでしょうから、委託業務については
信頼のおける行動をされるでしょう。

[9463: 匿名さん]

>>9460さん
ドクター保険の診断項目を記載してみました。
診断項目
　①管理実態（管理組合の運営は標準的な対応がされているか。）
　②長期修繕計画と修繕積立金の設定状況について
　③消防用設備等の点検状況
　④給排水管（共用部分及び専有部分の配管の更新工事を実施しているか、
　　又は、長期修繕計画に計画がされているか。）
　⑤高圧洗浄は２年以内に実施しているか。
　⑥漏水事故履歴のチェック
　⑦管理規約や各種細則で喫煙管理がされているか。
　⑧防犯カメラの設置状況
　⑨総会の運営状況
　⑩理事会の運営状況（少なくとも２カ月に１回定期的に実施されているか。
　　　　　　　　　　　専門委員会は設置されているか等）
　
上記項目について聞き取り調査が行われます。
そして総合所見として、各項目ごとにマン管士が所見を記載します。
そして、総合判定として、Ｓ、Ａ、Ｂの３評価がされます。
申込をすれば、マン管士から事前に準備しておく資料が通知されます。

だいたい以上のように進められますが、私どもに調査にきたのは行政書士
をやっているマン管士でしたが、実際マンション居住の経験もないので
マンション管理については、マンションの資格試験程度の知識しかない
ようでした。（保険会社とマンション管理士会との契約がされています。）
おかげ様でわたしどもの評価は、最高のものとなりまして、保険料は今まで
契約してます大手損保会社の同条件の見積もりの半額以下に納まりました。
ただ、来年は５年目をむかえますので更改時期になりますが、現在は評価が
かなり厳しくなっているとのことです。

[9464: 匿名さん]

やはり実際に応募して自分のマンションの評価がどれぐらい
なのかを知る必要があります。
是非試しにやってみてください。お金はかかりませんから。

[9465: 匿名さん]

>>9463 匿名さん

それってマンション管理士の実力如何で損保の適用等級が決まるということなんですか？
実力が無いおかげで最高等級ということは、実力があってもそれが可能ってことですよね。
めっちゃ利権のニオイがしますが・・・・・

[9466: 匿名さん]

>>9463 匿名さん
事故率と関係が薄い評価項目による評価、それもマンション管理士による評価で、保険料を半額にしていたのでは、保険会社も大変でしょう。
同社のマンション総合保険（ドクター）と同条件を提示しているのはランキング上位4社の中で1社だけだと思います。
ランキング高位のところは、保険金額や回数等が多いですね。査定基準もいろいろです。
保険を選ぶ際は、少なくとも約款をよく読んで、比較して決めることが重要でしょう。
パンフだけだと、いいことしか書いていないので。

[9467: 匿名さん]

>>9465 匿名さん
まっ、そういう保険会社もありますよ。
いざという時、保険金の出し渋りとかも。

[9468: 匿名さん]

>>9465さん
マンション管理士の有資格者で、実務経験のあるマン管士と
実務経験のない保険会社から派遣されてくるマン管士とは自ずと
マンション管理に関する情報や知識は違うと思いますよ。
利権のにおいがするといわれますが、その利権はマンションの
有資格者に利権があるといわれるのですか。
そのお金はだれが支払うのですか。
そういう利権はまず発生しないでしょう。
診断項目をみてお分かりになると思いますが、診断内容は殆どが
マンション管理に関するものです。
自信をもって答え圧倒すれば評価も良くなる傾向にはあるでしょう。
たまたま私どものマンションには有資格者がいましたけど、その資格者
がいないマンションの場合、わざわざマン管士に依頼することはないでしょう。

[9469: 匿名さん]

>>9462 匿名さん
マンションは千差万別ですので、なにがなんでも管理会社に全部委託すべきとか、自主管理にすべきとかにはならないので、管理組合は自分たちがマンション管理の主体であることを忘れず、管理組合と管理会社の関係が主客転倒になってしまわないよう、自分のマンションに合った管理方式を模索していけばいいと思います。
自主管理の経験やノウハウが、日本中のマンションに受け継がれれば、管理組合と管理会社との関係がよりイーブンになるのでは。
現在の管理会社との契約更新が総会で否決され、新たな方式を考えざるを得ない状況になった場合、一時的にせよ長期にせよ、自主管理に近いことを管理組合はやっていかなければならないですし。

