「マンション管理士等に質問しよう！ Ｐａｒｔ３」

[匿名さん]

マンション管理をしていく中で、困ったこと、聞きたいこと等をここで質問してみませんか。
マンション管理士、建築士、弁護士、宅建士、管理会社勤務の皆さん、理事の皆さん、
住民の皆さん等が質問に答えてくれると思います。

[9351: 匿名さん]

>>9948さん
もしできなければ、つまらない書き込みはしないことですね。

[9352: ご近所さん]

つまらないコピペはマスターベーション、スレ汚しですよ

[9353: 匿名さん]

また、お前かここにはくるなといってるだろう。
粘着質な性格だな。
内容をかえなければならなくなった。
お前は荒らしだよ。すぐ切れるし。

[9354: 匿名さん]

５） 建物診断業者の募集と選定
　業者選定にあたっては、マンション診断実績のある業者を必ず複数社選び、見積書と提
案等を提出してもらい説明会開催後、専門委員会で選出し、理事会で決定します。

６） 住民へのアンケートの実施
　室内の水漏れ、バルコニー天井の漏水、水道の圧力、ひび割れ等の不具合の調査

７） 建物診断の実施・・・単なる劣化診断では意味がありません。長期修繕計画の作成
　　建物診断実施後、総合所見も含め診断報告書の提出と説明をしてもらいます。
　　　　診断報告書、修繕仕様書、工事概算積算書の提出
　　専門委員会で、工事範囲と予算、資金計画等を考慮して概案を決める。

８） 理事会で決議後、臨時総会の開催・・・通常総会のときでも構いません。
　　工事範囲、時期、工事概算費用、設計コンサルタント選定の承認をもらう。

９） 設計コンサルタント導入について（建物診断業者と同じ場合もあります。）
　　設計コンサルタントの選定は、大規模修繕工事の成否に大きく影響してきますので、
　慎重に選定しなければなりません。設計施工方式でも改修設計・工事監理は必要です。
　設計コンサルタントは、設計事務所や管理会社に見積と提案を依頼します。
　　公募がベストです。建設新聞等を活用、無料です。
　応募業者はマンションの設計・監理の経験が重要なポイントになります。
　応募業者の説明会は必ず実施して決めてください。

設計・監理会社（設計コンサルタント）の特徴
　　設計事務所・・・・・第３者的な立場からマンションの劣化や問題点等を判断して提案
　　管理業者　・・・・・・日常業務から、マンションの状況を把握でき、改善等を組合に提
　　　　　　　　　　　　　　言できる。

＊設計・監理業者を導入するメリット
　　　設計図書による統一された内容で見積もりがとれるので、比較が簡単である。
　　　同じ修繕箇所、同じ仕様、同じ材料での比較ができるようになる。
　　　見積もりの中で、数量落ち等で極端に安くなっている見積もりの修正ができる。
　　　手抜き工事防止等を設計コンサルタントがやることになる。
　　　元請会社は大手でも、工事をするのは下請け、孫請け業者です。
　　　竣工時の不都合が顕在化できる。

[9355: 匿名さん]

応募業者に対しては、設計図書、見積要綱書と見積明細書を送付します。

　　見積書は、部位・仕様・数量を記し、それに単価と見積金額を記入する書式で行います。
　尚、これに関しては、設計コンサルタントが準備します。

　　条件を同じにして、相見積をとることが絶対条件です。尚、見積書は開封しないで、後日
　複数の委員の立ち会いのもと開封します。

　　見積もりを取る場合は、金額だけでなく、施行中の管理体制、施工後のアフターサービス
　体制が完備しているかの確認も必要です。
　　又、瑕疵担保責任保険に加入してもらうことも、業者倒産対策としては必要です。

応募業者の中から数社選定し、後日説明会を開催します。
　　その間、設計コンサルタントが見積もり内容のチェックを行います。
　　　　見積書の内容確認、数量見積もり落ち、異常に安い単価等のチェック等
　　説明会には修繕委員、設計コンサルタント、業者、現場監督が参加します。

[9356: 名無しさん]

>>9354 匿名さん
設計コンサルを使う場合は、施工業者選定に対する提言を参考までに貰うだけにしておく、という方法もあります。
適正な評価を経て施工業者が決まったら、施工業者に責任施工していただくのもいいでしょう。
施工業者とは別のコンサルを工事監理に入れて、よくあるのが、その請負契約に、施工不良や事故があった場合でも、コンサルが見てたところだけに責任を持つ、というものなので、殆どが免責されてしまう内容になること。
結局、コンサルの費用に見合わず、施工の問題の責任の所在が曖昧になること。

