「マンション管理士等に質問しよう！ Ｐａｒｔ３」

[匿名さん]

マンション管理をしていく中で、困ったこと、聞きたいこと等をここで質問してみませんか。
マンション管理士、建築士、弁護士、宅建士、管理会社勤務の皆さん、理事の皆さん、
住民の皆さん等が質問に答えてくれると思います。

[9321: 匿名さん]

よく釣れる！
さすがマッケッティング理論ｗ

[9322: 匿名さん]

＊ 区分所有者又は占有者が、建物の保存に有害な行為その他建物の管理又は使用に関し
区分所有者の共同の利益に反する行為をした場合、又はその行為をする恐れがある場
合には、その行為の停止等を請求することができます。

1） 行為の停止

　　建物の保存に有害な行為その他建物の管理又は使用に関し、共同の利益に反する
　行為をした場合は、その行為の停止、行為の結果の除去、行為の予防措置のいずれか
　を請求できる。
　　普通決議に基づき訴えを持って行為の停止を請求することができます。

２） 専有部分の使用禁止請求

　　義務違反行為による共同生活上の障害が著しく、行為の停止の請求では共同生活の
　維持を図ることが困難であるときは、特別決議に基づき、訴えをもって相当の期間、専有
部分の使用を禁止することができます。

３） 競売の請求

　　１）、２）では解決できない場合、特別決議に基づき、訴えをもって競売を請求すること
　ができます。
　　競売請求を認める判決が出たら、判決に基づいて裁判所に競売の申し立てをします。
　　この競売の申し立ては、競売請求を認める判決が確定した日から６ヶ月以内に行なわ
　なければなりません。

４） 占有者に対する引き渡し請求

　　義務違反者に対しては、特別決議に基づき、訴えをもって賃貸借契約等の解除及び
　専有部分の引き渡しを請求できます。

[9323: ご近所さん]

管理人と仲良くするのがマンション暮らしの基本

[9324: 匿名さん]

お前はここにはくるな。
荒らしはするはすぐ切れるわ。
粘着質な性格なんだな。
勿論、ここのスレしか書き込みが殆どないし、長く続いている
レスはここぐらいだからな。
魅力があるスレには違いないんだろうな。
だからＰＡＲＴ２は１万以上の書き込みがあり、ここももうすぐ
１万の書き込みになるからね。

[9325: 匿名さん]

　マンションは、時の経過とともに必ず劣化していきます。この劣化をいかに防止し、手入れ
をしていくかによって、将来のマンションにおける安全・快適な生活や、マンションの資産と
しての価値に大きく影響してきます。

　このため、周期的に、計画的な修繕工事を行っていかなければなりません。
　その為には、大規模修繕工事の時期等に合わせて、調査・診断を実施し、長期修繕計画
を作成し、マンションの劣化状況を分析・評価していくことが必要になってきます。

　又、長期修繕計画を作成することによって、必要修繕積立金を区分所有者から集める根拠
とすることができます。１戸当り月の必要修繕積立金の額を算出できます。

又、管理組合が行う業務は、公平・公正・公開の原則を基本に、情報の開示と透明性を確保
し、プロセス（手順）を踏んで進めることが求められます。
　そして、大規模修繕工事は、あくまで管理組合主導で行われるべきです。

　そうはいっても、専門的なことが多すぎて理解できないこともあるのではないでしょうか。
　そこで、今回は、組合員の皆さんが、大規模修繕工事を行うには何を知り、どう動いてい
けばいいのかを、組合員目線に立って特集号を作成しました。

[9326: 匿名さん]

　＜大規模修繕工事の進め方＞　・・・順番は前後する場合もあります。

* 築１２年～１３年で、基本的な大規模修繕工事について作成しております。
　　外壁、屋上防水、躯体改修工事、バルコニー防水、窓枠シーリング、開放廊下修復等

＜資産価値を高めるには＞　上記工事に下記を加えるとさらに資産価値がアップします。
玄関ホールの整備や模様替えを行い、イメージアップを図る。
外装色を変える。
共用廊下をシート防水にする。（靴音防止や高級感がでてくる。）
高齢化対策をする。（バリアフリー工事として玄関にスロープを設置するとか）

