「マンション管理士等に質問しよう！ Ｐａｒｔ３」

[匿名さん]

マンション管理をしていく中で、困ったこと、聞きたいこと等をここで質問してみませんか。
マンション管理士、建築士、弁護士、宅建士、管理会社勤務の皆さん、理事の皆さん、
住民の皆さん等が質問に答えてくれると思います。

[9351: 匿名さん]

>>9948さん
もしできなければ、つまらない書き込みはしないことですね。

[9352: ご近所さん]

つまらないコピペはマスターベーション、スレ汚しですよ

[9353: 匿名さん]

また、お前かここにはくるなといってるだろう。
粘着質な性格だな。
内容をかえなければならなくなった。
お前は荒らしだよ。すぐ切れるし。

[9354: 匿名さん]

５） 建物診断業者の募集と選定
　業者選定にあたっては、マンション診断実績のある業者を必ず複数社選び、見積書と提
案等を提出してもらい説明会開催後、専門委員会で選出し、理事会で決定します。

６） 住民へのアンケートの実施
　室内の水漏れ、バルコニー天井の漏水、水道の圧力、ひび割れ等の不具合の調査

７） 建物診断の実施・・・単なる劣化診断では意味がありません。長期修繕計画の作成
　　建物診断実施後、総合所見も含め診断報告書の提出と説明をしてもらいます。
　　　　診断報告書、修繕仕様書、工事概算積算書の提出
　　専門委員会で、工事範囲と予算、資金計画等を考慮して概案を決める。

８） 理事会で決議後、臨時総会の開催・・・通常総会のときでも構いません。
　　工事範囲、時期、工事概算費用、設計コンサルタント選定の承認をもらう。

９） 設計コンサルタント導入について（建物診断業者と同じ場合もあります。）
　　設計コンサルタントの選定は、大規模修繕工事の成否に大きく影響してきますので、
　慎重に選定しなければなりません。設計施工方式でも改修設計・工事監理は必要です。
　設計コンサルタントは、設計事務所や管理会社に見積と提案を依頼します。
　　公募がベストです。建設新聞等を活用、無料です。
　応募業者はマンションの設計・監理の経験が重要なポイントになります。
　応募業者の説明会は必ず実施して決めてください。

設計・監理会社（設計コンサルタント）の特徴
　　設計事務所・・・・・第３者的な立場からマンションの劣化や問題点等を判断して提案
　　管理業者　・・・・・・日常業務から、マンションの状況を把握でき、改善等を組合に提
　　　　　　　　　　　　　　言できる。

＊設計・監理業者を導入するメリット
　　　設計図書による統一された内容で見積もりがとれるので、比較が簡単である。
　　　同じ修繕箇所、同じ仕様、同じ材料での比較ができるようになる。
　　　見積もりの中で、数量落ち等で極端に安くなっている見積もりの修正ができる。
　　　手抜き工事防止等を設計コンサルタントがやることになる。
　　　元請会社は大手でも、工事をするのは下請け、孫請け業者です。
　　　竣工時の不都合が顕在化できる。

[9355: 匿名さん]

応募業者に対しては、設計図書、見積要綱書と見積明細書を送付します。

　　見積書は、部位・仕様・数量を記し、それに単価と見積金額を記入する書式で行います。
　尚、これに関しては、設計コンサルタントが準備します。

　　条件を同じにして、相見積をとることが絶対条件です。尚、見積書は開封しないで、後日
　複数の委員の立ち会いのもと開封します。

　　見積もりを取る場合は、金額だけでなく、施行中の管理体制、施工後のアフターサービス
　体制が完備しているかの確認も必要です。
　　又、瑕疵担保責任保険に加入してもらうことも、業者倒産対策としては必要です。

応募業者の中から数社選定し、後日説明会を開催します。
　　その間、設計コンサルタントが見積もり内容のチェックを行います。
　　　　見積書の内容確認、数量見積もり落ち、異常に安い単価等のチェック等
　　説明会には修繕委員、設計コンサルタント、業者、現場監督が参加します。

[9356: 名無しさん]

>>9354 匿名さん
設計コンサルを使う場合は、施工業者選定に対する提言を参考までに貰うだけにしておく、という方法もあります。
適正な評価を経て施工業者が決まったら、施工業者に責任施工していただくのもいいでしょう。
施工業者とは別のコンサルを工事監理に入れて、よくあるのが、その請負契約に、施工不良や事故があった場合でも、コンサルが見てたところだけに責任を持つ、というものなので、殆どが免責されてしまう内容になること。
結局、コンサルの費用に見合わず、施工の問題の責任の所在が曖昧になること。

[9357: 名無しさん]

>>9354 匿名さん
設計コンサルを使う場合は、施工業者選定に対する提言を参考までに貰うだけにしておく、という方法もあります。
適正な評価を経て施工業者が決まったら、施工業者に責任施工していただくのもいいでしょう。
施工業者とは別のコンサルを工事監理に入れて、よくあるのが、その請負契約に、施工不良や事故があった場合でも、コンサルが見てたところだけに責任を持つ、というものなので、殆どが免責されてしまう内容になること。
結局、コンサルの費用に見合わず、施工の問題の責任の所在が曖昧になること。

数量は施工会社が決まって足場掛けて打診等して全部調べなければ確定できないから、普通は追加が出て、後清算。

[9358: 名無しさん]

>>9354 匿名さん
建物診断業者選定には、診断調査業務を他の第三者に再委託しないかどうか。
施工会社への再委託は不可としておく等が肝要。
でないと、公平公正を装った不公平不公正な選定になってしまうから。

