「マンション管理士等に質問しよう！ Ｐａｒｔ３」

[匿名さん]

マンション管理をしていく中で、困ったこと、聞きたいこと等をここで質問してみませんか。
マンション管理士、建築士、弁護士、宅建士、管理会社勤務の皆さん、理事の皆さん、
住民の皆さん等が質問に答えてくれると思います。

[9381: 通りがかりさん]

>>9366 匿名さん
責任施工の工事履行力、実績、日常的な維持管理との連携など、他社と比較して総合評価の結果、管理会社が選定される場合もあり、そこだけ特別に管理会社発注方式と特別な分け方をする必要もないでしょう。

[9382: 匿名さん]

随意契約も責任施工方式も同じようなもので、
業者に丸投げですよ。

9381さん
施工会社選定に関して、二股かけるような選定方法はできないでしょう。
施工業者を募集する場合、相見積もりを取り業者説明会を開催して１つの
業者を選定する方法と、最初から１社に絞り業者に丸投げする随意契約
の両方をやりその結果いい方の業者を選定するということはできません。
相見積もりを取るということは、同じ条件での共通仕様書を作成し、それに
対して応募業者は各工事個所ごとに単価を書き込むだけのやり方ですからね。
それができるマンションであれば、随意契約は考えられないでしょう。
それができない小規模マンションや修繕積立金が少ないマンションは、
随意契約しか選択肢はないのです。

[9383: 匿名さん]

>>9378 匿名さん
＜理事長の役割＞
理事会の議案については、理事長が作成するのが基本ですが、管理会社と協力して、
　↓
理事会の議案については理事長、幹事が作成するのが基本で管理会社からの提案があれば受け入れることも可。あくまで、主導権は管理組合です。

理事長の運営細則を細かく作成しておき、誰が理事長になっても基本は同じ・・・・
　↓
理事会の運営細則を細かく作成しておき、誰が理事になっても基本は同じ・・・・・

[9384: 匿名さん]

>>9379 匿名さん

自治会への挨拶は不要

[9385: 匿名さん]

うちのマンションは自治会の加入率は１０％もないよ。

[9386: 通りがかりさん]

設計事務所が非常にアバウトな仮設の条件で作った見積り仕様書に対する金額だけに評価の重点を置くことは危険です。

その仕様書通りに工事させることが難しい元請けに発注すれば、下請けはいろいろやれてしまいます。
それをポッと入ってきた設計事務所の人が、監理を請け負いながら、たまにしか現場に来ないとか、ありそうですね。

監理者を置くならば、免責事項は無し、ということでやって貰えばいいのではないでしょうか。

[9387: 通りがかりさん]

>>9383 匿名さん
幹事ではなくて、監事と書きたかった？
議案作成に監事ですか？

[9388: 匿名さん]

幹事が作成するのは親睦旅行の工程表

[9389: 匿名さん]

理事長杯争奪ゴルフコンペの組合せも幹事が決める。
おれ、アイツとは絶対同じ組になりたくない、とか要望が出るので調整能力が必要になる。

[9390: ご近所さん]

監事さんは比較的暇なので自治会との連絡役になってもらってます

[9391: 匿名さん]

>9386 通りがかりさん
設計コンサルタントや建物診断業者が出す工事費の概算額は
単なる工事費用の概算額を把握するためのものです。
工事費の精算額については、修繕個所を決め共通仕様書を作成し、応募業者に
送付した中で決定するものですよ。
工事が仕様書通り実施されているか、手抜き工事はないかどうかを
チェックするのは設計コンサルタントの大切な業務です。
工事の監理については、毎日現場にきて監理を行うのは当然ですよ。
仕様書通りにやっていなかったら、元請会社は下請け会社にそれを
やらせることになります。

[9392: 匿名さん]

設計監理業者の業務の把握をすることは大切なことです。
何故コンサルタントが必要なのかを知ることからスタートすべきです。
設計コンサルタントはマンションの大規模修繕工事の設計監理業務の
経験があることが前提条件になります。
当然、施工会社管理会社との資本関係等がないことも条件です。
建物診断や長期修繕計画書の作成の経験の有無もその条件の１つです。

[9393: 匿名さん]

>>9387 通りがかりさん
失礼しました　監事です

[9394: 匿名さん]

そんな言葉尻を捉えるような書き込みをするな。
木を見て森を見ず。

[9395: 匿名さん]