[9470: 匿名さん]

>>9466さん
私どものマンションは、理事会や総会の運営状況、広報活動、
長期修繕計画書への専有部分と共用部分の更新計画、そのための
修繕積立金の確保、漏水実績、専有部分の配管の更新工事に関する
先行工事者に対する補填、各種専門委員会の設置と細則の規定、
管理規約と各種細則の全面改正等理事会の活動が適正に行われている
とのことで高い評価をうけました。
長期修繕計画の作成時も、建築士を雇い専門委員会を設置して約半年間
工事個所ごとに細かい検討をして作成しました。
広報活動でも、毎月、理事会議事録の組合員への回覧板以外に全戸に
毎月３枚程度の情報提供をしています。
そういったことが認められたんだと思います。

[9471: 匿名さん]

>>9466さん
現在は保険を契約する場合、保険を何回申請したかで
保険料が決まるんですよ。
特に漏水での保険の申請が多くなりますので、専有部分の
配管の更新工事を管理組合でやるかどうかが大きなポイント
にななるようです。
それから、築年数が２０年を経過したマンションの保険料は
大手損保では大幅値上げを設定しています。
４０％～５０％値上げされます。これも保険の申請回数で大きく
変わります。

[9472: 匿名さん]

>>9470 匿名さん
保険は、約款をよく読んで、免責条項も含めて理解した上で、検討したほうがいいですよ。

[9473: 匿名さん]

そういうことは当然検討して、総会に諮るでしょう。

[9474: 匿名さん]

保険の更新のときは、理事会で承認をもらい
総会に議案として提案します。
そのときは、４～５社の保険料や条件等の比較表を
作成して検討されると思います。

[9475: 匿名さん]

保険料の支払いは修繕積立金の取り崩しをするマンションが
多いとおもいますが、総会の普通決議が必要となります。

[9476: 匿名さん]

>>9475 匿名さん

管理費からの支出ですが間違っているの？

[9477: ご近所さん]

管理費会計からの支出が一般的です。

[9478: 匿名さん]

>>9477
お前はここにはくるな。
粘着質ですぐ切れる性格だしね。
荒らしだよ、お前は。

[9479: 匿名さん]

　「管理規約改正の進め方」

１） 準備する資料（専門委員会の人数分準備する）
現行管理規約（別表含む）
現行各種細則
総会議案書（改訂されたものをピックアップする）
管理規約・各種細則にない運用細則があれば準備しておく。
標準管理規約・・・ネットからプリントアウトします。
標準管理規約コメント

２） 改訂・追加・削除する現行管理規約の条項と改訂案の「左右対照表」を作成
　　これを作成しておかないと、委員会がスムーズに進まない。但し、大変な作業になる。

＜左右対照表の作成の仕方＞・・・・一案

＊まず、現行規約を第１条から全て左側に打ち込みます。Ａ４横の左半分に
　　　そして、別シートに保管して２部作成しておきます。 （行間９、文字の大きさ９）

＊次に、２つのうちの１つを標準管理規約と比較し、同じものは行ごと削除します。
　　左側には現行規約、右側には改正案（現行規約に抜けているもの）を打ち込みます。
　　その際、条は左右揃えて作成した方が、見やすい資料となります。
　　現行規約と標準管理規約が同じものは記載しません。行ごと削除します。

＊現行規約にないものは、右側だけに記載する。左側は空白にする。

＊１項でも追加があれば、分かりやすくするために、現行規約と標準管理規約を全て
　左右両方に記載する。

＊現行規約にあって、標準管理規約にない、そのマンション独自の規約については、
　左右両方に記載する。最終的に、右側部分が完成形になりますので。

＊容認事項については、不要になったりするのがあると思われますので、現行規約
　　を左側に、修正・整理したものを右側に記載します。

＊現行規約で不要になったものは、左側に現行規約を記載し、右側は空欄にします。

＊総会議事録から、過去に改正されたもので管理規約（原本）自体に記載されていなけ
　れば、右側と左側両方に記載しておきます。

３） 各種細則については、改訂が必要な箇所の左右対照表を作成する。

＊その際は、明確にするために、使用細則・理事会運営細則・駐車場使用細則・駐輪
　場使用細則等ごとに、タイトルを設けて作成します。

＊細則にない、運用細則があれば出来るだけ細則化しておくことが必要です。

４） ＊左右対照表で、理事会、臨時総会の説明をします。
　　ポイントは、分かりやすいように、左側（現行規約）と右側（改正案）を揃えて記載して
　　おくことが大切です。
※２）、３）が出来上がったら、７０％完成したようなものです。それぐらい、ここまでの過程
　が大切なんですが、だれがこれを作成するかです。
　これが、難しいならどこかに依頼しなければなりません。