[9359: 匿名さん]

普通は、実務に関しては下請け業者に委託するんではないですか。
設計事務所は一人でやっている建築士は多いですからね。
しかし、丸投げではなく、手伝ってもらうということですかね。

[9360: 名無しさん]

>>9359 匿名さん
下請け業者に再委託する実務とは調査業務のことの場合もあります。
下請け業者が施工会社または施工会社の下請けならば、調査結果や施工会社選定の公平性が担保されにくいので、再委託先については、コンサル建物診断の委託契約を締結する前によく確認しておいた方がよいでしょう。

[9361: 匿名さん]

建物診断は、あくまで劣化部分とか補修をした方がいい箇所を
出してもらうためにやるものですが、それで出てきたものを参考にして
委員会と設計コンサルタントが修繕個所を検討してどこまでやるかを
判断する材料にするものです。
施工会社選定は少し飛躍しずぎと思います。
下請け業者が施工会社選定に関わることはまずないと思います。
たとえ下請け会社が施工会社の下請けをやっていたとしても、そこまでは
考えなくていいのではないでしょうか。
単なる設計コンサルタントの建物診断を手伝うだけですから。

[9362: 匿名さん]

建物診断と設計監理、施工会社選定は元々別個に考慮
すべきものでは。

[9363: 匿名さん]

建物診断で大規模修繕工事の概算額を出してもらいますが、
実際の工事費とどれぐらいの差があるんだろう。

[9364: ご近所さま]

コピペで荒らすし、すぐ切れるのは匿名さんのほうなのでは。

[9365: 匿名さん]

>>9363
お前はここにはくるな。
何故迷惑しているのにここにくるんだ。
ここのスレが魅力があるのは分るけど、お前がくるとスレが
荒れるんだよ。
すぐ切れるし、粘着質だし、書き込む内容は何の意味もないことばかり。
いい加減お前が立てたスレに戻れよ。
お前が立てたスレは人気がないから誰も書き込む者はいないだろうがね。
また、内容を変えなければならなくなった。

[9366: 匿名さん]

＊大規模修繕工事業者の方式
　　１）設計・監理方式
　　　　設計・監理と施工を別の業者が行うやり方で有効な方式です。
　　２）責任施行方式
　　　　設計・監理と施工を一括発注する方式
　　　　見積もりに統一性がないため、分かりにくいというのがデメリットです。
　　　　チェックは管理組合が行わなければなりません。
　　　　この場合でも、着工前に仕様書・数量・図面を作成して提出してもらいます。
　　３）管理会社発注方式
　　　　工事の費用に競争原理が働いているかをチェックする必要があります。
　　　　デべ系マンションに多いのが特徴です。

[9367: 匿名さん]

１３） 臨時総会の開催

　　工事金額、元請業者の承認、工事範囲、工事予算、設計・監理業者の費用等の
　最終承認を得る。資金不足の場合は、借入金の承認を得る。

１４） 施工会社選定承認後
　工事請負契約の締結・・・設計・監理業者に立ち会ってもらいます。
　工事請負契約書、工事請負契約約款、工事費内訳書、設計図書、工程表、保証承諾書

１５） 工事開始
＊工事開始前の住民説明会
　　　工事内容、協力事項、工事工程の説明等・・・元請会社が行います。
＊定例会議の開催・・・１週間に１回程度　　工事の進捗状況や居住者のクレームの処理
　　　　　　　　　　　　　　　状況の報告（専門委員、設計コンサルタント、現場監督）

＊工事期間内の問題点
　　住民の苦情は全て設計コンサルタントを通して行う。（トラブル防止のため）
　　ベランダの工事のときは、全てかたずける。不要な物をまとめて廃棄するのも一法です。
　　工事の進捗状況は、エントランスに掲示板を設置する。
　　足場が組まれると、ベランダの作業のとき、１週間程度洗濯物が干せないので、乾燥機
　　をエントランスに設置しておくと便利です。（リース）

１６） 中間検査　　　　　組合立ち会いの中で実施します。
１７） 完成・引き渡し・書類整備
１８） 工事完成後の点検
　　１年点検・２年点検等請負契約に基づいて定期的な点検が行われます。
　　点検を実施する場合は、必ず各戸にアンケートを行い、不備な箇所は補修や手直しを
　　してもらいます。

　　完成後の品質保証能力の見極めをするためにも、業者の経営状況や業績もチェックして
　　おくことが大切です。

[9368: 通りがかりさん]

>>9363 匿名さん
追加工事分は5～10％で収まればよいのですが、ウチのマンションでは足場を掛けて図面に要補修箇所を記していったところ、相当の数になり、追加で金額として20％プラスになりました。実際にはそれでも足りなかったとみえて、一部で手抜きが行われていたことが、随分たってから判明しました。
その見積りが安かったので、それまで付き合いがなかったものの、そこに発注してしまったのが、ミスだったと思います。
足場掛けずに診断しても、あくまで簡易にしか過ぎないですからね。

[9369: 通りがかりさん]

>>9366 匿名さん
大規模修繕の方式分けが不思議。
なにがなんでも設計監理方式にさせたいという営業部門を抱えた設計事務所さんが組織的に書き込してるのでしょうか？

[9370: 匿名さん]

はい

[9371: 匿名さん]

正しく行われるのであれば設計監理方式が一番いいと
思っているからですよ。
まず同じ条件で相見積もりをとれないでしょう。
共通仕様書は素人では作れませんからね。
それに監理についても、住民ではできないでしょうから、
我々住民に代わって仕様書通りの工事がされているか、
手抜き工事はないかを監理してもらわなければならないでしょう。

