「マンション管理士等に質問しよう！ Ｐａｒｔ３」

[匿名さん]

マンション管理をしていく中で、困ったこと、聞きたいこと等をここで質問してみませんか。
マンション管理士、建築士、弁護士、宅建士、管理会社勤務の皆さん、理事の皆さん、
住民の皆さん等が質問に答えてくれると思います。

[9401: 匿名さん]

デベ系の管理会社に依頼しても同じことです。

[9402: 匿名さん]

弁護士建築士会計士マン管士の資格持たない低偏差値は役員就任禁止

[9403: 匿名さん]

大規模マンションやグレードの高いマンションなら
弁護士、医師、建築士、マン管士等の有資格者はいるけどね。
そういった連中にやっと輪番制の理事が回ってきても、任期が２年
なのですぐいなくなる。

[9404: 匿名さん]

そういった連中は理事になっても積極的ではなく、
ただ任期を全うするだけであり、改革とかをやる
つもりはないからね。
マンション管理に関心がないし、管理費や修繕積立金の
使い方に関しても興味もない。

[9405: 匿名さん]

金持ち喧嘩せず主義

[9406: 匿名さん]

そういうことですね。

[9407: 匿名さん]

最近マンコミュが盛り上がらないね。

[9408: 通りがかりさん]

>>9404 匿名さん
属性の高い人たちほど、自らの資産の維持管理について真剣に考えているものですよ。
金持ちほどお金の使い方にうるさいということもあります。

[9409: 通りがかりさん]

>>9403 匿名さん
弁護士や建築士、会計士、医師等の助言を貰いたい時は、呼びかければ、組合員にサポーターは出てきますよ。
輪番制であってもね。

[9410: 匿名さん]

経済的に余裕のある者にとって、マンションの管理費等の金額は
微々たるものにすぎません。
それに費やす労力を考えれば、時間の有効活用からいっても自分の
関係している仕事に集中するというのが普通の考えでしょう。
管理費等の使い方について、それだけ時間をかけてやるだけの価値は
どうしても見いだせないでしょう。
もしその時間がつくれるのであれば、自分の趣味や健康、家族のこと、
ボランティアとかに時間を割く方がいいのではないですか。

[9411: 匿名さん]

修繕工事は少々高かろうが工事をすればそれなりに綺麗になるものです。
資産価値もそれなりに高くなるでしょう。
それを考えれば補修工事や改良工事はどんどんやってくれた方がいいと
属性の高い経済力のある方は思っているでしょう。

[9412: ご近所さん]

タイル張替え工事程度のことにコンサルを依頼するのは愚の骨頂ですよ

[9413: 匿名さん]

>>9412
お前はここにはくるなといっているんだけど、
いくとこないんだろうな。可哀そうな奴。
自主管理のスレにはいかないの。

[9414: 匿名さん]

　　　①総合評価落札方式で選定する方法
　 総合評価方式とは企業の技術力と価格の双方を総合的に評価し落札者を決める方式です。

　評価項目は適宜必要なものを追加すると共に点数の配点を決めてください。
　　＊安全計画書・・・安全管理の取組み（生活をしながらの改修工事を念頭に計画化）
　　＊工程表
　　＊施行管理体制（現場監督経歴書）　１級建築士又は１級建築施工管理技士
　　＊アフターメンテナンス体制、組織表 定期点検の明確化
　　＊入居者とのコミュニケーション（掲示板、ご意見箱、メールボックス等の活用）
　　＊職員並びに作業員の教育
　　＊災害補償、大規模修繕工事瑕疵保険への加入
　　＊会社概要 ＩＳＯ９００１（品質）　ＩＳＯ１４００１（環境マネジメント）の取得等も
　　＊直近５年間でのマンション大規模修繕工事の実績　件数も考慮
　　＊直近の決算書
　　＊施工計画書 一括下請けの禁止
　　＊報告会の開催、頻度 定例会議週１回が基本です。 工事期間中実施

[9415: 匿名さん]

総合評価方式のメリット、デメリットを解説できる者はいるかな。
その際注意すべき点はなんなのかを。

[9416: 匿名さん]

>>9415 匿名さん
えらそうにせず自分が解説したらいいんじゃない

[9417: 匿名さん]

いままで何回も説明しているんだけどね。

[9418: 匿名さん]