建物診断業者がやる工事費の概算額の算出と
足場を組んでからの工事費額の算出の違いは
後者の方がずっと信ぴょう性がでてきます。

[9396: 匿名さん]

但し、見積もり金額で確定した工事費とは違いますけどね。

[9397: 匿名さん]

工事業者からの相見積もりをどうやってとるかが問題です。
一番いい方法は、設計コンサルタントに依頼して要項書を
作成してもらうのがいいでしょう。

[9398: ご近所さん]

設計コンサルタントにボラれるのもいい経験になるかも

[9399: 匿名さん]

うちのマンションはデベロッパー系の管理会社に管理を委託しているので、
修繕工事の発注のポイントや入札のコツを丁寧に教えてもらっている。
やはり、管理会社との信頼関係を築くことが大事。
素人役員が、管理会社の息のかかった工事業者に騙されるんじゃないか、と
乏しい脳みそで考えるより、カネを払って後はヨロシク、のほうが賢い。

[9400: 匿名さん]

マンションの住民に優秀な人材がいない場合は
そういう方法も有効です。
しかし、修繕工事発注のポイントはおなじ条件で見積が
取れるかということにつきます。
簡単な、単独の工事であれば理事会でも同じ条件での
相見積もりは取れるでしょう。
まず１社に理事が交渉をして内容を決め、見積もり書を提出させて、
他の業者は単価だけを記入してもらえば同じ条件での見積もりは取れます。
しかし、大規模修繕工事となれば簡単にはできません。
同じ条件での相見積もりを取るには設計図面から数量調書を作成し、
修繕個所ごとに工事金額を出していく方法をとらなくてはいけませんが
これを作成するには、建築士でないと無理だと思います。
そのためには設計コンサルを雇わなければなりませんが、それができない
小規模マンションや修繕積立金が乏しいマンションは難しいでしょう。
だから、そういったマンションは建設会社に丸投げして任せるしかないのです。
予算はこの範囲内で、工事個所は○○です。これでお願いしますと。

[9401: 匿名さん]

デベ系の管理会社に依頼しても同じことです。

[9402: 匿名さん]

弁護士建築士会計士マン管士の資格持たない低偏差値は役員就任禁止

[9403: 匿名さん]

大規模マンションやグレードの高いマンションなら
弁護士、医師、建築士、マン管士等の有資格者はいるけどね。
そういった連中にやっと輪番制の理事が回ってきても、任期が２年
なのですぐいなくなる。

[9404: 匿名さん]

そういった連中は理事になっても積極的ではなく、
ただ任期を全うするだけであり、改革とかをやる
つもりはないからね。
マンション管理に関心がないし、管理費や修繕積立金の
使い方に関しても興味もない。

[9405: 匿名さん]

金持ち喧嘩せず主義

[9406: 匿名さん]

そういうことですね。

[9407: 匿名さん]

最近マンコミュが盛り上がらないね。

[9408: 通りがかりさん]

>>9404 匿名さん
属性の高い人たちほど、自らの資産の維持管理について真剣に考えているものですよ。
金持ちほどお金の使い方にうるさいということもあります。

[9409: 通りがかりさん]

>>9403 匿名さん
弁護士や建築士、会計士、医師等の助言を貰いたい時は、呼びかければ、組合員にサポーターは出てきますよ。
輪番制であってもね。

[9410: 匿名さん]

経済的に余裕のある者にとって、マンションの管理費等の金額は
微々たるものにすぎません。
それに費やす労力を考えれば、時間の有効活用からいっても自分の
関係している仕事に集中するというのが普通の考えでしょう。
管理費等の使い方について、それだけ時間をかけてやるだけの価値は
どうしても見いだせないでしょう。
もしその時間がつくれるのであれば、自分の趣味や健康、家族のこと、
ボランティアとかに時間を割く方がいいのではないですか。

[9411: 匿名さん]

修繕工事は少々高かろうが工事をすればそれなりに綺麗になるものです。
資産価値もそれなりに高くなるでしょう。
それを考えれば補修工事や改良工事はどんどんやってくれた方がいいと
属性の高い経済力のある方は思っているでしょう。

[9412: ご近所さん]

タイル張替え工事程度のことにコンサルを依頼するのは愚の骨頂ですよ

[9413: 匿名さん]