[9372: 匿名さん]

悪質な設計監理事業者がいるかもしれませんからね、
我々住民に代わって契約通りの監理がされているか、
手抜き監理はないか、自治会長に見てもらってます。

[9373: 匿名さん]

設計監理業者を採用するのは、同じ条件で相見積もりが取れる
共通仕様書を作成してもらい、手抜き工事等の監理をしてもらい、
長期修繕計画の洗い直しをしてもらう為です。
修繕積立金に余裕がないマンションや小規模マンションでは設計
コンサルタントを採用することは難しいと思います。
そういうマンションは、丸投げ方式の責任施工とかでしかできないでしょう。
追加工事については、余程のことがない限り発生しないでしょう。
そのために修繕個所ごとに数量や平米数を記入し、応募業者は単価だけを
記入する仕様書を作成するのですから。
設計図面を基に数量調書を作成し、工事個所ごとに工事費を出す
設計概算書を作成しなければならないのです。
この要項書を作成するには、大規模修繕工事の設計監理業務り経験の
ある建築士でないと難しいでしょう。
単に１級建築士だからといっても作れませんよ。

[9374: 匿名さん]

工事施工業者は信用できないが、
設計コンサルタントは信用できます。

[9375: ご近所さん]

修繕積立金を工事業者ではなく有象無象のコンサルタントに巻き上げられるパターンです

[9376: 匿名さん]

>>9375
お前はここにはくるな。
ほんとしつっこい奴だな。
みんなの嫌われ者だよ。
ＨＮで書き込む資格もないよ。

[9377: 匿名さん]

　マンション管理の主体は、管理組合です。管理組合は、建物の共用部分や付属施設
及び敷地の管理をすることが基本的な業務です。
　この業務の執行活動を行っていくのが理事会であり、理事の皆さん方です。

　理事は、管理会社との窓口となり、マンションの清掃、点検、補修、規約や細則の見直
し、住民からの苦情や要望等の対応を行います。
　そして、理事会はそれらを実行に移すために開催されます。

　又、理事会終了後は、議事録を作成し配布や回覧、掲示等を行い、広報・啓蒙活動を
行っていかねばなりません。
　快適なマンションライフを送り、資産価値の減少を防ぐためには理事会の果たす役割が
大きく影響をしてきます。

[9378: 匿名さん]

　＜理事になったらまず何をしなければならないか＞

＊最初にすべきことは、管理規約、各種細則を読むことからスタートします。

　マンションの管理を円滑に行っていくためには、ルールに則り運営していかなければ
なりません。
　そして、住民はこの決まり事を守っていかなければなりません。しかし、中にはルール
違反をする住民も出てきます。
　その時は、理事会はそれを是正する措置を取らなければなりません。
　又、理事会は月１回定期的に開催することが理想です。

　＜理事会での検討事項＞

　理事会で検討することは、標準管理規で規定している管理組合業務（第３２条）や議決
事項（第５４条）があります。
　又、苦情や要望事項に対する対応、滞納状況の把握と対策、引っ越し状況、放置自転
車の対応、総会で承認された工事や点検の相見積や時期の検討・業者の選定、議事録
の作成、収支報告書の現状把握、規約や細則の設定・変更の検討、ゴミの分別状況、
議案書の作成、管理会社との折衝、業者との折衝、広報活動の検討等があります。

　＜理事長の役割＞

　理事会は、理事長が招集します。
　又、理事会の議案については、理事長が作成するのが基本ですが、管理会社と協力
して、作成されることをお奨めします。しかし、あくまで、主導権は管理組合です。

　役員の中で理事長の果たす役割・影響力は大きいものがあります。
　しかし、理事長によってマンションの基本が大きく変わっては困ります。
　そこで、理事長の運営細則を細かく作成しておき、誰が理事長になっても基本は同じ
としておく必要があります。そして、新たに理事長になった者がスムーズに引き継ぎができ
るようにしておくことが大切です。

　＜理事会の議決事項＞

　＊理事会は、理事の過半数以上が出席しなければ開くことができず、その議事は出席
　　理事の過半数で決するとなっています。当然監事は議決には参加できません。
　　又、理事会に委任状は使用できませんが、代理出席については、規約に規定があれ
　　ば配偶者等が出席することは可能です。

　＊議決要件
　　　１）普通決議・・・管理行為（大規模修繕工事、一般の工事、点検、使用細則決議、
　　　　　　　　　　保険等）
　　　　　原則は、区分所有者及び議決権の各過半数以上の賛成で決議されます。

　　　２）特別決議・・・規約の設定・変更や共用部分の重大変更、義務違反者への請求等
　　　　　区分所有者及び議決権の各４分の３以上（建替え決議は除く）で決議されます。

　　　共有物の処分
　　　　　駐車場の一部売却、滞納金の放棄等は全員の合意が必要です。

[9379: 匿名さん]

理事が最初にやるべきことは、自治会への挨拶です。
その次は法令を読むこと。
規約や細則はその後でよろしい。

[9380: 通りがかりさん]

>>9373 匿名さん
責任施工方式は丸投げではありませんよ。
施工者が責任を負うのです。
設計監理方式について、施工不良が発生した場合、監理者がどれだけ責任を負えるかが問題です。

[9381: 通りがかりさん]

>>9366 匿名さん
責任施工の工事履行力、実績、日常的な維持管理との連携など、他社と比較して総合評価の結果、管理会社が選定される場合もあり、そこだけ特別に管理会社発注方式と特別な分け方をする必要もないでしょう。