マン管士の役割
管理費の節約のアドバイスをしていく。
委託業務費の検討　　　価格等の検討　　部分委託
マンションで法律（訴訟になるのは）問題は殆ど発生しない。小額訴訟は理事長が原告になる。
委託業務費の相場・経費削減の方法・大規模修繕計画に沿った修繕積立金のアップ額の方法・指導。
規約・使用細則の作成方法と検討
他マンションとの比較検討　　総体的な面も含め
毎年代わる理事の組合には、継続性を保つ意味でも必要。
理事会のアシスト
総会・理事会・専門委員会への出席とアドバイス
大規模修繕計画全般
　　施行業者選定方法　　修繕周期　　劣化診断（自主点検）　　工事費の相場
　　修繕積立金増額に関する検討

[9419: 匿名さん]

マンション管理士の資格は、輪番制の理事が回ってくる前に
取るといいですよ。
理事をするためだけでなく、特に文系の者にとっては今まで
知らなかった、興味のなかった分野が分るようになりいい勉強
になりますよ。

[9420: 匿名さん]

管理会社が推薦する業者にやってもらうのが安心安全。

[9421: 匿名さん]

それはだめでしょう。
特にデベ系の管理会社であれば、親会社の建設会社に依頼し
管理会社は設計監理業務をやることになる。

[9422: ご近所さん]

管理会社との信頼関係が大切ですよ

[9423: 匿名さん]

>>9422
お前はここにはくるなといってるだろ。
人が嫌がっているんだからいい加減やめろよ。
そんなに暇だったら自分でスレ立てなよ。
それはできないだろうからいろんなとこに出没して
荒らしをやってるんだろうが。
誰もお前は相手にしないことが分かっただろう。

[9424: 匿名さん]

　　管理規約の全面改正については、国交省の最新の標準管理規約をひな形として改正してい
　く方法が一般的です。全管連の標準管理規約も国交省の標準管理規約をひな形として作成さ
　れています。（全管連の加盟都道府県は１９団体）

　　　管理規約が、分譲当初、分譲業者から渡され（原始規約）、１０年とか２０年改正が行われず
　　そのままになっているマンションについては、管理規約、各種使用細則の全面改正を行うのが
　　望まれます。

　　　１０年、２０年経過すれば、その間法改正や標準管理規約の改正、又、各管理組合でもその
　　都度改正が行われています。又、不要になった規約や修正しなければならないものも多数あ
　　りますが、議案書だけの改正でなく、規約全体を作りなおす必要が出てきます。

　　　築１５年以上経過したマンションの原始規約は、標準管理規約の改正分だけでも現行規約
　　の４分の１から３分の１の大幅改正になっています。

　　　又、中古マンションを購入される方に対して、管理規約と使用細則を購入者に渡す場合、
　　原始規約と改正年度の議事録を全て渡さなければ意味がありません。

　　　管理規約の一部改正の場合、それは議案書だけでの改正であり、原始規約はそのままなの
　　で、活用しずらいと思います。又、追加条項があった場合は、それを第○条にするのかが問題
　　となってきます。結局全面改正をせざるをえない状況になるのではないでしょうか。

[9425: 通りがかりさん]

>>9418 匿名さん
マンション管理士という資格は実務経験も学歴も全く必要ないので、参入させて却って大きなトラブルになっているところもある。
コンサルタントと影で通じていることもある。じり貧管理会社と通じていて、安易にリプレイスをけしかけることもあるから要注意。
管理委託費など、管理対象のマンションの状況も仕様も違うのだから、高いの安いの等言える筈ないでしょう。
規約や細則については弁護士に相談すべきですよ。

[9426: 通りがかりさん]

>>9419 匿名さん
定年後にマンションの管理人さんに再就職したい人が取ってますね。取っても更新しない人が多いらしいけど。

[9427: 匿名さん]

>>9425さん
実務経験の不要な国家資格には、社会保険労務士、司法書士、
行政書士、弁理士、税理士等殆どがそうですよ。
何もあなたがマン管士を批判することはないのでは。
マン管士の有資格者で営業活動をされている方もおられるのですから。
私も一応マン管の資格はもってますが、ただ単に輪番制の理事が
回ってくるということでちょっと勉強しておこうということで取った
だけですけどね。
もう理事も終わったので次の更新の講習は受けません。返上手続きも
しませんのでほっておきます。
更新の講習を１度うけましたが、全国一律の講義で画面にむかって
聴くだけの者です。
ただ、ほぼ１日講習がありますので疲れますよ。
資料や本とかは山のようにくれますがね。

[9428: 匿名さん]

