「マンション管理士等に質問しよう！ Ｐａｒｔ３」

[匿名さん]

マンション管理をしていく中で、困ったこと、聞きたいこと等をここで質問してみませんか。
マンション管理士、建築士、弁護士、宅建士、管理会社勤務の皆さん、理事の皆さん、
住民の皆さん等が質問に答えてくれると思います。

[9301: 購入経験者さん]

駐車場が全戸分確保されているマンションでは駐車場使用料を無料にすることも可能です。
ただし、その場合は、いい場所をめぐって組合員同士が血みどろの闘争を繰り広げることに
なる可能性があるので、そうゆうのは苦手という人は、管理組合に専用の区画を決めて
もらう代わりに、ショバ代（一種の専用使用料）を払うほうがいいですよ。

[9302: 購入経験者さん]

たとえ一部でも駐車場を無料にすると管理組合の収入が減少し、その分管理費を値上げ
しなくてはならなくなります。組合全体から見れば、必要な資金を管理費で賄うか、
使用料収入も当てにするか、であって大差ありませんが、マンション業者からすると、
パンフに記載する月額管理費の額の大小にかかわり、物件売れ行きに関わる大問題です。
そこで、理事会が駐車場使用料の減額を検討しても、管理会社フロント氏はいい顔を
しない傾向にあります。

[9303: 匿名さん]

ヒラ組合員＜管理組合役員＜管理会社フロント＜管理人の序列を頭にたたき込め！

[9304: 名無しさん]

>>9303 匿名さん
管理人さんは大事にするに越したことありませんが、それも管理委託契約に定められた業務をきちんと履行しての話です。
自分のマンションでは一時、管理委託契約に定められた管理人業務の一覧表、清掃の頻度等も含めて、居住者に最も目につく場所に貼り出しました。
管理人の業務内容が改善されたので、今ははがしましたが、毎日の業務遂行記録と管理日誌は理事会で毎回確認しています。
それらの記録を閲覧確認したら、できるだけ労いや感謝の言葉を書くようにしています。

[9305: 匿名さん]

別に管理人を大事にしなくてもいいんじゃないの。
仕事なんだから。

[9306: 匿名さん]

>>9305 匿名さん
自分の家を掃除、管理等をしてくれる人を大事にしないってことは自分の家を大事にしないって事にも繋がるけど、理解してないのか

[9307: 匿名さん]

>>9305 匿名さん
>>9306 匿名さん 13分
粗末にする必要もないが。
大事にする必要もない。

[9308: 某管理員]

＞別に管理人を大事にしなくてもいいんじゃないの。仕事なんだから。
別に居住者を大事にしなくてもいいんじゃないの。仕事なんだから。

[9309: 匿名さん]

管理人にとって住民は大事なお客様ですよ。
マーケッティング理論からいえば、お客様は神様です。
又、お客様は常に正しいということですよ。
極論ではありますが、お客様は管理人を変えることも
できますからね。人事権は管理会社ですが、管理組合が
あの管理人はだめだから代えてくれといわれれば代えなければ
ならないでしょう。
お互い仲良くやった方がいいでしょう。

[9310: 匿名さん]

マーケッティング理論じゃなくて三波春夫

[9311: 匿名さん]

>>9310さん
大学でマッケッティングは履修されなかったんですね。
多分理系の方なんでしょう。
三波春夫とはまた昔のことですね。
１回目の東京オリンピックでのことですから、今から６０年ぐらい
昔のことですよ。
ということは、かなりのご年配の方なんですね。

[9312: 匿名さん]

マーケッティングだの
マッケッティングだの・・・
和製英語とはいえマトモな表記を頼むよ・・・

[9313: 匿名さん]

そういう指摘じゃなく、まともな書き込みをしたら。
それからマーケッティングは和製英語ではないよ。

[9314: 匿名さん]

ジョークでんがな

[9315: 匿名さん]

わかってんがな。
だったらこれからは、まともな書き込みをしてね。

[9316: ご近所さん]

マッケッティング理論はよく知りませんが、マーケティング理論は
東京オリンピック以前からありますよ

[9317: 匿名さん]

お前はここにはくるな。
マーケッティング理論だろうが、マーケティング理論だろうが
体制には影響ないこと。
また、お前が出てきたので違うレスにしなければならない。

[9318: 匿名さん]

体制も態勢だというんだろうな。

[9319: 匿名さん]