1) 　事前準備として、理事会に提案する大規模修繕工事の発意、修繕委員会設置に関する
委員の募集計画案、修繕専門委員会運営細則案の準備等をしておく。
　事前準備の資料とかの作成は、理事長が中心となって作成します。（たたき台の構築）
　修繕委員会のメンバーは５名～１０名程度で必ず公募してください。又、理事も数名入っ
ている方が、スムーズにいくと思います。　　２年程度前から計画します。

２） 理事会の開催
　理事会で、大規模修繕委員会運営細則案や専門委員会の委員公募とか、修繕時期、
建物診断業者（設計・監理業者を含む場合もあります。）選定の了解をとる。

３） 通常総会での発意　・・・・２年前の通常総会
　大規模修繕工事実施、時期、修繕委員会運営細則、建物診断についての承認を得る。
　建物診断と設計監理が同一の場合は、設計コンサルタント導入の承認を得ておく。

４） 専門委員の募集と専門委員会の開催（修繕委員会の役員の選定）
　専門委員会は、あくまで理事会の諮問機関ですので、承認は理事会決議を経なければ
なりません。専門委員会の業務内容も整理しておきます。
　建物診断業者募集についての打ち合わせや大規模修繕工事についての流れの説明。

[9327: 匿名さん]

信頼できる管理会社がついていてくれるから安心して任せることができる。
そのために少々割高な委託費を払ってる。
維持管理は信頼できるプロに任せて、自分たちはマンションライフを楽しむのが
マンション生活の達人たちなのである。

[9328: 名無しさん]

>>9319 匿名さん
少額訴訟であっても、通常の訴訟であっても、管理組合側は必ず勝訴しますが、勝訴判決を貰っても払わない場合がある、というより多いです。

管理組合にとっては回収が命なので、そのあたりのやり方を知らないと意味がない。

[9329: 匿名さん]

わかってんがな（笑

[9330: 名無しさん]

>>9326 匿名さん
修繕委員会を必ず設立しなければならないというものではありません。
管理規約の定めに従ってください。管理規約において、理事会が諮問機関としてなんらかの委員会を設立することができる、となっていれば、必要と状況に応じて設立することもあります。
修繕委員会を設立する場合において、固定の外部コンサルを安易に関与させてしまうと、大変危険です。
議論がそれに引っ張られて、結局、そのコンサルの言うがママということになりかねません。強引に自分の事務所を工事監理者に据えたり、工事内容を操作するということになりかねません。
マンションの修繕は多岐にわたるので、検討時点では固定のコンサルの関与を排除し、いろいろなコンサルの話を聞いて見るところから始めますね。

[9331: 匿名さん]

工事業者が手抜きをしないよう住民に代わってチェックするためにコンサルを入れます。
工事業者は信用しないけどコンサルは信用するのが大規模修繕工事の第一歩です。

[9332: 名無しさん]

>>9326 匿名さん
建物診断業者についても、コンサルが勧める業者に発注したら、診断のための作業に来たのは施工業者ばかりだったと言うこともあるかもしれないので、建物診断業務の発注を考える場合、第三者委託先についてよく確認しておいた方がよいでしょう。

[9333: 匿名さん]

特殊建築物である共同住宅のマンションで大規模修繕工事を
するときは建築確認が必要なんですか。
知っている方がおられましたら教えてください。

[9334: 匿名さん]

肝心なことはなかなか答えてくれない。

[9335: 匿名さん]

共同住宅の特殊建築物で、大規模修繕工事を行うとき、つまり
建物の壁や床などの半分以上を超える部分において、前と同じように
修復するときは、建築確認が必要となるとなっています。
ということは、大規模修繕工事の場合、建築確認が必要となるのかが
理解できないんです。

[9336: 匿名さん]

壁や床の半分以上ということは、例えば外壁の傷んでいる箇所の
補修とタイルの交換をする場合、壁の補修をしている部分が半分
以上ということだったら建築確認は必要ないんでは。

[9337: 名無しさん]

>>9335 匿名さん
そちらのおっしゃる大規模修繕の意味が国交省の謂うそれなのか、建築基準法のそれなのかが分からないですね。
それで、大体判断できますが、微妙なときには確認申請を受理する役所に聞きに行った方がいいでしょう。一般的には殆どが必要ないのでは。

[9338: 周辺住民さん]

自称マン管士、自称元理事長が集うスレですから

[9339: 匿名さん]

やはり、専門的なことは無理なんですね。

[9340: 匿名さん]