[9382: 匿名さん]

随意契約も責任施工方式も同じようなもので、
業者に丸投げですよ。

9381さん
施工会社選定に関して、二股かけるような選定方法はできないでしょう。
施工業者を募集する場合、相見積もりを取り業者説明会を開催して１つの
業者を選定する方法と、最初から１社に絞り業者に丸投げする随意契約
の両方をやりその結果いい方の業者を選定するということはできません。
相見積もりを取るということは、同じ条件での共通仕様書を作成し、それに
対して応募業者は各工事個所ごとに単価を書き込むだけのやり方ですからね。
それができるマンションであれば、随意契約は考えられないでしょう。
それができない小規模マンションや修繕積立金が少ないマンションは、
随意契約しか選択肢はないのです。

[9383: 匿名さん]

>>9378 匿名さん
＜理事長の役割＞
理事会の議案については、理事長が作成するのが基本ですが、管理会社と協力して、
　↓
理事会の議案については理事長、幹事が作成するのが基本で管理会社からの提案があれば受け入れることも可。あくまで、主導権は管理組合です。

理事長の運営細則を細かく作成しておき、誰が理事長になっても基本は同じ・・・・
　↓
理事会の運営細則を細かく作成しておき、誰が理事になっても基本は同じ・・・・・

[9384: 匿名さん]

>>9379 匿名さん

自治会への挨拶は不要

[9385: 匿名さん]

うちのマンションは自治会の加入率は１０％もないよ。

[9386: 通りがかりさん]

設計事務所が非常にアバウトな仮設の条件で作った見積り仕様書に対する金額だけに評価の重点を置くことは危険です。

その仕様書通りに工事させることが難しい元請けに発注すれば、下請けはいろいろやれてしまいます。
それをポッと入ってきた設計事務所の人が、監理を請け負いながら、たまにしか現場に来ないとか、ありそうですね。

監理者を置くならば、免責事項は無し、ということでやって貰えばいいのではないでしょうか。

[9387: 通りがかりさん]

>>9383 匿名さん
幹事ではなくて、監事と書きたかった？
議案作成に監事ですか？

[9388: 匿名さん]

幹事が作成するのは親睦旅行の工程表

[9389: 匿名さん]

理事長杯争奪ゴルフコンペの組合せも幹事が決める。
おれ、アイツとは絶対同じ組になりたくない、とか要望が出るので調整能力が必要になる。

[9390: ご近所さん]

監事さんは比較的暇なので自治会との連絡役になってもらってます

[9391: 匿名さん]

>9386 通りがかりさん
設計コンサルタントや建物診断業者が出す工事費の概算額は
単なる工事費用の概算額を把握するためのものです。
工事費の精算額については、修繕個所を決め共通仕様書を作成し、応募業者に
送付した中で決定するものですよ。
工事が仕様書通り実施されているか、手抜き工事はないかどうかを
チェックするのは設計コンサルタントの大切な業務です。
工事の監理については、毎日現場にきて監理を行うのは当然ですよ。
仕様書通りにやっていなかったら、元請会社は下請け会社にそれを
やらせることになります。

[9392: 匿名さん]

設計監理業者の業務の把握をすることは大切なことです。
何故コンサルタントが必要なのかを知ることからスタートすべきです。
設計コンサルタントはマンションの大規模修繕工事の設計監理業務の
経験があることが前提条件になります。
当然、施工会社管理会社との資本関係等がないことも条件です。
建物診断や長期修繕計画書の作成の経験の有無もその条件の１つです。

[9393: 匿名さん]

>>9387 通りがかりさん
失礼しました　監事です

[9394: 匿名さん]

そんな言葉尻を捉えるような書き込みをするな。
木を見て森を見ず。

[9395: 匿名さん]

建物診断業者がやる工事費の概算額の算出と
足場を組んでからの工事費額の算出の違いは
後者の方がずっと信ぴょう性がでてきます。

[9396: 匿名さん]

但し、見積もり金額で確定した工事費とは違いますけどね。

[9397: 匿名さん]

工事業者からの相見積もりをどうやってとるかが問題です。
一番いい方法は、設計コンサルタントに依頼して要項書を
作成してもらうのがいいでしょう。

[9398: ご近所さん]

設計コンサルタントにボラれるのもいい経験になるかも

[9399: 匿名さん]

うちのマンションはデベロッパー系の管理会社に管理を委託しているので、
修繕工事の発注のポイントや入札のコツを丁寧に教えてもらっている。
やはり、管理会社との信頼関係を築くことが大事。
素人役員が、管理会社の息のかかった工事業者に騙されるんじゃないか、と
乏しい脳みそで考えるより、カネを払って後はヨロシク、のほうが賢い。

[9400: 匿名さん]

マンションの住民に優秀な人材がいない場合は
そういう方法も有効です。
しかし、修繕工事発注のポイントはおなじ条件で見積が
取れるかということにつきます。
簡単な、単独の工事であれば理事会でも同じ条件での
相見積もりは取れるでしょう。
まず１社に理事が交渉をして内容を決め、見積もり書を提出させて、
他の業者は単価だけを記入してもらえば同じ条件での見積もりは取れます。
しかし、大規模修繕工事となれば簡単にはできません。
同じ条件での相見積もりを取るには設計図面から数量調書を作成し、
修繕個所ごとに工事金額を出していく方法をとらなくてはいけませんが
これを作成するには、建築士でないと無理だと思います。
そのためには設計コンサルを雇わなければなりませんが、それができない
小規模マンションや修繕積立金が乏しいマンションは難しいでしょう。
だから、そういったマンションは建設会社に丸投げして任せるしかないのです。
予算はこの範囲内で、工事個所は○○です。これでお願いしますと。