マンション管理士の資格をもっているのは、管理会社の社員が
圧倒的に多いようです。
さすがに管理人さんでマン管の有資格者は殆どいないでしょう。
管理業務主任者の有資格者は少しはいると思いますが。

[9429: 匿名さん]

学歴の問題もいわれていますが、今時大学を出ていない
方は殆どおられません。
それに、大卒でなければ国家資格にチャレンジする方は
少ないと思います。また、合格するのも難しいでしょう。
法律になじみがないでしょうから。

[9430: 通りすがり]

>>9425 通りがかりさん

マン管の資格試験は難しい、と言われることがよくありますが、出題分野が被っている資格を持っていれば案外楽に取れる資格だと思います。とくに建築士は有利だと思います。そこまでではなくとも、組合役員として真剣に修繕関連の業務に向き合ったことがある方や、技術的な知識を実務を通じて獲得している人であれば、宅建士と同等かむしろそれよりも取り易いぐらいではないでしょうか。

なので、管理会社の代わりにマンション管理士を頼ればいいという発想は安易と言わざるを得ませんね。そもそも守備範囲が全く違いますし、管理会社がやるようなことをマンション管理士が深く経験しているという保証はどこにもありません。

登録制度もなかなかザルですよ（笑）
恥ずかしながら私も、登録講習をすっぽかしたことがありまして、これはもう失効かなと諦めながらもマン管センターに問い合わせたところ、「全然オッケーですよ～、そういう方結構いらっしゃいますので（笑）」といった緩い対応で、講習を受けさせてくれました。「マンション管理士」と看板を掲げて商売をしておきながら登録講習を受けていなかったら流石にまずいのでしょうが、そもそもマンション管理士には資格独占業務がありませんので、マン管の資格だけを元手にコンサル面して管理会社から仕事を請けるのは相当度胸が要ることだと思います。

人脈があれば委託業者と裏で繋がるようなこともあるかも知れませんが、どうでしょうね。長いこと建築・不動産関係の仕事をしていたような人ならそれも可能かも知れませんが…。経歴を詳しくチェックする必要がありますね。それでも実力を測るのは難しいことですが。

貴方が仰るように、管理委託費は金額だけで適否を判定すべきではありませんので、委託項目や金額の精査は管理組合が主体的にやらなければなりませんし、そこに不安があるのなら論点を絞って専門家の見解を求めるしかありませんね。そこで初めて「経験豊富な」マンション管理士の出番もあるかも、という程度かと。
仰るように、規約や細則に不備がありそうなら法務相談という選択肢もありますね。

[9431: 匿名さん]

今時、大卒とかいう方も珍しいですね。
高学歴というなら分りますが。

[9432: 通りすがり]

>>9427 匿名さん
＞私も一応マン管の資格はもってますが、ただ単に輪番制の理事が
回ってくるということでちょっと勉強しておこうということで取った
だけですけどね。
＞もう理事も終わったので次の更新の講習は受けません。返上手続きも
しませんのでほっておきます。

↑こういう方が相当数混じっているというのが「マンション管理士」という資格の実状です。私も似たようなものですがね。なので、組合業務の大事なところを「マンション管理士であるこの人に頼もう！」と考える際は十分注意が必要です。結局のところ、ある程度は組織的対応としてのサービスを利用した方が安全だと私は考えます。まあ、登録をしなければそもそもマンション管理士を名乗ることは法的に許されませんので、名刺に資格名称が入っていれば最低限のフィルタはかかりますが。

法改正があるので、知識のメンテナンスをするという意味では更新講習も有意義だとは思いますが、まあお金がかかり過ぎますｗ
他に資格を有していて、不動産関係の実務に就いていれば自然に見聞きする程度の更新情報ですから、更新制度と称して形骸的な手続きを求めるところからして、マンション管理士という資格そのものに利権の匂いは感じざるを得ませんね。

[9433: 匿名さん]

そんなにマンション管理士を卑下することないのでは。
あなたも一応有資格者なら、勉強もし、受験料を支払って
資格をとったのでしょう。
それにここにも参加している。
マン管士にマンション管理を依頼するのはそこそこのマンションの
自由です。それに営業活動をしているマン管士であればそれなりの
研鑽に努めておられるでしょう。
ただ、あなたの書き込みの中で参考になったのが、マン管講習を
受けなくても再チャレンジできることを知ったことですね。
しかし、もう受講することはないでしょうが。

[9434: 通りすがり]

