「マンション管理士等に質問しよう！ Ｐａｒｔ３」

[匿名さん]

マンション管理をしていく中で、困ったこと、聞きたいこと等をここで質問してみませんか。
マンション管理士、建築士、弁護士、宅建士、管理会社勤務の皆さん、理事の皆さん、
住民の皆さん等が質問に答えてくれると思います。

[9361: 匿名さん]

建物診断は、あくまで劣化部分とか補修をした方がいい箇所を
出してもらうためにやるものですが、それで出てきたものを参考にして
委員会と設計コンサルタントが修繕個所を検討してどこまでやるかを
判断する材料にするものです。
施工会社選定は少し飛躍しずぎと思います。
下請け業者が施工会社選定に関わることはまずないと思います。
たとえ下請け会社が施工会社の下請けをやっていたとしても、そこまでは
考えなくていいのではないでしょうか。
単なる設計コンサルタントの建物診断を手伝うだけですから。

[9362: 匿名さん]

建物診断と設計監理、施工会社選定は元々別個に考慮
すべきものでは。

[9363: 匿名さん]

建物診断で大規模修繕工事の概算額を出してもらいますが、
実際の工事費とどれぐらいの差があるんだろう。

[9364: ご近所さま]

コピペで荒らすし、すぐ切れるのは匿名さんのほうなのでは。

[9365: 匿名さん]

>>9363
お前はここにはくるな。
何故迷惑しているのにここにくるんだ。
ここのスレが魅力があるのは分るけど、お前がくるとスレが
荒れるんだよ。
すぐ切れるし、粘着質だし、書き込む内容は何の意味もないことばかり。
いい加減お前が立てたスレに戻れよ。
お前が立てたスレは人気がないから誰も書き込む者はいないだろうがね。
また、内容を変えなければならなくなった。

[9366: 匿名さん]

＊大規模修繕工事業者の方式
　　１）設計・監理方式
　　　　設計・監理と施工を別の業者が行うやり方で有効な方式です。
　　２）責任施行方式
　　　　設計・監理と施工を一括発注する方式
　　　　見積もりに統一性がないため、分かりにくいというのがデメリットです。
　　　　チェックは管理組合が行わなければなりません。
　　　　この場合でも、着工前に仕様書・数量・図面を作成して提出してもらいます。
　　３）管理会社発注方式
　　　　工事の費用に競争原理が働いているかをチェックする必要があります。
　　　　デべ系マンションに多いのが特徴です。

[9367: 匿名さん]

１３） 臨時総会の開催

　　工事金額、元請業者の承認、工事範囲、工事予算、設計・監理業者の費用等の
　最終承認を得る。資金不足の場合は、借入金の承認を得る。

１４） 施工会社選定承認後
　工事請負契約の締結・・・設計・監理業者に立ち会ってもらいます。
　工事請負契約書、工事請負契約約款、工事費内訳書、設計図書、工程表、保証承諾書

１５） 工事開始
＊工事開始前の住民説明会
　　　工事内容、協力事項、工事工程の説明等・・・元請会社が行います。
＊定例会議の開催・・・１週間に１回程度　　工事の進捗状況や居住者のクレームの処理
　　　　　　　　　　　　　　　状況の報告（専門委員、設計コンサルタント、現場監督）

＊工事期間内の問題点
　　住民の苦情は全て設計コンサルタントを通して行う。（トラブル防止のため）
　　ベランダの工事のときは、全てかたずける。不要な物をまとめて廃棄するのも一法です。
　　工事の進捗状況は、エントランスに掲示板を設置する。
　　足場が組まれると、ベランダの作業のとき、１週間程度洗濯物が干せないので、乾燥機
　　をエントランスに設置しておくと便利です。（リース）

１６） 中間検査　　　　　組合立ち会いの中で実施します。
１７） 完成・引き渡し・書類整備
１８） 工事完成後の点検
　　１年点検・２年点検等請負契約に基づいて定期的な点検が行われます。
　　点検を実施する場合は、必ず各戸にアンケートを行い、不備な箇所は補修や手直しを
　　してもらいます。

　　完成後の品質保証能力の見極めをするためにも、業者の経営状況や業績もチェックして
　　おくことが大切です。

[9368: 通りがかりさん]

>>9363 匿名さん
追加工事分は5～10％で収まればよいのですが、ウチのマンションでは足場を掛けて図面に要補修箇所を記していったところ、相当の数になり、追加で金額として20％プラスになりました。実際にはそれでも足りなかったとみえて、一部で手抜きが行われていたことが、随分たってから判明しました。
その見積りが安かったので、それまで付き合いがなかったものの、そこに発注してしまったのが、ミスだったと思います。
足場掛けずに診断しても、あくまで簡易にしか過ぎないですからね。

[9369: 通りがかりさん]

>>9366 匿名さん
大規模修繕の方式分けが不思議。
なにがなんでも設計監理方式にさせたいという営業部門を抱えた設計事務所さんが組織的に書き込してるのでしょうか？

[9370: 匿名さん]

はい

[9371: 匿名さん]

正しく行われるのであれば設計監理方式が一番いいと
思っているからですよ。
まず同じ条件で相見積もりをとれないでしょう。
共通仕様書は素人では作れませんからね。
それに監理についても、住民ではできないでしょうから、
我々住民に代わって仕様書通りの工事がされているか、
手抜き工事はないかを監理してもらわなければならないでしょう。