＊滞納をさせないための対策
　　規約に遅延損害金、駐車場の契約解除、裁判費用の負担の明記をしておく。
　　管理会社任せにすることなく、理事も一緒に動く（理事会での報告）
　　内容証明郵便の活用
　　一定の時期がきたら、支払督促や少額訴訟で対応

? しかし、裁判所から支払命令が出ても、支払ってもらえない場合があります。
今回は、滞納金が発生した場合の、具体的な回収方法について述べてみます。

　　＜回収方法には、主に以下の４つの方法が考えられます。＞

　　①先取特権の行使
　区分所有権を競売で回収する方法・・・・債権執行
　　但し、無剰余取り消しとかがあり、競売不可となれば、競落人に請求できない。
　建物に備え付けられた動産で回収する方法・・・・動産執行
　　生活必需品以外の物に限られるのと、差し押さえ承諾書が必要なため、実行は難しい。
　　又、動産執行を先に実行しなければならない。

＊ 不動産を競売するには、債務名義が必要ですが、管理費等には、先取特権という担保権が
ついているので、債務名義がなくても競売を申し立てることはできます。
　但し、競売での債権回収は、現実的には、難しいといわざるをえません。

　　②支払督促
　訴訟より簡易な方法です。

　　③少額訴訟
　少額ではあるが、訴訟であり、６０万円以下に限られる。
　　④通常訴訟
　弁護士と相談してください。

[9320: 匿名さん]

その場合は、「取り立て訴訟」が必要となります。

　　地方裁判所から滞納者が支払やすい方法などを考慮したうえで、判決を経て支払いをさせる。

　　　　そして、給与、滞納者の預金、家賃等を差し押さえすることができます。
　　　但し、その情報は確認していなければなりません。

「債権差し押さえ命令」の申し立て・・・・経費としては、５，０００円程度です。
受理されれば、滞納者と賃借人双方に、債権差し押さえ命令が送付されます。
この債権差し押さえ命令書をもって、会社からの給料を差し押さえできます。

　　※「債権差し押さえ命令」
　　　　　添付書類
　　 　　　請求債権目録（管理規約）
　　　差押え債権目録 ⇒ 詳細は、裁判所の相談窓口で聞いて下さい。
　　　当事者目録等

[9321: 匿名さん]

よく釣れる！
さすがマッケッティング理論ｗ

[9322: 匿名さん]

＊ 区分所有者又は占有者が、建物の保存に有害な行為その他建物の管理又は使用に関し
区分所有者の共同の利益に反する行為をした場合、又はその行為をする恐れがある場
合には、その行為の停止等を請求することができます。

1） 行為の停止

　　建物の保存に有害な行為その他建物の管理又は使用に関し、共同の利益に反する
　行為をした場合は、その行為の停止、行為の結果の除去、行為の予防措置のいずれか
　を請求できる。
　　普通決議に基づき訴えを持って行為の停止を請求することができます。

２） 専有部分の使用禁止請求

　　義務違反行為による共同生活上の障害が著しく、行為の停止の請求では共同生活の
　維持を図ることが困難であるときは、特別決議に基づき、訴えをもって相当の期間、専有
部分の使用を禁止することができます。

３） 競売の請求

　　１）、２）では解決できない場合、特別決議に基づき、訴えをもって競売を請求すること
　ができます。
　　競売請求を認める判決が出たら、判決に基づいて裁判所に競売の申し立てをします。
　　この競売の申し立ては、競売請求を認める判決が確定した日から６ヶ月以内に行なわ
　なければなりません。

４） 占有者に対する引き渡し請求

　　義務違反者に対しては、特別決議に基づき、訴えをもって賃貸借契約等の解除及び
　専有部分の引き渡しを請求できます。

[9323: ご近所さん]

管理人と仲良くするのがマンション暮らしの基本

[9324: 匿名さん]

お前はここにはくるな。
荒らしはするはすぐ切れるわ。
粘着質な性格なんだな。
勿論、ここのスレしか書き込みが殆どないし、長く続いている
レスはここぐらいだからな。
魅力があるスレには違いないんだろうな。
だからＰＡＲＴ２は１万以上の書き込みがあり、ここももうすぐ
１万の書き込みになるからね。

[9325: 匿名さん]

　マンションは、時の経過とともに必ず劣化していきます。この劣化をいかに防止し、手入れ
をしていくかによって、将来のマンションにおける安全・快適な生活や、マンションの資産と
しての価値に大きく影響してきます。