大規模修繕工事で、外壁のタイルを全とっかえする場合は
建築確認は必要だと思うけど、通常の大規模修繕工事で
建築確認が必要なのかな。
建築士が必要だといってきたものですから。

[9341: 名無しさん]

>>9340 匿名さん
建築士も必要ないと思っても万一の場合があるので、役所に事前相談したら、出してね、ということになったのでしょう。
税務申告等もそうですが、後で否認でもされたら大変なことになってしまうので、予め役所に確認しておくことが大切かも。

[9342: 匿名さん]

9341さん
逆なんですよ。
建築士は建築確認が必要なのでその手続きをしますが
その経費は見積額に入れていいかという質問でした。

[9343: 匿名さん]

マン管士より建築士のほうが格上なので建築士の言うとおりにするほうがいいだろう

[9344: 匿名さん]

外壁のタイルは、壁の表面の仕上げの一方法（コンクリ打ちっ放し、塗装、タイル貼りなど）であって壁そのものではないから、仮に大規模修繕工事でタイル全部を取り替えても建築基準法でいう「大規模の修繕」には当たりません。よって建築確認は不要。

[9345: 匿名さん]

>>9344さん
タイルは壁ではないので全部取り替えても建築基準法でいう
大規模修繕工事にはあたらないので建築確認は必要ではないという
ことですが、私もそうではないかと思っていました。
ありがとうございました。

[9346: 匿名さん]

建築確認はマン管の試験のときは一応勉強したけど
合格してしまえば使わないので忘れてしまうよね。

[9347: 匿名さん]

建築確認の質問をしたけど、誰か知っている者はいるんだね。
つまらない書き込みしかしない者にとってはこたえられないだろうが。

[9348: 匿名さん]

つまらんコピペは単なる荒らしｗ

[9349: 匿名さん]

>>9348さん
それがつまらん書き込みというんじゃないの。
単なるコピペといっているが、どこからもってきたコピペ？
いろんな本や資料、ネットから調べて自分のマンションにあった情報として
まとめることがいかに大変かわかっているのかな。
あなたにできるなら、やってみたらどうなの。
例えば大規模修繕工事の進め方でいいから、コピペしてごらんよ、あなたに
できるなら。

[9350: 匿名さん]

>>9948さん
コピペのテーマを与えますね。
大規模修繕工事の進め方、管理規約と各種細則の全面改正の仕方、
専有部分の配管を管理組合としてやるには、長期修繕計画の作成、
滞納金について、騒音対策、ペット不可のマンションの対応策、
各種点検や補修工事の相見積もりの取り方等このなかのどれでもいい
ですから、コピペしてみてください。あなたにできるかな。

[9351: 匿名さん]

>>9948さん
もしできなければ、つまらない書き込みはしないことですね。

[9352: ご近所さん]

つまらないコピペはマスターベーション、スレ汚しですよ

[9353: 匿名さん]

また、お前かここにはくるなといってるだろう。
粘着質な性格だな。
内容をかえなければならなくなった。
お前は荒らしだよ。すぐ切れるし。

[9354: 匿名さん]

５） 建物診断業者の募集と選定
　業者選定にあたっては、マンション診断実績のある業者を必ず複数社選び、見積書と提
案等を提出してもらい説明会開催後、専門委員会で選出し、理事会で決定します。

６） 住民へのアンケートの実施
　室内の水漏れ、バルコニー天井の漏水、水道の圧力、ひび割れ等の不具合の調査

７） 建物診断の実施・・・単なる劣化診断では意味がありません。長期修繕計画の作成
　　建物診断実施後、総合所見も含め診断報告書の提出と説明をしてもらいます。
　　　　診断報告書、修繕仕様書、工事概算積算書の提出
　　専門委員会で、工事範囲と予算、資金計画等を考慮して概案を決める。

８） 理事会で決議後、臨時総会の開催・・・通常総会のときでも構いません。
　　工事範囲、時期、工事概算費用、設計コンサルタント選定の承認をもらう。

９） 設計コンサルタント導入について（建物診断業者と同じ場合もあります。）
　　設計コンサルタントの選定は、大規模修繕工事の成否に大きく影響してきますので、
　慎重に選定しなければなりません。設計施工方式でも改修設計・工事監理は必要です。
　設計コンサルタントは、設計事務所や管理会社に見積と提案を依頼します。
　　公募がベストです。建設新聞等を活用、無料です。
　応募業者はマンションの設計・監理の経験が重要なポイントになります。
　応募業者の説明会は必ず実施して決めてください。