[9372: 匿名さん]

悪質な設計監理事業者がいるかもしれませんからね、
我々住民に代わって契約通りの監理がされているか、
手抜き監理はないか、自治会長に見てもらってます。

[9373: 匿名さん]

設計監理業者を採用するのは、同じ条件で相見積もりが取れる
共通仕様書を作成してもらい、手抜き工事等の監理をしてもらい、
長期修繕計画の洗い直しをしてもらう為です。
修繕積立金に余裕がないマンションや小規模マンションでは設計
コンサルタントを採用することは難しいと思います。
そういうマンションは、丸投げ方式の責任施工とかでしかできないでしょう。
追加工事については、余程のことがない限り発生しないでしょう。
そのために修繕個所ごとに数量や平米数を記入し、応募業者は単価だけを
記入する仕様書を作成するのですから。
設計図面を基に数量調書を作成し、工事個所ごとに工事費を出す
設計概算書を作成しなければならないのです。
この要項書を作成するには、大規模修繕工事の設計監理業務り経験の
ある建築士でないと難しいでしょう。
単に１級建築士だからといっても作れませんよ。

[9374: 匿名さん]

工事施工業者は信用できないが、
設計コンサルタントは信用できます。

[9375: ご近所さん]

修繕積立金を工事業者ではなく有象無象のコンサルタントに巻き上げられるパターンです

[9376: 匿名さん]

>>9375
お前はここにはくるな。
ほんとしつっこい奴だな。
みんなの嫌われ者だよ。
ＨＮで書き込む資格もないよ。

[9377: 匿名さん]

　マンション管理の主体は、管理組合です。管理組合は、建物の共用部分や付属施設
及び敷地の管理をすることが基本的な業務です。
　この業務の執行活動を行っていくのが理事会であり、理事の皆さん方です。

　理事は、管理会社との窓口となり、マンションの清掃、点検、補修、規約や細則の見直
し、住民からの苦情や要望等の対応を行います。
　そして、理事会はそれらを実行に移すために開催されます。

　又、理事会終了後は、議事録を作成し配布や回覧、掲示等を行い、広報・啓蒙活動を
行っていかねばなりません。
　快適なマンションライフを送り、資産価値の減少を防ぐためには理事会の果たす役割が
大きく影響をしてきます。

[9378: 匿名さん]

　＜理事になったらまず何をしなければならないか＞

＊最初にすべきことは、管理規約、各種細則を読むことからスタートします。

　マンションの管理を円滑に行っていくためには、ルールに則り運営していかなければ
なりません。
　そして、住民はこの決まり事を守っていかなければなりません。しかし、中にはルール
違反をする住民も出てきます。
　その時は、理事会はそれを是正する措置を取らなければなりません。
　又、理事会は月１回定期的に開催することが理想です。

　＜理事会での検討事項＞

　理事会で検討することは、標準管理規で規定している管理組合業務（第３２条）や議決
事項（第５４条）があります。
　又、苦情や要望事項に対する対応、滞納状況の把握と対策、引っ越し状況、放置自転
車の対応、総会で承認された工事や点検の相見積や時期の検討・業者の選定、議事録
の作成、収支報告書の現状把握、規約や細則の設定・変更の検討、ゴミの分別状況、
議案書の作成、管理会社との折衝、業者との折衝、広報活動の検討等があります。

　＜理事長の役割＞

　理事会は、理事長が招集します。
　又、理事会の議案については、理事長が作成するのが基本ですが、管理会社と協力
して、作成されることをお奨めします。しかし、あくまで、主導権は管理組合です。

　役員の中で理事長の果たす役割・影響力は大きいものがあります。
　しかし、理事長によってマンションの基本が大きく変わっては困ります。
　そこで、理事長の運営細則を細かく作成しておき、誰が理事長になっても基本は同じ
としておく必要があります。そして、新たに理事長になった者がスムーズに引き継ぎができ
るようにしておくことが大切です。

　＜理事会の議決事項＞

　＊理事会は、理事の過半数以上が出席しなければ開くことができず、その議事は出席
　　理事の過半数で決するとなっています。当然監事は議決には参加できません。
　　又、理事会に委任状は使用できませんが、代理出席については、規約に規定があれ
　　ば配偶者等が出席することは可能です。

　＊議決要件
　　　１）普通決議・・・管理行為（大規模修繕工事、一般の工事、点検、使用細則決議、
　　　　　　　　　　保険等）
　　　　　原則は、区分所有者及び議決権の各過半数以上の賛成で決議されます。

　　　２）特別決議・・・規約の設定・変更や共用部分の重大変更、義務違反者への請求等
　　　　　区分所有者及び議決権の各４分の３以上（建替え決議は除く）で決議されます。

　　　共有物の処分
　　　　　駐車場の一部売却、滞納金の放棄等は全員の合意が必要です。

[9379: 匿名さん]

理事が最初にやるべきことは、自治会への挨拶です。
その次は法令を読むこと。
規約や細則はその後でよろしい。

[9380: 通りがかりさん]

>>9373 匿名さん
責任施工方式は丸投げではありませんよ。
施工者が責任を負うのです。
設計監理方式について、施工不良が発生した場合、監理者がどれだけ責任を負えるかが問題です。