５） 会議の進め方

＊左右対照表が作成できていれば、会議は５回程度で（１回２時間）終了するでしょう。

＊左右対照表に沿って、 現行管理規約と改正案とを順次検討していく。
　　　標準管理規約コメントを参照してください。

＊分りにくいものについては、説明分を配布する。（例えば保存行為・理事の代理出席とか）

＊専門委員は、毎回、次回検討分を分析して、問題点等を抽出して委員会に臨む。
　　　　出来れば、次回の進行予定を各委員に事前に報せておく。

＊専門委員会のメンバーは、理事経験者等を中心に構成しますが、公募も必要です。

＊管理規約の改正を最初に行い、次に各種細則の検討をしていく。

※各種細則（なければ作成しておくことが必要です。）
　　　使用細則、理事会運用細則、駐車場使用細則、駐輪場使用細則、ペット細則
　　　大規模修繕委員会運用細則、規約改正専門委員会細則、植栽使用細則
　　　監視カメラ使用細則、集会室使用細則、ゲスト駐車場使用細則等

＊最後まで検討がされたら、左右対照表を完成させる。誤字・脱字のチェックを。
　　　この時、第○条第○項を変更しながら作成しておく。（改訂案分を）
　　 この場合、左右対照表は現行規約と改訂案分だけのものにする。
　　　ポイントは、比較しやすいように、条項を左右合わせるのがこつです。
　　　これが、理事会・臨時総会用の説明資料となります。

＊別表を完成させる。例えば、管理費・修繕積立金の戸別徴収金額とか理事の
　　輪番表とか。（共用部分の範囲は最新版のものにする。）

＊出来上がったら、組合員数分をコピーか印刷所へ。

＊理事会へ諮る。
　　事前に配布しておくことが大切です。
＊臨時総会へ諮る。
＊承認されたら、いよいよ完成版の作成に着手します。
　　最初に２部作成したもうひとつの方の右側（改正案の右側）に新しい改正案をコピー
　　します。
　　そして、右側の改正案の中に、現行規約を順次挿入していきます。
　挿入が終わったら、出来上がった新規約・細則をＡ４縦に作り変えます。文字の大きさ１１

＊使用細則は、現行細則に新設分や改正分を差し込んで完成させます。

＊打ち込み終了したものの、校正や誤字・脱字のチェックは専門委員のメンバーにして
　もらいます。

＊できることなら、表紙も作成しておく。

＊完成したものを印刷所へ回し、全組合員へ配布。（余分に印刷しておく）

[9480: 匿名さん]

「保険料支払いのために修繕積立金を取り崩すマンションが多い」なんて寝言から話題をそらすことができてよかったですね。ご近所さんは匿名さんの救い主ですね。

[9481: 匿名さん]

管理費は日々の管理、修繕積立金は修繕を計画的に修繕するために。
保険料は管理費からが妥当で、修繕積立金からの支出は目的外の支出かな。

[9482: 匿名さん]

9477 ご近所さんはマトモなんだが、9478 匿名さんがすぐに切れる
自分自身が荒らしそのものということに気づくべきだろう

[9483: 匿名さん]

9477がきたら違う内容にきりかえるだけ。
あいつは単なる荒らし。頭も悪いしね。

[9484: 匿名さん]

この問題を考えてみよう。

「管理規約改正の進め方」

１） 準備する資料（専門委員会の人数分準備する）
現行管理規約（別表含む）
現行各種細則
総会議案書（改訂されたものをピックアップする）
管理規約・各種細則にない運用細則があれば準備しておく。
標準管理規約・・・ネットからプリントアウトします。
標準管理規約コメント