設計・監理会社（設計コンサルタント）の特徴
　　設計事務所・・・・・第３者的な立場からマンションの劣化や問題点等を判断して提案
　　管理業者　・・・・・・日常業務から、マンションの状況を把握でき、改善等を組合に提
　　　　　　　　　　　　　　言できる。

＊設計・監理業者を導入するメリット
　　　設計図書による統一された内容で見積もりがとれるので、比較が簡単である。
　　　同じ修繕箇所、同じ仕様、同じ材料での比較ができるようになる。
　　　見積もりの中で、数量落ち等で極端に安くなっている見積もりの修正ができる。
　　　手抜き工事防止等を設計コンサルタントがやることになる。
　　　元請会社は大手でも、工事をするのは下請け、孫請け業者です。
　　　竣工時の不都合が顕在化できる。

[9355: 匿名さん]

応募業者に対しては、設計図書、見積要綱書と見積明細書を送付します。

　　見積書は、部位・仕様・数量を記し、それに単価と見積金額を記入する書式で行います。
　尚、これに関しては、設計コンサルタントが準備します。

　　条件を同じにして、相見積をとることが絶対条件です。尚、見積書は開封しないで、後日
　複数の委員の立ち会いのもと開封します。

　　見積もりを取る場合は、金額だけでなく、施行中の管理体制、施工後のアフターサービス
　体制が完備しているかの確認も必要です。
　　又、瑕疵担保責任保険に加入してもらうことも、業者倒産対策としては必要です。

応募業者の中から数社選定し、後日説明会を開催します。
　　その間、設計コンサルタントが見積もり内容のチェックを行います。
　　　　見積書の内容確認、数量見積もり落ち、異常に安い単価等のチェック等
　　説明会には修繕委員、設計コンサルタント、業者、現場監督が参加します。

[9356: 名無しさん]

>>9354 匿名さん
設計コンサルを使う場合は、施工業者選定に対する提言を参考までに貰うだけにしておく、という方法もあります。
適正な評価を経て施工業者が決まったら、施工業者に責任施工していただくのもいいでしょう。
施工業者とは別のコンサルを工事監理に入れて、よくあるのが、その請負契約に、施工不良や事故があった場合でも、コンサルが見てたところだけに責任を持つ、というものなので、殆どが免責されてしまう内容になること。
結局、コンサルの費用に見合わず、施工の問題の責任の所在が曖昧になること。

[9357: 名無しさん]

>>9354 匿名さん
設計コンサルを使う場合は、施工業者選定に対する提言を参考までに貰うだけにしておく、という方法もあります。
適正な評価を経て施工業者が決まったら、施工業者に責任施工していただくのもいいでしょう。
施工業者とは別のコンサルを工事監理に入れて、よくあるのが、その請負契約に、施工不良や事故があった場合でも、コンサルが見てたところだけに責任を持つ、というものなので、殆どが免責されてしまう内容になること。
結局、コンサルの費用に見合わず、施工の問題の責任の所在が曖昧になること。

数量は施工会社が決まって足場掛けて打診等して全部調べなければ確定できないから、普通は追加が出て、後清算。

[9358: 名無しさん]

>>9354 匿名さん
建物診断業者選定には、診断調査業務を他の第三者に再委託しないかどうか。
施工会社への再委託は不可としておく等が肝要。
でないと、公平公正を装った不公平不公正な選定になってしまうから。

[9359: 匿名さん]

普通は、実務に関しては下請け業者に委託するんではないですか。
設計事務所は一人でやっている建築士は多いですからね。
しかし、丸投げではなく、手伝ってもらうということですかね。

[9360: 名無しさん]

>>9359 匿名さん
下請け業者に再委託する実務とは調査業務のことの場合もあります。
下請け業者が施工会社または施工会社の下請けならば、調査結果や施工会社選定の公平性が担保されにくいので、再委託先については、コンサル建物診断の委託契約を締結する前によく確認しておいた方がよいでしょう。

[9361: 匿名さん]

建物診断は、あくまで劣化部分とか補修をした方がいい箇所を
出してもらうためにやるものですが、それで出てきたものを参考にして
委員会と設計コンサルタントが修繕個所を検討してどこまでやるかを
判断する材料にするものです。
施工会社選定は少し飛躍しずぎと思います。
下請け業者が施工会社選定に関わることはまずないと思います。
たとえ下請け会社が施工会社の下請けをやっていたとしても、そこまでは
考えなくていいのではないでしょうか。
単なる設計コンサルタントの建物診断を手伝うだけですから。