[9357: 名無しさん]

>>9354 匿名さん
設計コンサルを使う場合は、施工業者選定に対する提言を参考までに貰うだけにしておく、という方法もあります。
適正な評価を経て施工業者が決まったら、施工業者に責任施工していただくのもいいでしょう。
施工業者とは別のコンサルを工事監理に入れて、よくあるのが、その請負契約に、施工不良や事故があった場合でも、コンサルが見てたところだけに責任を持つ、というものなので、殆どが免責されてしまう内容になること。
結局、コンサルの費用に見合わず、施工の問題の責任の所在が曖昧になること。

数量は施工会社が決まって足場掛けて打診等して全部調べなければ確定できないから、普通は追加が出て、後清算。

[9358: 名無しさん]

>>9354 匿名さん
建物診断業者選定には、診断調査業務を他の第三者に再委託しないかどうか。
施工会社への再委託は不可としておく等が肝要。
でないと、公平公正を装った不公平不公正な選定になってしまうから。

[9359: 匿名さん]

普通は、実務に関しては下請け業者に委託するんではないですか。
設計事務所は一人でやっている建築士は多いですからね。
しかし、丸投げではなく、手伝ってもらうということですかね。

[9360: 名無しさん]

>>9359 匿名さん
下請け業者に再委託する実務とは調査業務のことの場合もあります。
下請け業者が施工会社または施工会社の下請けならば、調査結果や施工会社選定の公平性が担保されにくいので、再委託先については、コンサル建物診断の委託契約を締結する前によく確認しておいた方がよいでしょう。

[9361: 匿名さん]

建物診断は、あくまで劣化部分とか補修をした方がいい箇所を
出してもらうためにやるものですが、それで出てきたものを参考にして
委員会と設計コンサルタントが修繕個所を検討してどこまでやるかを
判断する材料にするものです。
施工会社選定は少し飛躍しずぎと思います。
下請け業者が施工会社選定に関わることはまずないと思います。
たとえ下請け会社が施工会社の下請けをやっていたとしても、そこまでは
考えなくていいのではないでしょうか。
単なる設計コンサルタントの建物診断を手伝うだけですから。

[9362: 匿名さん]

建物診断と設計監理、施工会社選定は元々別個に考慮
すべきものでは。

[9363: 匿名さん]

建物診断で大規模修繕工事の概算額を出してもらいますが、
実際の工事費とどれぐらいの差があるんだろう。

[9364: ご近所さま]

コピペで荒らすし、すぐ切れるのは匿名さんのほうなのでは。

[9365: 匿名さん]

>>9363
お前はここにはくるな。
何故迷惑しているのにここにくるんだ。
ここのスレが魅力があるのは分るけど、お前がくるとスレが
荒れるんだよ。
すぐ切れるし、粘着質だし、書き込む内容は何の意味もないことばかり。
いい加減お前が立てたスレに戻れよ。
お前が立てたスレは人気がないから誰も書き込む者はいないだろうがね。
また、内容を変えなければならなくなった。

[9366: 匿名さん]

＊大規模修繕工事業者の方式
　　１）設計・監理方式
　　　　設計・監理と施工を別の業者が行うやり方で有効な方式です。
　　２）責任施行方式
　　　　設計・監理と施工を一括発注する方式
　　　　見積もりに統一性がないため、分かりにくいというのがデメリットです。
　　　　チェックは管理組合が行わなければなりません。
　　　　この場合でも、着工前に仕様書・数量・図面を作成して提出してもらいます。
　　３）管理会社発注方式
　　　　工事の費用に競争原理が働いているかをチェックする必要があります。
　　　　デべ系マンションに多いのが特徴です。

[9367: 匿名さん]

１３） 臨時総会の開催

　　工事金額、元請業者の承認、工事範囲、工事予算、設計・監理業者の費用等の
　最終承認を得る。資金不足の場合は、借入金の承認を得る。

１４） 施工会社選定承認後
　工事請負契約の締結・・・設計・監理業者に立ち会ってもらいます。
　工事請負契約書、工事請負契約約款、工事費内訳書、設計図書、工程表、保証承諾書

１５） 工事開始
＊工事開始前の住民説明会
　　　工事内容、協力事項、工事工程の説明等・・・元請会社が行います。
＊定例会議の開催・・・１週間に１回程度　　工事の進捗状況や居住者のクレームの処理
　　　　　　　　　　　　　　　状況の報告（専門委員、設計コンサルタント、現場監督）