２） 改訂・追加・削除する現行管理規約の条項と改訂案の「左右対照表」を作成
　　これを作成しておかないと、委員会がスムーズに進まない。但し、大変な作業になる。

＜左右対照表の作成の仕方＞・・・・一案

＊まず、現行規約を第１条から全て左側に打ち込みます。Ａ４横の左半分に
　　　そして、別シートに保管して２部作成しておきます。 （行間９、文字の大きさ９）

＊次に、２つのうちの１つを標準管理規約と比較し、同じものは行ごと削除します。
　　左側には現行規約、右側には改正案（現行規約に抜けているもの）を打ち込みます。
　　その際、条は左右揃えて作成した方が、見やすい資料となります。
　　現行規約と標準管理規約が同じものは記載しません。行ごと削除します。

＊現行規約にないものは、右側だけに記載する。左側は空白にする。

＊１項でも追加があれば、分かりやすくするために、現行規約と標準管理規約を全て
　左右両方に記載する。

＊現行規約にあって、標準管理規約にない、そのマンション独自の規約については、
　左右両方に記載する。最終的に、右側部分が完成形になりますので。

＊容認事項については、不要になったりするのがあると思われますので、現行規約
　　を左側に、修正・整理したものを右側に記載します。

＊現行規約で不要になったものは、左側に現行規約を記載し、右側は空欄にします。

＊総会議事録から、過去に改正されたもので管理規約（原本）自体に記載されていなけ
　れば、右側と左側両方に記載しておきます。

３） 各種細則については、改訂が必要な箇所の左右対照表を作成する。

＊その際は、明確にするために、使用細則・理事会運営細則・駐車場使用細則・駐輪
　場使用細則等ごとに、タイトルを設けて作成します。

＊細則にない、運用細則があれば出来るだけ細則化しておくことが必要です。

４） ＊左右対照表で、理事会、臨時総会の説明をします。
　　ポイントは、分かりやすいように、左側（現行規約）と右側（改正案）を揃えて記載して
　　おくことが大切です。
※２）、３）が出来上がったら、７０％完成したようなものです。それぐらい、ここまでの過程
　が大切なんですが、だれがこれを作成するかです。
　これが、難しいならどこかに依頼しなければなりません。

５） 会議の進め方

＊左右対照表が作成できていれば、会議は５回程度で（１回２時間）終了するでしょう。

＊左右対照表に沿って、 現行管理規約と改正案とを順次検討していく。
　　　標準管理規約コメントを参照してください。

＊分りにくいものについては、説明分を配布する。（例えば保存行為・理事の代理出席とか）

＊専門委員は、毎回、次回検討分を分析して、問題点等を抽出して委員会に臨む。
　　　　出来れば、次回の進行予定を各委員に事前に報せておく。

＊専門委員会のメンバーは、理事経験者等を中心に構成しますが、公募も必要です。

＊管理規約の改正を最初に行い、次に各種細則の検討をしていく。

※各種細則（なければ作成しておくことが必要です。）
　　　使用細則、理事会運用細則、駐車場使用細則、駐輪場使用細則、ペット細則
　　　大規模修繕委員会運用細則、規約改正専門委員会細則、植栽使用細則
　　　監視カメラ使用細則、集会室使用細則、ゲスト駐車場使用細則等

＊最後まで検討がされたら、左右対照表を完成させる。誤字・脱字のチェックを。
　　　この時、第○条第○項を変更しながら作成しておく。（改訂案分を）
　　 この場合、左右対照表は現行規約と改訂案分だけのものにする。
　　　ポイントは、比較しやすいように、条項を左右合わせるのがこつです。
　　　これが、理事会・臨時総会用の説明資料となります。

＊別表を完成させる。例えば、管理費・修繕積立金の戸別徴収金額とか理事の
　　輪番表とか。（共用部分の範囲は最新版のものにする。）

＊出来上がったら、組合員数分をコピーか印刷所へ。

＊理事会へ諮る。
　　事前に配布しておくことが大切です。
＊臨時総会へ諮る。
＊承認されたら、いよいよ完成版の作成に着手します。
　　最初に２部作成したもうひとつの方の右側（改正案の右側）に新しい改正案をコピー
　　します。
　　そして、右側の改正案の中に、現行規約を順次挿入していきます。
　挿入が終わったら、出来上がった新規約・細則をＡ４縦に作り変えます。文字の大きさ１１

＊使用細則は、現行細則に新設分や改正分を差し込んで完成させます。

＊打ち込み終了したものの、校正や誤字・脱字のチェックは専門委員のメンバーにして
　もらいます。

＊できることなら、表紙も作成しておく。

＊完成したものを印刷所へ回し、全組合員へ配布。（余分に印刷しておく）

[9485: 匿名さん]