>>9429 匿名さん
>>9431 匿名さん

9425さんが「学歴が必要ない」と仰っているのは「資格試験を受ける際の条件として問われない」という意味ですよ。たとえ大卒でも、資格によってはその要件に満たないことがあるのですが、マンション管理士はそういうこともないということです。
当然、高学歴かどうかなんて全く問題にされません。
実際に管理組合と顧問契約的なことをする際には問われるケースはあるかも知れませんがね。選定方法として正しいとは思えませんが。

[9435: 通りすがり]

>>9433 匿名さん
誤解を招いたようで申し訳ありません。
資格そのものを卑下する意図は一切ありません。実際、誰もが簡単に取得できるものではないと思っていますし。

ただ、資格とはそれ自体「免許証」みたいなものですから（資格によってはそれだけではないものもありますが、少なくともマンション管理士は只の免許証です）、クルマで言えばペーパードライバーみたいな人も、かなりな数混じっているということを言っています。登録をしていなければペーパードライバーですらありませんが、逆に形骸的な講習さえ受ければペーパーであれ「ドライバー」を名乗れます。失念していた講習を慌てて受けた私がそれに近い訳ですよ。実情を見極めるのはなかなか難しいことです。

>>9425さんが仰っているのはそういうことだろうと解釈し、管理業務の実況を精査することなく、今ある管理会社との信頼関係や契約内容を修復することなく、安易にリプレイスなどをしてしまうと、結局はよからぬ意図の餌食になりかねませんよということを私なりに言いたかったのです。国家資格だからというだけで過信しない方が良いと、資格保有者として注意喚起させていただきました。

営業活動をしていれば信頼に足るという訳でもありません。結局は発信されている（アピールされている）ことを信用できるかどうかに尽きますが、自主管理の切り札として「マンション管理士との直接契約」を検討する人にとって、それは管理会社を選定するよりも難易度が高いことだろうなと思っています。

[9436: 通りすがり]

>>9428 匿名さん

「↑こういう方」という表現は大変失礼だったなと反省しています。ごめんなさい。
私としては変な他意は無く、貴方のように個人的に組合役員としての業務に責任感を持ち、必要とされる知識の底上げを目的として資格を取ったという方の実例としては非常に素晴らしいと思っています。誰もが同じことをできる訳ではありませんが、本来マンション管理士とはそういう目的にこそ最も合致している資格だと言えます。

フィーを貰って仕事をとるために必要な資格ではなく、マンション管理という業務の主体であるオーナー（管理組合員）として本来必要な知識が、一定水準をクリアしているということを証明する資格だと思っています。その「証明」をビジネスに活かす場合には登録が必要というだけです。本質的に「知識水準」を示すためには、定期的なメンテはやはり必要ですけどね。それが現行制度における登録講習である必要は無いだろうと個人的には思っています。

[9437: 匿名さん]

礼儀正しい人だ
お前は来るなの自己中ハゲとは大違いだ

[9438: 匿名さん]

こおゆう謙虚な人の書き込みは内容的も優れていることが多い

[9439: 匿名さん]

>>9436さん
報酬を貰って仕事を取るための資格ではないと決めつけるのは
それを目的に勉強して取得された方にとっては心外ですよ。
いろんな資格がありますが、弁護士や医師の有資格者でもその
資格を活用されていない方は数多くおられます。
そういった方も、ペーパー資格ですよ。実務経験のない、乏しい
方ですからね。
国会議員や実業者には多いですよ。

[9440: 匿名さん]

マンション管理士の試験はそこそこ難しいですからね。
折角取った資格だから手放さない方がいいかもね。

[9441: 匿名さん]

>>9439 匿名さん

ごめんなさい。「決めつけた」と捉えられて、傷付いた方がいらっしゃるのであればそこも謝罪いたします。私も資格を取得する際には何も準備をしなかった訳ではないので、合格するための努力はリスペクトしますし、知識を身に着けることは試験に合格すること自体よりも意義があると思っています。ただ、フィーを貰って仕事をとるために「必要な資格」ではないという点に異論の余地は無いとも思っています。

知識そのものは、不動産管理の仕事に役立つものではありますが、この資格がマンション管理組合のためにアドバイザー的な仕事をする上で必要十分なものだとは思っていませんし、実際それが事実だと思います。
管理業務主任者のような受託業者にとっての必置資格ではなく、建築士のように資格独占業務がある訳でもないマンション管理士資格は、名称独占資格の中でも「実務」の内容がまだまだ確立されていないと言わざるを得ません。実際、マンション管理士として独立開業するという道は現実的とは言い難い状況ですし、発注者（組合）目線で見れば、安心して業務委託できる程の候補者が十分に出揃い、適切に選定できる状況には程遠いと言うほかはありません。あくまで、>>9427さんのように「組合員として管理に携わる際の知識の補強のため」という取り方が、今のところはもっとも有意義で現実的な資格であって、この資格を元手とした独立開業自体はそれ自体が非現実的だと考えます。