[9401: 匿名さん]

デベ系の管理会社に依頼しても同じことです。

[9402: 匿名さん]

弁護士建築士会計士マン管士の資格持たない低偏差値は役員就任禁止

[9403: 匿名さん]

大規模マンションやグレードの高いマンションなら
弁護士、医師、建築士、マン管士等の有資格者はいるけどね。
そういった連中にやっと輪番制の理事が回ってきても、任期が２年
なのですぐいなくなる。

[9404: 匿名さん]

そういった連中は理事になっても積極的ではなく、
ただ任期を全うするだけであり、改革とかをやる
つもりはないからね。
マンション管理に関心がないし、管理費や修繕積立金の
使い方に関しても興味もない。

[9405: 匿名さん]

金持ち喧嘩せず主義

[9406: 匿名さん]

そういうことですね。

[9407: 匿名さん]

最近マンコミュが盛り上がらないね。

[9408: 通りがかりさん]

>>9404 匿名さん
属性の高い人たちほど、自らの資産の維持管理について真剣に考えているものですよ。
金持ちほどお金の使い方にうるさいということもあります。

[9409: 通りがかりさん]

>>9403 匿名さん
弁護士や建築士、会計士、医師等の助言を貰いたい時は、呼びかければ、組合員にサポーターは出てきますよ。
輪番制であってもね。

[9410: 匿名さん]

経済的に余裕のある者にとって、マンションの管理費等の金額は
微々たるものにすぎません。
それに費やす労力を考えれば、時間の有効活用からいっても自分の
関係している仕事に集中するというのが普通の考えでしょう。
管理費等の使い方について、それだけ時間をかけてやるだけの価値は
どうしても見いだせないでしょう。
もしその時間がつくれるのであれば、自分の趣味や健康、家族のこと、
ボランティアとかに時間を割く方がいいのではないですか。

[9411: 匿名さん]

修繕工事は少々高かろうが工事をすればそれなりに綺麗になるものです。
資産価値もそれなりに高くなるでしょう。
それを考えれば補修工事や改良工事はどんどんやってくれた方がいいと
属性の高い経済力のある方は思っているでしょう。

[9412: ご近所さん]

タイル張替え工事程度のことにコンサルを依頼するのは愚の骨頂ですよ

[9413: 匿名さん]

>>9412
お前はここにはくるなといっているんだけど、
いくとこないんだろうな。可哀そうな奴。
自主管理のスレにはいかないの。

[9414: 匿名さん]

　　　①総合評価落札方式で選定する方法
　 総合評価方式とは企業の技術力と価格の双方を総合的に評価し落札者を決める方式です。

　評価項目は適宜必要なものを追加すると共に点数の配点を決めてください。
　　＊安全計画書・・・安全管理の取組み（生活をしながらの改修工事を念頭に計画化）
　　＊工程表
　　＊施行管理体制（現場監督経歴書）　１級建築士又は１級建築施工管理技士
　　＊アフターメンテナンス体制、組織表 定期点検の明確化
　　＊入居者とのコミュニケーション（掲示板、ご意見箱、メールボックス等の活用）
　　＊職員並びに作業員の教育
　　＊災害補償、大規模修繕工事瑕疵保険への加入
　　＊会社概要 ＩＳＯ９００１（品質）　ＩＳＯ１４００１（環境マネジメント）の取得等も
　　＊直近５年間でのマンション大規模修繕工事の実績　件数も考慮
　　＊直近の決算書
　　＊施工計画書 一括下請けの禁止
　　＊報告会の開催、頻度 定例会議週１回が基本です。 工事期間中実施

[9415: 匿名さん]

総合評価方式のメリット、デメリットを解説できる者はいるかな。
その際注意すべき点はなんなのかを。

[9416: 匿名さん]

>>9415 匿名さん
えらそうにせず自分が解説したらいいんじゃない

[9417: 匿名さん]

いままで何回も説明しているんだけどね。

[9418: 匿名さん]

マン管士の役割
管理費の節約のアドバイスをしていく。
委託業務費の検討　　　価格等の検討　　部分委託
マンションで法律（訴訟になるのは）問題は殆ど発生しない。小額訴訟は理事長が原告になる。
委託業務費の相場・経費削減の方法・大規模修繕計画に沿った修繕積立金のアップ額の方法・指導。
規約・使用細則の作成方法と検討
他マンションとの比較検討　　総体的な面も含め
毎年代わる理事の組合には、継続性を保つ意味でも必要。
理事会のアシスト
総会・理事会・専門委員会への出席とアドバイス
大規模修繕計画全般
　　施行業者選定方法　　修繕周期　　劣化診断（自主点検）　　工事費の相場
　　修繕積立金増額に関する検討

[9419: 匿名さん]

マンション管理士の資格は、輪番制の理事が回ってくる前に
取るといいですよ。
理事をするためだけでなく、特に文系の者にとっては今まで
知らなかった、興味のなかった分野が分るようになりいい勉強
になりますよ。

[9420: 匿名さん]

管理会社が推薦する業者にやってもらうのが安心安全。

[9421: 匿名さん]

それはだめでしょう。
特にデベ系の管理会社であれば、親会社の建設会社に依頼し
管理会社は設計監理業務をやることになる。

[9422: ご近所さん]

管理会社との信頼関係が大切ですよ

[9423: 匿名さん]