>>9412
お前はここにはくるなといっているんだけど、
いくとこないんだろうな。可哀そうな奴。
自主管理のスレにはいかないの。

[9414: 匿名さん]

　　　①総合評価落札方式で選定する方法
　 総合評価方式とは企業の技術力と価格の双方を総合的に評価し落札者を決める方式です。

　評価項目は適宜必要なものを追加すると共に点数の配点を決めてください。
　　＊安全計画書・・・安全管理の取組み（生活をしながらの改修工事を念頭に計画化）
　　＊工程表
　　＊施行管理体制（現場監督経歴書）　１級建築士又は１級建築施工管理技士
　　＊アフターメンテナンス体制、組織表 定期点検の明確化
　　＊入居者とのコミュニケーション（掲示板、ご意見箱、メールボックス等の活用）
　　＊職員並びに作業員の教育
　　＊災害補償、大規模修繕工事瑕疵保険への加入
　　＊会社概要 ＩＳＯ９００１（品質）　ＩＳＯ１４００１（環境マネジメント）の取得等も
　　＊直近５年間でのマンション大規模修繕工事の実績　件数も考慮
　　＊直近の決算書
　　＊施工計画書 一括下請けの禁止
　　＊報告会の開催、頻度 定例会議週１回が基本です。 工事期間中実施

[9415: 匿名さん]

総合評価方式のメリット、デメリットを解説できる者はいるかな。
その際注意すべき点はなんなのかを。

[9416: 匿名さん]

>>9415 匿名さん
えらそうにせず自分が解説したらいいんじゃない

[9417: 匿名さん]

いままで何回も説明しているんだけどね。

[9418: 匿名さん]

マン管士の役割
管理費の節約のアドバイスをしていく。
委託業務費の検討　　　価格等の検討　　部分委託
マンションで法律（訴訟になるのは）問題は殆ど発生しない。小額訴訟は理事長が原告になる。
委託業務費の相場・経費削減の方法・大規模修繕計画に沿った修繕積立金のアップ額の方法・指導。
規約・使用細則の作成方法と検討
他マンションとの比較検討　　総体的な面も含め
毎年代わる理事の組合には、継続性を保つ意味でも必要。
理事会のアシスト
総会・理事会・専門委員会への出席とアドバイス
大規模修繕計画全般
　　施行業者選定方法　　修繕周期　　劣化診断（自主点検）　　工事費の相場
　　修繕積立金増額に関する検討

[9419: 匿名さん]

マンション管理士の資格は、輪番制の理事が回ってくる前に
取るといいですよ。
理事をするためだけでなく、特に文系の者にとっては今まで
知らなかった、興味のなかった分野が分るようになりいい勉強
になりますよ。

[9420: 匿名さん]

管理会社が推薦する業者にやってもらうのが安心安全。

[9421: 匿名さん]

それはだめでしょう。
特にデベ系の管理会社であれば、親会社の建設会社に依頼し
管理会社は設計監理業務をやることになる。

[9422: ご近所さん]

管理会社との信頼関係が大切ですよ

[9423: 匿名さん]

>>9422
お前はここにはくるなといってるだろ。
人が嫌がっているんだからいい加減やめろよ。
そんなに暇だったら自分でスレ立てなよ。
それはできないだろうからいろんなとこに出没して
荒らしをやってるんだろうが。
誰もお前は相手にしないことが分かっただろう。

[9424: 匿名さん]

　　管理規約の全面改正については、国交省の最新の標準管理規約をひな形として改正してい
　く方法が一般的です。全管連の標準管理規約も国交省の標準管理規約をひな形として作成さ
　れています。（全管連の加盟都道府県は１９団体）

　　　管理規約が、分譲当初、分譲業者から渡され（原始規約）、１０年とか２０年改正が行われず
　　そのままになっているマンションについては、管理規約、各種使用細則の全面改正を行うのが
　　望まれます。

　　　１０年、２０年経過すれば、その間法改正や標準管理規約の改正、又、各管理組合でもその
　　都度改正が行われています。又、不要になった規約や修正しなければならないものも多数あ
　　りますが、議案書だけの改正でなく、規約全体を作りなおす必要が出てきます。