[9362: 匿名さん]

建物診断と設計監理、施工会社選定は元々別個に考慮
すべきものでは。

[9363: 匿名さん]

建物診断で大規模修繕工事の概算額を出してもらいますが、
実際の工事費とどれぐらいの差があるんだろう。

[9364: ご近所さま]

コピペで荒らすし、すぐ切れるのは匿名さんのほうなのでは。

[9365: 匿名さん]

>>9363
お前はここにはくるな。
何故迷惑しているのにここにくるんだ。
ここのスレが魅力があるのは分るけど、お前がくるとスレが
荒れるんだよ。
すぐ切れるし、粘着質だし、書き込む内容は何の意味もないことばかり。
いい加減お前が立てたスレに戻れよ。
お前が立てたスレは人気がないから誰も書き込む者はいないだろうがね。
また、内容を変えなければならなくなった。

[9366: 匿名さん]

＊大規模修繕工事業者の方式
　　１）設計・監理方式
　　　　設計・監理と施工を別の業者が行うやり方で有効な方式です。
　　２）責任施行方式
　　　　設計・監理と施工を一括発注する方式
　　　　見積もりに統一性がないため、分かりにくいというのがデメリットです。
　　　　チェックは管理組合が行わなければなりません。
　　　　この場合でも、着工前に仕様書・数量・図面を作成して提出してもらいます。
　　３）管理会社発注方式
　　　　工事の費用に競争原理が働いているかをチェックする必要があります。
　　　　デべ系マンションに多いのが特徴です。

[9367: 匿名さん]

１３） 臨時総会の開催

　　工事金額、元請業者の承認、工事範囲、工事予算、設計・監理業者の費用等の
　最終承認を得る。資金不足の場合は、借入金の承認を得る。

１４） 施工会社選定承認後
　工事請負契約の締結・・・設計・監理業者に立ち会ってもらいます。
　工事請負契約書、工事請負契約約款、工事費内訳書、設計図書、工程表、保証承諾書

１５） 工事開始
＊工事開始前の住民説明会
　　　工事内容、協力事項、工事工程の説明等・・・元請会社が行います。
＊定例会議の開催・・・１週間に１回程度　　工事の進捗状況や居住者のクレームの処理
　　　　　　　　　　　　　　　状況の報告（専門委員、設計コンサルタント、現場監督）

＊工事期間内の問題点
　　住民の苦情は全て設計コンサルタントを通して行う。（トラブル防止のため）
　　ベランダの工事のときは、全てかたずける。不要な物をまとめて廃棄するのも一法です。
　　工事の進捗状況は、エントランスに掲示板を設置する。
　　足場が組まれると、ベランダの作業のとき、１週間程度洗濯物が干せないので、乾燥機
　　をエントランスに設置しておくと便利です。（リース）

１６） 中間検査　　　　　組合立ち会いの中で実施します。
１７） 完成・引き渡し・書類整備
１８） 工事完成後の点検
　　１年点検・２年点検等請負契約に基づいて定期的な点検が行われます。
　　点検を実施する場合は、必ず各戸にアンケートを行い、不備な箇所は補修や手直しを
　　してもらいます。

　　完成後の品質保証能力の見極めをするためにも、業者の経営状況や業績もチェックして
　　おくことが大切です。

[9368: 通りがかりさん]

>>9363 匿名さん
追加工事分は5～10％で収まればよいのですが、ウチのマンションでは足場を掛けて図面に要補修箇所を記していったところ、相当の数になり、追加で金額として20％プラスになりました。実際にはそれでも足りなかったとみえて、一部で手抜きが行われていたことが、随分たってから判明しました。
その見積りが安かったので、それまで付き合いがなかったものの、そこに発注してしまったのが、ミスだったと思います。
足場掛けずに診断しても、あくまで簡易にしか過ぎないですからね。

[9369: 通りがかりさん]

>>9366 匿名さん
大規模修繕の方式分けが不思議。
なにがなんでも設計監理方式にさせたいという営業部門を抱えた設計事務所さんが組織的に書き込してるのでしょうか？

[9370: 匿名さん]

はい