>>9422
お前はここにはくるなといってるだろ。
人が嫌がっているんだからいい加減やめろよ。
そんなに暇だったら自分でスレ立てなよ。
それはできないだろうからいろんなとこに出没して
荒らしをやってるんだろうが。
誰もお前は相手にしないことが分かっただろう。

[9424: 匿名さん]

　　管理規約の全面改正については、国交省の最新の標準管理規約をひな形として改正してい
　く方法が一般的です。全管連の標準管理規約も国交省の標準管理規約をひな形として作成さ
　れています。（全管連の加盟都道府県は１９団体）

　　　管理規約が、分譲当初、分譲業者から渡され（原始規約）、１０年とか２０年改正が行われず
　　そのままになっているマンションについては、管理規約、各種使用細則の全面改正を行うのが
　　望まれます。

　　　１０年、２０年経過すれば、その間法改正や標準管理規約の改正、又、各管理組合でもその
　　都度改正が行われています。又、不要になった規約や修正しなければならないものも多数あ
　　りますが、議案書だけの改正でなく、規約全体を作りなおす必要が出てきます。

　　　築１５年以上経過したマンションの原始規約は、標準管理規約の改正分だけでも現行規約
　　の４分の１から３分の１の大幅改正になっています。

　　　又、中古マンションを購入される方に対して、管理規約と使用細則を購入者に渡す場合、
　　原始規約と改正年度の議事録を全て渡さなければ意味がありません。

　　　管理規約の一部改正の場合、それは議案書だけでの改正であり、原始規約はそのままなの
　　で、活用しずらいと思います。又、追加条項があった場合は、それを第○条にするのかが問題
　　となってきます。結局全面改正をせざるをえない状況になるのではないでしょうか。

[9425: 通りがかりさん]

>>9418 匿名さん
マンション管理士という資格は実務経験も学歴も全く必要ないので、参入させて却って大きなトラブルになっているところもある。
コンサルタントと影で通じていることもある。じり貧管理会社と通じていて、安易にリプレイスをけしかけることもあるから要注意。
管理委託費など、管理対象のマンションの状況も仕様も違うのだから、高いの安いの等言える筈ないでしょう。
規約や細則については弁護士に相談すべきですよ。

[9426: 通りがかりさん]

>>9419 匿名さん
定年後にマンションの管理人さんに再就職したい人が取ってますね。取っても更新しない人が多いらしいけど。

[9427: 匿名さん]

>>9425さん
実務経験の不要な国家資格には、社会保険労務士、司法書士、
行政書士、弁理士、税理士等殆どがそうですよ。
何もあなたがマン管士を批判することはないのでは。
マン管士の有資格者で営業活動をされている方もおられるのですから。
私も一応マン管の資格はもってますが、ただ単に輪番制の理事が
回ってくるということでちょっと勉強しておこうということで取った
だけですけどね。
もう理事も終わったので次の更新の講習は受けません。返上手続きも
しませんのでほっておきます。
更新の講習を１度うけましたが、全国一律の講義で画面にむかって
聴くだけの者です。
ただ、ほぼ１日講習がありますので疲れますよ。
資料や本とかは山のようにくれますがね。

[9428: 匿名さん]

マンション管理士の資格をもっているのは、管理会社の社員が
圧倒的に多いようです。
さすがに管理人さんでマン管の有資格者は殆どいないでしょう。
管理業務主任者の有資格者は少しはいると思いますが。

[9429: 匿名さん]

学歴の問題もいわれていますが、今時大学を出ていない
方は殆どおられません。
それに、大卒でなければ国家資格にチャレンジする方は
少ないと思います。また、合格するのも難しいでしょう。
法律になじみがないでしょうから。

[9430: 通りすがり]

>>9425 通りがかりさん

マン管の資格試験は難しい、と言われることがよくありますが、出題分野が被っている資格を持っていれば案外楽に取れる資格だと思います。とくに建築士は有利だと思います。そこまでではなくとも、組合役員として真剣に修繕関連の業務に向き合ったことがある方や、技術的な知識を実務を通じて獲得している人であれば、宅建士と同等かむしろそれよりも取り易いぐらいではないでしょうか。

なので、管理会社の代わりにマンション管理士を頼ればいいという発想は安易と言わざるを得ませんね。そもそも守備範囲が全く違いますし、管理会社がやるようなことをマンション管理士が深く経験しているという保証はどこにもありません。

登録制度もなかなかザルですよ（笑）
恥ずかしながら私も、登録講習をすっぽかしたことがありまして、これはもう失効かなと諦めながらもマン管センターに問い合わせたところ、「全然オッケーですよ～、そういう方結構いらっしゃいますので（笑）」といった緩い対応で、講習を受けさせてくれました。「マンション管理士」と看板を掲げて商売をしておきながら登録講習を受けていなかったら流石にまずいのでしょうが、そもそもマンション管理士には資格独占業務がありませんので、マン管の資格だけを元手にコンサル面して管理会社から仕事を請けるのは相当度胸が要ることだと思います。

人脈があれば委託業者と裏で繋がるようなこともあるかも知れませんが、どうでしょうね。長いこと建築・不動産関係の仕事をしていたような人ならそれも可能かも知れませんが…。経歴を詳しくチェックする必要がありますね。それでも実力を測るのは難しいことですが。

貴方が仰るように、管理委託費は金額だけで適否を判定すべきではありませんので、委託項目や金額の精査は管理組合が主体的にやらなければなりませんし、そこに不安があるのなら論点を絞って専門家の見解を求めるしかありませんね。そこで初めて「経験豊富な」マンション管理士の出番もあるかも、という程度かと。
仰るように、規約や細則に不備がありそうなら法務相談という選択肢もありますね。