　このため、周期的に、計画的な修繕工事を行っていかなければなりません。
　その為には、大規模修繕工事の時期等に合わせて、調査・診断を実施し、長期修繕計画
を作成し、マンションの劣化状況を分析・評価していくことが必要になってきます。

　又、長期修繕計画を作成することによって、必要修繕積立金を区分所有者から集める根拠
とすることができます。１戸当り月の必要修繕積立金の額を算出できます。

又、管理組合が行う業務は、公平・公正・公開の原則を基本に、情報の開示と透明性を確保
し、プロセス（手順）を踏んで進めることが求められます。
　そして、大規模修繕工事は、あくまで管理組合主導で行われるべきです。

　そうはいっても、専門的なことが多すぎて理解できないこともあるのではないでしょうか。
　そこで、今回は、組合員の皆さんが、大規模修繕工事を行うには何を知り、どう動いてい
けばいいのかを、組合員目線に立って特集号を作成しました。

[9326: 匿名さん]

　＜大規模修繕工事の進め方＞　・・・順番は前後する場合もあります。

* 築１２年～１３年で、基本的な大規模修繕工事について作成しております。
　　外壁、屋上防水、躯体改修工事、バルコニー防水、窓枠シーリング、開放廊下修復等

＜資産価値を高めるには＞　上記工事に下記を加えるとさらに資産価値がアップします。
玄関ホールの整備や模様替えを行い、イメージアップを図る。
外装色を変える。
共用廊下をシート防水にする。（靴音防止や高級感がでてくる。）
高齢化対策をする。（バリアフリー工事として玄関にスロープを設置するとか）

1) 　事前準備として、理事会に提案する大規模修繕工事の発意、修繕委員会設置に関する
委員の募集計画案、修繕専門委員会運営細則案の準備等をしておく。
　事前準備の資料とかの作成は、理事長が中心となって作成します。（たたき台の構築）
　修繕委員会のメンバーは５名～１０名程度で必ず公募してください。又、理事も数名入っ
ている方が、スムーズにいくと思います。　　２年程度前から計画します。

２） 理事会の開催
　理事会で、大規模修繕委員会運営細則案や専門委員会の委員公募とか、修繕時期、
建物診断業者（設計・監理業者を含む場合もあります。）選定の了解をとる。

３） 通常総会での発意　・・・・２年前の通常総会
　大規模修繕工事実施、時期、修繕委員会運営細則、建物診断についての承認を得る。
　建物診断と設計監理が同一の場合は、設計コンサルタント導入の承認を得ておく。

４） 専門委員の募集と専門委員会の開催（修繕委員会の役員の選定）
　専門委員会は、あくまで理事会の諮問機関ですので、承認は理事会決議を経なければ
なりません。専門委員会の業務内容も整理しておきます。
　建物診断業者募集についての打ち合わせや大規模修繕工事についての流れの説明。

[9327: 匿名さん]

信頼できる管理会社がついていてくれるから安心して任せることができる。
そのために少々割高な委託費を払ってる。
維持管理は信頼できるプロに任せて、自分たちはマンションライフを楽しむのが
マンション生活の達人たちなのである。

[9328: 名無しさん]

>>9319 匿名さん
少額訴訟であっても、通常の訴訟であっても、管理組合側は必ず勝訴しますが、勝訴判決を貰っても払わない場合がある、というより多いです。

管理組合にとっては回収が命なので、そのあたりのやり方を知らないと意味がない。

[9329: 匿名さん]

わかってんがな（笑

[9330: 名無しさん]

>>9326 匿名さん
修繕委員会を必ず設立しなければならないというものではありません。
管理規約の定めに従ってください。管理規約において、理事会が諮問機関としてなんらかの委員会を設立することができる、となっていれば、必要と状況に応じて設立することもあります。
修繕委員会を設立する場合において、固定の外部コンサルを安易に関与させてしまうと、大変危険です。
議論がそれに引っ張られて、結局、そのコンサルの言うがママということになりかねません。強引に自分の事務所を工事監理者に据えたり、工事内容を操作するということになりかねません。
マンションの修繕は多岐にわたるので、検討時点では固定のコンサルの関与を排除し、いろいろなコンサルの話を聞いて見るところから始めますね。

[9331: 匿名さん]