＊工事期間内の問題点
　　住民の苦情は全て設計コンサルタントを通して行う。（トラブル防止のため）
　　ベランダの工事のときは、全てかたずける。不要な物をまとめて廃棄するのも一法です。
　　工事の進捗状況は、エントランスに掲示板を設置する。
　　足場が組まれると、ベランダの作業のとき、１週間程度洗濯物が干せないので、乾燥機
　　をエントランスに設置しておくと便利です。（リース）

１６） 中間検査　　　　　組合立ち会いの中で実施します。
１７） 完成・引き渡し・書類整備
１８） 工事完成後の点検
　　１年点検・２年点検等請負契約に基づいて定期的な点検が行われます。
　　点検を実施する場合は、必ず各戸にアンケートを行い、不備な箇所は補修や手直しを
　　してもらいます。

　　完成後の品質保証能力の見極めをするためにも、業者の経営状況や業績もチェックして
　　おくことが大切です。

[9368: 通りがかりさん]

>>9363 匿名さん
追加工事分は5～10％で収まればよいのですが、ウチのマンションでは足場を掛けて図面に要補修箇所を記していったところ、相当の数になり、追加で金額として20％プラスになりました。実際にはそれでも足りなかったとみえて、一部で手抜きが行われていたことが、随分たってから判明しました。
その見積りが安かったので、それまで付き合いがなかったものの、そこに発注してしまったのが、ミスだったと思います。
足場掛けずに診断しても、あくまで簡易にしか過ぎないですからね。

[9369: 通りがかりさん]

>>9366 匿名さん
大規模修繕の方式分けが不思議。
なにがなんでも設計監理方式にさせたいという営業部門を抱えた設計事務所さんが組織的に書き込してるのでしょうか？

[9370: 匿名さん]

はい

[9371: 匿名さん]

正しく行われるのであれば設計監理方式が一番いいと
思っているからですよ。
まず同じ条件で相見積もりをとれないでしょう。
共通仕様書は素人では作れませんからね。
それに監理についても、住民ではできないでしょうから、
我々住民に代わって仕様書通りの工事がされているか、
手抜き工事はないかを監理してもらわなければならないでしょう。

[9372: 匿名さん]

悪質な設計監理事業者がいるかもしれませんからね、
我々住民に代わって契約通りの監理がされているか、
手抜き監理はないか、自治会長に見てもらってます。

[9373: 匿名さん]

設計監理業者を採用するのは、同じ条件で相見積もりが取れる
共通仕様書を作成してもらい、手抜き工事等の監理をしてもらい、
長期修繕計画の洗い直しをしてもらう為です。
修繕積立金に余裕がないマンションや小規模マンションでは設計
コンサルタントを採用することは難しいと思います。
そういうマンションは、丸投げ方式の責任施工とかでしかできないでしょう。
追加工事については、余程のことがない限り発生しないでしょう。
そのために修繕個所ごとに数量や平米数を記入し、応募業者は単価だけを
記入する仕様書を作成するのですから。
設計図面を基に数量調書を作成し、工事個所ごとに工事費を出す
設計概算書を作成しなければならないのです。
この要項書を作成するには、大規模修繕工事の設計監理業務り経験の
ある建築士でないと難しいでしょう。
単に１級建築士だからといっても作れませんよ。

[9374: 匿名さん]

工事施工業者は信用できないが、
設計コンサルタントは信用できます。

[9375: ご近所さん]

修繕積立金を工事業者ではなく有象無象のコンサルタントに巻き上げられるパターンです

[9376: 匿名さん]

>>9375
お前はここにはくるな。
ほんとしつっこい奴だな。
みんなの嫌われ者だよ。
ＨＮで書き込む資格もないよ。

[9377: 匿名さん]

　マンション管理の主体は、管理組合です。管理組合は、建物の共用部分や付属施設
及び敷地の管理をすることが基本的な業務です。
　この業務の執行活動を行っていくのが理事会であり、理事の皆さん方です。

　理事は、管理会社との窓口となり、マンションの清掃、点検、補修、規約や細則の見直
し、住民からの苦情や要望等の対応を行います。
　そして、理事会はそれらを実行に移すために開催されます。

　又、理事会終了後は、議事録を作成し配布や回覧、掲示等を行い、広報・啓蒙活動を
行っていかねばなりません。
　快適なマンションライフを送り、資産価値の減少を防ぐためには理事会の果たす役割が
大きく影響をしてきます。