[9431: 匿名さん]

今時、大卒とかいう方も珍しいですね。
高学歴というなら分りますが。

[9432: 通りすがり]

>>9427 匿名さん
＞私も一応マン管の資格はもってますが、ただ単に輪番制の理事が
回ってくるということでちょっと勉強しておこうということで取った
だけですけどね。
＞もう理事も終わったので次の更新の講習は受けません。返上手続きも
しませんのでほっておきます。

↑こういう方が相当数混じっているというのが「マンション管理士」という資格の実状です。私も似たようなものですがね。なので、組合業務の大事なところを「マンション管理士であるこの人に頼もう！」と考える際は十分注意が必要です。結局のところ、ある程度は組織的対応としてのサービスを利用した方が安全だと私は考えます。まあ、登録をしなければそもそもマンション管理士を名乗ることは法的に許されませんので、名刺に資格名称が入っていれば最低限のフィルタはかかりますが。

法改正があるので、知識のメンテナンスをするという意味では更新講習も有意義だとは思いますが、まあお金がかかり過ぎますｗ
他に資格を有していて、不動産関係の実務に就いていれば自然に見聞きする程度の更新情報ですから、更新制度と称して形骸的な手続きを求めるところからして、マンション管理士という資格そのものに利権の匂いは感じざるを得ませんね。

[9433: 匿名さん]

そんなにマンション管理士を卑下することないのでは。
あなたも一応有資格者なら、勉強もし、受験料を支払って
資格をとったのでしょう。
それにここにも参加している。
マン管士にマンション管理を依頼するのはそこそこのマンションの
自由です。それに営業活動をしているマン管士であればそれなりの
研鑽に努めておられるでしょう。
ただ、あなたの書き込みの中で参考になったのが、マン管講習を
受けなくても再チャレンジできることを知ったことですね。
しかし、もう受講することはないでしょうが。

[9434: 通りすがり]

>>9429 匿名さん
>>9431 匿名さん

9425さんが「学歴が必要ない」と仰っているのは「資格試験を受ける際の条件として問われない」という意味ですよ。たとえ大卒でも、資格によってはその要件に満たないことがあるのですが、マンション管理士はそういうこともないということです。
当然、高学歴かどうかなんて全く問題にされません。
実際に管理組合と顧問契約的なことをする際には問われるケースはあるかも知れませんがね。選定方法として正しいとは思えませんが。

[9435: 通りすがり]

>>9433 匿名さん
誤解を招いたようで申し訳ありません。
資格そのものを卑下する意図は一切ありません。実際、誰もが簡単に取得できるものではないと思っていますし。

ただ、資格とはそれ自体「免許証」みたいなものですから（資格によってはそれだけではないものもありますが、少なくともマンション管理士は只の免許証です）、クルマで言えばペーパードライバーみたいな人も、かなりな数混じっているということを言っています。登録をしていなければペーパードライバーですらありませんが、逆に形骸的な講習さえ受ければペーパーであれ「ドライバー」を名乗れます。失念していた講習を慌てて受けた私がそれに近い訳ですよ。実情を見極めるのはなかなか難しいことです。

>>9425さんが仰っているのはそういうことだろうと解釈し、管理業務の実況を精査することなく、今ある管理会社との信頼関係や契約内容を修復することなく、安易にリプレイスなどをしてしまうと、結局はよからぬ意図の餌食になりかねませんよということを私なりに言いたかったのです。国家資格だからというだけで過信しない方が良いと、資格保有者として注意喚起させていただきました。

営業活動をしていれば信頼に足るという訳でもありません。結局は発信されている（アピールされている）ことを信用できるかどうかに尽きますが、自主管理の切り札として「マンション管理士との直接契約」を検討する人にとって、それは管理会社を選定するよりも難易度が高いことだろうなと思っています。

[9436: 通りすがり]

>>9428 匿名さん

「↑こういう方」という表現は大変失礼だったなと反省しています。ごめんなさい。
私としては変な他意は無く、貴方のように個人的に組合役員としての業務に責任感を持ち、必要とされる知識の底上げを目的として資格を取ったという方の実例としては非常に素晴らしいと思っています。誰もが同じことをできる訳ではありませんが、本来マンション管理士とはそういう目的にこそ最も合致している資格だと言えます。

フィーを貰って仕事をとるために必要な資格ではなく、マンション管理という業務の主体であるオーナー（管理組合員）として本来必要な知識が、一定水準をクリアしているということを証明する資格だと思っています。その「証明」をビジネスに活かす場合には登録が必要というだけです。本質的に「知識水準」を示すためには、定期的なメンテはやはり必要ですけどね。それが現行制度における登録講習である必要は無いだろうと個人的には思っています。

[9437: 匿名さん]

礼儀正しい人だ
お前は来るなの自己中ハゲとは大違いだ

[9438: 匿名さん]

こおゆう謙虚な人の書き込みは内容的も優れていることが多い

[9439: 匿名さん]

>>9436さん
報酬を貰って仕事を取るための資格ではないと決めつけるのは
それを目的に勉強して取得された方にとっては心外ですよ。
いろんな資格がありますが、弁護士や医師の有資格者でもその
資格を活用されていない方は数多くおられます。
そういった方も、ペーパー資格ですよ。実務経験のない、乏しい
方ですからね。
国会議員や実業者には多いですよ。

[9440: 匿名さん]

マンション管理士の試験はそこそこ難しいですからね。
折角取った資格だから手放さない方がいいかもね。

[9441: 匿名さん]