工事業者が手抜きをしないよう住民に代わってチェックするためにコンサルを入れます。
工事業者は信用しないけどコンサルは信用するのが大規模修繕工事の第一歩です。

[9332: 名無しさん]

>>9326 匿名さん
建物診断業者についても、コンサルが勧める業者に発注したら、診断のための作業に来たのは施工業者ばかりだったと言うこともあるかもしれないので、建物診断業務の発注を考える場合、第三者委託先についてよく確認しておいた方がよいでしょう。

[9333: 匿名さん]

特殊建築物である共同住宅のマンションで大規模修繕工事を
するときは建築確認が必要なんですか。
知っている方がおられましたら教えてください。

[9334: 匿名さん]

肝心なことはなかなか答えてくれない。

[9335: 匿名さん]

共同住宅の特殊建築物で、大規模修繕工事を行うとき、つまり
建物の壁や床などの半分以上を超える部分において、前と同じように
修復するときは、建築確認が必要となるとなっています。
ということは、大規模修繕工事の場合、建築確認が必要となるのかが
理解できないんです。

[9336: 匿名さん]

壁や床の半分以上ということは、例えば外壁の傷んでいる箇所の
補修とタイルの交換をする場合、壁の補修をしている部分が半分
以上ということだったら建築確認は必要ないんでは。

[9337: 名無しさん]

>>9335 匿名さん
そちらのおっしゃる大規模修繕の意味が国交省の謂うそれなのか、建築基準法のそれなのかが分からないですね。
それで、大体判断できますが、微妙なときには確認申請を受理する役所に聞きに行った方がいいでしょう。一般的には殆どが必要ないのでは。

[9338: 周辺住民さん]

自称マン管士、自称元理事長が集うスレですから

[9339: 匿名さん]

やはり、専門的なことは無理なんですね。

[9340: 匿名さん]

大規模修繕工事で、外壁のタイルを全とっかえする場合は
建築確認は必要だと思うけど、通常の大規模修繕工事で
建築確認が必要なのかな。
建築士が必要だといってきたものですから。

[9341: 名無しさん]

>>9340 匿名さん
建築士も必要ないと思っても万一の場合があるので、役所に事前相談したら、出してね、ということになったのでしょう。
税務申告等もそうですが、後で否認でもされたら大変なことになってしまうので、予め役所に確認しておくことが大切かも。

[9342: 匿名さん]

9341さん
逆なんですよ。
建築士は建築確認が必要なのでその手続きをしますが
その経費は見積額に入れていいかという質問でした。

[9343: 匿名さん]

マン管士より建築士のほうが格上なので建築士の言うとおりにするほうがいいだろう

[9344: 匿名さん]

外壁のタイルは、壁の表面の仕上げの一方法（コンクリ打ちっ放し、塗装、タイル貼りなど）であって壁そのものではないから、仮に大規模修繕工事でタイル全部を取り替えても建築基準法でいう「大規模の修繕」には当たりません。よって建築確認は不要。

[9345: 匿名さん]

>>9344さん
タイルは壁ではないので全部取り替えても建築基準法でいう
大規模修繕工事にはあたらないので建築確認は必要ではないという
ことですが、私もそうではないかと思っていました。
ありがとうございました。

[9346: 匿名さん]

建築確認はマン管の試験のときは一応勉強したけど
合格してしまえば使わないので忘れてしまうよね。

[9347: 匿名さん]

建築確認の質問をしたけど、誰か知っている者はいるんだね。
つまらない書き込みしかしない者にとってはこたえられないだろうが。

[9348: 匿名さん]

つまらんコピペは単なる荒らしｗ

[9349: 匿名さん]

>>9348さん
それがつまらん書き込みというんじゃないの。
単なるコピペといっているが、どこからもってきたコピペ？
いろんな本や資料、ネットから調べて自分のマンションにあった情報として
まとめることがいかに大変かわかっているのかな。
あなたにできるなら、やってみたらどうなの。
例えば大規模修繕工事の進め方でいいから、コピペしてごらんよ、あなたに
できるなら。

[9350: 匿名さん]

>>9948さん
コピペのテーマを与えますね。
大規模修繕工事の進め方、管理規約と各種細則の全面改正の仕方、
専有部分の配管を管理組合としてやるには、長期修繕計画の作成、
滞納金について、騒音対策、ペット不可のマンションの対応策、
各種点検や補修工事の相見積もりの取り方等このなかのどれでもいい
ですから、コピペしてみてください。あなたにできるかな。