　　　築１５年以上経過したマンションの原始規約は、標準管理規約の改正分だけでも現行規約
　　の４分の１から３分の１の大幅改正になっています。

　　　又、中古マンションを購入される方に対して、管理規約と使用細則を購入者に渡す場合、
　　原始規約と改正年度の議事録を全て渡さなければ意味がありません。

　　　管理規約の一部改正の場合、それは議案書だけでの改正であり、原始規約はそのままなの
　　で、活用しずらいと思います。又、追加条項があった場合は、それを第○条にするのかが問題
　　となってきます。結局全面改正をせざるをえない状況になるのではないでしょうか。

[9425: 通りがかりさん]

>>9418 匿名さん
マンション管理士という資格は実務経験も学歴も全く必要ないので、参入させて却って大きなトラブルになっているところもある。
コンサルタントと影で通じていることもある。じり貧管理会社と通じていて、安易にリプレイスをけしかけることもあるから要注意。
管理委託費など、管理対象のマンションの状況も仕様も違うのだから、高いの安いの等言える筈ないでしょう。
規約や細則については弁護士に相談すべきですよ。

[9426: 通りがかりさん]

>>9419 匿名さん
定年後にマンションの管理人さんに再就職したい人が取ってますね。取っても更新しない人が多いらしいけど。

[9427: 匿名さん]

>>9425さん
実務経験の不要な国家資格には、社会保険労務士、司法書士、
行政書士、弁理士、税理士等殆どがそうですよ。
何もあなたがマン管士を批判することはないのでは。
マン管士の有資格者で営業活動をされている方もおられるのですから。
私も一応マン管の資格はもってますが、ただ単に輪番制の理事が
回ってくるということでちょっと勉強しておこうということで取った
だけですけどね。
もう理事も終わったので次の更新の講習は受けません。返上手続きも
しませんのでほっておきます。
更新の講習を１度うけましたが、全国一律の講義で画面にむかって
聴くだけの者です。
ただ、ほぼ１日講習がありますので疲れますよ。
資料や本とかは山のようにくれますがね。

[9428: 匿名さん]

マンション管理士の資格をもっているのは、管理会社の社員が
圧倒的に多いようです。
さすがに管理人さんでマン管の有資格者は殆どいないでしょう。
管理業務主任者の有資格者は少しはいると思いますが。

[9429: 匿名さん]

学歴の問題もいわれていますが、今時大学を出ていない
方は殆どおられません。
それに、大卒でなければ国家資格にチャレンジする方は
少ないと思います。また、合格するのも難しいでしょう。
法律になじみがないでしょうから。

[9430: 通りすがり]

>>9425 通りがかりさん

マン管の資格試験は難しい、と言われることがよくありますが、出題分野が被っている資格を持っていれば案外楽に取れる資格だと思います。とくに建築士は有利だと思います。そこまでではなくとも、組合役員として真剣に修繕関連の業務に向き合ったことがある方や、技術的な知識を実務を通じて獲得している人であれば、宅建士と同等かむしろそれよりも取り易いぐらいではないでしょうか。

なので、管理会社の代わりにマンション管理士を頼ればいいという発想は安易と言わざるを得ませんね。そもそも守備範囲が全く違いますし、管理会社がやるようなことをマンション管理士が深く経験しているという保証はどこにもありません。

登録制度もなかなかザルですよ（笑）
恥ずかしながら私も、登録講習をすっぽかしたことがありまして、これはもう失効かなと諦めながらもマン管センターに問い合わせたところ、「全然オッケーですよ～、そういう方結構いらっしゃいますので（笑）」といった緩い対応で、講習を受けさせてくれました。「マンション管理士」と看板を掲げて商売をしておきながら登録講習を受けていなかったら流石にまずいのでしょうが、そもそもマンション管理士には資格独占業務がありませんので、マン管の資格だけを元手にコンサル面して管理会社から仕事を請けるのは相当度胸が要ることだと思います。

人脈があれば委託業者と裏で繋がるようなこともあるかも知れませんが、どうでしょうね。長いこと建築・不動産関係の仕事をしていたような人ならそれも可能かも知れませんが…。経歴を詳しくチェックする必要がありますね。それでも実力を測るのは難しいことですが。

貴方が仰るように、管理委託費は金額だけで適否を判定すべきではありませんので、委託項目や金額の精査は管理組合が主体的にやらなければなりませんし、そこに不安があるのなら論点を絞って専門家の見解を求めるしかありませんね。そこで初めて「経験豊富な」マンション管理士の出番もあるかも、という程度かと。
仰るように、規約や細則に不備がありそうなら法務相談という選択肢もありますね。