>>9439 匿名さん

ごめんなさい。「決めつけた」と捉えられて、傷付いた方がいらっしゃるのであればそこも謝罪いたします。私も資格を取得する際には何も準備をしなかった訳ではないので、合格するための努力はリスペクトしますし、知識を身に着けることは試験に合格すること自体よりも意義があると思っています。ただ、フィーを貰って仕事をとるために「必要な資格」ではないという点に異論の余地は無いとも思っています。

知識そのものは、不動産管理の仕事に役立つものではありますが、この資格がマンション管理組合のためにアドバイザー的な仕事をする上で必要十分なものだとは思っていませんし、実際それが事実だと思います。
管理業務主任者のような受託業者にとっての必置資格ではなく、建築士のように資格独占業務がある訳でもないマンション管理士資格は、名称独占資格の中でも「実務」の内容がまだまだ確立されていないと言わざるを得ません。実際、マンション管理士として独立開業するという道は現実的とは言い難い状況ですし、発注者（組合）目線で見れば、安心して業務委託できる程の候補者が十分に出揃い、適切に選定できる状況には程遠いと言うほかはありません。あくまで、>>9427さんのように「組合員として管理に携わる際の知識の補強のため」という取り方が、今のところはもっとも有意義で現実的な資格であって、この資格を元手とした独立開業自体はそれ自体が非現実的だと考えます。

■公益財団法人マンション管理センター
「マンション管理士の業務についてのアンケート調査結果」
https://www.mankan.org/pdf/chosa02.pdf

[9442: 匿名さん]

>>9441さん
私は自分の住んでいるマンションの大規模修繕専門委員会の委員長の経験が
あります。その時にやったのは、まず大規模修繕工事の進め方の資料を時系列に
作成し、専門委員、理事のメンバーを集めてセミナーを開催しました。
専門委では、時系列に沿って建物診断・設計監理業者選定に関する要項書を作成
し、公募も含め要項書を送付しました。
そして、応募業者の中から見積金額と応募条件等を審査して３社に絞り、業者
説明会を開催しました。説明会には事前に６項目の説明内容を明示し、それを
聞いて委員は評価し、質問をしました。施工会社の分は説明は割愛します。
２年前に専門委を立ち上げ原則月１回（２回もあり）定期的に開催し、その時に
毎回専門委に配布する資料は３～４枚作成していました。当然組合員に対しての
アンケートや現状報告、問題点等についても情報の提供をこまめにやりました。
こういったことがやれるまた、時間が割ける方はなかなかみつからないのではと
思います。そこで、設計コンサルが決まるまでの相談相手としてはマン管士でも
いいのではと思います。

[9443: 匿名さん]

>>9441さん
マン管士は、工事に関する相談以外に例えば規約や各種細則の全面改正
という仕事もあります。これは簡単に思えますが、いざやるとなるとかなり
難しく、事前準備にかなりの時間を要するものです。私自身２回の経験あり。
それをやる者がいない場合は、マン管士に依頼してもいいでしょう。
それから、現在マン管士として営業活動をされておられる方もおられます。
工事に関するものが中心のようです。
それに日産海上のドクター保険というのがありますが、これは日産火災と
マン管士が契約してマンションの評価をいろんな角度から審査して保険料の
金額を決めるものですが、これはマン管士が現在は独占契約となっています。
マン管士も生き残りをかけて一生懸命開発をしていますよ。

[9444: 匿名さん]

>>9441さん
私はマンションの住民です。
マンション管理士の擁護論となりましたが、私にとってはどうでも
いいことですが、できればマン管士に活躍して欲しいという気持ちは
もっています。有資格者としては自然な考えではないでしょうか。

[9445: 通りがかりさん]

>>9443 匿名さん

日産海上ではなくて、日新海上ではなかったかと。
日新海上は上場も廃止になっている会社ですね。
他の大手保険会社も事故率等を次回更新時の保険料評価基準とする方式はすでに採用していますよ。

[9446: 匿名さん]

>>9445さん
現在当マンションは日新火災海上と総合保険の契約をしています。
日新火災海上は、東海上日動火災の１００％子会社となっていますので、
当然ですが上場はされていません。
今までは事故率等を更新時の保険料評価基準には採用されていなかったの
ですが、それを先駆けて実施したのが日新火災海上でした。
当然事故率だけでなく、マンション管理の実態、修繕積立金の額、専有部分の
配管の更新工事に関する対応等も含めて、マン管士が調査しその結果の報告
をして評価がされ保険料が決まるものでした。
その方式を大手損保もこれから採用するということですよね。
ただそれだけのことです。どこの損保会社と契約するかは各マンションの
自由です。
保険料については、日新火災が大手損保と比較してもかなり安いとは思います。
是非検討されたらいかがですか。要請をすればマン管士が派遣されて理事会と
打合せをして報告書が作成され、評価点と保険料が提示されます。
当然それに係る費用は発生しません。
保険ですから、いざというときに契約の保険料が支払われないということは
ないでしょう。

[9447: 匿名さん]

保険料は漏水が一番の敵です。
その対策をしているかどうかがポイントになります。

[9448: 匿名さん]

三流資格のマン管士より自治会長さんやご近所さんや周辺住民さんに聞くのがよい。

[9449: 販売関係者さん]

しっかりした管理会社を選べば問題なし
保険のことも万事よきに計らってくれる

[9450: 匿名さん]

工事費にせよ保険料にせよ、素人はとかく「安い」にとびつく。
低所得者層が多いマンションの管理組合によく見られる傾向です。