[9378: 匿名さん]

　＜理事になったらまず何をしなければならないか＞

＊最初にすべきことは、管理規約、各種細則を読むことからスタートします。

　マンションの管理を円滑に行っていくためには、ルールに則り運営していかなければ
なりません。
　そして、住民はこの決まり事を守っていかなければなりません。しかし、中にはルール
違反をする住民も出てきます。
　その時は、理事会はそれを是正する措置を取らなければなりません。
　又、理事会は月１回定期的に開催することが理想です。

　＜理事会での検討事項＞

　理事会で検討することは、標準管理規で規定している管理組合業務（第３２条）や議決
事項（第５４条）があります。
　又、苦情や要望事項に対する対応、滞納状況の把握と対策、引っ越し状況、放置自転
車の対応、総会で承認された工事や点検の相見積や時期の検討・業者の選定、議事録
の作成、収支報告書の現状把握、規約や細則の設定・変更の検討、ゴミの分別状況、
議案書の作成、管理会社との折衝、業者との折衝、広報活動の検討等があります。

　＜理事長の役割＞

　理事会は、理事長が招集します。
　又、理事会の議案については、理事長が作成するのが基本ですが、管理会社と協力
して、作成されることをお奨めします。しかし、あくまで、主導権は管理組合です。

　役員の中で理事長の果たす役割・影響力は大きいものがあります。
　しかし、理事長によってマンションの基本が大きく変わっては困ります。
　そこで、理事長の運営細則を細かく作成しておき、誰が理事長になっても基本は同じ
としておく必要があります。そして、新たに理事長になった者がスムーズに引き継ぎができ
るようにしておくことが大切です。

　＜理事会の議決事項＞

　＊理事会は、理事の過半数以上が出席しなければ開くことができず、その議事は出席
　　理事の過半数で決するとなっています。当然監事は議決には参加できません。
　　又、理事会に委任状は使用できませんが、代理出席については、規約に規定があれ
　　ば配偶者等が出席することは可能です。

　＊議決要件
　　　１）普通決議・・・管理行為（大規模修繕工事、一般の工事、点検、使用細則決議、
　　　　　　　　　　保険等）
　　　　　原則は、区分所有者及び議決権の各過半数以上の賛成で決議されます。

　　　２）特別決議・・・規約の設定・変更や共用部分の重大変更、義務違反者への請求等
　　　　　区分所有者及び議決権の各４分の３以上（建替え決議は除く）で決議されます。

　　　共有物の処分
　　　　　駐車場の一部売却、滞納金の放棄等は全員の合意が必要です。

[9379: 匿名さん]

理事が最初にやるべきことは、自治会への挨拶です。
その次は法令を読むこと。
規約や細則はその後でよろしい。

[9380: 通りがかりさん]

>>9373 匿名さん
責任施工方式は丸投げではありませんよ。
施工者が責任を負うのです。
設計監理方式について、施工不良が発生した場合、監理者がどれだけ責任を負えるかが問題です。

[9381: 通りがかりさん]

>>9366 匿名さん
責任施工の工事履行力、実績、日常的な維持管理との連携など、他社と比較して総合評価の結果、管理会社が選定される場合もあり、そこだけ特別に管理会社発注方式と特別な分け方をする必要もないでしょう。

[9382: 匿名さん]

随意契約も責任施工方式も同じようなもので、
業者に丸投げですよ。

9381さん
施工会社選定に関して、二股かけるような選定方法はできないでしょう。
施工業者を募集する場合、相見積もりを取り業者説明会を開催して１つの
業者を選定する方法と、最初から１社に絞り業者に丸投げする随意契約
の両方をやりその結果いい方の業者を選定するということはできません。
相見積もりを取るということは、同じ条件での共通仕様書を作成し、それに
対して応募業者は各工事個所ごとに単価を書き込むだけのやり方ですからね。
それができるマンションであれば、随意契約は考えられないでしょう。
それができない小規模マンションや修繕積立金が少ないマンションは、
随意契約しか選択肢はないのです。

[9383: 匿名さん]

>>9378 匿名さん
＜理事長の役割＞
理事会の議案については、理事長が作成するのが基本ですが、管理会社と協力して、
　↓
理事会の議案については理事長、幹事が作成するのが基本で管理会社からの提案があれば受け入れることも可。あくまで、主導権は管理組合です。

理事長の運営細則を細かく作成しておき、誰が理事長になっても基本は同じ・・・・
　↓
理事会の運営細則を細かく作成しておき、誰が理事になっても基本は同じ・・・・・

[9384: 匿名さん]