>管理費からの支出ですが間違っているの？

標準管理規約でも管理費の充当先として保険料が記載されていたと思います。管理費からの支出で間違っていません。

[9486: 匿名さん]

うちの場合は積立金つきの５年の総合保険なんですよ。
だから修繕積立金からの充当になります。
みなさんのマンションでは、５年の総合保険で１，０００万円
超の保険料を管理費から払うんですか。
管理費に余裕があるんですね。それに管理費は通常の支払いに充当
するものに支払うのではなかったかな。
５年に１回の支払いになる保険料は通常の無支払いになるんですか。

[9487: 匿名さん]

「マンションドクター火災保険」には、積立型のタイプはない。
また、積立型の火災保険であっても、掛捨て部分の保険料は管理費会計から支出する。

悪あがきは、やめようぜ。

[9488: 匿名さん]

大規模修繕工事の進め方（コピペ版）がいいのでは？

[9489: 匿名さん]

>>9487さん
批判するだけかい。
以前は東海上の保険だったんだけどね。
総合保険の積立保険は、大手損保がやってるけど積立てる意味が
まったくなくなったというか逆にマイナスになるので現在はドクター
保険に切り替えてるよ。

[9490: 匿名さん]

>>9488さん
今うちのマンションでは施工会社を選定する方法として
総合評価方式を採用しようとしているんだけど、このメリットと
デメリットを教えてください。

[9491: 匿名さん]

共用部分にかかる保険料は管理費会計からの支出が一般的です（結論）

[9492: 匿名さん]

合計1000万円でも会計処理上は年間200万円の支出であるからなんら問題なく支払うことができる。どの口座でもいいけど、そもそもの1000万なければ意味ないけど。
どのみちあと数年で積立型は無くなるから、今回契約分で最後だね。

[9493: 匿名さん]

給排水管の枝管取り換えの話題がコピペも出来上がっていていいのでは？？

[9494: 匿名さん]

>>9484 匿名さん

急にどうした？
何故唐突に規約改正の話を？

[9495: 匿名さん]

>>9486 匿名さん
＞みなさんのマンションでは、５年の総合保険で１，０００万円
＞超の保険料を管理費から払うんですか。

みなさん誰もそういうタイプの保険の話はしていないのだと思う。

[9496: 匿名さん]

>>9485さん
管理費からだろうが修繕積立金からだろうが保険料をどちらから
支払うかはそれぞれのマンションで決めればいいことだよ。
そんな単純なこともわからないのかな。
標準管理規約に管理費の支払い項目として、共用部分等に係る火災保険料
その他損害保険料と規定されているからだろうが、標準管理規約はあくまで
ひな型であり、規約はそれに倣う必要はないんですよ。
それに、その他敷地及び共用部分等の通常の管理に関する経費とあるけど
保険料は５年に１回の支払い（最初に全額５年分を支払う。）だから通常の
支払いとも言えない。
要するに、それぞれのマンションで決めればいいことなんですよ。

[9497: 匿名さん]

>>9496 匿名さん
あなたも会計の勉強した方がいい。
長期契約の一括払いの会計処理をどのようにしているの？前払いで処理しないのか？保険料は通常の支払いだよ。

[9498: 匿名さん]

>>9496さん
保険料の支払いについては、積立部分と掛捨部分があります。
積立部分がなく、掛捨てでの契約でも、一括支払いと分割支払いが
あるんです。
一括で支払えば保険料が安くなるというものですよ。
一括で支払えなければ分割でもいいんですよ。ただ、一括で支払うと
なれば管理費では難しいところもでてくるでしょう。

[9499: 匿名さん]

毎年分割で支払っているところは通常の管理ということで
管理費からの支出となるでしょう。
しかし、５年分を一括で支払うとすれば、それは通常の支払い
とは言えない。
故に、保険料の支払いを修繕積立金を取り崩して支払うと総会の
承認を得れば何ら問題はないでしょう。

[9500: 匿名さん]

「通常の管理に関する経費」の「通常の」は「管理」を修飾しているから、
支払いが毎年か５年に一度か何の関係もないですよ
共用部分に保険をかけておくのは、特別の管理ではなく普通の管理です
特別の管理がどういうものか、標準規約に例示がありますね