■公益財団法人マンション管理センター
「マンション管理士の業務についてのアンケート調査結果」
https://www.mankan.org/pdf/chosa02.pdf

[9442: 匿名さん]

>>9441さん
私は自分の住んでいるマンションの大規模修繕専門委員会の委員長の経験が
あります。その時にやったのは、まず大規模修繕工事の進め方の資料を時系列に
作成し、専門委員、理事のメンバーを集めてセミナーを開催しました。
専門委では、時系列に沿って建物診断・設計監理業者選定に関する要項書を作成
し、公募も含め要項書を送付しました。
そして、応募業者の中から見積金額と応募条件等を審査して３社に絞り、業者
説明会を開催しました。説明会には事前に６項目の説明内容を明示し、それを
聞いて委員は評価し、質問をしました。施工会社の分は説明は割愛します。
２年前に専門委を立ち上げ原則月１回（２回もあり）定期的に開催し、その時に
毎回専門委に配布する資料は３～４枚作成していました。当然組合員に対しての
アンケートや現状報告、問題点等についても情報の提供をこまめにやりました。
こういったことがやれるまた、時間が割ける方はなかなかみつからないのではと
思います。そこで、設計コンサルが決まるまでの相談相手としてはマン管士でも
いいのではと思います。

[9443: 匿名さん]

>>9441さん
マン管士は、工事に関する相談以外に例えば規約や各種細則の全面改正
という仕事もあります。これは簡単に思えますが、いざやるとなるとかなり
難しく、事前準備にかなりの時間を要するものです。私自身２回の経験あり。
それをやる者がいない場合は、マン管士に依頼してもいいでしょう。
それから、現在マン管士として営業活動をされておられる方もおられます。
工事に関するものが中心のようです。
それに日産海上のドクター保険というのがありますが、これは日産火災と
マン管士が契約してマンションの評価をいろんな角度から審査して保険料の
金額を決めるものですが、これはマン管士が現在は独占契約となっています。
マン管士も生き残りをかけて一生懸命開発をしていますよ。

[9444: 匿名さん]

>>9441さん
私はマンションの住民です。
マンション管理士の擁護論となりましたが、私にとってはどうでも
いいことですが、できればマン管士に活躍して欲しいという気持ちは
もっています。有資格者としては自然な考えではないでしょうか。

[9445: 通りがかりさん]

>>9443 匿名さん

日産海上ではなくて、日新海上ではなかったかと。
日新海上は上場も廃止になっている会社ですね。
他の大手保険会社も事故率等を次回更新時の保険料評価基準とする方式はすでに採用していますよ。

[9446: 匿名さん]

>>9445さん
現在当マンションは日新火災海上と総合保険の契約をしています。
日新火災海上は、東海上日動火災の１００％子会社となっていますので、
当然ですが上場はされていません。
今までは事故率等を更新時の保険料評価基準には採用されていなかったの
ですが、それを先駆けて実施したのが日新火災海上でした。
当然事故率だけでなく、マンション管理の実態、修繕積立金の額、専有部分の
配管の更新工事に関する対応等も含めて、マン管士が調査しその結果の報告
をして評価がされ保険料が決まるものでした。
その方式を大手損保もこれから採用するということですよね。
ただそれだけのことです。どこの損保会社と契約するかは各マンションの
自由です。
保険料については、日新火災が大手損保と比較してもかなり安いとは思います。
是非検討されたらいかがですか。要請をすればマン管士が派遣されて理事会と
打合せをして報告書が作成され、評価点と保険料が提示されます。
当然それに係る費用は発生しません。
保険ですから、いざというときに契約の保険料が支払われないということは
ないでしょう。

[9447: 匿名さん]

保険料は漏水が一番の敵です。
その対策をしているかどうかがポイントになります。

[9448: 匿名さん]

三流資格のマン管士より自治会長さんやご近所さんや周辺住民さんに聞くのがよい。

[9449: 販売関係者さん]

しっかりした管理会社を選べば問題なし
保険のことも万事よきに計らってくれる

[9450: 匿名さん]

工事費にせよ保険料にせよ、素人はとかく「安い」にとびつく。
低所得者層が多いマンションの管理組合によく見られる傾向です。