>>9379 匿名さん

自治会への挨拶は不要

[9385: 匿名さん]

うちのマンションは自治会の加入率は１０％もないよ。

[9386: 通りがかりさん]

設計事務所が非常にアバウトな仮設の条件で作った見積り仕様書に対する金額だけに評価の重点を置くことは危険です。

その仕様書通りに工事させることが難しい元請けに発注すれば、下請けはいろいろやれてしまいます。
それをポッと入ってきた設計事務所の人が、監理を請け負いながら、たまにしか現場に来ないとか、ありそうですね。

監理者を置くならば、免責事項は無し、ということでやって貰えばいいのではないでしょうか。

[9387: 通りがかりさん]

>>9383 匿名さん
幹事ではなくて、監事と書きたかった？
議案作成に監事ですか？

[9388: 匿名さん]

幹事が作成するのは親睦旅行の工程表

[9389: 匿名さん]

理事長杯争奪ゴルフコンペの組合せも幹事が決める。
おれ、アイツとは絶対同じ組になりたくない、とか要望が出るので調整能力が必要になる。

[9390: ご近所さん]

監事さんは比較的暇なので自治会との連絡役になってもらってます

[9391: 匿名さん]

>9386 通りがかりさん
設計コンサルタントや建物診断業者が出す工事費の概算額は
単なる工事費用の概算額を把握するためのものです。
工事費の精算額については、修繕個所を決め共通仕様書を作成し、応募業者に
送付した中で決定するものですよ。
工事が仕様書通り実施されているか、手抜き工事はないかどうかを
チェックするのは設計コンサルタントの大切な業務です。
工事の監理については、毎日現場にきて監理を行うのは当然ですよ。
仕様書通りにやっていなかったら、元請会社は下請け会社にそれを
やらせることになります。

[9392: 匿名さん]

設計監理業者の業務の把握をすることは大切なことです。
何故コンサルタントが必要なのかを知ることからスタートすべきです。
設計コンサルタントはマンションの大規模修繕工事の設計監理業務の
経験があることが前提条件になります。
当然、施工会社管理会社との資本関係等がないことも条件です。
建物診断や長期修繕計画書の作成の経験の有無もその条件の１つです。

[9393: 匿名さん]

>>9387 通りがかりさん
失礼しました　監事です

[9394: 匿名さん]

そんな言葉尻を捉えるような書き込みをするな。
木を見て森を見ず。

[9395: 匿名さん]

建物診断業者がやる工事費の概算額の算出と
足場を組んでからの工事費額の算出の違いは
後者の方がずっと信ぴょう性がでてきます。

[9396: 匿名さん]

但し、見積もり金額で確定した工事費とは違いますけどね。

[9397: 匿名さん]

工事業者からの相見積もりをどうやってとるかが問題です。
一番いい方法は、設計コンサルタントに依頼して要項書を
作成してもらうのがいいでしょう。

[9398: ご近所さん]

設計コンサルタントにボラれるのもいい経験になるかも

[9399: 匿名さん]

うちのマンションはデベロッパー系の管理会社に管理を委託しているので、
修繕工事の発注のポイントや入札のコツを丁寧に教えてもらっている。
やはり、管理会社との信頼関係を築くことが大事。
素人役員が、管理会社の息のかかった工事業者に騙されるんじゃないか、と
乏しい脳みそで考えるより、カネを払って後はヨロシク、のほうが賢い。

[9400: 匿名さん]

マンションの住民に優秀な人材がいない場合は
そういう方法も有効です。
しかし、修繕工事発注のポイントはおなじ条件で見積が
取れるかということにつきます。
簡単な、単独の工事であれば理事会でも同じ条件での
相見積もりは取れるでしょう。
まず１社に理事が交渉をして内容を決め、見積もり書を提出させて、
他の業者は単価だけを記入してもらえば同じ条件での見積もりは取れます。
しかし、大規模修繕工事となれば簡単にはできません。
同じ条件での相見積もりを取るには設計図面から数量調書を作成し、
修繕個所ごとに工事金額を出していく方法をとらなくてはいけませんが
これを作成するには、建築士でないと無理だと思います。
そのためには設計コンサルを雇わなければなりませんが、それができない
小規模マンションや修繕積立金が乏しいマンションは難しいでしょう。
だから、そういったマンションは建設会社に丸投げして任せるしかないのです。
予算はこの範囲内で、工事個所は○○です。これでお願いしますと。